2021年10月22日
各 位
会 社 名 ポラリス・ホールディングス株式会社
代表者名 代表取締役社長 梅 木 篤 郎
（コード番号 3010 東証第 2 部）
問合せ先 取締役兼最高財務責任者 細 野 敏
（TEL:03-5822-3010）
新株式及び新株予約権の発行による資金調達に係る補足説明
当社は、2021年10月15日付当社プレスリリース「第三者割当による新株式（総額28億円）及び2021年第１回
新株予約権及び2021年第２回新株予約権の発行（総額31億円）並びに割当契約の締結に関するお知らせ」のと
おり、債務超過の解消及び今後の成長資金の確保を目的として新株式及び新株予約権の発行による資金調達を
行うことを決定いたしました。当該資金調達の補足説明として、当該資金調達後の当社グループによる実行施
策、成長目標などにつきまして、以下の資料及び動画によりご説明申し上げますので、是非ご覧ください。
説明資料：
「2021年10月 投資家説明資料」
説明動画：https://youtu.be/STzZk6tiSRs
以 上
-1-
ポラリス・ホールディングス株式会社
2021年10月 投資家説明資料
1
はじめに
• 私たちは、日本独自の国民性、食文化、歴史、風土といった観光資源には高い国際競争力があり、長期的
にはより多くの外国人が日本を訪問すると考えています。
• 私たちは、外国人、そして日本人の旅行者に対し、便利、快適、清潔な宿泊施設を適切な価格にて提供す
ることで、日本の観光産業の振興、属するコミュニティーの発展、従業員の福利に貢献することを目指して
います。また、それが結果的に私たちの株主価値の向上へと繋がると信じています。
• 未曽有のコロナ禍で存亡の危機に瀕するホテル業界ではありますが、私たちは、スポンサーであり、日本
有数の不動産投資運用グループであるスターアジアグループの潤沢な資金、不動産市場と資本市場にお
ける長年の知見を活用することで、むしろ私たちの成長戦略を実現するための千載一遇の機会が訪れたと
考えています。
2
ポラリスの課題および実行施策
• 債務超過の解消および今後の成長資金の確保を目的に第三者割当増資を実施し、28億円（新株予約権行使により最大59
億円）の資金調達を実行予定。
• 運営ホテルの収益最大化、損益分岐点の引き下げにより、今後のマーケット回復時に大きく飛躍できる利益構造を構築。
• 運営ホテルの客室数は約1.5倍成長。スポンサーとのリレーションを最大限活用し、今後さらなる運営プラットフォームの拡
大を目指す。
取り組み課題 実行施策とその効果
• 2020年7月に総額15億円の転換社債型新株予約権付社債及び総額15億円の新株予約権を発行。
財務基盤の強化および • 2021年11月に第三者割当により普通株と新株予約権を発行し、28億円（新株予約権行使により最大59億円）
成長資金の確保 の成長資金を調達するとともに債務超過を解消（2021年11月24日払込予定）。
• ホテル物件2棟を割安な価格で購入し鑑定価格比22億円の含み益を確保。
• 客室販売戦略及び料金戦略の立案、実行を通じた売上・利益の最大化を目的とするレベニュー・マネジメント
運営ホテルの収益最大化
チームを設立し、 5名の専属スタッフを本社に配置。
フィー収入型ホテルの • フィー収入型の運営委託契約による運営ホテルを増加させ、運営ホテルの1室あたりの賃料負担1は42%削減。
拡大 • 固定賃料の支払い義務を負う賃貸借契約による運営客室数の構成比は51%から31%に低下。
• ベストウェスタンプラス福岡天神南を所有者兼運営者（オーナー・オペレーター）として割安価格で購入し、年間
オーナー・オペレー
約313百万円の固定賃料支払い債務を削減。
損益分岐点 ターモデルの推進
• KOKO HOTEL 築地 銀座をスポンサーと割安価格で共同購入し、運営を受託。
の引き下げ
• シフト効率化とマルチタスク化によりホテル一棟あたりのスタッフ数を最適化。運営規模の拡大と併せ販売可能
客室あたりの人件費を30%削減。
運営コストの削減 • 清掃、ビルメンテナンス契約等の外部委託契約を見直し、年間約1億円のコスト削減を見込む。
• 運営プラットフォームの再構築と運営コスト削減により、暦年2019年と同等のホテル需給環境時に想定される
RevPARから17％低下してもEBITDAの損益分岐を維持できる利益構造を構築2。
• この1年半で11棟の競争力の高いホテルを開業し、運営ホテル客室数は約1.5倍成長。
スポンサーとのリレーションを活用した • 新規ホテルのうち1棟は自己保有、1棟はスターアジア・グループとの共同所有、7棟（共同所有棟含む）はス
運営プラットフォームの拡大 ターアジア・グループを所有者とする変動賃料型の賃貸借契約、またはフィー収入型の運営委託契約に基づく
新規受託。
1. 当社が賃料支払い義務を負う賃料総額を販売可能室数で除したもの。
2. EBITDAとはEarnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortizationの略で、税引前利益に支払利息、減価償却費を加えて算出される利益。RevPARとは、Revenue Per Available Roomの略語で、 3
販売可能な客室1室あたりの1日あたりの売上を表す。
実行施策：競争力のあるホテル物件を割安な価格で購入
コロナ禍でホテル物件の取引価格が低迷している今、オーナー・オペレーターとして競争力のあるホテル物件を割安で購入し
運営できる千載一遇の好機を捉え、2021年4月に割安な価格でホテル物件2棟を購入。
ベストウェスタンプラス福岡天神南 KOKO HOTEL 築地 銀座
モデルケース１：長期固定賃料型の賃貸借契約を締結し当社が運営していた第三 モデルケース２：第三者所有者の関連会社が運営していたホテル物件を、当社とス
者所有ホテル物件を、当社がオーナー・オペレーターとして割安価格で購入するこ ポンサーが割安価格で共同購入（ポラリス持分6.9%、スポンサー持分93.1%）し 、
とで、賃貸借契約は解除され、年間約313百万円の固定賃料支払い債務削減、更 当社は共同所有者兼運営者としてフィー収入型の運営委託契約により運営を受託
には鑑定価格比20.7億円の含み益を確保 するとともに、鑑定価格比19.4億円(ポラリス持分6.9%)の含み益を確保
• 2020年10月開業、236室 • 2021年9月開業、188室
• 地下鉄空港線「天神」駅から徒歩8分、福岡市営地下鉄七隅線「天神南」駅から • 地下鉄日比谷線「築地」駅から徒歩5分、「東銀座」駅から徒歩9分
徒歩5分 • 銀座エリアへも徒歩圏内で、近隣には築地場外市場もあり、国内客・海外客双
• 人気の博多中洲エリアやキャナルシティへも徒歩圏内で、福岡空港や福岡港へ 方に高い訴求力の持つロケーション
のアクセス利便性も高く、観光客のみならずビジネス客にも高い訴求力を持つロ • 平均客室面積が20.7㎡と周辺のビジネスホテルと比較して広く、全体の73%が
ケーション 3名以上で宿泊可能な客室であり、レジャー需要の取り込みに最適な客室構成
• 当社の損益分岐点を大幅に低下させ、潜在的な売却益もあり、ホテル需給環境 • 当社持分への配当利益、運営委託契約に基づくフィー収入（ホテル売上及び利
回復時に最大限の利益貢献が期待される 益の一定比率）、そして潜在的な売却益も期待される
4
実行施策：競争力のあるホテルをフィー収入型または変動賃料型で受託
KOKO HOTELブランドを新たに立ち上げ、高い競争力を持つ7ホテル/1,521室の運営をフィー収入型の運営委託契約又は変
動賃料型の賃貸借契約により受託。固定賃料負担がないため、オペレーターのリスクを低減しつつ安定収益をもたらす運営
形態。
2020年10月～2020年11月 2021年9月 2021年12月
賃貸借契約
運営委託契約 運営委託契約
（変動賃料型）
KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL KOKO HOTEL
銀座一丁目 札幌駅前 福岡天神 広島駅前 鹿児島天文館 築地 銀座 大阪なんば
305室 224室 159室 250室 295室 188室 100室
銀座一丁目駅 大通駅から 天神南駅から JR広島駅から 天文館通から 南海本線・Osaka Metro
日比谷線築地駅から徒歩5分
から徒歩1分 徒歩4分 徒歩4分 徒歩7分 徒歩5分 なんば駅から徒歩7分
• スポンサーが取得した5棟のホテルの運営をフィー収入型の運営委託契約により受託 • スポンサーと共同購入した物 • スターアジア不動産投資法人
• KOKO HOTELブランドを新たに立ち上げ、前運営者からダウンタイムなしでリブランドを実行 件をフィー収入型の運営委託 から運営を受託
契約により運営を受託 • 変動賃料型での契約により、
• ビジネス・レジャー需要の双方に対して訴求力の高いロケーションと客室構成
• 銀座エリアへのアクセスも良 リスクを低減した形態で受託
• 全てのホテルの客室数は150室以上の規模があり、また、建物の低層階にテナントが入居し、
く、レジャー需要の取り込み • 海外客に人気の高いなんば・
安定したテナント収入があるため、損益分岐点が低い収益構造
に最適なロケーション、施設 心斎橋エリアへのアクセスが
• コロナ禍においても立地優位性を生かして、高い客室稼働率を維持 構成 良いロケーション
5
実行施策：運営プラットフォームの拡大
• 当社の運営ホテル数及び客室数は、2020年3月末時点の19ホテル/3,109室から、2021年12月末時点では25ホテル/4,515
室となり、過去1年半で運営客室数は約1.5倍増加。
• 更に競争力および収益性の高いホテル運営プラットフォームを構築するため、自社所有、運営委託型契約、または変動賃
料型（一部固定賃料も有り）賃貸借契約を中心として増加させ、2021年12月末時点の運営客室数からさらに42%増加させ
ることを目標とする。
■契約形態別運営客室数の推移
6,396
7,000
（目標）
6,000
2,160
5,000 4,515
北海道
4,000
3,109 1,713
✓BW札幌大通公園
3,000 2,524 ✓Fino Hotel 札幌大通
1,216
2,000 1,452 ✓KOKO HOTEL札幌駅前
292
✓BW Plusホテルフィーノ千歳
1,000 1,712
1,601 1,390
東北
0
2020年3月末 2021年12月末 2024年3月末 ✓VTH 古川三本木
✓VTH 石巻
固定賃料型 運営委託/変動賃料型 自社所有
✓VTH 東松島矢本
✓VTH 仙台名取
関西 ✓VTH 楢葉木戸駅前
✓BW 大阪塚本
関東
✓BW ホテルフィーノ大阪心斎橋
✓BW ホテルフィーノ東京赤坂
✓BW Plus ホテルフィーノ大阪北浜
✓KOKO HOTEL 銀座一丁目
✓Sure Stay Plus ホテル新大阪
✓KOKO HOTEL 築地 銀座
✓KOKO HOTEL大阪なんば
✓BW ホテルフィーノ新横浜
（2021年12月開業予定）
東海
中国
✓BW ホテル名古屋
✓KOKO HOTEL 広島駅前
（2021年12月運営終了予定）
✓衣浦グランドホテル
九州
✓BW Plus 福岡天神南
沖縄
✓KOKO HOTEL 福岡天神 ✓BW 沖縄恩納ビーチ
✓KOKO HOTEL 鹿児島天文館 ✓BW 沖縄幸喜ビーチ
※水色ハイライトのホテルは2020年3月以降に新規に開業したホテル 6
今後の見通し：日米のワクチン接種完了の進捗とホテル需要の回復期待
• 米国では、ワクチン接種が進むにつれ行動規制緩和が進み、米国ベストウェスタン運営ホテルのRevPAR推移は2021年6
月以降、コロナ前の2019年の水準以上に回復。
• 日本においても、ワクチン接種完了者比率は2021年10月10日時点で64.3%と、米国の水準を超えており、行動規制緩和が
進むにつれポラリス運営ホテルのRevPAR水準の回復が期待される。
米国ベストウェスタン運営ホテル ポラリス運営ホテル
RevPARの2019年対比 RevPARの2019年対比
40%
40%
コロナ前の水準以上の回復
20%
20%
0%
0%
-20%
-20%
-40%
-40%
未だ遅い回復
-60%
-60%
-80%
-80%
-100%
2020年10月
2021年1月
2019年12月
2020年1月
2020年2月
2020年3月
2020年4月
2020年5月
2020年6月
2020年7月
2020年8月
2020年9月
2020年11月
2020年12月
2021年2月
2021年3月
2021年4月
2021年5月
2021年6月
2021年7月
2021年8月
2020年1月
2020年6月
2020年2月
2020年3月
2020年4月
2020年5月
2020年7月
2020年8月
2020年9月
2020年10月
2020年11月
2020年12月
2021年1月
2021年2月
2021年3月
2021年4月
2021年5月
2021年6月
2021年7月
2021年8月
出典: Best Western Hotels. 出典: ポラリス・ホールディングス株式会社.
ワクチン接種完了者比率
日本 vs 米国
(%) 70
60
日本の接種完了者
50 比率が米国を超える
40
30
20
10
0
2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月
日本 アメリカ
出典: Our World in Data 7
今後の見通し：訪日外国人数推移と日本人宿泊需要
• 国土交通省が2003年に掲げたビジット・ジャパン・キャンペーンと、2020に年間4,000万人、2030年に6,000万人の訪日外国人を目指すという内
閣府の定めた国策もあり、2007年に835万人であった訪日外国人数が、2019年には3,188万人と3.8倍の大幅増加となった。しかし、新型コロナ
感染症拡大を受け、訪日外国人は消滅した。
• 日本独自の観光資源には高い競争力があり、長期的には訪日外国人の数は、コロナ前の水準を大きく上回ると、ポラリスは考える。
• 2019年の延べ宿泊者数は5億9千6百万人泊で、その内、日本人延べ宿泊者数比率は81%と大半が日本人による宿泊であったことから、国内
旅行者の需要が戻ることの意味は大きい。
• 2019年のレジャー旅行で海外に出国した日本人の延べ泊数は1億1,100万泊であった。ワクチン接種完了が進むに従い、短期的には満たされ
ない海外旅行需要が、国内旅行需要に振り替わり、消滅した訪日外国人の需要を穴埋めする可能性も期待される。
訪日外国人数推移 2019年延べ宿泊者数
(x1,000) (%)
長期的には増加傾向 延べ宿泊者数の
35,000
継続が期待される 圧倒的過半数は
1100
30,000 外国人 日本人
19%
900
25,000
700
20,000
2019
500
国内延べ宿泊者数
15,000 596 million
300
10,000
5,000 100 日本人
81%
0 -100
2014年1月
2008年1月
2009年1月
2010年1月
2011年1月
2012年1月
2013年1月
2015年1月
2016年1月
2017年1月
2018年1月
2019年1月
2020年1月
2021年1月
出典: 日本政府観光局
過去12ヶ月の累計値（千人） 前年同期比成長率 出典: 観光庁
2019年日本人観光客の延べ泊数 (百万泊)
350
292
300
250
短期的には海外旅行需要が
200
国内旅行に振り替わる可能性
150
111
100
50
0
国内旅行 海外旅行 8
出典: 観光庁
成長目標：ホテル需給環境回復時および2024年度のEBITDA想定
• 競争力のあるホテル物件の購入、新規ホテルの運営受託、不採算ホテル物件の契約解消、コスト削減等により、ポラリスの
運営プラットフォームの損益分岐点は大きく低下。
• 現在当社が運営するホテル及びその運営形態を前提として、ホテルの需給環境が暦年2019年と同等に回復した場合、約
8.2億円のEBITDA（金利、税金、償却前利益）が見込まれ、暦年2019年実績比、大幅な収益増加を見込む。
• 第三者割当増資により確保予定の成長資金を活用し、成長戦略を更に推し進めることで、2023年度末までに運営客室数を
更に42%増加させ1、2024年度通期で約22.6億円のEBITDAを目指す。
EBITDA
（百万円）
2,500
+131 -158
新規ホテル受託 ホテル数増加に
（運営委託） 伴うコスト増
+402
2,000
新規ホテル受託
（賃貸借）
1,500
+1,069
既存ホテル3の 運営終了
コスト削減効果 （5ホテル）4
2,263
1,000 新規ホテル受託及び その他
購入（11ホテル）2 +153 -30
-99 新規ホテル購入
500
+738 819
57
暦年2019年実績 2019年と同等の環境への回復時見込み 2024年度見込み
19ホテル/3,109室 25ホテル/4,515室 34ホテル/6,396室
本資料に記載されているEBITDA見込み等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、その達成を当社として約束する趣旨のものではありま
せん。また、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
1. BWP福岡天神南（自社所有）、BWP千歳（賃貸借契約）、及びKOKO HOTEL 6ホテル平均値（運営委託契約）と同等の経済効果のホテルをそれぞれ3店舗ずつ獲得し、運営客室数を6,396室程度に増加さ
せることを前提。
2. BW東京赤坂、BW新横浜、Fino札幌大通、BWP天神南、KOKO HOTEL7店舗（銀座一丁目、札幌駅前、福岡天神、広島駅前、鹿児島天文館、築地 銀座、大阪なんば（2021年12月開業予定））。
3. 2019年末時点で運営しており、かつ2021年12月末時点で運営している11ホテルのコスト削減効果。
4. BW東京秋葉原、VTH広野、BW米沢、BW山形エアポート、BW名古屋（2021年12月運営終了予定）。 9
成長目標：2024年度の想定BS
• 2021年6月末時点では会計上は債務超過であるが、資本性劣後借入金1及び保有物件の含み益を考慮すると実質評価
ベースの純資産は19億円のプラス。
• 第三者割当増資、新株予約権の行使及び転換社債の転換によって調達予定の成長資金を割安なホテル物件の購入およ
び新規ホテルの運営受託に活用することで、収益の向上を図るとともに、潜在的な含み益を確保し、株主価値の最大化に
寄与する。
2021年6月末時点 2024年3月末時点（想定）
現金及び預金 1,587 短期借入金 931 現金及び預金 5,726 短期借入金 498
販売用不動産 2,800 その他 1,139 販売用不動産 10,763 その他 1,176
その他 907 その他 766
会 流動資産 5,294 流動負債 2,070 流動資産 17,255 流動負債 1,674
計 長期借入金 4,000 長期借入金 9,718
基 転換社債型新株予約権付社債 900 転換社債型新株予約権付社債 0
準 資本性劣後借入金 950 資本性劣後借入金 950
ベ その他 1,442 その他 1,433
ー 固定資産 2,823 固定負債 7,291 固定資産 2,677 固定負債 12,102
ス 株主資本 -1,249 株主資本 6,152
その他 4 その他 4
純資産 -1,245 純資産 6,156
資産 8,116 負債・純資産 8,116 資産 19,932 負債・純資産 19,932
現金及び預金 1,587 短期借入金 931 現金及び預金 5,726 短期借入金 498
販売用不動産 2,800 その他 1,139 販売用不動産 その他 1,176
含み益 2,204 含み益 8,414
その他 907 その他 766
実 流動資産 7,498 流動負債 2,070 流動資産 14,905 流動負債 1,674
質 長期借入金 4,000 長期借入金 9,718
評 転換社債型新株予約権付社債 900 転換社債型新株予約権付社債 0
価 その他 1,442 その他 1,433
ベ 固定資産 2,823 固定負債 6,341 固定資産 2,677 固定負債 11,152
ー 株主資本 -1,249 株主資本 6,152
ス 資本性劣後借入金 950 資本性劣後借入金 950
含み益 2,204 含み益 8,414
その他 4 その他 4
純資産 1,909 純資産 15,519
資産 10,320 負債・純資産 10,320 資産 17,582 負債・純資産 28,346
（百万円）
本資料に記載されているEBITDA見込み等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、その達成を当社として約束する趣旨のものではありません。
また、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
1. 資本性劣後借入金は2040年9月20日を返済期日とし、会計上は負債に含まれるものの、金融機関の資産査定上は自己資本とみなすことができるもの。 10
（参考）ホテル事業者：企業価値のEBITDA倍率
コロナの影響を受ける前の2019年事業年度末の日本のホテル事業者の企業価値のEBITDA倍率平均は15.6x、同時期の米
国のホテル事業者のEBITDA倍率平均は19.0x。ポラリスがサービスの対価としての運営報酬を受け取る運営委託型、もしく
は変動賃料型の運営ホテルを増やすにつれ、EBITDAはより低リスクの安定キャッシュフローとなり、米国のホテル事業者の
平均企業価値のEBITDA倍率に近いものに収斂していくことも期待される。
2019年事業年度末時点の日本のホテル事業者の企業価値のEBITDA倍率
(億円、ただしEV/T12M EBITDAを除く) 企業価値 EBITDA 企業価値/EBITDA
9616 JP Equity (株)共立メンテナンス 280.8 19.3 14.5
4681 JP Equity リゾートトラスト(株) 219.1 29.0 7.6
9708 JP Equity (株)帝国ホテル 82.2 7.7 10.7
9722 JP Equity 藤田観光(株) 75.3 5.3 14.2
9713 JP Equity (株)ロイヤルホテル 59.6 3.6 16.6
6565 JP Equity ＡＢホテル(株) 35.8 1.9 18.8
5261 JP Equity リソルホールディングス(株) 34.6 1.6 21.6
6076 JP Equity (株)アメイズ 29.1 5.0 5.8
9723 JP Equity (株)京都ホテル 20.4 1.4 14.6
6547 JP Equity (株)グリーンズ 18.1 2.9 6.2
9704 JP Equity (株)アゴーラ ホスピタリティー グループ 15.2 0.4 38.0
9720 JP Equity ㈱ホテル、ニューグランド 5.5 0.3 18.3
平均企業価値/EBITDA 15.6
出典: 2020/12/11 ブルームバーグ。
鴨川グランドホテル(9695)および価値開発(3010)は、EBITDAがマイナスのため除外。
レッド・プラネット・ジャパン（3350）は、倍率が異常に高いため除外。
2019年事業年度末時点の米国のホテル事業者の企業価値のEBITDA倍率
(百万米ドル、ただしEV/T12M EBITDAを除く) 企業価値 EBITDA 企業価値/EBITDA
MAR マリオット・インターナショナル 60,790.3 2,370.0 25.6
HLT ヒルトン・ワールドワイド・ホールディングス 39,577.2 2,111.0 18.7
H ハイアット・ホテルズ 10,204.1 730.0 14.0
WH ウィンダム・ホテルズ・アンド・リゾーツ 7,948.6 421.0 18.9
CHH チョイス・ホテルズ・インターナショナル 6,610.5 372.5 17.7
平均企業価値/EBITDA 19.0
出典: 2020/12/11 ブルームバーグ。
11
（参考）契約形態別の収益モデル
• 長期固定賃料型の賃貸借契約は、日本で主流の運営形態ではあるが、2016年から2019年までのホテル市場が過熱するなか、ホテルオペレー
ターを過度のリスクに晒す建付けが多くみられる。一方、米国で主流の運営委託契約は、ホテルのオペレーターはサービスの対価（ Fee-For-
Services）としてのフィー収入を受け取り、オーナーはホテルの収益もしくは損失の全てに責任を持つ。
• 当社は安定した収益成長を目指し、オーナーとのフェアなリスクとリターンのシェアを行い、運営委託型もしくは変動賃料主体の賃貸借契約の運
営形態を中心に運営ホテルの拡大を図る。
• 更に、コロナ禍でホテル物件の取引価格が低迷している今、競争力のあるホテル物件の割安価格による購入を継続し、オーナー・オペレーター
として所有、運営を行うことで、外部への支払い賃料無しに高い収益性を確保する。また、市場回復時には、所有物件を、運営委託契約もしくは
変動賃料型の賃貸借契約を締結した上で、外部に売却し、運営収入を確保しつつ、高い売却益の実現も視野に入れる。
契約形態 固定賃料型 固定＋変動賃料型 運営委託型 自社所有型
概要 • ホテルオペレーターが所有者から建物を賃借し、 • ホテルオペレーターが所有者から建物を賃借し、 • ホテルオペレーターがホテル運営業務を受託 • ホテル所有者が所有者兼運営者（オーナー・
ホテル収支に関わらず固定賃料を所有者に支 ホテル収支に関わらず一定額の固定賃料と、収 し、売上及び利益の一部を運営報酬としてオ オペレーター）としてホテル物件を所有、運営
払う 支に連動した変動賃料を所有者に支払う ペレーターが収受する • 賃料や運営報酬の外部流出が無く、高い収益
• ホテルオペレーターに帰属する利益または損失 • ホテル所有者とオペレーターとの間で運営収支 • ホテル所有者に帰属する利益または損失の が期待され、所有者と運営者間の利益相反が
のボラティリティが最も高い にかかるリスクをシェア ボラティリティが最も高い 無い一方、ホテルを購入する資金力が必要
• 日本で主流の運営形態 • コロナ禍で日本でも増えている運営形態 • 米国で主流の運営形態
オペレータのリスク・リターン 安定した”Fee-For-Service” ミドルリスク・ハイリターン型
ハイリスク・ハイリターン型 ミドルリスク・ミドルリターン型
（サービスの対価としてのフィー）型 （オーナー・オペレーター）
オーナー・オペレーター
ホテル収益とオペレーター収 オペレーター収支 オペレーター収支 オペレーター収支 収支
支の概念図 利益 利益 利益 利益
ホテル収益 ホテル収益 ホテル収益 ホテル収益
損失 損失 損失
損失
運営ホテル一覧 ・BW大阪塚本 ・Sure Stay Plus ホテル新大阪 ・BWホテルフィーノ大阪心斎橋 ・BW Plus 福岡天神南
・BW名古屋 ・KOKO HOTEL 大阪なんば（完全変動賃料） ・BW沖縄幸喜ビーチ ・VTH東松島矢本
・BW札幌大通公園 ・BW沖縄恩納ビーチ ・VTH仙台名取
・BW Plus ホテルフィーノ千歳 ・KOKO HOTEL 銀座一丁目 ・VTH古川三本木
・BW Plus ホテルフィーノ大阪北浜 ・KOKO HOTEL 札幌駅前
・BWホテルフィーノ東京赤坂 ・KOKO HOTEL 福岡天神
・BWホテルフィーノ新横浜 ・KOKO HOTEL 広島駅前
・フィーノホテル札幌大通 ・KOKO HOTEL 鹿児島天文館
・VTH石巻 ・KOKO HOTEL 築地 銀座
・VTH楢葉木戸駅前
・衣浦グランドホテル
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ポラリス・ホールディングスの経営陣
取締役会長 高倉茂 取締役 増山太郎
ホテル業界において48年以上の経験を持つホテルプロフェッショナル。ヒルトンインターナ スターアジアグループの創業者、マネージング・パートナー兼ディレクター。スターアジア創
ショナルに33年間勤務し、日本・韓国・グアム地区営業本部長他を歴任。その後、ローンス 業以前はメリルリンチの環太平洋地域ストラクチャードクレジットプロダクト部門及びジャパ
ターファンド傘下ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社にてフルサービスホテルオペレー ンクレジットセールス部門にて統括責任者兼マネージング・ディレクターを務めており、環太
ション本部長及びフルサービスホテルの総支配人を歴任。2013年に当社に入社し、当社に 平洋地域の全てのストラクチャードクレジット及びファンド商品のオリジネーション、ストラク
て代表取締役社長他歴任。 チャリング、トレーディング及びマーケティングを統括。
代表取締役社長兼不動産事業本部長 梅木篤郎 取締役 マルコム・エフ・マクリーン4世
不動産開発、建設、賃貸、売買の分野で30 年以上の経験を有し、幅広い人脈を持つ不動 スターアジアグループの創業者、マネージング・パートナー兼ディレクター。創業以来、ス
産プロフェッショナル。スターアジアグループのスターアジア総合開発株式会社の代表取締 ターアジア創業以前はペインウェバー・インコーポレイティッド及びキダー・ピーボディー・ア
役でもある。スターアジアグループ参画以前は、上場企業である株式会社明豊の代表取締 ンド・コ・インク(現ユービーエス・アーゲー(UBS AG))の不動産投資銀行部にて、上場・非上
役社長を務めた。それ以前は、株式会社トーメン（現豊田通商株式会社）において、東京及 場企業を対象に株式及び債券の発行並びにM&Aに関わるアドバイスを行い、オリジネー
びニューヨークにて不動産建設、開発に従事。 ション、ストラクチャリング及びエクゼキューションを行うチームを統括。
取締役兼最高執行責任者兼最高財務責任者兼 取締役 橋本龍太朗
財務・経営企画本部長 細野敏 メリルリンチのアナリストとして、自己勘定投資部門に所属し、不動産ファンド及び自己勘定
大和証券及びオリックスを経て、みずほ証券のヴァイス・プレジデントとして、2,000億円を超 での投資業務に従事。その後、ブラックストーン・グループのアソシエイトとして、アクイジショ
える証券化による資金調達に係るアレンジメント業務に従事。その後、ザイマックス及びマッ ン、ディスポジション、リファイナンスに関わるオリジネーション、エクゼキューション、アン
クスリアルティーにて、アクイジション及びディスポジションに関わるソーシング、エクゼ ダーライティング、ストラクチャリング業務に従事し、2015年にスターアジアグループに参画。
キューション業務に従事し、2015年にスターアジアグループに参画。スターアジア・マネジメ スターアジア・マネジメント・ジャパン・リミテッドのマネージングディレクター。
ント・ジャパン・リミテッドのディレクター。
ホテル運営事業部本部長 田口洋平 取締役監査等委員 半田高史
アクセンチュア株式会社にてITコンサルティング業務に従事。その後、株式会社星野リゾー アーサー・アンダーセン会計事務所にて14年間会計監査業務を経験後、モルガン・スタン
トにてラグジュアリーリゾートのオペレーションおよびマーケティング業務を経て、ジャパン・ レー・キャピタル株式会社にて6年間投資、ファイナンシング、M&A取引等にコントローラー
ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社、いちご投資顧問株式会社にてホテルREITのア として従事。不動産投資及び再生エネルギーセクターにおけるファンド、アセットマネジメント
セットマネジメント業務に従事。ホスピタリティ業界で10年以上の経験を持つ。2020年にス 会社に対するアドバイザリーサービスを提供する国際的なプロフェッショナルファームである
ターアジアグループに参画。スターアジア・マネジメント・ジャパン・リミテッドのヴァイスプレジ Mazarsグループのグローバルパートナー兼Mazars FAS株式会社代表取締役。
デント。
取締役監査等委員 秋山耕一 取締役監査等委員 北添裕己
ビジネススクールの運営会社に19年勤務し、管理部門において管理職を歴任。また、新規 アンダーセンコンサルティング（現アクセンチュア株式会社）にてITコンサルティング業務に
事業の立ち上げにも参画。その後、2006年に当社に入社し、管理本部経理部長、管理本 従事。その後、ヘッドストロング・ジャパンにて金融サービス部門長、副社長を歴任し、2012
部総務部長、取締役管理本部長を歴任し、2019年6月より当社の取締役常勤監査等委員 年に株式会社キタゾエアンドカンパニーを設立。経営及びITコンサルティングの分野におい
に就任。 て30年以上の経験を持つプロフェッショナル。株式会社マネジメントソリューションズ取締役
副社長。
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スターアジアグループの紹介
スターアジアグループは、主に日本の不動産関連資産に投資を行う、非上場、独立系の投資運用グループです
増山 太郎 • 2006年に構想、2007年に創業以来9,324億円以上の投資を行い（2021年9月現在）、現在3,888億円を運用中です
共同創業者兼 （2021年6月現在）
Managing Partner
• 総役職員数357名のうち、50名以上が投資・運用部門に所属し、東京及び米国ニュージャージー州に拠点を構えていま
す
マルコム・エフ・マクリーン4世 • 私たちは、常にその行動規範に従い、日本有数の不動産投資運用グループとなり、また、そうであり続けるために弛まぬ
共同創業者兼 努力をします
Managing Partner • 卓越した実績と、投資家の皆様との長期的パートナーシップを志向することにより、米国の大手大学基金や財団、日本国
内、米国及び欧州の年金基金、米国及びアジアの超富裕層の資産運用会社、その他の世界的な不動産投資家の皆様
より支持されており、こうした洗練された投資家の皆様の資金を運用しています
• 私たちは、頑なにその投資哲学を守り、スターアジア不動産投資法人の運用においても、投資主の皆様の期待に応え、
期待を超え続けることを、最大の目的としています
スターアジアグループ
私募アセット
上場ホテル運営会社 私募ファンド運用会社 私募ファンド 非上場投資会社 上場不動産投資法人
マネジメント会社
スターアジア・マネジメント・ スターアジア・ スターアジア・ジャパン・ス スターアジア・オポチュニ スターアジア総合開発株式 スターアジア不動産投資法
エルエルシー アセットアドバイザーズ株 ペシャルシチュエーション ティーIII・エルピー 会社 人
式会社 ズ・エルピー
ポラリス • 米国証券取引委員会に • スターアジアグループの私募 • スターアジアグループの不動 • 東証一部上場（3468）の総
Investment Advisorとして登 • アセットマネジメント業務、仲 • スターアジアグループの旗艦 ファンド 産開発会社 合型REIT
ホールディングス 録 介業務、プロパティマネジメ ファンド • 60物件、1,796億円（取得価
ント業務等を行う 格）の不動産を保有
• 兄弟会社を通じて複数の私
募ファンドを運用
ポラリスのターンアラウンドと成 ポラリスの運営する複数のホテ 所有する複数のホテルをポラリ ポラリス発行済み株式の73.5％ ポラリスに不動産市場に関する 保有するホテルを変動賃料型
長に資するノウハウと人的資源 ル向けアセットマネジメント業務 スに運営委託 （第三者割当後）を保有 アドバイスを提供 の賃貸借契約でポラリスに賃貸
を提供 を提供 • KOKO HOTEL 銀座一丁目 • KOKO HOTEL 大阪なんば（2021
• KOKO HOTEL 銀座一丁目 年12月開業予定）
• ポラリスに経営陣（梅木、細野、田 • KOKO HOTEL 札幌駅前
口）と 社外取締役（増山、MacLean、
ポラリス運営ホテル 橋本）を派遣
• KOKO HOTEL 札幌駅前 • KOKO HOTEL 福岡天神
• KOKO HOTEL 福岡天神
ポートフォリオ • 不動産市場及び資本市場の豊富
• KOKO HOTEL 広島駅前
• KOKO HOTEL 広島駅前
な経験に基づくアドバイスの提供 • KOKO HOTEL 鹿児島天文館
• 必要に応じ て追加人材の提供 • KOKO HOTEL 鹿児島天文館 • KOKO HOTEL 築地 銀座（ポラリ
• KOKO HOTEL 築地 銀座 スと 共同投資）
• BWP福岡天神南
業容を拡大しているスターアジアグループがポラリスのターンアラウンドと成長を強力にサポート
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スターアジアグループの行動規範
ポラリスは、スターアジアグループの「行動規範」に従い、外国人、そして日本人の旅行者に対し、便利、快適、清潔な宿泊施設を適切な価格にて
提供することで、日本の観光産業の振興、属するコミュニティーの発展、従業員の福利に貢献することを目指しています。また、それが結果的に私
たちの株主価値の向上へと繋がると考えています。
1 投資家顧客第一 2 高度な倫理基準と誠実さ 3 独創性 4 敬意をもって人に接する
我々は、資産運用案件において投資家の 我々は、高度な倫理基準と誠実さを守りま 我々は、豊富な経験、粘り強さ、独創性を 我々は、投資家様、取引先様、業者様、従
期待に応え、超えることによってのみ評価さ す。一従業員による倫理基準に反する行い 持って、競合他社の見出すことが出来ない 業員など我々を取り巻くすべての利害関係
れます。 は、我々の長年培ってきた評判と信頼を一 投資案件を発掘し、収益機会をとらえます。 者に最大の敬意をもって接し、継続的に良
夜にして壊します。 好なパートナーシップを構築します。
5 協同的、協調的な文化 6 適応性 7 実力主義 8 卓越への飽くなき追求
我々は、グループ全体のパフォーマンスは 我々は、現状に甘んじることなく、市場環境 我々は、個人の具体的な実績、投資家様 我々は、投資家様のために、そして我々自
個人のパフォーマンスの合計に常に勝るこ の変化に迅速に適応し、プロアクティブ且 及び当グループへの貢献度に応じて、従業 身のために、日々の努力を怠りません。
とを認識し、それぞれの強みを最大限に生 つ敏捷に行動することにより、業界におけ 員の評価をします。
かし、投資家様のために、グループ一丸と るリーダーとなり、また、あり続けます。
なって協調的に業務を遂行いたします。
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スターアジアグループの「投資哲学」
スターアジアグループは、その投資哲学を遵守し、個々の資産運用案件において、投資家顧客の期待に応え、その期待を超え続けることを、最大の
目的としています。
1 リサーチ・フォーカス 2 市場の非効率性 3 潜在的価値の最大化と実現
継続的なアウトパフォーマンスを達成するためには、厳 日本やアジアの不動産市場は、高い効率性を有する 我々が投資を検討する不動産案件の多くは、投資を実
格な案件発掘プロセスにより見いだされた投資機会を、 外国為替、金利や上場株式の市場と異なり、本質的に 行する時点では、その潜在的価値が最大限に引き出さ
刻々と変動する市場環境に関わる包括的な知見をもっ 非効率です。特に東京を含む首都圏においては、人口 れていません。前所有者が不動産投資運用の専門的
て検証することが必要であると考えています。政府の （約3,500万人）、GDP、不動産価値のそれぞれにおい 知識を持っていなかったり、必要な資本的支出を怠っ
政策、マクロ環境、資本市場の状況、人口動態トレンド、 て世界最大の都市圏である一方、米国や英国の不動 ていたり、適切なリーシング戦略を採用していなかった
不動産需給ダイナミクス、不動産市場サイクルの状況、 産市場と比べると著しく非効率であると考えています。 こともあります。また、一定の時間をかけ、費用を支出
潜在的テナント層の動向、他の市場参加者の想定され 高い参入障壁、情報の非対称性、発展途上の証券化 することにより治癒する瑕疵を有する物件や、用途変
る行動等が、我々の分析の対象となる重要な事象のう 市場、そして潤沢な資本力を持ち機動的な投資の出来 更やリポジショニングにより、より高い収益が期待でき
ちのほんの数例です。我々は、最新の市場環境に関 るオポチュニスティックな投資家層の存在が限定的で る物件もあります。我々は、独自の経験を活用し、また、
わる知見を形成し継続的に更新するために、日々の投 あること等が、日本の不動産市場の非効率性を現出さ 外部専門家の技術的アドヴァイスを必要に応じて導入
資業務及びアセットマネジメント業務を通じて情報収集 せています。こうした状況の中、我々は、緻密な分析、 し、最適なアセットマネジメント、資本的支出、リノベー
を続け、それを独自の見解となるまで我々自身が深堀 不動産関連マーケットに関係する方々との深いリレー ション、リポジショニング策を策定します。こうした策を
りし、検証した外部リサーチ資料やデータで補完するプ ションシップ、そして、我々の豊かな実践経験により、 実行することで、費用と時間の観点から、最も効率的
ロセスを繰り返しています 市場の非効率性を発掘し、収益機会として実現するこ な方法で対象不動産物件の本源的価値を最大化し、
とが強みと考えています 具現化します
4 専門性 5 リスク・コントロール 6 信頼性、透明性、迅速な行動
我々は、専門性の追求と、フラットな組織により、複雑 我々は、リスクを綿密に計測することにより、安定し且 我々は、取引先様の事情により、短期間の決済が必要
ではあるものの魅力的な投資案件を発掘し、適切なス つ優れたリスク・アジャステッド・リターンの達成を目指 な場合、機密性が必要な場合、または他社が扱えない
トラクチャーを組成したうえで、確実に投資・運用を実 しています。我々は、潜在的投資案件を発掘した後に、 もしくは理解できない、複雑な仕組みによる不動産関
行することが可能となると考えています。専門性を追求 綿密なレビュープロセスを経て、案件に関わる全てのリ 連資産の売却を行う場合において、安心して任せてい
することで、安定した成功をもたらし、競合他社との差 スクを洗い出します。そして、フェアなリスク・シェアの ただけるという強みをもっています。具体的には、取引
別化を実現します。当グループに所属するシニア・メン 取り決めを取引先様と交渉し、更にリスクを極小化する を検討する際、経済条件や厳格なデューディリジェンス
バーは、投資案件発掘、アンダーライティング、ストラク ための仕組づくりを追求します。その上で、残存リスク 項目等、充足すべき要件を真摯に予め取引先様にお
チャリング、アセットマネジメント、不動産ファイナンス、 について、定量的、定性的な分析を行い、我々の厳格 伝えし、その上で、取引先様の具体的な目的とタイミン
資本市場、証券化等の分野で長年の実践的、専門的 なアンダーライティングの要件に照らし合わせて、投資 グを達成するために根気強く、独創性を発揮して案件
な経験を積んでいます。さらに、過去複数の不動産市 案件の実行可否について検討を行います を実行します。さらには、フラットな組織と効率的な意
場サイクルを経る中で、深く根差したリレーションシップ 思決定プロセスを有しており、資金を迅速にコミットす
を構築しており、不動産金融マーケットにおいて最も独 ることが可能となっています。その哲学と案件実行スタ
創的で複雑な投資案件を組成してきています イルは、我々の投資家様及び取引先様に評価されて
おり、魅力的な投資案件が継続的に紹介されることに
繋がり、投資家様へのより大きな投資リターンに資して
います
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免責事項
本資料についての注記事項
• 本資料に掲載されている情報は、一定の前提を下に作成した将来の見通しに関する事項が含まれております。こうした事項には一定のリスク
や不確実性などが含まれており、経済情勢や市場の動向の変化等により、将来における当社の実際の業績と必ずしも一致するものではあり
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