成長可能性に関する説明資料
Copyright 2019 SRE Holdings Corporation
会社概要
会社名 SREホールディングス株式会社
本社所在地 東京都港区北青山三丁目１番２号
設立 2014年4月14日
代表者 西山 和良（代表取締役社長）
株主 ソニー株式会社（53.01%）
（株式保有率注1） Zホールディングス株式会社（41.16%）
従業員数 127名（連結ベース）注2
SRE AI Partners株式会社（AIソリューション事業）
子会社・関連会社
株式会社マネジメント・シェルパ・ソリューション（ホテル旅館等再生事業）
資本金 18億2,245万円
監査法人 PwCあらた有限責任監査法人
注1 ：保有顕在株式数/株式総数（新株予約権による潜在株式数を含む）
注2 ：2019年8月1日時点。従業員数は取締役、執行役員、正社員、契約社員、出向者の累計、派遣社員は含まず
2
業績の推移（2015年3月期～2019年3月期）
設立以来、着実な収益成長を実現し、僅か4年で通期黒字化も達成
売上高 経常利益
5.0 20.0%
4.4
（億円） （億円）
4.0 15.0%
29.0 15.0%
3.0 ：経常利益
26.0
：経常利益率
2.0
10.0%
2.0
7.5%
20.7
1.0
5.0%
0.0
0.0%
(1.0)
11.7 (0.9)
(2.0) NM
(3.0)
(3.1) NM
2.3 (4.0)
(4.3)
(5.0) NM
2015年3月期 2016年3月期 2017年3月期 2018年3月期 2019年3月期 2015年3月期 2016年3月期 2017年3月期 2018年3月期 2019年3月期
3
SREホールディングスの３つの事業
不動産仲介サービス
不動産流通部門
不動産事業 （個人ユーザー）
スマートホームサービス （法人ユーザー）
アセットソリューション部
ITプラットフォーム事業 （個人ユーザー）
ITプラットフォームグループ
（法人ユーザー）
AIソリューション事業
（法人ユーザー）
100%子会社
4
豊富な業界経験を有するマネジメント陣
SREホールディングス株式会社（旧：ソニー不動産株式会社）の創設者として、ビジネスを牽引
ITテクノロジー業界の知見と不動産の見識を共に備え、HQ企画・事業本部での豊富な実務を通じ、数々の企業戦略を指揮
2003年、ソニー株式会社に入社
ケミカル&エナジー事業本部・事業戦略室長、HQ コーポレート企画推進部門担当部長を歴任
（担当領域）事業戦略、経営管理、監査、知財、技術戦略、人事、経理
2014年、ソニー不動産株式会社を設立
代表取締役社長
西山 和良
不動産事業担当 AIソリューション事業担当
1987年、東急不動産株式会社に入社 1998年、ソニー株式会社に入社
子会社の取締役を歴任 技術開発本部統括課長に就任
2015年、東急不動産アクティビア投信株式 2014年、ソニー不動産株式会社に参画
会社代表取締役社長に就任 2018年、SRE AI Partners株式会社取締
2017年、東急不動産ホールディングス株式会 役に就任
社執行役員に就任
取締役 取締役 ＜主要実績＞
情報開発担当、再開発担当を歴任
河合 通恵 2019年、ソニー不動産株式会社に参画
角田 智弘 第1回 SONY MVP（ソニーの全世界拠点の中で
最も優秀なエンジニアに与えられる）受賞
事業管理・新規事業アライアンス担当 ITプラットフォーム事業担当
2005年、ヤフー株式会社に入社 2002年、日本ユニシス株式会社に入社
ヤフオク！カンパニー新規事業開発特命推進 2010年、株式会社リクルートに入社
部長に就任 不動産メディア事業の戦略企画・集客グループ
メディアカンパニー新規事業開発 / 企業戦略 マネジャーに就任
本部M&A室に在籍 2015年、ソニー不動産株式会社に参画
2015年、ソニー不動産株式会社に参画
取締役 執行役員
喜志 武弘 青木 和大
5
SREホールディングスの創業からの歩み
1 不動産業界にIT化を本格的に導入したトップランナー
2014年4月 ソニー不動産（現SREホールディングス）設立 大手不動産会社出身の専門性の高いエージェント集団
…
ITリテラシーの高いメンバー
2015年7月 ヤフーとの資本・業務提携を発表
不動産仲介業に
エージェント制を導入した先駆者
2015年10月 ソニーとAIを活用した不動産価格推定エンジンを開発
2015年11月 「おうちダイレクト」サービスの提供開始
2 僅か4年での黒字化達成、その後法人契約は安定的に増加
…
2018年5月 AIを活用しマンション情報を提供する 不動産売買プラットフォーム（おうちダイレクト）の構築⇒Data集積
「マンションAIレポート」を公開
設立後、僅か4年で通期黒字化を達成
…
法人契約数も急増（SaaS）
2018年10月 IoT環境を備えたスマートホーム「AIFLAT」 （大手フランチャイズや不動産団体とも業務提携スタート）
の提供開始
2018年10月 SRE AI Partnersの設立と金融機関提携開始
2018年10月 不動産団体と
「法人向けプラットフォームサービス」に関する 3 AIシステムを外販、不動産だけでなく他業種への展開も加速
業務提携を発表
ソニーのAI技術をコアとし、各種AIサービスを他社に販売（AIaaS）
2019年1月 AIソリューション事業の本格始動 不動産業界に限定せず、他業界へも横展開
近年では、複数のパートナー企業との業務提携を開始
不動産業界 金融業界 その他業界へ
注 ：一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会HP記載8,500社及び公益社団法人東京都宅地建物取引業協会HP記載15,300社の合計（2019年3月末時点）
6
各事業の戦略的位置づけ
ビジネスモデルの進化を通じて、安定的な収益基盤と高成長ビジネスを構築
収益力
AIソリューション事業
ITプラットフォーム事業
AIによる将来予測ツールを基に
したテーラーメイドAI
事業機会
の発掘 不動産事業
不動産価格推定
不動産売買プラットフォーム エンジン
担保評価
C2C/B2B サービス
エージェント制の導入 ITプラットフォームの確立 AIaaS&ライセンス型ビジネス
戦略上の
位置づけ
安定利益+データ生成 ビッグデータの獲得 AIソリューションの開発
時点
不動産仲介サービス “おうちダイレクト” AIクラウドサービス
エージェント制を特長とした不 不動産売買プラットフォーム クラウドを通じてパッケージ化されたAI
動産仲介事業 ”おうちダイレクト”を提供 をAIaaS型で提供
AIFLATサービス注 AIコンサルティングサービス
IoT技術を活用した高付加価 AIによる将来予測ツールを基にした
値物件の販売 テーラーメイドAIの作成/提供
注 ：AIFLAT事業については培ったAI/IT技術をもとに2018年度より事業開始
7
SREホールディングスの事業戦略
リアルビジネスへのテクノロジー導入を通じて、データエコシステムを構築し、AI/ITソリューションを進化
データエコシステムの構築 AI/ITソリューションの更なる進化
3 オープン化してスケールさせる
プラットフォームのオープン化を通じて、他業種に渡る
パートナー企業へAI/ITソリューションを提供
2 プラットフォーム化
テクノロジーが導入されたAI/ITソリューションをプラットフォーム上
1 テクノロジー化 で展開し、より豊富なビッグデータを蓄積
ソニーのAI技術、ヤフーのIT技術とヤフーのデータトラ
リアル
フィックを活用して、リアルビジネスにテクノロジーを導入
ビジネス
リアルビジネスの拡張性
8
会社ハイライト
会社ハイライト
1 豊富なオペレーションデータを生成する不動産事業
2 ビッグデータ獲得のためのITプラットフォーム事業
3 中長期的な成長ドライバーとしてのAIソリューション事業
4 高収益力とその証左となる実績、今後の戦略
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会社ハイライト
1 豊富なオペレーションデータを生成する不動産事業
2 ビッグデータ獲得のためのITプラットフォーム事業
3 中長期的な成長ドライバーとしてのAIソリューション事業
4 高収益力とその証左となる実績、今後の戦略
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1 不動産ビジネスの戦略的な位置づけ
IT AI
不動産
プラットフォーム ソリューション
安定的な収益基盤と幅広い不動産実務を通じた
豊富なオペレーションデータの獲得機会の存在
不動産仲介サービス AIFLATサービス
不動産流通業界におけるユニークなポジション 高付加価値IoTマンション“AIFLAT”の販売
第1号IoTマンション スマートホームサービス
AIFLAT dokanyama
セキュリティ ・ オートメーション ・ ニューライフスタイル
エージェントA エージェントB
マルチファンク
ションライト
売手側と買手側に別々のエージェント注 室内
コミュニケーションカメラ
Qrio Lock/
Qrio Hub
がつく、エージェント制を採用 2018/12に販売開始→2019/1に完売
MANOMAは、ソニーネットワークコミュニケーションズ株式
会社が提供するサービスです。
注 ：売主様、買主様共に弊社所属のエージェント（但し、別の社員）がつく可能性有り
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会社ハイライト
1 豊富なオペレーションデータを生成する不動産事業
2 ビッグデータ獲得のためのITプラットフォーム事業
3 中長期的な成長ドライバーとしてのAIソリューション事業
4 高収益力とその証左となる実績、今後の戦略
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IT AI
2 捕捉可能な広大な不動産テック市場
不動産
プラットフォーム ソリューション
不動産テック市場規模の推移
（億円）
10,000
消費者向け注 不動産仲介領域において、テクノロジーを駆使して
事業者向け注 効率的な集客を行う取り組みが浸透
アナログな業務フローからの脱却
8,000
6,267
6,000
5,403
2,015
4,613
1,622
3,818
4,000 1,258
3,071 861
2,481
736
2,000 626 4,252
3,781
3,355
2,957
2,335
1,855
0
CY2015 CY2016 CY2017 CY2018 CY2019 CY2020
（見込） （予測） （予測） （予測）
注 ：消費者向けとしては、①物件探し等のメディア、②マッチングサービス、③設計・施工サービス、④ソーシャルレンディング、⑤物件利用仲介を対象とし、
：事業者向けとしては、①不動産情報提供サービス、②業務支援システム・サービス、③物件の価格査定、④VR・AR技術を活用した支援サービス、⑤クラウド型監視カメラを対象とする
出所 ：矢野経済研究所「2018年版 不動産テック市場の実態と展望」
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IT AI
2 唯一無二の不動産売買プラットフォーム”おうちダイレクト” 不動産
プラットフォーム ソリューション
“おうちダイレクト”を通じて、セルフ売却及び不動産仲介業務支援サービスを提供
個人向けサービス（C2C） 法人向けサービス（B2B）
売買仲介 月額費
仲介手数料
査定情報
問い合わせ 業務効率化ツール（IT）
（AI）
売手 買手 不動産
物件売出し 物件情報 取引データ
仲介業者
販売手数料ゼロ
AI/ITを活用した一気通貫のワンストップサービスを提供、顧客の業務効率化を実現
販売手数料ゼロ
IT化 IT化 IT化
売手集客 売却仲介業務 買手集客 購入仲介業務
（おうちダイレクトによる （AIによる自動査定/ （おうちダイレクトによる
（AIによる優良顧客特定）
売手集客/AI追客） ITを活用した反響・媒介管理） 買手集客/AI追客）
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IT AI
2 ユニークなポジショニングによる差別化 不動産
プラットフォーム ソリューション
ヤフーの充実したデータトラフィック×豊富な不動産リアルデータによる差別化
Search Transaction
（検索・検討） （内見→申込→交渉→契約）
“Blue Ocean”（高い参入障壁）
大手ポータル
買主 サイト
売主 一括査定専業
（IT企業が中心）
ヤフーの充実したデータトラフィック 豊富なリアルオペレーションデータ
16
IT AI
2 オープンプラットフォームが生む好循環
不動産
プラットフォーム ソリューション
プラットフォームのオープン化により、豊富なデータトラフィックを生成する好循環の確立を目指す
主なオープンプラットフォーム参加済み不動産仲介企業
不動産仲介企業の
参加数増加
不動産売買の
ユーザー数の増加
ビッグデータ蓄積
プラットフォームの AIの精度向上
魅力度向上 ITサービス拡充
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IT AI
2 ITプラットフォーム事業の着実なトラックレコードと拡大余地 不動産
プラットフォーム ソリューション
おうちダイレクトの物件掲載数推移注
（掲載数）
10,000 ITプラットフォーム事業の契約社数
物件種別拡大・ 9,025
9,000 約120,000業者 法人契約のパートナー拡大により、
（宅建業者数）
物件掲載数は継続的に増加基調
8,000
約100,000社
（法人）
7,000
6,000
契約数の拡大へ
5,000
285社
（2019年3月期）
4,000
3,000 2社
（2018年3月期）
2,000
1,000
0
2016年4月 2016年7月 2016年10月 2017年1月 2017年4月 2017年7月 2017年10月 2018年1月 2018年4月 2018年7月 2018年10月 2019年1月
注 ：月末時点での物件掲載数
出所 ：プラットフォーム事業契約の宅建業者及び法人の数について、一般財団法人不動産適正取引推進機構
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会社ハイライト
1 豊富なオペレーションデータを生成する不動産事業
2 ビッグデータ獲得のためのITプラットフォーム事業
3 中長期的な成長ドライバーとしてのAIソリューション事業
4 高収益力とその証左となる実績、今後の戦略
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3 AIソリューション市場の成長ポテンシャル
IT AI
不動産
プラットフォーム ソリューション
国内AIソリューション市場規模の推移
（億円） 20,250
：サービス
：アプリケーション（ソフトウェア・SaaS）
：プラットフォーム API（画像処理エンジン等）
サーバ/ストレージ
IaaS
SREホールディングスのポジショニング
アナリティクス関連
AIクラウド事業
AI搭載
不動産価格推定エンジン等の
ソフトウェア・SaaS
ソリューションを提供
11,030
運用・保守
AIコンサルティング事業
データ分析からモデル作成までの従来
サービスに加えて、モデルのデプロイや
日常的なサポートまで、一気通貫での
提供を目指す
SI
事業拡大へ
2,704
データ分析ツール導入に向けて、課題
ヒアリングやデータ分析、モデル作成を行う
AI導入コンサルティング
データ分析
CY2016 CY2021 CY2030
出所 ：富士キメラ総研「2018 人工知能ビジネス総調査」 （予測） （予測）
20
3 ユニークな2つのAIソリューションビジネス
IT AI
不動産
プラットフォーム ソリューション
不動産業界で培った課題解決力を駆使し、AIソリューション分野で豊富な収益機会を確保
AIクラウドサービス AIコンサルティングサービス
サービス クラウドを通じて、パッケージ化されたAIを提供
AIによる将来予測ツールの作成/提供
概要 （不動産価格推定エンジン、担保評価エンジン等）
PoC（6ヶ月前後）
契約 AIaaS型月額固定契約 +
形態 ライセンス型月額固定契約
法人クライアント
法人クライアント AIによる将来予測ツール
他業界を含む
ライセンス料 事業会社
ビジネス パッケージ化されたAI
（AIaaS型） アプリ
モデル 不動産・金融系
PoC注1 開発 他業界を含む
をはじめとする 事業会社
ライセンス料 事業会社
サーバー
システム
構築モデル
組込み 他業界を含む
開発
事業会社
注1 ：PoCはProof of Conceptの略称で、試作開発の前段階における検証やデモンストレーションを指す
21
3 AIクラウド×AIコンサルティングのエコシステム
IT AI
不動産
プラットフォーム ソリューション
AIクラウド×AIコンサルティングの融合により顧客/サービスの拡大を図る
1 AIソリューション事業の展開事例
競争力のある 1
AIクラウドの提供 X社に価格推定エンジン（AIクラウド）を提供
2
X社向けにCRM注 AIを開発
4 2
3
新たなAIクラウド AIコンサルティングに 他のクライアントからもCRM AIのニーズあり
の生成 よる顧客の課題発見
4
CRM AIクラウドを開発
3
1
Y,Z社にCRM AIクラウドを提供
共通課題の抽出
顧客/サービスの拡大とノウハウの蓄積
注 ：Customer Relationship Managementの略
22
3 AIソリューションビジネスのスケール化のロードマップ
IT AI
不動産
プラットフォーム ソリューション
不動産領域の徹底した機能AIの積み上げと他業界に展開できるアルゴリズムを横展開
AIソリューションビジネスのスケール化のロードマップ 具体的な他業種への横展開事例
1
ユーザー ユーザー
属性解析
機能
属性解析
機能
不動産業界のリアルオペレーション
業界を軸とした
ソリューション
のコンサルティング
（機能） 最適配置 最適配置 ×
機能 機能
の積み上げ 不動産在庫管理機能を開発
リスク推定・
審査機能
ソリューション（機能）を軸とした
他業種への横展開
人事考課 （アルゴリズムの再活用） 2
人事考課機能
機能
1 2 電力業界へのリアルオペレーション
在庫管理機能
需給予測 在庫管理 のコンサルティング
機能 機能
×
優良顧客 優良顧客 優良顧客 電力需給予測機能の提供
追客機能
特定機能 特定機能 特定機能
不動産価格 担保評価
推定機能 機能
不動産領域で実績のあるAIソリューションの横展開
不動産 金融 小売 電力 製造業 IT
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会社ハイライト
1 ビッグデータ獲得のためのITプラットフォーム事業
2 中長期的な成長ドライバーとしてのAIソリューション事業
3 豊富なオペレーションデータを生成する不動産事業
4 今後の戦略
24
4 売上高販管費率の推移と今後の見通し
現状 一層のコスト構造最適化へ
売上高販管費率を意識したコスト 限界利益率の高いAIソリューション事業やITプラット
マネジメントの徹底 フォーム事業の収益貢献拡大
テクノロジーによる実業の効率化と 拡大する不動産実業の更なる効率化とカテゴリー間クロ
外販による更なるマネタイズ スセルの発生によるマーケティングコストの低減
（百万円）
2,000 200.0%
1,600 160.0%
1,200 120.0%
123.3%
83.4% 中期的には30%水準の
800
60.9% 61.0% 売上高販管費率の達成及び維持を目指す 80.0%
400 40.0%
0 0.0%
2015年3月期 2016年3月期 2017年3月期 2018年3月期 2019年3月期 ・・・・・・ ・・・・・・ 将来
人件費 広告宣伝費 その他 売上高販管費率
25
4 中長期的な高成長ビジョン
三位一体の事業展開によりOnly One AI×リアルカンパニーとして高成長を目指す
（営業利益） 安定収益をもたらす基盤事業、
領域は中期的に拡大
不動産実業のプラクティスの蓄積
不動産
IT
プラット AIソリューション事業
フォーム の拡大
AI
おうちダイレクトを通じ ソリューション
た不動産ビッグデータ
の獲得
おうちダイレクトの
オープン化
幅広い業界へのサービス展開
中長期的に中核事業へと成長
不動産ビジネスによる
継続的な安定収益
注 ：グラフについてはイメージとして図示 現在 将来
26
Appendix
財務関連情報
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業績
2018年3月期 2019年3月期
科目（単位：千円） 構成比 構成比
（単体） （連結）
売上高 2,597,370 100% 2,896,438 100%
売上原価 817,092 31% 702,515 24%
売上総利益 1,780,277 69% 2,193,923 76%
販売費及び一般管理費 1,583,013 61% 1,767,682 61%
営業利益 197,263 8% 426,241 15%
営業外損益 ▲1,246 (0%) 8,808 0%
経常利益 196,019 8% 435,049 15%
特別損益 0 0% ▲50,926 (2%)
税金等調整前当期純利益 196,019 8% 384,123 13%
法人税等 ▲104,320 (4%) 124,554 4%
当期純利益 300,340 12% 259,568 9%
28
財務
2018年3月期 2019年3月期 2018年3月期 2019年3月期
科目（単位：千円） 科目（単位：千円）
（単体） （連結） （単体） （連結）
流動負債合計 539,836 812,431
流動資産合計 2,683,283 3,269,135
買掛金 1,003 198,220
現金及び預金 105,870 348,904 リース債務 325 --
未払金 72,318 79,687
預け金 2,270,045 2,134,584 未払費用 155,545 178,161
未払法人税等 23,593 36,249
売掛金 45,037 56,568
前受金 81,061 --
預り金 92,063 --
たな卸資産 113,840 600,024
賞与引当金 109,052 88,088
前渡金 12,750 -- その他 4,871 232,024
固定負債合計 110,050 123,886
前払費用 5,992 -- リース債務 639 --
資産除去債務 23,174 --
その他 129,749 129,053
その他 86,236 --
負債合計 649,886 936,318
固定資産合計 885,403 846,669
株主資本 2,917,744 3,177,313
有形固定資産 89,179 74,988 資本金 1,822,450 1,822,450
資本剰余金 1,822,450 1,822,450
無形固定資産 391,062 442,232 利益剰余金 ▲727,155 ▲467,586
新株予約権 1,060 2,173
投資その他の資産 405,161 329,448
純資産合計 2,918,804 3,179,486
資産合計 3,568,691 4,115,804 負債純資産合計 3,568,691 4,115,804
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将来⾒通しに関する注意事項
本発表において提供される資料ならびに情報は、いわゆる「⾒通し情報」（forward-
looking statements）を含みます。
これらは、現在における⾒込み、予測およびリスクを伴う想定に基づくものであり、実質的に
これらの記述とは異なる結果を招き得る不確実性を含んでおります。
それらリスクや不確実性には、一般的な業界ならびに市場の状況、⾦利、通貨為替変動
といった一般的な国内および国際的な経済状況が含まれます。
今後、新しい情報・将来の出来事等があった場合であっても、当社は、本発表に含まれる
「⾒通し情報」の更新・修正を⾏う義務を負うものではありません。
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