2972 Ｒ－サンケイＲＥ 2021-08-16 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ [pdf]
2021 年８月 16 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区大手町一丁目７番２号
サンケイリアルエステート投資法人
代表者名 執行役員 太田 裕一
（コード番号：2972）
資産運用会社名
株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
代表者名 代表取締役社長 太田 裕一
問合せ先 取締役財務・IR 部長 向井 篤
ＴＥＬ: 03-5542-1316
国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ
サンケイリアルエステート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）が資産の運用を委託する資産
運用会社である株式会社サンケイビル・アセットマネジメント （以下 「本資産運用会社」といいます。 は、
）
本日、下記の物件に係る信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。 ）の取得及びこれに伴う貸借の
開始を決定しましたので、お知らせいたします。
なお、各取得予定資産の取得先は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号、そ
の後の改正を含みます。（以下「投信法」といいます。
） ）第 201 条及び投資信託及び投資法人に関する法
律施行令（平成 12 年政令第 480 号、その後の改正を含みます。（以下「投信法施行令」といいます。
） ）第
123 条に規定する利害関係人等並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当
するため、 本資産運用会社は、 利害関係者との取引に当たっての利益相反対策のための自主ルールである
「利害関係者取引規程」に定めるところに従い、必要な審議及び決議等の手続を経ており、また、投信法
第 201 条の２の規定に基づき利害関係人等との取引に係る本投資法人の事前の同意を得ています。
記
１．取得の概要
取得予定価格
物件 取得予定 媒介の
用途 物件名称 所在地 （百万円） 取得先
番号 資産 有無
（注１）
合同会社
品川シーサイドＴＳタワー 東京都 不動産信託
Ａ-８ 10,900 エス・ケー・ 有
（追加取得）（注２） 品川区 受益権
ビー２号
S-GATE 赤坂 東京都 不動産信託 株式会社
Ａ-10 1,400 無
（追加取得）（注３） 港区 受益権 サンケイビル
オフィス
ビル 神奈川県 合同会社
宮崎台ガーデンオフィス 不動産信託
Ａ-11 川崎市 2,800 エス・ケー・ 有
（注４） 受益権
宮前区 ビー宮崎台
福岡県 合同会社
不動産信託
Ａ-12 日立九州ビル 福岡市 10,000 エス・ケー・ 有
受益権
早良区 ビーももち
合計（４物件） ‐ ‐ 25,100 ‐ ‐
（注１）「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る信託受益権譲渡契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を
切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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（注２）「品川シーサイドＴＳタワー」に係る取得予定価格は、本投資法人が追加取得を予定している建物区分所有権等の準共有
持分（25％）（※）に相当する数値を記載しています。
（※） 「品川シーサイドＴＳタワー」については、オフィス部分の建物区分所有権及び駐車場部分の建物区分所有権の
共有持分、並びにそれらの敷地利用権（敷地所有権及び相互利用権）を信託財産とする信託受益権の 25％の準共
有持分を取得済みであり、 同信託受益権の 25％の準共有持分を追加取得する予定です。 「建物区分所有権等の準
共有持分（25％）」との記載はかかる意味で用いています。当該追加取得の完了後、本投資法人は、オフィス部
分の建物区分所有権及び駐車場部分の建物区分所有権の共有持分、並びにそれらの敷地利用権（敷地所有権及び
相互利用権）を信託財産とする信託受益権の 50％の準共有持分を保有することとなる予定です。詳細について
は、後記「３．取得予定資産の個別不動産の概要」の「品川シーサイドＴＳタワー」の個別物件表の記載をご参
照ください。
（注３）「S-GATE 赤坂」に係る取得予定価格は、本投資法人が追加取得を予定している準共有持分（20％）（※）に相当する数値
を記載しています。
（※） 「S-GATE 赤坂」については、信託受益権の 60％の準共有持分を取得済みであり、同信託受益権の 20％の準共有
持分を追加取得する予定です。当該追加取得の完了後、本投資法人は、信託受益権の 80％の準共有持分を保有す
ることとなる予定です。
（注４）宮崎台ガーデンオフィスの一部（賃貸面積 1,157.72 ㎡）に関し、沖電気工業株式会社は、2021 年９月末日を解約日として
退去予定です。
（１） 取 得 決 定 日 2021 年８月 16 日
（２） 売 買 契 約 締 結 日 2021 年８月 16 日
（３） 取 得 予 定 日 2021 年９月２日（注１）
（４） 代 金 支 払 日 2021 年９月２日（注１）
（５） 取 得 資 金 2021 年８月 16 日開催の本投資法人役員会にて決議された新投資口
の発行による手取金及び借入金（注２）
（６） 決 済 方 法 引渡時に全額支払
（注１）取得予定日及び代金支払日は、一般募集の払込期日の変動に応じて変更されることがあるほか、本投資法人及び売主の間
で合意の上、変更されることがあります。
（注２）当該新投資口の発行による手取金及び借入金の詳細については、本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関
するお知らせ」及び「資金の借入れ及び既存借入金の一部借換えに関するお知らせ」をご参照ください。
２．取得及び貸借の理由
取得予定資産の取得及び貸借については、本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資
態度に基づき、「クォリティを維持したポートフォリオの拡大」に資する資産であるとの判断から決定
致しました。
取得予定資産の取得及び貸借により、 本投資法人のポートフォリオは新規上場から２年半程で、 新規
上場時のポートフォリオの約 2.2 倍である 966 億円（取得価格及び取得予定価格（以下併せて「取得
（予定）価格」といいます。）ベース）まで拡大する見込みです。本投資法人のポートフォリオは、取
得予定資産の取得後において、平均鑑定 NOI 利回り（注１）が 4.3％、平均稼働率（注２）が 99.9％と
いずれも既存のポートフォリオと同等の水準を維持し、１物件当たりの取得（予定）価格は 69 億円と
募集前よりも上昇し、 ポートフォリオ PML 値（注３） 1.5％に低下します。
は 東京圏比率（取得（予定）
価格ベース）は 72.0％となり、ポートフォリオのエリア分散を実現します。また、新型コロナウィル
ス感染症の感染拡大が懸念される環境下においても、 テナントから選好されやすいオフィスビル・ポー
トフォリオを維持していると本投資法人は考えています。 以上のことから、この度の取得予定資産の取
得は、本投資法人の成長性と安定性の両面から適切であると考えています。
なお、各取得予定資産の取得決定に際し、特に評価した点については、 「参考資料２ 取得予定資産
の特徴」をご参照ください。
（注１）「平均鑑定 NOI 利回り」は、取得済資産については 2021 年２月 28 日現在を、取得予定資産については 2021 年７月１
日現在を、それぞれ価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益に基づき、 （予 取得
定）価格に対する比率を取得（予定）価格ベースで加重平均した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「平均稼働率」は、2021 年５月末日現在における取得済資産及び取得予定資産（以下併せて「取得（予定）資産」とい
います。）に係る総賃貸可能面積（※１）の合計に対して総賃貸面積（※２）の合計が占める割合を示しており、小数
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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第２位を四捨五入して記載しています。
（※１）「総賃貸可能面積」は、2021 年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図
面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積（倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。）の合計です。
（※２）「総賃貸面積」は、2021 年５月末日現在における各取得（予定）資産に係る建物の賃貸借契約（但し、賃貸借
期間が開始していない賃貸借契約を除きます。）に表示された賃貸面積（倉庫、看板、駐車場等に係る面積は
含みません。）の合計です。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かか
る部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合
計です。
（注３）「ポートフォリオ PML 値」は、東京海上ディーアール株式会社が試算した 2021 年７月付「地震リスク評価報告書―ポ
ートフォリオ評価版―14 物件」に基づき記載しています。
３．取得予定資産の個別不動産の概要
以下の表は、各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいま
す。。また、個別物件表において用いられている用語は、各個別物件表において別途定める場合を除き
）
以下のとおりであり、個別物件表については以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2021 年５月末日現在の状況を記載していま
す。
・「特定資産の種類」は、各取得予定資産の種類を記載しています。
・「所在地」は、各取得予定資産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合は、登記
簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金（消
費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を
記載しています。
・「信託受益権の概要」は、各取得予定資産の取得時（取得に伴い変更が予定される場合には、変更
後）における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日の概要を記載しています。なお、本日以
降に締結される予定の信託契約については、各取得予定資産の取得予定時における信託受託者と
なる予定の者、予定の信託設定日及び予定の信託期間満了日の概要を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載していま
す。
・土地の「容積率」及び「建ぺい率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って
定められた緩和措置又は制限措置による加減前の数値を記載しています。なお、取得予定資産に
よっては、個別物件表に記載の「容積率」及び「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又は制限措置
が適用される場合があります。
・土地の「所有形態」は、各取得予定資産に関して本投資法人（不動産信託受益権の場合は不動産信
託の信託受託者）が保有する予定の権利の種類を記載しています。
・建物の「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複
数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。なお、 「延床面積」は主たる建
物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、区分所有又は準共有等にかかわらず一
棟の建物全体の延床面積を記載しています。
・建物の「用途」は、登記簿上の建物種類のうち主要なものを記載しています。
・建物の「所有形態」は、各取得予定資産に関して本投資法人（不動産信託受益権の場合は不動産信
託の信託受託者）が保有する予定の権利の種類を記載しています。
・「ＰＭ会社」は、各取得予定資産についてプロパティマネジメント契約を締結している会社又は締
結する予定の会社を記載しています。
・「ＭＬ会社」は、各取得予定資産についてマスターリース契約を締結し又は締結する予定の会社を
記載しています。なお、各取得予定資産の共有者がＭＬ会社となる場合があり得ます。
・「ＭＬ種別」は、各取得予定資産の取得後のマスターリース種別（パス・スルー型又は固定型の別
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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をいいます。）を記載しています。なお、 「パス・スルー型」とは、賃料保証のないマスターリース
をいい、「固定型」とは、賃料保証のあるマスターリースをいいます。
・
「鑑定評価額」は、2021 年７月１日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記
載しています。なお、 各取得予定資産の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所及び一般財
団法人日本不動産研究所に委託しています。
・
「PML 値」は、東京海上ディーアール株式会社が作成した 2021 年７月付「地震リスク評価報告書―
ポートフォリオ評価版―」に基づき記載しています。
・
「テナント数」は、2021 年５月末日現在における各取得予定資産に係る賃貸借契約に基づき、当該
資産のテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されてい
る場合には、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナント
の総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約
を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとしま
す。
・
「総賃料収入」は、2021 年５月末日現在において有効な各取得予定資産に係る賃貸借契約に表示さ
れた建物につき、月額賃料（倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費等
を含みます。 また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとし、将来にお
いて賃料の変更の合意がある場合には 2021 年５月末日現在での賃料額を基準としています。 また、
テナントとの合意において変動賃料が含まれているものについては、変動賃料を考慮に入れず算
定しています。なお、消費税等は含みません。 ）を 12 倍することにより年換算して算出した金額
につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得予定資産につきマスターリース契約
が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分につい
ては、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を、固
定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきマスターリース契約
上の月額賃料を、それぞれ 12 倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
・
「敷金・保証金」 2021 年５月末日現在における各取得予定資産に係る賃貸借契約に基づく敷金・
は、
保証金の合計額（各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、倉庫、看板、駐車場等
に係る敷金・保証金は含みません。 ）につき、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。
・
「賃貸面積」は、2021 年５月末日現在における各取得予定資産に係るテナントを賃借人とする賃貸
借契約（但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。 ）に表示された賃貸面積（倉
庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。 ）の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載
しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部
分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している
面積の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。
・
「賃貸可能面積」は、2021 年５月末日現在における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建
物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積 （倉庫、 看板、駐車場等に係る面積は含みません。）
につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。
・
「稼働率」は、2021 年５月末日現在における各取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積
が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
・
「特記事項」には、2021 年５月末日現在において各取得予定資産の権利関係・利用・安全性等及び
評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
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責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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Ａ-８ 品川シーサイドＴＳタワー（追加取得）
物 件 名 称 品川シーサイドＴＳタワー
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
所 在 地 東京都品川区東品川四丁目 12 番３号
取 得 予 定 価 格 10,900 百万円
信 託 信 託 受 託 者 株式会社ＳＭＢＣ信託銀行
受 益 権 信 託 設 定 日 2017 年４月 28 日
の 概 要 信 託 満 了 日 2029 年９月 28 日
敷 地 面 積 17,386.11 ㎡（注１）
用 途 地 域 準工業地域
容 積 率 300％
土 地
建 ぺ い 率 60％
所有権（共有持分約 45％）
所 有 形 態
相互利用権（いずれも敷地利用権） （準共有持分 25％）
（注２）
①鉄骨鉄筋コンクリート造／地上１階
②鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根／地上 25
構 造 ／ 階 数
階地下２階
③鉄骨鉄筋コンクリート造／地上１階（注３）
建 築 時 期 2003 年７月 25 日（注４）
①7,698.76 ㎡
建 物
延 床 面 積 ②43,337.23 ㎡
③1,941.74 ㎡（注３）
①駐車場
用 途 ②店舗・事務所
③駐車場（注３）
所 有 形 態 所有権（準共有持分 25％） （注２）
Ｐ Ｍ 会 社 三菱地所プロパティマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 なし
Ｍ Ｌ 種 別 なし
鑑 定 評 価 額
11,000 百万円（2021 年７月１日）
（ 価 格 時 点 ）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
P M L 値 3.2％
P M L 値 調 査 業 者 東京海上ディーアール株式会社
担 保 の 状 況 担保は設定されていません。
賃 貸 借 の 概 要
テ ナ ン ト 数 非開示（注５）
総 賃 料 収 入 非開示（注５）
敷 金 ・ 保 証 金 非開示（注５）
賃 貸 面 積 非開示（注５）
賃 貸 可 能 面 積 非開示（注５）
稼 働 率 100.0％
本物件は、建築基準法上の一団地認定を受けて開発された品川シー
サイドフォレストに属しており、 信託受託者は、 本物件の敷地部分を第
特 記 事 項
三者と共有しています。 また、品川シーサイドフォレストの全体敷地は
信託受託者を含む各地権者により分有されていますが、品川シーサイ
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
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口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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ドフォレストに属する各建物の区分所有者のために区分所有規約に基
づき相互利用権が設定されています。
本物件の区分所有建物の一部の専有部分（駐車場部分）は、信託受託
者及び第三者との間の共有となります。
建物区分所有権等に係る信託受益権の準共有者である合同会社エ
ス・ケー・ビー２号（準共有持分 50％）と本投資法人（準共有持分 50％）
の間では、準共有者間協定を締結していますが、 準共有者間協定には以
下の事項が規定されています。
・意思決定
受益者としての行為につき、原則として全準共有者の合意によって
決定されます。
・不分割特約
準共有者は、信託受益権について、５年間（自動更新あり）分割請求
しないこととします。
・優先交渉権
各準共有者は、準共有持分を売却しようとする場合には、 第三者に優
先して他の準共有者との間で売買条件の協議を行うものとします。
・承諾事項
各準共有者が、準共有持分につき担保権の設定その他譲渡以外の処
分を行う場合には、他の準共有者の事前の書面による承諾を必要と
します。
（注１）所有権（共有持分）を有する敷地面積を記載しています。かかる敷地面積のほか、本物件の敷地である第三者が所有
する土地部分（相互利用権の対象部分）21,990.11 ㎡が存在します。
（注２）本投資法人が取得を予定する信託受益権に係る信託を構成する信託財産は、①敷地のうち、三井住友信託銀行株式会
社及び三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社と共有する土地の共有持分 100 万分の 451,984、②敷地のうち、相互利用権部分
の相互利用権の準共有持分、③オフィス部分の建物区分所有権並びに④駐車場部分の建物区分所有権の共有持分
（100 番１の６の建物の専有部分については、共有持分 100 万分の 204,513、100 番１の 15 の建物の専有部分につい
ては、共有持分 100 万分の 459,017）です。本投資法人は、かかる信託受益権の 25％の準共有持分を 2019 年９月３
日に取得済みであり、また同信託受益権の 25％の準共有持分の追加取得を予定しています。
（注３）区分所有建物に係る延床面積を記載しています。本物件の建物は家屋番号がそれぞれ 100 番１の６、100 番１の９、
100 番１の 15 の３つの建物により構成されています。構造／階数、延床面積及び用途については、上段（①とある
箇所）に 100 番１の６を、中段（②とある箇所）に 100 番１の９を、下段（③とある箇所）に 100 番１の 15 を、そ
れぞれ記載しています。
（注４）最も延床面積の大きい 100 番１の９の建築時期を記載しています。なお、100 番１の６、100 番１の 15 の建築時期
は、それぞれ 2002 年９月 30 日、2003 年７月 25 日です。
（注５）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報が含まれています。本投資法人は、当該テナント若
しくは関係者等との信頼関係に支障をきたさぬ良好な関係を維持していくことがひいては投資主の利益に資すると
判断したため、将来にわたる安定した運用と収益の拡大を図る観点から開示していません。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
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責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
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券の公募は行われません。
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Ａ-10 S-GATE 赤坂（追加取得）
物 件 名 称 S-GATE 赤坂
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
所 在 地 東京都港区赤坂六丁目２番４号
取 得 予 定 価 格 1,400 百万円
信 託 信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
受 益 権 信 託 設 定 日 2020 年 10 月 1 日
の 概 要 信 託 満 了 日 2030 年９月 30 日
敷 地 面 積 775.63 ㎡（注１） （注２）
用 途 地 域 商業地域、第二種住居地域
土 地 容 積 率 500％、400％
建 ぺ い 率 80％、60％
所 有 形 態 所有権（準共有持分 20％） （注３）
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根／地上８階
建 築 時 期 2015 年７月 31 日
建 物 延 床 面 積 3,918.05 ㎡
用 途 事務所・店舗
所 有 形 態 所有権（準共有持分 20％） （注３）
Ｐ Ｍ 会 社 株式会社サンケイビル
Ｍ Ｌ 会 社 株式会社サンケイビル
Ｍ Ｌ 種 別 パス・スルー型
鑑 定 評 価 額
1,422 百万円（2021 年７月１日）
（ 価 格 時 点 ）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 値 4.6％
P M L 値 調 査 業 者 東京海上ディーアール株式会社
担 保 の 状 況 担保は設定されていません。
賃 貸 借 の 概 要
テ ナ ン ト 数 ２
総 賃 料 収 入 非開示（注４）
敷 金 ・ 保 証 金 非開示（注４）
賃 貸 面 積 661.62 ㎡（注５）
賃 貸 可 能 面 積 661.62 ㎡（注５）
稼 働 率 100.0％（注５）
本物件に係る信託受益権の準共有者である株式会社サンケイビル
（準共有持分 20％）と本投資法人（準共有者持分 80％）の間では、準
共有者間協定を締結していますが、準共有者間協定には以下の事項が
規定されています。
・意思決定
受益者としての行為につき、原則として全準共有者の合意によって
特 記 事 項
決定されます。
・不分割特約
準共有者は、信託受益権について、５年間（自動更新あり）分割請求
しないこととします。
・優先交渉権
各準共有者は、 準共有持分を売却しようとする場合には、第三者に優
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
7
先して他の準共有者との間で売買条件の協議を行うものとします。
・承諾事項
各準共有者が、準共有持分につき担保権の設定その他譲渡以外の処
分を行う場合には、他の準共有者の事前の書面による承諾を必要と
します。
（注１）所有権（準共有持分）を有する敷地面積を記載しています。
（注２）本土地の敷地面積には、私道負担部分（27.55 ㎡）が含まれます。
（注３）本投資法人は、60％の準共有持分を 2020 年 10 月１日に取得済みであり、20％の準共有持分の追加取得を予定してい
ます。
（注４）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報が含まれています。本投資法人は、当該テナント若
しくは関係者等との信頼関係に支障をきたさぬ良好な関係を維持していくことがひいては投資主の利益に資すると
判断したため、将来にわたる安定した運用と収益の拡大を図る観点から開示していません。
（注５）賃貸借の概要のうち、賃貸面積、賃貸可能面積及び稼働率については、準共有持分（20％）に相当する数値を記載し
ています。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
8
Ａ-11 宮崎台ガーデンオフィス
物 件 名 称 宮崎台ガーデンオフィス
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
所 在 地 神奈川県川崎市宮前区宮崎二丁目６番 10 号
取 得 予 定 価 格 2,800 百万円
信 託 信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
受 益 権 信 託 設 定 日 1991 年３月 25 日
の 概 要 信 託 満 了 日 2030 年９月 30 日
敷 地 面 積 1,867.00 ㎡
用 途 地 域 近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
土 地 容 積 率 300％、200％
建 ぺ い 率 80％、60％
所 有 形 態 所有権
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根／地上４階地下１階
建 築 時 期 1993 年２月４日
建 物 延 床 面 積 4,404.55 ㎡
用 途 事務所
所 有 形 態 所有権
Ｐ Ｍ 会 社 株式会社サンケイビルマネジメント
Ｍ Ｌ 会 社 合同会社エス・ケー・ビー宮崎台（注）
Ｍ Ｌ 種 別 なし
鑑 定 評 価 額
2,830 百万円（2021 年７月１日）
（ 価 格 時 点 ）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 値 9.5％
P M L 値 調 査 業 者 東京海上ディーアール株式会社
担 保 の 状 況 担保は設定されていません。
賃 貸 借 の 概 要
テ ナ ン ト 数 ８
総 賃 料 収 入 173 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 161 百万円
賃 貸 面 積 3,685.53 ㎡
賃 貸 可 能 面 積 3,685.53 ㎡
稼 働 率 100.0％
特 記 事 項 該当事項ありません。
（注）本日現在、合同会社エス・ケー・ビー宮崎台がＭＬ会社となっていますが、本投資法人が本物件を取得するまでに同社
との間のマスターリース契約は解約される予定です。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
9
Ａ-12 日立九州ビル
物 件 名 称 日立九州ビル
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
所 在 地 福岡県福岡市早良区百道浜二丁目１番１号
取 得 予 定 価 格 10,000 百万円
信 託 信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
受 益 権 信 託 設 定 日 2018 年３月 30 日
の 概 要 信 託 満 了 日 2030 年９月 30 日
敷 地 面 積 9,960 ㎡
用 途 地 域 商業地域
土 地 容 積 率 400％
建 ぺ い 率 80％
所 有 形 態 所有権
構 造 ／ 階 数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根／地上 14 階地下１階
建 築 時 期 1996 年２月 29 日
建 物 延 床 面 積 26,518.63 ㎡
用 途 事務所
所 有 形 態 所有権
Ｐ Ｍ 会 社 シービーアールイー株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 なし
Ｍ Ｌ 種 別 なし
鑑 定 評 価 額
10,200 百万円（2021 年７月１日）
（ 価 格 時 点 ）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 値 2.5％
P M L 値 調 査 業 者 東京海上ディーアール株式会社
担 保 の 状 況 担保は設定されていません。
賃 貸 借 の 概 要
テ ナ ン ト 数 １
総 賃 料 収 入 非開示（注）
敷 金 ・ 保 証 金 非開示（注）
賃 貸 面 積 26,513.33 ㎡
賃 貸 可 能 面 積 26,513.33 ㎡
稼 働 率 100.0％
本物件は、隣地建物とともに建築基準法上の一団地認定を受けており、
特 記 事 項
隣地斜線制限の緩和を受けています。
（注）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報が含まれています。本投資法人は、当該テナント若し
くは関係者等との信頼関係に支障をきたさぬ良好な関係を維持していくことがひいては投資主の利益に資すると判断
したため、将来にわたる安定した運用と収益の拡大を図る観点から開示していません。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
10
４．取得先の概要
（Ａ-８ 品川シーサイドＴＳタワー）
（１） 名 称 合同会社エス・ケー・ビー２号
（２） 所 在 地 東京都中央区日本橋一丁目４番１号
代表社員 一般社団法人エス・ケー・ビー２号
（３） 代表者の役職・氏名
職務執行者 三品 貴仙
１．不動産信託受益権の取得、保有及び処分
（４） 事 業 内 容 ２．不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用
３．その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する一切の事業
（５） 資 本 金 10 万円
（６） 設 立 年 月 日 2019 年６月３日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていない
（７） 純 資 産
ため開示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていない
（８） 総 資 産
ため開示していません。
主 な 社 員 及 び
（９） 一般社団法人エス・ケー・ビー２号 100%
社 員 持 分 比 率
（10） 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、本資産運用会社の親会社である株式会社サンケイビル
が出資する特別目的会社であり、株式会社サンケイビルは、本日現
資 本 関 係
在において本投資法人の発行済投資口総数の 4.89％を保有していま
す。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
人 的 関 係
人的関係はありません。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
取 引 関 係
取引関係はありません。
関 連 当 事 者 へ の 当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者に該当し
該 当 状 況 ます。
（Ａ-10 S-GATE 赤坂）
（１） 名 称 株式会社サンケイビル
（２） 所 在 地 東京都千代田区大手町一丁目７番２号
（３） 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 飯島 一暢
不動産（オフィス、住宅、ホテル等）の開発、取得、売却、賃貸、
（４） 事 業 内 容
分譲及び管理 他
（５） 資 本 金 28,120 百万円（2021 年３月末日現在）
（６） 設 立 年 月 日 1951 年６月 11 日
（７） 純 資 産 109,097 百万円（2021 年３月末日現在）
（８） 総 資 産 411,912 百万円（2021 年３月末日現在）
大 株 主 及 び
（９） 株式会社フジ・メディア・ホールディングス 100％
持 株 比 率
（10） 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、本日現在において、本投資法人の発行済投資口総数の
資 本 関 係 4.89％を保有しています。また、当該会社は、本日現在において、本
資産運用会社の発行済株式総数の 100％を保有しています。
本日現在において、本資産運用会社の役職員のうち、16 名が当該会
人 的 関 係
社からの出向者です。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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本投資法人は、本日現在において、「東陽パークビル」「品川シーサ
、
イドＴＳタワー」 「大森パークビル」
及び 以外の取得済資産の全て（９
物件）につき当該会社から取得しています。
当該会社は、本投資法人との間で、商標使用許諾契約、プロパティマ
取 引 関 係
ネジメント契約及びマスターリース契約（マスターリース兼プロパ
ティマネジメント契約を含みます。）を締結しています。
また、当該会社は、本資産運用会社との間で、スポンサーサポート契
約及び定期建物賃貸借契約を締結しています。
関連当事者への 当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者に該当し
該 当 状 況 ます。
（Ａ-11 宮崎台ガーデンオフィス）
（１） 名 称 合同会社エス・ケー・ビー宮崎台
（２） 所 在 地 東京都中央区日本橋一丁目４番１号
代表社員 一般財団法人エス・ケー・ビー宮崎台
（３） 代表者の役職・氏名
職務執行者 三品 貴仙
１．不動産信託受益権の取得、保有及び処分
（４） 事 業 内 容 ２．不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用
３．その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する一切の事業
（５） 資 本 金 10 万円
（６） 設 立 年 月 日 2019 年 10 月２日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていない
（７） 純 資 産
ため開示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていない
（８） 総 資 産
ため開示していません。
主 な 社 員 及 び
（９） 一般社団法人エス・ケー・ビー宮崎台 100%
社 員 持 分 比 率
（10） 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、本資産運用会社の親会社である株式会社サンケイビル
が出資する特別目的会社であり、株式会社サンケイビルは、本日現
資 本 関 係
在において本投資法人の発行済投資口総数の 4.89％を保有していま
す。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
人 的 関 係
人的関係はありません。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
取 引 関 係
取引関係はありません
関 連 当 事 者 へ の 当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者に該当し
該 当 状 況 ます。
（Ａ-12 日立九州ビル）
（１） 名 称 合同会社エス・ケー・ビーももち
（２） 所 在 地 東京都中央区日本橋一丁目４番１号
代表社員 一般社団法人エス・ケー・ビーももち
（３） 代表者の役職・氏名
職務執行者 三品 貴仙
１．不動産信託受益権の取得、保有及び処分
（４） 事 業 内 容 ２．不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用
３．その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する一切の事業
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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（５） 資 本 金 10 万円
（６） 設 立 年 月 日 2019 年 10 月 28 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていない
（７） 純 資 産
ため開示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていない
（８） 総 資 産
ため開示していません。
主 な 社 員 及 び
（９） 一般社団法人エス・ケー・ビーももち 100%
社 員 持 分 比 率
（10） 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、本資産運用会社の親会社である株式会社サンケイビル
が出資する特別目的会社であり、株式会社サンケイビルは、本日現
資 本 関 係
在において本投資法人の発行済投資口総数の 4.89％を保有していま
す。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
人 的 関 係
人的関係はありません。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
取 引 関 係
取引関係はありません
関 連 当 事 者 へ の 当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者に該当し
該 当 状 況 ます。
５．物件取得者等の状況
特別な利害関係にある者からの物件取得は以下のとおりです。以下の表においては、①会社名、②
特別な利害関係にある者との関係、③取得経緯・理由等を記載しています。
物件名
前所有者・信託受益者 前々所有者・信託受益者 前々々所有者・信託受益者
（所在地）
①、②、③ ①、②、③ ①、②、③
取得（譲渡）価格 取得（譲渡）価格 取得（譲渡）価格
取得（譲渡）時期 取得（譲渡）時期 取得（譲渡）時期
品 川 シ ー サ ①合同会社エス・ ケー・ビー 特別な利害関係にある者以
イドＴＳタ ２号 外
ワー ②本資産運用会社の親会社
（東京都品 である株式会社サンケイ
―
川区東品川 ビルが出資をする特別目
四丁目 12 番 的会社
３号） ③ウェアハウジング機能の
提供のために取得（注）
１年を超えて所有していた
― ―
ため、記載を省略します。
2019 年７月 31 日 ― ―
S-GATE 赤坂 ①株式会社サンケイビル 特別な利害関係にある者以
（ 東 京 都 港 ②本資産運用会社の親会社 外 ―
区 赤 坂 六 丁 ③開発目的で取得
目２番４号） １年を超えて所有していた
― ―
ため、記載を省略します。
土地：2013 年２月
― ―
建物：2015 年７月（竣工）
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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物件名
前所有者・信託受益者 前々所有者・信託受益者 前々々所有者・信託受益者
（所在地）
宮 崎 台 ガ ー ①合同会社エス・ケー・ビー 特別な利害関係にある者以
デンオフィ 宮崎台 外
ス ②本資産運用会社の親会社
（神奈川県 である株式会社サンケイ
―
川崎市宮前 ビルが出資をする特別目
区宮崎二丁 的会社
目 ６ 番 10 ③ウェアハウジング機能の
号） 提供のために取得（注）
１年を超えて所有していた
― ―
ため、記載を省略します。
2019 年 11 月７日 ― ―
日 立 九 州 ビ ①合同会社エス・ケー・ビー 特別な利害関係にある者以
ル ももち 外
（ 福 岡 県 福 ②本資産運用会社の親会社
岡市早良区 である株式会社サンケイ
―
百道浜二丁 ビルが出資をする特別目
目１番１号） 的会社
③ウェアハウジング機能の
提供のために取得（注）
１年を超えて所有していた
― ―
ため、記載を省略します。
2020 年６月 30 日 ― ―
（注）本資産運用会社と株式会社サンケイビルとの間で締結しているスポンサーサポート契約において、本資産運用会社は、スポ
ンサーである株式会社サンケイビルに対して、将来における本投資法人の物件取得を実現するために、物件について本投資
法人への譲渡を前提とする一時的な取得及び保有（ウェアハウジング機能）を依頼することができるものとされています。
当該物件は、スポンサーサポート契約に基づくウェアハウジング機能の提供の依頼を受けた株式会社サンケイビルが、自ら
が出資する特別目的会社により当該物件を取得したうえで、本投資法人に譲渡を行うものです。
６．媒介の概要
（１）媒介者の概要
「品川シーサイドＴＳタワー」、 「宮崎台ガーデンオフィス」及び「日立九州ビル」の取得に係
る媒介者は、株式会社サンケイビルです。株式会社サンケイビルの概要については、前記「４．取
得先の概要」 「株式会社サンケイビル」
の の欄をご参照ください。なお、株式会社サンケイビルは、
投信法第 201 条及び投信法施行令第 123 条に規定する利害関係人等並びに本資産運用会社の利害
関係者取引規程に定める利害関係者に該当するため、媒介契約の締結に当たり、本資産運用会社
は、利害関係者との取引に当たっての利益相反対策のための自主ルールである「利害関係者取引
規程」に定めるところに従い、必要な審議及び決議等の手続を経ています。
（２）媒介手数料等の内訳及び額
上記媒介者に対する媒介手数料は 237 百万円（消費税等を含まず、百万円未満を切り捨てて記
載しています。）です。
なお、「品川シーサイドＴＳタワー」、「宮崎台ガーデンオフィス」及び「日立九州ビル」以外
の取得予定資産については、該当事項はありません。
７．今後の見通し
2021 年８月期（2021 年３月１日～2021 年８月 31 日）及び 2022 年２月期（2021 年９月１日～2022
年２月 28 日）における本投資法人の運用状況及び分配金の見通しについては、 本日付で公表した 「2021
年８月期及び 2022 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」 をご参照ください。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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８．鑑定評価書の概要
鑑定評価書の概要
物件名 品川シーサイドＴＳタワー
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 11,000百万円
価格時点 2021年７月１日
項目 内容 概要等
収益価格 11,000百万円 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定
直接還元法による価格 11,425百万円
①運営収益 非開示（注２）
可能総収益 非開示（注２）
空室等損失等 非開示（注２）
②運営費用 非開示（注２）
維持管理費 非開示（注２）
水道光熱費 非開示（注２）
修繕費 非開示（注２）
ＰＭフィー 非開示（注２）
テナント募集費用等 非開示（注２）
公租公課 非開示（注２）
損害保険料 非開示（注２）
その他費用 非開示（注２）
③運営純収益（NOI ①－②）
： 428百万円
④一時金の運用益 ３百万円 運用利回りは1.0％として査定
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費
⑤資本的支出 21百万円
の水準を考慮して査定
純収益（NCF：③＋④－⑤） 411百万円
対象不動産の市場性、類似不動産の取引利回り等を考
還元利回り 3.6％
慮して査定
DCF法による価格 10,825百万円
割引率 3.7％ 対象不動産の競争力等を考慮して査定
最終還元利回り 3.8％ 経年リスク、市況リスク等を考慮して査定
原価法による積算価格 10,425百万円
土地比率 83.2％
建物比率 16.8％
その他鑑定評価機関が
特になし
鑑定評価に当たって留意した事項
（注１）上記の金額についてはいずれも建物区分所有権等の準共有持分（25％）に相当する数値を記載しています。
（注２）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報が含まれています。専門家たる鑑定評価機関の作成し
た鑑定評価書については、開示を旨としていますが、本投資法人は、当該テナント若しくは関係者等との信頼関係に支
障をきたさぬ良好な関係を維持していくことがひいては投資主の利益に資すると判断したため、 将来にわたる安定した
運用と収益の拡大を図る観点から開示していません。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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鑑定評価書の概要
物件名 S-GATE赤坂
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 1,422百万円
価格時点 2021年７月１日
項目 内容 概要等
収益価格 1,422百万円 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定
直接還元法による価格 1,454百万円
①運営収益 非開示（注２）
可能総収益 非開示（注２）
空室等損失等 非開示（注２）
②運営費用 非開示（注２）
維持管理費 非開示（注２）
水道光熱費 非開示（注２）
修繕費 非開示（注２）
ＰＭフィー 非開示（注２）
テナント募集費用等 非開示（注２）
公租公課 非開示（注２）
損害保険料 非開示（注２）
その他費用 非開示（注２）
③運営純収益（NOI ①－②）
： 46百万円
④一時金の運用益 ０百万円 運用利回りは1.0％として査定
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費
⑤資本的支出 ０百万円
の水準を考慮して査定
純収益（NCF：③＋④－⑤） 46百万円
対象不動産の市場性、類似不動産の取引利回り等を考
還元利回り 3.2％
慮して査定
DCF法による価格 1,388百万円
割引率 3.0％ 対象不動産の競争力等を考慮して査定
最終還元利回り 3.4％ 経年リスク、市況リスク等を考慮して査定
原価法による積算価格 1,318百万円
土地比率 85.2％
建物比率 14.8％
その他鑑定評価機関が
特になし
鑑定評価に当たって留意した事項
（注１）上記の金額についてはいずれも準共有持分（20％）に相当する数値を記載しています。
（注２）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報が含まれています。専門家たる鑑定評価機関の作成し
た鑑定評価書については、開示を旨としていますが、本投資法人は、当該テナント若しくは関係者等との信頼関係に支
障をきたさぬ良好な関係を維持していくことがひいては投資主の利益に資すると判断したため、将来にわたる安定した
運用と収益の拡大を図る観点から開示していません。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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鑑定評価書の概要
物件名 宮崎台ガーデンオフィス
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 2,830百万円
価格時点 2021年７月１日
項目 内容 概要等
収益価格 2,830百万円 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定
直接還元法による価格 2,870百万円
① ①運営収益 184百万円
長期的に安定的と認められる賃料収入、共益費収入等
可能総収益 194百万円
を考慮して査定
空室等損失等 ９百万円 長期的に安定的と認められる空室率を考慮して査定
② ②運営費用 44百万円
過年度実績、現行契約条件に基づき、類似不動産の費用
維持管理費 11百万円
水準を考慮して査定
水道光熱費 12百万円 過年度実績に基づき、稼働率等を考慮して査定
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の費用水
修繕費 １百万円
準を考慮して査定
過年度実績、現行契約条件に基づき、類似不動産の費用
ＰＭフィー ３百万円
水準を考慮して査定
テナント募集費用等 １百万円 賃借人の想定回転期間を考慮して査定
公租公課 12百万円 過年度実績、類似不動産の水準を考慮して査定
損害保険料 ０百万円 類似不動産の費用水準を考慮して査定
その他費用 －
③ ③運営純収益（NOI：①－②） 140百万円
④ ④一時金の運用益 １百万円 運用利回りは1.0％として査定
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費
⑤ ⑤資本的支出 ３百万円
の水準を考慮して査定
純収益（NCF：③＋④－⑤） 137百万円
対象不動産の市場性、類似不動産の取引利回り等を考
還元利回り 4.8％
慮して査定
DCF法による価格 2,780百万円
割引率 4.6％ 対象不動産の競争力等を考慮して査定
最終還元利回り 5.0％ 経年リスク、市況リスク等を考慮して査定
原価法による積算価格 2,340百万円
土地比率 82.6％
建物比率 17.4％
その他鑑定評価機関が
特になし
鑑定評価に当たって留意した事項
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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鑑定評価書の概要
物件名 日立九州ビル
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 10,200百万円
価格時点 2021年７月１日
項目 内容 概要等
収益価格 10,200百万円 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定
直接還元法による価格 10,400百万円
⑥ ①運営収益 非開示（注）
可能総収益 非開示（注）
空室等損失等 非開示（注）
⑦ ②運営費用 非開示（注）
維持管理費 非開示（注）
水道光熱費 非開示（注）
修繕費 非開示（注）
ＰＭフィー 非開示（注）
テナント募集費用等 非開示（注）
公租公課 非開示（注）
損害保険料 非開示（注）
その他費用 非開示（注）
⑧ ③運営純収益（NOI：①－②） 480百万円
⑨ ④一時金の運用益 ２百万円 運用利回りは1.0％として査定
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費
⑩ ⑤資本的支出 36百万円
の水準を考慮して査定
純収益（NCF：③＋④－⑤） 446百万円
対象不動産の市場性、類似不動産の取引利回り等を考
還元利回り 4.3％
慮して査定
DCF法による価格 10,000百万円
割引率 4.1％ 対象不動産の競争力等を考慮して査定
最終還元利回り 4.5％ 経年リスク、市況リスク等を考慮して査定
原価法による積算価格 10,900百万円
土地比率 82.9％
建物比率 17.1％
その他鑑定評価機関が
特になし
鑑定評価に当たって留意した事項
（注）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報が含まれています。専門家たる鑑定評価機関の作成した
鑑定評価書については、開示を旨としていますが、本投資法人は、当該テナント若しくは関係者等との信頼関係に支障を
きたさぬ良好な関係を維持していくことがひいては投資主の利益に資すると判断したため、将来にわたる安定した運用と
収益の拡大を図る観点から開示していません。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.s-reit.co.jp/
＜添付資料＞
参考資料１ 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
参考資料２ 取得予定資産の特徴
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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＜添付資料＞
参考資料１ 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
取得（予定）価格 取得
鑑定評価額
物件 （注１） （予定）
用途 物件名称 所在地 （百万円）
番号 価格 投資比率 年月日
（注２）
（百万円） （％） （注３）
東京サンケイビル 2019年
Ａ-１ 東京都千代田区 2,509 2.6 2,690
（注４） ３月12日
①2019年
①8,600
ブリーゼタワー 大阪府大阪市 ３月12日
Ａ-２ ②4,500 13.6 17,235
（注４） 北区 ②2019年
合計13,100
９月３日
S-GATE日本橋本町 2019年
Ａ-３ 東京都中央区 6,698 6.9 7,470
（注４） ３月12日
2019年
Ａ-４ S-GATE秋葉原 東京都千代田区 2,055 2.1 2,530
３月12日
2019年
Ａ-５ 日比谷サンケイビル 東京都千代田区 5,829 6.0 6,340
３月12日
2019年
Ａ-６ 八丁堀サンケイビル 東京都中央区 4,959 5.1 5,500
３月12日
オフィス 2019年
Ａ-７ 東陽パークビル 東京都江東区 3,782 3.9 3,610
ビル ３月12日
①2019年
①10,040 ①11,000
品川シーサイド ９月３日
Ａ-８ 東京都品川区 ②10,900 21.7 ②11,000
ＴＳタワー（注５） ②2021年
合計20,940 合計22,000
９月２日
2019年
Ａ-９ 大森パークビル 東京都大田区 5,400 5.6 5,490
９月３日
①2020年
①4,200 ①4,266
10月１日
Ａ-10 S-GATE赤坂（注６） 東京都港区 ②1,400 5.8 ②1,422
②2021年
合計5,600 合計5,688
９月２日
宮崎台 神奈川県川崎市 2021年
Ａ-11 2,800 2.9 2,830
ガーデンオフィス 宮前区 ９月２日
福岡県福岡市 2021年
Ａ-12 日立九州ビル 10,000 10.3 10,200
早良区 ９月２日
小計（平均） - 83,674 86.6 91,583 -
ホテルインターゲート 2019年
Ｂ-１ 東京都中央区 8,961 9.3 8,970
サブ 東京 京橋 ３月12日
アセット ホテルインターゲート 広島県広島市 2019年
Ｂ-２ 3,990 4.1 4,080
広島 中区 ９月３日
小計（平均） - 12,951 13.4 13,050 -
合計（平均） - 96,625 100.0 104,633 -
（注１）「取得（予定）価格」は、取得（予定）資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万
円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みませ
ん。また、「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各取得（予定）資産の取得（予定）価格の割合を示して
おり、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「鑑定評価額」は、取得済資産については 2021 年２月 28 日現在を、取得予定資産については 2021 年７月１日現在を、
それぞれ価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各取得（予定）資産の鑑定評
価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託していま
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
19
す。
（注３）「取得（予定）年月日」は、取得（予定）資産に係る各売買契約に記載された取得年月日又は取得予定年月日を記載して
います。なお、取得予定資産の取得予定年月日は、一般募集の払込期日の変動に応じて変更されることがあるほか、本投
資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。
（注４）「東京サンケイビル」、「ブリーゼタワー」及び「S-GATE 日本橋本町」に係る取得（予定）価格及び鑑定評価額は、本
投資法人が取得している各物件の（準）共有持分（それぞれ２％、45％及び 51％）（※）に相当する数値を記載してい
ます。なお、「ブリーゼタワー」に係る取得（予定）価格、鑑定評価額及び取得（予定）年月日は、本投資法人が 2019
年３月 12 日に取得したオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分（30％）に相当する数値を上段（①とある箇所）
に、本投資法人が 2019 年９月３日に追加取得したオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分（15％）に相当する数
値を下段（②とある箇所）に記載しています。
（※）「東京サンケイビル」については、敷地所有権の２％の共有持分及び借地権の２％の準共有持分並びに建物所
有権の２％の共有持分を取得しています。また、「ブリーゼタワー」については、オフィス部分の建物区分所
有権並びにその敷地利用権（敷地所有権、借地権及び相互利用権）を信託財産とする信託受益権の 45％の準共
有持分を取得しています。「S-GATE 日本橋本町」については、敷地所有権及び建物所有権の 51％の各共有持
分を信託財産とする信託受益権を取得しています。「各物件の（準）共有持分（それぞれ２％、45％及び
51％）」との記載はかかる意味で用いています。
（注５）「品川シーサイドＴＳタワー」に係る取得（予定）価格、鑑定評価額及び取得（予定）年月日は、本投資法人が 2019 年
９月３日に取得した建物区分所有権等の準共有持分（25％）（※）に相当する数値を上段（①とある箇所）に、本投資法
人が追加取得を予定している建物区分所有権等の準共有持分（25％）（※）に相当する数値を下段（②とある箇所）に記
載しています。
（※）「品川シーサイドＴＳタワー」については、オフィス部分の建物区分所有権及び駐車場部分の建物区分所有権
の共有持分、並びにそれらの敷地利用権（敷地所有権及び相互利用権）を信託財産とする信託受益権の 25％の
準共有持分を取得済みであり、同信託受益権の 25％の準共有持分を追加取得する予定です。「建物区分所有権
等の準共有持分（25％）」との記載は、それぞれかかる意味で用いています。詳細については、前記「３．取
得予定資産の個別不動産の概要」の「品川シーサイドＴＳタワー」の個別物件表の記載をご参照ください。
（注６）「S-GATE 赤坂」に係る取得（予定）価格、鑑定評価額及び取得（予定）年月日は、本投資法人が 2020 年 10 月１日に取
得した準共有持分（60％）に相当する数値を上段（①とある箇所）に、本投資法人が追加取得を予定している準共有持分
（20％）に相当する数値を下段（②とある箇所）に記載しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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参考資料２ 取得予定資産の特徴
（物件番号 Ａ-８）品川シーサイドＴＳタワー
（１）本物件の特徴
・本物件は、大型再開発により誕生した、高層オフィスビル群や大型商業施設からなり、IT・メーカ
ー等の企業の本社やバックオフィスが集積している「品川シーサイドフォレスト」に所在する高層
オフィスビルです。
・東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅から徒歩１分に位置し、「渋谷」駅へ約 15
分、「新宿」駅へ約 20 分と都心ターミナル駅までのダイレクトアクセスが可能（「大崎」駅でＪ
Ｒ線と相互直通運転を実施）です。また、京急本線にて羽田空港や「品川」駅へのアクセスも良好
です。
・基準階面積約 446 坪、天井高 2,700mm、OA フロア（100mm）等の高いビルスペックを有します。
（２）周辺地図 （３）取得予定資産の写真
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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（物件番号 Ａ-10）S-GATE 赤坂
（１）本物件の特徴
・株式会社サンケイビルがデザイン、スペック（性能）、サービス水準を統一化して開発・運営管理を
行い、快適性、安心・安全・環境性、BCP（事業継続計画）対策及びソフト面のテナントサービス等
を充実させたハイグレードミッドサイズオフィスビル「S-GATE」シリーズの第１号物件です。
・オフィスエリアとして人気の高い赤坂地区に立地しており、最寄りの東京メトロ千代田線「赤坂」駅
徒歩１分の利便性に加え、 「溜池山王」駅、 「赤坂見附」駅、さらには「永田町」駅も徒歩圏にあり、
４駅６路線が利用可能です。
・重厚なグリッドデザイン（注１）の外観に加え、基準階の賃室床面積は約 525 ㎡、天井高 2,800 ㎜、
アウトフレーム構造の採用による完全無柱空間を実現。環境に配慮した Low-e（Low emissivity）ペ
アガラス（注２）、LED 照明、完全個別空調を実装しています。エントランスには心地よいアロマの
演出と、壁面緑化、デジタルサイネージを設置、パウダースペースを備えたホテルライクなトイレや
リフレッシュコーナー、 開放感のある屋上テラスの設置により、 快適なオフィス環境を実現していま
す。BCP（事業継続計画）対策の面でも、非常用発電機の装備、異系統２回線受電の採用、１階を除
く各階には防災備蓄倉庫を備え、建築基準法で定められた耐震基準の 1.25 倍相当の強度の耐震構造
を採用する等、中規模ではありますがＡクラスビルと同水準の仕様・設備水準を誇り、築浅の大規模
ビルと比べ遜色ない競争力を有していると考えます。
・本物件は DBJ Green Building 認証「2020 ３つ星」を取得しています。
（注１）「グリッドデザイン」とは、建物の外観に施された格子状の意匠をいいます。
（注２）「Low-e（Low emissivity）ペアガラス」とは、低放射（Low emissivity）膜を施した
複層ガラスを意味します。
（２）周辺地図 （３）取得予定資産の写真
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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（物件番号 Ａ-11）宮崎台ガーデンオフィス
（１）本物件の特徴
・本物件は、東急田園都市線「宮崎台」駅徒歩３分の視認性の高い角地に所在する、駅周辺における
希少性の高いオフィスビルです。
・大手教育関連や保育・福祉関連等の、地域ニーズに合致した安定的なテナント構成となっていま
す。
・基準階面積約 350 坪、天井高 2,600mm、個別空調対応等のテナントニーズを満たすフロアスペース
とスペックを備えているビルです。
（２）周辺地図 （３）取得予定資産の写真
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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（物件番号 Ａ-12）日立九州ビル
（１）本物件の特徴
・本物件は、情報通信産業の集積地である百道浜エリアに立地する視認性の高い大規模オフィスビル
であり、街並みづくりと快適性を満たしたインテリジェントビルの一つとして地域のシンボル的存
在となっています。博多湾を臨む百道浜エリアは、「シーサイドももち」として開発され、住宅・
商業を含む総合的な都市環境を形成した副都心として発展しています。
・本物件は、非常用ディーゼル発電設備による非常時における事業継続のための設備やフラッパーゲ
ート等による情報セキュリティのための設備を有しており、情報通信産業のリーディングカンパニ
ーの１社である「日立製作所」により自社開発がなされ、同社の九州地区における拠点として一棟
貸しがなされています。
・基準階の階高は 4.1ｍ、天井高 2,750mm、基準階 300 坪超、床荷重 600kg/㎡、かつ無柱空間でレイ
アウトの柔軟性は高く、また、全ての執務フロアを高さ 200mm の OA フロアとし、床下空調を採用
することで６㎡に１か所の割合で風量調整可能な吹き出しユニットを設け、快適な空調環境を実現
しています。さらに、フロアパネル及び吹き出し口を移動・増設することにより、容易に位置を変
更し新しい用途レイアウトに対応可能です。
・エントランス部分の上層は３階吹抜けのアトリウムとなっており、また、エントランスには 12 面
マルチビジョン設置スペースがあり、周辺との調和の取れた緑化やアートの設置等、日本を代表す
るリーディングカンパニーの九州支社として相応しいオフィス環境を備えています。
（２）周辺地図 （３）取得予定資産の写真
ご注意：この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、日
本国内外を問わず投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資
口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と
責任でなさるようお願いいたします。また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口
は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
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