2021年10月18日
第5期（2021年8月期）
決算説明会資料 資産運用会社
SANKEI REAL ESTATE Inc.
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
目次
ディスクレーマー
エグゼクティブ サマリー ･･･P3 本資料は、サンケイリアルエステート投資法人（以下「本投資法
人」といいます。）の情報提供を目的としたものであり、特定の商
品に関する投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありませ
1．決算・運用ハイライト ･･･P4
ん。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い
合わせいただき、投資を行う際は、ご自身の判断と責任で投資なさ
2．外部成長 実績と戦略 ･･･P16 るようお願い致します。本資料で提供している情報は、株式会社サ
2-1 外部成長実績 ･･･P17 ンケイビル・アセットマネジメント（以下「弊社」といいます。）
が現時点において入手した情報に基づき独自に分析・判断したもの
2-2 外部成長戦略 ･･･P21
であり、その正確性・確実性・完全性等に関しまして保証するもの
3．内部成長 実績と戦略 ･･･P26 ではなく、一切の責任を負いません。また、予告なしに内容が変更
又は廃止される場合がございますので、ご了承ください。本資料の
3-1 内部成長実績 ･･･P27
内容には、将来における業績の予想等に関する記述が含まれており、
3-2 内部成長戦略 ･･･P29 これら将来の予想等は、本投資法人の将来の業績や財務内容を保証
するものではありません。本資料のいかなる部分も一切の権利は弊
4．財務戦略 ･･･P32
社に帰属しており、電子的または機械的な方法を問わず、いかなる
目的であれ、無断で使用・引用・複製・変造・分解または転送等を
5．ESGへの取り組み ･･･P36
禁止致します。なお、本資料は金融商品取引法に基づく開示資料で
はなく、本資料に関するお問い合わせは、下記へお願い致します。
Appendix ･･･P39
株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
財務・IR部
電話：03-5542-1316
2
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エグゼクティブ サマリー
決算・運用ハイライト
第5期は、前期比 増収増益（営業収益＋1.3％、営業利益＋2.0％）
公募増資による新規4物件の取得を決議（2021年8月）
資産規模：715億円 → 966億円（従前比＋251億円、＋35.1％）
第5期DPU※1は、一時的な利益超過分配金をもって、期初予想※2の2,862円を維持
GRESBリアルエステイト評価へ参加（2021年7月）
「3スター」及び「Green Star」を取得（2021年10月）
今後の成長戦略
中期目標（資産規模 2,000～3,000億円）へ向けて、フェーズ2始動
グローバルインデックスへの早期組み入れを目指す
DPUの持続的成長に適う外部成長・内部成長
・ ポートフォリオ・マトリクスを意識した分散投資を実践
・ 内部成長余地の追求と内部衰退リスクの低減
格付け取得の検討を本格化
サステナビリティ推進体制の拡充を検討
※1「DPU」とは、一口当たり分配金を意味します。以下同じです。
※2「期初予想」（以下「予想」）とは、前期決算発表時（2021年4月）の第5期予想を指します。以下同じです。 3
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1. 決算・運用ハイライト
4
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決算ハイライト －営業収益・営業利益は、前期比 増収増益－
第５期営業収益は前期比＋1.3％、営業利益は前期比＋2.0％と増収増益
第５期DPUは、新規4物件の取得に伴う営業外費用の計上はあるも、一時的な利益超過分配金をもって、
予想2,862円（前期比＋0.5％）を維持
利益超過分配金は、賃貸事業収支等が8月予想修正を上回り、予想修正時の62円/口から20円/口へ圧縮
■第5期（2021年8月期）決算概要
実績 予想比 前期比
営業収益 2,176百万円 △0.1% △2百万円 ＋1.3% +28百万円
営業利益 1,141百万円 ＋2.0% +21百万円 ＋2.0% +22百万円
当期純利益 1,014百万円 △0.7% △7百万円 △0.2% △2百万円
DPU（一口当たり分配金） 2,862円 0.0% 0円 ＋0.5% +13円
■第5期（2021年8月期） DPUの推移
（単位：円/口）
3,000円
2,862円 2,862円 2,862円
2,900円
2,849円 利益超過 20円 予想修正対比
2,800円 62円 分配金 2,800円→2,842円
+0.5% +42円増
2,700円
（+1.5％）
2,600円 2,800円 2,842円
2,500円
～
～
2,400円
第4期決算 第5期予想 第5期予想修正 第5期決算
実績 （2021年4月時点） （2021年8月時点） 実績
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決算ハイライト 第5期 （2021年8月期）DPUサマリー（前期比）
第5期DPUは、利益超過分配金を加えた2,862円（前期比＋0.5％）
賃料収入等の増加及び賃貸事業費用の減少により営業利益は増加するも、
新規4物件の取得に伴う営業外費用（主に融資関連費用）の計上により利益分配金は2,842円
税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しとして、利益超過分配金20円を実施し、
予想2,862円を維持
（円/口）
■ 第5期（2021年8月期） DPU サマリー 前期比
内部成長実績 ＋13円
（＋0.5％）
賃貸事業 その他
費用の増減 営業費用
賃料収入等 利益超過
の増減
の増減 分配金
主な内訳 営業外損益
・外注委託費 ＋38 の増減
・水道光熱費 △16
主な内訳
・公租公課 △23
・融資関連費用 △60
・修繕費 △9
・支払利息 △13
【ご参考】コロナ禍の影響
第5期 前期比
DPU内訳
実績 増減
～
～ オフィス収入 0円 0円
店舗収入 △12円 △12円
貸会議室収入 △8円 △1円
第4期実績 DPU合計 △20円 △13円 利益分配金 第5期実績
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決算ハイライト（予想比） 第5期（2021年8月期）
予想比、営業収益はほぼ予想通り（△0.1％）、営業利益は増益（＋2.0％）
（単位：百万円）
第5期予想(A) 第5期実績(B)
計算期間 差異(B)-(A) 主な差異要因
（2021年4月時点） （2021年8月）
営業収益 2,178 2,176 △2
賃料・共益費収入 2,048 2,032 △ 15 ・賃料収入△15（東陽 解約違約金をその他収入へ振替計上△15）
駐車場収入 29 31 1
水道光熱費収入 95 89 △5
その他収入 5 22 17 ・東陽 解約違約金（税込）計上＋17
営業費用 1,059 1,034 △ 24
賃貸事業費用合計 817 793 △ 23
外注委託費 173 169 △ 3 ・品川 管理組合費△2他
水道光熱費 121 116 △4
修繕費 53 39 △ 14 ・ブリーゼ△14他
公租公課 221 223 1
減価償却費 228 228 0
その他費用 19 16 △2
賃貸事業損益 1,361 1,382 21
その他営業費用合計 241 241 △0
資産運用報酬 192 195 3
その他費用 49 45 △4
営業利益 1,119 1,141 21
営業外収益 0 1 1
営業外費用 97 127 30 ・新規4物件取得による融資関連費用+31
経常利益 1,022 1,014 △7
当期純利益 1,021 1,014 △7
一口当たり分配金（単位：円） 2,862円 2,862円 0円 ・利益超過分配金+20円含む
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
決算ハイライト（前期比） 第5期（2021年8月期）
前期比、営業収益は増収（＋1.3％）、営業利益は増益（＋2.0％）
（単位：百万円）
第4期実績(A) 第5期実績(B)
計算期間 差異(B)-(A) 主な差異要因
（2021年2月） （2021年8月）
営業収益 2,147 2,176 28
・赤坂 フル寄与＋13 ・前期入居テナントフル寄与+16（ブリーゼ＋13、秋葉原＋3）
・大森 空室解消＋6 ・増額改定フル寄与＋8（品川＋4、秋葉原＋3 他）
賃料・共益費収入 2,015 2,032 17
・八丁掘 前期レントホリデーあり＋2 ・東京サンケイ 解約△4
・日比谷 減賃△5 ・東陽△19（解約違約金振替△15、解約△4）
駐車場収入 30 31 0
水道光熱費収入 93 89 △4
その他収入 8 22 14 ・東陽 解約違約金（税込）＋17
営業費用 1,029 1,034 5
賃貸事業費用合計 790 793 3
・前期リーシング報酬（改定）△7.5（品川、秋葉原）
外注委託費 183 169 △ 13
・前期リーシング報酬（新規）△1.5（大森） ・ブリーゼ 管理費△3.8
水道光熱費 110 116 5
修繕費 35 39 3
公租公課 214 223 8 ・赤坂 前期取得分固都税費用化
減価償却費 227 228 1 ・赤坂 前期取得1ヶ月分増+1.3
その他費用 17 16 △1
賃貸事業損益 1,357 1,382 24
その他営業費用合計 239 241 1
資産運用報酬 186 195 8
その他費用 52 45 △7
営業利益 1,118 1,141 22
営業外収益 0 1 1
営業外費用 101 127 26 ・融資関連費用+23 ・支払利息+4
経常利益 1,017 1,014 △2
当期純利益 1,016 1,014 △2
一口当たり分配金（単位：円） 2,849円 2,862円 13円 ・利益超過分配金+20円含む
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運用ハイライト（外部成長） － 2021年9月に新規4物件（251億円）を取得－
スピード感をもって着実な外部成長を継続 －資産規模は約1,000億円へ－
スポンサーサポート比率100％
品川シーサイド 宮崎台
日立九州ビル S-GATE赤坂
TSタワー ガーデンオフィス
中期目標へ向けて
フェーズ2始動
1,600億円
2,000～3,000億円
1,400億円
109億円 100億円 14億円 28億円
東京都品川区 福岡市早良区 東京都港区 川崎市宮前区
1,200億円
966億円
1,000億円
800億円 715億円
600億円
433億円
400億円
～
～
200億円
新規上場 第4期末時点 公募増資後
取得後 中期目標
2019年3月 2021年2月 2021年9月
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運用ハイライト（外部成長） － 2021年9月に新規4物件（251億円）を取得－
強力なスポンサーサポートにより、早い外部成長スピード（高い資産規模成長率）を実現
■ オフィス系J-REIT各社※（資産規模3,000億円未満）の 外部成長の継続
上場来年平均資産規模成長率
50.0% 49.2%へ上昇 資産規模拡大は、投資口数の増加を伴い
高い成長率 流動性を高め、投資主価値向上の機会を
40.0% 39.5%（前期末時点） 創出
を実現
30.0% フェーズ2を始動した本投資法人は、可能
な限り早いタイミングでの資産規模拡大
20.0%
を目指す
10.0%
0.0%
本投資法人
■ オフィス系J-REIT各社※（資産規模3,000億円未満）の ■ オフィス系J-REIT各社の資産規模と分配金利回り
資産規模とP/NAV分布図 資産規模が大きくなると
（x） 分配金利回りが低くなる
1.3 （億円） 資産規模 分配金利回り （x）
15,000 5.5%
5.4%
1.2 資産規模が大きくなると 4.9%
P/NAVも高くなる
4.8% 5.0%
4.7% 4.6%
1.1 10,000
本投資法人 4.2% 4.5%
4.1% 4.0%
取得前
1.0 取得後 3.8% 3.7% 3.7% 4.0%
3.7% 3.7%
5,000
3.4%
0.9 3.2% 3.5%
3.2%
0.8 0 3.0%
0 1,000 2,000 3,000 本投資法人 1
※ 「J-REIT」とは、上場不動産投資法人を指します。「オフィス系J-REIT各社」について、
（億円）
その対象となるJ-REIT銘柄及びその他詳細は、本資料57頁をご参照ください。 10
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運用ハイライト（ご参考）
外部成長スピードの早さと着実な内部成長が、DPU（1口当たり分配金）を大きく伸長
■ 巡航状態を示す2021年2月期（第4期）のDPU
※第4期DPU：新規上場時の予想値から実績値までの推移
（円）
+614円（+27.5%）
3,000
2,862
2,849
含み益
2,750
2,607
2,500
2,374
2,235
2,250
2,000
～
～
1,750
第4期予想 第4期予想（修正） 第4期予想（修正） 第4期実績 第5期実績
2019年3月12日公表 2019年8月6日公表 2020年9月7日公表 2021年4月15日公表
新規上場 公募増資 S-GATE赤坂 第4期決算 第5期決算
取得
11
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MEMO
12
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第6期（2022年2月期）以降の業績予想
第6期予想DPUは、新規取得4物件の収益貢献により第5期比増配になる見込み
第7期予想DPUは、新規取得4物件の固都税等が費用化され、巡航状態の分配になる見込み
サブアセットのホテル（2物件）は、約定とスポンサーコミットメントにより減収リスクなし
（円/口）
物件取得
による効果
利益
超過
分配金
賃料 賃貸 その他
収入 営業外
事業 営業
損益 物件取得
費用 費用 賃料
固都税 収入 賃貸
費用化 事業 その他 営業外
費用 営業 損益
費用
～
～
0
第4期 第5期 第6期 第7期
実績DPU 実績DPU 予想DPU 予想DPU
13
SANKEI REAL ESTATE Inc.
第6期（2022年2月期）以降の業績予想
第6期 予想DPU 2,958円：第5期比 ＋3.4％ （＋96円）・・固都税費用化なし
第7期 予想DPU 2,703円：第6期比 △8.6％（△255円）・・固都税費用化あり（巡航状態）
（単位：百万円）
第5期実績(A) 第6期予想(B) 第7期予想(C）
計算期間 差異(B)-(A) 差異(C)-(B) 主な差異要因
（2021年8月） （2022年2月） （2022年8月）
営業収益 2,176 2,775 599 2,808 33 第6期予想（第5期対比）
賃料・共益費収入 2,032 2,613 580 2,644 31 営業収益 +599百万円
駐車場収入 31 35 4 35 0 ・賃料 新規取得分 +615
水道光熱費収入 89 120 30 121 1 ・賃料 新規以外 △35（東陽△30、日比谷△6、八丁堀△6、ブリーゼ+5他）
その他収入 22 7 △ 15 7 △0 ・水光熱収入＋30（新規取得分＋27他）
営業費用 1,034 1,249 214 1,389 139 ・駐車場収入+4 ・その他収入△15（東陽 前期解約違約金△17他）
賃貸事業費用合計 793 980 186 1,074 93 賃貸事業費用 +186百万円
外注委託費 169 223 54 216 △7 ・外注委託費+54（新規取得分+37、リーシング報酬+15他）
水道光熱費 116 143 26 151 8 ・水光熱費＋26（新規取得分＋27他）
修繕費 39 58 19 59 0 ・修繕費 ブリーゼ＋20
公租公課 223 222 △0 309 87 ・減価償却費+80 新規取得分等
減価償却費 228 309 80 313 4
その他費用 16 23 6 23 0 第7期予想（第6期対比）
賃貸事業損益 1,382 1,795 412 1,734 △ 60 営業収益 +33百万円
その他営業費用合計 241 269 28 314 45 ・賃料収入＋31 ①空室解消＋51（東陽＋41、大森+5、宮崎台＋3、東京ｻﾝｹｲ＋1.6）
資産運用報酬 195 210 14 258 47 ②前期レントホリデーあり＋2、新規取得日割り分＋3
その他費用 45 58 13 56 △1 ③解約等△25（ブリーゼ△17、日比谷△8）
営業利益 1,141 1,526 384 1,419 △ 106
営業外収益 1 0 △1 0 0
営業外費用 127 143 16 155 12 賃貸事業費用 +93百万円
経常利益 1,014 1,382 367 1,263 △ 118 ・外注委託費△7 リーシング報酬
当期純利益 1,014 1,381 367 1,262 △ 118 ・水光熱費用+8（ブリーゼ+2、品川+4、東陽+1、八丁堀+1）
一口当たり分配金（単位：円） 2,862円 2,958円 96円 2,703円 △ 255円 ・公租公課+87 （新規取得分固都税費用化＋75、固都税22年度増＋12）
NOI 1,610 2,104 493 2,048 △ 56 ・減価償却費＋4 資本的支出増
14
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１口当たりNAV（分配金控除後） の推移
外部成長及び内部成長の両輪が奏功し、年平均成長率6.4％にて推移
第1期比 +13.2％
年平均成長率 6.4％
（単位：円）
123,491 121,641 122,507
120,000
114,157
21,078 19,227 20,114
110,000 108,184
11,744
11,670
100,000 含み益
公募
増資
90,000
102,413 102,413 102,413 102,393
96,515
純資産
～
～
80,000
2019年8月末 2020年2月末 2020年8月末 2021年2月末 2021年8月末
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期）
15
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2. 外部成長 実績と戦略
16
SANKEI REAL ESTATE Inc.
2-1 外部成長実績 － 2021年9月に新規4物件（251億円）を取得－
オフィスビル4物件を新規取得し、物件取得後の資産規模は約1,000億円まで拡大
物件取得の前後において掲載指標上、遜色なく資産規模を拡大
■ 取得資産 ■ 4物件取得に伴うポートフォリオの変化
品川シーサイド
TSタワー S-GATE赤坂 宮崎台
物件名称 日立九州ビル
（準共有持分20％） ガーデンオフィス
取得前 取得資産 取得後
（建物区分所有権等の
準共有持分25％）
資産規模
715億円 251億円 966億円
（取得価格）
物件写真
物件数 12物件 4物件 14物件
（追加取得の2物件を含む）
スポンサーサポート スポンサーサポート スポンサーサポート スポンサーサポート
オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル
1物件当たり
59億円 62億円 69億円
取得価格
所在地 東京都品川区 福岡市早良区 東京都港区 川崎市宮前区
平均鑑定
取得価格 10,900百万円 10,000百万円 1,400百万円 2,800百万円 NOI利回り 4.3% 4.4% 4.3%
（取得価格ベース）
鑑定評価額 11,000百万円 10,200百万円 1,422百万円 2,830百万円
平均稼働率 98.2% 100.0% 98.9%
鑑定NOI利回り 3.9% 4.8% 3.3% 5.0%
（取得価格ベース）
スポンサー
サポート比率 100.0% 100.0% 100.0%
建築時期 2003年7月 1996年2月 2015年7月 1993年2月 （取得価格ベース）
稼働率 オフィスビル比率
（2021年9月2日時点）
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 81.9% 100.0% 86.6%
（取得価格ベース）
17
SANKEI REAL ESTATE Inc.
2-1 外部成長実績 － 2021年9月に新規4物件（251億円）を取得－
品川シーサイドTSタワー （建物区分所有権等の準共有持分25％）
A-8 （追加取得）
駅距離至近徒歩1分、基準階面積約446坪を有するハイスペックビルを追加取得
1. IT・メーカー等の企業の本社やバックオフィスが集 NOI推移（巡航状態第3期以降）
110 109 109
積している「品川シーサイドフォレスト」に所在
105
2. 大手総合機械企業のセキュリティレベルにも対応、 100
基準階面積約446坪、天井高2,700mm、延床面積 95
※第3期のNOIを100として指数化
5万㎡を超える高層ハイスペックビル 第3期 第4期 第5期
3. りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩1分で、「渋 東品川へのオフィス移転事例
谷」駅、「新宿」駅へのダイレクトアクセスが可
東品川へのオフィス移転事例10事例中7事例が品川シーサイド
能。羽田空港や「品川」駅へのアクセスも良好。 フォレスト（品川SSF）への移転となっており、本エリアへの
オフィス移転ニーズの高さが確認できる
移転時期 企業名（業種） 機能 移転先
取得価格 10,900百万円 所在地 東京都品川区 2014年 NTTデータCCS（情報・通信業） 本社 品川SSF
2015年 ビッグローブ（情報・通信業） 本社 品川SSF
2015年 日東電工（製造業） 東京支店
鑑定評価額 11,000百万円 延床面積 52,977㎡ 2016年 メルセデス・ベンツ日本（製造業） 本社 品川SSF
2016年 アコーディア・ゴルフ（サービス業） 本社 品川SSF
2017年 ジャックス及びグループ企業（金融業） 本社/子会社
鑑定NOI利回り 3.9％ 建築時期 2003年7月 2018年 あんしん保証（サービス業） 本社 品川SSF
2020年 郵船ロジスティクス（物流業） 本社 品川SSF
2020年 郵船商事（商社） 本社
■ 品川シーサイドフォレスト街区図 ■ 基準階平面図（約446坪） 2021年 トーヨータイヤ（製造業） 東京支店 品川SSF
北品川・東品川エリアの募集賃料推移
北品川・東品川エリア 五反田・大崎エリア
120
110
100
90
コロナショック前後でも
80 賃料変動の少ないエリア
70 19/1 ※2020年1月の平均募集賃料を100として指数化
19/3
19/5
19/7
19/9
19/11
20/1
20/3
20/5
20/7
20/9
20/11
21/1
21/3
21/5
21/7
品川シーサイド駅 C出口
出所：三幸エステート株式会社「相場データ エリア別時系列データ」に基づき
本資産運用会社において作成
18
SANKEI REAL ESTATE Inc.
2-1 外部成長実績 － 2021年9月に新規4物件（251億円）を取得－
A-12 日立九州ビル
福岡の副都心「シーサイドももち」に所在、高い視認性と情報機密性を有する大規模オフィスビル
■ シーサイドももち地区 福岡エリアの募集賃料推移
競合エリアに比べ、賃料水準は低位安定
コロナショック前後でも賃料変動の少ないエリア
住エリア
（住宅・学校等） 百道浜エリア 天神エリア
（単位：円/坪）
博多駅前エリア 福岡市
ザ・パークハウス 20,000
福岡PayPayドーム
福岡タワーズ
ヒルトン福岡 19,000
シーホーク
ショッピングセンター 18,000
MARK IS 福岡ももち
日立九州ビル 17,000
九州医療
16,000
センター
ビジネスエリア 15,000
福岡タワー
NEC九州
14,000
システム
センター 13,000
福岡ソフト
12,000
リサーチパーク
19/1
19/4
19/7
20/1
20/4
20/7
21/1
21/4
21/7
19/10
20/10
ザ・パークハウス
富士通九州 福岡タワーズ
R&Dセンター
出所：三幸エステート株式会社「相場データ エリア別時系列データ」に基づき
本資産運用会社において作成
テレビ
■ 基準階平面図（約322坪）
西日本
1. 情報通信産業の集積地である百道浜エリアに 取得価格 10,000百万円
立地する視認性の高い大規模オフィスビル
鑑定評価額 10,200百万円
2. 高い情報機密性を有しており、情報通信産業の
リーディングカンパニーの1社である 鑑定NOI利回り 4.8％
「日立製作所」に一棟貸し
3. 本物件が所在する博多湾を臨む百道浜エリアは 所在地 福岡市早良区
「シーサイドももち」として開発され、住宅・
延床面積 26,518㎡
商業を含む総合的な都市環境を形成した副都心
として発展 建築時期 1996年2月
19
SANKEI REAL ESTATE Inc.
2-1 外部成長実績 － 2021年9月に新規4物件（251億円）を取得－
A-10 S-GATE赤坂 （準共有持分20％）
（追加取得）
A-11 宮崎台ガーデンオフィス
スポンサー・ブランディング戦略「S-GATE」シリーズ 第1号物件 基準階面積約350坪、地域ニーズに合致した
1. 東京メトロ千代田線「赤坂」駅徒歩１分の利便性 安定的なテナント構成を有するオフィスビル
に加え、「溜池山王」駅、「赤坂見附」駅、さら 1. 東急田園都市線
には「永田町」駅へ４駅６路線が利用可能 「宮崎台」駅徒歩3分の
視認性の高い角地に所
2. 本物件が所在する赤坂エリアは、オフィスエリア 在する、駅周辺におけ
としても人気が高い立地である他、大規模な再開 る希少性の高いオフィ
発計画が進行中 スビル
3. ハイグレードミッドサイズオフィスビル 2. 大手教育関連や保育・
「S-GATE」は、快適性、安心・安全・環境性、 福祉関連等の地域ニー
BCP及びソフト面でのテナントサービス等を充実 テナント構成 ズに合致した安定的な
地域ニーズに合致
4. DBJ Green Building 認証「2020 3つ星」を取得 テナント構成
• 社会福祉関連事務所
• 食品関連事務所
3. 基準階面積約350坪、天
取得価格 1,400百万円 所在地 東京都港区 井高2,600mm、個別空
• IT・通信関連事務所
調対応等のテナント
鑑定評価額 1,422百万円 延床面積 3,918㎡ • 学習塾
ニーズを満たすフロア
• 保育園
鑑定NOI利回り 3.3％ 建築時期 2015年7月 スペースとスペックを
• 建築工事事務所 備えているビル
取得価格 2,800百万円 所在地 川崎市宮前区
■ MAP ■ 再開発エリアに隣接 鑑定評価額 2,830百万円 延床面積 4,404㎡
本物件が隣接する東京メトロ「赤坂」駅周辺 鑑定NOI利回り 5.0％ 建築時期 1993年2月
地域はTBSホールディングスを中心に2028
年竣工を目指し、再開発計画が進行 ■ MAP ■ 主要な設備・仕様
再開発ビルにはホテルやオフィス、商業施設
基準階面積 約350坪
が入るほか、劇場やホール新設が予定され、
さらなる繁華性の向上が期待される 天井高 2,600mm
■BCP対策を施し、耐震性を兼ね備えた 空調設備 個別空調
ハイスペックビル OAフロア
床配線設備
非常用発電機の装備、防災備蓄倉庫、建築基 （40mm）
準法で定める基準の1.25倍相当の耐震性等、
床荷重 300kg/㎡
中規模ながらＡクラスビルと同水準のスペッ
クを有する
20
SANKEI REAL ESTATE Inc.
2-2 外部成長戦略 －ポートフォリオ・マトリクスを意識した分散投資を実践－
強力な 開発物件を 強力なソーシング力を ポートフォリオの
スポンサーサポート 中心とするコア投資 最大活用した分散投資 収益性と安定性を両立
■ Cap. Rate（鑑定NOI利回り）×エリア×取得価格 エリア
実績NOI利回り※
低 都心3区 東京23区 東京圏 大阪市 その他政令指定都市
中核市
4.4％
0 1 2 3 4 5
（千代田、中央、港区） （都心3区以外） (東京23区除く) 名古屋市 地方主要都市
2.5%
東京サンケイビル
基準階536坪
オフィスビル サブアセット
■ エリア別比率
築21年
徒歩1分 広島市 4.1%
3.0% S-GATE赤坂 ※赤が取得資産
基準階158坪 バブルの大きさは取得価格 福岡市
築6年 10.3%
徒歩1分 ホテルインター 大阪市
3.5% ゲート東京京橋 13.6% 東京圏
築3年 72.0%
Cap. Rate
徒歩1分 東陽パークビル 川崎市 2.9%
日比谷 基準階219坪
S-GATE 築30年 東京23区
4.0% サンケイビル
日本橋本町 徒歩9分 69.1%
基準階105坪
基準階186坪
築29年 徒歩1分
築2年
大森パークビル 日立九州ビル
徒歩4分
基準階342坪 基準階322坪 ■ アセット別比率
4.5%
S-GATE秋葉原 品川シーサイド 築28年 築25年
基準階74坪 TSタワー 徒歩3分 徒歩17分
築4年 徒歩5分 基準階446坪 ブリーゼタワー サブアセット
築18年 基準階406坪
5.0% 徒歩1分 13.4%
築13年
宮崎台 徒歩3分 ホテルインター
ガーデンオフィス ゲート広島
八丁堀サンケイビル 基準階350坪 築2年
5.5% 基準階201坪 築28年 徒歩3分
築56年 徒歩3分 オフィスビル
徒歩3分
86.6%
高 6.0%
※「実績NOI利回り」とは、取得後資産につき、以下の計算式により算出した実績NOI利回りをいいます。なお、取得後の時点に
ついては、取得前資産は2021年８月末日現在、取得資産は2021年９月２日現在における実績NOI利回りを記載しています。
実績NOI利回り＝実績NOI（年換算）÷取得価格 21
SANKEI REAL ESTATE Inc.
2-2 外部成長戦略 －ポートフォリオ・マトリクスを意識した分散投資を実践－
選好条件の上位項目は、①交通利便性、②賃料等のコスト、③立地、④セキュリティ
テナント需要に適うバランスの良いオフィスビル・ポートフォリオの構築を目指す
■ コロナ禍におけるオフィスビルに対する選好条件
アンケート結果 アンケート結果に対する本投資法人の充足状況（オフィスビル対象）
交通 セキュリ
交通利便性(通勤) 84% 物件名称 コスト 立地 BCP対応
利便性 ティ
コスト(賃料、光熱費、管理費などを含む) 79%
品川シーサイドTSタワー ◎ A ○ ◎ ◎
立地(知名度、業務集積度) 69%
ビルのセキュリティ 65%
ブリーゼタワー ◎ B ◎ ◎ ◎
ビルのBCP対応の有無 62% 日立九州ビル 〇 A ○ ◎ ◎
ビルの耐震性 61% S-GATE日本橋本町 ◎ B ◎ ◎ ◎
交通利便性(営業活動) 60% 日比谷サンケイビル ◎ C ◎ 〇 -
快適性(空調、照度など) 57% S-GATE赤坂 ◎ B ◎ ◎ ◎
人材採用時の優位性 47% 大森パークビル ○ A ○ 〇 -
ビルの通信環境 45%
八丁堀サンケイビル ◎ A ◎ 〇 〇
ビルの管理体制(清掃など) 45%
東陽パークビル 〇 A ○ 〇 -
ビルのグレード感 43%
専有部の形状 31% 宮崎台ガーデンオフィス 〇 A ○ 〇 〇
フレキシブルオフィス、貸会議室の有無 28% 東京サンケイビル ◎ C ◎ ◎ ◎
エレベーター 25% S-GATE 秋葉原 ◎ B ◎ ◎ 〇
賃貸借契約におけるオプション内容 24%
交通利便性 ◎ JR、地下鉄駅5分以下
環境への配慮 19% ○ JR、地下鉄駅5分超10分以下、その他私鉄及びバス等駅5分以下
コスト A 賃料2万円以下
アメニティ(カフェ、飲食店、その他店舗) 14% B 2万円超3万円以下
C 3万円超
競合他社の存在 11% 立地 ◎ 三鬼商事ビジネス地区内
政府・自治体からのインセンティブ(補助金など) 4% ○ 上記地区を除く東京23区、神奈川県横浜市及び川崎市、大阪市、福岡市内
セキュリティ ◎ 専有部ICカードリーダー、エントランス対応（フラッパーゲート設備相当もしくは有人警備）
○ 専有部ICカードリーダー、エントランス対応（従業員専用出入口対応）
0% 20% 40% 60% 80% 100% BCP ◎ 非常用発電対応
○ 非常用発電スペースあり
出所：CBRE 公表の「オフィス利⽤に関するテナント意識調査（2020 年10～11 月調査）」 - 上記以外
出所：本資産運⽤会社において作成 ※ 物件名称は取得価格による降順
22
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2-2 外部成長戦略 －ポートフォリオ・マトリクスを意識した分散投資を実践－
スポンサーサポート①
■ オフィスビル（メインアセット）開発物件 ※主要な物件を抜粋
オフィスビル
本町サンケイビル Hareza Tower JAビル・経団連会館
概要
概要 概要
所在地 大阪府大阪市中央区本町 所在地 東京都豊島区東池袋 所在地 東京都千代田区大手町
竣工年月 2021年8月 竣工年月 2020年5月 竣工年月 2009年4月
延床面積 29,677㎡ 延床面積 約68,600㎡ 延床面積 約88,400㎡/約71,200㎡
地上37階・地下3階・塔屋2階/
階数 地上21階 階数 地上33階・地下２階 階数 地上23階・地下4階・塔屋2階
「S-GATE」シリーズのコンセプト
「ひと」をオフィスの真ん中へ。
「S-GATE」シリーズは、サンケイビルの大規模オフィスビルの開発実績
を基に、“ハイスペック×ミッドサイズ”を実現したハイグレードミッドサ
イズオフィスビルです。
2022年2月
取得済 取得済 取得済 竣工予定
S-GATE赤坂 S-GATE赤坂山王 S-GATE大手町北 S-GATE秋葉原 S-GATE日本橋本町 X-PRESS有楽町 S-GATE八丁掘 S-GATE FIT 八丁掘
managed by S-GATE
※ 上記掲載物件は、「取得済」と表示した物件を除き、本資料の日付現在、本投資法人が保有している物件又は取得を予定している物件ではなく、
また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものでもありません。
なお、上図のうち未竣工建物については、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。 23
SANKEI REAL ESTATE Inc.
2-2 外部成長戦略 －ポートフォリオ・マトリクスを意識した分散投資を実践－
スポンサーサポート➁
■ サブアセット開発物件
物流施設 住宅
機能性の高いマルチテナント型かつ競合の少ない中小型の物流施設を開発
スポンサーであるサンケイビルは、物流施設の開発において、
顧客のニーズを捉え、荷物の保管効率向上や分割利用へフレキ
シブルに対応可能なプランとすることのみならず、これまでに
培ってきたデベロッパーとしてのノウハウを活かして、エント • ルフォンプログレ他、開発予定あり
ランスや共用部を含めた細部まで気を配り、「従業員の皆様が
快適に働ける」施設づくりを目指しています。 SANKEILOGI厚木 イメージ
ホテル
エリア 物件名称 竣工
大阪圏 （仮称）箕面森町物流施設 2021年6月
東京圏 SANKEILOGI柏の葉 2022年3月（予定）
東京圏 SANKEILOGI厚木 2022年9月（予定）
大阪圏 （仮称）摂津物流計画 2022年9月（予定） • 投資法人保有のホテル物件においては
SANKEILOGI柏の葉 イメージ （仮称）摂津物流計画 イメージパース
スポンサーグループとの賃貸借契約
■ 第三者からの物件ソーシング力
本投資法人は豊富なスポンサー開発物件のみならず、スポンサーの強力な物件ソーシング力を最大活用し、第三者からの物件取得を継続的に実行
スポンサーのソーシングによる主な取得実績
第2期・第6期取得 第6期取得 第2期取得 新規上場時取得 新規上場時取得 新規上場時取得 スポンサー保有
品川シーサイドTSタワー 日立九州ビル 大森パークビル 東陽パークビル 八丁堀サンケイビル 日比谷サンケイビル 表参道サンケイビル
※ 上記のサブアセット開発物件及び表参道サンケイビルは、本資料の日付現在、本投資法人が保有している又は取得を予定している物件ではなく、
また、将来本投資法人が取得を決定し、又は取得できることを保証するものでもありません。
24
SANKEI REAL ESTATE Inc.
MEMO
25
SANKEI REAL ESTATE Inc.
3. 内部成長 実績と戦略
26
SANKEI REAL ESTATE Inc.
3-1 内部成長実績 －オフィスビルテナントの賃料改定実績（決算ベース）－
コロナ禍においても、高稼働率を維持、新規4物件取得後も収益性を維持
■ 稼働率の推移
100.0% 100.0% 100.0% 99.9% 98.9%
98.2% 97.2%
100.0%
95.0%
～
～
90.0%0
2019年8月末 2020年2月末 2020年8月末 2021年2月末 2021年8月末 取得後 2021年9月末
コロナ・ショック（2020年3月）以降
他REIT事例 A投資法人 97.5％ B投資法人 97.9％ C投資法人 97.2％ 各社HPより（2021年9月末時点）
■ ポートフォリオの実績NOI利回りとオフィスビル平均賃料の推移
（円）
実績NOI利回り（左軸）
21,000
棒グラフ オフィスビル平均賃料（右軸）
4.3% 4.4% 4.5% 4.4% 4.3%
4.5%
4.0% 4.0% 20,000
19,309円 19,965円
4.0%
19,000
18,486円
3.5% 17,992円
17,534円 17,594円 18,000
17,523円
3.0% 17,000
2.5% 16,000
2.0% 15,000
～
～ ～
～ 14,000
1.5%0 0
2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 取得後 2021年9月末
コロナ・ショック（2020年3月）以降
他REIT事例 A投資法人 22,436円 B投資法人 20,341円 C投資法人 19,286円
27
SANKEI REAL ESTATE Inc.
3-1 内部成長実績 －オフィスビルテナントの賃料改定実績（契約締結ベース）－
コロナ禍でも内部成長余地を追求しつつ、内部衰退リスクの低減を図る
■ オフィスビルテナントの賃料改定実績（賃貸面積ベース） ■ 内部成長実績事例（抜粋）
対象 対象賃貸面積 割合 賃料改定前比
テナント数 （本投資法人持分） （賃貸面積ベース） 増額率（平均） コロナ禍でも内部成長余地を追求
増額 4件 419坪 35.1% 7.0%
維持 6件 685坪 57.3%
A-2 ブリーゼタワー
減額 3件 91坪 7.6%
従前比 ＋6.2％
合計 13件 1,195坪 100.0%
■ 用途別テナント件数 マーケット賃料を上回る増額
増額 維持 減額
オフィス
A-3 S-GATE日本橋本町
33％ 1件
4件 6件 3件 マーケット賃料対比
オフィス オフィス 店舗
＋5.6％
100％ 100％
67％ 2件
■ 契約形態別テナント件数 内部衰退リスクの低減
増額 維持 減額
33％ 2件
25％ 1件
普通
普通
A-9 大森パークビル
普通
4件 6件 3件
部分解約あるも残床
定期 定期 定期
100％
従前比 ＋22.2％
75％ 3件 67％ 4件
28
SANKEI REAL ESTATE Inc.
3-2 内部成長戦略 －中長期安定運用に資する成果を目指す－
■ 契約更改・更新の予定と進捗状況（オフィスビル対象） ■ オフィスビルの賃料ギャップ
2022年2月期 2,236 オフィスビル12物件
進捗率※3 オフィスビル10物件
（第6期） 16.3％ （8.8％） （取得後）
2022年8月期 △8.5% △5.5% △4.4%
552
（第7期） （2.2％） 2021年3月時点 2021年9月時点 2021年9月時点
（賃料総額ベース/加重平均値）
0坪 500坪 1,000坪 1,500坪 2,000坪 2,500坪
契約更改・更新済面積
契約更改・更新予定面積（総賃貸面積に占める割合）
29
契約締結ベース（2021年3月1日から2021年8月末日までの間に締結した賃貸借契約を対象）
※ 2022年2月期（第6期）については取得後の総賃貸面積に占める割合
重点注力物件（前期より継続）
A-2 ブリーゼタワー A-7 東陽パークビル ポートフォリオ想定稼働率
全て定借テナント 拠点集約に伴う解約発生 第6期（2022年2月期）
賃料ギャップあり エリア内の空室率上昇 ・期末 97.8％
・期中平均 97.6％
大口テナント 一部区画成約（定借）
第7期（2022年8月期）
との間で （2021年10月） ・期末 99.7％
増額再契約に向け 引き続き ・期中平均 99.2％
鋭意交渉中 リーシング活動注力
29
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3-2 内部成長戦略 －戦略的リーシングの継続－
現況 本投資法人のポートフォリオ
オ マーケット賃料低下、中・小型ビルの空室率上昇 ● プライム立地のオフィスビル※1 バランス
フ 増床を伴わない集約移転の増加 ● 高機能オフィスビル※2
一部業種を除き企業業績は堅調・回復 ● 職住近接のオフィスビル※3
良く保有
ィ
テレワークの効率性・生産性に疑問視
ス
賃
見通し ＋
新規供給の減少により空室率上昇は徐々に緩和 賃料相場に比し、割安な平均賃料※4
貸
先行き不透明感の後退
市 オフィス立地の需要多様化（都心・職住近接等） コロナ禍の影響を受けにくい入居テナント
場 Office Centric：基点はオフィスに置く流れ
アクセスの良い立地と高機能ビルへの選好高まる コロナ禍の影響は限定的と考える
戦略的リーシング
内部成長余地の追求：賃料ギャップのあるテナント（特に定借テナント）には、賃料増額交渉に臨む
内部衰退リスクの低減：物件特性やテナントニーズを踏まえた契約期間の分散化、解約予告期間の前倒
し、契約形態の転換（普通借→定借）
資産運用会社によるダイレクト・リーシング
フジ・メディア・ホールディングス グループ会社及び関連会社、並びにネットワーク関連企業等の顧客
基盤を活かしたリーシング
※1 東京サンケイビル、ブリーゼタワー、日比谷サンケイビル、S-GATE赤坂、S-GATE日本橋本町、八丁堀サンケイビルが該当すると考えます
※2 東京サンケイビル、ブリーゼタワー、品川シーサイドTSタワー、S-GATEシリーズ（赤坂・日本橋本町・秋葉原）、日立九州ビルが該当すると考えます
※3 品川シーサイドTSタワー、東陽パークビル、大森パークビル、日立九州ビル、宮崎台ガーデンオフィスが該当すると考えます
※4 平均賃料（円）＝直近の決算時の賃料・共益費収入÷6ヶ月÷賃貸可能面積×稼働率にて算出
30
SANKEI REAL ESTATE Inc.
MEMO
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
4. 財務戦略
32
SANKEI REAL ESTATE Inc.
財務戦略 －財務ハイライト ①－
バンクフォーメーションを拡充し、安定的な財務基盤を維持向上
財務ハイライト（2021年10月1日時点） レンダー構成（2021年10月1日時点）
新たな金融機関からの調達により
有利子負債残高 512億円 LTV 47.9％ バンクフォーメーションを拡充
長期負債比率 75.6％ 固定金利比率 86.5％
【単位：百万円】
平均調達金利 0.35％ 平均残存期間 2.7年 借入金残高 割合
みずほ銀行 13,160 25.7%
三井住友銀行 9,440 18.4%
オフィス系J-REIT各社平均調達金利と平均残存期間の分布図
1.0
日本政策投資銀行 7,700 15.0%
0.9 みずほ信託銀行 4,640 9.1%
0.8
平 三井住友信託銀行 4,500 8.8%
均 0.7
調
達 0.6 新生銀行 4,080 8.0%
金
利 0.5 りそな銀行 3,780 7.4%
（%）0.4 あおぞら銀行 2,000 3.9%
0.3 本投資法人
0.2 西日本シティ銀行 1,000 2.0%
1 2 3 4 5 6 7（年）
関西みらい銀行 600 1.2%
平均残存年数（年）
千葉銀行 300 0.6%
LTVの巡航水準 計 11行 51,200 100.0%
第5期末 第6期末 第7期末
LTV 47.3％ 47.3％ 47.1％
（見込み） （見込み）
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
財務戦略 －財務ハイライト ②－
グローバルインデックスへの早期組入れや格付け取得の検討を本格化
「Semi Annual Report」（英文）を開示予定
「FTSE EPRA/NAREIT グローバルインデックス」
への早期組入れを目指す
格付け取得の検討を本格化
マチュリティラダーの「分散」及び「長期化」を推進
有利子負債の返済期限の状況 (2021年10月1日時点）
第6期 借換えを実施 (2021年10月1日） 新規4物件取得に係る借入れ (2021年9月2日）
43億円 固定金利 4.5年 合計134億円 62億円 固定金利 5年
第5期借換え実績 62億円 固定金利 4年
（単位：百万円）
10億円 変動金利 1年
7,000
6,000 1,000
5,000
4,000
3,000 5,900 5,900 6,200 6,200
5,600
4,800 4,800
2,000 4,300 4,300 4,300
3,700 3,300
1,000
0
第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
長期借入金 短期借入金 34
SANKEI REAL ESTATE Inc.
MEMO
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5. ESGへの取り組み
36
SANKEI REAL ESTATE Inc.
ESGへの取り組み➀
■ GRESBリアルエステイト評価への参加（2021年7月）
GRESBレーティングにおいて「３スター」を取得（2021年10月）
「Green Star」を取得（2021年10月）
サステナビリティ推進体制の拡充（専任部署の新設）を検討
GRESBリアルエステイト評価：不動産セクターの会社・ファンド単位での環境・
社会・ガバナンス（ESG）配慮を測り、投資先の選定や投資先との対話に用いる
ためのツールとして創設された、国際的な投資のベンチマーク
■ ESGに係る各種ルール
サステナビリティ方針
（1）地球環境の保全、運用資産の環境負荷低減 （4）役職員への取組み
（2）地域・社会（コミュニティ）への貢献 （5）コンプライアンスの遵守、内部統制体制の構築・整備
（3）外部のステークホルダーとの協働 （6）ESG情報の開示と透明性の確保
サステナビリティ推進体制 社内規程・ポリシー等
• サステナビリティ最高責任者：取締役副社長 • サステナビリティ推進体制規程 • 節水ポリシー
• サステナビリティ執行責任者：投資運用部長 • 省エネルギーポリシー • サステナブル調達ポリシー
• サステナビリティ推進会議：サステナビリティに関する各種 • 温室効果ガス排出削減ポリシー • EMS運用マニュアル
ポリシーや目標、各種施策を検討、立案
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ESGへの取り組み➁
■ Environment（環境） ■ Social（社会）
運用資産12物件のうち5物件で「DBJ Green Building 認証」を取得 新型コロナウイルス感染症対応 ステークホルダーとの関わり
※2021年8月末日現在
【予防】 【従業員への施策】
S-GATE赤坂 S-GATE日本橋本町
（準共有持分60％）
S-GATE秋葉原 （共有持分51％）
• 在宅勤務、時差出勤の導入 • 快適なオフィス環境の整備
• 共用部へのアルコール消毒液の設置 • 人材の育成：各種研修の実施
• 物件管理スタッフの体調管理 • 働き方支援：育児・介護支援
• 感染拡大防止のためのポスターの掲示
【テナントへの施策】
【感染者発生時】 • 防災訓練の実施、防災備品の配備
• テナント満足度調査の実施
• 感染者の行動履歴及び濃厚接触者の特定
• 該当事務所及び共用部の消毒作業の実施 【コミュニティとの繋がり】
• 該当ビルを利用するテナント等への連絡
東京サンケイビル ブリーゼタワー • アート作品の設置
（共有持分2％） （オフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分45％）
■ Governance（内部統制）
スポンサーコミットメント：スポンサーによるセイムボート出資の推進
• スポンサーは本投資法人の投資口を逐次取得
環境に係る主な取組み • これによりスポンサーと本投資法人の投資主とのセイムボート性が一層高まり、
本投資法人の中長期的な成長に寄与する強固なスポンサーサポートが期待される
【東京サンケイビル】 【ブリーゼタワー】
• 省エネ、長寿命のLED照明を設置 • 建物熱負荷の低減
• 電気自動車（EV）充電器の整備 • 自然エネルギーの有効利用 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末
• コミュニティサイクルのポートを設置 • 水資源の有効利用と周辺環境への配慮
発行済投資口数 356,800口 356,800口 356,800口 356,800口
【S-GATEシリーズ】 スポンサー保有口数 11,362口 14,979口 17,479口 17,479口
• 屋上緑化、テラスを設置 スポンサー保有割合 3.18% 4.19% 4.89% 4.89%
• エントランスにグリーンを用いて、開放的
な明るいアプローチに
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
Appendix
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SANKEI REAL ESTATE Inc.
貸借対照表（詳細） 2021年8月期（第5期）
（単位：千円）
第4期 第5期 第4期 第5期
(2021年2月期) (2021年8月期) (2021年2月期) (2021年8月期)
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現金及び預金 4,147,117 4,457,965 営業未払金 170,112 225,346
信託現金及び信託預金 2,797,010 2,799,257 1年内返済予定の長期借入金 9,100,000 9,900,000
営業未収入金 54,096 36,079 未払金 219,582 494,644
前払費用 46,597 59,212 未払費用 26,175 27,936
未収消費税等 9,321 - 未払法人税等 879 875
その他 41,015 77 未払消費税等 - 89,208
流動資産合計 7,095,157 7,352,593 前受金 373,814 339,943
固定資産 預り金 7,496 14,065
有形固定資産 流動負債合計 9,898,060 11,092,019
建物 166,032 169,301 固定負債
減価償却累計額 △ 11,908 △ 15,201 長期借入金 28,700,000 27,900,000
建物（純額） 154,123 154,100 預り敷金及び保証金 79,585 82,139
構築物 353 544 信託預り敷金及び保証金 3,247,634 3,219,176
減価償却累計額 △ 16 △ 25 固定負債合計 32,027,219 31,201,315
構築物（純額） 336 518 負債合計 41,925,280 42,293,334
土地 2,457,766 2,457,766
信託建物 14,296,308 14,340,970 純資産の部
減価償却累計額 △ 769,403 △ 992,106 投資主資本
信託建物（純額） 13,526,905 13,348,864 出資総額 36,540,901 36,540,901
信託構築物 23,602 23,832 剰余金
減価償却累計額 △ 1,122 △ 1,435 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,016,734 1,014,232
信託構築物（純額） 22,479 22,396 剰余金合計 1,016,734 1,014,232
信託機械及び装置 2,875 11,302 投資主資本合計 37,557,635 37,555,134
減価償却累計額 △ 348 △ 564 純資産合計 37,557,635 37,555,134
信託機械及び装置（純額） 2,526 10,737 負債純資産合計 79,482,915 79,848,468
信託工具、器具及び備品 27,889 28,239
減価償却累計額 △ 3,719 △ 5,727
信託工具、器具及び備品（純額） 24,170 22,512
信託土地 56,132,321 56,132,575
信託建設仮勘定 8,103 281,344
有形固定資産合計 72,328,733 72,430,815
無形固定資産
ソフトウェア 5,773 4,833
無形固定資産合計 5,773 4,833
投資その他の資産
長期前払費用 43,237 43,724
繰延税金資産 13 13
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
投資その他の資産合計 53,251 53,738
固定資産合計 72,387,757 72,489,387
繰延資産
投資口交付費 - 6,488
繰延資産合計 - 6,488
資産合計 79,482,915 79,848,468
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損益計算書（詳細） 2021年8月期（第5期）
（単位：千円）
第4期 第5期
(2021年2月期) (2021年8月期)
営業収益
賃貸事業収入 2,015,771 2,032,902
その他賃貸事業収入 132,163 143,210
営業収益合計 2,147,934 2,176,113
営業費用
賃貸事業費用 790,014 793,758
資産運用報酬 186,562 195,532
資産保管手数料 1,568 1,575
一般事務委託手数料 7,065 7,100
役員報酬 3,600 3,600
その他営業費用 40,510 33,203
営業費用合計 1,029,320 1,034,769
営業利益 1,118,614 1,141,343
営業外収益
受取利息 21 31
受取保険金 - 994
還付加算金 - 50
その他営業外収益 0 15
営業外収益合計 21 1,091
営業外費用
支払利息 61,565 66,412
融資関連費用 37,660 61,120
その他営業外費用 2,000 -
営業外費用合計 101,225 127,533
経常利益 1,017,409 1,014,902
税引前当期純利益 1,017,409 1,014,902
法人税、住民税及び事業税 882 880
法人税等調整額 0 0
法人税等合計 883 880
当期純利益 1,016,526 1,014,021
前期繰越利益 207 210
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,016,734 1,014,232
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キャッシュ・フロー計算書 2021年8月期（第5期）
（単位：千円）
第4期 第5期
(2021年2月期) (2021年8月期)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,017,409 1,014,902
減価償却費 228,057 229,481
受取利息 △ 21 △ 31
支払利息 61,565 66,412
営業未収入金の増減額（△は増加） 34,103 20,672
未収消費税等の増減額（△は増加） △ 9,321 9,321
前払費用の増減額（△は増加） 5,300 △ 12,615
営業未払金の増減額（△は減少） △ 54,667 18,847
未払金の増減額（△は減少） 4,076 12,407
未払消費税等の増減額（△は減少） △ 129,470 89,208
前受金の増減額（△は減少） 45,256 △ 33,871
預り金の増減額（△は減少） △ 1,197,677 6,568
長期前払費用の増減額（△は増加） 17,555 △ 487
その他の資産の増減額（△は増加） 526,775 40,937
小計 548,943 1,461,754
利息の受取額 21 31
利息の支払額 △ 61,662 △ 64,651
法人税等の支払額 △ 896 △ 884
営業活動によるキャッシュ・フロー 486,405 1,396,250
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △ 493 △ 3,460
信託有形固定資産の取得による支出 △ 4,286,634 △ 28,670
預り敷金及び保証金の受入による収入 81 2,572
預り敷金及び保証金の返還による支出 △ 12,724 △ 19
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 232,800 3,970
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △ 33,127 △ 35,084
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 4,100,099 △ 60,691
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 4,300,000 4,800,000
長期借入金の返済による支出 △ 4,800,000
投資口交付費の支出 △ 6,488
分配金の支払額 △ 902,512 △ 1,015,975
財務活動によるキャッシュ・フロー 3,397,487 △ 1,022,464
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △ 216,205 313,095
現金及び現金同等物の期首残高 7,160,333 6,944,127
現金及び現金同等物の期末残高 6,944,127 7,257,223
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借入先の状況 (2021年10月1日時点)
借入金残高 借入日（上段） 返済 借入金残高 借入日（上段） 返済
区分 借入先 利率 摘要 区分 借入先 利率 摘要
（百万円） 返済期限（下段） 方法 （百万円） 返済期限（下段） 方法
短 みずほ銀行 260 0.23545% 2021年9月2日 みずほ銀行 1,167
400
期 三井住友銀行 140 (変動) 2022年8月31日 期限一括 無担保 三井住友銀行 832
借 みずほ銀行 400 0.23545% 2021年9月2日 弁済 無保証 日本政策投資銀行 713
600
入 三井住友銀行 200 (変動) 2022年8月31日 みずほ信託銀行 456 4,300 0.32923% 2020年3月12日
金 小計 1,000 三井住友信託銀行 416 (固定) 2024年9月12日
みずほ銀行 1,574 新生銀行 358
三井住友銀行 1,084 りそな銀行 358
日本政策投資銀行 929 みずほ銀行 1,331
みずほ信託銀行 593 5,600 0.36969% 2019年3月12日 三井住友銀行 929
三井住友信託銀行 542 (固定) 2022年3月12日 日本政策投資銀行 796
新生銀行 439 みずほ信託銀行 509 4,800 0.36978% 2021年3月12日
りそな銀行 439 三井住友信託銀行 465 (固定) 2025年3月12日
みずほ銀行 972 新生銀行 385
三井住友銀行 716 りそな銀行 385
日本政策投資銀行 614 みずほ銀行 1,550
みずほ信託銀行 392 3,700 0.42346% 2019年3月12日 三井住友銀行 1,000
三井住友信託銀行 358 (固定) 2023年3月12日 日本政策投資銀行 700
新生銀行 324 みずほ信託銀行 600
りそな銀行 324 三井住友信託銀行 500 6,200 0.29655% 2021年9月2日
みずほ銀行 856 長 新生銀行 500 (固定) 2025年9月2日
長
三井住友銀行 639 りそな銀行 400
期 期 期限一括 無担保
日本政策投資銀行 548 期限一括 無担保 西日本シティ銀行 500
借 借 弁済 無保証
みずほ信託銀行 350 3,300 0.49096% 2019年3月12日 弁済 無保証 関西みらい銀行 300
入 入
三井住友信託銀行 319 (固定) 2024年3月12日 千葉銀行 150
金 金
新生銀行 294 みずほ銀行 750
りそな銀行 294 三井住友銀行 700
みずほ銀行 2,250 日本政策投資銀行 700
三井住友銀行 1,500 みずほ信託銀行 200
みずほ信託銀行 620 5,900 0.25727% 2019年9月3日 三井住友信託銀行 500 6,200 0.35542% 2021年9月2日
三井住友信託銀行 550 (変動) 2022年9月3日 新生銀行 500 (固定) 2026年9月2日
新生銀行 490 りそな銀行 400
りそな銀行 490 あおぞら銀行 1,500
みずほ銀行 950 西日本シティ銀行 500
三井住友銀行 800 関西みらい銀行 300
日本政策投資銀行 2,000 千葉銀行 150
みずほ信託銀行 620 5,900 0.36200% 2019年9月3日 みずほ銀行 1,100
三井住友信託銀行 550 (固定) 2023年9月3日 三井住友銀行 900
新生銀行 490