2972 Ｒ－サンケイＲＥ 2019-06-14 15:00:00
2019年８月期 中間決算短信（ＲＥＩＴ） [pdf]
2019年８月期 中間決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年６月14日
不動産投資信託証券発行者名 サンケイリアルエステート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 2972 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.s-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 太田 裕一
資 産 運 用 会 社 名 株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名） 太田 裕一
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役財務・IR部長 （氏名） 向井 篤
ＴＥＬ 03-5542-1316
半 期 報 告 書 提 出 予 定 日 2019年７月31日
中間決算補足説明資料作成の有無 ：有
中間決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年８月期中間期の運用、資産の状況（2018年11月19日～2019年４月30日）
（１）運用状況 （％表示は対前年中間期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 中間純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年４月中間期 328 - 192 - △80 - △81 -
１口当たり
中間純利益
円
2019年４月中間期 △1,104
（注１）サンケイリアルエステート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）における2019年８月期中間期の計算期間は2018年11月19日か
ら2019年４月30日までの163日間ですが、実質的な資産運用期間の日数は2019年３月12日からの50日間です。
（注２）１口当たり中間純利益は、中間純利益を日数加重平均投資口数（73,562口）で除することにより算定しています。
（注３）営業収益、営業利益、経常利益及び中間純利益における％表示は対前年中間期増減率ですが、当中間期は第１期であるため該当はあり
ません。
（注４）当中間計算期間において、新投資口の発行及び投資口の上場に係る費用等計253百万円を一括費用計上したため、経常損失は80百万円、
中間純損失は81百万円となっています。
（２）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年４月中間期 47,665 23,043 48.3 96,175
（３）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年４月中間期 △510 △42,068 45,371 2,792
２．2019年８月期（2018年11月19日～2019年８月31日）及び2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）の運用状
況の予想
（％表示は対前期増減率）
１口当たり
１口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配
利益超過
分配金
金は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年８月期 1,140 - 632 - 264 - 263 - 1,099 -
2020年２月期 1,222 7.2 634 0.3 579 119.3 578 119.8 2,414 -
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）
（2019年８月期）1,099円 （2020年２月期）2,414円
（注１）１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、2019年８月期の予想期末発行済投資口の総口数239,600口により算出しています。
（注２） 営業収益、営業利益、経常利益及び当期純利益における％表示は対前期増減率ですが、2019年８月期は第１期であるため該当はありま
せん。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む）
2019年４月中間期 239,600口
② 期末自己投資口数
2019年４月中間期 0口
（注）１口当たり中間純利益の算定の基礎となる投資口数については、15ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※ 中間監査手続の実施状況に関する表示
この中間決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく中間財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予
想のご利用にあたっての注意事項等については、４ページ「2019年８月期（2018年11月19日～2019年８月31日）及び
2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
本投資法人の第１期営業期間は、2018年11月19日から2019年８月31日までですが、当該営業期間が９か月を超えるこ
とから中間決算を行うものです。また、今後の本投資法人の決算期は２月末日及び８月末日となります。
サンケイリアルエステート投資法人（2972）2019 年８月期中間決算短信
目次
１．投資法人の関係法人 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
２．運用方針及び運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（２）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（３）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ５
３．中間財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ６
（１）中間貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ６
（２）中間損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
（３）中間投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９
（４）中間キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（５）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（６）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（７）中間財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（８）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
４．役員の異動 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17
（１）投資法人の役員 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17
（２）資産運用会社の役員 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17
５．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18
（１）投資状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18
（２）投資資産 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2019 年８月期中間決算短信
１．投資法人の関係法人
有価証券届出書（2019年２月７日提出。その後の訂正を含みます。）における「投資法人の仕組み」から重要な変更
がないため開示を省略しています。
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
有価証券届出書（2019年２月７日提出。その後の訂正を含みます。）における「投資方針」、「投資対象」、
「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況
（当中間期の概況）
① 投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以
下「投信法」といいます。）に基づき、株式会社サンケイビル・アセットマネジメント（以下「本資産運用会
社」といいます。）を設立企画人として、2018年11月19日に出資金100百万円（1,000口）で設立され、2018年
12月17日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第140号）。
その後、本投資法人は、2019年３月11日を払込期日として公募による新投資口（227,238口）の発行を実施し、
2019年３月12日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場
に上場しました（銘柄コード2972）。また、2019年４月10日を払込期日として上記公募増資に伴う第三者割当
による新投資口（11,362口）の発行を実施しました。これらの結果、当中間期末日（2019年４月30日）現在に
おける発行済投資口の総口数は、239,600口となっています。
本投資法人は、メディア事業を展開する株式会社フジ・メディア・ホールディングスの「都市開発・観光」
事業を担うサンケイビルグループ（注）のスポンサーサポートにより、「人・街・社会を幸せにする。」とい
う理念の下で、ひとりひとりを幸せにする社会の公器としてJ-REIT市場とともに発展することで、中長期的な
投資主価値の最大化を目指します。
（注）「サンケイビルグループ」とは、スポンサーであるサンケイビル及びその連結子会社13社（2019年３月末日現在）により構
成される企業集団をいいます。以下同じです。
② 運用環境
当中間期（2019年４月中間期）における我が国の経済は、企業の景況感に慎重さが見られるものの、雇用情
勢の着実な改善及び個人消費の持ち直しなど、堅調な推移を見せました。一方で、米国及び中国の通商問題、
英国のＥＵ離脱問題を含む海外経済の動向と政策に関する不確実性、金融資本市場の変動の影響については、
留意を必要とする環境となりました。
このような経済環境下で、本投資法人が主として投資対象とするオフィスビルについては、企業の移転、オ
フィス環境改善などの底堅い需要により、空室率は低水準で推移するとともに、賃料の上昇傾向が継続しまし
た。また、サブアセットとして投資対象とするホテルについては、観光庁によると訪日外国人旅行者数の増加
は続いており、ホテル客室への需要は堅調に推移しました。
③ 運用状況
本投資法人は、2019年３月12日に当中間期末日現在保有する８物件を合計43,395百万円で取得し運用を開始
しました。従って、当中間期の実質的な資産運用期間は2019年３月12日から2019年４月30日までの50日となり
ます。
なお、本中間期末日現在における保有８物件の総賃貸可能面積は33,097.44㎡、総賃貸面積は33,091.43㎡、
稼働率は100.0％（注）でした。
（注）「稼働率」は、総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、各保有物件の本投資法人の持分に相当する面積よりそれぞれ合計を算出していま
す。
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2019 年８月期中間決算短信
④ 資金調達の状況
（エクイティ・ファイナンス）
当中間期においては、2019年３月11日を払込期日として東京証券取引所への新規上場に伴う公募による新投
資口（227,238口）の発行を行い、21,928百万円の資金を調達しました。また、2019年４月10日を払込期日と
して上記公募増資に伴う第三者割当による新投資口（11,362口）の発行を行い、1,096百万円の資金を調達し
ました。この結果、当中間期末日現在における出資総額は、23,124百万円となりました。
（デット・ファイナンス）
当中間期においては、物件の取得に合わせて2019年３月12日付で株式会社みずほ銀行及び株式会社三井住友
銀行をアレンジャーとしたシンジケートローンにより、株式会社みずほ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会
社日本政策投資銀行、みずほ信託銀行株式会社、三井住友信託銀行株式会社、株式会社新生銀行及び株式会社
りそな銀行から23,410百万円の借入れを行いました。また、第三者割当による新投資口の発行の手取金を返済
資金として、2019年４月22日付で1,096百万円の期限前弁済を行いました。これらの結果、当中間期末日現在
における借入金残高は22,313百万円となり、総資産のうち借入金が占める割合（以下「LTV」といいます。）
は46.8％となりました。
⑤ 業績の概要
当中間期の業績は、営業収益328百万円、営業利益192百万円、経常損失80百万円、中間純損失81百万円とな
りました。なお、新投資口の発行及び投資口の上場に係る費用等計253百万円を一括費用計上しております。
（今後の見通し）
① 運用全般に関する見通し
（Ａ）外部成長戦略
本投資法人は、サンケイビルのオフィスビル・ポートフォリオを、本投資法人の今後の外部成長のためのパ
イプラインの中心として位置付け、着実な資産規模の拡大を目指していく方針です。
本投資法人は、本投資法人とサンケイビルグループが互いにその成長に貢献しあう「資産循環型ビジネスモ
デル」（注）と不動産の開発・運営管理機能について豊富な実績を有するサンケイビルグループ各社から成る
プラットフォームを活かした成長戦略を実践することにより、運用資産の規模拡大及び中長期的な収益の維
持・向上を図り、本投資法人の持続的な成長と投資主価値の最大化を目指します。
（注）「資産循環型ビジネスモデル」とは、本投資法人が、サンケイビルグループにおいて投資・開発された不動産を取得・保有
し、その資産規模を拡大するとともに、他方で、サンケイビルグループも資産売却によって得た資金を新たな不動産投資・
開発の創出へとつなげ、投資・開発される不動産がさらに本投資法人の投資対象（候補物件）となる、という資産循環を生
み出すことで、本投資法人とサンケイビルグループが、互いにその成長に貢献しあうものです。
（Ｂ）内部成長戦略
本投資法人は、サンケイビルのスポンサーサポートを受け、着実な内部成長を目指していく方針です。
サンケイビルグループは、自社及び様々な不動産投資家のニーズを捉えた多種多様なアセットタイプの物件
を企画・開発する機能、幅広い強固なネットワークを活用してテナント顧客を誘致する機能、さらに、受託不
動産のプロパティマネジメント、ビルマネジメント、コンストラクションマネジメント及びビルメンテナンス
等の多種多様な運営管理機能を有しています。
本投資法人は、サンケイビルを中核とするサンケイビルグループ内での連携を通じて、不動産の企画・開発
から、テナント誘致、運営管理に至るまで、サンケイビルグループの総合的な運営管理機能を活用します。
（Ｃ）財務戦略
本投資法人は、運用資産の中長期にわたる安定した収益の確保と着実な成長のために、財務活動の機動性及
び資金繰りの安定性等に留意しつつ、適切かつ健全な財務運営を行います。
② 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2019 年８月期中間決算短信
③ 運用状況の見通し
2019年８月期（2018年11月19日～2019年８月31日）及び2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）
における本投資法人の運用状況につきましては、下記のとおり見込んでおります。
１口当たり
１口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配
分配金
金は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
2019年８月期 1,140 632 264 263 1,099 -
2020年２月期 1,222 634 579 578 2,414 -
なお、この見通しの前提条件につきましては、下記記載の「2019年８月期（2018年11月19日～2019年８月31
日）及び2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期
純利益、１口当たり分配金、１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するもので
はありません。
2019年８月期（2018年11月19日～2019年８月31日）及び2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）の運用状況の
予想の前提条件
項目 前提条件
・2019年８月期（第１期）（2018年11月19日～2019年８月31日）（286日）
・2020年２月期（第２期）（2019年９月１日～2020年２月29日）（182日）
計算期間
・なお、第１期の実質的な営業期間は、物件取得日である2019年３月12日から2019年８月末日
まで（173日）となります。
・2019年４月30日現在保有している不動産及び不動産信託受益権（合計８物件）（以下「現保
有資産」といいます。）について、2020年２月期末まで保有し続けること及び新規物件の取
運用資産
得が行われないことを前提としています。
・実際には新規物件取得又は保有物件の処分等により変動する可能性があります。
・現保有資産の賃貸事業収入については、締結済みの賃貸借契約、テナントの動向、市場動向
等を勘案して算出しています。
営業収益 ・なお、一部テナントにおけるフリーレント期間の終了等による賃貸事業収入の増加を勘案し
て算出しています。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
（単位:百万円）
2019 年８月期 2020 年２月期
賃貸事業費用合計 339 409
管理委託費 96 101
水道光熱費 57 60
修繕費 41 41
公租公課 0 49
減価償却費 106 115
賃貸事業費用以外合計 167 178
資産運用報酬 103 115
営業費用 ・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績
値を基準として、それぞれの費用の変動要素を考慮して算出しています。
・減価償却費については、定額法により算出しています。
・一般的に、不動産等の売買に当たっては、固定資産税及び都市計画税等は現所有者と期間按
分による計算を行った上で物件取得時に精算されます。本投資法人においては当該精算金相
当分が取得原価に算入されるため、売買時に当該精算処理を行う物件については、物件の取
得日が属する営業期間には費用計上されません。なお、2019年３月に取得した８物件に係る
固定資産税及び都市計画税等については、2020年２月期から費用計上する見込みであり、そ
の金額は49百万円を想定しています。
・建物の修繕費は、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づく見積額を記載していま
す。但し、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、
予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2019 年８月期中間決算短信
・2019年８月期の一時的な費用は、創立費として58百万円、新投資口の発行、投資口の上場及
び公募に係る費用として67百万円を、それぞれ見込んでいます。
営業外費用
・支払利息その他借入関連費用として、2019年８月期に192百万円、2020年２月期に55百万円を
想定しています。
・有利子負債総額は、2019年８月期末に22,313百万円、2020年２月期末に21,700百万円を前提
としています。
・2020年２月期中に2019年８月期に対応する消費税の還付がなされる予定であることから、当
該還付金等を原資として2020年２月期中に借入金の一部である613百万円を返済すること以外
有利子負債
には2020年２月期末までに借入金残高に変動がないことを前提としています。
・LTVについては、2019年８月期末に46.8％、2020年２月期末に45.7％を見込んでいます。LTV
の算出に当たっては、次の算式を使用し、小数第２位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・本書の日付現在の発行済投資口数239,600口を前提とし、2020年２月期末まで新投資口の発行
等による投資口数の変動がないことを前提としています。
投資口
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、2019 年８月期及び 2020 年２月期の予想
期末発行済投資口数 239,600 口により算出しています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
１口当たり分配金 の方針に従い、利益の分配をすることを前提として算出しています。
（利益超過分配金は ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を
含まない） 含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性
があります。
１口当たり
・利益を超えた金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託
協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提
その他 としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
（３）投資リスク
有価証券届出書（2019年２月７日提出。その後の訂正を含みます。）における「投資リスク」から重要な変更が
ないため開示を省略します。
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2019 年８月期中間決算短信
３．中間財務諸表
（１）中間貸借対照表
（単位：千円）
当中間期
(2019年４月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,856,163
信託現金及び信託預金 935,874
営業未収入金 83,898
前払費用 39,176
未収消費税等 667,420
その他 996
流動資産合計 3,583,530
固定資産
有形固定資産
建物 143,744
減価償却累計額 △864
建物（純額） 142,879
構築物 345
減価償却累計額 △1
構築物（純額） 344
土地 2,429,523
信託建物 7,619,417
減価償却累計額 △39,727
信託建物（純額） 7,579,690
信託構築物 15,369
減価償却累計額 △70
信託構築物（純額） 15,299
信託土地 33,849,883
有形固定資産合計 44,017,620
無形固定資産
ソフトウェア 6,476
無形固定資産合計 6,476
投資その他の資産
長期前払費用 47,439
差入敷金及び保証金 10,000
投資その他の資産合計 57,439
固定資産合計 44,081,536
資産合計 47,665,067
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2019 年８月期中間決算短信
（単位：千円）
当中間期
(2019年４月30日)
負債の部
流動負債
営業未払金 46,826
短期借入金 4,913,736
未払金 114,369
未払法人税等 504
前受金 128,106
その他 11,456
流動負債合計 5,214,998
固定負債
長期借入金 17,400,000
預り敷金及び保証金 88,992
信託預り敷金及び保証金 1,917,422
固定負債合計 19,406,415
負債合計 24,621,413
純資産の部
投資主資本
出資総額 23,124,900
剰余金
中間未処分利益又は中間未処理損失（△） △81,245
剰余金合計 △81,245
投資主資本合計 23,043,654
純資産合計 ※1 23,043,654
負債純資産合計 47,665,067
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2019 年８月期中間決算短信
（２）中間損益計算書
（単位：千円）
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※1 306,041
その他賃貸事業収入 ※1 22,422
営業収益合計 328,464
営業費用
賃貸事業費用 ※1 90,247
資産運用報酬 30,334
資産保管手数料 2,077
一般事務委託手数料 4,183
役員報酬 3,600
その他営業費用 5,095
営業費用合計 135,538
営業利益 192,926
営業外収益
受取利息 0
営業外収益合計 0
営業外費用
支払利息 10,578
融資関連費用 135,538
投資口交付費 67,393
創立費 58,157
その他 2,000
営業外費用合計 273,667
経常損失（△） △80,741
税引前中間純損失（△） △80,741
法人税、住民税及び事業税 504
法人税等合計 504
中間純損失（△） △81,245
中間未処分利益又は中間未処理損失（△） △81,245
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2019 年８月期中間決算短信
（３）中間投資主資本等変動計算書
当中間期（自 2018年11月19日 至 2019年４月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
中間未処分利益又は 純資産合計
出資総額 投資主資本合計
中間未処理損失 剰余金合計
（△）
当期首残高 - - - - -
当中間期変動額
新投資口の発行 23,124,900 23,124,900 23,124,900
中間純損失（△） △81,245 △81,245 △81,245 △81,245
当中間期変動額合計 23,124,900 △81,245 △81,245 23,043,654 23,043,654
当中間期末残高 ※1 23,124,900 △81,245 △81,245 23,043,654 23,043,654
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（４）中間キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前中間純損失（△） △80,741
減価償却費 40,664
投資口交付費 67,393
受取利息 △0
支払利息 10,578
営業未収入金の増減額（△は増加） △83,898
未収消費税等の増減額（△は増加） △667,420
前払費用の増減額（△は増加） △39,176
営業未払金の増減額（△は減少） 46,826
未払金の増減額（△は減少） 114,369
前受金の増減額（△は減少） 128,106
長期前払費用の増減額（△は増加） △47,439
その他の資産の増減額（△は増加） △996
その他の負債の増減額（△は減少） 1,295
小計 △510,440
利息の受取額 0
利息の支払額 △417
法人税等の支払額 △0
営業活動によるキャッシュ・フロー △510,857
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △2,573,613
信託有形固定資産の取得による支出 △41,484,671
預り敷金及び保証金の受入による収入 88,992
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,917,422
敷金及び保証金の差入による支出 △10,000
その他 △6,476
投資活動によるキャッシュ・フロー △42,068,346
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 6,010,169
短期借入金の返済による支出 △1,096,433
長期借入れによる収入 17,400,000
投資口の発行による収入 23,057,506
財務活動によるキャッシュ・フロー 45,371,242
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 2,792,038
現金及び現金同等物の期首残高 -
現金及び現金同等物の中間期末残高 ※1 2,792,038
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（５）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（６）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用いています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は
以下のとおりです。
建物 2 ～ 65 年
構築物 6 ～ 59 年
(2) 無形固定資産
定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 (1) 創立費
支出時に全額費用処理しています。
(2) 投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産または不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定
資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額
のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方
法を採用しています。
なお、不動産または不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴
い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費
用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当中間期に
おいて、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、不動産
または不動産を信託財産とする信託受益権の取得に係る精算が終了して
いないため、ありません。
４．中間キャッシュ・フロー計算 中間キャッシュ・フロ－計算書における資金（現金及び現金同等物）
書における資金の範囲 は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並び
に容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクし
か負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資から
なっています。
５．その他中間財務諸表作成のた (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
めの基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財
産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及
び費用勘定について、中間貸借対照表及び中間損益計算書の該当勘定
科目に計上しています。
なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の
科目については、中間貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託土地
③信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
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（７）中間財務諸表に関する注記事項
[中間貸借対照表に関する注記]
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
当中間期
（2019年４月30日）
50,000千円
[中間損益計算書に関する注記]
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 277,014
共益費収入 29,027 306,041
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 14,203
駐車場収入 5,764
その他賃貸収入 2,455 22,422
不動産賃貸事業収益合計 328,464
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 22,177
プロパティ･マネジメント報酬 4,894
水道光熱費 18,386
支払地代 394
修繕費 117
損害保険料 867
信託報酬 506
減価償却費 40,664
その他賃貸事業費用 2,238 90,247
不動産賃貸事業費用合計 90,247
C.不動産賃貸事業損益（A-B） 238,217
[中間投資主資本等変動計算書に関する注記]
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
発行可能投資口総口数 10,000,000口
発行済投資口の総口数 239,600口
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[中間キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の中間期末残高と中間貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
現金及び預金 1,856,163千円
信託現金及び信託預金 935,874千円
現金及び現金同等物 2,792,038千円
[リース取引に関する注記]
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
金融商品の時価等に関する事項
2019年４月30日における中間貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
中間貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
（１）現金及び預金 1,856,163 1,856,163 -
（２）信託現金及び信託預金 935,874 935,874 -
資産計 2,792,038 2,792,038 -
（１）短期借入金 4,913,736 4,913,736 -
（２）長期借入金 17,400,000 17,398,929 △1,070
負債計 22,313,736 22,312,665 △1,070
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
（１）短期借入金
短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価格にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によって
います。
（２）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると
考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、固定金利による長期借入金の時価については、そ
の将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算
定しています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
当中間期
（2019年４月30日）
預り敷金及び保証金 88,992千円
信託預り敷金及び保証金 1,917,422千円
※預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解
約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積
もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
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[有価証券に関する注記]
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
該当事項はありません。
[持分法損益関係に関する注記]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
当中間期（自 2018年11月19日 至 2019年４月30日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90％を超えるため、
記載を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、
記載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
株式会社グランビスタ ホテル＆リゾート 56,745 不動産賃貸事業
バイエル薬品株式会社 非開示（注） 不動産賃貸事業
日本ハム株式会社 非開示（注） 不動産賃貸事業
（注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
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[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル等を所有しています。これら賃貸等不動産
の中間貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
中間貸借対照表計上額
期首残高 -
期中増減額 44,017,620
中間期末残高 44,017,620
中間期末時価 44,480,000
（注１）中間貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）期中増減額のうち、主な増加額は新規物件８物件の取得（44,058,285千円）、主な減少額は減価償却費（40,664千円）です。
（注３）中間期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、価格時点は、2018年10月31日です。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「中間損益計算書に関する注記」に記載しています。
[１口当たり情報に関する注記]
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
１口当たり純資産額 96,175円
１口当たり中間純損失（△） △1,104円
（注１）１口当たり中間純損失は、中間純損失を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投
資口調整後１口当たり中間純損失については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり中間純損失の算定上の基礎は、以下のとおりです。
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
中間純損失（△）（千円） △81,245
普通投資主に帰属しない金額（千円） -
普通投資口に係る中間純損失（△）（千円） △81,245
期中平均投資口数（口） 73,562
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
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（８）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立から当中間期末日（2019年４月30日）までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下
のとおりです。
発行済投資口の総口数
出資総額（千円） 備考
年月日 摘要 （口）
増減 残高 増減 残高
2018 年 11 月 19 日 私募設立 100,000 100,000 1,000 1,000 （注１）
2019 年３月 11 日 公募増資 21,928,467 22,028,467 227,238 228,238 （注２）
2019 年４月 10 日 第三者割当増資 1,096,433 23,124,900 11,362 239,600 （注３）
（注１）本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価額100,000円にて投資口の発行を行いました。
（注２）１口当たり発行価格100,000円（発行価額96,500円）にて、公募により新投資口の発行を行いました。
（注３）１口当たり発行価額96,500円にて、第三者割当により新投資口の発行を行いました。
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４．役員の異動
（１）投資法人の役員
当中間期における役員の異動はありません。
（２）資産運用会社の役員
当中間期における役員の異動はありません。
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５．参考情報
（１）投資状況
当中間期
（2019年４月30日現在）
地域
資産の種類 用途 資産総額に対する
（注１） 保有総額
比率
（百万円）(注２)
（％）(注３)
東京圏・大阪市・名古屋市 2,572 5.4
オフィスビル 政令指定都市（上記を除く）・
- -
中核市・地方主要都市
不動産
東京圏・大阪市・名古屋市 - -
サブアセット 政令指定都市（上記を除く）・
- -
中核市・地方主要都市
東京圏・大阪市・名古屋市 32,384 67.9
オフィスビル 政令指定都市（上記を除く）・
- -
中核市・地方主要都市
東京圏・大阪市・名古屋市 9,060 19.0
信託不動産 サブアセット 政令指定都市（上記を除く）・
- -
中核市・地方主要都市
東京圏・大阪市・名古屋市 9,060 19.0
ホテル 政令指定都市（上記を除く）・
- -
中核市・地方主要都市
小計 44,017 92.3
預金・その他の資産 3,647 7.7
資産合計 47,665 100.0
（注１）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。
「中核市」とは、人口20万人以上の市（東京圏、大阪市及び名古屋市並びにその他の政令指定都市を除きます。）をいいます。
「地方主要都市」とは、人口20万人未満の市町村で、特定の用途において一定の需要が認められると本資産運用会社が判断した
都市をいいます。
（注２）「保有総額」は、2019年４月30日現在における中間貸借対照表（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）に
よっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、用途がホテルである信託不動産の保有総額には、ホテルに付随す
る動産の帳簿価額を含みます。
（注３）「資産総額に対する比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。
当中間期
（2019年４月30日現在）
金額 資産総額に対する比率
（百万円）(注１) （％）（注２）
負債総額 24,621 51.7
純資産総額 23,043 48.3
資産総額 47,665 100.0
（注１）負債総額、純資産総額及び資産総額の各金額は、2019年４月30日現在における中間貸借対照表計上額によっており、百万円未満を
切り捨てて記載しています。
（注２）「資産総額に対する比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。
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（２）投資資産
2019年４月30日現在、本投資法人が保有する資産（不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下総称
して「保有資産」ということがあります。）は、次のとおりです。
取得価格
（注２） 総賃料 総賃貸 総賃貸
帳簿価額 鑑定評価額 テナント 稼働率
地 用 物件 建築時期 収入 可能面積 面積
物件名称 所在地 投資 （百万円） （百万円） 数 （％）
域 途 番号 （注１） 価格 （百万円） （㎡） （㎡）
比率 （注３） （注４） （注５） （注９）
（百万円） （注６） （注７） （注８）
（％）
東京
東京都 2000年
Ａ-１ サンケイビル 2,509 5.8 2,572 2,540 45 96 881.16 875.15 99.3
千代田区 ９月28日
（注10）
大阪府
ブリーゼタワー 2008年
Ａ-２ 大阪市 8,600 19.8 8,696 9,300 36 597 8,097.34 8,097.34 100.0
（注10） ７月１日
北区
オ S-GATE
フ 東京都 2018年
Ａ-３ 日本橋本町 6,698 15.4 6,773 6,780 3 307 3,171.83 3,171.83 100.0
東 ィ 中央区 10月31日
京 （注10）
ス
圏 ビ S-GATE 東京都 2017年
Ａ-４ 2,055 4.7 2,079 2,080 5 111 1,681.55 1,681.55 100.0
・ ル 秋葉原 千代田区 ９月29日
大
日比谷 東京都 1992年
阪 Ａ-５ 5,829 13.4 5,924 5,900 11 386 3,439.61 3,439.61 100.0
サンケイビル 千代田区 ６月25日
市
・ 八丁堀 東京都 1965年
Ａ-６ 4,959 11.4 5,011 5,020 10 306 5,594.90 5,594.90 100.0
名 サンケイビル 中央区 ９月１日
古 東陽 東京都 1991年
屋 Ａ-７ 3,782 8.7 3,898 3,790 5 205 4,224.52 4,224.52 100.0
パークビル 江東区 ６月18日
市
小計（平均） - - 34,434 79.4 34,956 35,410 115 2,008 27,090.91 27,084.90 100.0
サ
ブ
ホテル
ア 東京都 2018年
Ｂ-１ インターゲート 8,961 20.6 9,060 9,070 １ 413 6,006.53 6,006.53 100.0
セ 中央区 １月18日
ッ 東京 京橋
ト
小計（平均） - - 8,961 20.6 9,060 9,070 1 413 6,006.53 6,006.53 100.0
ポートフォリオ合計（平均） - - 43,395 100.0 44,017 44,480 116 2,421 33,097.44 33,091.43 100.0
（注１）「建築時期」は、各保有資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記
簿上一番古い年月日を記載しています。
（注２）「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載してい
ます。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「投資比率」は、取得価格の合計額
に対する各保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「帳簿価額」は、2019年４月30日現在における各保有資産に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注４）「鑑定評価額」は、2018年10月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各保有資産の
鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しています。
（注５）「テナント数」は、2019年４月30日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産のテナント数を記載しています。但
し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分について
はエンドテナントの総数を記載しています。
（注６）「総賃料収入」は、2019年４月30日現在において有効な各保有資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料（倉庫、看板、
駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないも
のとします。なお、消費税等は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載して
います。なお、保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの
対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍すること
により年換算して算出した金額を記載しています。
（注７）「総賃貸可能面積」は、2019年４月30日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えら
れる面積を記載しています。
（注８）「総賃貸面積」は、2019年４月30日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、
パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締
結されている面積の合計を記載しています。
（注９）「稼働率」は、2019年４月30日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第
２位を四捨五入して記載しています。また、各小計及びポートフォリオ合計欄は、各保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総
賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注10）「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る取得価格、鑑定評価額、総賃料収入、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投
資法人が保有している各物件の共有持分（それぞれ２％及び51％）（※１）に相当する数値を記載しています。また、「ブリーゼタ
ワー」に係る取得価格、鑑定評価額、総賃料収入、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物
区分所有権等の準共有持分（30％）（※２）に相当する数値を記載しています。
（※１）「東京サンケイビル」については、敷地所有権の２％の共有持分及び借地権の２％の準共有持分並びに建物所有権の２％の共
有持分を保有しています。また、「S-GATE日本橋本町」については、敷地所有権及び建物所有権の51％の各共有持分を信託財
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2019 年８月期中間決算短信
産とする信託受益権を保有しています。
（※２）「ブリーゼタワー」については、オフィス部分の建物区分所有権並びにその敷地利用権（敷地所有権、借地権及び相互利用権）
を信託財産とする信託受益権の30％の準共有持分を保有しています。
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