2979 Ｒ－ＳＯＳｉＬＡ物流 2019-12-10 08:00:00
2020年5月期及び2020年11月期の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2019 年 12 月 10 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区京橋一丁目 17 番 10 号
SOSiLA 物流リート投資法人
代表者名 執行役員 矢野 正明
（ コ ー ド番 号 2979）
資産運用会社名
住商リアルティ・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 矢野 秀樹
問合せ先 リートマネジメント部長 森口 哲郎
TEL:03-4346-0579
2020年5月期及び2020年11月期の運用状況の予想に関するお知らせ
SOSiLA 物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年 5 月期（2019 年 6 月 26 日～
2020 年 5 月 31 日）及び 2020 年 11 月期（2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）の運用状況の予想について、
下記のとおりお知らせいたします。
記
1 口当たり
当期 1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金
純利益 分配金 （利益超過分 利益超過
（利益超過分 配金は含まな 分配金
配金を含む） い）
2020 年
2,250 1,287 980 978
5 月期 2,113 円 1,902 円 211 円
百万円 百万円 百万円 百万円
（第 1 期）
2020 年
2,353 1,213 1,108 1,107
11 月期 2,363 円 2,152 円 211 円
百万円 百万円 百万円 百万円
（第 2 期）
（参考）2020 年 5 月期 ： 予想期末発行済投資口数 514,350 口、1 口当たり予想当期純利益 1,902 円
2020 年 11 月期 ： 予想期末発行済投資口数 514,350 口、1 口当たり予想当期純利益 2,152 円
（注1） 本投資法人の営業期間は、毎年 6 月 1 日から 11 月末日まで及び 12 月 1 日から翌年 5 月末日までですが、第 1
期営業期間は本投資法人設立の日である 2019 年 6 月 26 日から 2020 年 5 月末日までとなります。なお、第 1 期
の実質的な営業期間は、物件取得日である本日から 2020 年 5 月末日まで（174 日）となります。
（注2） 2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月期の運用状況の予想については、別紙「2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月期にお
ける運用状況の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、今後の
不動産等の追加取得若しくは売却、 賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、 予期せぬ修繕の発生等運用環境の変
化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数、又は今後の更なる新投資口の発行等により、前提条件と
の間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超
過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び
利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注3） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注4） 単位未満の数値は切り捨てて表示しています。
以上
＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊本資料のホームページアドレス：https://sosila-reit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書で
あり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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【別紙】2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2020 年 5 月期（第 1 期） （2019 年 6 月 26 日～2020 年 5 月 31 日） （341 日）
計算期間
2020 年 11 月期（第 2 期） （2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日） （183 日）
2019 年 11 月 5 日及び 2019 年 12 月 2 日開催の本投資法人役員会で決議した新投
資口の発行及び下記の「有利子負債」で記載の新規借入れにより調達した資金に
よる、本日付での 7 物件の不動産信託受益権（以下「本日付取得資産」といいま
運用資産 す。）の取得、及び、2020 年 11 月期末までの間にその他の運用資産の変動（新
規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としています。
実際には本日付取得資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により運
用資産の変動が生ずる可能性があります。
本日付取得資産の賃貸事業収益については、現受益者等より提供を受けた賃貸借
契約の内容、過去のテナント及び市場の動向並びに本日現在において効力を有す
る賃貸借契約の内容等をベースに、取得後のテナントの入退去及び賃料水準の予
営業収益
測に基づく想定稼働率や賃料変動予測等を勘案して算出しています。
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、
現受益者等より提供を受けた過去の実績値に基づき、費用の変動要素を反映して
算出しています。
賃貸事業費用（減価償却費を含みます。 ）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却
益を除きます。 ）は、2020 年 5 月期に 1,545 百万円、2020 年 11 月期に 1,511 百
万円を想定しています。
一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現受益
者等と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては
当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、 2019 年度の固定資産税及び都市
計画税等の費用計上は行いません。 したがって、 本日付取得資産については、 2020
年度の固定資産税及び都市計画税等が 2020 年 5 月期から費用計上されることと
なります。固定資産税及び都市計画税等は、2020 年 5 月期に 121 百万円、2020
営業費用
年 11 月期に 242 百万円を想定しています。なお、本日付取得資産について取得
原価に算入する 2019 年度の固定資産税及び都市計画税等の総額は 41 百万円を想
定しています。
建物の修繕費は、住商リアルティ・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。 ）が策定する中長期の修繕計画に基づき、2020 年 5 月期に 14 百
万円、2020 年 11 月期に 15 百万円を見込んでいます。なお、予想し難い要因に基
づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年
度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと
等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があり
ます。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2020 年
5 月期に 362 百万円、2020 年 11 月期に 362 百万円を想定しています。
2020 年 5 月期は、307 百万円を想定しており、うち、支払利息及びその他融資関
連費用として 158 百万円、創立費並びに新投資口の発行及び投資口の上場に係る
費用として 148 百万円を想定しています。これらの費用のうち、会計上及び税務
営業外費用 上一括費用計上が認められているものにつきましては、 2020 年 5 月期に一括費用
計上することを前提としています。
2020 年 11 月期は、支払利息及びその他融資関連費用として 104 百万円を想定し
ています。
有利子負債総額は、2020 年 5 月期末 33,000 百万円、2020 年 11 月期末 29,500 百
有利子負債
万円を前提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書で
あり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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本日付で金融商品取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機関投資家から総額
33,000 百万円の新規借入れを行っており、その他、2020 年 11 月期中に、2020 年
5 月期に対応する消費税の還付がなされる予定であることから、当該還付金等を
原資として、2020 年 11 月期中に借入金 3,500 百万円を返済することを前提とし
ています。
LTV については、2020 年 5 月期末の LTV は 37.7％程度、2020 年 11 月期末の LTV
は 35.0％程度を見込んでいます。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第 2 位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
下記の「投資口」に記載の第三者割当による新投資口の発行数により、LTV は変
動する可能性があります。
2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月期については、本日現在発行済みである投資口
490,000 口に加えて、2019 年 11 月 5 日及び 2019 年 12 月 2 日開催の本投資法人
役員会で決議した第三者割当による新投資口の発行（上限 24,350 口）によって
新規に発行される予定の投資口数が全て発行されることを前提としています。
上記を除き、2020年11月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がな
投資口
いことを前提としています。
2020年5月期及び2020年11月期の1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
及び1口当たり利益超過分配金は、上記の第三者割当により新規に発行予定の投
資口数の上限である24,350口を含む2020年5月期及び2020年11月期の予想期末発
行済投資口数514,350口により算出しています。
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める
1 口当たり分配金 金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発
は含まない） 生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
は変動する可能性があります。
1 口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約及び本資産運用会社の社内規程
である資産運用ガイドラインに定める方針に従い算出しています。利益超過分配
金総額は、2020 年 5 月期に 108 百万円、2020 年 11 月期に 108 百万円を想定して
います。
本日現在、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況について、大幅に
悪化する具体的なおそれは生じていないことを前提としています。
本投資法人は、減価償却費の 30％相当額を利益超過分配金額の目処とし、原則と
して毎期継続的に利益超過分配を実施する方針です。
1 口当たり ただし、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財
利益超過分配金 務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超
える金銭の分配を行わない場合もあります。
また、継続的な利益超過分配に加え、投資口発行等の資金調達等により、一時的
に投資口 1 口当たり分配金額が一定程度減少することが見込まれる場合には、投
資口 1 口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行う
ことがあります。
ただし、継続的な利益超過分配と合わせて対象営業期間の末日に算定された減価
償却累計額の合計額から前営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計
額を控除した額の 60％に相当する金額を上限とします。
法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法
人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が
その他 行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提
としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書で
あり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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