2979 Ｒ－ＳＯＳｉＬＡ物流 2020-01-17 16:00:00
2020年5月期 中間決算短信（REIT) [pdf]
2020年5月期 中間決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年1月17日
不動産投資信託証券発行者名 SOSiLA物流リート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 2979 Ｕ Ｒ Ｌ https://sosila-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）矢野 正明
資 産 運 用 会 社 名 住商リアルティ・マネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）矢野 秀樹
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）リートマネジメント部長 （氏名）森口 哲郎
ＴＥＬ 03-4346-0579
半 期 報 告 書 提 出 予 定 日 2020年2月27日
中間決算補足説明資料作成の有無 ：無
中間決算説明会開催の有無 ：無
（百万円未満切捨て）
１．2020年5月期中間期の運用、資産の状況（2019年6月26日～2019年11月30日）
（１）運用状況 （％表示は対前年中間期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 中間純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年11月中間期 - - △11 - △67 - △68 -
1口当たり
中間純利益
円
2019年11月中間期 △22,846
（注1）SOSiLA物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）における2020年5月期中間期の計算期間は2019年6月26日から2019年11月
30日までの158日間ですが、運用資産取得前であるため、実質的な資産運用は開始しておりません。
（注2）1口当たり中間純利益は、中間純利益を日数加重平均投資口数（3,000口）で除することにより算定しています。
（注3）営業収益、営業利益、経常利益及び中間純利益における％表示は対前年中間期増減率ですが、当中間期は第1期であるため該当はありま
せん。
（２）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年11月中間期 234 231 98.6 77,153
（３）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年11月中間期 △65 △10 294 219
２．2020年5月期（2019年6月26日～2020年5月31日）及び2020年11月期（2020年6月1日～2020年11月30日）の運用状況の
予想
（％表示は対前期増減率）
1口当たり 1口当たり
1口当たり
分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配 （利益超過分配
分配金
金は含まない） 金を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2020年5月期 2,250 - 1,287 - 980 - 978 - 1,902 211 2,113
2020年11月期 2,353 4.6 1,213 △5.8 1,108 13.1 1,107 13.1 2,152 211 2,363
（参考）1口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）
（2020年5月期）1,902円 （2020年11月期）2,152円
（注1）1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、2020年5月期の予想期末発行済投資口の総口数514,350口により算出しています。
（注2）営業収益、営業利益、経常利益及び当期純利益における％表示は対前期増減率ですが、2020年5月期は第1期であるため該当はありませ
ん。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む）
2019年11月中間期 3,000口
② 期末自己投資口数
2019年11月中間期 -口
（注）1口当たり中間純利益の算定の基礎となる投資口数については、18ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※ 中間決算短信は公認会計士又は監査法人の中間監査の対象外です。
※ その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予
想のご利用にあたっての注意事項等については、9ページ「2020年5月期（2019年6月26日～2020年5月31日）及び2020
年11月期（2020年6月1日～2020年11月30日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
本投資法人の第1期営業期間は、2019年6月26日から2020年5月31日までですが、当該営業期間が9か月を超えることか
ら中間決算を行うものです。また、今後の本投資法人の決算期は5月末日及び11月末日となります。
SOSiLA 物流リート投資法人（2979）2020 年 5 月期中間決算短信
目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
（２）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
２．中間財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（１）中間貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（２）中間損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（３）中間投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（４）中間キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（５）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（６）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（７）中間財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（８）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
（１）運用資産等の価格に関する情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
（２）資本的支出の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
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SOSiLA 物流リート投資法人（2979）2020 年 5 月期中間決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
（当中間期の概況）
① 投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
に基づき、住商リアルティ・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人と
して、2019年6月26日に出資金300百万円（3,000口）で設立され、2019年8月6日に関東財務局への登録が完了
しました（登録番号 関東財務局長 第144号）。
当中間期後には、2019年12月9日を払込期日として公募による新投資口の発行（487,000口）を実施し、2019
年12月10日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上
場しました（銘柄コード2979）。また、2020年1月7日には第三者割当による新投資口の発行（24,350口）を実
施しました。なお、上場時の運用物件数は7物件、取得価格合計は76,564百万円となっています。
本投資法人は、物流不動産（注1）及びインダストリアル不動産（注2）へ投資する投資法人です。本投資法
人は、住友商事グループ（注3）が有する不動産事業における知見及び開発力、並びに私募リート及び私募
ファンド等の運用を通じて蓄積したノウハウの活用により、投資主価値の最大化を追求します。また、本投資
法人は、住友商事株式会社（以下「住友商事」又は「スポンサー」ということがあります。）が開発した
SOSiLA（ソシラ）シリーズに重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝
Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）
の3つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、投資法人という
透明性の高いスキームで、幅広い投資家にESG（注4）投資の機会を提供し続けていきたいと考えています。
（注1）「物流不動産」とは、主として物流施設の用途に供され、又は供されることが可能であるものをいいます。以下同じです。
なお、物流施設に該当する施設としては、主として物品の保管及び発送を目的としている施設が想定されます。
（注2）「インダストリアル不動産」とは、データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード、空港・港湾関連施設、
エネルギー関連施設、水道関連施設、自動車交通関連施設、流通・加工施設、リサイクル施設等の用に供され、又は供さ
れることが可能であるものをいいます。以下同じです。なお、流通・加工施設に該当する施設としては、主として商品の
価値を高めるため物品に加工を施すことを目的としている施設が想定されます。
（注3）「住友商事グループ」とは、住友商事並びにその子会社及び関連会社からなる企業集団をいいます。また、「スポンサーグ
ループ」ということがあります。以下同じです。
（注4）「ESG」とは、Environment（環境）、Social（社会）、Governance（企業統治）の頭文字を繋げた用語であり、企業経営や
成長において、各々の観点を持った上で配慮が必要であるとの考え方を意味します。以下同じです。
② 運用環境
当中間期（2019年11月中間期）における我が国の経済について、2019年7～9月期のGDP成長率（季節調整済
前期比）は、二次速報値において、実質0.4％（年率1.8％）上昇しています。米中貿易戦争の影響や英国のEU
離脱問題等による影響を受け、製造業や輸出部門では減速したものの、名目賃金の増加基調に顕れる雇用環境
の改善等を背景とした増税前の駆け込み需要による個人消費の増加、人手不足を背景とした合理化・省力化を
狙う投資や老朽化に伴う維持・更新投資等による企業による設備投資の増加等、堅調な内需の伸びがみられま
す。不動産売買取引市場においては、J-REITや私募リート、私募ファンド及び海外投資家等を中心とする投資
家の物件取得意欲は依然として旺盛であり、引き続き厳しい取得環境が継続しています。投資家間の競争によ
り、取引利回りは引き続き低位で推移しています。
また、物流不動産市場においては、EC市場の堅調な拡大を背景に、企業による物流業務の外部委託に伴う
3PL（注）市場規模の拡大や物流拠点の再編への動き等により、多機能で利便性の高い物流施設へのテナント
ニーズは一層高まる傾向にあり、今後も先進的物流施設への需要が増加するものと考えられます。
このような状況下、本投資法人は、不動産事業を祖業とする住友商事と戦略的パートナーシップを組み持続
的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針とし、その方針に基づき、当中間期後の
2019年12月10日、物流不動産5物件及びインダストリアル不動産2物件、計7物件（取得価格合計765億円）を取
得しました。
（注）「3PL」とは、サード・パーティー・ロジスティクスの略称であり、荷主からその物流機能の一部又は全部を請け負う物流
サービスをいいます。
③ 運用状況
本投資法人は、当中間期においては資産の運用を行っていませんので、運用実績はありません。
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SOSiLA 物流リート投資法人（2979）2020 年 5 月期中間決算短信
④ 資金調達の状況
本投資法人は、設立から当中間期末までの間、資金調達を行っていません。
なお、本投資法人は、当中間期末現在、株式会社日本格付研究所（JCR）よりA+（安定的）の長期発行体格
付を付与されています。
信用格付業者 格付内容 備考
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付：A+ 格付の見通し：安定的
（注）当該格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資
法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しく
は閲覧に供される予定の信用格付はありません。
⑤ 業績の概要
当中間期の業績は、営業損失11百万円、経常損失67百万円、中間純損失68百万円となりました。
（今後の見通し）
① 運用全般に関する見通し
（Ａ）外部成長戦略
本投資法人は、住友商事グループが多様な不動産開発において培った様々なノウハウが応用された先進的物
流施設であるSOSiLAシリーズに重点投資を行います。本投資法人は、蓄積した不動産開発ノウハウを活かし今
後も継続的な物流不動産の開発が見込まれる住友商事と本資産運用会社との間で締結されたスポンサーサポー
ト契約に基づく、将来的な優先交渉権付与の対象となるSOSiLAシリーズを中心として、今後も継続的にポート
フォリオを成長させることを目指します。また、本投資法人は、住友商事グループが開発から運営管理まで一
気通貫して行うビジネスモデルによって、様々な手法で物流不動産の用地に係る権利を取得している点も、外
部成長に資するものと考えています。
（Ｂ）内部成長戦略
本投資法人は、ロジスティクスマネジメント契約に基づき、本投資法人の保有物件に係るリーシング業務及
びテナントマネジメント業務を、幅広い顧客ネットワークを活用したリーシングが可能な住友商事に委託しま
す。本投資法人は、住友商事の幅広い顧客ネットワークを最大限活用して顧客の物流不動産へのニーズをとら
えたリーシング活動を行うことにより、高い稼働率を維持することが可能であると考えています。更に、住友
商事グループは、開発から運営管理まで一気通貫して行う住友商事グループのマネジメントによって、顧客の
ニーズを活かした物流施設のリーシングが可能であり、外部のプロパティ・マネジメント会社等に頼ることな
く、物流施設の稼働率を高めることが可能な点も、SOSiLAシリーズ、ひいては本投資法人の運用資産の安定的
な運営に寄与すると、本投資法人は考えています。
（Ｃ）財務戦略
本投資法人は、スポンサーである住友商事が有する高い信用力を背景に、また、住友商事グループが有する
金融機関とのリレーションも必要に応じて活用することで、金融機関と良好な関係を構築することを企図して
います。また、このような効率的な財務運営を行うことによって将来への成長余力を残すとともに、減価償却
費の30％を目安とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマ
ネジメントを目指します。
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SOSiLA 物流リート投資法人（2979）2020 年 5 月期中間決算短信
② 決算後に生じた重要な事実
（Ａ）新投資口の発行
本投資法人は、2019年11月5日及び2019年12月2日開催の役員会の承認を受け、以下の条件にて新投資口の
発行を行い、2019年12月9日及び2020年1月7日に払込が完了しました。この結果、本投資法人の出資総額は
51,125,633,250円、発行済投資口の総口数は514,350口となりました。
（ⅰ）公募による新投資口発行（一般募集）
発行新投資口数 487,000口
発行価格 1口当たり103,000円
発行価格の総額 50,161,000,000円
発行価額 1口当たり99,395円
発行価額の総額 48,405,365,000円
払込期日 2019年12月9日
（ⅱ）第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 24,350口
発行価額 1口当たり99,395円
発行価額の総額 2,420,268,250円
払込期日 2020年1月7日
割当先 ＳＭＢＣ日興証券株式会社
（Ｂ）資金の借入れ
本投資法人は、以下のとおり資金の借入れを行いました。
区分 借入先 借入金額 利率 借入実行日 返済期日 返済方法 担保
株式会社三井住友銀行 900百万円
三井住友信託銀行株式 基準金利に
600百万円 2020年12月10日
短期 会社 0.15％を加え
2019年12月10日
（注1） た利率（注
株式会社みずほ銀行 600百万円 2）（注3）
株式会社三井住友銀行 3,500百万円 2020年12月10日
株式会社三井住友銀行 2,800百万円
三井住友信託銀行株式
2,400百万円
会社 0.39370％
2023年12月11日
（注4）
株式会社みずほ銀行 1,800百万円
期限一括 無担保
株式会社福岡銀行 1,000百万円 弁済 無保証
株式会社三井住友銀行 2,600百万円
長期
三井住友信託銀行株式 2019年12月10日
（注1） 2,500百万円
会社
株式会社みずほ銀行 1,800百万円
0.53388％
2025年12月10日
株式会社三菱ＵＦＪ銀 （注4）
700百万円
行
株式会社福岡銀行 1,000百万円
株式会社日本政策投資
500百万円
銀行
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SOSiLA 物流リート投資法人（2979）2020 年 5 月期中間決算短信
区分 借入先 借入金額 利率 借入実行日 返済期日 返済方法 担保
株式会社三井住友銀行 1,800百万円
三井住友信託銀行株式
1,000百万円
会社
株式会社みずほ銀行 1,700百万円
0.69162％
株式会社三菱ＵＦＪ銀 2027年12月10日
1,300百万円 （注4）
行
株式会社日本政策投資
500百万円
銀行
長期 期限一括 無担保
2019年12月10日
（注1） 弁済 無保証
みずほ信託銀行株式会
500百万円
社
株式会社三井住友銀行 1,200百万円
三井住友信託銀行株式
600百万円
会社
0.86056％
2029年12月10日
（注4）
株式会社みずほ銀行 1,200百万円
みずほ信託銀行株式会
500百万円
社
（注1）「短期」とは、借入実行日から返済期限までの期間が1年以下の借入れをいい、「長期」とは、借入実行日から返済期限までの期間が1年
超の借入れをいいます。
（注2）利払期日は、2019年12月30日を初回とし、その後は毎月末日及び返済期日です。
（注3）基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する当該利息期間に対応する1か月日本円TIBORとなります。全銀協日本円TIBORに
ついては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
（注4）利払期日は、2020年3月31日を初回とし、その後は3月、6月、9月及び12月の各末日並びに返済期日です。
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SOSiLA 物流リート投資法人（2979）2020 年 5 月期中間決算短信
（Ｃ）資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の方針に基づき、新投資口の発行による手取金及び借入金により、
以下に掲げる資産を取得しました。
（ⅰ）SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 24,840百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 神奈川県横浜市緑区上山一丁目162番地1
用途 物流不動産
敷地面積 39,041.22㎡（注）
延床面積 83,782.32㎡（注）
構造 鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建
（注）「敷地面積」及び「延床面積」は、当該物件全体に相当する数値を記載しています。
（ⅱ）SOSiLA相模原
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 12,820百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 神奈川県相模原市中央区田名字黄金山4171番地
用途 物流不動産
敷地面積 28,576.44㎡
延床面積 53,412.93㎡
構造 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建
（ⅲ）SOSiLA春日部
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 10,300百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 埼玉県春日部市下柳字香取前1584番地1
用途 物流不動産
敷地面積 24,394.93㎡
延床面積 48,420.86㎡
構造 鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建
（ⅳ）SOSiLA川越
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 4,124百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 埼玉県川越市芳野台二丁目8番地70
用途 物流不動産
敷地面積 11,924.85㎡
延床面積 21,818.73㎡
構造 鉄骨・鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板ぶき4階建
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SOSiLA 物流リート投資法人（2979）2020 年 5 月期中間決算短信
（ⅴ）SOSiLA西淀川Ⅰ
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 17,470百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 大阪府大阪市西淀川区中島二丁目13番地5
用途 物流不動産
敷地面積 38,024.00㎡
延床面積 71,416.86㎡
構造 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建
（ⅵ）北港油槽所（底地）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 3,210百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 大阪府大阪市此花区北港二丁目5番地1
用途 インダストリアル不動産
敷地面積 76,255.99㎡
（ⅶ）南港乗下船ヤード（土地）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 3,800百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 大阪府大阪市住之江区南港南四丁目1番15
用途 インダストリアル不動産
敷地面積 56,237.09㎡
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SOSiLA 物流リート投資法人（2979）2020 年 5 月期中間決算短信
③ 運用状況の見通し
2020年5月期（2019年6月26日～2020年5月31日）及び2020年11月期（2020年6月1日～2020年11月30日）にお
ける本投資法人の運用状況につきましては、下記のとおり見込んでおります。
1口当たり
1口当たり 分配金
1口当たり
分配金 （利益超過分配
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配 金を含む）
分配金
金は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
2020年5月期 2,250 1,287 980 978 1,902 211 2,113
2020年11月期 2,353 1,213 1,108 1,107 2,152 211 2,363
なお、この見通しの前提条件につきましては、下記記載の「2020年5月期（2019年6月26日～2020年5月31日）
及び2020年11月期（2020年6月1日～2020年11月30日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、
当期純利益、1口当たり分配金、1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証す
るものではありません。
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SOSiLA 物流リート投資法人（2979）2020 年 5 月期中間決算短信
2020年5月期（2019年6月26日～2020年5月31日）及び2020年11月期（2020年6月1日～2020年11月30日）の運用状況の予想
の前提条件
項目 前提条件
・2020年5月期（第1期）（2019年6月26日～2020年5月31日）（341日）
計算期間
・2020年11月期（第2期）（2020年6月1日～2020年11月30日）（183日）
・2019年11月5日及び同年12月2日の本投資法人役員会で決議した新投資口の発行後に7物件の不
動産信託受益権（以下「現保有資産」といいます。）を2019年12月10日に取得したこと、ま
た2020年11月期末までの間に上記のほか、運用資産の変動（新規物件の取得、保有物件の処
運用資産
分等）が生じないことを前提としています。
・実際には新規物件の取得又は保有物件の処分等により運用資産の変動が生ずる可能性があり
ます。
・現保有資産の賃貸事業収益については、前受益者等より提供を受けた賃貸借契約の内容、過
去のテナント及び市場の動向並びに本書の日付現在において効力を有する賃貸借契約の内容
等をベースに、テナントの入退去及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や賃料変動予測等
営業収益
を勘案して算出しています。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、前受益者等
より提供を受けた過去の実績値に基づき、費用の変動要素を反映して算出しています。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前受益者等と期間按
分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分が取得
原価に算入されるため、2019年度の固定資産税及び都市計画税等の費用計上は行いません。
したがって、現保有資産については、2020年度の固定資産税及び都市計画税等が2020年5月期
から費用計上されることとなります。固定資産税及び都市計画税等は、2020年5月期に121百
万円、2020年11月期に242百万円を想定しています。なお、現保有資産について取得原価に算
営業費用
入した2019年度の固定資産税及び都市計画税等の総額は41百万円です。
・建物の修繕費は、本資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づき、2020年5月期に14百
万円、2020年11月期に15百万円を見込んでいます。なお、予想し難い要因に基づく建物の毀
損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大
きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算期間の修繕費が予想金
額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2020年5月期に362
百万円、2020年11月期に362百万円を想定しています。
・2020年5月期は、307百万円を想定しており、うち、支払利息及びその他融資関連費用として
158百万円、創立費並びに新投資口の発行及び投資口の上場に係る費用として148百万円を想
営業外費用 定しています。これらの費用のうち、会計上及び税務上一括費用計上が認められているもの
につきましては、2020年5月期に一括費用計上することを前提としています。
・2020年11月期は、支払利息及びその他融資関連費用として104百万円を想定しています。
・有利子負債総額は、2020年5月期末33,000百万円、2020年11月期末29,500百万円を前提として
います。
・2019年12月10日に金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家から総額33,000
百万円の新規借入れを行っています。また、2020年11月期中に、2020年5月期に対応する消費
税の還付がなされる予定であることから、当該還付金等を原資として、2020年11月期中に借
有利子負債
入金3,500百万円を返済することを前提としています。
・LTVについては、2020年5月期末のLTVは37.7％程度、2020年11月期末のLTVは35.0％程度を見
込んでいます。
・LTVの算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第2位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・2020年5月期及び2020年11月期については、本日現在発行済みである投資口514,350口を前提
としています。
・2020年11月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としていま
投資口 す。
・2020年5月期及び2020年11月期の1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び1口当た
り利益超過分配金は、2020年5月期及び2020年11月期の予想期末発行済投資口の総口数
514,350口により算出しています。
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・1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の
1口当たり分配金 方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金は ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
含まない） 種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があり
ます。
・1口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約及び本資産運用会社の社内規程である資産運
用ガイドラインに定める方針に従い算出しています。利益超過分配金総額は、2020年5月期に
108百万円、2020年11月期に108百万円を想定しています。
・本日現在、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況について、大幅に悪化する具
体的なおそれは生じていないことを前提としています。
・本投資法人は、減価償却費の30％相当額を利益超過分配金額の目処とし、原則として毎期継
続的に利益超過分配を実施する方針です。
1口当たり ・ただし、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等
利益超過分配金 を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配を行わ
ない場合もあります。
・また、継続的な利益超過分配に加え、投資口発行等の資金調達等により、一時的に投資口1口
当たり分配金額が一定程度減少することが見込まれる場合には、投資口1口当たり分配金の金
額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。
・ただし、継続的な利益超過分配と合わせて対象営業期間の末日に算定された減価償却累計額
の合計額から前営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の60％に
相当する金額を上限とします。
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託
協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提
その他 としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
（２）投資リスク
有価証券届出書（2019年11月5日提出。その後の訂正を含みます。）における「投資リスク」から重要な変更が
ないため開示を省略します。
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（３）中間投資主資本等変動計算書
当中間期（自 2019年6月26日 至 2019年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 中間未処分利益 投資主資本合計
又は中間未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 - - - - -
当中間期変動額
新投資口の発行 300,000 300,000 300,000
中間純損失（△） △68,538 △68,538 △68,538 △68,538
当中間期変動額合計 300,000 △68,538 △68,538 231,461 231,461
当中間期末残高 ※1 300,000 △68,538 △68,538 231,461 231,461
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（５）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（６）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．繰延資産の処理方法 (1)創立費
発生時に全額費用処理しています。
(2)投資口交付費
発生時に全額費用処理しています。
２．中間キャッシュ・フロー計算 中間キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲（現金及び現金同等
書における資金の範囲 物）は、手許現金、随時引出し可能な預金及び容易に換金可能であり、
かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月
以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
３．その他中間財務諸表作成のた 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。
めの基本となる重要な事項
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（７）中間財務諸表に関する注記事項
[中間貸借対照表に関する注記]
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
当中間期
（2019年11月30日）
50,000千円
[中間損益計算書に関する注記]
該当事項はありません。
[中間投資主資本等変動計算書に関する注記]
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
当中間期
自 2019年6月26日
至 2019年11月30日
発行可能投資口総口数 10,000,000口
発行済投資口の総口数 3,000口
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[中間キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の中間期末残高と中間貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
当中間期
自 2019年6月26日
至 2019年11月30日
現金及び預金 219,407千円
現金及び現金同等物 219,407千円
[リース取引に関する注記]
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
金融商品の時価等に関する事項
2019年11月30日における中間貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
中間貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
現金及び預金 219,407 219,407 -
資産計 219,407 219,407 -
（注）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
[有価証券に関する注記]
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
該当事項はありません。
[持分法損益等に関する注記]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
当中間期（自 2019年6月26日 至 2019年11月30日）
（１）製品及びサービスごとの情報
営業収益が発生していないため、記載を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
営業収益が発生していないため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、
記載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
営業収益が発生していないため、記載を省略しています。
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[賃貸等不動産に関する注記]
該当事項はありません。
[1口当たり情報に関する注記]
当中間期
自 2019年6月26日
至 2019年11月30日
1口当たり純資産額 77,153円
1口当たり中間純損失（△） △22,846円
（注1）1口当たり中間純損失は、中間純損失を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資
口調整後1口当たり中間純損失については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり中間純損失の算定上の基礎は、以下のとおりです。
当中間期
自 2019年6月26日
至 2019年11月30日
中間純損失（△）（千円） △68,538
普通投資主に帰属しない金額（千円） -
普通投資口に係る中間純損失（△）（千円） △68,538
期中平均投資口数（口） 3,000
[重要な後発事象に関する注記]
１．新投資口の発行
本投資法人は、2019年11月5日及び2019年12月2日開催の役員会の承認を受け、以下の条件にて新投資口の
発行を行い、2019年12月9日及び2020年1月7日に払込が完了しました。この結果、本投資法人の出資総額は
51,125,633,250円、発行済投資口の総口数は514,350口となりました。
（ⅰ）公募による新投資口発行（一般募集）
発行新投資口数 487,000口
発行価格 1口当たり103,000円
発行価格の総額 50,161,000,000円
発行価額 1口当たり99,395円
発行価額の総額 48,405,365,000円
払込期日 2019年12月9日
（ⅱ）第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 24,350口
発行価額 1口当たり99,395円
発行価額の総額 2,420,268,250円
払込期日 2020年1月7日
割当先 ＳＭＢＣ日興証券株式会社
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２．資金の借入れ
本投資法人は、以下のとおり資金の借入れを行いました。
区分 借入先 借入金額 利率 借入実行日 返済期日 返済方法 担保
株式会社三井住友銀行 900百万円
三井住友信託銀行株式 基準金利に
600百万円 2020年12月10日
短期 会社 0.15％を加え
2019年12月10日
（注1） た利率（注
株式会社みずほ銀行 600百万円 2）（注3）
株式会社三井住友銀行 3,500百万円 2020年12月10日
株式会社三井住友銀行 2,800百万円
三井住友信託銀行株式
2,400百万円
会社 0.39370％
2023年12月11日
（注4）
株式会社みずほ銀行 1,800百万円
株式会社福岡銀行 1,000百万円
株式会社三井住友銀行 2,600百万円
三井住友信託銀行株式
2,500百万円
会社
株式会社みずほ銀行 1,800百万円
0.53388％
2025年12月10日
株式会社三菱ＵＦＪ銀 （注4）
700百万円
行
株式会社福岡銀行 1,000百万円 期限一括 無担保
弁済 無保証
株式会社日本政策投資
500百万円
銀行
長期
株式会社三井住友銀行 1,800百万円 2019年12月10日
（注1）
三井住友信託銀行株式
1,000百万円
会社
株式会社みずほ銀行 1,700百万円
0.69162％
株式会社三菱ＵＦＪ銀 2027年12月10日
1,300百万円 （注4）
行
株式会社日本政策投資
500百万円
銀行
みずほ信託銀行株式会
500百万円
社
株式会社三井住友銀行 1,200百万円
三井住友信託銀行株式
600百万円
会社
0.86056％
2029年12月10日
（注4）
株式会社みずほ銀行 1,200百万円
みずほ信託銀行株式会
500百万円
社
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（注1）「短期」とは、借入実行日から返済期限までの期間が1年以下の借入れをいい、「長期」とは、借入実行日から返済期限までの期間が1年
超の借入れをいいます。
（注2）利払期日は、2019年12月30日を初回とし、その後は毎月末日及び返済期日です。
（注3）基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する当該利息期間に対応する1か月日本円TIBORとなります。全銀協日本円TIBORに
ついては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
（注4）利払期日は、2020年3月31日を初回とし、その後は3月、6月、9月及び12月の各末日並びに返済期日です。
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３．資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の方針に基づき、新投資口の発行による手取金及び借入金により、
以下に掲げる資産を取得しました。
（ⅰ）SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 24,840百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 神奈川県横浜市緑区上山一丁目162番地1
用途 物流不動産
敷地面積 39,041.22㎡（注）
延床面積 83,782.32㎡（注）
構造 鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建
（注）「敷地面積」及び「延床面積」は、当該物件全体に相当する数値を記載しています。
（ⅱ）SOSiLA相模原
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 12,820百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 神奈川県相模原市中央区田名字黄金山4171番地
用途 物流不動産
敷地面積 28,576.44㎡
延床面積 53,412.93㎡
構造 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建
（ⅲ）SOSiLA春日部
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 10,300百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 埼玉県春日部市下柳字香取前1584番地1
用途 物流不動産
敷地面積 24,394.93㎡
延床面積 48,420.86㎡
構造 鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建
（ⅳ）SOSiLA川越
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 4,124百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 埼玉県川越市芳野台二丁目8番地70
用途 物流不動産
敷地面積 11,924.85㎡
延床面積 21,818.73㎡
構造 鉄骨・鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板ぶき4階建
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（ⅴ）SOSiLA西淀川Ⅰ
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 17,470百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 大阪府大阪市西淀川区中島二丁目13番地5
用途 物流不動産
敷地面積 38,024.00㎡
延床面積 71,416.86㎡
構造 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建
（ⅵ）北港油槽所（底地）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 3,210百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 大阪府大阪市此花区北港二丁目5番地1
用途 インダストリアル不動産
敷地面積 76,255.99㎡
（ⅶ）南港乗下船ヤード（土地）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 3,800百万円
取得日 2019年12月10日
所在地 大阪府大阪市住之江区南港南四丁目1番15
用途 インダストリアル不動産
敷地面積 56,237.09㎡
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（８）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立から当中間期末日（2019年11月30日）までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下
のとおりです。
発行済投資口の総口数
出資総額（百万円） 備考
年月日 摘要 （口）
増減 残高 増減 残高
2019年6月26日 私募設立 300 300 3,000 3,000 （注）
（注）本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額100,000円にて投資口の発行を行いました。
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３．参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 投資状況
当中間期
地域 2019年11月30日現在
資産の種類 用途
（注1） 保有総額 対総資産比率
（百万円）(注2) （％）(注3)
関東エリア － －
物流不動産
関西エリア － －
信託不動産
インダストリアル 関東エリア － －
不動産 関西エリア － －
小計 － －
預金・その他の資産 234 100.0
資産合計 234 100.0
（注1）「関東エリア」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県をいい、「関西エリア」とは、大阪府、兵
庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県をいいます。
（注2）「保有総額」は、2019年11月30日現在における中間貸借対照表（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、
百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）「対総資産比率」については、小数第2位を四捨五入して記載しています。
当中間期
2019年11月30日現在
金額 対総資産比率
（百万円）(注1) （％）（注2）
負債総額 3 1.4
純資産総額 231 98.6
資産総額 234 100.0
（注1） 負債総額、純資産総額及び資産総額の各金額は、2019年11月30日現在における中間貸借対照表計上額によっており、百万円未満を
切り捨てて記載しています。
（注2）「対総資産比率」については、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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② 投資資産
本投資法人は中間決算日において資産の運用を開始していませんが、本書の日付現在における本投資法人の保
有する不動産等の物件名称、所在地、取得年月日、取得価格、投資比率、鑑定評価額、建築時期（竣工日）は以
下のとおりです。
取得価格 投資比率 鑑定評価額 建築時期
物件 取得
用途 物件名称 所在地 （百万円） （％） （百万円） （竣工日）
番号 年月日
（注1） （注2） （注3） （注4）
SOSiLA横浜港北
神奈川県 2019年 2017年
L-01 （準共有持分80％） 24,840 32.4 25,680
横浜市 12月10日 9月21日
（注5）
神奈川県 2019年 2018年
L-02 SOSiLA相模原 12,820 16.7 13,800
相模原市 12月10日 5月11日
物流
埼玉県 2019年 2019年
不動産 L-03 SOSiLA春日部 10,300 13.5 10,500
春日部市 12月10日 3月8日
埼玉県 2019年 2019年
L-04 SOSiLA川越 4,124 5.4 4,590
川越市 12月10日 1月18日
大阪府 2019年 2016年
L-05 SOSiLA西淀川Ⅰ 17,470 22.8 18,100
大阪市 12月10日 6月30日
インダ 北港油槽所 大阪府 2019年
I-01 3,210 4.2 3,280 －
ストリ （底地）（注6） 大阪市 12月10日
アル 南港乗下船ヤード 大阪府 2019年
I-02 3,800 5.0 3,840 －
不動産 （土地）（注6） 大阪市 12月10日
合計（平均） － － 76,564 100.0 79,790 －
（注1）「取得価格」は、売買契約に記載された保有資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得
に要する諸費用は含みません。
（注2）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する保有資産の取得価格の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各
物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
（注3）「鑑定評価額」は、2019年9月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、保有資産の鑑定
評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社に委託
しています。
（注4）「建築時期（竣工日）」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、附属建物を含まない
主たる建物について、それぞれ記載しています。
（注5） SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）に係る取得価格及び鑑定評価額については、当該物件の準共有持分割合（80％）に相当する数値を
用いています。
（注6） 物件名末尾の「（底地）」とは、当該物件が、借地権（借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）が付着する土地
であることを意味し、物件名末尾の「（土地）」とは、当該物件が、借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地であ
ることを意味します。
（２）資本的支出の状況
① 資本的支出の予定
該当事項はありません。
② 期中の資本的支出
該当事項はありません。
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