2972 Ｒ－サンケイＲＥ 2019-08-06 15:15:00
2019年８月期、2020年２月期、2020年８月期及び2021年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2019 年８月６日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区大手町一丁目７番２号
サンケイリアルエステート投資法人
代表者名 執行役員 太田 裕一
（コード番号：2972）
資産運用会社名
株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
代表者名 代表取締役社長 太田 裕一
問合せ先 取締役財務・IR 部長 向井 篤
ＴＥＬ: 03-5542-1316
2019 年８月期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期の
運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
サンケイリアルエステート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年３月 12 日付で公
表した 2019 年８月期（2018 年 11 月 19 日～2019 年８月 31 日）
、2020 年２月期（2019 年９月１日～2020
年２月 29 日）、2020 年８月期（2020 年３月１日～2020 年８月 31 日）及び 2021 年２月期（2020 年９月
１日～2021 年２月 28 日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおり修正しましたのでお知ら
せいたします。
記
１．運用状況及び分配金の予想の修正の内容
（１）2019 年８月期（第１期）
（2018 年 11 月 19 日～2019 年８月 31 日）
１口当たり １口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円）
（利益超過分配 分配金
（利益超過分配
金を含む）
金は含まない） （円）
前回発表予想
1,140 632 264 263 1,099 1,099 ‐
（Ａ）
今回修正予想
1,154 638 269 268 1,121 1,121 ‐
（Ｂ）
増減額（Ｂ－Ａ） 14 6 5 5 22 22 ‐
増減率 1.2％ 0.9％ 1.9％ 1.9％ 2.0％ 2.0％ ‐
（参考）2019 年８月期：予想期末発行済投資口数 239,600 口、１口当たり予想当期純利益 1,121 円
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年８月期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期の運用状況及び分配金の予想
の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成され
た場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における
証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受
ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の公募は
行われません。
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（２）2020 年２月期（第２期）
（2019 年９月１日～2020 年２月 29 日）
１口当たり １口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円）
（利益超過分配 分配金
（利益超過分配
金を含む）
金は含まない） （円）
前回発表予想
1,222 634 579 578 2,414 2,414 ‐
（Ａ）
今回修正予想
1,951 1,100 960 959 2,689 2,689 ‐
（Ｂ）
増減額（Ｂ－Ａ） 729 466 381 381 275 275 ‐
増減率 59.7％ 73.5％ 65.8％ 65.9％ 11.4％ 11.4％ ‐
（参考）2020 年２月期：予想期末発行済投資口数 356,800 口、１口当たり予想当期純利益 2,689 円
（３）2020 年８月期（第３期）
（2020 年３月１日～2020 年８月 31 日）
１口当たり １口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円）
（利益超過分配 分配金
（利益超過分配
金を含む）
金は含まない） （円）
前回発表予想
1,279 588 533 532 2,223 2,223 ‐
（Ａ）
今回修正予想
2,005 928 842 841 2,358 2,358 ‐
（Ｂ）
増減額（Ｂ－Ａ） 726 340 309 309 135 135 ‐
増減率 56.8％ 57.8％ 58.0％ 58.1％ 6.1％ 6.1％ ‐
（参考）2020 年８月期：予想期末発行済投資口数 356,800 口、１口当たり予想当期純利益 2,358 円
（４）2021 年２月期（第４期）
（2020 年９月１日～2021 年２月 28 日）
１口当たり １口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円）
（利益超過分配 分配金
（利益超過分配
金を含む）
金は含まない）
（円）
前回発表予想
1,295 590 536 535 2,235 2,235 ‐
（Ａ）
今回修正予想
2,025 932 848 847 2,374 2,374 ‐
（Ｂ）
増減額（Ｂ－Ａ） 730 342 312 312 139 139 ‐
増減率 56.4％ 58.0％ 58.2％ 58.3％ 6.2％ 6.2％ ‐
（参考）2021 年２月期：予想期末発行済投資口数 356,800 口、１口当たり予想当期純利益 2,374 円
（注１）本投資法人の営業期間は、毎年３月１日から８月末日まで及び９月１日から翌年２月末日までですが、2019 年８月
期（第１期）の営業期間は本投資法人の設立の日である 2018 年 11 月 19 日から 2019 年８月末日までです。なお、
2019 年８月期（第１期）の実質的な営業期間は、2019 年３月 12 日から 2019 年８月末日まで（173 日）です。
（注２）2019 年８月期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期の運用状況及び分配金の予想については、 「2019
別紙
年８月期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期における運用状況及び分配金の予想の前提条件」に記
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年８月期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期の運用状況及び分配金の予想
の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成され
た場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における
証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受
ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の公募は
行われません。
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載した前提条件に基づき算出した現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、
金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等によ
り、前提条件との間に差違が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分
配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は
分配金の額を保証するものではありません。
（注３）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注４）単位未満の数値は切り捨て、増減率については小数第２位を四捨五入して記載しています。
２．運用状況及び分配金の予想の修正及び公表の理由
本日付で公表した取得予定資産（別紙「2019 年８月期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年
２月期における運用状況及び分配金の予想の前提条件」に定義します。 ）の取得及び本日開催の本投資
法人役員会で決議した新投資口発行の決定に伴い、2019 年３月 12 日付「2019 年８月期、2020 年２月
期、2020 年８月期及び 2021 年２月期の運用状況の予想に関するお知らせ」で公表した「2019 年８月
期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期における運用状況の予想の前提条件」及び 2019
年６月 14 日付「2019 年８月期 中間決算短信（REIT） 」で公表した「2019 年８月期（2018 年 11 月 19
日～2019 年８月 31 日）及び 2020 年２月期（2019 年９月１日～2020 年２月 29 日）の運用状況の予想
の前提条件」が変動したこと等により、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期の営業収益
の予想に 10％以上、経常利益及び当期純利益の各予想に 30％以上の差異が生じる見込みとなったため
修正を行うものです。
（注）取得予定資産の詳細については、本日付で公表した「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」をご
参照ください。
以 上
＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.s-reit.co.jp/
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年８月期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期の運用状況及び分配金の予想
の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成され
た場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における
証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受
ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の公募は
行われません。
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【別紙】
2019 年８月期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期における
運用状況及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
・2019 年８月期（第１期） （2018 年 11 月 19 日～2019 年８月 31 日） （286 日）
・2020 年２月期（第２期） （2019 年 ９月 １日～2020 年２月 29 日） （182 日）
・2020 年８月期（第３期） （2020 年 ３月 １日～2020 年８月 31 日） （184 日）
計算期間
・2021 年２月期（第４期） （2020 年 ９月 １日～2021 年２月 28 日） （181 日）
・なお、第１期の実質的な営業期間は、2019 年３月 12 日から 2019 年８月末日まで
（173 日）です。
・本投資法人が本日現在保有している不動産及び不動産信託受益権（合計８物件）
（以下「取得済資産」といいます。 ）に加え、2019 年８月６日開催の本投資法人
役員会で決議した新投資口発行後に取得予定の４物件の不動産信託受益権（以下
「取得予定資産」といいます。 ）を 2019 年９月３日に取得し、2021 年２月期末ま
運用資産
で保有し続けること及びそれ以外に新規物件の取得が行われないことを前提とし
ています。
・実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動す
る可能性があります。
・取得済資産の賃貸事業収入については、本日現在効力を有する締結済みの賃貸借
契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
・取得予定資産の賃貸事業収入については、各取得予定資産の現所有者より提供を
受けた情報をもとに締結済みの賃貸借契約、テナントの動向、市場動向等を勘案
営業収益
して算出しています。
・なお、一部テナントにおけるフリーレント期間の終了等による賃貸事業収入の増
加を勘案して算出しています。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
（単位:百万円）
2019 年 2020 年 2020 年 2021 年
８月期 ２月期 ８月期 ２月期
賃貸事業費用合計 335 645 828 843
管理委託費 91 161 161 161
水道光熱費 59 122 122 122
修繕費 27 63 60 71
公租公課 0 23 215 215
減価償却費 121 217 207 209
賃貸事業費用以外合計 180 205 247 249
資産運用報酬 104 135 177 174
営業費用
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、
過去の実績値を基準として、それぞれの費用の変動要素を考慮して算出していま
す。
・減価償却費については、定額法により算出しています。
・一般的に、不動産等の売買に当たっては、固定資産税及び都市計画税等は現所有
者と期間按分による計算を行った上で物件取得時に精算されます。本投資法人に
おいては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、売買時に当該精算処理
を行う物件については、 物件の取得日が属する営業期間には費用計上されません。
なお、 2019 年度の固定資産税及び都市計画税等については、2020 年２月期から費
用計上（上記表中の「公租公課」欄をご参照ください。 ）されることとなります。
・建物の修繕費は、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づく見積額を記
載しています。但し、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可
能性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年８月期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期の運用状況及び分配金の予想
の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成され
た場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における
証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受
ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の公募は
行われません。
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・2019 年８月期の一時的な費用は、創立費として 58 百万円、新投資口の発行、投
資口の上場及び公募に係る費用として 67 百万円を、それぞれ見込んでいます。
・本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口の発行に係る投資口交付費につ
いては、2019 年８月期に 38 百万円、2020 年２月期に 43 百万円を、それぞれの期
営業外費用
に計上する予定です。
・支払利息その他借入関連費用として、2019 年８月期に 204 百万円、2020 年２月期
に 97 百万円、2020 年８月期に 86 百万円、2021 年２月期に 84 百万円を想定して
います。
・有利子負債総額は、2019 年８月期末に 22,313 百万円、2020 年２月期末に 34,000
百万円、 2020 年８月期末に 33,500 百万円、 2021 年２月期末に 33,500 百万円を前
提としています。
・金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家から総額 12,900
百万円の新規借入れを 2019 年９月３日に行う予定であること、下記の「投資口」
欄に記載の第三者割当により 5,581 口（上限）の新投資口が発行される場合、そ
の手取金及び手元資金を原資として、2020 年２月期中に上記借入金の一部である
600 百万円を返済すること、 2020 年２月期中に 2019 年８月期に対応する消費税の
還付がなされる予定であることから、 当該還付金等を原資として 2020 年２月期中
に既存の借入金の一部である 613 百万円を返済すること、 2020 年８月期中に 2020
有利子負債
年２月期に対応する消費税の還付がなされる予定であることから、当該還付金等
を原資として 2020 年８月期中に既存の借入金の一部である 500 百万円を返済する
こと、 それ以外には 2021 年２月期末までに借入金残高に変動がないことを前提と
しています。
・LTV については、2019 年８月期末に 46.8％、2020 年２月期末に 46.0％、2020 年
８月期末に 45.6％、 2021 年２月期末に 45.6％を見込んでいます。LTV の算出に当
たっては、次の算式を使用し、小数第２位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、LTV は変動する可能性があ
ります。
・本日現在の発行済投資口数 239,600 口に加えて、本日開催の本投資法人役員会で
決議した公募による新投資口 111,619 口の発行及び第三者割当による新投資口
5,581 口（上限）の発行によって新規に発行される予定の新投資口数の上限であ
る合計 117,200 口が全て発行されることを前提としています。
・上記の他に 2021 年２月期末まで新投資口の発行等による投資口数の変動がないこ
投資口
とを前提としています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、2019 年８月期については、
本日現在の発行済投資口数 239,600 口により、 2020 年２月期、 2020 年８月期及び
2021 年２月期については、上記の新規に発行予定の投資口数 の上限である
117,200 口を含む、予想期末発行済投資口数 356,800 口により算出しています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める
１口当たり
金銭の分配の方針に従い、利益の分配をすることを前提として算出しています。
分配金
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕
（利益超過分配
の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
金は含まない）
い）は変動する可能性があります。
１口当たり
・利益を超えた金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法
人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が
その他 行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年８月期、2020 年２月期、2020 年８月期及び 2021 年２月期の運用状況及び分配金の予想
の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成され
た場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における
証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受
ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の公募は
行われません。
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