2972 Ｒ－サンケイＲＥ 2021-08-16 15:30:00
2021年８月期及び2022年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2021 年８月 16 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区大手町一丁目７番２号
サンケイリアルエステート投資法人
代表者名 執行役員 太田 裕一
（コード番号：2972）
資産運用会社名
株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
代表者名 代表取締役社長 太田 裕一
問合せ先 取締役財務・IR 部長 向井 篤
ＴＥＬ: 03-5542-1316
2021 年８月期及び 2022 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
サンケイリアルエステート投資法人 （以下 「本投資法人」 といいます。 は、
） 2021 年４月 15 日付の「2021
年２月期 決算短信（REIT）」で公表した 2021 年８月期（2021 年３月１日～2021 年８月 31 日）及び 2022
年２月期（2021 年９月１日～2022 年２月 28 日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおり
修正しましたのでお知らせいたします。
記
１．運用状況及び分配金の予想の修正の内容
（１）2021 年８月期（第５期）
（2021 年３月１日～2021 年８月 31 日）
１口当たり １口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円）
（利益超過分配 分配金
（利益超過分配
金を含む）
金は含まない） （円）
前回発表予想（Ａ） 2,178 1,119 1,022 1,021 2,862 2,862 0
今回修正予想（Ｂ） 2,175 1,130 999 998 2,862 2,800 62
増減額（Ｂ－Ａ） △3 11 △22 △22 0 △62 62
増減率 △0.2％ 1.0％ △2.2％ △2.2％ 0.0％ △2.2％ ‐
（参考）2021 年８月期：予想期末発行済投資口数 356,800 口、１口当たり予想当期純利益 2,799 円
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年８月期及び 2022 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本
投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではあ
りません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては
米国における証券の公募は行われません。
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（２）2022 年２月期（第６期）
（2021 年９月１日～2022 年２月 28 日）
１口当たり １口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円）
（利益超過分配 分配金
（利益超過分配
金を含む）
金は含まない） （円）
前回発表予想（Ａ） 2,144 1,079 971 970 2,720 2,720 ‐
今回修正予想（Ｂ） 2,782 1,539 1,385 1,384 2,963 2,963 ‐
増減額（Ｂ－Ａ） 638 459 413 413 243 243 ‐
増減率 29.8％ 42.5％ 42.6％ 42.6％ 8.9％ 8.9％ ‐
（参考）2022 年２月期：予想期末発行済投資口数 467,099 口、１口当たり予想当期純利益 2,963 円
（注１）2021 年８月期及び 2022 年２月期の運用状況及び分配金の予想については、別紙１「2021 年８月期及び 2022 年２月
期における運用状況及び分配金の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものであり、今
後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発
行価格、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益
超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
（注２）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３）単位未満の数値は切り捨て、増減率については小数第２位を四捨五入して記載しています。
２．運用状況及び分配金の予想の修正及び公表の理由
本日付で公表した「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」に記載する取得予定
資産（別紙１「2021 年８月期及び 2022 年２月期における運用状況及び分配金の予想の前提条件」に定
義します。（注）の取得及び本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口発行の決定に伴い、2021
）
年４月 15 日付 「2021 年２月期 決算短信 （REIT） で公表した
」 「2021 年８月期（2021 年３月１日～2021
年８月 31 日）及び 2022 年２月期（2021 年９月１日～2022 年２月 28 日）の運用状況の予想の前提条
件」が変動したこと等により、2022 年２月期の営業収益の予想に 10％以上の差異が生じる見込みとな
り、また 2022 年２月期の経常利益及び当期純利益の各予想に 30％以上並びに１口当たり分配金の予想
額に５％以上の差異が生じる見込みとなったため修正を行うものです。
（注）取得予定資産の詳細については、本日付で公表した「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」をご
参照ください。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.s-reit.co.jp/
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年８月期及び 2022 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本
投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではあ
りません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては
米国における証券の公募は行われません。
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【別紙１】
2021 年８月期及び 2022 年２月期における運用状況及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
・2021 年８月期（第５期） （2021 年３月１日～2021 年８月 31 日）
（184 日）
計算期間
・2022 年２月期（第６期） （2021 年９月１日～2022 年２月 28 日）
（181 日）
・本投資法人が本日現在保有している不動産及び不動産信託受益権（合計 12 物件）
（以下「取得済資産」といいます。 ）に加え、2021 年８月 16 日開催の本投資法人
役員会で決議した新投資口発行後に取得予定の４物件 「品川シーサイドＴＳタワ
（
ー」に係る建物区分所有権等の準共有持分（25％）「S-GATE 赤坂」に係る準共有
、
持分（20％）「宮崎台ガーデンオフィス」及び「日立九州ビル」
、 ）の不動産信託受
益権（注１） （以下「取得予定資産」といいます。 ）を 2021 年９月２日に取得又は
追加取得することにより、本投資法人の保有資産が 14 物件（注２）になること、
その後 2022 年２月期末までに新たな資産の取得又は保有資産の処分等が生じな
いこと、を前提としています。
・実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動す
運用資産 る可能性があります。
（注１）
「品川シーサイドＴＳタワー」については、オフィス部分の建物区分所有権及び駐
車場部分の建物区分所有権の共有持分、並びに、それらの敷地利用権（敷地所有権及び
相互利用権）を信託財産とする信託受益権の 25％の準共有持分を取得済みであり、同信
託受益権の 25％の準共有持分を追加取得する予定です。また、 「S-GATE 赤坂」について
は、信託受益権の 60％の準共有持分を取得済みであり、同信託受益権の 20％の準共有
持分を追加取得する予定です。詳細については、本日付で公表した「国内不動産信託受
益権の取得及び貸借に関するお知らせ」をご参照ください。
（注２）「品川シーサイドＴＳタワー」及び「S-GATE 赤坂」については、本投資法人が取
得済みの準共有持分の追加取得であるため、取得予定資産取得後の保有資産数の算出に
あたっては、取得済みの準共有持分と合わせて１物件として計算しています。
・取得済資産の賃貸事業収入については、本日現在効力を有する締結済みの賃貸借
契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
・取得予定資産の賃貸事業収入については、各取得予定資産の現所有者より提供を
受けた情報をもとに締結済みの賃貸借契約、テナントの動向、市場動向等を勘案
営業収益 して算出しています。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・新型コロナウイルス感染症拡大の影響が 2022 年２月期末まで継続するものとし
て、貸会議室の稼働及び水光熱収入は 2020 年８月期及び 2021 年２月期実績と同
程度となることを前提として算出しています。
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
（単位：百万円）
2021 年８月期 2022 年２月期
賃貸事業費用合計 800 979
外注委託費 173 226
水道光熱費 110 141
修繕費 46 53
営業費用 公租公課 221 221
減価償却費 229 312
賃貸事業費用以外合計 244 264
資産運用報酬 195 210
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、
過去の実績値を基準として、それぞれの費用の変動要素を考慮して算出していま
す。
・減価償却費については、定額法により算出しています。
・一般的に、不動産等の売買に当たっては、固定資産税及び都市計画税等は現所有
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年８月期及び 2022 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本
投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではあ
りません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては
米国における証券の公募は行われません。
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者と期間按分による計算を行った上で物件取得時に精算されます。本投資法人に
おいては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、売買時に当該精算処理
を行う物件については、 物件の取得日が属する営業期間には費用計上されません。
なお、取得予定資産に係る固定資産税及び都市計画税等については、2022 年８月
期から費用計上されることとなります。
・建物の修繕費は、株式会社サンケイビル・アセットマネジメントが策定する中長
期の修繕計画に基づく見積額を記載しています。但し、予想し難い要因により修
繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる
結果となる可能性があります。
・支払利息その他借入関連費用として、2021 年８月期に 130 百万円、2022 年２月期
営業外費用 に 146 百万円を想定しています。
・また、投資口交付費償却として、2022 年２月期に７百万円を想定しています。
・有利子負債総額は、2021 年８月期末に 37,800 百万円、2022 年２月期末に 50,600
百万円を前提としています。
・金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家から総額 13,400
百万円の新規借入れを 2021 年９月２日に行う予定であること、2021 年 10 月 1 日
に返済期日が到来する借入金 4,300 百万円につき同日付けで借換えを行う予定で
あること、下記の「発行済投資口数」欄に記載の第三者割当により 5,252 口（上
限）の新投資口が発行される場合、その手取金及び手元資金を原資として、2022
有利子負債 年２月期中に上記借入金の一部である 600 百万円を返済すること、それ以外には
2022 年２月期末までに借入金残高に変動がないことを前提としています。
・LTV については、2021 年８月期末に 47.6％、2022 年２月期末に 47.3％を見込ん
でいます。LTV の算出に当たっては、次の算式を使用し、小数第２位を四捨五入
しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、LTV は変動する可能性があ
ります。
・本日現在の発行済投資口数 356,800 口に加えて、本日開催の本投資法人役員会で
決議した公募による新投資口 105,047 口の発行及び第三者割当による新投資口
5,252 口（上限）の発行によって新規に発行される予定の新投資口数の上限であ
る合計 110,299 口が全て発行されることを前提としています。
・上記の他に 2022 年２月期末まで新投資口の発行等による投資口数の変動がないこ
発行済投資口数
とを前提としています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、2021 年８月期については、
本日現在の発行済投資口数 356,800 口により算出し、2022 年２月期については、
上記の新規に発行される予定の新投資口数の上限である 110,299 口を含む、予想
期末発行済投資口数 467,099 口により算出しています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める
１口当たり
金銭の分配の方針に従い、利益の分配をすることを前提として算出しています。
分配金
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕
（利益超過分配
の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
金は含まない）
い）は変動する可能性があります。
・１口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従
い算出しています。2021 年８月期において、1 口当たり 62 円の利益超過分配（一
１口当たり 時差異等調整引当額）を行うことを想定しています。
利益超過分配金 ・経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況
等について、大幅に悪化する具体的なおそれが生じないことを前提としています。
・税法上の出資等減少分配については、現時点では行う予定はありません。
・新型コロナウイルス感染症の拡大による悪影響がさらに拡大することがないこと
その他 を前提としています。
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年８月期及び 2022 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本
投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではあ
りません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては
米国における証券の公募は行われません。
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人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が
行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年８月期及び 2022 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本
投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではあ
りません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては
米国における証券の公募は行われません。
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【別紙２】
１口当たり予想分配金の推移（試算）
1口当たり予想分配金(円)
本募集等により
1口当たり利益超過分配金(円) +8.9%
（円）
3,000
2,963
2,862 ▲162
取得予定資産の
2,862 62 固都税費用化分
2,800
2,800 2,801
2,720
本募集等により
2,600
+3.0%
～
～
2,400
前回予想 今回予想 前回予想 今回予想
(2021/4/15) (2021/8/16) (2021/4/15) (2021/8/16)
2021年８月期 2022年2月期
（第５期） （第６期）
（注１）「前回予想」とは、2021 年４月 15 日付「2021 年２月期 決算短信（REIT）」に記載の１口当たり分配金の予想数
値を、「今回予想」とは、本「2021 年８月期及び 2022 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知ら
せ」に記載の１口当たり分配金の予想数値を記載しています。
（注２）「取得予定資産の固都税費用化分」は、取得予定資産に係る固定資産税及び都市計画税が通期で費用計上された場
合の想定金額 75.5 百万円を、2022 年２月期の予想期末発行済投資口数 467,099 口で除して試算した数値につき小数
第１位で四捨五入して記載しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年８月期及び 2022 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本
投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではあ
りません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては
米国における証券の公募は行われません。
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