2019 年３月 20 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区日本橋一丁目４番１号
日本アコモデーションファンド投資法人
代表者名 執行役員 池田 孝
（コード番号 3226）
資産運用会社名
株式会社三井不動産ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
代表者名 代表取締役社長 伊倉 健之
問合せ先 取締役財務本部長 川上 哲司
（TEL. 03-3246-3677）
国内不動産の取得に関するお知らせ（パークアクシス池上他計２物件）
日本アコモデーションファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用
会社である株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメントは、本日、国内不動産の取得につき、下記
のとおり決定しましたのでお知らせいたします。
記
１．取得の理由
規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、着実な資産規模の拡大と、ポートフォリオの分散と充実を
図るため、本物件の取得を決定しました。
２．取得の概要
取得予定資産 取得予定価格 鑑定評価額
取得予定資産の名称
の種類 （注１）（千円） （注２）（千円）
物件１ パークアクシス池上 不動産 1,260,000 1,300,000
① パークアクシス押上テラス（共有持分 45％） 不動産 1,174,500
物件２
2,750,000
（注３）
② パークアクシス押上テラス（共有持分 55％） 不動産 1,435,500
合 計 3,870,000 4,050,000
（１） 売買契約締結日 2019 年３月 20 日
（２） 引渡予定日
物件１ 2019 年４月 19 日
物件２① 2019 年３月 28 日（注３）
物件２② 2019 年４月 19 日（注３）
（３） 取得先
物件１ 三井不動産レジデンシャル株式会社
物件２① 丸紅株式会社（注３）
物件２② 三井不動産レジデンシャル株式会社（注３）
（４） 取得資金 借入金及び自己資金による
（５） 支払方法 引渡時全額支払
1
（注１）
「取得予定価格」は、取得予定資産に関する不動産売買契約書に記載された売買代金（取得諸経費、固定資産税、都市計
画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。）を記載しています。
（注２）
「鑑定評価額」は、物件１は一般財団法人日本不動産研究所が、物件２はＪＬＬ森井鑑定株式会社が、取得予定資産に関
して作成した不動産鑑定評価書（価格時点 2019 年１月 31 日）の記載に基づいています。
（注３）物件２①及び物件２②は同一不動産の共有持分であり、本投資法人は 2019 年３月 28 日に丸紅株式会社の共有持分 45％
を取得し（物件２①）、2019 年４月 19 日に三井不動産レジデンシャル株式会社の共有持分 55％を取得して（物件２②）
、
100％の共有持分を保有する予定です。以下物件２①及び物件２②を総称して物件２と表記します。
（以下余白）
2
３．取得予定資産の内容
（１）取得予定資産の概要
①物件１： パークアクシス池上
取得予定資産の名称 パークアクシス池上
取得予定資産の種類 不動産
鑑定評価会社 一般財団法人日本不動産研究所
取得時の鑑定評価額（注１） 1,300,000千円
同 価格時点（注１） 2019年１月31日
所在地 住居表示 東京都大田区池上七丁目17番８号
建蔽率（注２） 60％
容積率（注２） 200％
土地 用途地域 第１種中高層住居専用地域
敷地面積（注３） 773.96㎡
所有形態 所有権
竣工年月日（注４） 2015年３月６日
構造／階数（注５） 鉄筋コンクリート造陸屋根５階建
用途（注５） 共同住宅・駐輪場・車庫・ゴミ置場・物置
建物 延床面積（注５） 1,795.14㎡
所有形態 所有権
賃貸可能戸数 45戸
賃貸可能面積 1,391.34㎡
担保設定の有無 なし
特記事項（注６） なし
本物件は、単身者又は少人数世帯の賃貸マンションで、東急池上線
「池上」駅から徒歩約７分に位置しています。当該駅周辺には商店街や
物件特性
病院等の生活利便施設が揃っており、区画整然とした閑静な住宅街であ
るなどの環境面での強みが認められます。
テナントの総数 １
賃貸可能戸数 45 戸
賃貸戸数 43 戸
テナント 賃貸可能面積 1,391.34 ㎡
の 内 容
（注７） 賃貸面積 1,325.80 ㎡
稼働率 95.3％
敷金・保証金 10,481 千円
月額賃料収入 5,502 千円
（以下余白）
3
②物件２： パークアクシス押上テラス
取得予定資産の名称 パークアクシス押上テラス
取得予定資産の種類 不動産
鑑定評価会社 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
取得時の鑑定評価額（注１） 2,750,000千円
同 価格時点（注１） 2019年１月31日
所在地 住居表示 東京都墨田区向島三丁目39番12号
建蔽率（注２） 80％・80％
容積率（注２） 400％・300％
土地 用途地域 商業地域・近隣商業地域
敷地面積（注３） 663.93㎡
所有形態 所有権
竣工年月日（注４） 2016年12月27日
構造／階数（注５） 鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
用途（注５） 共同住宅・駐車場・駐輪場
建物 延床面積（注５） 3,382.83㎡
所有形態 所有権
賃貸可能戸数 80戸
賃貸可能面積 2,498.08㎡
担保設定の有無 なし
・本土地の一部（約68㎡）は、都市計画道路（放射線街路13号線支線1・
計画幅員20m）区域内に存しています。事業決定はなされておらず、事
業実施時期、収用面積等の詳細は未定ですが、将来的に事業決定されれ
ば、土地収用により建物が既存不適格となる可能性があります。
・本土地の一部から鉛及びふっ素の基準超過土壌が確認されていますが、
本物件は地下水の利用はなく、 本建物建築工事の土壌改変範囲に存在す
る基準超過土壌は、掘削除去によって場外搬出され、改変範囲でない部
分は、表層土壌（ＧＬ－50～60cm）を掘削除去し清浄土で埋め戻されて
特記事項（注６）
いることが確認されていることから、 土壌汚染対策法の想定する土壌汚
染により汚染された地下水の摂取の抑制及び汚染土壌と人が接触する
機会の抑制などのばく露管理やばく露経路遮断に相当する対策がなさ
れていると推測され、 現在の使用状況では健康への影響が生じるおそれ
は小さいと推測される旨、第三者調査機関から報告を受けています。な
お、墨田区環境保全課に対し、 「都民の健康と安全を確保する環境に関
する条例」に基づき、汚染拡散防止措置に関する届出を行い、受理され
ています。
本物件は、都営地下鉄浅草線・東京メトロ半蔵門線「押上」駅まで徒
歩約５分、東武伊勢崎線「東京スカイツリー」駅まで徒歩約７分と複数
物件特性 駅・複数路線が利用可能です。また、大型商業施設のスカイツリータウ
ンまで徒歩約７分と生活利便性に優れています。立地条件を重視するビ
ジネスマンやＤＩＮＫＳ等の賃貸需要が期待できます。
テナントの総数 １
賃貸可能戸数 80 戸
賃貸戸数 77 戸
テナント
賃貸可能面積 2,498.08 ㎡
の 内 容
賃貸面積 2,403.90 ㎡
（注７）
稼働率 96.2％
敷金・保証金 18,050 千円
月額賃料収入 10,601 千円
（注１）「取得時の鑑定評価額」「同
、 価格時点」は、物件１は一般財団法人日本不動産研究所が、物件２はＪＬＬ森井鑑定株式会
社が、取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書の記載に基づいています。
（注２）土地の「建蔽率」は、建築基準法第 53 条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であり、用途地域等に応じて
都市計画で定められている数値を記載しています。土地の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める建築物の延べ面積の
敷地面積に対する割合であり、用途地域等に応じて都市計画で定められている数値を記載しています。
（注３）土地の「敷地面積」は、登記簿に記載されている地積を記載しています。
（注４）建物の「竣工年月日」は、登記簿に記載されている日付を記載しています。
4
（注５）「構造／階数」「用途」及び「延床面積」は、登記簿の記載に基づいています。
、
（注６）「特記事項」には、本日現在において本投資法人の認識する、取得予定資産の権利関係・利用等及び評価額・収益性等への
影響を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
（注７）「テナントの内容」欄に関する説明
(ⅰ)「テナントの総数」は、マスターリース会社との間でマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されている場合、
１として記載しています。取得予定資産については、三井不動産レジデンシャルリース株式会社をマスターリース会社
とするマスターリース契約が締結される予定であり、上記のテナント総数はかかるマスターリース契約締結後のテナン
ト総数を記載しています。
(ⅱ)「賃貸可能戸数」は、取得予定資産について賃貸が可能な戸数を記載しています。
(ⅲ)「賃貸戸数」「賃貸面積」「敷金・保証金」は、2019 年１月 31 日現在の状況であり、売主から受領した資料に基づき
、 、
ます。
(ⅳ)「賃貸可能面積」は、取得予定資産について賃貸が可能な建物の面積の合計を記載しています。
(ⅴ)「稼働率」は「賃貸面積」の「賃貸可能面積」に対する比率であり、小数第２位を四捨五入しています。
(ⅵ)「月額賃料収入」は、2019 年 1 月 31 日現在においてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃
貸借契約書等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）
の合計額を記載しています。なお、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
（２）建物状況調査等の概要
物件１ 物件２
取得予定資産の名称 パークアクシス池上 パークアクシス押上テラス
委託調査会社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
調査報告書日付 2019 年２月 13 日 2019 年２月 22 日
緊急修繕費用 － －
建物状況調査 短期修繕費用 － －
今後 12 年間に必要と思
24,050 千円 32,360 千円
われる修繕・更新費用
再調達価格 437,000 千円 835,000 千円
委託調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
地震リスク 調査報告書日付 2019 年２月 13 日 2019 年２月 20 日
診断
PML 値（注） 6.7％ 6.6％
（注）本地震リスク診断報告書については、委託調査会社の見解に過ぎず、内容を保証するものではありません。PML
（Probable
Maximum Loss）値とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模
の地震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の最大地震）によりどの程度の損害を被るか
を、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものを意味します。
第三者調査機関の概要
名称 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
所在地 東京都新宿区西新宿一丁目 24 番１号
代表者 代表取締役社長 布施 康
安全、防災及び環境保全並びにリスクマネジメントに関する研究、調査、診断、
主な事業内容
情報処理、情報提供、助言及びコンサルティング業務 他
資本金 30 百万円
投資法人・資産運用会社
特になし
との関係
名称 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
所在地 東京都千代田区大手町一丁目５番１号
代表者 代表取締役社長 嶋倉 泰造
安全・防災・衛生・環境・製品安全・情報管理等に関する調査、研究、情報提
主な事業内容
供、診断、コンサルティング、セミナー開催、出版、及び研修業務 他
資本金 100 百万円
投資法人・資産運用会社
特になし
との関係
5
４．取得先の概要
物件１及び物件２②の取得先
名称 三井不動産レジデンシャル株式会社
所在地 東京都中央区銀座六丁目 17 番１号
代表者 代表取締役社長 藤林 清隆
住宅分譲・賃貸事業、他社物件の販売受託事業、新規事業（リゾート住宅事
主な事業内容
業、海外事業など） 他
資本金 40,000 百万円
設立年月日 2005 年 12 月 26 日
純資産 非公表
総資産 非公表
大株主及び持株比率 株 主 名 持株比率
（2018 年３月末日現在） 三井不動産株式会社 100.0％
投資法人・資産運用会社との関係
当該会社は、2019 年２月末日現在において、本投資法人の発行済総投資口数の
資本関係 3.21％の投資口を保有しております。また、当該会社は資産運用会社の親会社
である三井不動産株式会社の子会社です。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はあり
人的関係 ません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の
関係者及び関係会社の間には、特筆すべき人的関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はあり
取引関係 ません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の
関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への該当状 当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、当該会社は、
況 資産運用会社の親会社である三井不動産株式会社の子会社です。
物件２①の取得先
名称 丸紅株式会社
所在地 東京都中央区日本橋二丁目７番１号
代表者 代表取締役社長 國分 文也
主な事業内容 内外物資の輸出入及び販売業 他
資本金（2018 年３月末日現在） 262,686 百万円
設立年月日 1949 年 12 月１日
純資産（2018 年３月末日現在） 622,300 百万円
総資産（2018 年３月末日現在） 3,663,569 百万円
株 主 名 持株比率
大株主及び持株比率 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 5.11％
（2018 年３月末日現在） 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 4.40％
明治安田生命保険相互会社 2.41％
本投資法人・資産運用会社並びに本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係
投資法人・資産運用会社 会社と取得先との間には、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありま
との関係 せん。また、取得先並びにその関係者及び関係会社は、本投資法人・資産運用
会社の関連当事者には該当しません。
（以下余白）
6
５．物件取得者等の状況
物件１及び物件２②の取得
物件所有者等の状況 前所有者 前々所有者
三井不動産レジデンシャル
会社名・氏名 なし
株式会社（注）
資産運用会社の親会社で
特別な利害関係に
物件１： ある三井不動産株式会社 ―
ある者との関係
パークアクシス池上 の 100％子会社
三井不動産株式会社が
物件２②： 取得経緯・理由等 ―
開発（注）
パークアクシス押上テラス
（共有持分 55％）
取得価格
― ―
（その他費用を含む）
取得時期 ― ―
（注）三井不動産株式会社の賃貸住宅事業に関する権利義務は、会社分割により 2015 年 10 月１日付で三井不動産レジデンシャル株式会
社に承継されています。
物件２①の取得は、本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得には該当しないため、
記載を省略します。
６．媒介の概要
該当事項はありません。
７．利害関係人等との取引
物件１の取得先及び物件２②の取得先である三井不動産レジデンシャル株式会社は利害関係人等（注）に
該当するため、利害関係人等との取引に関する本投資法人の資産運用にかかる自主ルールに従い、不動産売
買契約の締結に関して、資産運用会社のコンプライアンス委員会による審議及び承認と投資委員会による審
議及び決定を経ております。
物件１及び物件２のマスターリース会社及びプロパティ・マネジメント会社となる三井不動産レジデンシ
ャルリース株式会社は利害関係人等（注）に該当するため、利害関係人等との取引に関する本投資法人の資
産運用にかかる自主ルールに従い、マスターリース契約及びプロパティ マネジメント契約の締結に関して、
・
資産運用会社のコンプライアンス委員会による審議及び承認と投資委員会による審議及び決定を経ています。
（注） 利害関係人等とは投資信託及び投資法人に関する法律施行令第 123 条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結して
いる資産運用会社の利害関係人等をいいます。
物件２①の取得は、本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
（以下余白）
7
８．耐震性に関する事項
取得予定資産は、平成 18 年法律第 92 号により改正された建築基準法に基づく構造計算適合性判定を受けて
おります。
なお、本投資法人では、物件を取得する際のデュー・ディリジェンスにおいて、確認検査機関による建築確
認の調査とは別に、第三者機関に構造設計図や構造計算書等を用いた図面審査等の地震リスク診断を実施して
います。
９．本物件取得後の運用状況見通し
本物件取得後の 2019 年８月期（第 27 期：2019 年３月１日～2019 年８月 31 日）における運用状況の見通し
については、その他ポートフォリオ全体の運用状況を考慮の上、別途 2019 年２月期決算発表時（2019 年４月
17 日予定）に公表する予定です。
（以下余白）
8
10．鑑定評価書の概要
物件１．パークアクシス池上
鑑定評価額 1,300,000千円
鑑定評価会社 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019年１月31日
（単位：千円）
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を
収益価格 1,300,000
関連づけ、収益還元法による収益価格を試算した。
直接還元法による価格[④÷⑤] 1,320,000
① 運営収益[(a)-(b)] 70,179
中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定の
(a)可能総収益 71,841 うえ、これに基づく貸室賃料収入及び共益費収入を計
上した。
過去の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的
(b)空室等損失 1,662
な稼働率水準を査定のうえ、空室等損失を計上した。
② 運営費用
13,483
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 3,352 過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に個別性を
(d)水道光熱費 600 考慮して計上した。
入居者の入替えに伴い通常発生する原状回復費の水準
(e)修繕費 1,106 等をもとに原状回復費を計上したほか、修繕費の査定
にあたっては、過年度実績額等を考慮して計上した。
契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産に
(f)プロパティマネジメントフィー 2,060 おける報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して計
上した。
類似不動産の賃貸条件、過年度実績、入居者の年平均入
(g)テナント募集費用等 2,468
替率及び稼働率等を考慮して計上した。
(h)公租公課 3,733 公租公課関係資料等を勘案し、税額を計上した。
(i)損害保険料 94 保険契約に基づく保険料等を考慮して計上した。
(j)その他費用 70 町内会費を計上した。
③ 運営純収益[①-②] 56,696
運用利回りを運用及び調達双方の金利水準等を勘案し
(k)一時金の運用益 109
て1.0％と査定した。
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエ
(l)資本的支出 1,403 ンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平
均額等を勘案のうえ査定した。
④ 純収益[③+(k)-(l)] 55,402
各地区の基準となる利回りに、立地条件等に起因する
スプレッドを加減するとともに、将来における不確実
⑤ 還元利回り 4.2％
性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
した。
DCF法による価格 1,280,000
類似不動産の投資利回り等を参考に個別性等を総合的
割引率 4.0％
に勘案のうえ査定した。
類似不動産の投資利回り等を参考に投資利回りの将来
最終還元利回り 4.4％
動向等を総合的に勘案のうえ査定した。
積算価格 1,270,000
土地比率 72.8％
建物比率 27.2％
その他、鑑定評価会社が鑑定評価に当たって
－
留意した事項
9
物件２．パークアクシス押上テラス
鑑定評価額 2,750,000千円
鑑定評価会社 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
価格時点 2019年１月31日
（単位：千円）
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を
収益価格 2,750,000
関連づけて試算。
直接還元法による価格[④÷⑤] 2,800,000
① 運営収益[(a)-(b)] 135,145
(a)可能総収益 142,608 現行条件等を基に中長期的に安定した賃料等を査定。
(b)空室損失等 7,463 標準的な空室率と対象不動産の個別性を勘案し査定。
② 運営費用
24,080
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 4,421
類似不動産の水準を参考に実績を基に査定。
(d)水道光熱費 1,178
原状回復費は類似不動産の水準を参考に実績及び退去
(e)修繕費 1,909 率を勘案し査定。修繕費はエンジニアリング・レポート
の見積りを妥当と判断し平準化した額の 30％を計上。
類似不動産の水準を参考に契約予定の内容を妥当と判
(f)プロパティマネジメントフィー 3,899
断し採用。
(g)テナント募集費用等 6,523 地域の慣行と対象不動産の退去率を勘案し査定。
(h)公租公課 5,765 実額を基に変動率、経年減価を考慮し査定。
(i)損害保険料 203 見積りを妥当と判断し計上。
(j)その他費用 182 町会費。
③ 運営純収益[①-②] 111,065
満室時敷金等の額から空室分相当額を控除した額に
(k)一時金の運用益 147
1.0％の利回りを乗じて査定。
エンジニアリング・レポートの見積りを妥当と判断し
(l)資本的支出 1,888
平準化した額の 70％を計上。
④ 純収益[③+(k)-(l)] 109,324
⑤ 還元利回り 3.9％ 割引率に、収益及び元本の変動リスクを加味し査定。
DCF法による価格 2,690,000
基準利回りに、対象不動産の地域性、個別性に係るリス
割引率 3.7％ ク要因を考慮のうえ、売買市場における市場動向等を
総合的に勘案し査定。
還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の
最終還元利回り 4.1％ 不確実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮
し査定。
積算価格 1,440,000
土地比率 44.7％
建物比率 55.3％
その他、鑑定評価会社が鑑定評価に当たって
－
留意した事項
以 上
【添付資料】
１．取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
２．取得予定資産の写真及び地図
＊ 本投資法人のホームページアドレス ： https://www.naf-r.jp
10
＜添付資料１＞取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
取得（予定）価格の総額 312,092 百万円
物件数 127 物件
総戸数（店舗等を含む） 12,481 戸
資産の運用比率
取得（予定）価格（注１） 投資比率（注２）
賃貸住宅 296,203 百万円 94.9％
ホスピタリティ施設 15,889 百万円 5.1％
総合計 312,092 百万円 100.0％
「賃貸住宅」におけるエリア別比率
取得（予定）価格（注１） 投資比率（注３）
東京 23 区 258,953 百万円 87.4％
その他東京圏（注４） 12,326 百万円 4.2％
地方主要都市（注５） 24,924 百万円 8.4％
賃貸住宅合計 296,203 百万円 100.0％
（注１）「取得（予定）価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。
（注２）取得（予定）価格の総額に対する資産分類別の割合を記載しています。
（注３）「賃貸住宅」における取得（予定）価格の総額に対するエリア別の割合を記載しています。
（注４）「その他東京圏」は、東京都（東京23区を除く）、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。
（注５）「地方主要都市」は、東京圏以外の全国の主要都市及びそれらの周辺部を指します。
（注６）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のウェブサイトをご確認下さい。
https://www.naf-r.jp/portfolio/5-1.html
11
＜添付資料２＞取得予定資産の写真及び地図
物件１：パークアクシス池上
12
物件２：パークアクシス押上テラス
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