第30期
決算説明資料
2020年9月１日～2021年2月28日 2021年2月期
日 本 ア コ モ デ ー ショ ン ファ ン ド 投 資 法 人
株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント
2021年4月19日
日本アコモデーションファンド投資法人の概要
投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指す
特 徴
① 「賃貸住宅」を中心とするアコモデーション資産への投資
② 三井不動産グループのバリューチェーンの活用
ポートフォリオの状況 財務の状況
第30期末 公表済物件取得後
有利子負債総額 1,595 億円
取得総額 3,184 億円 3,282 億円
物件数 129 物件 131 物件
LTV 50.2 %
総戸数 12,627 戸 12,957 戸
長期負債比率 98.1 %
東京23区比率 88.4 % 88.1 %
加重平均金利 0.54 %
シングル・コンパクト比率 82.9 % 82.8 % 長期有利子負債平均残存年数 4.6 年
東京23区への集中投資 AA－ R&I
格付け
シングル・コンパクトタイプ中心 A+ S&P
高稼働率の維持 96.4 % 住宅系J-REIT最上級の格付け
ESGの評価
DBJ Green 取得物件数： 5 物件
GRESB Green Star ／ 2 Stars
Building 認証 取得割合： 28.6 %
※ 「東京23区比率」は、賃貸住宅のみ・取得価格ベース、「シングル・コンパクト比率」は、賃貸住宅のみ・戸数ベースで算定しています。
※ 稼働率は、第30期中の月末稼働率の期中平均を記載しています。
※ 「DBJ Green Building 認証」の「取得割合」は延床面積ベースで算定しています。 （第30期末・2021年2月28日時点）
1
第30期 決算サマリー
確定分配金
P.5
▶ １口当たり分配金 １口当たり 10,080 円 （予想比 (*1) ±０ 円 ） P.6
(*1) 2020年12月1日付「2021年2月期及び2021年8月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」における第30期の1口当たり予想分配金は10,080円でした。
内部成長
▶ 稼働率 月末稼働率の期中平均 96.4 ％ （予想比 (*2) ▲0.1％）
P.9
▶ 賃料動向 入替え時の賃料変動率 +3.2 ％ ～
P.12
更新時の賃料変動率 +0.5 ％
(*2) 2020年12月1日付「2021年2月期及び2021年8月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」における第30期の月末稼働率の期中平均の想定は96.5％でした。
公募増資
▶ 5年ぶりの公募増資を実施 98.4 億円を調達 P.14
▶ LTVを低減し、取得余力を確保 増資前 51.8 % → 増資後 50.2 %
外部成長
▶ 第29期取得 2 物件 ※1 / 64 億円 P.13
▶ 第30期取得 １ 物件 ※1 / 22 億円 計 5 物件※2 / 185 億円
(※2 持分を複数回に分けて取得した場合は1物件としてカウント。)
～
P.15
▶ 第31期取得 4 物件 ※1 / 97 億円
(※1 持分を複数回に分けて取得した場合は重複でカウント。)
財務戦略
▶ 金利コスト低減 期末時点加重平均金利 0.55 ％ → 0.54 ％ P.18
P.19
▶ 安定的な財務基盤 長期有利子負債平均残存年数 4.6 年 → 4.6 年
2
目 次
決算概況 4 Appendix（２）： 事業環境 52
第30期 決算ハイライト 5 「賃貸住宅」の賃料動向 53
新型コロナウイルス感染症の影響とポートフォリオの運用状況 7 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 54
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向 9 東京都における人口と世帯数の推移 55
内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 11 地方都市における「賃貸住宅」の需要 56
内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向 12 地方都市における「賃貸住宅」の供給 57
外部成長の状況 13
公募増資の概要 14
外部成長戦略 15 Appendix（３）： 財務データの詳細 58
資本的支出の状況 16
サステナビリティに関する取り組み 17 有利子負債の概要 59
財務の状況 18 運用状況等の推移 61
ポートフォリオの含み損益等の推移 20 貸借対照表及び損益計算書 62
第31期・第32期 業績予想 21
安定した分配実績 23
Appendix（４）： サステナビリティに関する取り組み 64
特徴と戦略 24 サステナビリティに関する取り組み 65
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資 25
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活用 26 Appendix（５）： その他 70
Appendix（１）： ポートフォリオの状況 28 投資法人の仕組み 71
投資主の状況 72
外部成長の軌跡 29 投資口価格推移 73
「賃貸住宅」のポートフォリオ構成 30
「賃貸住宅」の入居者分析 31 注意事項 75
「ホスピタリティ施設」の保有状況 32
ポートフォリオマップ 33
ポートフォリオ概要 34
各物件の鑑定評価 39
物件別稼働率推移 44
稼働率推移（上場以降） 49
「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況 50
「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況 51
3
決算概況
第30期 決算ハイライト（１）
対予想比 対前期（第29期）比
第30期予想※1 第30期実績 第29期実績
（2021年2月期） （2021年2月期） （2020年8月期）
増減 増減
① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因
②－① ②－③
営業収益 11,577 11,560 ▲17 ■営業収益 ▲17 百万円 11,520 +39 ■営業収益 +39 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
既存物件 ▲18 百万円 既存物件 ▲ 92 百万円
5,335 5,266 ▲69 30期取得1物件 +1 百万円 5,332 ▲65 29期取得2物件通期稼働 +82 百万円
営業利益
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 30期取得1物件 +50 百万円
■営業費用 +52 百万円
当期純利益 4,881 4,861 ▲19 賃貸諸費用 ＋57 百万円
4,897 ▲35 ■営業費用 +105 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
資産運用報酬 ▲1 百万円 賃貸諸費用 +95 百万円
1口当たり 9,696 9,656 ▲40 その他費用 ▲3 百万円 10,108 ▲452 減価償却費 ▲16 百万円
当期純利益※2 円 円 円 円 円 その他費用 +26 百万円
■営業外収益 +32 百万円
1口当たり
圧縮積立金 384 424 ＋40
－ ＋424 ■営業外収益 +19 百万円
円 円 円 ▲16 百万円 円
取崩額 ■営業外費用
1口当たり 支払利息 ▲16 百万円 ■営業外費用 ▲9 百万円
10,080 10,080 － 10,108 ▲28
分配金 円 円 円 円 支払利息 ▲10 百万円
■内部留保 +19 百万円
期末発行済 503,472 503,472 圧縮積立金取崩 +19 百万円 484,522 ＋18,950 ■内部留保
投資口数 口 口
－ 口 口
圧縮積立金取崩 +213 百万円
運 取得総額※3 318,441 318,441 － 316,208 +2,233
百万円 百万円 百万円 百万円
用
資
産 物件数 129 129 － 128 +1
物件 物件 物件 物件
月末稼働率の 96.5 96.4 ▲0.1 96.8 ▲0.4
期中平均 ％ ％ ポイント ％ ポイント
期末ＬＴＶ 50.1 50.2 +0.1 51.5 ▲1.3
％ ％ ポイント ％ ポイント
※1 第30期予想は、2020年12月1日付「2021年2月期及び2021年8月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」において公表した数値です。
※2 期末発行済投資口数503,472口で除して算出しています。 ※3 取得諸経費・固定資産税・消費税等を含みません。 5
第30期 決算ハイライト（２）
■ 1口当たり分配金の変動要因 （第30期実績：予想比）
増加要因 減少要因 （単位：円）
10,080 10,080
384 424
圧縮積立金 圧縮積立金
取崩 取崩
▶ 予想より増益
＋40
＋33
▲155 圧縮積立金
＋76 支払利息 取崩の増額
＋6
既存物件 第30期 その他
取得1物件
▶ 収入の減少 (▲37円)
9,696 ※1 ▶ 保険金収入 （＋65円） 9,656 ※1
① 稼働率 ▲46円
当期純利益 当期純利益
② 礼金 ▲9円 ▶ その他経費 （＋11円）
③ その他収益 ＋18円
稼働率 ※3
▶ 費用の増加 (▲118円)
① 原状回復費用 ▲100円 予想 実績
② その他費用 ▲18円 96.5％ 96.4％
※3 月末稼働率の期中平均
第30期予想 第30期実績
（2021年2月期） （2021年2月期）
2020年12月1日公表 ※2
※1 期末発行済投資口数503,472口で除して算出しています。
※2 第30期予想は、2020年12月1日付「2021年2月期及び2021年8月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」において公表した数値です。
6
新型コロナウィルス感染症の影響とポートフォリオの運用状況（1）
■ 一年間の稼働率と成約・解約件数の推移
▶ 2020年4,5月の第一次緊急事態宣言によるリーシングの停滞で、賃貸住宅市場の需給は一旦軟化したが、10月以降は成約の勢いも強まり、期末に向けては回復基調となった。
▶ 第31期以降は稼働率の季節変動はコロナ前と同様の動きになるものの、成約・解約量は増加すると見込まれる。
第30期 期中平均稼働率 96.4%
成約 解約 稼働率 稼働率と成約・解約件数（実績）
（件）
350 解約件数は依然多いものの、 98.5%
98.2% 緊急事態宣言による
成約件数は一旦回復した
成約件数が伸び悩み、
以後の募集条件を緩和 10月以降成約件数は順調に回復
期末に向けては、解約件数も落ち着き
リーシングの停滞 順調に稼働率が回復
98.0%
300
97.5%
250 97.1%
96.9%
97.0%
200 96.6% 96.5%
96.5%
96.2% 96.3% 96.4% 96.5%
96.2% 96.1%
150 301
95.9%
96.0%
247 240 246
230 237
217 216
100 199 205
186 191 193 195 192 188
181 185
177
167 95.5%
153
135 142
50 104
95.0%
0 94.5%
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
第29期 第30期
第一次緊急事態宣言 第二次緊急事態宣言
（人） 新型コロナウイルス感染症 国内陽性者数
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
出所：厚生労働省のデータを基に株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメントが作成
7
新型コロナウィルス感染症の影響とポートフォリオの運用状況（2）
（㎡）
成約面積(㎡) 空室率(右軸) 本投資法人の空室率と成約面積
第30期 月間平均成約面積
12,000 8,668.81㎡ 4.5%
11,000 4.0%
第28期 月間平均成約面積
3.5%
10,000 7,313.41㎡
3.0%
9,000
2.5%
8,000 ＋18.5%
2.0%
7,000
1.5%
6,000
1.0%
5,000 0.5%
4,000 0.0%
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月
2019年 2020年 2021年
2020年春の第一次緊急事態宣言により、それ以降のポートフォリオ空室率は上昇したが、秋以降の成約量は前年同期比+18.5%となった。
都心3区解約テナントの移転先 その他20区解約テナントの移転先
60% 60%
57%
52% 第28期 n=133 53% 第28期 n=359
50% 第29期 n=163 50% 49% 第29期 n=404
42% 第30期 n=106 第30期 n=215
40% 38% 40%
30%
30% 28% 27% 30%
20% 22%
20% 21%
20% 16% 20% 17% 16%
12% 13% 13%
10%
10% 7% 7% 10%
4% 5% 5% 4% 4%
2% 1% 3%
0% 0%
都心3区 その他20区 東京都市部 神奈川県、千葉県、埼玉県 その他 都心3区 その他20区 東京都市部 神奈川県、千葉県、埼玉県 その他
都心3区からは周辺部への移転は限定的 その他20区からはわずかに周辺部への移転が増加
※ テナントからの有効回答分を集計
8
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（1）
入替え時の賃料変動率は+3.2%
■ 入替え時賃料変動 ■ 入替え時賃料変動戸数比率の推移
100%
第27期 第28期 第29期 第30期
入替え
(2019年8月期) (2020年2月期) (2020年8月期) (2021年2月期) 90%
期末総戸数 10,685 戸 10,685 戸 10,890 戸 10,957 戸 80%
対象戸数 1,296 戸 1,057 戸 1,036 戸 1,250 戸 70%
63.2%
賃料上昇 1,132 戸 922 戸 866 戸 790 戸
60%
賃料据置 68 戸 51 戸 62 戸 116 戸 87.3% 87.2% 83.6%
50%
賃料下落 96 戸 84 戸 107 戸 344 戸
40%
月額賃料増減合計 12,008 千円 11,249 千円 10,061 千円 6,275 千円
9.3%
8,685 千円 30%
賃料上昇 12,476 千円 11,732 千円 10,590 千円
20%
平均上昇率：6.6%
6.0% 27.5%
▲2,409 千円 10% 5.2% 4.8%
賃料下落 ▲468 千円 ▲482 千円 ▲529 千円 7.4% 8.0% 10.4%
平均下落率：▲4.8% 0%
第27期 第28期 第29期 第30期
変動率 6.5 % 7.0 % 6.7 % 3.2 % （2019年8月期） （2020年2月期） （2020年8月期） （2021年2月期）
※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、入替えに含めず更新として集計しています。
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
※ 「期末総戸数」及び「対象戸数」は、共有持分の物件については本投資法人の各持分比率を乗じ、表示単位未満を四捨五入して算出しています。
■ 入替え時賃料変動率の推移
6.5% 7.0% 6.7%
8.0%
5.8%
6.0% 4.4% 3.2%
3.5%
4.0% 2.0% 1.2%2.3%
2.1% 1.9% 2.6% 6.8%
7.3% 7.1%
2.6%
0.7% 2.4%
1.3%
2.6%
6.2%
0.9% 1.8% 1.7% 1.8% 5.1%
2.0%
0.9% 0.1% 0.7% 1.0% 4.2% 4.4%
2.3% 2.8% 0.5% 0.3% 0.5%
1.0% 1.2% 1.3% 1.4% 1.7%
-1.3%-0.9% -0.8% 3.2%
2.6%
3.4%
0.0%
-1.1% -1.1% -3.5% -1.6% -1.3% -1.2% -0.4% -0.3% -0.3%
-0.5% -1.4% -3.3% -2.3% -1.9% -0.7% -0.7% -0.4%
-4.2% -0.8%
-2.0% -5.2% -5.0% -4.8% -2.5% -2.6% -1.2%
-3.0%
-8.7% -6.8%
-4.0% -1.8%
-2.4% -9.8%
-2.8% 入替え時賃料変動率
-6.0% -3.8% -3.5%
-4.3% うち賃料上昇寄与分
-8.0% -6.2%
うち賃料下落寄与分
-10.0% -9.3% -8.5%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2007年2月期 2007年8月期 2008年2月期 2008年8月期 2009年2月期 2009年8月期 2010年2月期 2010年8月期 2011年2月期 2011年8月期 2012年2月期 2012年8月期 2013年2月期 2013年8月期 2014年2月期 2014年8月期 2015年2月期 2015年8月期 2016年2月期 2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
9
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（2）
コロナ下においても東京圏の上昇が継続
都心3区 その他23区
■ 「賃貸住宅」のエリア別比率 ■ エリア別の入替時賃料変動率の推移
その他東京圏 地方主要都市
10.0%
地方主要都市
7.5% 8.3% 8.2% 8.2% 過去２年非常にタイトだった
8.0%
7.5% 8.8%
その他東京圏 都心3区の需給が緩和
4.1% 5.5% 7.3% 7.6% 7.7%
都心3区 6.0% その他23区
32.7% 4.5% 3.6%
4.0% その他東京圏
4.3% 3.4%
その他23区 3.1% 3.3% 都心3区
2.0% 3.3%
55.7% 2.1%
1.5% 地方主要都市
0.0%
0.2% 0.3% -1.0%
-1.7% -0.2% 0.0%
-2.0%
（第30期末時点、取得価格ベース）
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
※ 都心3区：港区、中央区、千代田区 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
コンパクトとファミリーが堅調
■ 「賃貸住宅」のカテゴリー別比率 ■ カテゴリー別の入替時賃料変動率の推移
16.0%
ラージ 14.3% シングル コンパクト
4.3% 14.0%
11.9% ファミリー ラージ
ファミリー 12.0%
12.8% 10.0% 8.5%
8.0% 8.1% 8.1% 8.3%
シングル 8.0% 7.6%
ファミリー
7.6% 6.4%
41.2% 7.3% 7.6%
6.0% 6.4% コンパクト
6.6%
5.7% 3.8%
コンパクト 4.0% 5.1% 5.4%
4.3% 4.3% ラージ
41.7% 2.0% 3.1% 3.8%
0.0% 1.7% シングルタイプは需給が軟化 シングル
0.1%
-2.0%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
（第30期末時点、戸数ベース）
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
※ 各カテゴリーの定義につきましてはP30をご参照ください。
10
内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向
更新時の賃料変動率は高い水準を維持
■ 更新時賃料変動 ■ 更新時賃料変動戸数比率の推移
100%
第27期 第28期 第29期 第30期 9.2%
更新
(2019年8月期) (2020年2月期) (2020年8月期) (2021年2月期) 90% 20.1% 18.2% 20.7%
期末総戸数 10,685 戸 10,685 戸 10,890 戸 10,957 戸 80%
対象戸数 2,124 戸 1,628 戸 2,184 戸 1,718 戸 70%
賃料上昇 196 戸 327 戸 398 戸 355 戸 60%
賃料据置 1,914 戸 1,300 戸 1,785 戸 1,363 戸 50%
賃料下落 14 戸 1 戸 0戸 0戸 90.1%
40% 79.8% 81.8% 79.3%
月額賃料増減合計 834 千円 1,504 千円 1,797 千円 1,336 千円
30%
1,336 千円
賃料上昇 856 千円 1,512 千円 1,797 千円 20%
平均上昇率：2.3%
0 千円 10% 0.7% 0.1% 0.0% 0.0%
賃料下落 ▲ 22 千円 ▲ 8 千円 0 千円
平均下落率：- % 0%
第27期 第28期 第29期 第30期
変動率 0.3 % 0.6 % 0.6 % 0.5 % （2019年8月期） （2020年2月期） （2020年8月期） （2021年2月期）
※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、入替えに含めず更新として集計しています。
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
※ 「期末総戸数」及び「対象戸数」は、共有持分の物件については本投資法人の各持分比率を乗じ、表示単位未満を四捨五入して算出しています。
■ 更新時賃料変動率の推移
0.8%
0.6% 0.6%
0.6% 0.5%
0.3%
0.1%0.2% 0.1% 0.2%
0.4%
0.1%0.1% 0.1%0.2% 0.6% 0.6% 0.5%
0.2% 0.0% 0.0% 0.0% 0.2% 0.3%
0.2%
0.2%
0.0% -0.2%
0.2% -0.2% 0.0% 0.0%
0.1% 0.1% 0.1% 0.0%
0.1%
-0.2% -0.0% -0.4% -0.4% -0.4%
-0.0%
0.1%
-0.4% -0.2%
-0.5% -0.5%
-0.1%
-0.6%
-0.6%
更新時賃料変動率
-0.6% -0.4% -0.8% -0.4% -0.4%
-0.9%
-0.5% うち賃料上昇寄与分
-0.8% -1.0% -0.5% -0.6%
-1.0%
-0.6%
-0.8% -0.9% うち賃料下落寄与分
-1.2% -1.0%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2007年2月期 2007年8月期 2008年2月期 2008年8月期 2009年2月期 2009年8月期 2010年2月期 2010年8月期 2011年2月期 2011年8月期 2012年2月期 2012年8月期 2013年2月期 2013年8月期 2014年2月期 2014年8月期 2015年2月期 2015年8月期 2016年2月期 2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
11
内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向
賃料単価は着実に上昇
■ 賃料坪単価の推移
（円/坪）
12,300
12,159
12,200
12,033 12,079
12,100
11,933
12,000
11,846
11,900 11,770
11,800 11,703
11,700
11,600
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約月額賃料合計を契約面積（坪）合計で除して計算しています。
※ 当期末保有物件のうち、第24期期首から継続保有している「賃貸住宅」103物件に係る賃料坪単価の推移を記載しています。
東京23区を中心に上昇が続く
■ 「賃貸住宅」のエリア別比率 ■ エリア別の賃料坪単価変化率の推移
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
地方主要都市 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
7.5%
その他東京圏
都心3区 +0.71% +0.82% +0.87% +0.78% +0.41% +0.57%
東京23区
4.1% 都心3区 その他23区 +0.63% +0.53% +0.95% +0.96% +0.71% +0.63%
32.7%
その他東京圏 +0.41% +0.26% +0.44% ▲0.05% +0.57% +0.23%
その他23区
地方主要都市 ▲0.05% ▲0.01% +0.15% +0.21% ▲0.20% +0.05%
55.7%
「賃貸住宅」合計 +0.57% +0.59% +0.75% +0.81% +0.38% +0.63%
（第30期末時点、取得価格ベース） ※ 都心3区：港区、中央区、千代田区
※ 直前の決算期末における保有物件（売却物件を除く）の賃料坪単価が、各決算期末（6ヶ月後）においてどの程度変化したかを示しています。
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
12
外部成長の状況
第29期以降の取得物件数 第29期以降の取得物件規模 平均NOI利回り※2
5 物件 185 億円 4.5 %
平均築年数※1 東京23区比率（賃貸住宅） スポンサー開発比率※3
5.0 年 87.4 % 100 %
■第29期取得 ■第29期・第31期取得 ■第30期・第31期取得 ■第31期取得 ■第31期取得
パークアクシス パークキューブ パークアクシス パークアクシス キャンパステラス
132 133 134 135 136
赤塚(共有持分55%) 大井町レジデンス 東陽町・親水公園 大船 早稲田
所在地 東京都文京区
所在地 東京都板橋区 所在地 東京都品川区 所在地 東京都江東区 所在地 神奈川県横浜市
取得価格 1,810百万円
取得価格 2,420百万円 取得価格 5,807百万円 取得価格 6,380百万円 取得価格 2,100百万円
NOI利回り 4.3%
NOI利回り 4.4% NOI利回り 4.2% NOI利回り 4.3% NOI利回り 5.8% 定期建物賃貸借
契約内容 契約・固定賃料
（14年）
賃貸可能面積 賃貸可能面積 賃貸可能面積 賃貸可能面積
2,403.67㎡ 4,271.17㎡ 7,254.57㎡ 4,752.68㎡ 賃貸可能面積
（店舗を含む） （店舗を含む） （店舗を含む） （店舗を含む） 1,747.51㎡
（店舗を含む）
賃貸可能戸数 住宅86 賃貸可能戸数 住宅170 賃貸可能戸数 住宅190 賃貸可能戸数 賃貸可能戸数
住宅73 住宅82
（戸/室） 店舗 2 （戸/室） 店舗 1 （戸/室） 店舗 2 （戸/室） （戸/室）
※ は「賃貸住宅」を、 は「ホスピタリティ施設」を示しています。数字は物件番号を示しています。
※1 5物件の2021年4月5日時点における数値
※2 NOI利回り＝鑑定評価書記載の取得資産全体の運営純収益×本投資法人の持分比率÷取得価格×100
※3 「パークアクシス赤塚」は三井不動産レジデンシャル株式会社と丸紅株式会社との共同開発物件であり、「パークキューブ大井町レジデンス」は三井不動産レジデンシャル株式会社と伊藤忠都市開発株式会社との共同開発物件です。 13
公募増資の概要
■ オファリングハイライト
第28期末
▶ 2015年以来5年ぶりの公募増資を実施 物件取得後
(2020年2月期末)
発行価格 537,225円/口
募集形式 国内オファリング 発行価額 519,593円/口
取得(予定)総額 3,097 億円 3,282 億円
18,000口（一般募集）
発行決議日 発行投資口数
950口（第三者割当）
物件数 126 物件 131 物件
2020年12月1日
条件決定日 総戸数
2020年12月9日
発行済投資口数 503,472口 (店舗等含む)
12,351 戸 12,957 戸
日程
払込期日 9,846,287,350円
2020年12月15日 発行価額総額
(第三者割当含む）
平均築年数※ 15.2 年 14.6 年
受渡期日
18.1倍（一般：19.3倍 東京23区比率
2020年12月16日 需要倍率
機関：17.1倍） (賃貸住宅)
88.1 % 88.1 %
※ 平均築年数に関しては2021年４月５日時点で計算
■ 資産規模とLTVの推移 2020年
フリーキャッシュフロー及びデット・ファイナンスを活用した着実な外部成長
(第20-28期：22.2億円/期の資産増加) 公募増資
(億円)
3,300 2015年 3,282 56.0 (%)
公募増資
ドーミー
西荻窪
パークアクシス
馬込レジデンス
パークアクシス
東高円寺
パークキューブ
西新宿
パークアクシス
金山WEST
パークアクシス
押上テラス
パークアクシス
池上 外部成長の加速
3,184
3,200 資産規模 LTV 3,162 54.0
53.2 2021年4月
4物件取得
3,097 3,097
3,100 51.5 52.0
3,063
51.0 50.8
50.6 3,032
50.2 50.4
50.1 3,015 3,015 50.4 50.2 50.2
3,000 2,987 50.0
2,974 50.2 50.1
2,949 2,949 50.0
2,900 2,877 本募集後の取得余力 約340億円
48.0
(LTV55%までの借入余力)
0
2,800 0
46.0
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
物件取得後
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
(第31期予想)
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
14
外部成長戦略
■ 「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン） ■ 「賃貸住宅」の資産分類別比率（第30期末時点・取得価格ベース）
大川端賃貸棟
東京23区を中心として、 10.2%
49 物件・4,365 戸が竣工済・リーシング中
芝浦アイランドエアタワー
2.6 %
東京23区 地方主要都市 「パークキューブ」
シリーズ
42 物件 3,522 戸 4 物件 423 戸 28.2%
その他東京圏 合計
「パークアクシス」シリーズ
三井不動産グループが
3 物件 420 戸 49 物件 4,365 戸 59.0% 開発した賃貸住宅
第三者が開発した
賃貸住宅
三井不動産グループが開発した賃貸住宅への投資が中心
■ パークアクシス取得実績
（戸）
18,000
16,210
16,000 ■ パークアクシス累計供給戸数 15,406
■ うち本投資法人取得済戸数 14,903
14,000 （売却済を含む） 13,53413,753
12,858
12,000 11,907
10,245
10,000 9,393
8,410
7,994 7,994
8,000
7,053
6,000
5,852
4,000
3,842 7,324
5,887 6,508 6,858 7,043 7,256
5,816 6,279 6,595 6,958 7,079
出所：レジデントファースト株式会社運営ウェブサイト「三井の賃貸レジデンス Park Axisシリーズ」 2,153 4,951
2,000
（2021年4月19日時点） 350 1,772 2,909 2,909
0
※ 上記は事業主である三井不動産レジデンシャル株式会社による「パークアクシス」シリーズの開発状況を示したもの 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度
であり、本書の日付現在で本投資法人が取得を決定しているものはありません。
出所：三井不動産レジデンシャル株式会社提供資料
15
資本的支出の状況
■ 「賃貸住宅」の築年数別比率 ■ 資本的支出の実績と見通し
（第30期末時点、取得価格ベース） （百万円） 60.0%
資本的支出 減価償却費に対する資本的支出の割合
55.0%
5年未満 1,000
50.0%
45.0%
3.6% 30.1% 29.6% 40.0%
20年以上 23.2% 18.9%
35.0%
17.1% 14.9% 17.0% 30.0%
10.2% 12.1% 25.0%
5年以上 800
20.0%
15.0%
10年未満
10.0%
5.0%
11.0%
0.0%
-5.0%
600
-10.0%
15年以上
-15.0%
-20.0%
20年未満
-25.0%
-30.0%
24.5%
-35.0%
400 -40.0%
-45.0%
10年以上
-50.0%
600 595 -55.0%
15年未満
-60.0%
200 465 -65.0%
50.7% 384
-70.0%
346 296 337
-75.0%
245
-80.0%
-85.0%
計画
-90.0%
-95.0%
0 -100.0%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
14.7
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期
平均築年数 年
※ 計画の数値は2021年2月28日時点の試算であり、今後変動する可能性があります。また、会計上の費用として経理処理される部分を含んでいます。
■ 大川端賃貸棟における専有部リノベーション実施の効果
▶ 入替え時賃料変動率の推移 ▶ 入替え時賃料変動の状況
30.0%
24.3% 27.5% 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
22.3% 23.2%
19.4% 対象戸数 40 戸 33 戸 33 戸 33 戸 32 戸 40 戸
20.0%
21.1% うち直近リノベーション
12.8% 実施住戸
13 戸 13 戸 2 戸 3 戸 7 戸 6 戸
8.6% 9.5% 9.4% 賃料上昇 38 戸 33 戸 32 戸 29 戸 28 戸 33 戸
10.0% 7.1%
6.6%
賃料据置 2 戸 - - 2 戸 3 戸 3 戸
8.7%
7.4% 賃料下落 - - 1 戸 2 戸 1 戸 4 戸
6.4%
5.4% 4.1%
0.0% 4.1%
月額賃料増減合計 887 千円 1,127 千円 880 千円 641 千円 945 千円 746 千円
入替え時賃料変動率（大川端賃貸棟全体） 賃料上昇 887 千円 1,127 千円 888 千円 737 千円 948 千円 804 千円
うち直近リノベーション実施住戸 うちその他住戸
-10.0% 賃料下落 - - ▲8 ▲96 千円 ▲2.6 千円 ▲58 千円
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 変動率 8.6 % 12.8 % 9.5 % 7.1 % 9.4 % 6.6 %
16
サステナビリティに関する取り組み
■ マテリアリティ（重要課題）への取り組み ■ DBJグリーンビル認証の新規取得（芝浦アイランドエアタワー）
（参考）DBJ Green Building 認証取得物件の概要
省エネルギーとCO2排出削減の推進
Ｅ
物件名称 芝浦アイランドエアタワー
共用部におけるエネルギー消費量・CO2排出量を管理 所在地 東京都港区芝浦四丁目22番１号
省エネ設備（LED照明等）の計画的導入を推進 敷地面積 11,280.97㎡
サステナビリティに関する外部認証・評価の取得 竣工年月 2007年３月
階数 48階
DBJ Green Building認証等の取得と更新
GRESBリアルエステイト評価への継続的な参加 土地
一般定期借地権の準共有 本投資法人初の５つ星
（準共有持分31％）
形態
外部評価の活用におけるサステナビリティ推進活動の成果確認と改善 建物 所有権の共有（共有持分31％）
認証取得状況
役職員の育成とサステナビリティ意識向上
Ｓ 従業員のキャリア形成支援
物件数
延床面積 208,088
５ 物件
㎡
資格取得や研修参加の推奨と費用補助
取得割合（延床面積ベース） 28.6 ％
役職員の健康への配慮
執務環境の改善 （2021年2月28日時点）
PM会社及びオペレータとの協働 ■ GRESBリアルエステイト評価 ■ 共用部LED化工事の実績
計画的なLED導入により、ポートフォリオの省エネ化及び
PM会社及びオペレーターにおけるサステナビリティに関するモニタリング
CO2排出削減を推進しています。
共用部のエネルギー使用量等の情報共有と
改善についての協働した取り組み 導入物件数 うち当期導入物件数
91物件 1物件
地域社会への貢献 （2021年2月28日時点）
■ 環境パフォーマンス
大川端賃貸棟などの大規模物件を中心とした地域社会への貢献
▶ 目標 ▶ 実績
テナントの安全・安心と満足度の向上 エネルギー使用量、
エネルギー起源CO2排出量の推移
エネルギー起源CO2排出量
高品質な賃貸住宅の管理運営 （t） CO2排出量（左軸） 原単位（右軸） （ t / ㎡ ）
共用部及び専有部リノベーション工事の計画的・継続的な推進 6,000 5,038 4,958
0.06
4,509 4,309
ベースラインを2015年とし、 4,042 3,885
公正で透明性の高いコーポレートガバナンス
Ｇ
4,000 0.04
5年間で年平均1%削減 0.0249 0.0243 0.0220
0.0209 0.0195
コンプライアンスに関する行動規範、行動計画の策定と実践 （原単位ベース）
0.0187
2,000 0.02
利害関係者取引基準の制定による利益相反行為の防止
削減率▲24.9%
内部監査の定期的実施 0
（年平均▲5.0%）
0
17
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
財務の状況（1）
■ 有利子負債の状況
短期借入金 長期借入金
第29期末 第30期末
前期比増減 1.9 % （変動金利）
（2020年8月末） （2021年2月末）
2.5 %
短期借入金 30 億円 30 億円 － 投資法人債
長期借入金（変動金利） 40 億円 40 億円 － 2.5 %
長期借入金（固定金利） 1,465 億円 1,485 億円 +20 億円
投資法人債 40 億円 40 億円 － 長期負債比率
合計 1,575 億円 1,595 億円 +20 億円 98.1%
長期固定負債比率
総資産ＬＴＶ 51.5 ％ 50.2 ％ ▲1.3 ポイント
95.6%
鑑定ＬＴＶ 38.6 ％ 37.4 ％ ▲1.2 ポイント
長期負債比率 98.1 ％ 98.1 ％ －
長期借入金
長期固定負債比率 95.6 ％ 95.6 ％ － （固定金利）
期末時点加重平均金利 0.55 ％ 0.54 ％ ▲0.01 ポイント 93.1 %
長期有利子負債平均残存年数 4.6 年 4.6 年 －
借入先金融機関数 25 社 26 社 +1 社
※ 有利子負債の長短は、金融機関との約定期間に基づき分類しています。
■ コミットメントラインの状況 ■ 格付けの状況
三井住友銀行 三井住友信託銀行 みずほ銀行 格付投資情報センター（R&I）
借入極度額 借入極度額 借入極度額 発行体格付け 格付けの方向性
50 億円 50 億円 50 億円 AA－ 安定的
契約開始日 契約開始日 契約開始日
2016年8月1日 2016年8月1日 2018年10月9日 S&Pグローバル・レーティング・ジャパン
契約期限日 契約期限日 契約期限日 長期会社格付け アウトルック
2023年7月31日 2023年7月31日 2023年7月31日 A＋ 安定的
18
財務の状況（2）
■ 期末時点加重平均金利と長期有利子負債平均残存年数の推移
2.0% 6年
期末時点加重平均金利（左軸） ■■ 長期有利子負債平均残存年数（右軸）
1.55%
1.48% 1.50% 1.46% 5年
1.45% 1.46% 1.44%
1.38%
1.5% 1.28% 1.25% 1.24% 4.9年 4.8年
4.6年 4.6年 4年
1.11% 1.09% 4.3年 4.3年 4.2年 4.3年 4.3年 4.2年 4.4年 4.4年
1.02% 4.2年
0.95%
0.87% 0.85%0.84%
1.0% 0.78% 0.76% 3年
0.72%
0.67% 0.63%
4.7年 0.61% 0.59% 0.57% 0.55%
4.1年 4.3年 4.1年 4.2年 0.54% 2年
3.8年
3.3年 3.4年 3.3年 3.4年 3.4年
0.5% 3.1年
2.7年 2.8年 2.7年
1年
0.0% 0年
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
■ 長期有利子負債の返済期限分散の状況
（億円）
第30期返済期限到来（長期） 第30期調達（長期）
140 返済総額 80 億円 調達総額 100 億円
■ 長期借入金 ■ 投資法人債 第30期調達分
平均金利 0.57 ％ 平均金利 0.38 ％
120
平均約定年数 6.4 年 平均約定年数 8.1 年
100
80
20
20
60 120 115 20 40
110 30
100 100 95
85 10
40
70 65
60 55 60 60
50 45 50
20 40 40 40
20 20 25
0
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期
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平均金利 0.63% 0.61% 0.63% 0.72% 0.65% 0.59% 1.12% 0.33% 0.70% 0.26% 0.29% 0.39% 0.33% 0.24% 0.38% 0.38% 0.49% 0.45% 0.48％ 0.56% － 0.65% 0.68%
※ 「平均金利」は、対象となる長期有利子負債の金利を借入金額で加重平均して計算しています。
※ 「平均約定年数」は、対象となる長期有利子負債の約定年数を借入金額で加重平均して計算しています。
19
ポートフォリオの含み損益等の推移
■ ポートフォリオの含み損益額と含み損益率の推移
（億円）
1,200 60%
1,084
含み益額（左軸） 含み損益率（右軸） 1,020
978 50%
1,000
含み損額（左軸）
845 35.0% 37.1%
34.2% 40%
800 655 752
603 29.4%
26.4%
21.3%23.1% 30%
600 19.4%
14.6% 16.3% 20%
12.0% 13.9%
400 9.0%
4.3% 3.5% 5.5% 554
418 461 10%
-1.2% 0.1% 3.0% 343 393
200 -4.8% -3.8% -3.1% -1.8% 253
-5.6% -5.9%
-7.6% -6.1% 80 154
0%
53 3
50
0 -10%
-17
-72 -43
-106 -110 -105 -109 -106 -88
-200 -20%
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■ 1口当たりNAVの推移 ※ 1口当たりNAV＝（純資産額－分配総額＋含み損益）÷発行済投資口総数
（千円）
500
483 491 505
400
435 455
300 394 404 415
350 361 366 375
305 327
200 292 290 273 289
261 237 242 246 254
221 224 225 224
100
0
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