※ 注記事項
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済株式数（普通株式）
① 期末発行済株式数（自己株式を含む） 2020年９月期 1,000,000株 2019年９月期 1,000,000株
② 期末自己株式数 2020年９月期 －株 2019年９月期 －株
③ 期中平均株式数 2020年９月期 1,000,000株 2019年９月期 1,000,000株
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です
※ 業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判
断する一定の前提に基づいており、その達成を当社として約束する趣旨のものではありません。また、実際の業績等
は様々な要因により大きく異なる可能性があります。業績予想の前提となる条件及び業績予想のご利用に当たっての
注意事項等については、添付資料Ｐ．３「１．経営成績等の概況（４）今後の見通し」をご覧ください。
株式会社Liv-up（2977） 2020年９月期 決算短信
○添付資料の目次
１．経営成績等の概況 ……………………………………………………………………………………………………… 2
（１）当期の経営成績の概況 …………………………………………………………………………………………… 2
（２）当期の財政状態の概況 …………………………………………………………………………………………… 2
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ……………………………………………………………………………… 3
（４）今後の見通し ……………………………………………………………………………………………………… 3
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 …………………………………………………………………………… 4
３．財務諸表及び主な注記 ………………………………………………………………………………………………… 5
（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………… 5
（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………… 7
（３）株主資本等変動計算書 …………………………………………………………………………………………… 8
（４）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………… 9
（５）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………………… 10
（継続企業の前提に関する注記） ………………………………………………………………………………… 10
（持分法損益等） …………………………………………………………………………………………………… 10
（セグメント情報） ………………………………………………………………………………………………… 10
（１株当たり情報） ………………………………………………………………………………………………… 10
（重要な後発事象） ………………………………………………………………………………………………… 10
- 1 -
株式会社Liv-up（2977） 2020年９月期 決算短信
１．経営成績等の概況
（１）当期の経営成績の概況
当事業年度における我が国経済は、企業収益の向上や雇用・所得環境の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調
で推移したものの、新型コロナウイルス感染症の拡大によって世界的に経済活動が停滞し、急速に景気が悪化する
状況となりました。緊急事態宣言が解除され、経済活動の再開に伴い個人消費に持ち直しの動きがみられるもの
の、第二・第三波到来の懸念や米中対立により、依然として先行き不透明な状況が続いております。
当社が属する不動産業界におきましては、マイナス金利政策により、住宅ローン金利は低水準で推移しておりま
すが、東京都の新設住宅着工戸数は、2019年10月に実施された消費税増税や新型コロナウイルス感染症の影響もあ
り前年の水準を下回って推移し、全体として弱含みで推移いたしました。また、用地取得の競争激化、建築コスト
の上昇、消費税増税及び新型コロナウイルス感染拡大による影響等から経営環境は厳しさを増しております。
このような事業環境のもと、当社は東京都内の人気のエリア（港区・渋谷区・目黒区・世田谷区・品川区等）を
中心とした不動産用地の取得に注力し、「需要は多いが供給は極めて少ない」希少性の高い居住用不動産及び収益
用不動産の開発販売を行いました。
当事業年度におきましては、新築の戸建住宅や収益用アパートの販売は堅調に推移しましたが、中古区分マンシ
ョンは販売が集中する2020年１月から３月にかけて新型コロナウイルス感染症拡大防止のための自粛により販売活
動が十分に行えなかったことやその後の消費者マインドの低下の影響を受けて、一部の中古区分マンションについ
て価格改定や値引き販売を行いました。あわせて、前事業年度において売上高・利益に大きく寄与した収益用大型
オフィスビルの１棟販売があったことにより、売上高及び売上総利益とも前事業年度に比較し低下いたしました。
また、2020年１月１日より、会社名を株式会社アーバンビジョンから株式会社Liv-upに変更いたしました。新社
名につきましては、「当社の商品を通じてお客様の生活満足度の向上を目指す」、また「不動産開発を通じて社会
やお客様の期待に応える」という意味を込めております。
これらの結果、当事業年度の売上高は3,343,834千円（前年同期比9.7％減）、営業利益は39,677千円（前年同期
比81.3％減）、経常利益は8,677千円（前年同期比94.3％減）、当期純損失は6,771千円（前年同期は110,472千円
の当期純利益）となりました。
なお、当社の事業セグメントは不動産開発販売事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略し
ております。以下では、主な事業区分について記載しております。
（居住用不動産事業）
居住用不動産事業は、戸建住宅の開発・販売及び中古住宅のリノベーションを行っており、当事業年度は合計38
件（戸建住宅20件・居住用区分マンション15件・土地分譲３件）の引渡しを行い、売上高は、2,093,950千円（前
年同期比80.0％増）となりました。
（収益用不動産事業）
収益用不動産事業は、アパート等の投資家向けの収益用不動産の開発・販売及び収益用区分マンションの買取販
売を行っており、当事業年度は11件（収益用アパート９件・建築条件付土地販売１件・１棟マンション１件）の引
渡しを行い、売上高は、1,226,186千円（前年同期比50.9％減）となりました。
（その他事業）
その他事業は、収益用不動産（アパート等）の販売に至るまでの賃貸収入及び仲介手数料収入により、売上高
は、23,697千円（前年同期比48.4％減）となりました。
（２）当期の財政状態の概況
当事業年度末の総資産は、2,367,998千円となり、前事業年度末と比較して989,559千円の減少となりました。そ
の主な原因は、以下のとおりであります。
（流動資産）
当事業年度末の流動資産は2,301,602千円となり、前事業年度末と比較して995,545千円の減少となりました。こ
れは主に、現金及び預金が192,588千円増加、販売用不動産が347,823千円減少、仕掛販売用不動産が894,084千円
減少したこと等によるものであります。
（固定資産）
当事業年度末の固定資産は66,396千円となり、前事業年度末と比較して5,986千円増加いたしました。
- 2 -
株式会社Liv-up（2977） 2020年９月期 決算短信
（流動負債）
当事業年度末の流動負債は756,104千円となり、前事業年度末と比較して1,084,184千円減少いたしました。これ
は主に、短期借入金が1,108,680千円減少したこと等によるものであります。
（固定負債）
当事業年度末の固定負債は152,912千円となり、前事業年度末と比較して125,396千円増加いたしました。これは
主に、長期借入金が128,528千円増加したこと等によるものであります。
（純資産）
当事業年度末の純資産は1,458,981千円となり、前事業年度末と比較して30,771千円減少いたしました。これ
は、当期純損失の計上により利益剰余金が6,771千円減少したこと及び配当金の支払いにより利益剰余金が24,000
千円減少したことによるものであります。
（３）当期のキャッシュ・フローの概況
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末と比較して142,588千円
増加し、1,062,216千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のと
おりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により獲得した資金は、1,147,340千円（前事業年度は313,974千円の獲得）となりました。これは主
に、税引前当期純損失10,322千円、たな卸資産の減少額1,241,892千円、未払消費税等の減少額59,692千円が生じ
たこと等によります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により使用した資金は、50,000千円（前事業年度は31,544千円の獲得）となりました。これは、定期預
金の預入による支出70,000千円、定期預金の払戻による収入20,000千円が生じたことによります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により使用した資金は、954,752千円（前事業年度は422,746千円の使用）となりました。これは主に、
短期借入金の純減少額1,108,680千円、長期借入れによる収入210,000千円が生じたこと等によります。
（４）今後の見通し
今後の見通しにつきましては、新型コロナウイルス感染症の世界的拡大により、ロックダウンや外出自粛要請に
よる人・モノの移動制限の影響で経済の停滞が続いております。又、米中の貿易等が緊張状態であり、世界的に景
況感が悪化して経済活動がさらに弱まる先行きが予想されます。
このような状況の中、引き続き「需要過多」「供給不足」の人気エリアである城南エリアを中心とした用地仕入
に注力するとともに、お客様の期待に応える新築戸建住宅や収益用アパートの開発・販売を行います。
次期の業績予想につきましては、売上高3,390百万円（前年同期比1.4％増）、営業利益130百万円（前年同期比
227.6％増）、経常利益80百万円（前年同期比822.0％増）、当期純利益50百万円（前年同期は、6百万円の当期純
損失）を見込んでおります。
- 3 -
株式会社Liv-up（2977） 2020年９月期 決算短信
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社は、財務諸表の期間比較可能性及び企業間の比較可能性を考慮し、当面は日本基準で財務諸表を作成する方針で
あります。なお、国際会計基準の適用につきましては、国内外の諸情勢及び国内の同業他社の国際会計基準の適用動向
等を踏まえ、適切に対応していく方針であります。
- 4 -
株式会社Liv-up（2977） 2020年９月期 決算短信
３．財務諸表及び主な注記
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前事業年度 当事業年度
（2019年９月30日） （2020年９月30日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 919,628 1,112,216
営業未収入金 0 0
未収還付法人税等 － 8
販売用不動産 1,069,512 721,689
仕掛販売用不動産 1,261,950 367,865
貯蔵品 － 15
前渡金 17,960 8,150
前払費用 11,493 11,777
預け金 11,100 34,400
その他 5,502 45,479
流動資産合計 3,297,147 2,301,602
固定資産
有形固定資産
建物 868 868
減価償却累計額 △30 △146
建物（純額） 837 721
車両運搬具 5,595 5,595
減価償却累計額 △4,712 △5,595
車両運搬具（純額） 882 0
工具、器具及び備品 2,610 2,610
減価償却累計額 △2,446 △2,501
工具、器具及び備品（純額） 163 109
リース資産 15,552 15,552
減価償却累計額 △7,991 △10,512
リース資産（純額） 7,561 5,039
有形固定資産合計 9,445 5,870
投資その他の資産
出資金 1,600 1,600
敷金及び保証金 45,779 44,621
長期前払費用 570 259
繰延税金資産 672 11,701
その他 2,343 2,343
投資その他の資産合計 50,964 60,525
固定資産合計 60,410 66,396
資産合計 3,357,558 2,367,998
- 5 -
株式会社Liv-up（2977） 2020年９月期 決算短信
（単位：千円）
前事業年度 当事業年度
（2019年９月30日） （2020年９月30日）
負債の部
流動負債
営業未払金 13,050 50,881
短期借入金 1,688,580 579,900
1年内償還予定の社債 16,000 18,000
1年内返済予定の長期借入金 － 66,418
リース債務 4,081 4,131
未払金 3,599 7,365
未払費用 2,749 3,045
未払法人税等 17,487 4,760
前受金 27,970 14,990
預り金 4,449 4,437
前受収益 397 358
賞与引当金 2,232 1,817
その他 59,692 －
流動負債合計 1,840,289 756,104
固定負債
社債 18,000 －
長期借入金 － 128,528
リース債務 9,515 5,384
損害補償損失引当金 － 19,000
固定負債合計 27,515 152,912
負債合計 1,867,804 909,017
純資産の部
株主資本
資本金 10,000 10,000
利益剰余金
利益準備金 1,200 3,600
その他利益剰余金
繰越利益剰余金 1,478,553 1,445,381
利益剰余金合計 1,479,753 1,448,981
株主資本合計 1,489,753 1,458,981
純資産合計 1,489,753 1,458,981
負債純資産合計 3,357,558 2,367,998
- 6 -
株式会社Liv-up（2977） 2020年９月期 決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前事業年度 当事業年度
（自 2018年10月１日 （自 2019年10月１日
至 2019年９月30日） 至 2020年９月30日）
売上高 3,704,065 3,343,834
売上原価 2,954,111 2,818,487
売上総利益 749,954 525,346
販売費及び一般管理費 538,022 485,668
営業利益 211,932 39,677
営業外収益
受取利息 14 10
受取配当金 32 32
売電収入 766 －
解約手付金収入 － 1,500
助成金収入 － 8,192
その他 460 392
営業外収益合計 1,272 10,127
営業外費用
支払利息 33,696 29,869
社債利息 55 35
支払手数料 25,340 9,794
その他 3,078 1,427
営業外費用合計 62,170 41,127
経常利益 151,035 8,677
特別利益
固定資産売却益 16,316 －
特別利益合計 16,316 －
特別損失
損害補償損失引当金繰入額 － 19,000
特別損失合計 － 19,000
税引前当期純利益又は税引前当期純損失（△） 167,351 △10,322
法人税、住民税及び事業税 40,463 70
過年度法人税等 － 7,408
法人税等調整額 16,415 △11,029
法人税等合計 56,878 △3,551
当期純利益又は当期純損失（△） 110,472 △6,771
- 7 -
株式会社Liv-up（2977） 2020年９月期 決算短信
（４）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前事業年度 当事業年度
（自 2018年10月１日 （自 2019年10月１日
至 2019年９月30日） 至 2020年９月30日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益又は税引前当期純損失（△） 167,351 △10,322
減価償却費 4,073 3,574
賞与引当金の増減額（△は減少） 232 △415
貸倒引当金の増減額（△は減少） △634 －
受取利息及び受取配当金 △46 △42
助成金収入 － △8,192
解約手付金収入 － △1,500
支払利息及び社債利息 33,751 29,905
固定資産売却益 △16,316 －
損害賠償損失引当金繰入額 － 19,000
売上債権の増減額（△は増加） 979 －
たな卸資産の増減額（△は増加） 225,530 1,241,892
前渡金の増減額（△は増加） 1,493 9,810
預け金の増減額（△は増加） 19,890 △23,300
営業未払金の増減額（△は減少） △84,769 37,831
未払消費税等の増減額（△は減少） 59,692 △59,692
前受金の増減額（△は減少） 18,159 △12,980
預り敷金及び保証金の増減額（△は減少） △76,566 －
その他 1,372 △38,566
小計 354,193 1,187,002
利息及び配当金の受取額 46 42
利息の支払額 △34,771 △29,182
解約手付金の受取額 － 1,500
助成金の受取額 － 8,192
法人税等の支払額 △23,083 △20,213
法人税等の還付額 17,590 －
営業活動によるキャッシュ・フロー 313,974 1,147,340
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △2,381 －
有形固定資産の売却による収入 16,316 －
敷金及び保証金の差入による支出 △2,470 －
定期預金の預入による支出 △20,000 △70,000
定期預金の払戻による収入 40,000 20,000
その他 80 －
投資活動によるキャッシュ・フロー 31,544 △50,000
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少） 870,680 △1,108,680
長期借入れによる収入 － 210,000
長期借入金の返済による支出 △1,260,801 △15,054
社債の償還による支出 △16,000 △16,000
リース債務の返済による支出 △4,625 △4,081
配当金の支払額 △12,000 △20,937
財務活動によるキャッシュ・フロー △422,746 △954,752
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △77,226 142,588
現金及び現金同等物の期首残高 996,854 919,628
現金及び現金同等物の期末残高 919,628 1,062,216
- 9 -