2020年4月21日
第2期（2020年2月期）
決算説明会資料 資産運用会社
SANKEI REAL ESTATE Inc.
目次
ディスクレーマー
エグゼクティブ サマリー ･･･P2
本資料は、サンケイリアルエステート投資法人（以下「本投資法
人」といいます。）の情報提供を目的としたものであり、特定の商
1．運用ハイライト ･･･P3 品に関する投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありませ
ん。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い
2．今後の成長戦略 ･･･P12 合わせいただき、投資を行う際は、ご自身の判断と責任で投資なさ
るようお願い致します。本資料で提供している情報は、株式会社サ
2-1 外部成長戦略 ･･･P13 ンケイビル・アセットマネジメント（以下「弊社」といいます。）
が現時点において入手した情報に基づき独自に分析・判断したもの
2-2 内部成長戦略 ･･･P15 であり、その正確性・確実性・完全性等に関しまして保証するもの
2-3 財務戦略 ･･･P17 ではなく、一切の責任を負いません。また、予告なしに内容が変更
又は廃止される場合がございますので、ご了承ください。本資料の
2-4 ESGへの取り組み ･･･P19 内容には、将来における業績の予想等に関する記述が含まれており、
これら将来の予想等は、本投資法人の将来の業績や財務内容を保証
Appendix ･･･P20
するものではありません。本資料のいかなる部分も一切の権利は弊
社に帰属しており、電子的または機械的な方法を問わず、いかなる
目的であれ、無断で使用・引用・複製・変造・分解または転送等を
禁止致します。なお、本資料は金融商品取引法に基づく開示資料で
はなく、本資料に関するお問い合わせは、下記へお願い致します。
株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
財務・IR部
電話：03-5542-1316
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
エグゼクティブ サマリー
運用ハイライト
・クォリティを維持したポートフォリオをもって、資産規模の拡大を推進
・ポートフォリオ稼働率100％、オフィスビルの賃料改定は順調な成果をおさめる
・第2期業績：一口当たり分配金は、第1期末比1,596円増（＋114.1％）、
当初予想比 306円増（＋11.4％）の2,995円
今後の成長戦略
・外部成長戦略：資産規模の拡大方針に変更なく、不動産投資市況等を慎重に見極め
ながら、外部成長の機会を窺う
・内部成長戦略：外部環境が不透明な中でも、賃料ギャップを縮小すべく内部成長
の実現に向け継続注力
・財務戦略：メガバンクを中心としたレンダー構成による安定的な財務基盤を維持
しつつ、平均残存期間の長期化、固定金利比率の向上、返済期限の分散
を推進
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
1. 運用ハイライト
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
第2期（2020年2月期）の外部成長実績 ①
クォリティを維持したポートフォリオの拡大
第1期 第2期
（2019年8月期） （2020年2月期）
物件数 8物件 11物件
資産規模（取得価格総額） 約434億円 約673億円
1物件当たり取得価格 約54億円 約61億円
平均鑑定NOI利回り※ 4.2％ 4.2％
平均稼働率 100.0％ 100.0％
ポートフォリオPML値 1.6％ 1.6％
▬オフィスビル 80.8％
用途別比率 ▬オフィスビル 79.4％ ▬サブアセット 19.2％
（取得価格ベース） ▬サブアセット 20.6％
重点投資エリア 重点投資エリア
100％ 94.1％
エリア別比率 ▬東京23区 80.2％ ▬東京23区 74.6％
（取得価格ベース） ▬大阪市 19.8％ ▬大阪市 19.5％
▬その他 － ▬その他 5.9％
※各期末を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益を基準として、
各物件の取得価格に基づく加重平均を記載しています。
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第2期（2020年2月期）の外部成長実績 ➁
ポートフォリオの競争優位性は相対的に高い
近 新 大
最寄駅徒歩分数別割合※1 築年数別割合 ※1 基準階面積別割合※1
（2020年2月末日時点）
5分超 30年超
5.6％ 7.4％
3分超 200坪未満 400坪以上
5分以内 26.8％ 47.2％
13.0％ 15年超
30年以内
40.9％
平均※2 平均※2 平均※2
2.6分 16.2年 309.9坪
200坪以上
300坪未満
3分以内 15年以内 16.1％
81.4％ 51.7％
300坪以上
400坪未満
全物件 全物件 9.9％
オフィスビルのみ
※1 各保有物件の取得価格に基づいて計算しています（小数第2位を四捨五入）。
※2 取得価格に基づく加重平均を記載しています（小数第2位を四捨五入）。
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一口当たりNAV※1 は上昇
第2期末の一口当たりNAVは、第１期末比7,568円増（＋6.9％）の117,151円に上昇
（円/口）
120,000
+6.9％
117,151
+11.7％ 109,583
110,000
100,000 98,105
90,000
80,000
第1期中間期末 第1期末 第2期末
（2019年4月末） （2019年8月末） （2020年2月末）
NAV倍率※2 1.0倍
※1.一口当たりNAV＝（純資産＋鑑定評価をベースとした含み益）÷発行済投資口数
※2.NAV倍率=2020年2月28日投資口価格(120,600円)÷第2期末一口当たりNAV
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第2期（2020年2月期）の内部成長実績
ポートフォリオ稼働率100％、オフィスビルの賃料改定は順調な成果をおさめる
■稼働率（2020年2月末日時点）
オフィスビル（9物件） 100.0％
サブアセット（2物件） 100.0％
ポートフォリオ全体（11物件） 100.0％ ※ 第2期 運用資産（全11物件）を対象としています。
※ 稼働率は、本投資法人の持分考慮後の運用資産に係る稼働率（小数第2位を四捨五入）です。
■オフィスビル※1テナントの賃料改定実績 （賃貸面積ベース）
（2019年9月1日から2020年2月末日までの間に締結した賃貸借契約を対象（新規入替えを含む））
増額※4 賃料増額改定における
賃料改定：オフィスビル6物件、24テナント 20件/約2,155坪※2 増額率※4
（賃貸面積約3,144坪※2）
増額改定の内訳
減額 0.1%※3
維持 31.4%※3 更改・更新
18件/約2,026坪※2 ＋27.4%
（割合※5 94.0％）
＋27.1%
新規入替え
2件/約128坪※2 ＋20.0%
（割合※5 6.0％）
増額 68.5%※3
※1.第2期 運用資産のうち、オフィスビル（9物件）を対象としています。
※2.本投資法人の持分考慮後の運用資産に係る賃貸面積（小数第1位を切捨て）です。
※3.賃料改定（新規入替えを含む）のあったテナントに係る賃貸面積（約3,144坪）を100％とした割合です。
※4.フリーレント・レントホリデーを考慮した実質賃料を基準としています。
※5.賃料改定（新規入替えを含む）のあったテナントのうち、増額改定したテナントに係る賃貸面積（約2,155坪）を100%とした割合です。
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
第2期（2020年2月期）決算概要
一口当たり分配金は、当初予想比 306円増（＋11.4％）の2,995円
第2期予想(A) 主な差異要因
計算期間 第2期実績(B) 差異(B)-(A)
（2019年10月）
第2期実績（対第2期予想比）
営業収益 1,951百万円 1,933百万円 ❶△18百万円
❶ 営業収益△18
営業費用 850百万円 767百万円 △83百万円 ・水光熱収入△8
賃貸事業費用合計 645百万円 577百万円 ❷△68百万円 ・その他収入△5
外注委託費 161百万円 167百万円 6百万円
❷ 賃貸事業費用△68
水道光熱費 122百万円 126百万円 4百万円 ・外注委託費＋6
（PM委託費科目振替算入＋28、
修繕費 63百万円 46百万円 △17百万円 建物管理費△22）
23百万円 － △23百万円 ・水道光熱費＋4
公租公課
・修繕費△17
減価償却費 217百万円 215百万円 △2百万円 （減額、繰り延べ等による減）
・公租公課△23
その他費用 56百万円 21百万円 △35百万円
（第2期取得物件2ヶ月分計上→0）
賃貸事業費用以外合計 205百万円 189百万円 ❸△16百万円 ・その他費用△35
（PM委託費を外注委託費に計上
資産運用報酬 135百万円 139百万円 4百万円
△28 、その他費用△7）
その他費用 69百万円 50百万円 △19百万円
❸ 賃貸事業費用以外△16
営業利益 1,100百万円 1,166百万円 66百万円
・その他費用△19
営業外収益 － 0百万円 0百万円 （決算IR費用の減、予備費未使用等）
営業外費用 140百万円 97百万円 ❹△43百万円
❹ 営業外費用△43
経常利益 960百万円 1,069百万円 109百万円 ・投資口交付費△30
959百万円 1,068百万円 109百万円 ・借入関連費用△14
当期純利益
・その他+2
一口当たり分配金 2,689円 2,995円 306円
※ 記載未満の数値については、切り捨てにより表記しています。
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第3期（2020年8月期）以降の業績予想
第2期 第3期 第4期 主な差異要因
計算期間 （2020年2月期） （2020年8月期） （2021年2月期）
実績(A) 予想(B) 予想(C) 第3期予想（対第2期比）
営業収益 1,933百万円 ❶ 1,999百万円 ❶ ❷ 2,045百万円 ❶ 2020年3月に一部テナントにおけるフリー
営業費用 767百万円 1,076百万円 1,099百万円 レント期間が終了し、賃料収入が増加
577百万円 828百万円 850百万円 ❷ 賃料収入増加に伴い外注委託費（PM報酬収
賃貸事業費用合計
益連動分及び増額改定報酬等）が増加
外注委託費 167百万円 ❷ 186百万円 185百万円
❸ 第1期、第2期に取得した資産の固定資産税
水道光熱費 126百万円 136百万円 135百万円 が費用計上されるため、公租公課が増加
修繕費 46百万円 45百万円 ❸ 65百万円 ❹ 前期末資産残高の増加に伴い資産運用報酬が
増加
公租公課 － ❸ 220百万円 220百万円
減価償却費 215百万円 220百万円 224百万円 第4期予想（対第3期比）
その他費用 21百万円 18百万円 19百万円
❶ 賃料増額改定が寄与し賃料収入が増加
賃貸事業費用以外合計 189百万円 247百万円 249百万円
❷ 第3期にフリーレント期間が終了した一部テ
資産運用報酬 139百万円 ❹ 179百万円 177百万円 ナントの賃料収入がフルに寄与し、賃料収入
が増加
その他費用 50百万円 67百万円 72百万円
❸ 修繕計画に基づく工事実施により修繕費が増
営業利益 1,166百万円 923百万円 945百万円
加
営業外収益 0百万円 0百万円 0百万円
営業外費用 97百万円 93百万円 82百万円
経常利益 1,069百万円 830百万円 862百万円
当期純利益 1,068百万円 829百万円 861百万円
一口当たり分配金 2,995円 2,324円 2,415円
※1.第3期以降の一口当たり分配金は、発行済投資口数356,800口に変動がないことを前提としています。
※2.利益を超えた金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
※3.記載未満の数値については、切り捨てにより表記しています。
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
一口当たり分配金の実績及び予想 ①
（単位：円） ・物件取得による増収 賃貸事業損益の増減
・営業外費用（IPO、PO ・大口フリーレント終了等 +229
関連費用等）の減 ・固定資産税の費用計上 △618
・外注委託費の増加 △53
一般管理費・営業外収支の増減
・一般管理費の増加（総会費等
を計上）△6
新型コロナウイルス感染症拡 ・営業外費用の減少 ＋28
大に伴う減収（店舗、貸会議室、
水光熱収入への影響）
賃貸事業損益の増減
一般管理費・営業外収支の増減
・賃料増額改定の寄与等 +162
・資産運用報酬増 △112
・修繕費の増加 △54
第1期実績 第2期実績 第3期予想 第4期予想
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一口当たり分配金の実績及び予想 ②
第4期（巡航想定期）において、外部成長及び着実な内部成長により、着実な成長を見込む
主に物件取得による 主に賃料収入増加等の
（単位：円） 外部成長効果 内部成長効果
+8.1%
新型コロナウイルス感染症拡大
に伴う減収（店舗、貸会議室、
+1.7%
水光熱収入への影響）
+6.2%
2,995
2,689
2,414 2,358 2,324 2,374 2,415
2,223 2,235
上場時 第1期決算発表時 今回 上場時 第1期決算発表時 今回 上場時 第1期決算発表時 今回
予想 予想 実績 予想 予想 予想 予想 予想 予想
（2019/3） （2019/10） （2020/4） （2019/3） （2019/10） （2020/4） （2019/3） （2019/10） （2020/4）
第2期 第3期 第4期（巡航想定期）
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2. 今後の成長戦略
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2-1 外部成長戦略 ①
資産規模の拡大方針に変更なく、不動産投資市況等を慎重に見極めながら、外部成長の機会を窺う
＜目標資産規模＞
2,000～3,000億円
欧州投資家への
アプローチの布石
グローバルインデックス
組入れを目指す
2020年2月 ＜目標資産規模＞
FTSE EPRA/Nareit
AIFMD登録 1,000億円 Global Real Estate Index
FTSE Global All Cap Index
格付取得に着手
673億円
0.5～1年
程度
第2期末 短期目標 中期目標
※ 資産規模は取得価格ベースです。
※ 上記資産規模の短期目標及び中期目標は、あくまで目標であって、その達成自体及び達成時期を決定又は保証するものではありません。
また、投資環境や不動産市況等の変動、その他諸般の事情によっては、かかる目標の達成時期が延長される可能性もあります。 13
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2-1 外部成長戦略 ②
スポンサー オフィスビル・パイプライン（抜粋）
Hareza Tower（開発中）：2020年5月に竣工予定
Hareza Tower
（オフィス棟）
概要
所在地 東京都豊島区東池袋
竣工予定 2020年5月
延床面積 約68,600㎡
階数 地上33階・地下2階
大手町フィナンシャルシティ
S-GATE八丁堀
ノースタワー
概要 概要
所在地 東京都千代田区大手町 所在地 東京都中央区八丁堀
竣工年 2012年 竣工年 2020年
延床面積 約110,000㎡ 延床面積 3,920.06㎡
階数 地上31階・地下4階・塔屋2階 階数 地上10階
スポンサーグループ スポンサーグループ
開発・保有物件 所在地 竣工年 スポンサー開発 開発・保有物件 所在地 竣工年 スポンサー開発
運営管理 運営管理
1 東京サンケイビル 千代田区大手町 2000 ● ● 12 S-GATE秋葉原 千代田区東神田 2017 ● ●
2 ブリーゼタワー 大阪市北区梅田 2008 ● ● 13 S-GATE日本橋本町 中央区日本橋本町 2018 ● ●
3 JAビル 千代田区大手町 2009 ● ● 14 S-GATE八丁堀 中央区八丁堀 2020 ● ●
4 経団連会館 千代田区大手町 2009 ● 15 日比谷サンケイビル 千代田区有楽町 1992 ●
5 大手町フィナンシャルシティ ノースタワー 千代田区大手町 2012 ● ● 16 八丁堀サンケイビル 中央区八丁堀 1965 ●
6 東京駅前常盤橋プロジェクト 千代田区大手町 (開発中) ● 17 表参道サンケイビル 港区北青山 1994 ●
7 S-GATE赤坂 港区赤坂 2015 ● ● 18 東陽パークビル 江東区東陽 1991
8 Hareza Tower 豊島区東池袋 (開発中) ● ● 19 品川シーサイドTSタワー 品川区東品川 2003
9 S-GATE赤坂山王 港区赤坂 2016 ● ● 20 大森パークビル 大田区大森本町 1993 ●
10 S-GATE大手町北 千代田区内神田 2017 ● ● 21 難波サンケイビル 大阪市浪速区湊町 2005 ● ●
11 X-PRESS有楽町 千代田区有楽町 2017 ● ● 22 本町サンケイビル 大阪市中央区本町 (開発中) ● ●
取得済資産 14
SANKEI REAL ESTATE Inc.
2-2 内部成長戦略 ①
外部環境が不透明な中でも、賃料ギャップを縮小すべく内部成長の実現に向けて継続注力
■賃料ギャップ※1 （基準階を対象） ■契約更改・更新の進捗状況と予定（2020年2月末日時点）
(坪)
オフィスビル9物件
■契約更改・更新(予定)面積(総賃貸面積に占める割合)
■契約更改・更新の進捗率
4,969
▲14.4% ▲15.9% (34.3％)
2019年9月末日時点 2020年3月末日時点
（賃料総額ベース/加重平均値）
2019年9月末日時点 2020年3月末日時点
0%
1,906
▲5% (13.2％)
▲14.4% ▲15.9%
▲10% 80.0％
▲15% 80.0％
0.1％
▲20%
※1 「賃料ギャップ」とは、本投資法人が保有するオフィスビル・ポートフォリオの平 ※1 「契約更改・更新（予定）面積」の対象となるオフィスビルの賃貸面積は、各物件におけ
均賃料と、シービーアールイー株式会社作成のマーケットレポートに記載された新 る本投資法人の取得済みの持分に相当する数値を用いています。
規想定成約賃料（基準階)）基づいて算出されたマーケット賃料の差額を、マーケッ ※2 「総賃貸面積に占める割合」は、賃貸借契約更改・更新時期毎の賃貸面積の合計を各期の
ト賃料で除して算出した数値をいいます。 総賃貸面積で除して算出した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
※3 「契約更改・更新の進捗率」は、2020年2月末日時点で締結済の更改・更新が完了した賃
貸借契約に係る賃貸面積の合計を賃貸借契約更改・更新時期毎の賃貸面積の合計で除して
算出した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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2-2 内部成長戦略 ②
第3期以降の注力物件（市況認識＆リーシング指針）
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響
本投資法人は、東京・大阪等の大都市のオフィスビルを中心に保有しているため、テナントによるオフィス拠点の需要は依然として
あり、直ちに新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受ける可能性は、現時点においては低い。
一方で、一部のテナントからは新型コロナウイルス感染症を理由とした賃料の減額や支払い猶予等の依頼を受けている状況。
品川シーサイドTSタワー 重点注力物件 ブリーゼタワー 本物件が位置する「梅田」エリアは新たな再開発
の進行や利便性も良いことから関西ビジネスエリ
本物件が位置する「東品川」エリアの市況 アの中心地としてテナントニーズは底堅く、新規
は堅調。需給逼迫のマーケット環境にあ 供給も限定的であることから需給逼迫の状況が続
り、従前に比し賃料は上昇傾向。 いている。
リーシングにおいては、競合物件の状況を注視し
現状のマーケット環境及び希少価値のある つつ、堅調な市況を背景に西梅田のランドマーク
貸床10,000坪超のオフィスビルである優 としての魅力を訴求し、増額改定に努める。
位性も鑑みて増額改定を前提として交渉
中。
東陽パークビル 本物件が位置する「東陽町」エリアの市況は、大
手町・日本橋へのアクセス良好に加え、比較的賃
料水準も抑えられていることから、底堅いニーズ
S-GATE秋葉原 重点注力物件 に支えられているエリアである。
近隣ビルでの空室率も低下傾向にあるため、丁寧
本物件が位置する「岩本町・東神田」エリ に交渉しつつ増額機会を窺う。
アの市況は堅調。需給逼迫のマーケット環
境にあり、従前に比し賃料は上昇傾向。 大森パークビル 本物件が位置する「大森」エリアの市況は堅調。
同エリアには築年数の経過した中小型ビル 需給逼迫の状況は当面続く。
が多い中で、高スペック・築浅という本物 立地特性上、自動車利用や羽田空港アクセスの交
件の希少性を訴求し、マーケット賃料との 通利便性を重視するテナントニーズが高い割には、
乖離あるテナントへの増額改定に注力する。 比較的賃料水準も抑えられており、当該ビルにお
いては基準階300坪超の希少性もあることから増
額改定に努める。
16
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2-3 財務戦略 ①
メガバンクを中心としたレンダー構成による安定的な財務基盤を維持しつつ、
平均残存期間の長期化、固定金利比率の向上、返済期限の分散を推進
財務ハイライト(2020年3月12日時点） LTVの巡航水準
第2期末 第3期末 第4期末
有利子負債残高 339.5億円 LTV※1 44.6％ 45.0％ 44.9％
LTV※ 44.6％
（見込み） （見込み）
※今後の消費税還付金を返済原資として借入金の一部（456百万円）を期限前弁済する
長期負債比率※2 84.5％ 固定金利比率 67.1％ ことを想定しています。
平均調達金利※3 0.34％ 平均残存期間 2.8年 固定金利比率及び平均残存期間の推移
※1．「LTV」は、有利子負債合計÷総資産をいい、小数第2位を四捨五入して記載して
います。
※2．「長期負債比率」算出の際の「長期負債」には、1年以内返済予定の長期借入金を
含みません。
※3．「平均調達金利」は2020年3月12日時点の適用金利の平均です。支払利息ベース
で計算しており、アレンジメントフィー等の融資関連費用は含みません。
有利子負債の返済期限の状況(2020年3月12日時点）
第2期末 借換後
2020年３月12日に返済期限を迎えた43億円の短期借入金（変動金利）につい （2020年2月29日） （2020年3月12日）
て長期借入金（期間4.5年、固定金利） への借換えを実施
レンダー構成
（百万円） 国内有力金融機関7社からの調達による安定したバンク・フォーメーションを構築
りそな銀行
2,780百万円
新生銀行
2,780百万円 みずほ銀行
9,404百万円
三井住友信託銀行
3,200百万円
みずほ信託銀行
3,540百万円
三井住友銀行
6,652百万円
日本政策投資銀行
5,600百万円
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2-3 財務戦略 ②
借入先の状況 (2020年3月12日時点)
借入金 借入金
利率 返済期限 返済 利率 返済期限 返済
区分 借入先 残高 摘要 区分 借入先 残高 摘要
（注１） （注２） 方法 （注１） （注２） 方法
(百万円) (百万円)
借 みずほ銀行 304 0.22909% 期限一括 無担保 みずほ銀行 856
短 2020年９月３日
入 三井住友銀行 152 (変動) 弁済 無保証 三井住友銀行 639
期
金 小計 456 日本政策投資銀行 548
0.49096%
みずほ銀行 1,331 みずほ信託銀行 350 2024年３月12日
(固定)
三井住友銀行 929 三井住友信託銀行 319
日本政策投資銀行 796 新生銀行 294
0.24409%
みずほ信託銀行 509 2021年３月12日 りそな銀行 294
(変動)
三井住友信託銀行 465 みずほ銀行 2,250
新生銀行 385 三井住友銀行 1,500
りそな銀行 385 みずほ信託銀行 620 0.26909%
2022年９月３日
みずほ銀行 1,574 三井住友信託銀行 550 (変動)
長 三井住友銀行 1,084 新生銀行 490
長
期 日本政策投資銀行 929 りそな銀行 490
0.36969% 期限一括 無担保 期 期限一括 無担保
借 みずほ信託銀行 593 2022年３月12日 みずほ銀行 950
(固定) 弁済 無保証 借 弁済 無保証
入 三井住友信託銀行 542 三井住友銀行 800
入
金 新生銀行 439 日本政策投資銀行 2,000
金 0.36200%
りそな銀行 439 みずほ信託銀行 620 2023年９月３日
(固定)
みずほ銀行 972 三井住友信託銀行 550
三井住友銀行 716 新生銀行 490
日本政策投資銀行 614 りそな銀行 490
0.42346%
みずほ信託銀行 392 2023年３月12日 みずほ銀行 1,167
(固定)
三井住友信託銀行 358 三井住友銀行 832
新生銀行 324 日本政策投資銀行 713
0.32923%
りそな銀行 324 みずほ信託銀行 456 2024年9月12日
(固定)
三井住友信託銀行 416
※１.利率は、2020年3月12日時点の適用金利を記載しています。 新生銀行 358
※２.返済期限が営業日でない場合は、翌営業日が返済期限となります。 りそな銀行 358
小計 33,500
合計 33,956
18
SANKEI REAL ESTATE Inc.
2-4 ESGへの取り組み
Environment（環境）／Social（社会）
スポンサーをはじめとする関係者との連携により、環境への配慮・地域コミュニティの活性化に貢献
壁面緑化 コミュニティサイクル 長縄大会
（ブリーゼタワー） （東京サンケイビル） （東京サンケイビル）
Governance（内部統制）:BCP（事業継続計画）
本投資法人の資産運用会社である株式会社サンケイビル・アセットマネジメントにおいては、事業継続計画
（BCP）を策定し、事業活動に甚大な影響を及ぼす災害・事故等が発生した場合、被害軽減と事業継続に向け
て、自らのみならず、スポンサーグループ、関係者及び関係機関とともに適切に対応することで、資産運用業
務の安定化、顧客への信頼確保に努めます。
今般の新型コロナウイルス感染症（COVID-19）への対応として、BCPに基づくテレワークを実施し、関係
者と緊密に連携しつつ、資産運用業務を継続します。
GRESBへの参加準備に着手（第３期予定）
不動産セクターの会社・ファンド単位での環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測り、投資先の選定や投
資先との対話に用いるためのツールとして創設され、国際的な投資のベンチマークとなっているGRESBリア
ルエステイトへの参加準備に着手します。
19
SANKEI REAL ESTATE Inc.
Appendix
20
SANKEI REAL ESTATE Inc.
第2期（2020年2月期）貸借対照表 (詳細)
(2020年2月29日) (2020年2月29日)
（単位：千円） （単位：千円）
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現金及び預金 3,778,564 営業未払金 144,640
信託現金及び信託預金 3,099,144 短期借入金 4,756,000
営業未収入金 64,006 未払金 160,972
前払費用 41,198 未払費用 24,874
未収消費税等 369,256 未払法人税等 946
その他 342,073 前受金 341,424
流動資産合計 7,694,243 預り金 951,003
固定資産 流動負債合計 6,379,861
有形固定資産 固定負債
建物 159,569 長期借入金 29,200,000
減価償却累計額 △5,519 預り敷金及び保証金 91,880
建物（純額） 154,050 信託預り敷金及び保証金 2,905,497
構築物 353 固定負債合計 32,197,378
減価償却累計額 △8 負債合計 38,577,239
構築物（純額） 345
土地 2,457,766 純資産の部
建設仮勘定 220 投資主資本
信託建物 13,599,039 出資総額 36,540,901
減価償却累計額 △333,525 剰余金
信託建物（純額） 13,265,513 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,068,783
信託構築物 22,236 剰余金合計 1,068,783
減価償却累計額 △514 投資主資本合計 37,609,684
信託構築物（純額） 21,721 純資産合計 37,609,684
信託機械及び装置 2,608 負債純資産合計 76,186,924
減価償却累計額 △77
信託機械及び装置（純額） 2,530
信託工具、器具及び備品 2,336
減価償却累計額 △224
信託工具、器具及び備品（純額） 2,112
信託土地 52,510,871
信託建設仮勘定 0
有形固定資産合計 68,415,132
無形固定資産
ソフトウェア 7,653
無形固定資産合計 7,653
投資その他の資産
長期前払費用 59,878
繰延税金資産 16
差入敷金及び保証金 10,000
投資その他の資産合計 69,894
固定資産合計 68,492,680
資産合計 76,186,924 21
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第2期（2020年2月期）損益計算書 （詳細）
(自2019年9月1日 至2020年2月29日)
（単位：千円）
営業収益
賃貸事業収入 1,796,513
その他賃貸事業収入 136,736
営業収益合計 1,933,249
営業費用
賃貸事業費用 577,268
資産運用報酬 139,263
資産保管手数料 1,420
一般事務委託手数料 7,320
役員報酬 3,600
その他営業費用 38,333
営業費用合計 767,204
営業利益 1,166,045
営業外収益
受取利息 30
還付加算金 778
営業外収益合計 808
営業外費用
支払利息 56,039
融資関連費用 26,581
投資口交付費 12,502
その他 2,000
営業外費用合計 97,123
経常利益 1,069,729
税引前当期純利益 1,069,729
法人税、住民税及び事業税 950
法人税等調整額 4
法人税等合計 955
当期純利益 1,068,774
前期繰越利益 8
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,068,783 22
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第2期（2020年2月期）キャッシュ・フロー計算書
(自2019年9月1日 至2020年2月29日)
（単位：千円）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,069,729
減価償却費 216,818
投資口交付費 12,502
受取利息 △30
支払利息 56,039
営業未収入金の増減額（△は増加） 264,097
未収消費税等の増減額（△は増加） 264,614
前払費用の増減額（△は増加） △3,188
営業未払金の増減額（△は減少） △244,671
未払金の増減額（△は減少） △ 17,959
前受金の増減額（△は減少） 164,823
預り金の増減額（△は減少） 750,659
長期前払費用の増減額（△は増加） △ 19,491
その他の資産の増減額（△は増加） △ 341,646
小計 2,172,297
利息の受取額 30
利息の支払額 △ 47,352
法人税等の支払額 △ 1,351
営業活動によるキャッシュ・フロー 2,123,623
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △ 22,088
信託有形固定資産の取得による支出 △ 24,360,331
預り敷金及び保証金の受入による収入 1,017
預り敷金及び保証金の返還による支出 △ 217
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,012,067
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △ 18,904
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 23,388,457
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 1,056,000
短期借入金の返済による支出 △ 1,213,736
長期借入れによる収入 11,800,000
投資口の発行による収入 13,403,498
分配金の支払額 △ 334,117
財務活動によるキャッシュ・フロー 24,711,645
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 3,446,811
現金及び現金同等物の期首残高 3,430,897
現金及び現金同等物の期末残高 6,877,708 23
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主要指標（KPI）
2020年2月期 2020年2月期
(対 総資産額 ) 44.6％ １口当たり分配金 2,995円
LTV
(対 総資産額
42.3％ 分配金利回り 5.0％
<含み損益を考慮>)
(対 簿価) 4.6％ ROE 5.7％
NOI利回り
(対 鑑定価格) 4.3％ 1口当たり純資産額 105,408円
(対 簿価) 4.0％ 1口当たりNAV 117,151円
償却後NOI利回り
(対 鑑定価格) 3.7％ 投資口価格(期末) 120,600円
(NOI利回り) 4.3％ NAV倍率 1.0倍
インプライド・
キャップレート
(償却後NOI利回り) 3.7％ PBR 1.1倍
FFO 1,284百万円 PER 20.1倍
AFFO 1,214百万円 FFO倍率 16.8倍
１口当たりFFO 3,600円 (FFO) 83.2％
ペイアウトレシオ
EPS 2,995円 (AFFO) 88.0％
※１．LTV(対 総資産額)=有利子負債÷総資産額(簿価) ※９． 一口当たり分配金=分配金の総額÷期末発行済投資口総数
LTV(対 総資産額<含み損益を考慮>)=有利子負債÷(総資産額(簿価)+含み損益) ※10．分配金利回り＝一口当たり分配金(年換算・当期実績×2)÷投資口価格(期末)
※２．NOI利回り(対 簿価)=(不動産賃貸事業利益+減価償却費)÷賃貸用不動産の簿価 ※11．ROE(自己資本当期純利益率)＝当期純利益(年換算・直近実績×2)÷純資産額
NOI利回り(対 鑑定価格)=(不動産賃貸事業利益+減価償却費)÷賃貸用不動産の ※12．一口当たりNAV＝(純資産額+含み損益)÷期末発行済投資口総数
鑑定価格 ※13．NAV倍率＝投資口価格(期末)÷一口当たりNAV
※３．償却後NOI利回り(対 簿価)=不動産賃貸事業利益÷賃貸用不動産の簿価 ※14．PBR(株価純資産倍率)＝投資口価格(期末)÷一口当たり純資産額
償却後NOI利回り(対 鑑定価格)=不動産賃貸事業利益÷賃貸用不動産の鑑定価格 ※15．PER(株価収益率)＝投資口価格(期末)÷EPS(年換算・直近実績×2)
※４．インプライド・キャップレート(NOI利回り)＝NOI(年換算・当期実績×２)÷(時 ※16．FFO倍率＝投資口価格÷一口当たりFFO(年換算・直近実績×2)
価総額＋有利子負債－現預金+預り敷金） ※17．ペイアウトレシオ(FFO)＝分配金総額÷FFO
インプライド・キャップレート(償却後NOI利回り)＝償却後NOI(当期実績×２) ※18．ペイアウトレシオ(AFFO) ＝分配金総額÷AFFO
÷(時価総額＋有利子負債－現預金+預り敷金） ※19．記載未満の数値については、切り捨てにより記載しています（比率、倍率に
※５．FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益（固定資産除却損含む） ついては、小数点第２位を四捨五入して記載しています。）。
※６．AFFO＝FFO－資本的支出
※７．一口当たりFFO=FFO÷期末発行済投資口総数
※８．EPS＝当期純利益÷期末発行済投資口総数
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第2期（2020年2月期）物件別賃貸事業収支
（単位：千円）
物件番号 A-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6 A-7 A-8 A-9 B-1 B-2
用途 オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル サブアセット サブアセット
東京 ブリーゼ S-GATE S-GATE 日比谷 八丁堀 東陽 品川シーサイド ホテルインター ホテルインター
物件名 大森パークビル
サンケイビル タワー 日本橋本町 秋葉原 サンケイビル サンケイビル パークビル TSタワー※1 ゲート東京 京橋 ゲート広島
賃貸事業収益 66,182 481,323 90,678 58,519 204,660 171,163 110,157 非開示 166,555 206,955 117,480
賃料収入 56,410 367,662 83,902 55,532 178,562 140,970 77,617 非開示 129,436 206,955 117,480
共益費収入 2,635 87,027 - - 13,232 13,790 19,788 非開示 16,179 - -
水道光熱費収入 5,313 19,338 4,405 2,571 9,792 8,525 10,279 非開示 14,810 - -
駐車場収入 752 7,485 2,232 372 1,932 6,426 2,340 非開示 5,340 - -
その他賃料収入 1,069 △ 190 137 44 1,140 1,451 132 非開示 790 - -
賃貸事業費用 22,375 195,095 32,771 16,997 36,097 50,140 29,736 非開示 49,079 28,879 28,140
外注委託費 6,043 65,273 7,414 5,475 16,257 17,562 8,818 非開示 15,994 1,200 1,780
水道光熱費 3,891 37,428 5,937 2,708 9,699 10,903 8,239 非開示 16,267 - -
支払地代 683 1,131 - - - - - 非開示 - - -
修繕費 3,458 26,943 521 359 4,640 5,447 2,197 非開示 291 - -
損害保険料 100 871 330 169 376 473 288 非開示 506 607 502
信託報酬 - 250 250 250 250 250 350 非開示 345 250 246
減価償却費 2,866 61,244 18,036 7,623 4,473 14,897 9,462 29,718 15,212 26,770 25,572
その他賃貸事業費用 5,332 1,952 280 410 399 604 380 非開示 461 51 39
賃貸事業損益 43,806 286,228 57,906 41,521 168,562 121,023 80,420 171,620 117,475 178,076 89,339
NOI 46,673 347,472 75,943 49,145 173,035 135,921 89,883 201,338 132,688 204,846 114,911
※1 「非開示」については、テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているた
め、やむを得ない事由により開示していません。
※2 記載未満の数値については、切り捨てにより表記しています。
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
ポートフォリオ一覧① (2020年2月末日現在)
物件番号 A-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6 A-7 A-8 A-9 B-1 B-2
用途 オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル サブアセット サブアセット
品川シーサイド ホテルインターゲート ホテルインターゲート
物件名 東京サンケイビル ブリーゼタワー S-GATE日本橋本町 S-GATE秋葉原 日比谷サンケイビル 八丁堀サンケイビル 東陽パークビル 大森パークビル
TSタワー 東京 京橋 広島
（オフィス部分の
（建物区分所有権等の
（共有持分２％） 建物区分所有権等の （共有持分51％）
準共有持分25％）
準共有持分45％）
所在地 東京都千代田区 大阪市北区 東京都中央区 東京都千代田区 東京都千代田区 東京都中央区 東京都江東区 東京都品川区 東京都大田区 東京都中央区 広島市中区
①2019年3月12日
取得年月日 2019年3月12日 2019年3月12日 2019年3月12日 2019年3月12日 2019年3月12日 2019年3月12日 2019年9月3日 2019年9月3日 2019年3月12日 2019年9月3日
②2019年9月3日
取得価格 2,509百万円 13,100百万円 6,698百万円 2,055百万円 5,829百万円 4,959百万円 3,782百万円 10,040百万円 5,400百万円 8,961百万円 3,990百万円
鑑定評価額
2,690百万円 14,715百万円 7,440百万円 2,220百万円 6,530百万円 5,570百万円 3,940百万円 10,600百万円 5,620百万円 9,140百万円 4,140百万円
（価格時点：2020年2月29日）
鑑定NOI利回り
2.8% 4.7% 3.7% 3.9% 3.7% 5.1% 4.4% 4.1% 4.2% 3.9% 4.9%
（鑑定NOI÷取得価格）
建築時期 2000年9月 2008年7月 2018年10月 2017年9月 1992年6月 1965年9月 1991年6月 2003年7月 1993年5月 2018年1月 2018年10月
稼働率
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
（2020年2月29日時点）
PML値 2.3% 2.8% 2.0% 2.2% 3.1% 0.3% 9.0% 3.2% 5.6% 1.8% 2.1%
※ブリーゼタワーについては2019年３月12日に最初の取得、 2019年９月３日に2回目の取得をしています。
ポートフォリオ
PML値（11物件）
1.6%
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
第2期末鑑定評価の概要
(単位：百万円)
※2
物件取得時※１ 第2期末 増減
物件 第2期末 (a) （2020年2月末）(b) (b)－(a)
物件名 取得価格 含み損益
番号 帳簿価額
鑑定評価額 CR※3 鑑定評価額 CR※3 鑑定評価額 CR※3
東京サンケイビル
A-1 2,509 2,612 2,540 2.6% 2,690 2.5% 150 △0.1% 77
（共有持分2％）
ブリーゼタワー
A-2 13,100 13,217 13,905 3.9% 14,715 3.8% 810 △0.1% 1,497
（オフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分45％）
S-GATE日本橋本町
A-3 6,698 6,761 6,780 3.7% 7,440 3.3% 660 △0.4% 678
（共有持分51％）
A-4 S-GATE秋葉原 2,055 2,074 2,080 3.8% 2,220 3.5% 140 △0.3% 145
A-5 日比谷サンケイビル 5,829 6,040 5,900 3.3% 6,530 3.0% 630 △0.3% 489
A-6 八丁堀サンケイビル 4,959 5,036 5,020 4.2% 5,570 4.1% 550 △0.1% 533
A-7 東陽パークビル 3,782 3,897 3,790 4.2% 3,940 4.0% 150 △0.2% 42
品川シーサイドTSタワー
A-8 10,040 10,182 10,200 3.6% 10,600 3.6% 400 0.0% 417
（建物区分所有権等の準共有持分25％）
A-9 大森パークビル 5,400 5,508 5,600 3.9% 5,620 3.8% 20 △0.1% 111
オフィスビル小計（計9物件） 54,374 55,330 55,815 59,325 3,510 3,994
B-1 ホテルインターゲート東京 京橋 8,961 9,058 9,070 3.8% 9,140 3.7% 70 △0.1% 81
B-2 ホテルインターゲート広島 3,990 4,026 4,080 4.6% 4,140 4.5% 60 △0.1% 113
サブアセット小計（計2物件） 12,951 13,084 13,150 13,280 130 195
ポートフォリオ合計（計11物件） 67,325 68,414 68,965 72,605 3,640 4,190
※1. A-1、A-3～A-7、B-1については2018年10月31日、A-8、A-9、B-2については2019年7月1日を価格時点とする鑑定評価額、A-2については2018年10月31日及び2019年7月1日を価格
時点とする鑑定評価額の合計です。
※2. 2020年2月29日を価格時点とする鑑定評価額です。
※3. CR＝直接還元法上の還元利回り（NCFベース）の数値です。なお、ブリーゼタワーの物件取得時のCRについては2019年3月12日及び2019年9月3日に取得したオフィス部分の建物区分
所有権等の準共有持分の各取得価格に基づく加重平均を記載しています。
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賃貸面積 上位エンドテナント（2020年3月末日現在）
エンドテナント名 業種 総賃貸面積 面積比率 物件名称
（㎡）
ホテルインターゲート東京 京橋
株式会社グランビスタ ホテル＆リゾート ホテル 15,166.7 24.1%
ホテルインターゲート広島
ソニー株式会社 メーカー 非開示 非開示 品川シーサイドＴＳタワー
バイエル薬品株式会社 メーカー（製薬） 非開示 非開示 ブリーゼタワー
日本ハム株式会社 メーカー（食品） 非開示 非開示 ブリーゼタワー
株式会社鴻池組 建設 2,542.7 4.0% S-GATE日本橋本町
サービス
日立グローバルライフソリューションズ株式会社 （機器メンテナンス）
2,423.0 3.8% 東陽パークビル
サービス
東洋産業株式会社 （機器メンテナンス）
1,509.7 2.4% 大森パークビル
NECファシリティーズ株式会社 サービス（設備管理） 1,429.4 2.3% 大森パークビル
サービス
横河ソリューションサービス株式会社 （機器メンテナンス）
非開示 非開示 ブリーゼタワー
株式会社セガホールディングス メーカー（ゲーム） 1,131.0 1.8% 大森パークビル
サービス
株式会社第一テクノ （機器メンテナンス）
1,131.0 1.8% 大森パークビル
※ 「総賃貸面積」及び「面積比率」は、本投資法人の持分考慮後の数値を基準としています。
※ 「面積比率」は総賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積に占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
※ 「総賃貸面積」及び「面積比率」に関し、サンケイビルがマスターレッシーである物件については、マスターレッシーたるサンケイビルがエンドテナントと締結している賃貸借
契約に記載された面積を当該エンドテナントの賃貸面積として算出しています。
※ 「非開示」については、テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により
開示していません。
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
賃貸借契約の状況（2020年3月末日現在、持分考慮後の賃貸面積ベース）
契約形態別テナント割合 賃貸借期間別テナント割合（ホテル含む）
普通建物賃貸借契約 3年未満
33.1 28.5% 29.7% 10年以上
%
平均※1
7.8年
66.9%
15.8%
定期建物賃貸借契約 26.0%
3年以上5年未満 5年以上10年未満
業種別テナント割合 賃貸借期間別テナント割合（ホテル除く）
運輸・通信 3.1% その他 2.8% 10年以上
卸売・小売 3.7%
7.4%
IT 4.9%
建設・不動産 6.5% メーカー 5年以上10年未満
20.8%
38.0%
ソニー
バイエル薬品
3年未満 37.6% 平均※1
サービス 17.0%
日本ハム
他 3.9年
日立グローバルライフ
ソリューションズ
東洋産業
NECファシリティーズ 24.1% 34.2%
他
3年以上5年未満
ホテル グランビスタ ホテル＆リゾート
（サンケイビル100％子会社）
※1.各テナントの賃貸面積に基づく加重平均を記載しています。
※2.上記各割合の算出に関し、サンケイビルがマスターレッシーである物件については、マスターレッシーたるサンケイビルが
エンドテナントと締結している賃貸借契約に記載された面積を当該エンドテナントの賃貸面積として算出しています。 29
SANKEI REAL ESTATE Inc.
投資主の状況
所有者別投資口数の割合 主要な投資主(2020年2月末日時点)
所有投資口数 比率
投資主名
(口) (%)
日本マスタートラスト信託銀行株式会社
75,419 21.13
（信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
61,708 17.29
(信託口)
資産管理サービス信託銀行株式会社
28,534 7.99
(証券投資信託口)
野村信託銀行株式会社(投信口) 17,339 4.85
株式会社サンケイビル 11,362 3.18
SIX SIS LTD. 5,784 1.62
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY
5,571 1.56
505012
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY
5,511 1.54
505223
NATIONAL AUSTRALIA BANK LIMITED - UBS
【投資主数】 4,782 1.34
CLARION GLOBAL PROPERTY SECURITIES FUND
第1期末 第2期末
資産管理サービス信託銀行株式会社
金融機関 37 55 4,660 1.30
(金銭信託課税口)
証券会社 17 19
その他国内法人 116 127 合 計 220,670 61.84
外国法人等 57 62
個人・その他 6,399 7,585
計 6,626 7,848
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
資産運用会社の概要
商号 株式会社サンケイビル・アセットマネジメント 取締役 5名
役員
設立年月日 2018年4月13日 監査役 1名
資本金 1億円 金融商品取引業登録 登録番号：関東財務局長（金商）第3094号
株主構成 株式会社サンケイビル 100% 宅地建物取引業免許 免許証番号：東京都知事（1）第102209号
主たる事業内容 投資運用業 取引一任代理等認可 認可番号：国土交通大臣認可第125号
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