2979 Ｒ－ＳＯＳｉＬＡ物流 2020-11-13 15:30:00
2020年5月期の運用状況の予想の修正及び2021年11月期の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2020 年 11 月 13 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区京橋一丁目 17 番 10 号
SOSiLA 物流リート投資法人
代表者名 執行役員 矢野 正明
（ コ ー ド番 号 2979）
資産運用会社名
住商リアルティ・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 矢野 秀樹
問合せ先 リートマネジメント部長 森口 哲郎
TEL:03-4346-0579
2021年5月期の運用状況の予想の修正及び
2021年11月期の運用状況の予想に関するお知らせ
SOSiLA 物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年 7 月 17 日付「2020 年 5 月期
決算短信（REIT） 」で公表した 2021 年 5 月期（2020 年 12 月 1 日～2021 年 5 月 31 日）の運用状況の予想につ
いて、下記のとおり修正しましたのでお知らせいたします。
また、2021 年 11 月期（2021 年 6 月 1 日～2021 年 11 月 30 日）の運用状況の予想についても、下記のとお
り、あわせてお知らせいたします。
記
1. 運用状況の予想の修正及び公表の理由
本日付けで公表した取得予定資産（別紙「2021 年 5 月期及び 2021 年 11 月期における運用状況の予想
の前提条件」に定義します。 ）の取得及び資金の借入れ並びに本日開催の本投資法人役員会で決議した新
投資口発行等に伴い、2020 年 7 月 17 日付「2020 年 5 月期 決算短信（REIT）
」で公表した 2021 年 5 月
期の予想の前提に変更が生じ、営業収益の予想額に 10％以上の差異が生じる見込みとなったため、運用
状況の予想の修正を行うとともに、新たに 2021 年 11 月期の運用状況の予想を開示するものです。
2. 2021 年 5 月期（2020 年 12 月 1 日～2021 年 5 月 31 日）の運用状況の予想の修正
1 口当たり
分配金 1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） 分配金 利益超過
（利益超過分配 （円） 分配金
金を含む） （利益超過分配
金は含まない） （円）
前回発表
2,333 1,214 1,108 1,107 2,363 2,152 211
予想（A）
今回修正
3,064 1,554 1,338 1,337 2,448 2,187 261
予想（B）
増減額（C）
730 339 230 230 85 35 50
（B）－（A）
増減率
31.3％ 27.9％ 20.8％ 20.8％ 3.6％ 1.6％ 23.7％
（C）/（A）
（参考）2021 年 5 月期：予想期末発行済投資口数 611,685 口
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 5 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 11 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場
合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようにお願いいたします。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933
年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはでき
ません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
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3. 2021 年 11 月期（2021 年 6 月 1 日～2021 年 11 月 30 日）の運用状況の予想
1 口当たり
分配金 1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） 分配金 利益超過
（利益超過分配 （円） 分配金
金を含む） （利益超過分配
金は含まない） （円）
2021 年
3,088 1,480 1,346 1,345 2,481 2,200 281
11 月期
（参考）2021 年 11 月期：予想期末発行済投資口数 611,685 口
（注1） 上記予想数値は、別紙「2021 年 5 月期及び 2021 年 11 月期における運用状況の予想の前提条件」に記載した前
提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異
動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の
発行数及び発行価格、又は今後の更なる新投資口の発行等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実
際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当
たり利益超過分配金は変動する可能性があります。 また、 本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するも
のではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 単位未満の数値は切り捨てて記載し、増減率については、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://sosila-reit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 5 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 11 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場
合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようにお願いいたします。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933
年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはでき
ません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
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【別紙】2021 年 5 月期及び 2021 年 11 月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2021 年 5 月期（2020 年 12 月 1 日～2021 年 5 月 31 日）（182 日）
計算期間
2021 年 11 月期（2021 年 6 月 1 日～2021 年 11 月 30 日）（183 日）
本投資法人が本日現在所有している不動産信託受益権（合計 8 物件）（以下「現保
有資産」といいます。）に加え、本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口
の発行後に取得予定の「SOSiLA 海老名」 （準共有持分 62％）に係る不動産信託受益
権及び 「SOSiLA 西淀川Ⅱ」 に係る不動産信託受益権 （以下、 個別に又は総称して 「取
得予定資産」といいます。）につき、2020 年 12 月 4 日に取得予定資産をそれぞれ
運用資産
取得することにより本投資法人の保有資産が 10 物件になること、その後の 2021 年
11 月期末までの間にその他の運用資産の変動 （新規物件の取得、 保有物件の処分等）
が生じないことを前提としています。
実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により運用資
産の変動が生ずる可能性があります。
現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在において効力を有する締結済の賃
貸借契約の内容、過去のテナント及び市場動向等をベースに、テナントの入退去及
び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や賃料変更予測等を勘案して算出していま
す。
取得予定資産の賃貸事業収益については、現受益者等より提供を受けた賃貸借契約
営業収益
の内容、過去のテナント及び市場の動向並びに本日現在において効力を有する賃貸
借契約の内容等をベースに、取得後のテナントの入退去及び賃料水準の予測に基づ
く想定稼働率や賃料変動予測等を勘案して算出しています。
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、現
保有資産に関しては過去の実績値をもとに、取得予定資産に関しては現受益者等よ
り提供を受けた情報をもとに、費用の変動要素を反映して算出しています。
賃貸事業費用（減価償却費を含みます。 ）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を
除きます。 ）は、2021 年 5 月期に 1,934 百万円、2021 年 11 月期に 1,907 百万円を
想定しています。
一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現受益者
等と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該
精算金相当分が取得原価に算入されるため、 2020 年度の固定資産税及び都市計画税
等の費用計上は行いません。したがって、2020 年 10 月 16 日付で取得した（仮称）
平塚ラストマイルセンター及び取得予定資産（以下、総称して「新規取得資産」と
いいます。）については、2021 年度の固定資産税及び都市計画税等が 2021 年 5 月
営業費用
期から費用計上されることとなります。新規取得資産の固定資産税及び都市計画税
等は、2021 年 5 月期に 35 百万円、2021 年 11 月期に 70 百万円を想定しています。
なお、新規取得資産の取得原価に算入する 2020 年度の固定資産税及び都市計画税
等の総額は 6 百万円を想定しています。
建物の修繕費は、住商リアルティ・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」
といいます。 ）が策定する中長期の修繕計画に基づき、2021 年 5 月期に 23 百万円、
2021 年 11 月期に 23 百万円を見込んでいます。なお、予想し難い要因に基づく建物
の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金
額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算
期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2021 年 5
月期に 518 百万円、2021 年 11 月期に 518 百万円を想定しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 5 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 11 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場
合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようにお願いいたします。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933
年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはでき
ません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
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2021 年 5 月期は、215 百万円を想定しており、うち、支払利息及びその他融資関連
費用として 164 百万円、新投資口の発行に係る費用として 51 百万円を想定してい
ます。これらの費用のうち、会計上及び税務上一括費用計上が認められているもの
営業外費用
につきましては、2021 年 5 月期に一括費用計上することを前提としています。
2021 年 11 月期は、支払利息及びその他融資関連費用として 132 百万円を想定して
います。
有利子負債総額は、2021 年 5 月期末 40,700 百万円、2021 年 11 月期末 39,200 百万
円を前提としています。
本投資法人は、金融商品取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機関投資家か
ら、取得予定資産取得及び既存借入金返済のため、2020 年 12 月に総額 13,300 百万
円の新規借入れを行うことを前提としています。但し、実際の借入金額は、本日開
催の本投資法人役員会で決議した新投資口の発行による手取金の額等を勘案した
上、借入実行の時点までに変更される可能性があります。その他、かかる新規借入
有利子負債 れに関する詳細については、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」を
ご参照ください。
LTV については、2021 年 5 月期末の LTV は 37.7％程度、2021 年 11 月期末の LTV は
36.9％程度を見込んでいます。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第 2 位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
下記の「投資口」に記載の第三者割当による新投資口の発行数により、LTV は変動
する可能性があります。
本日現在の発行済投資口数 514,350 口に加えて、本日開催の本投資法人役員会で決
議した公募による新投資口 92,700 口の発行及び第三者割当による新投資口 4,635
口（上限）の発行によって新規に発行される予定の新投資口数の上限である、合計
97,335 口が全て発行されることを前提としています。
上記を除き、2021年11月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がな
投資口
いことを前提としています。
2021年5月期及び2021年11月期の1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
及び1口当たり利益超過分配金は、上記の新規に発行される予定の新投資口数の上
限である97,335口を含む、2021年5月期及び2021年11月期の予想期末発行済投資口
数611,685口により算出しています。
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金
1 口当たり分配金 銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生
は含まない） 等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変
動する可能性があります。
1 口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約及び本資産運用会社の社内規程で
ある資産運用ガイドラインに定める方針に従い算出しています。
2021 年 5 月期の利益超過分配金総額は、 当該計算期間に発生すると見込まれる減価
償却費の 30％相当額に、 一時差異等調整引当額を加算して分配することを前提とし
て算出しており、159 百万円を想定しています。
2021 年 11 月期の利益超過分配金総額は、当該計算期間に発生すると見込まれる減
1 口当たり 価償却費の 30％相当額に、1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む）を平準化す
利益超過分配金 ることを目的とした一時的利益超過分配金及び一時差異等調整引当額を加算して
分配することを前提として算出しており、171 百万円を想定しています。
本日現在、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況について、大幅に悪
化する具体的なおそれは生じていないことを前提としています。
本投資法人は、減価償却費の 30％相当額を利益超過分配金額の目処とし、原則とし
て毎期継続的に利益超過分配を実施する方針です。
ただし、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向及び保有資産の状況並びに財務
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 5 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 11 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場
合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようにお願いいたします。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933
年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはでき
ません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
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の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える
金銭の分配を行わない場合もあります。
また、継続的な利益超過分配に加え、投資口発行等の資金調達等により、一時的に
投資口 1 口当たり分配金額が一定程度減少することが見込まれる場合には、投資口
1 口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことが
あります。
ただし、継続的な利益超過分配と合わせて対象営業期間の末日に算定された減価償
却累計額の合計額から前営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を
控除した額の 60％に相当する金額を上限とします。
法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人
投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行わ
その他 れないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
＜参考＞本投資法人の1口当たり分配金（利益超過分配金を含む）の実績及び予想
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 5 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 11 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場
合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようにお願いいたします。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933
年米国証券法（その後の改正を含みます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはでき
ません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
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