2979 Ｒ－ＳＯＳｉＬＡ物流 2021-09-27 15:00:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ [pdf]
2021 年 9 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区京橋一丁目 17 番 10 号
SOSiLA 物流リート投資法人
代表者名 執行役員 矢野 正明
（ コ ー ド番 号 2979）
資産運用会社名
住商リアルティ・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 矢野 秀樹
問合せ先 リートマネジメント部長 佐藤 友明
TEL:03-4346-0579
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
SOSiLA物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社で
ある住商リアルティ・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。 ）は、本日、下記のとお
り、国内不動産信託受益権（以下「本信託受益権」といいます。 ）の取得（以下「本取得」といいます。）につ
いて決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得予定資産の概要
物件 取得予定価格
用途 番号 物件名称 所在地 （百万円） 媒介の有無
（注1） （注2）
物流
L-09 LiCS成田 千葉県山武郡芝山町 5,250 無し
不動産
合計 － 5,250 －
（注1）「物件番号」は、取得予定資産を物流不動産（L）及びインダストリアル不動産（I）の2つに分類し、当該分類ごとに番号
を付しています。以下同じです。
（注2）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る信託受益権売買契約書（以下「本件売買契約書」と総称します。 ）に記載された
取得予定資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含
みません。以下同じです。
（1） 売買契約締結予定日 2021 年 9 月 28 日
（2） 取 得 予 定 日 2021 年 10 月 20 日
（3） 取 得 先 後記「4. 取得先の概要」をご参照ください。
（4） 取 得 資 金 借入金（注 1）及び手元資金
（5） 決 済 方 法 売買契約締結予定日に手付金 525 百万円支払（注 2）
引渡時に残額支払
（注1）借入金については、決定次第お知らせいたします。
（注2）手付金は証約手付としての性質のみを有し、解約手付としての性質を有せず、売主及び買主は互いに手付解除をすること
はできず、売主は、売買契約が解除された場合には、買主に対し手付金を返還するものとされています。
1
2. 取得の理由
本投資法人は、住友商事株式会社が「人」と「社会」をつなぐ物流施設を目指して開発した SOSiLA シ
リーズへの重点投資を行っております。また、これとあわせてポートフォリオの多様化及び充実を図るこ
とを目的として、本資産運用会社が有する独自ルートを活用して、SOSiLA シリーズ以外の物流不動産や
インダストリアル不動産の取得に継続的に取り組んでおり、これらの物件を対象として「LiCS」ブランド
を立ち上げております。
本取得予定資産は「LiCS」ブランドを冠する物件として、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及
び方針に基づき、着実な資産規模の拡大及びポートフォリオの充実を図るために取得するものです。取得
予定資産の特性については、後記「3. 取得予定資産の内容」をご参照ください。
3. 取得予定資産の内容
取得予定資産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する取得予定資産の「特定資産の概要」「賃貸借の概要」「鑑定評価書の概要」及び
、 、
「本物件の特性」の各欄の記載については、特段の記載がない限り、以下のとおりであり、2021年9月27
日時点の情報に基づいて記載しています。
（イ）「特定資産の概要」の記載について
・
「取得予定年月日」は、本件売買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています。なお、かか
る取得予定年月日は、本投資法人及び売主の間で合意の上変更されることがあります。
・
「取得予定価格」 本件売買契約書に記載された取得予定資産の売買代金を記載しています。
は、 なお、
売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
・
「信託受益権の概要」の「信託受託者」は、取得予定資産について、信託受託者である者を記載して
います。
・
「信託受益権の概要」の「信託設定日」は、本投資法人の取得に伴い変更される予定の信託設定日を
記載しています。
・
「信託受益権の概要」の「信託期間満了日」は、本投資法人の取得に伴い変更される予定の信託期間
の満了日を記載しています。
・
「土地」及び「建物」の「所有形態」は、いずれも信託受託者が保有する権利の種類を記載していま
す。
・
「土地」の「所在地」は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載し
ています。また、
「土地」の「敷地面積」並びに「建物」の「延床面積」「建築時期（竣工日）、
、 」「種
類」及び「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合が
あります。なお、
「建物」の「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、建物
の「建築時期（竣工日）、
」「種類」及び「構造・階数」は附属建物を含まない主たる建物について、
それぞれ記載しています。
・「土地」の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。
）第8条
第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・
「土地」の「建蔽率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値（指定建蔽率）
を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若
しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・
「土地」の「容積率」は、容積率の上限値（指定容積率）を記載しています。指定容積率は、敷地に
接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に
適用される容積率とは異なる場合があります。
・
「プロパティ・マネジメント会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託しているプロパティ・
マネジメント会社を記載しています。
・「テナント数」は、2021年9月27日時点において信託不動産について締結されている賃貸借契約（太
2
陽光発電設備、屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。 に基づくテナント数の合計を記載し
）
ています。ただし、取得予定資産につき同一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合に
は、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。
・「特記事項」は、2021年9月27日時点における取得予定資産の権利関係や利用等で重要と考えられる
事項のほか、取得予定資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事
項に関して記載しています。
（ロ）「賃貸借の概要」の記載について
・
「賃貸可能面積」 2021年9月27日時点における信託不動産について締結されている賃貸借契約
は、 （太
陽光発電設備、屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。以下同じです。）に表示された賃貸面
積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計を記載しています。以下
同じです。
・「賃貸面積」は、2021年9月27日時点において信託不動産について締結されている賃貸借契約に表示
された賃貸面積を記載しています。
・
「年間賃料」は、2021年9月27日時点において信託不動産について締結されている賃貸借契約に表示
された月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（年間賃料の
定めのある場合には共益費を含む年間賃料）の金額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はそ
の合計額）を、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、同日時点のフリーレント及びレント
ホリデー（特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。
）は考慮しないものとします。
・「敷金・保証金」は、2021年9月27日時点において信託不動産について締結されている賃貸借契約に
規定されている敷金・保証金の金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
・「稼働率」は、2021年9月27日時点における各物件に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割
合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（ハ）「鑑定評価書の概要」欄の記載について
・
「鑑定評価書の概要」は、本投資法人及び本資産運用会社が、株式会社谷澤総合鑑定所に委託し作成
された不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者た
る鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等
を保証するものではありません。なお、株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人及び本資産運用会社
との間には、特別の利害関係はありません。なお、同欄において数値については、単位未満を切り
捨てて記載し、比率については、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（ニ）「本物件の特性」欄の記載について
・
「本物件の特性」は、本投資法人及び本資産運用会社が、株式会社一五不動産情報サービスに不動産
の市況調査を委託し作成されたマーケットレポート及び不動産鑑定評価書の記載並びに本資産運
用会社による分析等に基づいて記載しています。当該分析等は、一定時点における調査者の報告書
を基に作成した本投資法人及び本資産運用会社の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性
を保証するものではありません。
3
物件番号 L-09 物件名 LiCS成田 用途 物流不動産
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
取得予定年月日 2021年10月20日 受 益 権 の 信託設定日 2021年10月20日
取得予定価格 5,250百万円 概要 信託期間 2031年10月19日
満了日
土地 所有形態 所有権 建物 所有形態 所有権
所在地 千葉県山武郡芝山町山田字松 延床面積 21,836.94㎡
山 1033 番地1
敷地面積 33,112.83㎡ 建築時期 2005年2月15日
（竣工日）
用途地域 指定なし 種類 倉庫・事務所
建蔽率 60％ 構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート造合金
容積率 200％ メッキ鋼板葺 2 階建
プロパティ・マネジメント 株式会社シーアールイー テナント数 3
会社
特記事項：－
（注）本信託受益権に係る信託財産には太陽光発電設備が含まれ、本投資法人による本信託受益権の取得日に信託受託
者と売電事業を含む特別目的会社である合同会社リスとの間で賃貸借契約を締結する予定です。当該賃貸借契約
に基づく賃料は、賃借人となる合同会社リスが行う太陽光発電事業に連動する変動賃料となる予定で、原則とし
て、賃借人が収受する売電収入から太陽光発電事業に関し負担する必要経費を控除した額となる予定です。本投
資法人取得後の変動賃料は、本投資法人による取得前の過去の実績値と一致するものではないため、非開示とし
ています。
賃貸借の概要
主なテナントの名
非開示（注）
称
賃貸借契約期間 非開示（注）
賃貸可能面積 20,927.35㎡
賃貸面積 20,927.35㎡
年間賃料 非開示（注）
敷金・保証金 非開示（注）
稼働率 100.0％
（注）テナントの同意を得られていないため、非開示としています。
4
鑑定評価書の概要
物件名称 LiCS成田
鑑定評価額 5,420百万円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021年6月30日
項目 内容（単位：千円） 概要等
収益価格 5,420,000
直接還元法による収益価格 5,630,000
（1）運営収益 316,469
a.可能総収益 中長期安定的に収受可能な賃料等を査定し計
上、うち、太陽光発電収入は30,130千円
323,790
尚、太陽光発電収入は、契約残存期間を踏まえ
た単年度標準化賃料収入として査定
b.空室等損失等 7,321
（2）運営費用 62,984
a.維持管理費 13,243
b.水道光熱費 17,076
c.修繕費 エンジニアリングレポートにおける修繕
6,080
更新費の年平均額等を参考に査定
d.PMフィー 3,840
e.テナント募集費用等 1,074 賃借人の想定回転期間に基づき計上
f.公租公課 18,566
g.損害保険料 対象建物及び類似建物の保険料率等を考慮し
1,520
て計上
h.その他費用 1,582
（3）運営純収益 253,485 （1）-（2）
（4）一時金の運用益 620 現行の賃貸条件等に基づき査定した敷金額に
運用利回り（運用及び調達双方の金利水準等
を勘案して1.0％と査定）を乗じて査定
（5）資本的支出 12,160 エンジニアリングレポートにおける修繕
更新費の年平均額等を参考に査定
純収益 241,945 （3）+（4）-（5）
還元利回り 割引率に、収益及び元本の変動リスクを加味
4.3％
し査定。
DCF法による収益価格 5,330,000
割引率 基準利回りに、対象不動産の地域性、個別性に
解約不可期間4.2％
係るリスク要因を考慮のうえ、売買市場にお
解約可能期間4.4％
ける市場動向等を総合的に勘案し査定。
最終還元利回り 還元利回りに、将来時点における純収益の変
4.5％ 動予測の不確実性、将来の建物の劣化並びに
売却リスクを考慮し査定。
5
積算価格 5,140,000
土地比率 50.1％
建物比率 49.9％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に －
あたって留意した事項
本物件の特性
（立地）
取得予定資産は成田空港「第6ゲート」まで5km とアクセスが良好で、航空貨物を取り扱う物流拠点では、
空港内施設と頻繁な輸配送を行うのに適した立地となっています。また、新空港自動車道「新空港IC」か
ら9km、国道296 号線から2.5km でアクセス可能となっており、通勤においてマイカーが主流の周辺地域に
おいて一定の利便性が確保されています。また、周辺住民からの騒音クレームが発生しづらいこともあり、
成田空港周辺の物流立地として高い立地ポテンシャルを有しています。
（物件特性）
取得予定資産は地上2階建の物流不動産です。出入口は1か所で、1・2階に中央車路があり、2階へはスロー
プで直接アクセス可能となっています。保管機能としては柱スパンが中央車路の西側で11.0m×10.0m、東
側で11.0m×11.0m と汎用的な水準を満たしています。事務所機能も併設され、駐車場が105台分設けられ
ており、航空貨物の取扱いに適した低床式の物流不動産となっています。また、現テナントが竣工時より
配送拠点として長期間継続して利用しており、今後も安定した稼働が期待できる施設となっています。
4. 取得先の概要
取得先は国内の合同会社ですが、取得先の概要については、名称等の開示について先方からの了承を得
られていないため非開示としています。なお、本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載
すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と当該
会社の関係者及び関係会社の間にも、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。また、当
該会社及び当該会社の関係者、関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
5. 物件取得者等の状況
本物件は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
6. 媒介の概要
該当事項はありません。
7. 今後の見通し
本物件の取得による、本投資法人の 2021 年 11 月期（第 4 期：2021 年 6 月 1 日～2021 年 11 月 30 日）
及び 2022 年 5 月期（第 5 期：2021 年 12 月 1 日～2022 年 5 月 31 日）の運用状況への影響は軽微であり、
運用状況の予想に変更はありません。
＊本投資法人のホームページアドレス：https://sosila-reit.co.jp/
＜添付資料＞
参考資料 1 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
参考資料 2 取得予定資産の外観及び周辺地図
6
参考資料 1 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
取得
取得 鑑定NOI
物件 （予定） 投資比率 鑑定評価額
（予定） 利回り
用途 番号 物件名称 所在地 価格 （％） （百万円）
年月日 （％）
（注1） （百万円） （注4） （注5）
（注2） （注6）
（注3）
SOSiLA横浜港北 神奈川県
2019年
L-01 （準共有持分80％） 横浜市 24,840 23.4 27,360 4.6
12月10日
（注7） （関東エリア）
神奈川県
2019年
L-02 SOSiLA相模原 相模原市 12,820 12.1 14,100 4.9
12月10日
（関東エリア）
埼玉県
2019年
L-03 SOSiLA春日部 春日部市 10,300 9.7 11,000 5.0
12月10日
（関東エリア）
埼玉県川越市 2019年
L-04 SOSiLA川越 4,124 3.9 4,870 5.6
（関東エリア） 12月10日
大阪府大阪市 2019年
物流 L-05 SOSiLA西淀川Ⅰ 17,470 16.5 19,300 5.3
（関西エリア） 12月10日
不動産
神奈川県
LiCS平塚ラストマ 2020 年
L-06 平塚市 1,200 1.1 1,230 4.8
イルセンター 10 月 16 日
（関東エリア）
SOSiLA海老名 神奈川県
2020 年
L-07 （準共有持分 海老名市 14,694 13.8 14,900 4.4
12 月 4 日
62％）
（注7） （関東エリア）
大阪府大阪市 2020 年
L-08 SOSiLA西淀川Ⅱ 8,404 7.9 8,710 5.1
（関西エリア） 12 月 4 日
千葉県山武郡
2021 年
L-09 LiCS成田 芝山町 5,250 4.9 5,420 4.8
10 月 20 日
（関東エリア）
北港油槽所 大阪府大阪市 2019年
インダス I-01 3,210 3.0 3,290 5.2
（底地）（注8） （関西エリア） 12月10日
トリアル
南港乗下船ヤード 大阪府大阪市 2019年
不動産 I-02 3,800 3.6 3,860 5.0
（土地）（注8） （関西エリア） 12月10日
合計（平均） － － 106,112 100.0 114,040 4.9
（注1） 「物件番号」は、保有資産及び取得予定資産を物流不動産（L）及びインダストリアル不動産（I）の2つに分類し、当該分類ごとに番
号を付しています。
（注2） 「取得（予定）年月日」は、本投資法人の各保有資産又は各取得予定資産に係る売買契約に記載された取得（予定）年月日を記載し
ています。なお、かかる取得予定年月日は、本投資法人及び売主の間で合意の上変更されることがあります。
（注3） 「取得（予定）価格」は、本投資法人の各保有資産又は各取得予定資産に係る売買契約に記載された各保有資産又は各取得予定資産
の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
（注4） 「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各保有資産又は各取得予定資産の取得（予定）価格の比率を、小数第2位を四捨
五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
（注5） 「鑑定評価額」は、保有資産については2021年5月31日を、取得予定資産については2021年6月30日を価格時点とする各不動産鑑定評
価書に記載された評価額を記載しています。なお、保有資産及び取得予定資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究
所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社に委託しています。
（注6） 「鑑定NOI利回り」は、取得（予定）価格に対する各保有資産又は各取得予定資産の鑑定NOI（物流不動産については、保有資産につ
き2021年5月31日、取得予定資産につき2021年6月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純
7
収益を、インダストリアル不動産については2021年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載されたDCF法における1年目の
運営純収益）の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）及びSOSiLA海老名（準共有
持分62％）については、当該物件の準共有持分割合（それぞれ80％及び62％）に相当する数値の比率を、小数第2位を四捨五入して
記載しています。なお、合計（平均）欄には、各保有資産又は各取得予定資産の鑑定NOI利回りを取得（予定）価格に基づき加重平
均した値を記載しています。
（注7） SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）及びSOSiLA海老名（準共有持分62％）に係る取得価格及び鑑定評価額については、当該物件の準
共有持分割合（それぞれ80％及び62％）に相当する数値を用いています。
（注8） 物件名末尾の「
（底地）」とは、当該物件が、借地権が付着する土地であることを意味し、物件名末尾の「
（土地）」とは、当該物件が、
借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地であることを意味します。
8
参考資料 2 取得予定資産の外観及び周辺地図
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