2021 年６月 22 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区日本橋一丁目４番１号
日本アコモデーションファンド投資法人
代表者名 執行役員 池田 孝
（コード番号 3226）
資産運用会社名
株式会社三井不動産ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
代表者名 代表取締役社長 伊倉 健之
問合せ先 取締役財務本部長 川上 哲司
（TEL. 03-3246-3677）
国内不動産の取得に関するお知らせ
（パークアクシス菊川ステーションゲート他計３物件）
日本アコモデーションファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用
会社である株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメントは、本日、国内不動産の取得につき、下記
のとおり決定しましたのでお知らせいたします。
記
１．取得の理由
規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、着実な資産規模の拡大と、ポートフォリオの分散と充実を
図るため、本物件の取得を決定しました。
２．取得の概要
取得予定価格 鑑定評価額
取得予定資産の名称 取得予定資産
（注１）（千円） （注２）（千円）
物件１ パークアクシス菊川ステーションゲート 不動産 3,200,000 3,560,000
物件２ パークアクシス木場キャナル ウエスト 不動産 4,660,000 5,090,000
物件３ パークアクシス木場キャナル イースト 不動産 1,830,000 2,050,000
合 計 9,690,000 10,700,000
（１） 売買契約締結日 2021 年６月 22 日
（２） 引渡予定日 2021 年６月 29 日
（３） 取得先 三井不動産レジデンシャル株式会社
（４） 取得資金 借入金及び自己資金による
（５） 支払方法 引渡時全額支払
（注１）
「取得予定価格」は、取得予定資産に関する停止条件付不動産売買契約書に記載された売買代金（取得諸経費、固定資産
税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。）を記載しています。
（注２）
「鑑定評価額」は、大和不動産鑑定株式会社が、取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書（価格時点 2021 年５月
31 日）の記載に基づいています。
1
３．取得予定資産の内容
（１）取得予定資産の概要
① 物件１：パークアクシス菊川ステーションゲート
取得予定資産の名称 パークアクシス菊川ステーションゲート
取得予定資産の種類 不動産
鑑定評価会社 大和不動産鑑定株式会社
取得時の鑑定評価額（注１） 3,560,000千円
同 価格時点（注１） 2021年５月31日
所在地 住居表示 東京都墨田区菊川三丁目１番３号
建蔽率（注２） 80％
容積率（注２） 500％
土地 用途地域 商業地域
敷地面積（注３） 773.10㎡
所有形態 所有権
竣工年月日（注４） 2013年3月29日
構造／階数（注５） 鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
用途（注５） 共同住宅・駐車場・駐輪場・車庫・ゴミ置場・物置
建物 延床面積（注５） 4,592.47㎡
所有形態 所有権
賃貸可能戸数 107戸
賃貸可能面積 3,411.32㎡
担保設定の有無 なし
本土地の一部は、都市計画道路（環状３号線）区域内に存していま
す。将来的に事業決定されれば、土地収用により建物が既存不適格とな
る可能性があります。
なお、本物件の売買は、売主による本物件の譲渡に係る公有地の拡大
の推進に関する法律（昭和47年法律第66号。その後の改正を含みま
す。）第４条第１項に基づく2021年６月７日付届出に対し、①墨田区か
特記事項（注６） ら同法第６条第１項に定める買取りの協議をする旨の通知が届かないま
ま2021年６月28日が経過したこと又は②売主が墨田区から同法第６条第
３項に定める通知を受領したことを停止条件としております。
本土地の一部から鉛の基準超過土壌が確認されていますが、汚染拡散
防止措置が講じられています。また、対象地の地表部は被覆されてお
り、地下水の飲用利用は無いことから、健康被害リスクは低い旨、第三
者調査機関から報告を受けています。
本物件は、都営新宿線「菊川」駅から徒歩約３分に位置し、駅接近性
は良好です。また、都心部及び都内主要地域へのアクセス性にも優れて
物件特性 います。
駅前には生活利便施設も存することから生活利便性も高いです。
生活利便性を重視する単身者及びDINKS世帯の需要が想定されます。
テナントの総数 １
賃貸可能戸数 107 戸
賃貸戸数 104 戸
賃貸借の内容 賃貸可能面積 3,411.32 ㎡
（注７） 賃貸面積 3,319.77 ㎡
稼働率 97.3％
敷金・保証金 23,269 千円
月額賃料収入 13,891 千円
（以下余白）
2
② 物件２：パークアクシス木場キャナル ウエスト
取得予定資産の名称 パークアクシス木場キャナル ウエスト
取得予定資産の種類 不動産
鑑定評価会社 大和不動産鑑定株式会社
取得時の鑑定評価額（注１） 5,090,000千円
同 価格時点（注１） 2021年５月31日
所在地 住居表示 東京都江東区塩浜二丁目４番35号
建蔽率（注２） 60％
容積率（注２） 300％
土地 用途地域 準工業地域
敷地面積（注３） 1,539.32㎡
所有形態 所有権
竣工年月日（注４） 2018年10月17日
構造／階数（注５） 鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
用途（注５） 共同住宅・店舗・駐輪場
建物 延床面積（注５） 5,438.12㎡
所有形態 所有権
賃貸可能戸数 住宅146戸、店舗等１戸
賃貸可能面積 4,430.50㎡
担保設定の有無 なし
本土地の一部から鉛の基準超過土壌が確認されていますが、汚染拡散
防止措置が講じられています。また、対象地の地表部は被覆されてお
り、地下水の飲用利用は無いことから、健康被害リスクは低い旨、第三
特記事項（注６）
者調査機関から報告を受けています。
本物件を売却する場合は、店舗区画の賃借人に対して、事前に通知す
るとともに、売却について協議するものとされています。
本物件は、東京メトロ東西線「木場」駅から徒歩約11分に位置してお
り、本物件至近に都営バス「塩崎荘前」停留所が存するため、バス便の
利用により「潮見駅前」停留所までのアクセスも可能です。東京メトロ
物件特性 東西線を利用することにより都心へのアクセスも良好です。
最寄り駅周辺には各種小売・飲食店等が建ち並び、豊洲エリアへも徒
歩圏内であることから、日常生活における利便性は良好です。
生活利便性を重視する単身者及びDINKS世帯の需要が想定されます。
テナントの総数 １
賃貸可能戸数 住宅 146 戸、店舗等１戸
賃貸戸数 住宅 135 戸、店舗等 1 戸
賃貸借の内容 賃貸可能面積 4,430.50 ㎡
（注７） 賃貸面積 4,092.22 ㎡
稼働率 92.4％
敷金・保証金 29,745 千円
月額賃料収入 18,252 千円
（以下余白）
3
③ 物件３：パークアクシス木場キャナル イースト
取得予定資産の名称 パークアクシス木場キャナル イースト
取得予定資産の種類 不動産
鑑定評価会社 大和不動産鑑定株式会社
取得時の鑑定評価額（注１） 2,050,000千円
同 価格時点（注１） 2021年５月31日
所在地 住居表示 東京都江東区塩浜二丁目４番33号
建蔽率（注２） 60％
容積率（注２） 300％
土地 用途地域 準工業地域
敷地面積（注３） 636.40㎡
所有形態 所有権
竣工年月日（注４） 2020年２月21日
構造／階数（注５） 鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
用途（注５） 共同住宅・店舗・駐輪場
建物 延床面積（注５） 2,257.03㎡
所有形態 所有権
賃貸可能戸数 住宅63戸、店舗等１戸
賃貸可能面積 1,830.46㎡
担保設定の有無 なし
本土地の一部から鉛の基準超過土壌が確認されていますが、汚染拡散
防止措置が講じられています。また、対象地の地表部は被覆されてお
特記事項（注６）
り、地下水の飲用利用は無いことから、健康被害リスクは低い旨、第三
者調査機関から報告を受けています。
本物件は、東京メトロ東西線「木場」駅から徒歩約11分に位置してお
り、本物件至近に都営バス「塩崎荘前」停留所が存するため、バス便の
利用により「潮見駅前」停留所までのアクセスも可能です。東京メトロ
物件特性 東西線を利用することにより都心へのアクセスも良好です。
最寄り駅周辺には各種小売・飲食店等が建ち並び、豊洲エリアへも徒
歩圏内であることから、日常生活における利便性は良好です。
生活利便性を重視する単身者及びDINKS世帯の需要が想定されます。
テナントの総数 １
賃貸可能戸数 住宅 63 戸、店舗等１戸
賃貸戸数 住宅 61 戸、店舗等 1 戸
賃貸借の内容 賃貸可能面積 1,830.46 ㎡
（注７） 賃貸面積 1,778.49 ㎡
稼働率 97.2％
敷金・保証金 13,659 千円
月額賃料収入 8,081 千円
（以下余白）
4
（注１）「取得時の鑑定評価額」「同
、 価格時点」については、大和不動産鑑定株式会社が取得予定資産に関して作成した不動産鑑
定評価書の記載に基づいています。
（注２）土地の「建蔽率」は、建築基準法第 53 条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であり、用途地域等に応じて
都市計画で定められている数値を記載しています。土地の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める建築物の延べ面積の
敷地面積に対する割合であり、用途地域等に応じて都市計画で定められている数値を記載しています。
（注３）土地の「敷地面積」は、登記簿に記載されている地積を記載しています。
（注４）建物の「竣工年月日」は、登記簿に記載されている日付を記載しています。
（注５）「構造／階数」「用途」及び「延床面積」は、登記簿の記載に基づいています。
、
（注６）「特記事項」には、本日現在において本投資法人の認識する、取得予定資産の権利関係・利用等及び評価額・収益性等への
影響を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
（注７）「賃貸借の内容」欄に関する説明
(ⅰ)「テナントの総数」は、三井不動産レジデンシャルリース株式会社をマスターリース会社とするマスターリース契約が
締結されており、上記のテナント総数はかかるマスターリース会社の数をもって１と記載しています。
(ⅱ)「賃貸可能戸数」は、取得予定資産について賃貸が可能な戸数を記載しています。
(ⅲ)「賃貸戸数」「賃貸面積」は、2021 年５月 31 日現在の状況であり、売主から受領した資料に基づきます。
、
(ⅳ)「賃貸可能面積」は、取得予定資産について賃貸が可能な建物の面積の合計を記載しています。
(ⅴ)「稼働率」は、「賃貸面積」の「賃貸可能面積」に対する比率であり、小数第２位を四捨五入しています。
(ⅵ)「月額賃料収入」「敷金・保証金」は、2021 年５月 31 日現在においてマスターリース会社とエンドテナントとの間で
、
締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の
使用料は除きます。）及び敷金・保証金の各合計額を記載しています。なお、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて
記載しています。
（２）建物状況調査等の概要
物件１ 物件２ 物件３
パークアクシス菊川 パークアクシス木場 パークアクシス木場
取得予定資産の名称
ステーションゲート キャナル ウエスト キャナル イースト
委託調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
調査報告書日付 2021 年６月８日 2021 年６月８日 2021 年６月８日
緊急修繕費用 － － －
短期修繕費用 － － －
建物状況調査
今後 12 年間に必要
と思われる修繕・ 69,458 千円 35,589 千円 12,954 千円
更新費用
再調達価格 1,092,700 千円 1,283,800 千円 540,400 千円
委託調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
地震リスク
調査報告書日付 2021 年６月８日 2021 年６月８日 2021 年６月８日
診断
PML 値（注） 5.7％ 6.7％ 7.0％
（注） 本地震リスク診断報告書については、委託調査会社の見解に過ぎず、内容の妥当性及び正確性を保証するものでは
ありません。PML（Probable Maximum Loss）値とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使
用期間中に、想定される最大規模の地震（50 年間において 10％の確率で発生する可能性のある大地震＝再現期間 475
年に一度の大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示し
たものを意味します。
（以下余白）
5
４．取得先の概要
名称 三井不動産レジデンシャル株式会社
所在地 東京都中央区日本橋室町三丁目２番１号
代表者 代表取締役社長 嘉村 徹
中高層住宅事業、戸建住宅事業、賃貸住宅事業、海外事業、市街地再開発事業・
主な事業内容
マンション建替え事業、販売受託事業、シニアレジデンス事業
資本金 40,000 百万円
設立年月日 2005 年 12 月 26 日
純資産 （2020 年３月末日現在） 142,346 百万円
総資産 （2020 年３月末日現在） 897,363 百万円
大株主及び持株比率 株 主 名 持株比率
（2020 年３月末日現在） 三井不動産株式会社 100.0％
投資法人・資産運用会社との関係
当該会社は、2021 年２月末日現在において、本投資法人の発行済総投資口数の
資本関係 3.09％の投資口を保有しています。また、当該会社は資産運用会社の親会社で
ある三井不動産株式会社の子会社です。
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との間には、人的関係はありませ
人的関係
ん。
2021 年２月期において、本投資法人は当該会社から１物件の不動産を取得して
取引関係 います。この他 2021 年２月期において、本投資法人又は本資産運用会社と当該
会社との間には、取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、当該会社は、
関連当事者への
本資産運用会社の親会社である三井不動産株式会社の子会社（100％）であり、
該当状況
関連当事者に該当します。
５．物件取得者等の状況
物件所有者等の状況 前所有者等 前々所有者等
三井不動産レジデンシャル
名 称 なし
株式会社（注）
資産運用会社の親会社
特別な利害関係に
である三井不動産株式会社 ―
物件１： ある者との関係
の 100％子会社
パークアクシス菊川ステー
ションゲート 物件１：
物件２： 三井不動産株式会社が
パークアクシス木場キャナ 開発（注）
取得経緯・理由等 ―
ル ウエスト 物件２及び物件３
物件３： 三井不動産レジデンシャル
パークアクシス木場キャナ 株式会社が開発
ル イースト
取得価格
― ―
（その他費用を含む）
取得時期 ― ―
（注）三井不動産株式会社の賃貸住宅事業に関する権利義務は、会社分割により 2015 年 10 月 1 日付で三井不動産レジデンシャル株式
会社に承継されています。
（以下余白）
6
６．媒介の概要
該当事項はありません。
７．利害関係人等との取引
取得先である三井不動産レジデンシャル株式会社は利害関係人等（注）に該当するため、利害関係人等との
取引に関する本投資法人の資産運用にかかる自主ルールに従い、停止条件付不動産売買契約の締結に関して、
資産運用会社のコンプライアンス委員会による審議及び承認と投資委員会による審議及び決定を経ています。
マスターリース会社及びプロパティ・マネジメント会社となる三井不動産レジデンシャルリース株式会社は
利害関係人等（注）に該当するため、利害関係人等との取引に関する本投資法人の資産運用にかかる自主ルー
ルに従い、マスターリース契約及びプロパティ・マネジメント契約の締結に関して、資産運用会社のコンプラ
イアンス委員会による審議及び承認と投資委員会による審議及び決定を経ています。
（注） 利害関係人等とは投資信託及び投資法人に関する法律施行令第 123 条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結して
いる資産運用会社の利害関係人等をいいます。
８．耐震性に関する事項
取得予定資産は、平成 18 年法律第 92 号により改正された建築基準法に基づく構造計算適合性判定を受けて
います。
なお、本投資法人では、物件を取得する際のデュー・ディリジェンスにおいて、確認検査機関による建築確
認の調査とは別に、第三者機関に構造設計図や構造計算書等を用いた図面審査等の地震リスク診断を実施して
います。
９．本物件取得後の運用状況見通し
2021 年８月期（第 31 期：2021 年３月１日～2021 年８月 31 日）及び 2022 年２月期（第 32 期：2021 年９月
１日～2022 年２月 28 日）における本投資法人の業績に与える影響は軽微であり、運用状況の予想に変更はあ
りません。
（以下余白）
7
10．鑑定評価書の概要
物件１．パークアクシス菊川ステーションゲート
鑑定評価額 3,560,000千円
鑑定評価会社 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2021年５月31日
（単位：千円）
項目 内容 概要等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導
収益価格 3,560,000 いたDCF法による収益価格がより説得力が高いと判断
し、直接還元法による収益価格からの検証も行い査定。
直接還元法による価格[④÷⑤] 3,640,000
① 運営収益[(a)-(b)] 170,223
類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、
(a)可能総収益 179,919
中長期的競争力を勘案のうえ査定。
空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づ
(b)空室等損失 9,696
き、対象不動産の競争力等を考慮して査定。
② 運営費用
31,389
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 5,574 契約予定額に基づき計上。
(d)水道光熱費 1,362 過年度実績に基づき計上。
エンジニアリング・レポートの12年間平均修繕費を妥
当と判断し計上。また、賃借人の退去に伴う貸室のメン
(e)修繕費 3,352
テナンス費用を、過年度実績額及び類似不動産の水準
を参考に入替率等を考慮し計上。
(f)プロパティマネジメントフィー 5,848 類似不動産の水準を参考に査定。
過年度実績額を参考に、類似不動産の水準に基づき査
(g)テナント募集費用等 4,826
定。
実績額に基づき、負担水準、地価動向及び経年による補
(h)公租公課 8,513
正を考慮のうえ査定し計上。
(i)損害保険料 289 見積額に基づき計上。
その他スポット管理費・雑費等について過年度実績額
(j)その他費用 1,623 を参考に査定し計上。その他、町会費等について実績額
に基づき計上。
③ 運営純収益[①-②] 138,833
運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案
(k)一時金の運用益 125 のうえ運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等
の額に乗じて求めた額を計上。
エンジニアリング・レポートの 12 年間平均更新費を妥
(l)資本的支出 4,412
当と判断し計上。
④ 純収益[③+(k)-(l)] 134,546
最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを
基準とし、対象不動産の諸条件及び現行賃料の市場賃
⑤ 還元利回り 3.7％
料に対する水準等の条件によるスプレッドを加減し、
同一需給圏における還元利回り等を参考に査定。
DCF法による価格 3,530,000
類似不動産の取引事例との比較から求める方法と金融
資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
割引率 3.5％
を併用のうえ、投資家に対するヒアリング等を参考に
査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回
りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、
最終還元利回り 3.9％
今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等
を総合的に勘案のうえ査定。
積算価格 2,340,000
土地比率 62.4％
建物比率 37.6％
その他、鑑定評価会社が鑑定評価に当たって
－
留意した事項
8
物件２．パークアクシス木場キャナル ウエスト
鑑定評価額 5,090,000千円
鑑定評価会社 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2021年５月31日
（単位：千円）
項目 内容 概要等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導
収益価格 5,090,000 いたDCF法による収益価格がより説得力が高いと判断
し、直接還元法による収益価格からの検証も行い査定。
直接還元法による価格[④÷⑤] 5,210,000
⑥ 運営収益[(a)-(b)] 234,677
類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、
(a)可能総収益 246,662
中長期的競争力を勘案のうえ査定。
空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づ
(b)空室等損失 11,985
き、対象不動産の競争力等を考慮して査定。
⑦ 運営費用
38,558
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 4,857 契約予定額に基づき計上。
(d)水道光熱費 1,930 過年度実績に基づき計上。
エンジニアリング・レポートの修繕費年平均額を妥当
と判断し計上。また、賃借人の退去に伴う貸室のメンテ
(e)修繕費 2,908
ナンス費用を、過年度実績額及び類似不動産の水準を
参考に入替率等を考慮のうえ査定し計上。
(f)プロパティマネジメントフィー 8,073 類似不動産の水準を参考に査定。
過年度実績額を参考に、類似不動産の水準に基づき査
(g)テナント募集費用等 6,741
定。
実績額に基づき、負担水準、地価動向及び経年による補
(h)公租公課 12,588
正を考慮のうえ査定し計上。
(i)損害保険料 331 見積額に基づき計上。
維持管理費、その他雑費の予備費について過年度実績
(j)その他費用 1,126
額を参考に査定し計上。
⑧ 運営純収益[①-②] 196,119
運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案
(k)一時金の運用益 227 のうえ運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等
の額に乗じて求めた額を計上。
エンジニアリング・レポートの更新費用及び類似不動
(l)資本的支出 3,594
産の更新費の水準を参考に計上。
⑨ 純収益[③+(k)-(l)] 192,752
最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを
基準とし、対象不動産の諸条件及び現行賃料の市場賃
⑩ 還元利回り 3.7％
料に対する水準等の条件によるスプレッドを加減し、
同一需給圏における還元利回り等を参考に査定。
DCF法による価格 5,040,000
類似不動産の取引事例との比較から求める方法と金融
資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
割引率 3.5％
を併用のうえ、投資家に対するヒアリング等を参考に
査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回
りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、
最終還元利回り 3.9％
今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等
を総合的に勘案のうえ査定。
積算価格 3,650,000
土地比率 63.9％
建物比率 36.1％
その他、鑑定評価会社が鑑定評価に当たって
－
留意した事項
9
物件３．パークアクシス木場キャナル イースト
鑑定評価額 2,050,000千円
鑑定評価会社 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2021年５月31日
（単位：千円）
項目 内容 概要等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導
収益価格 2,050,000 いたDCF法による収益価格がより説得力が高いと判断
し、直接還元法による収益価格からの検証も行い査定。
直接還元法による価格[④÷⑤] 2,100,000
⑪ 運営収益[(a)-(b)] 98,111
類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、
(a)可能総収益 103,208
中長期的競争力を勘案のうえ査定。
空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づ
(b)空室等損失 5,096
き、対象不動産の競争力等を考慮して査定。
⑫ 運営費用
18,843
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 4,164 契約予定額に基づき計上。
(d)水道光熱費 1,129 過年度実績に基づき計上。
修繕費は、エンジニアリング・レポートの修繕費用及び
類似不動産の修繕費の水準を参考に計上。また、賃借人
(e)修繕費 1,203 の退去に伴うメンテナンス費用を、過年度実績額及び
類似不動産の水準を参考に入替率等を考慮のうえ査定
し計上。
(f)プロパティマネジメントフィー 3,372 類似不動産の水準を参考に査定。
過年度実績額を参考に、類似不動産の水準に基づき査
(g)テナント募集費用等 2,902
定。
実績額に基づき、負担水準、地価動向及び経年による補
(h)公租公課 5,382
正を考慮のうえ査定し計上。
(i)損害保険料 156 見積額に基づき計上。
維持管理費、その他雑費の予備費について過年度実績
(j)その他費用 531
額を参考に査定し計上。
⑬ 運営純収益[①-②] 79,268
運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案
(k)一時金の運用益 89 のうえ運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等
の額に乗じて求めた額を計上。
エンジニアリング・レポートの更新費用及び類似不動
(l)資本的支出 1,513
産の更新費の水準を参考に計上。
⑭ 純収益[③+(k)-(l)] 77,845
最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを
基準とし、対象不動産の諸条件及び現行賃料の市場賃
⑮ 還元利回り 3.7％
料に対する水準等の条件によるスプレッドを加減し、
同一需給圏における還元利回り等を参考に査定。
DCF法による価格 2,030,000
類似不動産の取引事例との比較から求める方法と金融
資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
割引率 3.5％
を併用のうえ、投資家に対するヒアリング等を参考に
査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回
りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、
最終還元利回り 3.9％
今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等
を総合的に勘案のうえ査定。
積算価格 1,520,000
土地比率 60.6％
建物比率 39.4％
その他、鑑定評価会社が鑑定評価に当たって
－
留意した事項
以 上
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【添付資料】
１．取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
２．取得予定資産の写真及び地図
＊ 本投資法人のウェブサイト ： https://www.naf-r.jp
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＜添付資料１＞取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
取得（予定）価格の総額 337,930 百万円
物件数 134 物件
総戸数（店舗等を含む） 13,275 戸
資産の運用比率
取得（予定）価格（注１） 投資比率（注２）
賃貸住宅 320,231 百万円 94.8％
ホスピタリティ施設 17,699 百万円 5.2％
総合計 337,930 百万円 100.0％
「賃貸住宅」におけるエリア別比率
取得（予定）価格（注１） 投資比率（注３）
東京 23 区 283,250 百万円 88.5％
その他東京圏（注４） 14,426 百万円 4.5％
地方主要都市（注５） 22,555 百万円 7.0％
賃貸住宅合計 320,231 百万円 100.0％
（注１）「取得（予定）価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。
（注２）取得（予定）価格の総額に対する資産分類別の割合を記載しています。
（注３）「賃貸住宅」における取得（予定）価格の総額に対するエリア別の割合を記載しています。
（注４）「その他東京圏」は、東京都（東京23区を除く）、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。
（注５）「地方主要都市」は、東京圏以外の全国の主要都市及びそれらの周辺部を指します。
（注６）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のウェブサイトをご確認下さい。
https://www.naf-r.jp/portfolio/5-1.html
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＜添付資料２＞取得予定資産の写真及び地図
物件１：パークアクシス菊川ステーションゲート
菊川駅
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物件２：パークアクシス木場キャナル ウエスト
物件３：パークアクシス木場キャナル イースト
（写真左：パークアクシス木場キャナル ウエスト、右：パークアクシス木場キャナル イースト）
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