0
日本アコモデーションファンド投資法人の概要
投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指す
特 徴
① 「賃貸住宅」を中心とするアコモデーション資産への投資
② 三井不動産グループのバリューチェーンの活用
ポートフォリオの状況 財務の状況
取得総額 3,063 億円 有利子負債総額 1,495 億円
物件数 124 物件 ＬＴＶ 50.4 %
総戸数 12,186 戸 長期負債比率 94.6 %
東京23区比率 87.3 % 加重平均金利 0.61 %
シングル・コンパクト比率 82.5 % 長期有利子負債平均残存年数 4.2 年
AA－ R&I
東京23区への集中投資 格付け
シングル・コンパクトタイプ中心
A+ S&P
高稼働率の維持 97.7 % 住宅系J-REIT最上級の格付け
ESGの評価
GRESBリアルエステイト評価 Green Star／ 3 Stars
※ 「東京23区比率」は、賃貸住宅のみ・取得価格ベース、 ※ LTV（総資産有利子負債比率）＝有利子負債÷総資産×100
「シングル・コンパクト比率」は、賃貸住宅のみ・戸数ベースで算定しています。
※ 稼働率は、第26期中の月末稼働率の期中平均を記載しています。 （第26期末・2019年2月28日時点）
1
第２６期決算サマリー
確定分配金
▶ 第26期確定分配金 1口当たり 9,706 円 （予想比 (*1) +356 円 ）
P.5
(*1) 2018年10月18日付決算短信における第26期の1口当たり予想分配金は9,350円でした。
外部成長
▶ 第26期 取得 3 物件 / 46 億円 譲渡 1 物件 / 16 億円 P.6
P.7
▶ 第27期 取得（予定） 3 物件 / 57 億円
内部成長
▶ 稼働率 月末稼働率の期中平均 97.7 ％ （想定比 (*2) +0.4 ％ ） P.11
～
▶ 賃料動向 入替え時の賃料変動率 +5.8 ％ P.17
(*2) 2018年10月18日付決算短信における第26期の月末稼働率の期中平均の想定は97.3％でした。
財務戦略
▶ 金利コスト低減 期末時点加重平均金利 0.63 ％ → 0.61 ％ P.18
P.19
▶ 安定的な財務基盤 長期有利子負債平均残存年数 4.2 年
2
目 次
決算概況 4 Appendix（２）： 事業環境 48
第２６期 決算ハイライト 5 「賃貸住宅」の賃料動向 49
外部成長の状況 6 東京２３区における「賃貸住宅」の需要と供給 50
「ホスピタリティ施設」の保有状況 8
東京都における人口と世帯数の推移 51
外部成長戦略 9
外部成長の軌跡 10 地方都市における「賃貸住宅」の需要 52
内部成長 稼働率の推移 11 地方都市における「賃貸住宅」の供給 53
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向 12
内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 14
内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向 15 Appendix（３）： 財務データの詳細 54
内部成長に向けた取り組み 16
財務の状況 18 有利子負債の概要 55
ポートフォリオの含み損益等の推移 20 運用状況等の推移 57
第２７期・第２８期業績予想 21
決算概要① 第２６期 損益計算書 59
安定した分配実績 22
決算概要② 第２６期 貸借対照表 60
決算概要③ 第２７期・第２８期 業績予想の詳細 61
特徴と戦略 24
特徴と戦略① アコモデーション資産への投資 25 Appendix（４）： サステナビリティに関する取り組み 62
特徴と戦略② 三井不動産グループの活用 26
サステナビリティに関する取り組み 63
Appendix（１）： ポートフォリオの状況 28
「賃貸住宅」のポートフォリオ構成 29 Appendix（５）： その他 68
「賃貸住宅」の入居者分析 30
ポートフォリオマップ 31 投資法人の仕組み 69
ポートフォリオ概要 32 投資主の状況 70
各物件の鑑定評価 36 投資口価格推移 71
物件別稼働率推移 40
稼働率推移（上場以降） 44
「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況 45 注意事項 75
「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況 46
3
4
第２６期 決算ハイライト
第26期予想 第26期実績 対予想比 第25期実績 対前期（第25期）比
（2019年2月期） （2019年2月期） 増減 （2018年8月期） 増減
主な増減要因 主な増減要因
① ② ②－① ③ ②－③
営業収益 11,058 11,186 +128 ■営業収益 +128百万円 11,047 +139 ■営業収益 +139百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
既存物件 +118百万円 既存物件 +4百万円
営業利益 5,031 5,185 +153 4,935 +249
百万円 百万円 百万円 26期取得3物件 +5百万円 百万円 百万円 25期取得1物件通期稼動 +8百万円
当期純利益 4,555 4,728 +173 26期売却1物件 +1百万円 4,438 +290 26期取得3物件 +115百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
物件売却益 +2百万円 26期売却1物件 ▲37百万円
内部留保繰入 25 26 +1 － +26
百万円 百万円 百万円 （内部留保繰入 +1百万円） 百万円 物件売却益 +48百万円
分配金総額 4,530 4,702 +172 4,438 +264 （内部留保繰入 +26百万円）
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
■営業費用 ▲24百万円
1口当たり分配金 9,350 9,706 +356 9,161 +545 ■営業費用 ▲110百万円
円 円 円 賃貸諸費用 ▲31百万円 円 円
484,522 484,522 484,522 賃貸諸費用 ▲136百万円
期末発行済投資口数 － 公租公課 +0百万円 －
口 口 口 公租公課 ▲0百万円
減価償却費 +2百万円
305,821 306,342 +521 303,259 +3,082 減価償却費 ▲10百万円
取得総額
※１
資産運用報酬 +14百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
資産運用報酬 +36百万円
運用 123 124 +1 その他費用 ▲12百万円 122 +2
物件数 その他費用 +0百万円
資産 物件 物件 物件 物件 物件
総戸数 12,108 12,186 +78 ■営業外収益 +10百万円 12,052 +134
（店舗等含む） 戸 戸 戸 戸 戸 ■営業外収益 +5百万円
月末稼働率の期中平均 97.3 97.7 +0.4 97.3 +0.4
％ ％ ポイント ■営業外費用 ▲9百万円 ％ ポイント
▲34百万円
■営業外費用
※２ － 50.4 － 支払利息 ▲9百万円 50.1 +0.3
期末ＬＴＶ
％ ％ ポイント 支払利息 ▲34百万円
※１ 取得諸経費・固定資産税・消費税等を含みません。 ※２ ＬＴＶ＝総有利子負債÷総資産×100
■ 1口当たり分配金増減要因（第26期業績予想と実績との比較）
支払利息 単位：円
26期取得3物件 その他
既存物件 +20
+19 +48
+298
資産運用報酬
▲30 分配金
9,706
分配金
9,350
第26期 第26期
2019年2月期 2019年2月期
5
（予想） （実績）
外部成長の状況①
■ 第26期取得物件
賃貸可能面積 賃貸可能戸数 取得価格 NOI利回り
物件名称 所在地 取得日 竣工日 ※1 取得先
（㎡） /居室数（戸/室） （百万円） (％)
パークキューブ西新宿 東京都新宿区 2018年9月3日 2014年12月26日 1,809.56 57、店舗等1 2,400 4.4 伊藤忠都市開発
株式会社
賃貸住宅
パークアクシス金山WEST 愛知県名古屋市 2018年9月27日 2006年2月17日 4,795.13 63 1,770 5.3 非開示
ホスピタリティ施設 ドーミー小田原 宮城県仙台市 2019年1月29日 1998年2月24日 2,452.14 78 521 8.4 非開示
合計 9,056.83 199 4,691 5.1
■ 第26期譲渡物件
賃貸可能面積 賃貸可能戸数 譲渡価格 NOI利回り 不動産等売却益 内部留保額
物件名称 所在地 譲渡日 竣工日 （㎡） （戸） （百万円） ※2
（百万円） （百万円）
(％)
賃貸住宅 パークキューブ池袋要町 東京都豊島区 2018年9月27日 2007年3月23日 1,886.82 65 1,620 4.3 48 26
■ 第27期取得（予定）物件
賃貸可能面積 賃貸可能戸数 取得(予定)価格 NOI利回り
物件名称 所在地 取得(予定)日 竣工日 ※1 取得先
（㎡） /居室数（戸/室） （百万円） (％)
パークアクシス押上テラス※3 東京都墨田区
2019年3月28日
2016年12月27日 2,498.08 80 2,610 4.3 丸紅株式会社／三井不動
2019年4月19日 産レジデンシャル株式会社
賃貸住宅
1,260 4.5 三井不動産レジデンシャル
パークアクシス池上 東京都大田区 2019年4月19日 2015年3月6日 1,391.34 45
株式会社
ホスピタリティ施設 チサンホテル広島 広島県広島市 2019年5月30日 1986年11月22日 4,275.59 170 1,880 5.7 非開示
合計 8,165.01 295 5,750 4.8
※１ NOI利回り＝鑑定評価書記載の運営純収益÷取得価格×100 ※2 NOI利回り＝鑑定評価書記載の運営純収益÷譲渡価格×100
※3 パークアクシス押上テラスは共有持分であり、2019年３月28日に丸紅株式会社の共有持分45％を取得をしており、2019年４月19日に三井不動産レジデンシャル株式会社の共有持分55％を取得して
100％の共有持分を保有する予定です。
■ LTV及び取得余力
LTV 50.4 ％ （第26期末実績） 51.2 ％ 程度 （第27期末想定） 取得余力※ 約 250 億円 （第27期末想定）
※ LTV55％までの借入余力
6
外部成長の状況②
■ 第26期以降取得（予定）・譲渡物件
スポンサーからの取得 第三者からの取得 第三者への譲渡
賃貸住宅 賃貸住宅 ホスピタリティ施設 賃貸住宅
物件名 パークアクシス押上テラス パークアクシス池上 パークキューブ西新宿 パークアクシス金山WEST ドーミー小田原 チサンホテル広島 パークキューブ池袋要町 物件名
所在地 東京都墨田区 東京都大田区 東京都新宿区 愛知県名古屋市 宮城県仙台市 広島県広島市 東京都豊島区 所在地
取得（予定）価格 2,610百万円 1,260百万円 2,400百万円 1,770百万円 521百万円 1,880百万円 1,620百万円 譲渡価格
カテゴリー シングル・コンパクト シングル・コンパクト シングル・コンパクト ファミリー - - シングル カテゴリー
NOI利回り *1 4.3% 4.5% 4.4% 5.3% 8.4% 5.7% 4.3% NOI利回り *2
竣工時期 2016年12月 2015年3月 2014年12月 2006年2月 1998年2月 1986年11月 2007年3月 竣工時期
※１ NOI利回り＝鑑定評価書記載の運営純収益÷取得価格×100 ※2 NOI利回り＝鑑定評価書記載の運営純収益÷譲渡価格×100
パークアクシス押上テラス パークキューブ西新宿 ドーミー小田原
パークキューブ池袋要町
パークアクシス池上 パークアクシス金山WEST チサンホテル広島
7
「ホスピタリティ施設」の保有状況
■ 保有状況 （第27期末想定） ■ 保有物件一覧
寮・社宅
賃貸可能戸数
物件名称 所在地 竣工日 オペレータ
16物件
（戸）
物件数 ドーミー芦屋 兵庫県芦屋市 140 2002年9月17日 株式会社共立メンテナンス
河合塾京都学伸寮 京都府京都市 134 2004年3月2日 株式会社共立メンテナンス
取得価格合計 158億円 駿台堀川寮 京都府京都市 113 2005年2月21日 株式会社共立メンテナンス
ドーミー洛北 京都府京都市 70 2006年2月24日 株式会社共立メンテナンス
5.1%
立教大学国際交流寮RUID志木 埼玉県志木市 127 2010年1月29日 株式会社共立メンテナンス
投資比率
ドーミー中板橋 東京都板橋区 106 2010年2月12日 株式会社共立メンテナンス
フィロソフィア西台 東京都板橋区 121 2010年2月18日 株式会社共立メンテナンス
稼働率 100% ドーミー武蔵小杉 神奈川県川崎市 112 2010年3月4日 株式会社共立メンテナンス
アルティス仙台花京院 宮城県仙台市 60 2008年12月10日 株式会社ジェイ・エス・ビー
総戸数 1,626⼾ アルティス仙台木町通 宮城県仙台市 142 2010年3月5日 株式会社ジェイ・エス・ビー
ドーミー西荻窪 東京都杉並区 71 1992年3月21日 株式会社共立メンテナンス
※「ホスピタリティ施設」とは、寮・社宅、サービスアパートメント、シニア住宅及び宿泊施設の4つの
ドーミー上杉 宮城県仙台市 124 1997年3月13日 株式会社共立メンテナンス
カテゴリーの総称です。
ドーミー小田原 宮城県仙台市 78 1998年2月24日 株式会社共立メンテナンス
■ 長期賃貸借契約の締結 ■ 固定賃料の収受
20年以上 シニア住宅
15年以上 4.6% 居室数
物件名称 所在地 竣工日 オペレータ
20年未満 5年未満 （室）
4.9% 17.2% メディカルホームグランダ三軒茶屋（底地） 東京都世田谷区 － － 株式会社ベネッセスタイルケア
グランダ金沢八景 神奈川県横浜市 58 2012年6月8日 株式会社ベネッセスタイルケア
平均残存年数 5年以上 固定賃料比率
ホテル
9.9年 10年未満 100% 居室数
22.1% 物件名称 所在地
（室）
竣工日 オペレータ
10年以上 チサンホテル広島 広島県広島市 170 1986年11月22日 株式会社SHRホテルズ
15年未満
51.2% ※ 第26期取得・第27期取得予定物件は■色で網掛しています。
※ 取得価格をもとに算出しています。
※ 2019年8月31日時点の各物件における賃貸借契約の残存年数をもとに算出しています。
※ 上記は第27期末（2019年8月31日）時点で保有する「ホスピタリティ施設」の集計であり、「賃貸住宅」を含みません。
8
外部成長戦略
■ 「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン） ■ 「賃貸住宅」の資産分類別比率（第26期末時点・取得価格ベース）
大川端賃貸棟
東京23区を中心として、 10.5%
41物件・3,617戸が竣工済・リーシング中 芝浦アイランドエアタワー
2.7%
「パークキューブ」
東京23区 地方主要都市 シリーズ
37物件 3,177 戸 2物件 182戸 27.8%
その他東京圏 合計
「パークアクシス」シリーズ
2 物件 258 戸 41物件 3,617 戸 59.0%
三井不動産グループが
開発した賃貸住宅
第三者が開発した
賃貸住宅
三井不動産グループが開発した賃貸住宅への投資が中心
■ パークアクシス取得実績
（戸）
16,000
■ パークアクシス累計供給戸数
14,000 ■ うち本投資法人取得済戸数 14,257
13,233
12,000
13,037
12,361
11,907
10,000
10,245
9,393
8,000
8,410
7,994 7,994
7,053 6,947
6,746 6,826 6,911
6,167 6,396 6,483
6,000
5,852 5,704 5,775
4,000 4,839
3,842
出所：レジデントファースト株式会社運営ウェブサイト「三井の賃貸レジデンスParkAxisシリーズ」 （2019年3月31日時点） 2,000 2,881 2,881
2,153
1,744
※ パークアクシス押上テラス及びパークアクシス池上は本投資法人の取得が決定しているため、上記から除いて 350
0
います。 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度
※ 上記は事業主である三井不動産レジデンシャル株式会社による「パークアクシス」シリーズの開発状況を示した 出所：三井不動産レジデンシャル株式会社提供資料
ものであり、本書の日付現在で本投資法人が取得を決定しているものはありません。
9
外部成長の軌跡
■ 資産規模の推移（取得価格ベース） 2009年 2011年 2013年 2015年
公募増資 公募増資 公募増資 公募増資
（億円）
3,063 3,120
ホスピタリティ施設 2,987 2,974 3,015 3,015 3,032 158
3,000 2,949 2,949 140
「パークキューブ」シリーズ 2,877 2,877 116 116 134 134 134
105 105
「パークアクシス」シリーズ 2,674 2,717 98 98
芝浦アイランドエアタワー 98
98
大川端賃貸棟 812
2,421 787 787 787 804 812
787 787 787
2,312 2,319 98 787 787
2,238 81 98 659
659
81
510
2,000 417 407
1,869 1,869 361
1,800
229 299 299
1,400 1,400 1,400
1,232 229 229 229
1,695 1,682 1,705 1,705 1,705 1,723 1,762
1,082 144 1,604 1,604 1,668 1,668
1,013 1,539 1,582
1,420 1,437 1,437 1,437
1,000 144
128 1,273 1,273 1,273
790 873 873 873
588 640
79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79
296 296 296 296 296 296 296 296 296 296 296 296 296 296 296 308 308 308 308 308 308 308 308 308 308 308
0 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末
第27期末
（想定）
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
物件数 （物件） 27 30 37 44 44 44 61 63 63 83 87 88 90 105 108 112 112 116 116 119 118 121 121 122 124 127
賃貸住宅 ※１ （戸） 2,761 3,038 3,735 4,256 4,256 4,256 6,214 6,464 6,464 7,804 8,213 8,161 8,389 9,396 9,565 10,175 10,175 10,438 10,438 10,538 10,518 10,603 10,603 10,674 10,730 10,855
ホスピタリティ施設 （戸） － － － － － － － － － 923 923 1,125 1,125 1,125 1,125 1,125 1,125 1,125 1,125 1,196 1,196 1,378 1,378 1,378 1,456 1,626
総戸数 （戸） 2,761 3,038 3,735 4,256 4,256 4,256 6,214 6,464 6,464 8,727 9,136 9,286 9,514 10,521 10,690 11,300 11,300 11,563 11,563 11,734 11,714 11,981 11,981 12,052 12,186 12,481
NOI利回り
※２ 5.5% 5.2% 5.4% 5.1% 5.2% 5.0% 5.3% 5.1% 5.2% 5.3% 5.4% 5.2% 5.3% 5.1% 5.3% 5.2% 5.3% 5.1% 5.3% 5.2% 5.3% 5.2% 5.5% 5.3% 5.5% －
※１ 店舗等を含む戸数を記載しています。
※２ 期末保有物件の実績ＮＯＩの年換算値を取得価格ベースで加重平均して計算しています。
10
内部成長 稼働率の推移
足元の稼働率は高水準で推移
（％） ■ ポートフォリオ全体の月末稼働率の推移
98.5
98.1 98.1
98.0
97.8
97.7 98.0
97.5 97.5 97.5
97.6 97.5
97.4
97.5 97.6
97.5 97.5 97.5 97.5
97.1 97.1 97.4 97.4
96.8
97.0
96.8 96.8 96.9
96.6 96.8
96.5 96.6 96.6
96.3
96.5 96.5
96.4
95.9 96.3
96.0
96.0
95.7 第25期～第26期
95.5
（2018年3月～2019年2月）
第23期～第24期
（2017年3月～2018年2月）
95.0 第21期～第22期
（2016年3月～2017年2月）
94.5
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
※ 「月末稼働率」は、「ホスピタリティ施設」を含めたポートフォリオ全体に関する数値です。
11
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向①
入替え時の賃料変動率は+5.8%まで上昇
■ 入替え時賃料変動 ■ 入替え時賃料変動戸数比率の推移
第23期 第24期 第25期 第26期 100%
入替え
（2017年8月期） （2018年2月期） （2018年8月期） （2019年2月期）
90%
期末総戸数 10,565 戸 10,565 戸 10,635 戸 10,690 戸
1,312 1,083 1,272 1,087
80%
対象戸数 戸 戸 戸 戸
賃料上昇 927 戸 781 戸 997 戸 885 戸 70%
70.7% 72.1%
賃料据置 111 戸 104 戸 89 戸 65 戸 60% 78.4% 81.4%
賃料下落 274 戸 198 戸 186 戸 137 戸 50%
月額賃料増減合計 4,872 千円 5,582 千円 7,901 千円 9,218 千円
40%
9,871 千円
賃料上昇 6,397 千円 6,699 千円 9,180 千円 30%
平均上昇率： 7.3％
8.5% 9.6%
▲ 652 千円
20%
7.0%
賃料下落 ▲ 1,525 千円 ▲ 1,117 千円 ▲ 1,278 千円 6.0%
平均下落率： ▲4.1 ％ 10% 20.9% 18.3% 14.6% 12.6%
変動率 2.6 ％ 3.5 ％ 4.4 ％ 5.8 ％
0%
※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、入替えに含めず更新として集計しています。 第23期 第24期 第25期 第26期
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 （2017年8月期） （2018年2月期） （2018年8月期） （2019年2月期）
賃料上昇 賃料据置 賃料下落
■
8.0% 入替え時賃料変動率の推移
6.0%
5.8%
3.5% 4.4%
4.0% 1.2% 2.3% 2.1% 2.6%
1.9%
2.0% 2.6% 2.6%
2.4%
1.8% 1.3%
0.7% 1.0%
1.7% 6.2%
0.9% 0.7% 5.1%
2.0%
0.1%
-0.9%-0.8%
2.8% 1.7% 1.8% 3.2% 3.4% 4.2%
2.3% 1.0% 1.2% 1.3% 1.4% 2.6%
0.0% -0.5% 0.9% 0.5% 0.3% 0.5% -3.0% -0.4%
-1.1% -1.1% -1.4% -1.3% -1.2% -0.8% -0.7% -0.7%
-3.3% -3.5% -2.3% -1.9% -1.6%
-4.2% -2.5% -2.6%
-2.0%
-2.4% -4.8%
-1.8%-1.3%
-5.2% -5.0%
-6.8%
-4.0% -8.7% -2.8%
-9.8%
-3.5%
-6.0% -4.3%-3.8% 入替え時賃料変動率
-8.0% -6.2% うち賃料上昇寄与分
うち賃料下落寄与分
-9.3%
-10.0% -8.5%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2007年2月期 2007年8月期 2008年2月期 2008年8月期 2009年2月期 2009年8月期 2010年2月期 2010年8月期 2011年2月期 2011年8月期 2012年2月期 2012年8月期 2013年2月期 2013年8月期 2014年2月期 2014年8月期 2015年2月期 2015年8月期 2016年2月期 2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期
12
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向②
東京23区の上昇が牽引
■ 「賃貸住宅」のエリア別比率 ■ エリア別の入替時賃料変動率の推移
10.0%
地方主要都市 8.8%
8.5% 都心3区 その他23区 7.5%
8.0%
その他東京圏 地方主要都市 5.9% 5.5%
その他東京圏 6.0% 4.7% 4.5%
4.2% 都心3区
34.0% 3.1% 3.3% 3.4%
4.0%
2.2%
1.9%
2.0%
その他23区 1.9% 2.1%
53.3% 0.0% 0.9% 0.6% 1.6% 1.5%
0.9%
-1.2% -0.2%
-2.0% -0.7%
-1.7% -1.8% -1.7%
（第26期末時点、取得価格ベース） -4.0%
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
※ 都心3区：港区、中央区、千代田区
2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期
全てのカテゴリーで上昇が継続
■ 「賃貸住宅」のカテゴリー別比率 ■ カテゴリー別の入替時賃料変動率の推移
16.0%
ラージ 14.3%
シングル コンパクト
4.4% 14.0%
12.0% ファミリー ラージ
ファミリー
13.1% 10.0%
8.0% 8.1%
シングル
41.0% 8.0%
6.1% 6.4%
6.0% 4.6%
3.9% 5.3% 5.7%
コンパクト 4.0% 2.5% 4.3% 5.1%
2.8%
41.5% 1.7% 3.8%
2.0% 2.5% 3.1%
1.5% 2.0%
1.4% 1.7%
0.0% 0.8% 1.2%
0.1%
-2.0%
（第26期末時点、戸数ベース） 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
13
内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向
更新時の賃料変動率は引き続きプラス圏で推移
■ 更新時賃料変動 ■ 更新時賃料変動戸数比率の推移
第23期 第24期 第25期 第26期 100%
更新
（2017年8月期） （2018年2月期） （2018年8月期） （2019年2月期）
5.1% 9.5% 6.3% 9.6%
90%
期末総戸数 10,565 戸 10,565 戸 10,635 戸 10,690 戸
2,002 1,551 2,177 1,642
80%
対象戸数 戸 戸 戸 戸
賃料上昇 103 戸 148 戸 137 戸 158 戸 70%
賃料据置 1,879 戸 1,402 戸 2,036 戸 1,482 戸 60%
賃料下落 20 戸 1 戸 4 戸 2 戸 50%
93.9% 90.4% 93.5% 90.3%
月額賃料増減合計 337 千円 482 千円 415 千円 581 千円
40%
593 千円
賃料上昇 373 千円 486 千円 430 千円 30%
平均上昇率： 2.1 ％
▲ 12 千円
20%
賃料下落 ▲ 35 千円 ▲4 千円 ▲ 15 千円
平均下落率： ▲1.5 ％ 10%
1.0% 0.1% 0.2% 0.1%
変動率 0.1 ％ 0.2 ％ 0.1 ％ 0.2 ％
0%
※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、入替えに含めず更新として集計しています。 第23期 第24期 第25期 第26期
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 （2017年8月期） （2018年2月期） （2018年8月期） （2019年2月期）
賃料上昇 賃料据置 賃料下落
■ 更新時賃料変動率の推移
0.2% 0.2% 0.2%
0.1%
0.2% 0.1% 0.0% 0.0% 0.1% 0.1% 0.1%
0.0% 0.2%
0.2% 0.2% 0.1% 0.2% 0.1%
0.0%
-0.2% -0.2%
0.1% 0.1% 0.1%
‐0.2% - 0.0% -0.4% -0.4% -0.4% - 0.0%
-0.5% -0.6% -0.5% -0.1%
-0.2% -0.6%
‐0.4% -0.8% -0.9%
-1.0% -0.4% -0.4%
‐0.6% -0.4%
-0.5% -0.5%
‐0.8% -0.6% -0.6% 更新時賃料変動率
うち賃料上昇寄与分
‐1.0% -0.8%
-0.9% うち賃料下落寄与分
‐1.2% -1.0%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2007年2月期 2007年8月期 2008年2月期 2008年8月期 2009年2月期 2009年8月期 2010年2月期 2010年8月期 2011年2月期 2011年8月期 2012年2月期 2012年8月期 2013年2月期 2013年8月期 2014年2月期 2014年8月期 2015年2月期 2015年8月期 2016年2月期 2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期
14
内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向
賃料単価は着実に上昇中
■ 賃料坪単価の推移
（円/坪） 11,900
11,850 11,813
11,800 11,738
11,750
11,672
11,700
11,624
11,650
11,573
11,600 11,553
11,550
11,500
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期
※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約月額賃料合計を契約面積（坪）合計で除して計算しています。
※ 当期末保有物件のうち、第21期期首から継続保有している「賃貸住宅」103物件に係る賃料坪単価の推移を記載しています。
東京２３区の賃料上昇が牽引
■ 「賃貸住宅」のエリア別比率 ■ エリア別の賃料坪単価変化率の推移
地方主要都市 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
8.5%
2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期
その他東京圏 都心3区 +0.29% +0.50% +0.47% +0.66% +0.71% +0.82%
4.2% 都心3区 東京23区
34.0% その他23区 +0.12% +0.21% +0.31% +0.36% +0.63% +0.53%
その他東京圏 ▲0.17% +0.06% +0.20% +0.30% +0.41% +0.26%
その他23区
53.3% 地方主要都市 ▲0.73% ▲0.04% ▲0.38% ▲0.03% ▲0.05% ▲0.01%
「賃貸住宅」合計 +0.18% +0.16% +0.43% +0.40% +0.57% +0.59%
（第26期末時点、取得価格ベース） ※ 都心3区：港区、中央区、千代田区
※ 直前の決算期末における保有物件の賃料坪単価が、各決算期末（6ヶ月後）においてどの程度変化したかを示しています。
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
15
内部成長に向けた取り組み①
大川端賃貸棟における資本的支出の事例紹介
■賃貸住宅の築年状況 ■共用部更新工事
大川端賃貸棟 物件の資産価値を長期的に維持するため、点検やリニューアルを定期的に実施
所在地 東京都中央区 エレベーター交換工事
20年以上 取得価格 30,816百万円
約1割 賃貸可能面積 43,812.41㎡ 最新の耐震性能を具備
賃貸可能戸数 544戸 かごを拡張し、乗車人数を拡大(予定）
竣工日 1989年3月30日
機内にAEDを設置（予定）
約9割が
築15年未満 駐輪場拡張工事
（第26期末時点、取得価格ベース） 空きスペースの有効活用により、駐輪場
を拡張
電動アシスト自転車対応の置場を設置
■ DBJグリーンビル認証
宅配BOX設置工事
コンシェルジュサービスを補完し、入居者
の利便性の向上
極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされていることが評価され、
認証評価のランクアップを実現 電気自動車充電設備設置工事
EV
電気自動車充電設備の設置
大川端賃貸棟を中心に、競争力維持向上のため、適宜更新工事を実施
16
内部成長に向けた取り組み②
大川端賃貸棟における資本的支出の事例紹介
■専有部リノベーション工事 リノベーション実施の効果
物件の競争力を維持するため、テナントニーズの変化に対応した専有部リノベー
・ 直近にリノベーションを実施した住戸は、大幅な賃料増額を実現
ションを実施
第23期 第24期 第25期 第26期
入替え時賃料変動率
（2017年8月期） （2018年2月期） （2018年8月期） （2019年2月期）
プランニング 水廻り
▸ 収納スペース確保 ▸ 水廻り機器の一新 対象戸数 45 戸 36 戸 40 戸 33 戸
▸ 間取り変更 ▸ バスルームや洗面所
▸ オープンキッチン 等のリニューアル
賃料上昇 30 戸 30 戸 38 戸 33 戸
専有部
リノベーション事例 賃料据置 4 戸 2 戸 2 戸 0 戸
設備機器 仕上材 賃料下落 11 戸 4 戸 0 戸 0 戸
▸ 床・壁・天井・建具の
▸ LED照明への交換
▸ 床暖房の導入 等
リニューアル
▸ フローリングへの変更
月額賃料増減合計 358 千円 601 千円 887 千円 1,127 千円
パークサイドウィングス リノベーション住戸 リビング
賃料上昇 452 千円 632 千円 887 千円 1,127 千円
賃料下落 ▲ 93 千円 ▲ 30 千円 0 千円 0 千円
変動率 3.0 ％ 6.2 ％ 8.6 ％ 12.8 ％
内 リノベーション住戸 13.9 ％ 20.2 ％ 19.4 ％ 22.3 ％
■ポートフォリオの資本的支出の状況
（百万円）
システムキッチン 和室から洋室へ 700 0.4
資本的支出 減価償却費に対する資本的支出の割合 0.35
23.2% 0.3
600
0.25
13.2% 12.1% 0.2
500 10.5%
0.15
0.1
400 0.05
0
300 ‐0.05
‐0.1
465 ‐0.15
200
‐0.2
269 245 ‐0.25
100 215 ‐0.3
‐0.35
0 ‐0.4
2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期
システムバス 玄関収納増設 第23期 第24期 第25期 第26期
17
財務の状況①
■ 有利子負債の状況 第25期末 第26期末
前期比増減
（2018年8月末） （2019年2月末） 長期借入金
短期借入金 70 億円 80 億円 +10 億円 （変動金利）
2.7%
短期借入金
長期借入金（変動金利） 40 億円 40 億円 － 5.3%
長期借入金（固定金利） 1,365 億円 1,375 億円 +10 億円
合計 1,475 億円 1,495 億円 +20 億円
長期負債比率
総資産ＬＴＶ 50.1 ％ 50.4 ％ +0.3 ポイント 94.6%
鑑定ＬＴＶ 40.9 ％ 40.2 ％ ▲0.7 ポイント 長期固定負債比率
92.0%
長期負債比率 95.3 ％ 94.6 ％ ▲0.7 ポイント
長期固定負債比率 92.5 ％ 92.0 ％ ▲0.5 ポイント
長期借入金
期末時点加重平均金利 0.63 ％ 0.61 ％ ▲ 0.02 ポイント （固定金利）
92.0%
長期有利子負債平均残存年数 4.2 年 4.2 年 －
借入先金融機関数 23 社 25 社 +2 社
※ 有利子負債の長短は、金融機関との約定期間に基づき分類しています。
■ コミットメントラインの状況 ■ 格付けの状況
三井住友銀行 三井住友信託銀行 みずほ銀行 格付投資情報センター（R&I）
借入極度額 借入極度額 借入極度額 発行体格付け 格付けの方向性
50 億円 50 億円 50 億円 AA－ 安定的
契約開始日 契約開始日 契約開始日
2016年8月1日 2016年8月1日 2018年10月9日 S&Pグローバル・レーティング・ジャパン
契約期限日 契約期限日 契約期限日 長期会社格付け アウトルック
2021年7月31日 2021年7月31日 2021年7月31日 A＋ 安定的
18
財務の状況②
■ 期末時点加重平均金利と長期有利子負債平均残存年数の推移
2.0% 6年
期末時点加重平均金利（左軸） ■■ 長期有利子負債平均残存年数（右軸）
1.55%
1.45%1.48% 1.45%1.46%1.50%1.46%1.44% 5年
1.38%
1.5% 1.28%1.25%1.24% 4.9年 4.8年
4.7年
4.7年 4.1年 4.3年 1.11% 4.3年 4.3年 4.2年 4.3年 4.3年 4.2年 4年
4.1年 4.2年 4.2年
3.8年
1.0% 3.3年 3.4年 3.3年 3.4年 3.4年 3年
3.1年 1.09%
1.02%
2.7年 2.8年 2.7年 0.95%
0.87%0.85%0.84% 2年
0.78%0.76%
0.5% 0.72% 0.67%
0.63%
0.61% 1年
0.0% 0年
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
■ 長期有利子負債の返済期限分散の状況
第26期返済期限到来（長期） 第26期調達（長期）
（億円）
140 返済総額 90 億円 調達総額 100 億円
■ 長期借入金 第26期調達分 →
平均金利 0.58 ％ 平均金利 0.30 ％
120
平均約定年数 5.3 年 平均約定年数 7.4 年
100 20
80
60 120
95 95 100 100 100 95 95
85 90 85
40 20
55 20
50
20 40 20
25 30 25
20
10 10 10
0
第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期
2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2030年 2031年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
平均金利 0.69% 0.81% 0.59% 0.60% 0.63% 0.61% 0.63% 0.72% 0.76% 1.33% 1.12% 0.36% 0.70% 0.32% 0.28% 0.41% 0.33% 0.23% 0.39% － 0.49% － － 0.66%
※ 「平均金利」は、対象となる長期有利子負債の金利を借入金額で加重平均して計算しています。
※ 「平均約定年数」は、対象となる長期有利子負債の約定年数を借入金額で加重平均して計算しています。
19
ポートフォリオの含み損益等の推移
■ ポートフォリオの含み損益額と含み損益率の推移
（億円）
800 50%
752
含み益額（左軸） 含み損益率（右軸）
700 655
含み損額（左軸） 603 40%
600 554 26.4%
500 461 23.1% 30%
393 418 21.3%
19.4%
400 343 14.6%16.3%
13.9% 20%
253 12.0%
300
9.0%
4.8% 4.3% 3.5% 5.5% 10%
200 2.7% 3.0%
-1.2% 0.1%
-3.1% -1.8%
100 -5.6% -5.9% -4.8% -3.8% 154
-7.6% -6.1%
0%
27 52 53 50 80
0
3
-17 ‐10%
‐100 -43
-88 -72
-106 -110 -105 -109 -106
‐200 ‐20%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
■ 1口当たりNAVの推移 ※ 1口当たりNAV＝（純資産額－分配総額＋含み損益）÷発行済投資口総数
（千円）
500
400
404 415 435
375 394
300 350 361 366
305 327
280 292 292 290 273 289
200 261 237 242 246 254
221 224 225 224
100
0
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
■ 期末保有物件の鑑定評価における直接還元利回りの推移
6% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.3% 5.3%
5.2% 5.2% 5.1%
5.0% 4.9% 4.8%
4.8% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7%
5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.4%
4.33% 4.30%4.25%
4.17%
4%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
20
第２７期・第２８期 業績予想
■ 1口当たり分配金増減要因 27期取得3物件
通期稼動 単位：円
27期取得
既存物件 +101
3物件 資産運用報酬
26期取得3物件 +228
+144 +19 資産運用報酬
通期稼動 その他
▲14 分配金
+34 ▲65
分配金 9,850
その他 支払利息 分配金
9,706 既存物件 26期売却物件関連 ▲87 ▲17 9,600
▲146 ▲52
第26期 （実績） 第27期 （予想） 第28期 （予想）
稼働率97.7％ ＜主要前提条件＞ 稼働率97.3％
物件数124物件
9,706円 物件数127物件
9,600円 ＜主要前提条件＞ 稼働率97.6％
9,850円
物件数127物件
※稼働率及び物件数は、それぞれ月末稼働率の期中平均、期末時点の物件数を記載しております。
第26期実績 第27期予想 対前期（第26期）比 第28期予想 対前期（第27期）比
（2019年2月期） （2019年8月期） 増減 （2020年2月期） 増減
主な増減要因 主な増減要因
① ② ②－① ③ ③－②
11,186 11,345 +158 11,357 +11
営業収益
百万円 百万円
■営業収益
百万円
+158百万円 百万円 百万円
■営業収益 +11百万円
5,185 5,126 ▲ 58 既存物件 +73百万円 5,248 +121 既存物件 ▲44百万円
営業利益
百万円 百万円 百万円 26期取得3物件通期稼動 +34百万円 百万円 百万円 27期取得3物件通期稼動 +56百万円
4,728 4,651 ▲ 77 27期取得3物件 4,772 +121
当期純利益 +106百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
26期売却1物件 ▲7百万円 ■営業費用 ▲109百万円
内部留保繰入 26 － ▲ 26 － －
百万円 百万円物件売却益 ▲48百万円 賃貸諸費用 ▲138百万円
分配金総額 4,702 4,651 ▲ 51 （内部留保繰入 ▲26百万円） 4,772 +121 公租公課 ▲0百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
減価償却費 ▲9百万円
9,706 9,600 ▲ 106 9,850 +250
1口当たり分配金 ■営業費用 +217百万円 +7百万円
円 円 円 円 円 資産運用報酬
484,522 484,522 － 賃貸諸費用 +170百万円 484,522 － +31百万円
期末発行済投資口数 その他費用
口 口 公租公課 +8百万円 口
※１ 306,342 312,092 +5,750 減価償却費 +15百万円 312,092 － ■営業外収益 －
取得総額
百万円 百万円 百万円 資産運用報酬 ▲9百万円 百万円
運用 124 127 +3 127 －
資産
物件数 その他費用 +32百万円 ■営業外費用 +0百万円
物件 物件 物件 物件
総戸数 12,186 12,481 +295 12,481 － 支払利息 +0百万円
（店舗等含む） 戸 戸 戸 ■営業外収益 ▲10百万円 戸
月末稼働率の期中平均 97.7 97.3 ▲ 0.4 97.6 +0.3
％ ％ ポイント ％ ポイント
■営業外費用 +8百万円
※２ 50.4 － － － －
期末ＬＴＶ ％ 支払利息 +8百万円
※１ 取得諸経費・固定資産税・消費税等を含みません。 ※２ ＬＴＶ＝総有利子負債÷総資産×100
21
安定した分配実績
LTVをコントロールしながら、安定した分配を実現
2009年公募増資 2011年公募増資 2013年公募増資 2015年公募増資
１口当たり分配金（円） LTV（％）
12,000 60
55.2 55.2 55.3 54.6 54.6 54.7
53.1 53.1 53.2 53.5 53.2
51.8
50.8 51.2 50.6 50.2 50.4 50.1 50.2 50.0 50.1 50.4
49.6
50
43.3
10,000
9,850
39.3 9,706 (予想)
9,600 40
(予想)
9,179
9,161
8,935
※1 8,497
8,428
8,000 8,130 30
7,984 8,036
7,445 7,672 7,688
7,293 7,274 7,444
7,230 7,283 7,043
7,183 7,153
6,813 6,874 6,858 20
6,754
6,375
6,000
分配金年平均成長率
10
3年 6.9%
１口当たり分配金 実績 （左軸） 5年 6.1%
１口当たり分配金 予想 （左軸）
ＬＴＶ （右軸） 10 年 3.3%
4,000 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
0
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016