日本アコモデーションファンド投資法人
2020年12月1日付で
公表した以下のプレスリリースについて
の補足説明資料
パークアクシス東陽町・親水公園
「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
「国内不動産の取得に関するお知らせ
(パークキューブ大井町レジデンス他計4物件) 」
パークキューブ キャンパステラス早稲田
大井町レジデンス
証券コード 3226 2020年12月1日
Disclaimer
本資料は、東京証券取引所上場規程に従い2020年12月1日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
及び「国内不動産の取得に関するお知らせ(パークキューブ大井町レジデンス他計4物件)」に記載の情報並びにこれらに付随する情報を
追加した上で、とりまとめたものです。
本資料は、日本アコモデーションファンド投資法人(以下「本投資法人」といいます)の投資口(以下「本投資口」といいます)の取得その他
金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず新投資口発行及び投資口売出
届出目論見書並びにその訂正事項分(作成された場合)をご覧いただき、投資家ご自身のご判断と責任で投資なさるようお願い致しま
す。
本投資口の売買等にあたっては本投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。
本投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料は、金融商品取引法又は投資信託及び
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本投資法人及びその資産の運用を受託する株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント(以下「本資産運用会社」といい
ます)は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、本投資法人又は本資産運用会社が作成した情報であるか又は
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情勢、実務慣行その他の事実関係を前提としており、本資料作成日以降における事情の変更を反映又は考慮しておりません。将来の
予想に関する記述は、明示的であるか否かを問わず、既知又は未知のリスク及び不確実性その他の要因を内在しており、本投資法人
の実際の業績、経営結果、財務状況等はこれらと大幅に異なる可能性があります。本資料における将来の業績や見通し等に関する記
述は、将来の業績や見通し等を保証するものではありません。
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に関する記述を含みます)を更新又は公表する義務を負いません。
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2
オファリングハイライト
1 三井不動産グループ開発物件を中心とした築浅物件の取得によるポートフォリオクオリティの向上
2 withコロナ（注1）時代に対応したコンパクト・ファミリータイプの賃貸住宅及び学生マンションの取得
によるポートフォリオの多様化
3 LTVの戦略的コントロールによる取得余力の創出
4 １口当たり分配金の安定成長と投資主価値の向上
（注2）
新規取得物件
第28期末
本募集後（注3）
(2020年2月期末) 第29期・第30期 (注2)
取得予定物件
取得物件（注2）
取得(予定)総額 3,097 億円 87.1 億円 97.9 億円 3,282 億円
物件数 126 物件 3 物件 4 物件 131 物件
(うち共有持分追加取得2物件)
総戸数
(店舗等含む)
12,351 戸 606 戸 12,957 戸
平均築年数(注4) 15.2 年 5.4 年（賃貸住宅）／ 5.0 年（新規取得物件） 14.6 年
(賃貸住宅) (賃貸住宅)
東京23区比率(注5)
(賃貸住宅)
88.1 % 87.4 % 88.1 %
1口当たりNAV(注6) 483,264 円 495,826 円
第29期・第30期
取得物件取得後
(2020年10月末日)
LTV(注7) 50.8 % 51.8 % 本募集により取得余力を 50.1 %
確保し、更なる分配金の
取得余力(注8) 約 280 億円 約 220 億円 成長を目指す 約 340 億円
3
安定した分配実績と投資主価値の向上
1口当たり分配金とLTVの推移 1口当たりNAVとポートフォリオの含み益率の推移
1口当たり分配金成長率 1口当たりNAV成長率
(2015年8月期 ⇒ 2020年8月期) (2015年8月期 ⇒ 2020年8月期)
2015年公募増資後成長率 31.5% 2015年公募増資後成長率 40.2%
2015年公募増資後年平均成長率(※1) 6.3% 2015年公募増資後年平均成長率(※1) 8.0%
(注)
1口当たり分配金(左軸) LTV(右軸) 1口当たりNAV(左軸) 含み益率 (右軸)
(円) (%) (千円) (%)
12,000 2015年公募増資 60.0 600 2015年公募増資 60.0
53.2
50.6 51.0 50.8 51.5
50.2 50.4 50.1 50.2 50.0 50.1 50.4
491
11,000 50.0 500 483 50.0
（※2）
455
10,449
435
10,108 415
売却 10,042 404
（※2）
関連 394
10,000 782円 40.0 400 375 40.0
9,706 366
361 35.0
350 34.2
327
9,179 9,161
29.4
9,000 30.0 300 30.0
26.4
（※2）
8,428 8,497 23.1
8,130 21.3
7,984 8,036 19.4
8,000 20.0 200 20.0
7,688 16.3
13.9 14.6
12.0
9.0
7,000 10.0 100 10.0
0
6,000 0.0 0 0.0
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期末 8月期末 2月期末 8月期末 2月期末 8月期末 2月期末 8月期末 2月期末 8月期末 2月期末 8月期末
（※1） 第19期（2015年8月期）から第29期（2020年8月期）までの期間について、1年当たりの成長率として算術平均して算出しています。
（※2） 第22期（2017年2月期）、第26期（2019年2月期）及び第27期（2019年8月期）に物件を譲渡しています。上記グラフにおける「売却関連」は売却益から内部留保を控除した1口当たりの売却益寄与分を示しています。なお、第22期及び第26期の「売却関連」は、
それぞれ6円、47円です。 4
成長の軌跡と今後の方針
ポートフォリオ構築方針
「賃貸住宅」へ90%以上投資 需要に厚みのある資産に集中投資 概ね1棟10億円以上を目途
「ホスピタリティ施設」のポートフォリオ 東京23区内に80%以上(取得価 原則1棟完全所有
投資資産の 投資エリア
全体に占める割合の上限は、当面 格ベース) 投資基準 原 則 RC 造 、 SRC 造 、 S 造
分類別比率 10%(取得価格ベース)が目途 カテゴリー 「賃貸住宅」はシングル・コンパクトタイ （軽量鉄骨を除く）
プ中心
資産規模とLTVの推移
2015年 フリーキャッシュフロー及びデット・ファイナンスを活用した着実な外部成長
本募集
公募増資 (第20-28期：22.2億円/期の資産増加) (注1)
外部成長の加速
(第29-31期：61.7億円/期)(注2)
(億円) (%)
ドーミー パークアクシス パークアクシス パークキューブ パークアクシス パークアクシス パークアクシス 3,282
3,300 西荻窪 馬込レジデンス 東高円寺 西新宿 金山WEST 押上テラス 池上 56.0
（注３） （注4）
資産規模 LTV スポンサー
3,184 開発比率
3,200 53.2 54.0
3,162 73.8%
(賃貸住宅)
（注4） 3,097 3,097 51.8
スポンサー 51.5
3,100 50.6 52.0
開発比率 3,063
51.0 50.8
71.7% 50.4
3,032
50.4
(賃貸住宅)
50.2 3,015 3,015 50.1
50.1
3,000 2,987 50.0
2,974 50.1
50.2 50.0
2,949 2,949
本募集によるLTVの戦略的コントロールにより
2,900 2,877 更なる取得余力を創出 48.0
本募集後の取得余力 約340億円
(LTV55%までの借入余力)
0
2,800 0
46.0
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期取得 本募集後
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 物件取得後 （注5）
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 （試算値） (試算値)
（注6）
NOI利回り (%) 5.3 5.1 5.3 5.2 5.3 5.2 5.5 5.3 5.5 5.4 5.6 5.5 5.4 5.4
5
新規取得物件の概要
新規取得物件数 新規取得物件規模(注１) 平均NOI利回り(注２)
5 物件 185 億円 4.5 %
平均築年数 東京23区比率（賃貸住宅） スポンサー開発比率(注３)
5.0 年 87.4 % 100.0 %
新規取得物件一覧
(注4) (注5) (注6) (注2) (注7)
資産分類 取得(予定)価格 賃貸可能 賃貸可能 竣工 取得 NOI
物件名称 所在地 稼働率 取得(予定)先
(カテゴリー) (百万円) 面積(㎡) 戸数(戸) 時期 (予定)日 利回り
2,233 2020年
134 三井不動産
パークアクシス 賃貸住宅 東京都 (共有持分35%) 住宅：190 2014年 10月1日
7,254.57 4.3% 96.1% レジデンシャル
東陽町・親水公園 (シングル・コンパクト) 江東区 4,147 店舗等：2 8月 2021年
株式会社
(共有持分65%) 4月5日
4,064 2020年 伊藤忠都市
133
パークキューブ 賃貸住宅 東京都 (共有持分70%) 住宅：170 2018年 7月1日 開発株式会社
4,271.17 4.2% 95.5%
大井町レジデンス (シングル・コンパクト) 品川区 1,742 店舗等：1 1月 2021年
(共有持分30%) 4月5日
132
賃貸住宅 東京都 2,420 住宅：86 2018年 2020年
パークアクシス赤塚 2,403.67 4.4% 97.5%
(シングル・コンパクト) 板橋区 (共有持分55%) 店舗等：2 9月 3月30日
三井不動産
135 (注8) レジデンシャル
賃貸住宅 神奈川県 2010年 2021年
パークアクシス大船 2,100 4,752.68 住宅：73 5.8% 91.3% 株式会社
(コンパクト・ファミリー) 横浜市 1月 4月5日
136 ホスピタリティ 東京都 2020年 2021年
キャンパステラス早稲田 施設 1,810 1,747.51 住宅：82 4.3% 100.0%
(寮・社宅)
文京区 1月 4月5日
住宅：601
合計／平均 18,517 20,429.60 4.5% 95.4%
店舗等：5
※ は「賃貸住宅」を、 は「ホスピタリティ施設」を示しています。
6
新規取得物件①
需要の安定した好立地エリアでのシングル・コンパクト物件の取得
132 パークアクシス 133 パークキューブ
赤塚(共有持分55%) 大井町レジデンス
所在地 東京都板橋区 所在地 東京都品川区
取得価格 2,420百万円 （注） ①4,064百万円
取得(予定)価格
②1,742百万円
鑑定評価額 2,580百万円
①4,450百万円
鑑定評価額（注）
東武東上線「下赤塚」駅 ②1,960百万円
徒歩１分、
最寄り駅からの JR京浜東北線・東京臨海高
東京メトロ有楽町線・ 最寄り駅からの
徒歩分数 速鉄道りんかい線・東急大井
副都心線「地下鉄赤塚」駅 徒歩分数
徒歩３分 町線「大井町」駅徒歩４分
住宅：86戸 住宅：170戸
賃貸可能戸数 賃貸可能戸数
店舗等：2戸 店舗等：1戸
竣工時期 2018年9月 竣工時期 2018年1月
三井不動産 伊藤忠都市開発株式会社
取得先 取得(予定)先 三井不動産
レジデンシャル株式会社
レジデンシャル株式会社
NOI利回り 4.4% NOI利回り 4.2%
カテゴリー別比率(戸数ベース) カテゴリー別比率(戸数ベース)
15.1%
22.9%
77.1%
84.9%
シングル コンパクト シングル コンパクト
7
新規取得物件②
withコロナのニーズ変化にも対応したコンパクト・ファミリー物件の取得
134 パークアクシス 135 パークアクシス
東陽町・親水公園 大船
所在地 東京都江東区 所在地 神奈川県横浜市
（注） ①2,233百万円 取得予定価格 2,100百万円
取得(予定)価格
②4,147百万円
鑑定評価額 2,320百万円
①2,320百万円
鑑定評価額（注）
②4,391百万円
JR東海道本線・湘南新宿
最寄り駅からの 東京メトロ東西線「南砂町」 最寄り駅からの ライン・横須賀線・根岸線・
徒歩分数 駅徒歩11分 徒歩分数 横浜線及び湘南モノレール線
住宅：190戸 「大船」駅徒歩４分
賃貸可能戸数
店舗等：2戸
賃貸可能戸数 住宅：73戸
竣工時期 2014年8月
竣工時期 2010年1月
三井不動産 三井不動産
取得(予定)先 取得予定先
レジデンシャル株式会社 レジデンシャル株式会社
NOI利回り 4.3% NOI利回り 5.8%
カテゴリー別比率(戸数ベース) カテゴリー別比率(戸数ベース)
20.5%
24.7%
75.3% 79.5%
シングル コンパクト コンパクト ファミリー
8
新規取得物件③
三井不動産グループ開発の学生マンションを初取得 ホスピタリティ施設への投資戦略
136 キャンパステラス 投資対象 投資比率(取得価格ベース)
早稲田
「ホスピタリティ施設」への
「ホスピタリティ施設」 投資比率 10%を上限
(賃貸住宅以外の投資対象)
所在地 東京都文京区 保有状況
(本募集後、取得(予定)価格ベース)
取得予定価格 1,810百万円 ▸寮・社宅 ▸サービスアパートメント 「賃貸住宅」
90%以上 保有物件数
投資比率 17物件
鑑定評価額 1,870百万円
▸シニア住宅 ▸宿泊施設 5.4％ 取得(予定)価格合計
最寄駅からの 東京メトロ東西線「早稲田」 176億円
徒歩分数 駅徒歩約10分
賃貸可能戸数 住宅：82戸
竣工時期 2020年1月
ホスピタリティ施設の契約状況(本募集後)
三井不動産
長期賃貸借契約の締結 固定賃料の収受
取得予定先
レジデンシャル株式会社
15年以上 20年以上
NOI利回り 4.3% 20年未満 4.2%
5年未満
4.4%
契約年数 14年 10年以上 24.7%
15年未満
定期建物賃貸借契約・
契約内容 10.2%
固定賃料
オペレータの概要 平均残存年数 固定賃料比率
9.3年 100％
株式会社ジェイ・エス・ビー
商号
(証券コード：3480) 5年以上
10年未満
京都府京都市下京区
本社所在地 56.6%
因幡堂町655番地
代表取締役社長 ※ 取得(予定)価格をもとに算出しています。 ※ 本募集後の本投資法人の保有物件のうちホスピタリティ施設に
代表者 ※ 本募集後の本投資法人の保有物件のうちホスピタリティ施設に おける賃貸借契約をもとに算出しています。
田中 剛 おける賃貸借契約の残存年数(2021年4月5日時点)をもとに
算出しています。
マンション・学生寮・ビルの
事業内容
運営管理業務等
資本金
26億2,402万4,800円 高い運営能力と信頼性を有するオペレータ
（2020年10月末日時点）
株式会社 株式会社
創業 1976年12月 共立メンテナンス シニア住宅 ベネッセスタイルケア
寮・社宅
73,150戸 株式会社 株式会社
管理戸数 ジェイ・エス・ビー 宿泊施設 SHRホテルズ
(2020年4月時点)
9
本投資法人のポートフォリオ構成(本募集後)
ポートフォリオ全体 賃貸住宅
投資比率 エリア別比率（注１） カテゴリー別比率（注２）
1 (取得(予定)価格ベース) 2 (取得(予定)価格ベース) 3 (戸数ベース)
宿泊施設 シニア住宅
0.6% 0.4% ラージ
地方主要都市 4.2%
7.3%
賃貸住宅比率 寮・社宅 東京23区比率 その他東京圏
4.6%
シングル・コンパクト比率 ファミリー
4.4% 13.0%
94.6% 88.1% 都心3区
32.0%
82.8% シングル
41.0%
賃貸住宅 コンパクト
その他23区
94.6 % 41.8%
56.1%
築年数別比率（注3） 住戸面積別比率（注4） 賃料総額別比率（注5）
4 (取得(予定)価格ベース) 5 (戸数ベース) 6 (戸数ベース)
30万円以上
5年未満 50万円以上
80㎡以上 50万円未満
20年以上 4.0% 5年以上 0.6%
4.7% 3.1%
平均 14.6 年 9.9% 10年未満 60㎡以上
12.1% 80㎡未満 20万円以上
大川端賃貸棟を除いた場合: 平均 42.4 ㎡/戸 12.5% 平均 15.5 万円/戸 30万円未満 10万円未満
22.8%
15年以上 30㎡未満 17.9%
12.7 年 20年未満
50㎡以上
60㎡未満
33.9 %
25.4%
13.2% 15万円以上
10年以上 20万円未満 10万円以上
15年未満 40㎡以上 24.6% 15万円未満
48.6% 30㎡以上
50㎡未満 31.0%
40㎡未満
16.0%
19.6%
10
外部成長戦略
賃貸住宅事業のバリューチェーンを最大限活用し、三井不動産グループ開発物件を継続取得
三井不動産グループのサポートに基づいた継続的な開発物件の取得 「パークアクシス」シリーズの開発状況(パイプライン)
「賃貸住宅」の資産分類別比率(本募集後・取得(予定)価格ベース) 東京23区を中心として、
「パークキューブ」
シリーズ
大川端賃貸棟
9.9％
40 物件・3,645 戸が竣工済・稼働中
28.0％
芝浦アイランドエアタワー
東京23区 地方主要都市
2.5 %
35 物件 3,121 戸 3 物件 266 戸
三井不動産グループが
その他東京圏 合計
「パークアクシス」シリーズ 開発した賃貸住宅（注1）
59.5% 第三者が開発した 2 物件 258 戸 40 物件 3,645 戸
賃貸住宅（注2）
三井不動産グループが開発した賃貸住宅への投資が中心
「パークアクシス」シリーズ取得実績
(戸)
16,000 14,760
14,257
14,000
■ パークアクシス累計供給戸数（注3）
■ うち本投資法人累計取得戸数（注4） 13,233
(店舗等及び売却済物件に係る戸数を含む)
12,000 13,037
12,361
11,907
10,000
10,245
9,393
8,000
8,410
7,994 7,994 7,256
6,000 7,053 7,043 7,079
6,958
5,852 6,595 6,858
6,508
4,000
5,887 6,279
5,816
3,842 4,951
2,000 2,153 2,909 2,909
350 1,772 出所：レジデントファースト株式会社運営ウェブサイト「三井の賃貸レジデンス Park Axisシリーズ」(2020年10月末日時点)
0
※2020年10月末日時点におけるレジデントファースト株式会社ウェブサイト「物件一覧」に記載の物件のうち、2020年10月末日までに竣工済のものを記載
2005年度2006年度2007年度2008年度2009年度2010年度2011年度2012年度2013年度2014年度2015年度2016年度2017年度2018年度2019年度
しており、戸数には店舗等を含みません。本書の日付現在、これらの物件について、本投資法人はその取得を決定しているものではなく、また取得できるとの
保証はありません。
出所：三井不動産レジデンシャル株式会社提供資料
11
ポートフォリオの運用実績
新型コロナウイルス感染症の影響による新規契約減少から稼働率が弱含むも賃料単価増額トレンドは継続
入替え時賃料変動率(注1)の推移(賃貸住宅) ポートフォリオ稼働率と「賃貸住宅」における賃料坪単価(月額)の推移
(注2) (注3)
(%) (%) 賃料坪単価(月額)
稼働率 (左軸) (右軸) 稼働率
賃料坪単価(月額) (左軸)
(右軸) (円/坪)
8.0 7.0
6.7 100.0 97.6 97.3 97.7 97.7 97.7 12,500
6.5 96.4 96.4 96.8 96.7 96.8
7.0 96.1 95.9
5.8
6.0 96.0 12,200
4.4
5.0
92.0 12,020 11,900
3.5 11,976
4.0 11,876
2.6 11,788
3.0 88.0 11,712 11,600
1.9 11,645
11,594
2.0 1.3 11,511 11,532 11,543
1.0 11,472 11,493
0.7 84.0 11,300
1.0 0.1
0.0 80.0 11,000
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
入替え時賃料変動戸数比率(注4)の推移(賃貸住宅) ポートフォリオ全体の月末稼働率(注5)の推移 (%)
98.5
(%) 賃料上昇 賃料据置 賃料下落 第29期～第30期
20年3月～20年10月 98.2
100.0 98.0
90.0 97.5
第27期～第28期
80.0 19年3月～20年2月
52.6 56.4 56.3 96.9 97.0
70.0 60.7 63.6 96.6
70.7 72.1
60.0 78.4 第25期～第26期 96.2 96.5
81.4 83.6 96.5
87.3 87.2 18年3月～19年2月
50.0
96.3 96.4 96.2
9.1 96.0
40.0 9.9
12.4 第23期～第24期
10.3 9.4
30.0 17年3月～18年2月 95.5
8.5 9.6
20.0 38.3 7.0
31.3 33.8 29.0 6.0 95.0
27.0 6.0 第21期～第22期
10.0 20.9 18.3 5.2 4.8
14.6 12.6 10.4 16年3月～17年2月
7.4 8.0
0.0 94.5
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
12
財務の状況
保守的な財務運営による盤石な財務体質
有利子負債の状況(2020年10月末日時点) 長期有利子負債の返済期限分散の状況(2020年8月末日時点)
(億円) 長期借入金 投資法人債
短期借入金
長期借入金 200
3.1%
(変動金利)
2.5%
コミットメントライン
金額 比率 150億円
(百万円) 投資法人債
2.5%
150
短期借入金 5,000 3.1%
長期負債比率
96.9% 100
長期借入金(変動金利) 4,000 2.5%
長期固定負債比率
長期借入金(固定金利) 146,500 91.8% 94.4% 20
120 110 115 20
50 100 100 95
投資法人債 4,000 2.5% 長期借入金(固定金利) 80 70
85
65
91.8% 60 55 60 50 60 50
40 45 40 40
有利子負債合計 159,500 100.0% 20 0 20 25
0 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期
2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2030年 2031年 2031年 2032年 2032年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
平均金利 0.57% 0.63% 0.61% 0.63% 0.72% 0.65% 0.59% 1.12% 0.33% 0.70% 0.27% 0.29% 0.39% 0.32% 0.23% 0.38% 0.39% 0.49% 0.45% 0.48% 0.65% － 0.65% 0.68%
有利子負債の平均金利と平均残存年数の推移 格付の状況(注3) 本投資法人初のグリーンボンド発行
(注1) (注2)
期末時点加重平均金利 (左軸) 長期有利子負債平均残存年数 (右軸)
(%) (年)
第3回・第4回 無担保投資法人債(グリーンボンド)
4.9 格付投資情報センター(R&I)
1.0
4.8
5 2020年7月起債
4.3 4.3 4.3 4.3 4.4 4.4 4.6
4.2 4.2 4.2 発行体格付 格付の方向性
年限 発行金額 利率
0.8
0.87 0.85 0.84
4
AA - 安定的
0.78 第3回 5年 20億円 0.260%
0.76
0.6 0.72 3
0.67
0.63 0.61 0.59 0.57 第4回 10年 20億円 0.520%
0.55 パークキューブ
0.4 2 目黒タワー
S&Pグローバル・レーティング・ジャパン
グリーンファイナンス・フレームワークに定める
0.2 1
長期会社格付 アウトルック グリーン適格資産（注4）であるパークキューブ目黒タワー
の取得に要した借入金の返済の一部に充当
0.0 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
0 A+ 安定的
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2015年2月期 2015年8月期 2016年2月期 2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
13
サステナビリティに関する取り組み
マテリアリティ(重要課題)への取り組み サステナビリティに関する外部評価
省エネルギーとCO2排出削減の推進 GRESBリアルエステイト評価 SMBC環境配慮評価
Ｅ 共用部におけるエネルギー消費量・CO2排出量を管理
評価
Green Star
評価
A
省エネ設備(LED照明等)の計画的導入を推進
良好な環境配慮を実施
レーティング
サステナビリティに関する外部認証・評価の取得 3 Stars
DBJ Green Building認証等の取得と更新 Sector Leader (Asia, Residential)
GRESBリアルエステイト評価への継続的な参加
外部評価の活用におけるサステナビリティ推進活動の成果確認と改善 DBJ Green Building認証
物件名称 評価ランク
役職員の育成とサステナビリティ意識向上 認証取得状況
Ｓ 従業員のキャリア形成支援
大川端賃貸棟
物件数 4 物件
資格取得や研修参加の推奨と費用補助 パークアクシス豊洲
役職員の健康への配慮 延床面積 181,579 ㎡
執務環境の改善 パークキューブ西ヶ原ステージ
取得割合
(延床面積ベース)
25.0 ％
PM会社及びオペレータとの協働 パークキューブ目黒タワー
(2020年8月末日時点)
PM会社及びオペレーターにおけるサステナビリティに関するモニタリング
共用部のエネルギー使用量等の情報共有と 環境パフォーマンス
改善についての協働した取り組み エネルギー起源CO2排出量の推移 水使用量の推移
(t) (t/㎡) (㎥) (㎥/㎡)
地域社会への貢献 CO2排出量（左軸） 水使用量（左軸）
原単位（右軸） 原単位（右軸）
大川端賃貸棟などの大規模物件を中心とした地域社会への貢献 6,000 0.06 30,000 0.3
5,038 4,958
24,273 23,836 23,811 24,056
22,816
テナントの安全・安心と満足度の向上 4,509
4,309
4,042
4,000 0.04 20,000 0.2
高品質な賃貸住宅の管理運営
共用部及び専有部リノベーション工事の計画的・継続的な推進 0.0249 0.0243 0.1198 0.1169 0.1163 0.1169
0.0220 0.0209 0.1101
0.0195
10,000 0.1
公正で透明性の高いコーポレートガバナンス 2,000 0.02
Ｇ コンプライアンスに関する行動規範、行動計画の策定と実践 削減率▲21.6%
(年平均▲5.4%)
削減率▲8.1%
(年平均▲2.0%)
利害関係者取引基準の制定による利益相反行為の防止 0 0 0 0
内部監査の定期的実施 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
14
注記(１／３)
P3
(注1)「withコロナ」とは新型コロナウイルス感染症の世界的流行後の新型コロナウイルスと共存・共生する社会を指します。以下同じです。
(注2)「第29期取得物件」とは、第29期（2020年８月期）に取得した「パークアクシス赤塚（共有持分55％）」及び「パークキューブ大井町レジデンス（共有持分70％）」をいいます。
「第30期取得物件」とは、第30期（2021年２月期）に取得した「パークアクシス東陽町・親水公園（共有持分35％）」をいいます。
「第29期取得物件」及び「第30期取得物件」を併せて「第29期・第30期取得物件」といいます。
「取得予定物件」とは、本募集（（注3）に定義します。）に際し、取得を決定している「パークアクシス東陽町・親水公園（共有持分65％）」、「パークキューブ大井町レジデン
ス（共有持分30％）」、「パークアクシス大船」及び「キャンパステラス早稲田」をいい、第29期取得物件、第30期取得物件及び取得予定物件を併せて「新規取得物件」といいます。
(注3)「本募集」とは、2020年12月1日（火）開催の本投資法人役員会決議に基づいて行われる、本投資口の一般募集及び本件第三者割当をいいます。以下同じです。
また、「本募集後」とは、本募集が完了し、本投資法人が取得予定物件を2020年12月１日付で公表した「国内不動産の取得に関するお知らせ（パークキューブ大井町レジデンス他計
4物件）」に記載のとおり取得した時点(2021年4月5日時点)を指します。なお、実際には、本投資法人が取得予定物件を当該資料に記載のとおり取得するまでの間に保有物件の異動
が生じることがありえます。
本募集後の「取得（予定）総額」、「物件数」、「総戸数（店舗等含む）」、「平均築年数」及び「東京23区比率（賃貸住宅）」は取得予定物件の取得を完了した時点の数値を示し
たものです。
(注4)第28期末（2020年２月期末）及び本募集後の「平均築年数」は、第28期末及び本募集後の各時点において保有する賃貸住宅の2021年４月５日時点における築年数を取得（予定）価
格ベースで加重平均して算出しています。また、新規取得物件の「平均築年数」は、新規取得物件のうち賃貸住宅の2020年４月５日時点における築年数を取得（予定）価格ベースで
加重平均して算出した数値及びホスピタリティ施設を含む新規取得物件全体の2020年４月５日時点における築年数を取得（予定）価格ベースで加重平均して算出した数値を併記して
います。
(注5)第28期末（2020年２月期末）、新規取得物件及び本募集後の「東京23区比率（賃貸住宅）」は、第28期末及び本募集後の各時点において本投資法人が保有する賃貸住宅全体又は新
規取得物件のうち賃貸住宅全体に占める東京23区に所在する賃貸住宅の割合をいい、取得（予定）価格をもとに算出しています。
(注6)「１口当たりNAV」 ＝NAV(純資産額－分配総額＋含み損益)÷発行済投資口総数。以下同じです。
本募集後の「１口当たりNAV」は、本募集後のNAV（第29期（2020年８月期）におけるNAVの金額に、本募集により増加する出資総額の見込額(※)並びに第30期取得物件及び取得
予定物件の鑑定評価額と取得（予定）価格の差額の合計を加えた見込額）を、本募集後の発行済投資口総数（本書の日付現在における発行済投資口総数に、本募集により増加する投
資口数を加えた見込口数）で除して試算した１口当たりNAVであり、本募集により増加する出資総額の見込額は、本募集における発行価額の総額の見込額(※)の合計としています。
また、本募集により増加する投資口数は、本募集における発行数（本件第三者割当の発行数の全部について野村證券株式会社により前記払込みがなされることを前提としていま
す。）の合計としています。
したがって、本募集における実際の発行価額が発行価額の見込額(※)よりも低額となった場合又は本件第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされな
いこととなった場合には、本募集における発行価額の総額は前記発行価額の総額の見込額よりも減少することとなり、実際の本募集後の１口当たりNAVが低くなる可能性があります。
逆に実際の発行価額が前記発行価額の見込額よりも高額となった場合には、本募集における発行価額の総額は前記発行価額の総額の見込額よりも増加することとなり、実際の本募集
後の１口当たりNAVが高くなる可能性があります。
※上記「出資総額の見込額」、「発行価額の総額の見込額」及び「発行価額の見込額」は、いずれも2020年11月16日（月）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の
終値を基準として算出した見込額であり、本件第三者割当の発行数の全部について野村證券株式会社により払込みがなされることを前提としています。以下同じです。
(注7)「LTV」は、本投資法人の総資産に対する有利子負債の割合をいいます。以下同じです。
第29期・第30期取得物件取得後（2020年10月末日）の「LTV」は、2020年10月末日現在の有利子負債残高を、2020年10月末日現在の総資産（第29期（2020年８月期）における
貸借対照表上の総資産の金額に、第30期取得物件の取得時の借入金相当額を加えた見込額)で除して試算したLTVです。
本募集後の「LTV」は、2020年10月末日現在の有利子負債残高を、本募集後の総資産（第29期（2020年８月期）における貸借対照表上の総資産の金額に、第30期取得物件の取得時
の借入金相当額及び本募集により増加する出資総額の見込額を加えた見込額)で除して試算したLTVであり、本募集により増加する出資総額は、本募集における発行価額の総額の見込
額の合計としています。
したがって、本募集における実際の発行価額が発行価額の見込額よりも低額となった場合又は本件第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこ
ととなった場合には、本募集における発行価額の総額は前記発行価額の総額の見込額よりも減少することとなり、実際の本募集後のLTVが高くなる可能性があります。
逆に、実際の発行価額が前記発行価額の見込額よりも高額となった場合には、本募集における発行価額の総額は前記発行価額の総額の見込額よりも増加することとなり、実際の本募
集後のLTVが低くなる可能性があります。
(注8)「取得余力」は、本投資法人のLTVターゲットであるLTV55％となるまでの各時点における有利子負債の調達余力（増加可能額）を試算した数値を記載しています。
P4
(注) 「含み益」とは、各期末時点における保有する資産の、当該期末時点における鑑定評価額の合計と帳簿価額の合計の差額をいい、「含み益率」とは、鑑定評価額の合計と帳簿価額の合
計の差額を帳簿価額の合計で除して得られた割合をいいます。
15
注記(２／３)
P5
(注1)第20期（2016年２月期）から第28期（2020年２月期）の９計算期間において、合計13物件（取得価格総額200億円）を取得済みであり、「第20－28期：22.2億円/期の資産増加」
とは、１期当たりの平均取得価格が22.2億円であることを意味します。
(注2)「第29－31期：61.7億円/期」とは、第29期（2020年８月期）から第31期（2021年８月期）の３計算期間において合計５物件の新規取得物件（取得（予定）価格総額185.1億円）
を取得することを前提とした場合、１期当たりの平均取得価格が61.7億円であることを意味します。
(注3)「資産規模」とは、各期末時点、第30期取得物件取得後又は本募集後における本投資法人が保有している物件の取得（予定）価格の合計です。
(注4)本グラフにおける「スポンサー開発比率」とは、各時点において本投資法人が保有する賃貸住宅に占める三井不動産グループ開発物件（第三者との共同開発物件を含みます。）の割
合をいいます。
(注5)「本募集後（試算値）」欄は、本投資法人が取得予定物件を全て取得した後の本投資法人の保有する131物件における取得（予定）価格をもとに記載しています。
(注6)「NOI利回り」は、各期の数値については各期末に保有する物件における各期の実績NOIの年換算値（第29期取得物件については鑑定評価書記載の運営純収益（以下「運営純収益」
といいます。）（共有持分の物件については本投資法人の各持分比率を乗じた金額））の合計を取得価格の合計で除した値を、第30期取得物件取得後及び本募集後の試算値について
は各時点において保有する物件における第29期の実績NOIの年換算値（新規取得物件については鑑定評価書記載の運営純収益（共有持分の物件については本投資法人の各持分比率を
乗じた金額））の合計を取得（予定）価格の合計で除した値を記載しています。
P6
(注1)「新規取得物件規模」は、新規取得物件の取得（予定）価格の合計です。
(注2)「NOI利回り」は、鑑定評価書記載の運営純収益（共有持分の物件については本投資法人の各持分比率を乗じた金額）を取得（予定）価格で除して算出しています。以下同じです。
「平均NOI利回り」は、各物件の運営純収益の合計を取得（予定）価格の合計で除して算出しており、平均欄には平均NOI利回りを記載しています。
(注3)新規取得物件の「スポンサー開発比率」とは、ホスピタリティ施設を含む新規取得物件全体に占める三井不動産グループ開発物件（第三者との共同開発物件を含みます。）の割合を
いいます。なお、「パークアクシス赤塚」は三井不動産レジデンシャル株式会社と丸紅株式会社との共同開発物件であり、「パークキューブ大井町レジデンス」は三井不動産レジデ
ンシャル株式会社と伊藤忠都市開発株式会社との共同開発物件です。
(注4)「賃貸可能面積」は、各物件について賃貸が可能な建物（店舗等がある場合は店舗等を含みます。）の面積の合計を記載しています。なお、「パークアクシス赤塚」については、物
件の全体の賃貸可能面積に本投資法人持分比率である55％を乗じて算出しています。
(注5)「パークアクシス赤塚」における「賃貸可能戸数」は、同物件の全体戸数に本投資法人持分比率である55％を乗じて算出しています。以下同じです。
(注6) 2021年4月5日を取得予定日とする物件の取得予定日は、停止条件付不動産売買契約に従い、買主及び売主が別途合意した日（2021年４月5日までの日）に変更される場合がありま
す。
(注7)「稼働率」は、2020年8月末日時点における、賃貸可能面積に対する賃貸面積の比率であり、小数第２位を四捨五入しています。平均欄については、各物件の賃貸可能面積の合計に
対する賃貸面積の合計の比率を記載しています。
(注8)本物件の現在の名称は「大船レジデンス」ですが、本投資法人は本物件取得後遅滞なく、物件名称を「パークアクシス大船」に変更する予定です。
P7
（注）パークキューブ大井町レジデンスの「取得（予定）価格」①は2020年7月1日取得の共有持分70％の価格、②は2021年4月5日取得予定の共有持分30％の価格についてのものです。
また、「鑑定評価額」①は2020年5月31日時点での2020年7月1日取得の共有持分70％の鑑定評価額、②は2020年10月31日時点での2021年4月5日取得予定の共有持分30％の鑑定
評価額です。
P8
（注）パークアクシス東陽町・親水公園の「取得（予定）価格」①は2020年10月1日取得の共有持分35％の価格、②は2021年4月5日取得予定の共有持分65％の価格についてのものです。
また、「鑑定評価額」①は2020年8月31日時点での2020年10月1日取得の共有持分35％の鑑定評価額、②は2020年10月31日時点での2021年4月5日取得予定の共有持分65％の鑑
定評価額です。
16
注記(３／３)
P10
(注1)「都心３区」は、中央区、千代田区、港区の３区を指します。
「その他23区」は、都心３区を除く東京23区を指します。
「その他東京圏」は、東京都（東京23区を除きます。）、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。
「地方主要都市」は、東京圏以外の全国の主要都市及びそれらの周辺部を指します。
(注2)「カテゴリー別比率」は、運用資産である各「賃貸住宅」のうち、「シングル」、「コンパクト」、「ファミリー」及び「ラージ」のそれぞれのカテゴリーに属する戸数（店舗等は
含みません。）をもとに算出しています。本募集後の「シングル・コンパクト比率」は、本募集後の賃貸住宅の賃貸可能戸数のうち、シングルタイプ及びコンパクトタイプのカテゴ
リーが占める割合をいいます。なお、「芝浦アイランドエアタワー」及び「パークアクシス赤塚」におけるカテゴリー別の戸数は、同物件の各カテゴリー毎の戸数の合計に本投資法
人持分比率31％及び55％をそれぞれ乗じて算出しています。
(注3)各比率は、本募集後において保有する各「賃貸住宅」の2021年４月５日時点における築年数をもとに「５年未満」、「５年以上10年未満」、「10年以上15年未満」、「15年以上20
年未満」及び「20年以上」の築年数帯に分類し、各築年数帯に分類される物件の取得（予定）価格の合計額が、「賃貸住宅」の取得（予定）価格の合計額に占める割合を記載してい
ます。また、平均値は、2021年４月５日時点における各物件の築年数をもとに算出しています。
(注4)各比率は、店舗等を除いた住戸について１戸当たりの面積をもとに算出した各面積帯別の戸数の比率を示しています。また、平均値は、店舗等を除いた住戸の住戸面積の平均値です。
なお、「芝浦アイランドエアタワー」及び「パークアクシス赤塚」における面積帯別の戸数は、同物件の各住戸面積帯毎の戸数の合計に本投資法人持分比率31％及び55％をそれぞれ
乗じて算出しています。
(注5)各比率は、店舗等を除いた住戸について１戸当たりの月額の賃料総額（賃料及び共益費の合計）をもとに算出した各賃料価格帯別の戸数の比率を示しています。また、平均値は、店
舗等を除いた住戸について１戸当たりの月額の賃料総額（賃料及び共益費の合計）の平均値です。なお、「芝浦アイランドエアタワー」及び「パークアクシス赤塚」における価格帯
別の戸数は、同物件の各価格帯毎の戸数の合計に本投資法人持分比率31％及び55％をそれぞれ乗じて算出しています。
P11
(注1)第三者との共同開発物件である「芝浦アイランドエアタワー」及び「パークアクシス赤塚」を含みます。
(注2)「パークキューブ大井町レジデンス」は三井不動産レジデンシャル株式会社と伊藤忠都市開発株式会社との共同開発物件ですが、シリーズ名称に基づき「第三者が開発した賃貸住
宅」に分類しています。
(注3)「パークアクシス累計供給戸数」は、各年度末時点において竣工済の「パークアクシス」シリーズの累計供給戸数（店舗等を含みます。）を記載しています。
(注4)「うち本投資法人取得済戸数」は、各年度末時点における「パークアクシス累計供給戸数」のうち、各年度末時点までに本投資法人が取得した「パークアクシス」シリーズの累計戸
数（店舗等を含みます。また、本投資法人が第三者に譲渡済みの物件を含みます。）を記載しています。
P12
(注1)「入替え時賃料変動率」は、各決算期においてテナントが入れ替わった住戸に係る月額の賃料総額（賃料及び共益費の合計）と当該入替住戸の入替え前の月額の賃料総額との差額を
当該入替え前の月額の賃料総額で除した数値をいいます。
(注2)「稼働率」は、本投資法人の各期に含まれる各月末時点において保有する資産の賃貸面積の合計を、各期に含まれる各月末時点において保有する資産の総賃貸可能面積の合計で除し
た割合につき、各期毎に平均した数値（期中平均稼働率）です。
(注3)「賃料坪単価（月額）」は、第18期（2015年２月期）末時点において保有する賃貸住宅（その後売却した物件を除きます。）に係る各期末時点における月額の賃料総額を当該賃貸住
宅に係る賃貸面積（坪）の合計で除した数値（単価）です。
(注4)「入替え時賃料変動戸数比率」は、各決算期においてテナントが入れ替わった住戸数のうち、入替え前と比較して賃料（賃料及び共益費の合計）が上昇した住戸数、賃料据置となっ
た住戸数及び賃料が下落した住戸数の割合を示しています。
(注5)「月末稼働率」は、各月末時点の保有資産の賃貸面積の合計を、各月末時点の保有資産の総賃貸可能面積の合計で除した割合であり、小数第2位を四捨五入しています。また、本グラ
フ中に記載の数値は、2020年３月から2020年10月における月末稼働率を示しています。
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(注1)「期末時点加重平均金利」は、各決算期末時点における各有利子負債の利率を同時点における各有利子負債の残高で加重平均して算出しています。
(注2)「長期有利子負債平均残存年数」は、各決算期末時点における各長期有利子負債の返済期限又は償還期限までの残存年数を借入金額又は償還金額で加重平均して算出しています。
(注3)2020年10月末日時点において本投資法人が信用格付業者より取得している発行体格付です。本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧
に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(注4)本投資法人は、本グリーンボンド発行を含むグリーンファイナンス実施のために、５つの要件（調達資金の使途、適格クライテリア、プロジェクトの評価・選定プロセス、調達資金
の管理、レポーティング）を定めたグリーンファイナンス・フレームワークを策定し、その適格クライテリアにおいて、一定の第三者認証機関によるグリーンビル認証を取得済み又
は取得予定の資産を「グリーン適格資産」と位置付けています。 17
MEMO