第29期
決算説明資料
2020年3⽉１⽇〜2020年8⽉31⽇ 2020年8⽉期
株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント 2020年10⽉19⽇
⽇本アコモデーションファンド投資法⼈の概要
投資主価値の最⼤化を⽬的とし、中⻑期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運⽤資産の成⻑を⽬指す
特 徴
① 「賃貸住宅」を中⼼とするアコモデーション資産への投資
② 三井不動産グループのバリューチェーンの活⽤
ポートフォリオの状況 財務の状況
取得総額 3,162 億円 有利⼦負債総額 1,575 億円
物件数 128 物件 LTV 51.5 %
総⼾数 12,559 ⼾ ⻑期負債⽐率 98.1 %
東京23区⽐率 88.4 % 加重平均⾦利 0.55 %
シングル・コンパクト⽐率 82.8 % ⻑期有利⼦負債平均残存年数 4.6 年
東京23区への集中投資 AA－ R&I
格付け
シングル・コンパクトタイプ中⼼ A+ S&P
⾼稼働率の維持 96.8 % 住宅系J-REIT最上級の格付け
ESGの評価
Green Star ／ 3 Stars DBJ Green 取得物件数︓ 4 物件
GRESB
Sector Leader (Asia, Residential) Building 認証 取得割合︓ 25.0 %
※ 「東京23区⽐率」は、賃貸住宅のみ・取得価格ベース、「シングル・コンパクト⽐率」は、賃貸住宅のみ・⼾数ベースで算定しています。
※ 稼働率は、第29期中の⽉末稼働率の期中平均を記載しています。
※ 「DBJ Green Building 認証」の「取得割合」は延床⾯積ベースで算定しています。 （第29期末・2020年8⽉31⽇時点）
1
第29期 決算サマリー
確定分配⾦
P.5
▶ １⼝当たり分配⾦ １⼝当たり 10,108 円 （予想⽐ (*1) +328 円 / +3.4 ％ ） P.6
(*1) 2020年4⽉16⽇付「決算短信」における第29期の1⼝当たり予想分配⾦は9,780円でした。
外部成⻑
▶ 第29期取得 ２ 物件 / 64 億円 P.7
▶ 第30期取得 １ 物件 / 22 億円
内部成⻑
▶ 稼働率 ⽉末稼働率の期中平均 96.8 ％ （予想⽐ (*2) ▲0.7％）
P.9
▶ 賃料動向 ⼊替え時の賃料変動率 +6.7 ％ 〜
P.13
更新時の賃料変動率 +0.6 ％
(*2) 2020年4⽉16⽇付「決算短信」における第29期の⽉末稼働率の期中平均の想定は97.5％でした。
財務戦略
▶ ⾦利コスト低減 期末時点加重平均⾦利 0.57 ％ → 0.55 ％
▶ 安定的な財務基盤 ⻑期有利⼦負債平均残存年数 4.4 年 → 4.6 年 P.16
P.17
▶ 初のグリーンボンド発⾏ ５年債 20 億円（第3回債） 10年債 20 億円（第4回債）
2
⽬ 次
決算概況 4 Appendix（２）︓ 事業環境 52
第29期 決算ハイライト 5
「賃貸住宅」の賃料動向 53
新型コロナウイルス感染症の影響と第29期決算について 6
東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 54
外部成⻑の状況 7
東京都における⼈⼝と世帯数の推移 55
外部成⻑戦略 8
地⽅都市における「賃貸住宅」の需要 56
内部成⻑ 稼働率の推移 9
地⽅都市における「賃貸住宅」の供給 57
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向 10
内部成⻑ 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 12
内部成⻑ 「賃貸住宅」の賃料単価動向 13 Appendix（３）︓ 財務データの詳細 58
資本的⽀出の状況 14
サステナビリティに関する取り組み 15 有利⼦負債の概要 59
財務の状況 16 運⽤状況等の推移 61
ポートフォリオの含み損益等の推移 18 貸借対照表及び損益計算書 62
第30期・第31期 業績予想 19
第31期業績予想に関する補⾜説明（第29期vs第31期業績予想値の⽐較） 21
安定した分配実績 22 Appendix（４）︓ サステナビリティに関する取り組み 64
特徴と戦略 24 サステナビリティに関する取り組み 65
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資 25
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活⽤ 26 Appendix（５）︓ その他 70
Appendix（１）︓ ポートフォリオの状況 28 投資法⼈の仕組み 71
投資主の状況 72
外部成⻑の軌跡 29 投資⼝価格推移 73
「賃貸住宅」のポートフォリオ構成 30
「賃貸住宅」の⼊居者分析 31 注意事項 75
「ホスピタリティ施設」の保有状況 32
ポートフォリオマップ 33
ポートフォリオ概要 34
各物件の鑑定評価 39
物件別稼働率推移 44
稼働率推移（上場以降） 49
「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況 50
「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況 51
3
決算概況
第29期 決算ハイライト
対予想⽐ 対前期（第28期）⽐
第29期予想 第29期実績 第28期実績
（2020年8⽉期） （2020年8⽉期） （2020年2⽉期）
増減 増減
① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因
②－① ②－③
▲47 百万円
営業収益 11,567 11,520 ▲47 ■営業収益 11,401 +118 ■営業収益 +118 百万円
百万円 百万円 百万円 既存物件 ▲80 百万円 百万円 百万円 既存物件 +32 百万円
29期取得2物件 +33 百万円 29期取得2物件 +85 百万円
営業利益 5,201 5,332 +130 5,307 +24
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
■営業費⽤ ▲177 百万円 ■営業費⽤ +94 百万円
賃貸諸費⽤ ▲158 百万円 賃貸諸費⽤ +62 百万円
当期純利益 4,739 4,897 +158 4,865 +32
百万円 百万円 百万円 公租公課 +1 百万円 百万円 百万円 公租公課 +14 百万円
減価償却費 +3 百万円 減価償却費 +1 百万円
分配⾦総額 4,738 4,897 +158 4,865 +31
百万円 百万円 百万円 資産運⽤報酬 +5 百万円 百万円 百万円 資産運⽤報酬 +7 百万円
その他費⽤ ▲30 百万円 その他費⽤ +7 百万円
1⼝当たり 9,780 10,108 +328 10,042 +66
分配⾦ 円 円 円 ■営業外収益 +12 百万円 円 円 ■営業外収益 ▲8 百万円
期末発⾏済 484,522 484,522 ■営業外費⽤ ▲15 百万円 484,522 ■営業外費⽤ ▲16 百万円
－ －
投資⼝数 ⼝ ⼝ ⼝
⽀払利息 ▲18 百万円 ⽀払利息 ▲19 百万円
その他 +2 百万円 その他 +2 百万円
運 取得総額 ※ 312,143 316,208 +4,064 309,723 +6,484
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
⽤
資
産 物件数 127 128 +1 126 +2
物件 物件 物件 物件 物件
⽉末稼働率の 97.5 96.8 ▲0.7 97.7 ▲0.9
期中平均 ％ ％ ポイント ％ ポイント
期末ＬＴＶ 51.1 51.5 +0.4 50.8 +0.7
％ ％ ポイント ％ ポイント
※ 取得諸経費・固定資産税・消費税等を含みません。
5
新型コロナウイルス感染症の影響と第29期決算について
■ 新型コロナウイルス感染症の影響 ■ 成約・解約件数の⽉次推移
（件） 成約件数（2019年） 解約件数（2019年） 成約件数（2020年） 解約件数（2020年）
400
▶ 成約件数︓ 外出の⾃粛や緊急事態宣⾔等により、4〜5⽉にかけて⼤幅に減少
300 267
247
▶ 解約件数︓ 前年同期に⽐べて減少 214
241
217 207 191
183 184
200
142
▶ 稼働率︓ 96.8％（期初予想⽐0.7ポイントのマイナス） 135
104
100
▶ ⼊替時賃料変動率︓＋6.7％と引き続き⾼⽔準
0
▶ 賃料の減免・猶予︓店舗・ホスピタリティ施設で⽀払猶予2件（賃貸住宅はなし）
-100
-200 -177 -167 -179
-186 -181
稼働率は低下したが、成解約数減少によりテナント⼊替費⽤等が減少したため、 -300
-240
-207 -211 -206
-255 -274
通常の奇数期とは逆に、利益が押し上げられた。賃料上昇の効果は継続しており、 -301
これも相まって既存物件の収益は予想を上回った。 -400
3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉
■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第29期実績︓予想⽐） 稼働率
※
予想 実績
97.5％ 96.8％
+83 +38 ※ ⽉末稼働率の期中平均
+54 ▲12
⽀払利息
資産運⽤報酬 その他
+165 第29期取得2物件
既存物件
10,108
▶ パークアクシス⾚塚
9,780 ▶ 賃料収⼊等の減少（▲166円） 上振れ分 （+7円）
内訳 ▶ パークキューブ⼤井町レジデンス ▶ 保険⾦収⼊（+26円）
① 稼働率差異▲146円 新規取得分（+47円） ▶ その他経費 （+57円）
② 賃料変動分の差異はなし
③ ①に連動する駐⾞場等の付帯
収益差異▲20円
▶ 運営費⽤の減少（+331円）
第29期予想 第29期実績
（2020年8⽉期） （2020年8⽉期）
6
外部成⻑の状況
■ 第29期取得物件
物件名称 所在地 取得⽇ 竣⼯⽇ 賃貸可能⾯積 賃貸可能⼾数 取得価格 NOI利回り 取得先 取得後の共有者
（店舗を含む） （⼾/室） （百万円） （％）※2
本投資法⼈持分 本投資法⼈持分
パークアクシス⾚塚 東京都 2,403.67㎡ 住宅86、店舗 2 三井不動産レジデンシャル ユナイテッド・アーバン
2020年3⽉30⽇ 2018年9⽉12⽇ 2,420 4.4
（共有持分55％） 板橋区 株式会社 投資法⼈
4,370.31㎡ 住宅156、店舗 3
本投資法⼈持分 本投資法⼈持分
パークキューブ⼤井町レジデンス 東京都 2,989.82㎡ 住宅119、店舗 1 三井不動産レジデンシャル
2020年7⽉1⽇ 2018年1⽉10⽇ 4,064 4.2 伊藤忠都市開発株式会社
（共有持分70％） 品川区 株式会社
4,271.17㎡ 住宅170、店舗 1
5,393.49㎡ 住宅205、店舗 3 6,484 4.3
■ 第30期取得物件
物件名称 所在地 取得⽇ 竣⼯⽇ 賃貸可能⾯積 賃貸可能⼾数 取得価格 NOI利回り 取得先 取得後の共有者
（店舗を含む） （⼾/室） （百万円） （％）※2
本投資法⼈持分 本投資法⼈持分
パークアクシス東陽町・親⽔公園 東京都 2,539.10㎡ 住宅67、店舗 1 三井不動産レジデンシャル 三井不動産レジデンシャル
2020年10⽉1⽇ 2014年8⽉29⽇ 2,233 4.3
（共有持分35％） 江東区 株式会社 株式会社
7,254.57㎡ 住宅190、店舗 2
パークキューブ⼤井町レジデンス
パークアクシス⾚塚 パークキューブ⼤井町レジデンス パークアクシス東陽町・親⽔公園 パークアクシス東陽町・親⽔公園
※ 1 「賃貸可能⾯積」は、取得資産全体について賃貸が可能な建物の⾯積の合計にそれぞれの本投資法⼈持分⽐率を乗じて算出しています。
「賃貸可能⼾数」は、取得資産全体について賃貸が可能な⼾数にそれぞれの本投資法⼈持分⽐率を乗じて算出しています。
※ 2 NOI利回り＝鑑定評価書記載の取得資産全体の運営純収益×本投資法⼈の持分⽐率÷取得価格×100
■ LTV及び取得余⼒
LTV 51.5 ％ (第29期末実績) 51.9 ％程度 (第30期末想定) 取得余⼒※ 約 210 億円 （第30期末想定）
7
※ LTV55％までの借⼊余⼒
外部成⻑戦略
■ 「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン） ■ 「賃貸住宅」の資産分類別⽐率（第29期末時点・取得価格ベース）
⼤川端賃貸棟
東京23区を中⼼として、 10.3%
40 物件・3,645 ⼾が竣⼯済・リーシング中
芝浦アイランドエアタワー
2.6 %
「パークキューブ」
東京23区 地⽅主要都市
シリーズ
35 物件 3,121 ⼾ 3 物件 266 ⼾ 28.4%
その他東京圏 合計
「パークアクシス」シリーズ
三井不動産グループが
2 物件 258 ⼾ 40 物件 3,645 ⼾ 58.7% 開発した賃貸住宅
第三者が開発した
賃貸住宅
三井不動産グループが開発した賃貸住宅への投資が中⼼
■ パークアクシス取得実績
（戸）
16,000
14,755
■ パークアクシス累計供給⼾数 14,257
14,000
■ うち本投資法⼈取得済⼾数 13,037 13,233
12,361
（売却済を含む）
12,000 11,907
10,245
10,000 9,393
8,410
7,994 7,994
8,000 7,053
5,852
6,000
3,842 7,256
4,000
6,508 6,595 6,858 6,958 7,043 7,079
2,153 5,816 5,887 6,279
出所︓レジデントファースト株式会社運営ウェブサイト「三井の賃貸レジデンス Park Axisシリーズ」 4,951
2,000
2,909 2,909
（2020年10⽉19⽇時点） 350 1,772
0
※ 上記は事業主である三井不動産レジデンシャル株式会社による「パークアクシス」シリーズの開発状況を⽰したもの 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度
であり、本書の⽇付現在で本投資法⼈が取得を決定しているものはありません。
出所︓三井不動産レジデンシャル株式会社提供資料
8
内部成⻑ 稼働率の推移
過去2年は下回るものの、稼働率は⾼⽔準を維持
■ ポートフォリオ全体の⽉末稼働率の推移
（％）
98.5
98.2
第29期
2020年3⽉〜 98.0
2020年8⽉
第27期〜第28期
97.5
2019年3⽉〜
2020年2⽉
第25期〜第26期 96.9 97.0
2018年3⽉〜
2019年2⽉ 96.6
96.5
第23期〜第24期 96.2 96.5
2017年3⽉〜
2018年2⽉
96.4 （参考）各決算期における⽉末稼働率の期中平均
96.3 第29期 96.0
第21期〜第22期 96.8%
2016年3⽉〜
2017年2⽉ 第27期 第28期
97.7% 97.7％
第25期 第26期 95.5
97.3％ 97.7%
第23期 第24期
96.7% 97.6% 95.0
第21期 第22期
96.4％ 96.8％
94.5
3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉
※ 「⽉末稼働率」は、「ホスピタリティ施設」を含めたポートフォリオ全体に関する数値です。
9
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（1）
⼊替え時の賃料変動率は+6.7%と⾼⽔準
■ ⼊替え時賃料変動 ■ ⼊替え時賃料変動⼾数⽐率の推移
100%
第26期 第27期 第28期 第29期
⼊替え
(2019年2⽉期) (2019年8⽉期) (2020年2⽉期) (2020年8⽉期) 90%
期末総⼾数 10,690 ⼾ 10,685 ⼾ 10,685 ⼾ 10,890 ⼾ 80%
対象⼾数 1,087 ⼾ 1,296 ⼾ 1,057 ⼾ 1,036 ⼾ 70%
賃料上昇 885 ⼾ 1,132 ⼾ 922 ⼾ 866 ⼾
60% 81.4% 83.6%
賃料据置 65 ⼾ 68 ⼾ 51 ⼾ 62 ⼾ 87.3% 87.2%
50%
賃料下落 137 ⼾ 96 ⼾ 84 ⼾ 107 ⼾
40%
⽉額賃料増減合計 9,218 千円 12,008 千円 11,249 千円 10,061 千円
10,590 千円 30%
賃料上昇 9,871 千円 12,476 千円 11,732 千円
20%
平均上昇率︓8.2%
6.0% 6.0%
▲529 千円 10% 5.2% 4.8%
賃料下落 ▲652 千円 ▲468 千円 ▲482 千円 12.6% 7.4% 8.0% 10.4%
平均下落率︓▲4.2% 0%
第26期 第27期 第28期 第29期
変動率 5.8 % 6.5 % 7.0 % 6.7 % （2019年2⽉期） （2019年8⽉期） （2020年2⽉期） （2020年8⽉期）
※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、⼊替えに含めず更新として集計しています。
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
※ 「期末総⼾数」及び「対象⼾数」は、共有持分の物件については本投資法⼈の各持分⽐率を乗じ、表⽰単位未満を四捨五⼊して算出しています。
■ ⼊替え時賃料変動率の推移
6.5% 7.0% 6.7%
8.0%
5.8%
6.0% 4.4%
3.5%
4.0% 2.0% 1.2% 2.3%
2.1% 1.9% 2.6% 6.8%
7.3% 7.1%
2.6%
0.7% 2.4% 2.6%
6.2%
0.9% 1.8% 1.7% 1.8% 1.3% 5.1%
0.1%0.7% 1.0%
2.0% 4.2%
0.9%
2.3% 2.8% 0.5% 0.3% 0.5%
1.0% 1.2% 1.3% 1.4% 1.7%
-0.9%-0.8% 3.2% 3.4%
2.6%
0.0%
-1.1% -1.1% -3.5%
-1.3% -1.6% -1.3% -1.2% -0.3%
-0.5% -1.4% -3.3% -1.9% -0.7% -0.7% -0.4% -0.3% -0.4%
-4.2% -2.3% -0.8%
-2.0% -5.2% -5.0% -4.8% -2.5% -2.6%
-3.0%
-8.7% -6.8%
-4.0% -1.8%
-2.4% -9.8%
-2.8% ⼊替え時賃料変動率
-3.8%-3.5%
-6.0% -4.3%
うち賃料上昇寄与分
-8.0% -6.2%
うち賃料下落寄与分
-10.0% -9.3% -8.5%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2007年2⽉期 2007年8⽉期 2008年2⽉期 2008年8⽉期 2009年2⽉期 2009年8⽉期 2010年2⽉期 2010年8⽉期 2011年2⽉期 2011年8⽉期 2012年2⽉期 2012年8⽉期 2013年2⽉期 2013年8⽉期 2014年2⽉期 2014年8⽉期 2015年2⽉期 2015年8⽉期 2016年2⽉期 2016年8⽉期 2017年2⽉期 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期
10
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（2）
東京23区が上昇を牽引。その他東京圏も上昇
■ 「賃貸住宅」のエリア別⽐率 ■ エリア別の⼊替時賃料変動率の推移
10.0% 都⼼3区 その他23区
地⽅主要都市 8.8%
その他東京圏 地⽅主要都市 8.3% 8.2% 8.2%
7.5% 8.0%
その他東京圏 5.9% 7.5% 7.6% 7.7%
4.1% 6.0%
5.5% 7.3%
都⼼3区 4.5%
33.1% 4.0% 3.4%
4.3%
2.0% 3.1% 3.3%
2.1%
その他23区 1.5%
0.0% 0.9%
55.3% 0.2% 0.0% 0.3%
-0.2%
-2.0%
-1.8% -1.7%
-4.0%
（第29期末時点、取得価格ベース）
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
※ 都⼼3区︓港区、中央区、千代⽥区 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期
コンパクトとファミリーが堅調
■ 「賃貸住宅」のカテゴリー別⽐率 ■ カテゴリー別の⼊替時賃料変動率の推移
16.0%
ラージ シングル コンパクト 14.3%
14.0%
4.4% 11.9%
ファミリー ファミリー ラージ
12.0%
12.8%
10.0% 8.0% 8.1% 8.5% 8.1% 8.3%
シングル 8.0% 7.6% 7.6%
6.1%
41.3% 6.0% 6.4% 7.3% 7.6%
5.3% 6.6%
5.7% 5.4%
4.0% 5.1%
コンパクト 3.8% 4.3% 4.3%
41.5% 2.0% 3.1%
0.0% 1.4% 1.7%
-2.0%
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
（第29期末時点、⼾数ベース）
2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
※ 各カテゴリーの定義につきましてはP30をご参照ください。
11
内部成⻑ 「賃貸住宅」の更新時賃料動向
更新時の賃料変動率は前期の上昇基調を維持
■ 更新時賃料変動 ■ 更新時賃料変動⼾数⽐率の推移
100%
第26期 第27期 第28期 第29期 9.6% 9.2%
更新
(2019年2⽉期) (2019年8⽉期) (2020年2⽉期) (2020年8⽉期) 90% 20.1% 18.2%
期末総⼾数 10,690 ⼾ 10,685 ⼾ 10,685 ⼾ 10,890 ⼾ 80%
対象⼾数 1,642 ⼾ 2,124 ⼾ 1,628 ⼾ 2,184 ⼾ 70%
賃料上昇 158 ⼾ 196 ⼾ 327 ⼾ 398 ⼾
60%
賃料据置 1,482 ⼾ 1,914 ⼾ 1,300 ⼾ 1,785 ⼾ 50%
賃料下落 2 ⼾ 14 ⼾ 1 ⼾ 0⼾ 90.3% 90.1%
40% 79.8% 81.8%
⽉額賃料増減合計 581 千円 834 千円 1,504 千円 1,797 千円
30%
1,797 千円
賃料上昇 593 千円 856 千円 1,512 千円 20%
平均上昇率︓2.7%
0 千円 10% 0.1% 0.7% 0.1% 0.0%
賃料下落 ▲ 12 千円 ▲ 22 千円 ▲8 千円
平均下落率︓- % 0%
第26期 第27期 第28期 第29期
変動率 0.2 % 0.3 % 0.6 % 0.6 % （2019年2⽉期） （2019年8⽉期） （2020年2⽉期） （2020年8⽉期）
※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、⼊替えに含めず更新として集計しています。
賃料上昇 賃料据置 賃料下落
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。
※ 「期末総⼾数」及び「対象⼾数」は、共有持分の物件については本投資法⼈の各持分⽐率を乗じ、表⽰単位未満を四捨五⼊して算出しています。
■ 更新時賃料変動率の推移
0.8%
0.6% 0.6%
0.6%
0.3%
0.4% 0.2%
0.1%0.1%
0.1% 0.2% 0.1% 0.2% 0.1% 0.6% 0.6%
0.2% 0.0% 0.0% 0.0% 0.2% 0.3%
0.2%
0.2%
0.0% -0.2%
0.2% -0.2% 0.0%
0.1% 0.1% 0.0%
0.1% 0.1%
-0.2% -0.0% -0.4% -0.4% -0.4%
-0.0%
0.1%
-0.4% -0.2%
-0.5% -0.5%
-0.1%
-0.6%
-0.6%
⼊替え時賃料変動率
-0.6% -0.4% -0.8% -0.4% -0.4%
-0.9%
-0.5% うち賃料上昇寄与分
-0.8% -1.0% -0.5% -0.6%
-1.0%
-0.6%
-0.8% うち賃料下落寄与分
-0.9%
-1.2% -1.0%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2007年2⽉期 2007年8⽉期 2008年2⽉期 2008年8⽉期 2009年2⽉期 2009年8⽉期 2010年2⽉期 2010年8⽉期 2011年2⽉期 2011年8⽉期 2012年2⽉期 2012年8⽉期 2013年2⽉期 2013年8⽉期 2014年2⽉期 2014年8⽉期 2015年2⽉期 2015年8⽉期 2016年2⽉期 2016年8⽉期 2017年2⽉期 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期
12
内部成⻑ 「賃貸住宅」の賃料単価動向
賃料単価は着実に上昇中
■ 賃料坪単価の推移
（円/坪）
12,200
12,070
12,100 12,024
12,000
11,924
11,836
11,900
11,760
11,800 11,693
11,643
11,700
11,600
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期
※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約⽉額賃料合計を契約⾯積（坪）合計で除して計算しています。
※ 当期末保有物件のうち、第23期期⾸から継続保有している「賃貸住宅」104物件に係る賃料坪単価の推移を記載しています。
東京23区を中⼼に上昇が続く
■ 「賃貸住宅」のエリア別⽐率 ■ エリア別の賃料坪単価変化率の推移
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
地⽅主要都市 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期
7.5%
都⼼3区 +0.66% +0.71% +0.82% +0.87% +0.78% +0.41%
その他東京圏 東京23区
4.1% 都⼼3区 その他23区 +0.36% +0.63% +0.53% +0.95% +0.96% +0.71%
33.1%
その他東京圏 +0.30% +0.41% +0.26% +0.44% ▲0.05% +0.57%
その他23区
地⽅主要都市 ▲0.03% ▲0.05% ▲0.01% +0.15% +0.21% ▲0.20%
55.3%
「賃貸住宅」合計 +0.40% +0.57% +0.59% +0.75% +0.81% +0.38%
（第29期末時点、取得価格ベース） ※ 都⼼3区︓港区、中央区、千代⽥区
※ 直前の決算期末における保有物件（売却物件を除く）の賃料坪単価が、各決算期末（6ヶ⽉後）においてどの程度変化したかを⽰しています。
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
13
資本的⽀出の状況
■ 「賃貸住宅」の築年数別⽐率 ■ 資本的⽀出の実績と⾒通し
（第29期末時点、取得価格ベース） （百万円） 60.0%
資本的⽀出 減価償却費に対する資本的⽀出の割合
55.0%
5年未満 1,000
50.0%
30.1%
45.0%
3.6%
40.0%
20年以上 23.2% 19.5% 35.0%
17.1% 14.9%
30.0%
10.3% 13.2% 12.1% 14.0% 25.0%
5年以上 800
20.0%
15.0%
10年未満
10.0%
5.0%
15年以上 10.4%
0.0%
-5.0%
20年未満 600
-10.0%
-15.0%
9.7%
-20.0%
-25.0%
-30.0%
-35.0%
400 -40.0%
-45.0%
-50.0%
10年以上 600 -55.0%
-60.0%
15年未満 200 465 -65.0%
384
-70.0%
346 -75.0%
66.0% 269 245 296 274 -80.0%
-85.0%
-90.0%
計画 -95.0%
0 -100.0%
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
14.3
2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期 2021年2⽉期 2021年8⽉期
平均築年数 年
※ 計画の数値は2020年10⽉19⽇時点の試算であり、今後変動する可能性があります。また、会計上の費⽤として経理処理される部分を含んでいます。
■ ⼤川端賃貸棟における専有部リノベーション実施の効果
▶ ⼊替え時賃料変動率の推移 ▶ ⼊替え時賃料変動の状況
30.0%
27.5% 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
24.3% 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期
22.3%
20.2% 19.4%
23.2% 対象⼾数 36 ⼾ 40 ⼾ 33 ⼾ 33 ⼾ 33 ⼾ 32 ⼾
20.0%
うち直近リノベーション
12.8% 実施住⼾ 8 ⼾ 13 ⼾ 13 ⼾ 2 ⼾ 3 ⼾ 7 ⼾
8.6% 9.5% 賃料上昇
9.4% 30 ⼾ 38 ⼾ 33 ⼾ 32 ⼾ 29 ⼾ 28 ⼾
10.0% 6.2% 7.1%
賃料据置 2 ⼾ 2 ⼾ - - 2 ⼾ 3 ⼾
8.7%
7.4% 6.4% 賃料下落 4 ⼾ - - 1 ⼾ 2 ⼾ 1 ⼾
5.4%
0.0% 4.1%
2.9% ⽉額賃料増減合計 601 千円 887 千円 1,127 千円 880 千円 641 千円 945 千円
⼊替え時賃料変動率（⼤川端賃貸棟全体） 賃料上昇 632 千円 887 千円 1,127 千円 888 千円 737 千円 948 千円
うち直近リノベーション実施住⼾ うちその他住⼾
-10.0% 賃料下落 ▲30 千円 - - ▲8 ▲96 千円 ▲2.6 千円
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期 変動率 6.2 % 8.6 % 12.8 % 9.5 % 7.1 % 9.4 %
14
サステナビリティに関する取り組み
■ マテリアリティ（重要課題）への取り組み ■本投資法⼈初のグリーンボンドを発⾏
省エネルギーとCO2排出削減の推進
Ｅ 共⽤部におけるエネルギー消費量・CO2排出量を管理
概 要 発⾏の⽬的及び背景
省エネ設備（LED照明等）の計画的導⼊を推進 ▶ 発⾏総額 ︓ 5年債 20億円
10年債 20億円 ▶ ESG投融資に関⼼を持つ
サステナビリティに関する外部認証・評価の取得 投資家層の拡⼤
▶ 利率 ︓ 5年債 年0.260%
DBJ Green Building認証等の取得と更新 10年債 年0.520% ▶ 資⾦調達基盤の強化
GRESBリアルエステイト評価への継続的な参加 ▶ 発⾏⽇ ︓ 2020年7⽉16⽇
外部評価の活⽤におけるサステナビリティ推進活動の成果確認と改善
役職員の育成とサステナビリティ意識向上
Ｓ
外部格付
従業員のキャリア形成⽀援 株式会社⽇本格付研究所（JCR）より「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の
資格取得や研修参加の推奨と費⽤補助 最上位評価である「Green1（F）」を取得
役職員の健康への配慮
執務環境の改善
対象グリーン適格資産
PM会社及びオペレータとの協働
物 件 名 称 パー クキ ュー ブ⽬⿊タワー
PM会社及びオペレーターにおけるサステナビリティに関するモニタリング 所 在 地 東京都⽬⿊区下⽬⿊⼆丁⽬2番2号
共⽤部のエネルギー使⽤量等の情報共有と
敷 地 ⾯ 積 3,316.50㎡
改善についての協働した取り組み
竣 ⼯ 年 ⽉ 2008年2⽉
地域社会への貢献
階 数 地上22階・地下2階
⼤川端賃貸棟などの⼤規模物件を中⼼とした地域社会への貢献 延 床 ⾯ 積 18,601.89㎡
テナントの安全・安⼼と満⾜度の向上
本グリーンボンドへの投資を表明して頂いている投資家のうち、
⾼品質な賃貸住宅の管理運営 投資家名の開⽰に同意頂いた投資家は以下のとおり。（五⼗⾳順）
共⽤部及び専有部リノベーション⼯事の計画的・継続的な推進
• 淡路信⽤⾦庫 • 桐⽣信⽤⾦庫
• ⼀般社団法⼈横浜みなとみらい21 • ⼤東京信⽤組合
公正で透明性の⾼いコーポレートガバナンス
Ｇ
• 越前信⽤⾦庫 • 半⽥信⽤⾦庫
• ⼤阪信⽤保証協会 • 富⼠宮信⽤⾦庫
コンプライアンスに関する⾏動規範、⾏動計画の策定と実践
• 株式会社北洋銀⾏ • 三井住友トラスト・アセットマネジメント株式会社
利害関係者取引基準の制定による利益相反⾏為の防⽌
• 北おおさか信⽤⾦庫 • 三菱ＵＦＪ信託銀⾏株式会社
内部監査の定期的実施
15
財務の状況（1）
■ 有利⼦負債の状況
短期借⼊⾦ ⻑期借⼊⾦
第28期末 第29期末
前期⽐増減 2.0 % （変動⾦利）
（2020年2⽉末） （2020年8⽉末）
2.5 %
短期借⼊⾦ 30 億円 30 億円 － 投資法⼈債
⻑期借⼊⾦（変動⾦利） 40 億円 40 億円 － 2.5 %
⻑期借⼊⾦（固定⾦利） 1,465 億円 1,465 億円 －
投資法⼈債 － 40 億円 +40 億円 ⻑期負債⽐率
合計 1,535 億円 1,575 億円 +40 億円 98.1%
⻑期固定負債⽐率
総資産ＬＴＶ 50.8 ％ 51.5 ％ +0.7 ポイント
95.6%
鑑定ＬＴＶ 38.4 ％ 38.6 ％ +0.2 ポイント
⻑期負債⽐率 98.0 ％ 98.1 ％ +0.1 ポイント
⻑期借⼊⾦
⻑期固定負債⽐率 95.4 ％ 95.6 ％ +0.2 ポイント （固定⾦利）
期末時点加重平均⾦利 0.57 ％ 0.55 ％ ▲ 0.02 ポイント 93.0 %
⻑期有利⼦負債平均残存年数 4.4 年 4.6 年 +0.2 年
借⼊先⾦融機関数 25 社 25 社 －
※ 有利⼦負債の⻑短は、⾦融機関との約定期間に基づき分類しています。
■ コミットメントラインの状況 ■ 格付けの状況
三井住友銀⾏ 三井住友信託銀⾏ みずほ銀⾏ 格付投資情報センター（R&I）
借⼊極度額 借⼊極度額 借⼊極度額 発⾏体格付け 格付けの⽅向性
50 億円 50 億円 50 億円 AA－ 安定的
契約開始⽇ 契約開始⽇ 契約開始⽇
2016年8⽉1⽇ 2016年8⽉1⽇ 2018年10⽉9⽇ S&Pグローバル・レーティング・ジャパン
契約期限⽇ 契約期限⽇ 契約期限⽇ ⻑期会社格付け アウトルック
2023年7⽉31⽇ 2023年7⽉31⽇ 2023年7⽉31⽇ A＋ 安定的
16
財務の状況（2）
■ 期末時点加重平均⾦利と⻑期有利⼦負債平均残存年数の推移
2.0% 6年
期末時点加重平均⾦利（左軸） ■■ ⻑期有利⼦負債平均残存年数（右軸）
1.55%
1.48% 1.50% 1.46% 5年
1.45% 1.46% 1.44%
1.38%
1.5% 1.28% 1.25% 1.24% 4.9年 4.8年
4.6年 4年
1.11% 1.09% 4.3年 4.3年 4.2年 4.3年 4.3年 4.2年 4.4年 4.4年
1.02% 4.2年
0.95%
0.87% 0.85%0.84%
1.0% 0.78% 0.76% 3年
0.72%
0.67% 0.63%
4.7年 0.61% 0.59% 0.57%
4.1年 4.3年 4.1年 4.2年 0.55% 2年
3.8年
3.3年 3.4年 3.3年 3.4年 3.4年
0.5% 3.1年
2.7年 2.8年 2.7年
1年
0.0% 0年
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期
■ ⻑期有利⼦負債の返済期限分散の状況
（億円）
第29期返済期限到来（⻑期） 第29期調達（⻑期）
140 返済総額 95 億円 調達総額 155 億円
■ ⻑期借⼊⾦ ■ 投資法⼈債 第29期調達分
平均⾦利 0.59 ％ 平均⾦利 0.43 ％
120
平均約定年数 6.5 年 平均約定年数 8.7 年
100
80
20
60 120 115 20
110 10
100 100 95
85 30
40 80
70 65
60 55 50 50 45 50
20 40 40 40 15
30 10
20
10 10
0
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期
2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2030年 2031年 2031年 2032年 2032年
2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期
平均⾦利 0.57% 0.63% 0.61% 0.63% 0.72% 0.65% 0.59% 1.12% 0.33% 0.70% 0.27% 0.29% 0.39% 0.32% 0.23% 0.38% 0.39% 0.49% 0.45% 0.48％ 0.65% － 0.65% 0.68%
※ 「平均⾦利」は、対象となる⻑期有利⼦負債の⾦利を借⼊⾦額で加重平均して計算しています。
※ 「平均約定年数」は、対象となる⻑期有利⼦負債の約定年数を借⼊⾦額で加重平均して計算しています。
17
ポートフォリオの含み損益等の推移
■ ポートフォリオの含み損益額と含み損益率の推移
（億円）
1,200 60%
含み益額（左軸） 含み損益率（右軸） 978 1,020 50%
1,000
含み損額（左軸）
845 34.2% 35.0%
752 40%
800 554 603 655 29.4%
26.4%
461 19.4%21.3% 23.1% 30%
600 343 393 418
16.3% 20%
13.9% 14.6%
400 9.0% 12.0%
4.8% 4.3% 3.5% 5.5%
3.0% 10%
-1.2% -1.8% 0.1%
200 -5.6%-5.9% -4.8% -3.8% -3.1% 253
-7.6% -6.1% 0%
154
52 53 3 80
0 50
-17 -10%
-43
-106 -110 -105 -109 -106 -88 -72
-200 -20%
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期
■ 1⼝当たりNAVの推移 ※ 1⼝当たりNAV＝（純資産額－分配総額＋含み損益）÷発⾏済投資⼝総数
（千円）
500
400 483 491
435 455
394 404 415
300 361 366 375
327 350
200 292 292 290 289 305
261 254 273
221 224 225 224 237 242 246
100
0
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期
■ 期末保有物件の鑑定評価における直接還元利回りの推移
6%
4.7% 4.7% 4.7% 5.0% 5.2% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.3% 5.3% 5.2% 5.1% 4.9% 4.8% 4.7% 4.5% 4.5% 4.5%
4.4% 4.3% 4.3% 4.3% 4.2%
5% 4.1% 4.0% 4.0%
4%
3%
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期
18
第30期・第31期 業績予想（1）
対前期（第29期）⽐ 対前期（第30期）⽐
第29期実績 第30期予想 第31期予想
（2020年8⽉期） （2021年2⽉期） 増減 （2021年8⽉期）
増減
① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因
②－① ③－②
営業収益 11,520 11,577 +57 ■営業収益 +57 百万円 11,711 +134 ■営業収益 +134 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
既存物件 ▲73 百万円 既存物件 +125 百万円
営業利益 5,332 5,335 +3 29期取得2物件通期稼働 +81 百万円 5,272 ▲63 30期取得1物件通期稼働 +8 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
30期取得1物件 +49 百万円
■営業費⽤ +197 百万円
当期純利益 4,897 4,884 ▲13 4,801 ▲82
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 賃貸諸費⽤ +165 百万円
■営業費⽤ +53 百万円
公租公課 +11 百万円
4,897 4,883 ▲13 賃貸諸費⽤ +38 百万円 4,801 ▲82
分配⾦総額 減価償却費 +3 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
公租公課 ▲0 百万円
資産運⽤報酬 +2 百万円
1⼝当たり 10,108 10,080 ▲28 減価償却費 ▲17 百万円 9,910 ▲170
分配⾦ 円 円 円 円 円 その他費⽤ +13 百万円
資産運⽤報酬 +2 百万円
期末発⾏済 484,522 484,522 その他費⽤ +30 百万円 484,522 ■営業外費⽤ +19 百万円
－ －
投資⼝数 ⼝ ⼝ ⼝
⽀払利息等 +19 百万円
■営業外収益 ▲12 百万円
運 取得総額※ 316,208 318,441 2,233 318,441 －
百万円 百万円 百万円 ■営業外費⽤ +4 百万円 百万円
⽤
資 ⽀払利息等 +4 百万円
産 物件数
128 129 +1 129 －
物件 物件 物件 物件
⽉末稼働率の 96.8 96.5 ▲0.3 96.3 ▲0.2
期中平均 ％ ％ ポイント ％ ポイント
期末ＬＴＶ 51.5 51.9 +0.4 51.9 －
％ ％ ポイント ％
※ 取得諸経費・固定資産税・消費税等を含みません。
19
第30期・第31期 業績予想（2）
＜第30期＞・・・偶数期はテナントの⼊れ替わりの少ない期で、既存物件の賃貸収益は「減収増益」となる傾向。
▶ 当期は成約量が解約量を上回り、期の後半に向けて稼働率は徐々に回復を⾒込むが、依然コロナの影響が残り成約量が解約量を⼤きく上回るとま
（参考）
では⾒込めないため、稼働の回復は例年よりも緩やかになる。通期での想定稼働率は前期⽐0.3%ポイント低下し、第29期の⼀時的な費⽤減少に 1⼝当たり分配⾦
よる増益分の剥落も⼤きく、既存物件で減益となるが、第29期及び第30期に取得した物件が収益に寄与し、第28期と同⽔準の分配⾦を想定。 前年同期との⽐較
＜第31期＞・・・奇数期はテナントの⼊れ替わりが多く、既存物件の賃貸収益は「増収減益」となる傾向。
▶ 当期はテナントの⼊替りにより４、5⽉で例年どおり稼働が落ち込むため、通期の稼働率は前期⽐0.2％ポイント低下を予想。既存物件は前期⽐で
若⼲の減益となる。
増加要因 減少要因 （単位︓円）
■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第30期予想︓前期⽐）
＋65 ▲5
▲97
▲110 ＋119 資産運⽤報酬
第30期取得1物件 その他
既存物件 第29期取得2物件 10,080
10,108 通期稼働 10,042
想定稼働率
※
96.5％
第29期実績 第30期予想 第28期実績
（2020年8⽉期） （2021年2⽉期） （2020年2⽉期）
■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第31期予想︓前期⽐）
▲97 +0 ▲6 ▲68
10,080 既存物件 第30期取得1物件 資産運⽤報酬 その他 10,108
通期稼働 9,910
想定稼働率
※
96.3％
第30期予想 第31期予想 第29期実績
（2021年2⽉期） （2021年8⽉期） （2020年8⽉期）
※ ⽉末稼働率の期中平均 20
第31期業績予想に関する補⾜説明（第29期vs第31期業績予想値の⽐較）
＜緊急事態宣⾔の⼀時的な影響や季節変動要因を除くため、第31期業績予想値と（コロナの影響を前提としない）前年同期の業績予想値を⽐較する。＞
▶ コロナの影響により、第29期→第31期に亘り、稼働率の低下を⾒込んでいる。回復については、緩やかになることを想定するが、過去の実績から⾒て
稼働率が96%を⼤きく割り込むことは想定していない。
▶ ⼀⽅、ポートフォリオ全体では、今後も⼀定の賃料上昇は⾒込めると想定する。
▶ さらに、テナント⼊替費⽤の減少などを加味すると、既存物件での分配⾦下押しは限定的（▲11円）となる⾒込み。
▶ 第29期から第30期かけては、87億の物件を取得しており、分配⾦の押上げ効果は約200円となっている。
⇒着実な分配⾦の成⻑基調は維持
■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第31期予想︓第29期予想⽐） 増加要因 減少要因 （単位︓円）
+66 ▲23 ▲45
+131 9,910
9,780 ▲11 +11 パークアクシス
資産運⽤報酬 その他
既存物件 パークアクシス⾚塚 パークキューブ 東陽町・親⽔公園
通期稼働 ⼤井町レジデンス 取得
取得
▶ 稼働率低下 ▲120M （稼働率▲1.2 ポイント 低下）
▶ 賃料上昇 +90M
▲30M （⼀⼝当たり▲61円）
第29期予想 ▶ 費⽤減 +24M （⼀⼝当たり+50円） 第31期予想
（2020年8⽉期） （2021年8⽉期）
想定稼働率 想定稼働率
※
※ ※
97.5％ 96.3％
※ ⽉末稼働率の期中平均 21
安定した分配実績
LTVをコントロールしながら、安定した分配を実現
１⼝当たり LTV
分配⾦（円） 2013年公募増資 2015年公募増資 （％）
12,000 60
54.7
53.1 53.2 53.5 53.2
50.8 51.2 51.5
50.6 50.2 50.4 50.1 50.2 50.0 50.1 50.4 51.0 50.8
11,000 50
10,449
10,108 10,080
10,042
10,000 9,910 40
9,706 (予想)
(予想)
9,179 9,161
9,000 30
１⼝当たり分配⾦ 実績 （左軸） 8,428 8,497
１⼝当たり分配⾦ 予想 （左軸）
ＬＴＶ （右軸） 8,130
7,984 8,036
8,000 20
7,672 7,688
7,445 7,444
7,274 分配⾦年平均成⻑率
7,153
6,858 3年 6.3%
7,000 10
5年 6.3%
10 年 4.7%
6,000 0
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期
※ 2014年3⽉1⽇を効⼒発⽣⽇として投資⼝の2分割を実施しました。分割前の第16期以前の1⼝当たり分配⾦については、分割勘案後（実績値の2分の1・円未満切捨）の値を記載しています。
22
MEMO
特徴と戦略
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資
投資戦略の中⼼は「賃貸住宅」の継続的な取得と安定的な運⽤
■ アコモデーション資産への投資 ■ 資産の運⽤⽐率
アコモデーション資産
（主として居住及び宿泊の⽤に供される不動産） 賃貸住宅 への投資⽐率
90% 以上
賃貸住宅 （2020年8⽉31⽇時点︓ 95.0 ％）
賃貸住宅
■ 投資エリア
東京23区 への投資⽐率
ホスピタリティ施設 80% 以上
東京23区 （2020年8⽉31⽇時点︓ 85.2 ％）
▶ 寮・社宅
賃貸住宅 ▶ サービスアパートメント
▶ シニア住宅 ▶ 宿泊施設 賃貸住宅︓ 東京23区を主とした東京圏※1及び地⽅中核政令指定都市圏※2
ホスピタリティ施設︓ 全国の主要都市並びにそれらの周辺部
※1 東京都、神奈川県、千葉県及び埼⽟県
※2 札幌市、仙台市、名古屋市、⼤阪市、京都市、神⼾市、広島市及び福岡市の各都市圏
25
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活⽤
賃貸住宅事業のバリューチェーンを構成する各社のノウハウやサポートを最⼤限活⽤
賃貸住宅事業の展開、企画・開発
物件情報提供
資産運⽤会社の親会社
物件情報提供
資産運⽤会社
マーケット
⽤地取得
調査･分析
企画開発への
フィードバック
グループ内での 企画･設計
⼀貫した業務体制
管理･運営
施⼯管理･
監修
建物共⽤部管理
リーシング
仲介営業
プロパティ・マネジメント
三井不動産グループが供給する
住宅居住者向けのメンバーシップサービス
26
MEMO
Appendix（1）
ポートフォリオの状況
外部成⻑の軌跡
■ 資産規模の推移（取得価格ベース）
2009年 2011年 2013年 2015年
公募増資 公募増資 公募増資