3226 Ｒ－アコモＦ 2020-12-01 15:30:00
国内不動産の取得に関するお知らせ（パークキューブ大井町レジデンス他計４物件） [pdf]
2020 年 12 月１日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区日本橋一丁目４番１号
日本アコモデーションファンド投資法人
代表者名 執行役員 池田 孝
（コード番号 3226）
資産運用会社名
株式会社三井不動産ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
代表者名 代表取締役社長 伊倉 健之
問合せ先 取締役財務本部長 川上 哲司
（TEL. 03-3246-3677）
国内不動産の取得に関するお知らせ
（パークキューブ大井町レジデンス他計４物件）
日本アコモデーションファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用
会社である株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメントは、本日、国内不動産の取得につき、下記
のとおり決定しましたのでお知らせいたします。
記
１．取得の理由
規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、着実な資産規模の拡大と、ポートフォリオの分散と充実を
図るため、本物件の取得を決定しました。
２．取得の概要
取得予定価格 鑑定評価額
取得予定資産の名称 取得予定資産
（注３）（千円） （注４）
（千円）
不動産
物件１ パークキューブ大井町レジデンス （共有持分 30％） 1,742,100 1,960,000
（注２）
不動産
物件２ パークアクシス東陽町・親水公園 （共有持分 65％） 4,147,000 4,391,000
（注２）
物件３ パークアクシス大船（注１） 不動産 2,100,000 2,320,000
物件４ キャンパステラス早稲田 不動産 1,810,000 1,870,000
合 計 9,799,100 10,541,000
（１） 売買契約締結日 2020 年 12 月１日
（２） 引渡予定日 2021 年４月５日（注５）
（３） 取得先 三井不動産レジデンシャル株式会社
（４） 取得資金 本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
に記載の一般募集及び第三者割当による新投資口発行の手取金
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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（５） 支払方法 引渡時全額支払
（注１）物件３の現在の名称は「大船レジデンス」ですが、本投資法人は本物件取得後遅滞なく、物件名称を上記のとおり変更す
る予定です。
（注２）物件１について、本投資法人は 2020 年７月１日に「パークキューブ大井町レジデンス」の共有持分 70％を伊藤忠都市開
発株式会社から取得しており、今回の三井不動産レジデンシャル株式会社からの共有持分 30％の取得と併せて１棟すべ
ての保有となります。また、物件２についても、本投資法人は 2020 年 10 月１日に「パークアクシス東陽町・親水公園」
の共有持分 35％を三井不動産レジデンシャル株式会社から取得しており、今回の三井不動産レジデンシャル株式会社か
らの共有持分 65％の取得と併せて１棟すべての保有となります。
（注３）
「取得予定価格」は、取得予定資産に関する停止条件付不動産売買契約書に記載された売買代金（取得諸経費、固定資産
税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。）を記載しています。
（注４）
「鑑定評価額」は、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又はＪＬＬ森井鑑定株式会社が、取得予定
資産に関して作成した不動産鑑定評価書（価格時点 2020 年 10 月 31 日）の記載に基づいており、物件 1 については本投
資法人が今回取得する共有持分 30％に相当する金額を、物件２については本投資法人が今回取得する共有持分 65％に相
当する金額を記載しています。
（注５）停止条件付不動産売買契約に従い、買主及び売主が別途合意した日（2021 年４月５日までの日）に引渡日が変更になる
場合があります。
（以下余白）
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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３．取得予定資産の内容
（１）取得予定資産の概要
① 物件１：パークキューブ大井町レジデンス
取得予定資産の名称 パークキューブ大井町レジデンス
取得予定資産の種類 不動産（共有持分 30％）
鑑定評価会社 大和不動産鑑定株式会社
取得時の鑑定評価額（注１） 1,960,000千円
同 価格時点（注１） 2020年10月31日
所在地 住居表示 東京都品川区大井一丁目22番16号
建蔽率（注２） 80％
容積率（注２） 600％・500％
土地 用途地域 商業地域
敷地面積（注３） 803.36㎡
所有形態 所有権の共有（共有持分30％）
竣工年月日（注４） 2018年１月10日
構造／階数（注５） 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
用途（注５） 共同住宅・店舗
建物 延床面積（注５） 5,835.06㎡
所有形態 所有権の共有（共有持分30％）
賃貸可能戸数 住宅170戸、店舗等１戸
賃貸可能面積 4,271.17㎡
担保設定の有無 なし
特記事項（注６） なし
本物件は、JR京浜東北線・東京臨海高速鉄道りんかい線・東急大井町
線「大井町」駅から徒歩４分と複数駅・複数路線が利用可能です。
当該駅周辺には百貨店、家電量販店等の大規模商業施設が存するほ
物件特性 か、飲食店、物販店等が建ち並ぶ大井サンピア商店街や大井銀座商店街
等複数の商店街が存し、また、品川区役所等の公共施設も集積している
為、生活利便性に優れています。立地条件を重視する単身社会人やDINKS
等の需要が想定されます。
テナントの総数 １
賃貸可能戸数 住宅 170 戸、店舗等１戸
賃貸戸数 163 戸
賃貸借の内容 賃貸可能面積 4,271.17 ㎡
（注７） 賃貸面積 4,078.53 ㎡
稼働率 95.5％
敷金・保証金 34,379 千円
月額賃料収入 23,404 千円
（以下余白）
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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② 物件２：パークアクシス東陽町・親水公園
取得予定資産の名称 パークアクシス東陽町・親水公園
取得予定資産の種類 不動産（共有持分 65％）
鑑定評価会社 一般財団法人日本不動産研究所
取得時の鑑定評価額（注１） 4,391,000千円
同 価格時点（注１） 2020年10月31日
所在地 住居表示 東京都江東区南砂二丁目34番４号
建蔽率（注２） 60％
容積率（注２） 400％
土地 用途地域 準工業地域
敷地面積（注３） 1,937.44㎡
所有形態 所有権の共有（共有持分65％）
竣工年月日（注４） 2014年８月29日
構造／階数（注５） 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
用途（注５） 共同住宅・店舗・駐輪場・車庫
建物 延床面積（注５） 9,450.49㎡
所有形態 所有権の共有（共有持分65％）
賃貸可能戸数 住宅190戸、店舗等２戸
賃貸可能面積 7,254.57㎡
担保設定の有無 なし
特記事項（注６） なし
本物件は、東京メトロ東西線「南砂町」駅から徒歩11分に位置し、
「南
砂町」駅から「大手町」駅まで15分です。また、生活圏内に商店街、大
物件特性 規模商業施設、家電量販店があるなど生活環境面で優位性が認められま
す。
本物件は、単身者又は少人数世帯の需要が想定されます。
テナントの総数 １
賃貸可能戸数 住宅 190 戸、店舗等２戸
賃貸戸数 185 戸
賃貸借の内容 賃貸可能面積 7,254.57 ㎡
（注７） 賃貸面積 6,973.34 ㎡
稼働率 96.1％
敷金・保証金 62,372 千円
月額賃料収入 26,607 千円
（以下余白）
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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③ 物件３：パークアクシス大船
取得予定資産の名称 パークアクシス大船
取得予定資産の種類 不動産
鑑定評価会社 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
取得時の鑑定評価額（注１） 2,320,000千円
同 価格時点（注１） 2020年10月31日
所在地 住居表示 神奈川県横浜市栄区笠間一丁目９番29号
建蔽率（注２） 80％
容積率（注２） 200％
土地 用途地域 近隣商業地域
敷地面積（注３） 2,444.21㎡
所有形態 所有権
竣工年月日（注４） 2010年１月12日
構造／階数（注５） 鉄筋コンクリート造陸屋根６階建
用途（注５） 共同住宅
建物 延床面積（注５） 5,056.06㎡
所有形態 所有権
賃貸可能戸数 73戸
賃貸可能面積 4,752.68㎡
担保設定の有無 なし
特記事項（注６） 本土地と隣地との境界の一部が未確定です。
本物件は、JR東海道本線・湘南新宿ライン・横須賀線・根岸線・横浜
線及び湘南モノレール線の複数路線が利用可能な「大船」駅徒歩４分に
位置し、さまざまな生活施設が徒歩圏内に整っていて生活利便性に優
物件特性 り、良好な住宅立地です。なお、 「大船」駅から「横浜」駅まではJRで約
15分、 「東京」駅までは約42分です。
立地条件及び生活利便性・快適性を重視するファミリー、DINKS等の需
要が想定されます。
テナントの総数 １
賃貸可能戸数 73 戸
賃貸戸数 67 戸
賃貸借の内容 賃貸可能面積 4,752.68 ㎡
（注７） 賃貸面積 4,341.53 ㎡
稼働率 91.3％
敷金・保証金 22,684 千円
月額賃料収入 11,870 千円
（以下余白）
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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④ 物件４：キャンパステラス早稲田
取得予定資産の名称 キャンパステラス早稲田
取得予定資産の種類 不動産
鑑定評価会社 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
取得時の鑑定評価額（注１） 1,870,000千円
同 価格時点（注１） 2020年10月31日
所在地 住居表示 東京都文京区関口一丁目39番13号
建蔽率（注２） 60％
容積率（注２） 300％
土地 用途地域 準工業地域
敷地面積（注３） 567.98㎡
所有形態 所有権
竣工年月日（注４） 2020年１月31日
構造／階数（注５） 鉄筋コンクリート造陸屋根７階建
用途（注５） 寄宿舎
建物 延床面積（注５） 1,747.51㎡
所有形態 所有権
賃貸可能戸数 82戸
賃貸可能面積 1,747.51㎡
担保設定の有無 なし
特記事項（注６） なし
本物件は、東京メトロ東西線「早稲田」駅まで徒歩約10分に位置し、
「早稲田」駅から「高田馬場」駅までは約３分、 「新宿」駅及び「池袋」
駅までは、高田馬場駅にてJR山手線に乗り換えていずれも約16分であ
り、都心接近性も概ね良好です。なお、都電荒川線「早稲田」停留場ま
物件特性
で徒歩約５分です。
本物件は、早稲田大学まで徒歩約７分、日本女子大学目白キャンパス
まで徒歩約11分、学習院女子大学まで徒歩約17分の距離に存し、大学へ
の接近性も概ね良好です。学生寮への一定の需要が見込まれます。
テナントの総数 １
賃貸可能戸数 82 戸
賃貸戸数 82 戸
賃貸借の内容 賃貸可能面積 1,747.51 ㎡
（注７） 賃貸面積 1,747.51 ㎡
稼働率 100.0％
敷金・保証金 賃借人の同意が得られないため非開示
月額賃料収入 賃借人の同意が得られないため非開示
（以下余白）
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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（注１）「取得時の鑑定評価額」「同 価格時点」については、物件１は大和不動産鑑定株式会社が、物件２については一般財団法
、
人日本不動産研究所が、物件３及び物件４についてはＪＬＬ森井鑑定株式会社が、取得予定資産に関して作成した不動産鑑
定評価書の記載に基づいており、物件１については本投資法人が今回取得する共有持分 30％に相当する金額を、物件２に
ついては本投資法人が今回取得する共有持分 65％に相当する金額を記載しています。
（注２）土地の「建蔽率」は、建築基準法第 53 条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であり、用途地域等に応じて
都市計画で定められている数値を記載しています。土地の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める建築物の延べ面積の
敷地面積に対する割合であり、用途地域等に応じて都市計画で定められている数値を記載しています。
（注３）土地の「敷地面積」は、登記簿に記載されている地積を記載しています。物件３については、公衆用道路（2.37㎡）が
含まれますが、当該公衆用道路部分は建築確認申請対象敷地面積に含まれておりません。
（注４）建物の「竣工年月日」は、登記簿に記載されている日付を記載しています。
（注５）
「構造／階数」「用途」及び「延床面積」は、登記簿の記載に基づいています。
、
（注６）「特記事項」には、本日現在において本投資法人の認識する、取得予定資産の権利関係・利用等及び評価額・収益性等への
影響を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
（注７）
「賃貸借の内容」欄に関する説明
(ⅰ)「テナントの総数」は、物件１から物件３については、三井不動産レジデンシャルリース株式会社をマスターリース会
社とするマスターリース契約が締結されており、上記のテナント総数はかかるマスターリース会社の数をもって１と記
載しています。物件４については、株式会社ジェイ・エス・ビーを賃借人（兼オペレータ）とする定期建物賃貸借契約
が締結されており、上記のテナント総数はかかる賃借人の数をもって１と記載しています。
(ⅱ)「賃貸可能戸数」は、取得予定資産について賃貸が可能な戸数を記載しています。
(ⅲ)「賃貸戸数」「賃貸面積」は、2020 年８月 31 日現在の状況であり、売主から受領した資料に基づきます。
、
(ⅳ)「賃貸可能面積」は、取得予定資産について賃貸が可能な建物の面積の合計を記載しています。
(ⅴ)「稼働率」は、「賃貸面積」の「賃貸可能面積」に対する比率であり、小数第２位を四捨五入しています。
(ⅵ)「月額賃料収入」「敷金・保証金」は、物件１から物件３については、2020 年８月 31 日現在においてマスターリース
、
会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場や
トランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）及び敷金・保証金の各合計額を記載しています。なお、千円未満
は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
（以下余白）
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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（２）フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
取得予定資産は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人に
よるフォワード・コミットメント等（注）に該当します。当該停止条件付不動産売買契約上、投資口の発行又
は借入れ等により本投資法人による取得予定資産の売買代金に充てる資金の調達が完了したことが各物件の
売買の条件とされており、かかる条件が成就しない場合には、当該停止条件付不動産売買契約のうち当該各物
件に係る売買に関する部分は確定的に効力を失い、当該部分の締結又は失効に関連して生じた損害、損失及び
費用（弁護士費用を含みます。）の賠償又は補償を求めることはできないものとされています。したがって、
投資口の発行又は借入れ等による資金調達が完了できずに当該停止条件付不動産売買契約上の代金支払義務
を履行できない場合において、かかる履行ができないことにより違約金を支払うことにはならないため、本投
資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。
（注） 先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他
これに類する契約をいいます。
（３）建物状況調査等の概要
物件１ 物件２ 物件３ 物件４
パークキューブ パークアクシス パークアクシス キャンパステラス
取得予定資産の名称 大井町レジデンス 東陽町・親水公園 大船 早稲田
（注１） （注１）
東京海上日動 ＳＯＭＰＯリスク
東京海上日動リスクコンサルティング
委託調査会社 リスクコンサルテ マネジメント
株式会社
ィング株式会社 株式会社
調査報告書日付 2020 年６月 15 日 2020 年９月 10 日 2020 年 11 月 10 日 2020 年 11 月 10 日
緊急修繕費用 － － － －
建物状況調査
短期修繕費用 － － － －
今後 12 年間に必要
と思われる修繕・ 38,485 千円 137,480 千円 130,641 千円 12,796 千円
更新費用
再調達価格 1,413,900 千円 2,508,000 千円 1,308,500 千円 441,200 千円
委託調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
地震リスク
調査報告書日付 2020 年８月 27 日 2020 年９月 11 日 2020 年 11 月 10 日 2020 年 11 月 10 日
診断
PML 値（注２） 4.0％ 5.8％ 14.8％ 3.5％
（注１）
「パークキューブ大井町レジデンス」及び「パークアクシス東陽町・親水公園」に係る金額は、物件全体の金額を記載して
います。
（注２）本地震リスク診断報告書については、委託調査会社の見解に過ぎず、内容の妥当性及び正確性を保証するものではありま
せん。PML（Probable Maximum Loss）値とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、
想定される最大規模の地震（50 年間において 10％の確率で発生する可能性のある大地震＝再現期間 475 年に一度の大地
震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものを意味します。
（以下余白）
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
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４．取得先の概要
名称 三井不動産レジデンシャル株式会社
所在地 東京都中央区日本橋室町三丁目２番１号
代表者 代表取締役社長 藤林 清隆
中高層住宅事業、戸建住宅事業、賃貸住宅事業、海外事業、市街地再開発事業・
主な事業内容
マンション建替え事業、販売受託事業、シニアレジデンス事業
資本金 40,000 百万円
設立年月日 2005 年 12 月 26 日
純資産 非公表
総資産 非公表
大株主及び持株比率 株 主 名 持株比率
（2020 年３月末日現在） 三井不動産株式会社 100.0％
投資法人・資産運用会社との関係
当該会社は、2020 年８月末日現在において、本投資法人の発行済総投資口数の
資本関係 3.21％の投資口を保有しています。また、当該会社は資産運用会社の親会社で
ある三井不動産株式会社の子会社です。
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との間には、人的関係はありませ
人的関係
ん。
2020 年８月期において、本投資法人は当該会社から１物件の不動産を取得して
取引関係 います。この他 2020 年８月期において、本投資法人又は本資産運用会社と当該
会社との間には、取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、当該会社は、
関連当事者への
本資産運用会社の親会社である三井不動産株式会社の子会社（100％）であり、
該当状況
関連当事者に該当します。
５．物件取得者等の状況
物件所有者等の状況 前所有者等 前々所有者等
三井不動産レジデンシャル
名 称 なし
株式会社（注）
資産運用会社の親会社
特別な利害関係に
である三井不動産株式会社 ―
ある者との関係
の 100％子会社
物件１：
物件１：
伊藤忠都市開発株式会社
パークキューブ大井町レジデンス
及び三井不動産レジデンシ
物件２：
ャル株式会社が開発
パークアクシス東陽町・親水公園
物件２：
物件３： 取得経緯・理由等 ―
三井不動産株式会社が開発
パークアクシス大船
（注）
物件４：
物件３及び物件４：
キャンパステラス早稲田
三井不動産レジデンシャル
株式会社が開発
取得価格
― ―
（その他費用を含む）
取得時期 ― ―
（注）三井不動産株式会社の賃貸住宅事業に関する権利義務は、会社分割により 2015 年 10 月 1 日付で三井不動産レジデンシャル株式
会社に承継されています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
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６．媒介の概要
該当事項はありません。
７．利害関係人等との取引
取得先である三井不動産レジデンシャル株式会社は利害関係人等（注）に該当するため、利害関係人等との
取引に関する本投資法人の資産運用にかかる自主ルールに従い、停止条件付不動産売買契約の締結に関して、
資産運用会社のコンプライアンス委員会による審議及び承認と投資委員会による審議及び決定を経ています。
物件１から物件３のマスターリース会社及びプロパティ・マネジメント会社となる三井不動産レジデンシャ
ルリース株式会社は利害関係人等（注）に該当するため、利害関係人等との取引に関する本投資法人の資産運
用にかかる自主ルールに従い、マスターリース契約及びプロパティ・マネジメント契約の締結に関して、今後
資産運用会社のコンプライアンス委員会による審議及び承認と、投資委員会による審議及び決定を経る予定で
す。
（注） 利害関係人等とは投資信託及び投資法人に関する法律施行令第 123 条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結して
いる資産運用会社の利害関係人等をいいます。
８．耐震性に関する事項
物件１、物件２及び物件４は、平成 18 年法律第 92 号により改正された建築基準法に基づく構造計算適合性
判定を受けています。
物件３は、構造計算書を含む耐震構造の内容の精査・確認を委託し、取得予定資産にかかる建物について、
建物の構造上、建築基準法で定める耐震性能を確保した構造計算及び構造図に偽装の疑いがない旨の見解を得
ています。
なお、本投資法人では、物件を取得する際のデュー・ディリジェンスにおいて、確認検査機関による建築確
認の調査とは別に、第三者機関に構造設計図や構造計算書等を用いた図面審査等の地震リスク診断を実施して
います。
９．本物件取得後の運用状況見通し
本日付で公表した「2021 年２月期及び 2021 年８月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」に記載の
とおりです。
（以下余白）
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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10．鑑定評価書の概要
物件１．パークキューブ大井町レジデンス
鑑定評価額 1,960,000千円（注）
鑑定評価会社 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020年10月31日
（単位：千円）
項目 内容（注） 概要等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導
収益価格 1,910,000 いたDCF法による収益価格がより説得力が高いと判断
し、直接還元法による収益価格からの検証も行い査定。
直接還元法による価格[④÷⑤] 1,950,000
① 運営収益[(a)-(b)] 290,277
類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、
(a)可能総収益 305,789
中長期的競争力を勘案のうえ査定。
空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づ
(b)空室等損失 15,511
き、対象不動産の競争力等を考慮して査定。
② 運営費用
46,183
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 6,540 現行契約額に基づき計上。
(d)水道光熱費 1,549 類似不動産の水準及び過年度実績額に基づき査定。
修繕費は、エンジニアリング・レポートの修繕費用及び
類似不動産の修繕費の水準を参考に計上。また、賃借人
(e)修繕費 2,949
の退去に伴うメンテナンス費用を、過年度実績額及び
類似不動産の水準を参考に査定。
(f)プロパティマネジメントフィー 9,896 類似不動産の水準を参考に査定。
過年度実績額を参考に、類似不動産の水準に基づき査
(g)テナント募集費用等 8,502
定。
実績額に基づき、負担水準、地価動向及び経年による補
(h)公租公課 15,768
正を考慮のうえ査定し計上。
(i)損害保険料 356 見積額に基づき計上。
(j)その他費用 619 雑費等について過年度実績等を参考に査定し計上。
③ 運営純収益[①-②] 244,094
運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案
(k)一時金の運用益 326 のうえ運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等
の額に乗じて求めた額を計上。
エンジニアリング・レポートの更新費用及び類似不動
(l)資本的支出 3,958
産の更新費の水準を参考に計上。
④ 純収益[③+(k)-(l)] 240,462
最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを
基準とし、対象不動産の諸条件及び現行賃料の市場賃
⑤ 還元利回り 3.7％
料に対する水準等の条件によるスプレッドを加減し、
同一需給圏における還元利回り等を参考に査定。
DCF法による価格 1,890,000
類似不動産の取引事例との比較から求める方法と金融
資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
割引率 3.5％
を併用のうえ、投資家に対するヒアリング等を参考に
査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回
りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、
最終還元利回り 3.9％
今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等
を総合的に勘案のうえ査定。
積算価格 1,380,000
土地比率 69.5％
建物比率 30.5％
取得予定資産（共有持分30%）の正常価格 1,910,000
取得済資産（共有持分70%）の正常価格 4,450,000
1棟完全所有を前提とする正常価格 6,530,000
増分価値 170,000
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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増分価値のうち、取得予定資産への配分額 51,900
取得予定資産（共有持分30%）の限定価格 1,960,000
本鑑定評価は、「市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産
との併合に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市
その他、鑑定評価会社が鑑定評価に当たって
場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分
留意した事項
の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格」を求めるものであり、
求めるべき価格は限定価格である。
（注） 「鑑定評価額」「収益価格」「直接還元法による価格」「DCF 法による価格」及び「積算価格」には本投資法人が取得予定の共
、 、 、
有持分 30％に相当する金額を記載しています。また、それ以外の項目には、当該物件全体に係る金額を記載しています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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物件２．パークアクシス東陽町・親水公園
鑑定評価額 4,391,000千円（注）
鑑定評価会社 一般財団法人日本不動産経済研究所
価格時点 2020年10月31日
（単位：千円）
項目 内容（注） 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を
収益価格 6,620,000
関連づけ、収益還元法による収益価格を試算した。
直接還元法による価格[④÷⑤] 6,700,000
① 運営収益[(a)-(b)] 337,736
中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定の
(a)可能総収益 351,573 うえ、これに基づく貸室賃料収入及び共益費収入を計
上した。
過去の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的
(b)空室等損失 13,837
な稼働率水準を査定のうえ、空室等損失を計上した。
② 運営費用
62,038
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に個別性を
(c)維持管理費 6,826
考慮して計上した。
過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に個別性を
(d)水道光熱費 3,000
考慮して計上した。
入居者の入替えに伴い通常発生する原状回復費の水準
(e)修繕費 6,750 等をもとに原状回復費を計上したほか、修繕費の査定
にあたっては、過年度実績額等を考慮して計上した。
契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産に
(f)プロパティマネジメントフィー 9,770 おける報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して計
上した。
類似不動産の賃貸条件、過年度実績、入居者の年平均入
(g)テナント募集費用等 14,332
替率及び稼働率等を考慮して計上した。
(h)公租公課 18,976 公租公課関係資料等から、税額を計上した。
(i)損害保険料 572 保険契約に基づく保険料等を考慮して計上した。
(j)その他費用 1,812 町内会費等を計上した。
③ 運営純収益[①-②] 275,698
運用利回りを運用及び調達双方の金利水準等を勘案し
(k)一時金の運用益 625
て1.0％と査定した。
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエ
(l)資本的支出 8,470 ンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平
均額等を勘案のうえ査定した。
④ 純収益[③+(k)-(l)] 267,853
各地区の基準となる利回りに、立地条件等に起因する
スプレッドを加減するとともに、将来における不確実
⑤ 還元利回り 4.0％
性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
した。
DCF法による価格 6,540,000
類似不動産の投資利回り等を参考に個別性等を総合的
割引率 3.7％
に勘案のうえ査定した。
類似不動産の取引利回り等を参考に投資利回りの将来
最終還元利回り 4.2％
動向等を総合的に勘案のうえ査定した。
積算価格 6,320,000
土地比率 70.9％
建物比率 29.1％
取得予定資産（共有持分65%）の正常価格 4,300,000
取得済資産（共有持分35%）の正常価格 2,320,000
1棟完全所有を前提とする正常価格 6,760,000
増分価値 140,000
増分価値のうち、取得予定資産への配分額 91,000
取得予定資産（共有持分65%）の限定価格 4,391,000
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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本鑑定評価は、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場
その他、鑑定評価会社が鑑定評価に当たって で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定され
留意した事項 る場合における当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格を求めるも
のであり、求める価格は限定価格である。
（注） 「鑑定評価額」には本投資法人が取得予定の共有持分 65％に相当する金額を記載しています。また、それ以外の項目には、当該
物件全体に係る金額を記載しています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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物件３．パークアクシス大船
鑑定評価額 2,320,000千円
鑑定評価会社 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
価格時点 2020年10月31日
（単位：千円）
項目 内容 概要等
DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を
収益価格 2,320,000
関連づけて試算。
直接還元法による価格[④÷⑤] 2,350,000
① 運営収益[(a)-(b)] 158,449
(a)可能総収益 170,751 現行条件等を基に中長期的に安定した賃料等を査定。
(b)空室等損失 12,302 標準的な空室率と対象不動産の個別性を勘案し査定。
② 運営費用
35,865
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 6,374
類似不動産の水準を参考に実績を基に査定。
(d)水道光熱費 3,449
原状回復費は類似不動産の水準を参考に実績及び退去
(e)修繕費 5,678 率を勘案し査定。修繕費はエンジニアリング・レポート
の見積りを妥当と判断し平準化した額の30％を計上。
類似不動産の水準を参考に提示の契約を妥当と判断し
(f)プロパティマネジメントフィー 6,424
採用。
(g)テナント募集費用等 5,173 地域の慣行と対象不動産の退去率を勘案し査定。
(h)公租公課 7,909 実額を基に変動率、経年減価等を考慮し査定。
(i)損害保険料 315 提示資料を妥当と判断し計上。
(j)その他費用 543 その他運営経費を計上。
③ 運営純収益[①-②] 122,584
満室時保証金等の額から空室分相当額を控除した額に
(k)一時金の運用益 230
1.0％の利回りを乗じて査定。
エンジニアリング・レポートの見積りを妥当と判断し
(l)資本的支出 7,621
平準化した額の 70％を計上。
④ 純収益[③+(k)-(l)] 115,193
⑤ 還元利回り 4.9％ 割引率に、収益及び元本の変動リスクを加味し査定。
DCF法による価格 2,280,000
基準利回りに、対象不動産の地域性、個別性に係るリス
割引率 4.7％ ク要因を考慮のうえ、売買市場における市場動向等を
総合的に勘案し査定。
還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の
最終還元利回り 5.1％ 不確実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮
し査定。
積算価格 1,610,000
土地比率 63.3％
建物比率 36.7％
その他、鑑定評価会社が鑑定評価に当たって
－
留意した事項
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
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物件４．キャンパステラス早稲田
鑑定評価額 1,870,000千円
鑑定評価会社 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
価格時点 2020年10月31日
（単位：千円）
項目 内容 概要等
DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を
収益価格 1,870,000
関連づけて試算。
直接還元法による価格[④÷⑤] 1,900,000
① 運営収益[(a)-(b)]
(a)可能総収益 非開示 （注）
(b)空室等損失
② 運営費用
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費
(d)水道光熱費
(e)修繕費
非開示 （注）
(f)プロパティマネジメントフィー
(g)テナント募集費用等
(h)公租公課
(i)損害保険料
(j)その他費用
③ 運営純収益[①-②] 78,370
(k)一時金の運用益
非開示 （注）
(l)資本的支出
④ 純収益[③+(k)-(l)] 77,763
⑤ 還元利回り 4.1％ 割引率に、収益及び元本の変動リスクを加味し査定。
DCF法による価格 1,830,000
基準利回りに、対象不動産の地域性、個別性に係るリス
割引率 3.9％ ク要因を考慮のうえ、売買市場における市場動向等を
総合的に勘案し査定。
還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の
最終還元利回り 4.3％ 不確実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮
し査定。
積算価格 1,190,000
土地比率 61.5％
建物比率 38.5％
その他、鑑定評価会社が鑑定評価に当たって
－
留意した事項
（注） 賃借人から開示の同意が得られないため、非開示としております。
以 上
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
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【添付資料】
１．取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
２．取得予定資産の写真及び地図
＊ 本投資法人のウェブサイト ： https://www.naf-r.jp
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場
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＜添付資料１＞取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
取得（予定）価格の総額 328,240 百万円
物件数 131 物件
総戸数（店舗等を含む） 12,957 戸
資産の運用比率
取得（予定）価格（注１） 投資比率（注２）
賃貸住宅 310,541 百万円 94.6％
ホスピタリティ施設 17,699 百万円 5.4％
総合計 328,240 百万円 100.0％
「賃貸住宅」におけるエリア別比率
取得（予定）価格（注１） 投資比率（注３）
東京 23 区 273,560 百万円 88.1％
その他東京圏（注４） 14,426 百万円 4.6％
地方主要都市（注５） 22,555 百万円 7.3％
賃貸住宅合計 310,541 百万円 100.0％
（注１）
「取得（予定）価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。
（注２）取得（予定）価格の総額に対する資産分類別の割合を記載しています。
（注３）
「賃貸住宅」における取得（予定）価格の総額に対するエリア別の割合を記載しています。
（注４）
「その他東京圏」は、東京都（東京23区を除く）
、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。
（注５）
「地方主要都市」は、東京圏以外の全国の主要都市及びそれらの周辺部を指します。
（注６）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のウェブサイトをご確認下さい。
https://www.naf-r.jp/portfolio/5-1.html
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
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＜添付資料２＞取得予定資産の写真及び地図
物件１：パークキューブ大井町レジデンス
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物件２：パークアクシス東陽町・親水公園
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
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物件３：パークアクシス大船
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物件４：キャンパステラス早稲田
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