2020年10月19日
第3期（2020年8月期）
決算説明会資料 資産運用会社
SANKEI REAL ESTATE Inc.
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目次
ディスクレーマー
エグゼクティブ サマリー ･･･P3 本資料は、サンケイリアルエステート投資法人（以下「本投資法
人」といいます。）の情報提供を目的としたものであり、特定の商
品に関する投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありませ
1．決算・運用ハイライト ･･･P4
ん。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い
合わせいただき、投資を行う際は、ご自身の判断と責任で投資なさ
2．内部成長 実績と戦略 ･･･P15 るようお願い致します。本資料で提供している情報は、株式会社サ
2-1 内部成長実績 ･･･P16 ンケイビル・アセットマネジメント（以下「弊社」といいます。）
が現時点において入手した情報に基づき独自に分析・判断したもの
2-2 内部成長戦略 ･･･P21
であり、その正確性・確実性・完全性等に関しまして保証するもの
3．外部成長 実績と戦略 ･･･P23 ではなく、一切の責任を負いません。また、予告なしに内容が変更
又は廃止される場合がございますので、ご了承ください。本資料の
3-1 外部成長実績 ･･･P24
内容には、将来における業績の予想等に関する記述が含まれており、
3-2 外部成長戦略 ･･･P26 これら将来の予想等は、本投資法人の将来の業績や財務内容を保証
するものではありません。本資料のいかなる部分も一切の権利は弊
4．財務戦略 ･･･P32
社に帰属しており、電子的または機械的な方法を問わず、いかなる
目的であれ、無断で使用・引用・複製・変造・分解または転送等を
5．ESGへの取り組み ･･･P35
禁止致します。なお、本資料は金融商品取引法に基づく開示資料で
はなく、本資料に関するお問い合わせは、下記へお願い致します。
Appendix ･･･P40
株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
財務・IR部
電話：03-5542-1316
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エグゼクティブ サマリー
決算・運用ハイライト
大型オフィスビルを主体に力強い内部成長を実現
（第5期以降（巡航期）DPU※1インパクト※2：＋149円）
都心の希少物件「S-GATE赤坂」を取得、外部成長を着実に継続
（第4期 DPUインパクト※3：＋115円）
コロナ禍の影響は、ほぼゼロ
（第３期 DPUインパクト※4：期初予想比※5＋54円／前期比▲18円）
今後の成長戦略
外部成長方針は不変、パイプラインは潤沢（約500～1,000億円）
大都市圏のオフィスビルを主軸に、サブアセットは物流施設・住宅へ視野拡大
戦略的リーシングの実践（収益最大化）
※1 DPUとは、一口当たり分配金を意味します。
※2 月額賃料・共益費収入の増加額を通期換算（6ヶ月分）し、発行済投資口数（356,800口）で除したものです。
※3 「S-GATE赤坂」 取得による当期純利益増加分を発行済投資口数（356,800口）で除したものです。
※4 第3期当期純利益のうち、コロナ禍影響額相当分を発行済投資口数（356,800口）で除したものです。
※5 期初予想とは、前期決算発表時（2020年4月）の第3期予想を指します。
※6 記載未満の数値については切り捨てにより表記しています。 3
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1. 決算・運用ハイライト
4
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決算ハイライト（期初予想比） －コロナ禍の影響は、ほぼゼロ。DPUは大幅増加－
第3期 DPUは期初予想（2,324円）に対し 208円増（＋9.0％）の2,532円
第3期（2020年8月期）決算概要
実績 期初予想比
営業収益 2,005百万円 ＋6百万円
主な内訳
営業利益 996百万円 ＋73百万円 ・ コロナ禍影響予想比 ＋54円
・ 外注委託費の削減 ＋38円
当期純利益 903百万円 ＋74百万円 ・ 修繕工事の未実施 +29円
・ 賃貸事業費用以外の
DPU（一口当たり分配金） 2,532円 ＋208円 営業費用の不使用 ＋50円
第3期（2020年8月期） DPUの推移
（単位：円/口）
2,532円 コロナ禍の影響は、ほぼゼロ
2,550円
208円増
＜期初予想で想定した減収リスク＞
2,500円
+9.0% ・賃料収入ウェイト約0.4％の店舗・貸会議室の減収
・在宅勤務等の増加を予想し、水光熱収支の減少
2,450円 ・オフィス＆ホテルの減収はゼロ
2,400円 2,373円
＜結果＞
2,350円 2,324円
期初予想比 前期比
2,300円 DPU内訳
+2.1% +6.7% 増減 増減
2,250円
2,200円 店舗・貸会議室収入 ＋26円 △8円
前期決算発表時 第3期予想 第3期
第3期予想 修正 実績
水光熱収支 ＋28円 △10円
（2020/4） （2020/8） （2020/10） 合計 ＋54円 △18円
※ 記載未満の数値については切り捨て、比率については四捨五入により表記しています。 5
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決算ハイライト（期初予想比） 第3期（2020年8月期）
期初予想に対し、増収増益 （単位：百万円）
第3期予想(A) 第3期実績(B)
計算期間 差異(B)-(A) 主な差異要因
（2020年4月時点） （2020年8月）
営業収益 1,999 2,005 6
賃料・共益費収入 1,866 1,878 12 店舗賃料の減収なし ＋8、貸会議室の減収見込に対し上振れ +1.8
駐車場収入 27 29 2
水道光熱費収入 98 90 △7 テレワーク等の実施による電気・空調料の減（品川 △5、ブリーゼ △1、その他 △1）
その他収入 6 6 △0
営業費用 1,076 1,009 △66
賃貸事業費用合計 828 778 △49
BMフィー △9（削減、点検延期）、PMフィー △1（リーシングフィー予備 発生せ
外注委託費 186 172 △13
ず）、CMフィー △3（工事未実施）
テレワーク等の実施による電気・空調費用の減 △16（品川 △8、ブリーゼ △4、八丁
水道光熱費 136 118 △18
堀 △2.1、日比谷 △1.6他）、電気供給事業者変更による削減 △1.6（日本橋本町）
修繕費 45 35 △10 修繕工事未実施、工事費削減等
公租公課 220 215 △5 固定資産税等負担調整が予想を下回る、償却資産税減
減価償却費 220 219 △1 資本的支出（工事）の減（△50）に伴う減価償却費減
その他費用 18 17 △0
賃貸事業損益 1,170 1,226 56
賃貸事業費用以外合計 247 230 △17
資産運用報酬 179 183 4
その他費用 67 46 △21 決算･IR関連費用及び予備費等の不使用 △20
営業利益 923 996 73
営業外収益 0 0 0
営業外費用 93 92 △0
経常利益 830 904 74
当期純利益 829 903 74
一口当たり分配金 2,324円 2,532円 208円
NOI 1,391 1,446 54
※ 記載未満の数値については切り捨てにより表記しています。
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運用ハイライト －大型オフィスビルを主体に力強い内部成長を実現－
コロナ禍でも、大幅な賃料増額改定を実現
オフィスビルテナントの賃料改定実績
ブリーゼタワー 品川シーサイドTSタワー （※1）
＋10.1％
4,165坪
更改・更新
更改・更新 増額（非開示） 対象面積
新規入替え ＋46.8％
DPUインパクト
※2 ＋48円 DPUインパクト
※2 ＋72円 増額割合 98.3％
増額率 ＋12.７％
月額賃料増額 ＋8.9百万円
S-GATE秋葉原 東京サンケイビル
更改・更新 ＋14.9％ 更改・更新 ＋9.6％
新規入替え ＋33.3％ 新規入替え なし
※1 第3期 運用資産のオフィスビルを対象に、2020年3月1日～8月末日に締結した賃貸借契約を対象（新規入替えを含む）としています。
※2 月額賃料・共益費収入の増加額を通期換算（6ヶ月分）し、発行済投資口数（356,800口）で除したものです。
※3 記載未満の数値については切り捨て、比率については四捨五入により表記しています。
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運用ハイライト －着実な外部成長を継続－ ＜第4期：2020年10月1日取得済＞
近隣再開発ポテンシャルに期待、都心・築浅物件「S-GATE赤坂」を取得（※1）
近隣再開発予定エリア
取得後ポートフォリオ
（2020年10月1日現在）
資産規模 673億円 ▶ 715億円
物件数 11物件 ▶ 12物件
平均築年数 16.8年 ▶ 16.1年
※1 不動産信託受益権の準共有持分（60％）を取得しています。
※2 記載未満の数値については、切り捨てにより表記しています。
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第3期 （2020年8月期）DPU（前期比） － 力強い内部成長が実質DPUの増加に寄与－
第3期（固定資産税 費用化後）と前期（同 費用化前）との対比を容易にすべく、固定資産税 費用化
の影響を除く実質DPUで比較した場合、第3期は前期比 実質140円増（＋5.9％）の成果
■ 第3期（2020年8月期） DPU サマリー
（円/口）
2,995
主な内訳
賃貸事業損益 ・賃料・共益費収入増 ＋245
の増減 ・外注委託費増 △15 前期 実質DPU対比
・修繕費削減 ＋32
＋140円
固定資産税 （＋5.9％）
の費用化
▲603
一般管理費
コロナ禍リスク
営業外収支
の増減
前期 第3期実績
実質DPU
※ 記載未満の数値については切り捨て、比率については四捨五入により表記しています。
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第3期（2020年8月期）実績（前期比）
前期（第2期：2020年2月期）に対し、営業収益増加 （単位：百万円）
第2期実績(A) 第3期実績(B)
計算期間 差異(B)-(A) 主な差異要因
（2020年2月） （2020年8月）
営業収益 1,933 2,005 72
大口フリーレント解消＋58（日本橋本町）、増額改定＋20（ブリーゼ＋14.4、八丁堀
賃料・共益費収入 1,796 1,878 82 ＋4.4、日比谷＋1）、レントホリデー解消＋5.4（日比谷＋3.6、八丁堀＋1.8）、貸会
議室等△7
駐車場収入 29 29 0
水道光熱費収入 102 90 △ 11 テレワーク等の実施による電気・空調料の減（品川△7.8、東陽△1.6、大森△1.3他）
その他収入 5 6 1
営業費用 767 1,009 241
賃貸事業費用合計 577 778 201
外注委託費 167 172 5 賃料増額に伴うPMインセンティブフィーの増等
テレワーク等の実施による電気・空調費用の減
水道光熱費 126 118 △7
（品川△4、東陽△1.2、ブリーゼ△2他）
修繕費 46 35 △ 11 修繕工事未実施、工事費削減等
公租公課 - 215 215 第3期より費用化
減価償却費 215 219 3 前期資本的支出に伴う増
その他費用 21 17 △3
賃貸事業損益 1,355 1,226 △ 129
賃貸事業費用以外合計 189 230 40
資産運用報酬 139 183 44 前期総資産増加及び当期収益増加に伴う運用報酬増
その他費用 50 46 △3
営業利益 1,166 996 △ 169
営業外収益 0 0 △0
営業外費用 97 92 △ 4 投資口交付費の減等
経常利益 1,069 904 △ 165
当期純利益 1,068 903 △ 165
一口当たり分配金 2,995円 2,532円 △ 463円
NOI 1,571 1,446 △ 125
※ 記載未満の数値については、切り捨てにより表記しています。
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第4期（2021年2月期）以降の業績予想
力強い内部成長が、第4期・第5期のDPU増加を見込む
（単位：円/口）
賃料収入
賃料収入
一般管理費
営業外損益
一般管理費
営業外損益
その他
賃貸事業 その他
損益 賃貸事業 想定GV
想定GV
損益 ※1
※1
第3期 第4期 第5期
実績DPU 予想DPU 予想DPU
※1 想定GV（General Vacancy）とは、コロナ禍リスクによる一定の減収リスクとして、賃料・共益費収入×0.5%相当分を算出したものです。
※2 記載未満の数値については切り捨てにより表記しています。
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第4期（2021年2月期）以降の業績予想
第4期DPU：前期比＋5.7％増（2,676円）、第5期DPU：前期比＋0.3％増（2,684円）を見込む
（単位：百万円）
第3期実績(A) 第4期予想(B) 第5期予想(C）
計算期間 （2020年8月） （2021年2月）
差異(B)-(A)
（2021年8月）
差異(C)-(B) 主な差異要因
営業収益 2,005 2,135 130 2,166 31 第4期予想（第3期対比）
賃料・共益費収入 1,878 2,015 137 2,046 31 営業収益（＋130）
想定GV △ 10 △ 10 △ 10 △0 ・第3期増額改定による賃料収入増加（＋76）
駐車場収入 29 30 0 30 0 ・一部テナントのレントホリデー解消（＋5）
水道光熱費収入 90 94 3 94 0 ・S-GATE赤坂取得による賃料収入増加（＋70）
その他収入 6 5 △0 5 △0 ・想定GV＋空室ダウンタイム（△21）
営業費用 1,009 1,084 75 1,102 17
賃貸事業費用合計 778 840 61 853 13 賃貸事業費用（＋61）
外注委託費 172 185 13 177 △8 ・S-GATE赤坂取得による外注委託費増加（＋6）
水道光熱費 118 122 3 122 0 ・S-GATE赤坂取得による水光熱費用増加（＋3）
修繕費 35 68 33 68 0 ・修繕費増加（＋33）
公租公課 215 215 0 234 18 ・S-GATE赤坂取得及びCAPEXによる
減価償却費 219 228 9 230 2 減価償却費増加（＋9）
その他費用 17 19 1 19 0 第5期予想（第4期対比）
賃貸事業損益 1,226 1,295 68 1,313 18 営業収益（＋31）
賃貸事業費用以外合計 230 243 13 248 4 ・第3期増額改定による賃料収入通期寄与（＋10）
資産運用報酬 183 184 0 193 9 ・S-GATE赤坂の賃料収入通期寄与（＋14）
その他費用 46 59 13 55 △4 ・一部テナントのフリーレント等解消（＋11）
営業利益 996 1,051 54 1,064 13 ・空室ダウンタイム（△4）
営業外収益 0 0 0 0 0
営業外費用 92 95 3 106 10 賃貸事業費用（＋13）
経常利益 904 955 51 958 2 ・外注委託費（△8）
当期純利益 903 954 51 957 2 ・評価替えに伴う公租公課増加（＋18）
一口当たり分配金 2,532円 2,676円 144円 2,684円 8円 ・CAPEXによる減価償却費増加（＋2）
NOI 1,446 1,523 77 1,543 20
※1 想定GV（General Vacancy）とは、コロナ禍リスクによる一定の減収リスクとして、賃料・共益費収入×0.5%相当分を算出したもので
す。
※2 記載未満の数値については切り捨て、比率については四捨五入により表記しています。
12
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一口当たりNAV（※1 ）の推移
第3期末の一口当たりNAVは、前期末比8,872円増（＋7.6％）の126,023円（分配金控除前）
賃料増額改定によるNCFの上昇 → 期末算定価格の上昇（キャップレートは変動なし） → NAVの上昇
（単位：円/口）
130,000
126,023
第3期
内部成長
による上昇
120,000 +7.6％
第2期 117,151
主に外部成長
による上昇 21,078
+6.9％ NCF
110,000
109,583 11,743 上昇
含み益 11,670
公募
100,000 増資
105,408 104,945
純資産 97,913
90,000
第1期末 第2期末 第3期末
（2019年8月末） （2020年2月末） （2020年8月末）
※1 一口当たりNAV＝（純資産＋鑑定評価をベースとした含み益）÷発行済投資口数
※2 記載未満の数値については切り捨て、比率については四捨五入により表記しています。
13
SANKEI REAL ESTATE Inc.
MEMO
14
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2. 内部成長 実績と戦略
15
SANKEI REAL ESTATE Inc.
2-1 内部成長実績 －賃料増額改定に伴い、実績NOI利回りは大きくアップ－
実績NOI利回りは、前期比＋30bp
実績 4.0％ 4.0％ 4.3％
NOI利回り 第1期 第2期 第3期
の推移 （2019年8月期） （2020年2月期） （2020年8月期）
（第1期・第2期は、固定資産税が費用化されていない為、これを考慮した巡航状態の水準を記載）
平均稼働単価（円/坪）の状況：前期比＋5.5％
他REIT事例※1
オフィスビル 17,992円 17,523円 18,486円 A投資法人 19,349円
平均 2019年8月末日時点 2020年2月末日時点 2020年8月末日時点
B投資法人 18,669円
（直近の決算時の賃料・共益費収入÷6ヶ月÷賃貸可能面積×稼働率）
C投資法人 18,275円
オフィスビル※2テナントの賃料改定実績
（2020年3月1日から2020年8月末日までの間に締結した賃貸借契約を対象（新規入替えを含む））
対象 対象賃貸面積 賃貸面積 割合
テナント数 （本投資法人持分） 小計 ※3
従前比 賃料増額率
更改・更新 24 3,795坪
増額
新規入替え 3 300坪
4,095坪 98.3% ▶ 更改・更新 ＋9.9%
＋12.7%
維持
更改・更新 3 70坪
70坪 1.7%
新規入替え ＋43.7%
新規入替え 0 0坪
更改・更新 0 0坪
減額 0坪 0.0%
新規入替え 0 0坪
合計 30 4,165坪 100.0%
※1 「ARESJリートダイジェスト」に掲載のオフィス特化の銘柄、かつ取得額ベースで東京23区内の保有率が70％を超える投資法人
を抜粋し、直近開示資料に基づき、資産運用会社にて推定試算した値の為、正確性を保証するものではありません。
※2 第3期運用資産のうち、オフィスビルを対象としています。
※3 賃料改定（新規入替えを含む）のあったテナントに係る賃貸面積（約4,165坪）を100％とした割合です。
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2-1 内部成長実績 －賃料増額改定 ①－
A-2 ブリーゼタワー（オフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分45％）
従前比 賃料増額率
1. 関西を代表するビジネス街である梅田 更改・更新（15件・362坪）
エリアに立地 ＋10.1％
2. 屋上緑化やグリーンウォール、太陽光 新規入替え（2件・226坪）
発電等、省エネに配慮した設備を施
しており、大阪市の建築物総合環境 ＋46.8％
評価制度「CASBEE大阪」では最高ラ
ンクのＳ評価を受け、「CASBEE 大 賃料改定の効果
阪 OF THE YEAR 2008」を受賞
DPUインパクト
3. 1952年に開館した大阪の劇場「サン
※1
＋48円
ケイホール」のDNAを受け継ぐ「サ
ンケイホールブリーゼ」を備えた情 ■MAP
報発信地
※1 月額賃料・共益費収入の増加額を通期換算（6ヶ月分）し、発行済投資口数（356,800口）で除したものです。
※2 記載未満の数値については切り捨て、比率については四捨五入により表記しています。 17
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2-1 内部成長実績 －賃料増額改定 ②－
A-8 品川シーサイドTSタワー（建物区分所有権等の準共有持分25％）
1. 大型再開発により誕生した、高層
オフィスビル群や大型商業施設か 従前比 賃料増額率
らなり、IT・メーカー等の企業の
本社やバックオフィスが集積して
いる「品川シーサイドフォレス
ト」に所在
更改・更新 増額（非開示）
2. りんかい線「品川シーサイド」駅
徒歩1分で、「渋谷」駅へ約15
分、「新宿」駅へ約20分と都心 賃料改定の効果
ターミナル駅までのダイレクトア
クセスが可能。また京急本線にて
DPUインパクト
羽田空港や「品川」駅へのアクセ ※1
＋72円
スも良好
3. 基準階面積約446坪、天井高
2,700mm、OAフロア
（100mm）の高いビルスペック ■基準階平面図（約446坪）
■品川シーサイドフォレスト 街区図
※1 月額賃料・共益費収入の増加額を通期換算（6ヶ月分）し、発行済投資口数（356,800口）で除したものです。
※2 記載未満の数値については切り捨てにより表記しています。
18
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2-1 内部成長実績 －戦略的リーシングの実践－
契約終了時期の分散化
A-4 S-GATE秋葉原 ：全テナント（定期建物賃貸借契約）との間で賃料増額にも成功
再契約前 再契約後
テナント 終了期 テナント 終了期 従前比 賃料増額率
A A 第8期
B B 第10期 更改・更新
C 第4期 C 第8期
＋14.9％
D D 第10期
E 第11期
新規入替え
E
F 第12期 ＋33.3％
大口普通借テナントの解約予告期間の前倒し
A-7 東陽パークビル ：6ヶ月前 → 10ヶ月前予告に合意
解約予定時期
X-12 X
X-11 X-10 X-9 X-8 X-7 X-6 X-5 X-4 X-3 X-2 X-1
ヶ月
変更前：解約予告 6ヶ月前
プラス ４ヶ月間の
リーシング活動期間
を確保
変更後：解約予告 10ヶ月前
※ 記載未満の比率については四捨五入により表記しています。
19
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MEMO
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2-2 内部成長戦略 －賃料増額改定により賃料ギャップは縮小、引き続き内部成長を目指す－
コロナ禍といえども、テナントリレーションを維持しつつ、内部成長機会を掴む
■賃料ギャップ※1 （基準階を対象） ■契約更改・更新の進捗状況と予定（2020年8月末日時点）
オフィスビル9物件 (単位：坪)
6,000坪
6,000坪
▲12.0%
4,969
▲15.9%
4,969
5,000坪 （34.3％）
（34.3％）
5,000坪
2020年3月末日時点 2020年8月末日時点
（賃料総額ベース/加重平均値） 4,000坪
4,000坪
3,000坪
3,000坪
0%
2,000坪
2,000坪 進捗率 1,279
1,279
▲5%
▲12.0% 進捗率
※3 （8.8％）
（8.8％）
1,000坪 56.1％
56.1％
▲15.9% 1,000坪 進捗率
▲10% ※3
進捗率
0.2％
0坪 0.2％
0坪
▲15% 2021年2月期
2021年2月期 2021年8月期
2021年8月期
（第4期）
（第4期） （第5期）
（第5期）
▲20%
契約更改・更新予定面積（総賃貸面積に占める割合）
契約更改・更新（予定）面積（総賃貸面積に占める割合） ※2
2020年3月末日時点 2020年8月末日時点 契約更改・更新済面積
契約更改・更新（予定）面積（総賃貸面積に占める割合）更新の進捗率
※1 「契約更改・更新予定面積」の対象となるオフィスビルの賃貸面積は、各物件におけ
※1 「賃料ギャップ」とは、本投資法人が保有するオフィスビル・ポートフォリオの平 る本投資法人の取得済みの持分に相当する数値を用いています。
均賃料と、シービーアールイー株式会社作成のマーケットレポートに記載された新 ※2 「総賃貸面積に占める割合」は、賃貸借契約更改・更新時期毎の賃貸面積の合計を、
規想定成約賃料（基準階）に基づいて算出されたマーケット賃料の差額を、マー 2020年8月末日時点の総賃貸面積で除して算出した値を、小数第２位を四捨五入して
ケット賃料で除して算出した数値をいいます。 記載しています。
※3 「進捗率」は、2020年8月末日時点で締結済の更改・更新が完了した賃貸借契約に係
る賃貸面積の合計を、賃貸借契約更改・更新時期毎の賃貸面積の合計で除して算出し
た値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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2-2 内部成長戦略 －戦略的リーシングの実践－
オフィス賃貸市場 本投資法人のポートフォリオ
コロナ禍の影響により ● プライム立地のオフィスビル※1 バランス
● 高機能オフィスビル※2 良く保有
景況悪化による需給の緩和 ● テレワーク需要に適うオフィスビル※3
テレワーク等の定着による需要の構造変化
＋
賃料相場に比し、割安な平均稼働単価
テナントの賃料負担能力低下
・・・高額賃料のテナントほど負担大
サテライトオフィス等の需要増 現時点において直ちにコロナ禍の影響を
・・・都心オフィスとの併存 大きく受ける可能性は低いと考える
戦略的リーシング
フジ・メディア・ホールディングス グループ会社及び関連会社、並びにネットワーク
関連企業等の顧客基盤を活かしたリーシング
賃料ギャップのあるテナント（特に定借テナント）については、賃料増額交渉に臨む
物件特性やテナント属性を踏まえた契約期間の分散化、解約予告期間の前倒し
※1 東京サンケイビル、ブリーゼタワー、日比谷サンケイビル、S-GATE赤坂、S-GATE日本橋本町、八丁堀サンケイビルが該当すると考えます。
※2 東京サンケイビル、ブリーゼタワー、品川シーサイドTSタワー、S-GATEシリーズ（赤坂・日本橋本町・秋葉原）が該当すると考えます。
※3 品川シーサイドTSタワー、東陽パークビル、大森パークビルが該当すると考えます。
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3. 外部成長 実績と戦略
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3-1 外部成長実績 －「S-GATE赤坂」を取得（第4期）－
スポンサー・ブランディング戦略 S-GATEシリーズ 第1号物件を取得（※1）
1. 最寄りの東京メトロ千代田線
「赤坂」駅徒歩１分の利便性に
加え、「溜池山王」駅、「赤坂
見附」駅、更には「永田町」駅
も徒歩圏にあり、４駅６路線が
利用可能
2. 環境に配慮したLow-e ペアガラ 第4期 DPUインパクト
ス、LED 照明、完全個別空調を
実装
3. BCP（事業継続計画）対策とし
て、非常用発電機の装備、異系
統２回線受電の採用、１階を除
＋115円 ※2
く各階に防災備蓄倉庫を備え、
建築基準法で定められた耐震基
準の1.25 倍相当の強度の耐震
構造を採用する等、中規模なが ■MAP
らＡクラスビルと同水準の仕
様・設備水準を誇る
概要 4. DBJ Green Building 認証
所在地 東京都港区 「2017 4つ星」を取得
（認証先：サンケイビル）
取得価格 4,200百万円
鑑定評価額 4,266百万円
鑑定NOI利回り 3.3%
建築時期 2015年7月
天井高 2,800㎜
床荷重 500kg/㎡
※1 不動産信託受益権の準共有持分（60％）を取得しています。 24
※2 記載未満の数値については、切り捨てにより表記しています。
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3-1 外部成長実績 －「S-GATE赤坂」取得後のポートフォリオ－
【2020年10月1日時点】
サブアセット
物件数 12物件
18.1%
資産規模
（取得価格総額）
約715億円
用途別比率
（取得価格ベース）
鑑定評価額※1 約800億円
1物件当たり取得価格 約59億円 オフィスビル
81.9%
平均鑑定NOI利回り※2 4.3％
稼働率※2 99.3％
（2020年９月末時点） その他
5.6%
ポートフォリオPML値 1.7％ 大阪市
18.3%
近 平均徒歩分数※3 2.6分 地域別比率
（取得価格ベース）
新 平均築年数※3 16.1年
東京23区
大 平均基準階面積※3 299坪
76.1%
※1 鑑定評価額は、S-GATE赤坂においては2020年8月1日を、それ以外の物件においては2020年8月31日を、それぞれ価格時点とし、直接還元法における運営純収益
を基準として、算出しています。
※2 記載未満の比率については四捨五入により表記しています。
※3 各物件の取得価格に基づく加重平均を記載しています（記載未満は四捨五入）。
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3-2 外部成長戦略 －外部成長方針は不変－
強力なスポンサーサポートを受け、パイプラインも潤沢、外部成長の好機を狙う
スポンサーパイプライン ＜目標資産規模＞
約500～1,000億円 2,000～3,000億円
グローバルインデックス
組入れを目指す
＜目標資産規模＞
FTSE EPRA/Nareit
1,000億円 Global Real Estate Index
FTSE Global All Cap Index
格付取得に着手
715億円
0.5～1年
程度
第4期 短期目標 中期目標
2020年10月
※ 資産規模は取得価格ベースです。
※ 上記資産規模の短期目標及び中期目標は、あくまで目標であって、その達成自体及び達成時期を決定又は保証するものではありません。
また、投資環境や不動産市況等の変動、その他諸般の事情によっては、かかる目標の達成時期が延長される可能性もあります。
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3-2 外部成長戦略 －強力なスポンサーサポートによる良質なポートフォリオを構築－
本投資法人の良質ポートフォリオは、強力なスポンサーサポートによる
スポンサーサポート率 100％
近 新 大
最寄駅徒歩分数別割合※1 築年数別割合※1 基準階面積別割合※1
1分以内 44％ 10年以内 36％ 大規模ビル 68％ ※3
3分以内 83％ 20年以内 69％ 大型ビル 96％
5分以内 95％ 30年以内 93％ 100坪未満
5分超 3.5％
5.3％ 30年超
3分超 6.9％
5分以内 400坪以上
12.2％ 43.8％
100坪以上
20年超 200坪未満
10年以内
30年以内 28.6％
平均※2 1分以内 平均※2 36.2％ 平均※2
24.5％
44.1％
2.6分 16.1年 299坪
1分超
15年超
3分以内 200坪以上
20年以内 10年超
38.4％ 300坪未満 300坪以上
14.0％ 15年以内
18.3％ 14.9％ 400坪未満
9.2％
全物件 全物件 オフィスビルのみ
※1 2020年10月1日現在として、各保有物件の取得価格に基づいて計算しています（S-GATE赤坂を含む）。
※2 取得価格に基づく加重平均を記載しています。 （記載未満は四捨五入）
※3 三幸エステート株式会社による「大規模ビル 200坪以上」「大型ビル 100坪以上200坪未満」の定義に基づき集計しています。
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3-2 外部成長戦略 ポートフォリオ・マトリクスのバランスを意識 ①
大都市圏を主軸に、ポートフォリオ NOI利回りの向上に資する地域分散を積極推進
＜Cap. Rate（鑑定NOI利回り）×エリア×取得価格＞
エリア
その他政令指定
都心3区 東京23区 東京圏 大阪市
低 0 （千代田、中央、港区）
1 （都心3区以外）
2 （東京都除く）
3 名古屋市
4
中核
地方主要都市 5
2.5%
東京サンケイビル
基準階536坪 オフィスビル サブアセット
築20年
3.0% ※バブルの大きさは取得価格による
徒歩1分
S-GATE赤坂
基準階158坪
築5年
徒歩1分 ホテルインター
3.5%
ゲート東京 京橋
築2年
Cap. Rate
徒歩1分 大森パークビル
S-GATE 基準階342坪
4.0% 日比谷 築29年
日本橋本町
サンケイビル 徒歩3分
基準階186坪
築1年 基準階105坪
徒歩4分 築28年
4.5% 徒歩1分
S-GATE秋葉原 品川シーサイド
基準階74坪 東陽パークビル
TSタワー ブリーゼタワー
築3年 基準階219坪
基準階446坪 築29年 基準階406坪
徒歩5分 築12年
5.0% 築17年 徒歩9分
徒歩1分 徒歩3分
ホテルインター
八丁堀サンケイビル ゲート広島
5.5% 基準階201坪 築1年
築55年 徒歩3分
徒歩3分
6.0%
高
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3-2 外部成長戦略 ポートフォリオ・マトリクスのバランスを意識 ②
＜Cap. Rate（鑑定NOI利回り）×エリア＞
エリア
（単位：百万円）
エリア 都心3区 東京23区 東京圏 大阪市 その他政令指定都市 取得価格合計
（千代田、中央、港区） （都心3区以外） （東京都除く） 名古屋市 中核市、地方主要都市 （全体比率）
鑑定NOI 物件名 物件名 物件名 物件名
CAP 築年数,駅徒歩分 取得価格（百万円） 築年数,駅徒歩分 取得価格（百万円） 築年数,駅徒歩分 取得価格（百万円） 築年数,駅徒歩分 取得価格（百万円）
東京サンケイビル 2,509
3.0%未満
築20年,徒歩1分 2,509 (3.5%)
S-GATE 赤坂 4,200
3.5%未満
築5年,徒歩1分 4,200 (5.9%)
日比谷サンケイビル
築28年,徒歩1分 5,829
S-GATE日本橋本町 21,488
Cap. Rate
4.0%未満
築1年,徒歩4分 6,698 (30.0%)
ホテルインターゲート東京 京橋
築2年,徒歩1分 8,961
S-GATE秋葉原 品川シーサイドTSタワー
築3年,徒歩5分 2,055 築17年,徒歩1分 10,040
大森パークビル 21,277
4.5%未満
築27年,徒歩3分 5,400 (29.7%)
東陽パークビル
築29年,徒歩9分 3,782
ホテルインターゲート広島 3,990
5.0%未満
築1年,徒歩3分 3,990 (5.6%)
八丁堀サンケイビル ブリーゼタワー 18,059
5.0%以上
築55年,徒歩3分 4,959 築12年,徒歩3分 13,100 (25.2%)
取得価格合計 35,211 19,222 13,100 3,990 71,525
－
（全体比率） (49.2%) (26.9%) (18.3%) (5.6%) (100.0%)
基準階面積 ※オフィスビルのみ
400坪以上 400坪未満~200坪以上 200坪未満~100坪以上 100坪未満
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3-2 外部成長戦略 ポートフォリオ・マトリクスのバランスを意識 ③
＜基準階面積×エリア＞
エリア
（単位：百万円）
エリア 都心3区 東京23区 東京圏 大阪市 その他政令指定都市 取得価格合計
（千代田、中央、港区） （都心3区以外） （東京都除く） 名古屋市 中核市、地方主要都市 （全体比率）
基準階 物件名 物件名 物件名 物件名
（坪） 取得価格（百万 取得価格（百万 取得価格（百万 取得価格（百万
築年数,駅徒歩分 築年数,駅徒歩分 築年数,駅徒歩分 築年数,駅徒歩分
円） 円） 円） 円）
東京サンケイビル 品川シーサイドTSタワー ブリーゼタワー 25,649
400坪以上
築20年,徒歩1分 2,509 築17年,徒歩1分 10,040 築12年,徒歩3分 13,100 (35.9%)
400坪未満 大森パークビル 5,400
300坪以上 築27年,徒歩3分 5,400 (7.6%)
基 300坪未満 八丁堀サンケイビル 東陽パークビル ホテルインターゲート広島 12,731
準 200坪以上 築55年,徒歩3分 4,959 築29年,徒歩9分 3,782 築1年,徒歩3分 3,990 (17.8%)
階 S-GATE日本橋本町
面 築1年,徒歩4分 6,698
積 日比谷サンケイビル
（ 200坪未満 築28年,徒歩1分 5,829 25,688
S-GATE 赤坂
坪 100坪以上 (35.9%)
） 築5年,徒歩1分 4,200
ホテルインターゲート東京 京橋
築2年,徒歩1分 8,961
S-GATE秋葉原 2,055
100坪未満
築3年,徒歩5分 2,055 (2.9%)
取得価格合計 40,611 13,822 13,100 3,990 71,525
－
（全体比率） (56.8%) (19.3%) (18.3%) (5.6%) (100.0%)
基準階面積 ※オフィスビルのみ（ホテルは参考値として建築面積を採用）
400坪以上 400坪未満~200坪以上 200坪未満~100坪以上 100坪未満
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3-2 外部成長戦略 －パイプラインは潤沢（約500～1,000億円）－
オフィスビルを主軸に、サブアセットも積み上がり中（掲載物件は主なもの）
Hareza Tower 品川シーサイドTSタワー
概要 概要
所在地 東京都豊島区東池袋 所在地 東京都品川区東品川
竣工年月 2020年5月 竣工年月 2003年7月
延床面積 約68,600㎡ 延床面積 約52,977㎡
階数 地上33階・地下2階 階数 地上25階・地下2階
大手町フィナンシャルシティ 本町サンケイビル
ノースタワー
概要 概要
所在地 東京都千代田区大手町 所在地 大阪府大阪市中央区本町
竣工年月 2012年10月 竣工年月 2021年8月（予定）
延床面積 約110,000㎡ 延床面積 30,095㎡（予定）
階数 地上31階・地下4階・塔屋2階 階数 地上21階
S-GATE八丁堀 （仮称）箕面森町物流施設
概要 概要
所在地 東京都中央区八丁堀 所在地 大阪府箕面市下止々呂美
竣工年月 2020年2月 竣工年月 2021年6月（予定）
延床面積 約3,920㎡ 延床面積 約21,663㎡
階数 地上10階 新名神高速道路「箕面とどろ
交通
みIC」から約2km
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4. 財務戦略
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財務戦略 －財務ハイライト ①－
メガバンクを中心としたレンダー構成による安定的な財務基盤を維持
財務ハイライト（2020年10月1日時点） レンダー構成（2020年10月1日時点）
有利子負債残高 378.0億円 LTV※1 47.0％ 国内有力金融機関7社からの調達による安定した
バンク・フォーメーション
長期負債比率※2 75.9％ 固定金利比率 60.3％ 【単位：百万円】
借入金残高 割合
みずほ銀行 13,400 35.4%
平均調達金利※3 0.32％ 平均残存期間 2.1年
三井住友銀行 6,500 17.2%
日本政策投資銀行 5,600 14.8%
みずほ信託銀行 3,540 9.4%
三井住友信託銀行 3,200 8.5%
LTVの巡航水準 新生銀行 2,780 7.4%
第3期末 第4期末 第5期末
りそな銀行 2,780 7.4%
46.9％ 46.8％
LTV 44.0％
（見込み） （見込み） 計 7行 37,800 100.0%
※1 「LTV」は、有利子負債合計÷総資産をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
※2 「長期負債比率」算出の際の「長期負債」には、1年内返済予定の長期借入金を含みません。
※3 「平均調達金利」は2020年10月1日時点の適用金利の平均です。支払利息ベースで計算しており、アレンジメントフィー等の融資関連費用は含みません。
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財務戦略 －財務ハイライト ②－
マチュリティラダーの分散も引き続き推進
有利子負債の返済期限の状況(2020年10月1日時点）
第3期借り換えを実施 短期→長期 第4期「S-GATE赤坂」取得に係る借入
(2020年10月1日）
43億円 43億円 43億円
短期借入金 長期借入金 短期借入金
変動金利 固定金利、4.5年 変動金利
（単位：百万円）
7,000
6,000
5,900 5,900
5,600
5,000
4,800
4,000 4,300
4,300
4,300 3,700
3,000 3,300
2,000
1,000
0
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期
短期借入金 長期借入金 34
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5. ESGへの取り組み
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ESGへの取り組み ①
Environment（環境）①
運用資産12物件のうち5物件（スポンサーが認証を受けた3物件を含む）で、環境・社会への配
慮がなされた不動産を評価する「DBJ Green Building 認証」を取得
A-3 S-GATE日本橋本町 A-4 S-GATE秋葉原
(共有持分51％)
認証先：本投資法人 認証先：本投資法人
A-1 東京サンケイビル A-2 ブリーゼタワー A-10 S-GATE赤坂
(共有持分2％) (オフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分45％) (準共有持分60％)
認証先：株式会社サンケイビル(スポンサー) 認証先：株式会社サンケイビル(スポンサー) 認証先：株式会社サンケイビル(スポンサー)
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ESGへの取り組み ②
Environment（環境）②
オフィスビルの専有部・共用部の双方において、約30%のLED化が進捗
環境に係る主な取り組み
【東京サンケイビル】
省エネ、長寿命のLED照明を設置
これまでの基本仕様であった高効率インバータ（Hf）蛍光灯から、更なる
省エネ・省コストを実現するLED照明及び調光制御システムを順次導入
調光点滅区分を多くすることにより、必要な点灯エリアを絞り込むことが
可能、効率的な省エネを実現
電気自動車（EV）充電器の整備
サンケイビルの環境保護対策の一環として駐車場内に電気自動車（EV）充
電器を設置
【ブリーゼタワー】
建物熱負荷の低減
ダブルスキン・Low-eガラスによる快適性向上と日射熱の低減
自然エネルギーの有効利用
昼光利用・初期照度補正による自動調光制御を採用
中間及び冬期の外気冷房システムによる省エネルギーの達成
ブラインド自動制御システムによる間接光利用
太陽光発電システム
自然換気可能ファザードによる自然換気システム
水資源の有効利用と周辺環境への配慮
雨水・雑排水再利用（便所洗浄水、植栽自動潅水としての利用）
節水型器具の採用による節水効果
【S-GATEシリーズ】
屋上緑化、テラスを設置。エントランスにもグリーンを用いて、開放的な
明るいアプローチに
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ESGへの取り組み ③
Social（社会）
新型コロナウイルス感染症対応
予防
在宅勤務、時差出勤の導入
共用部へのアルコール消毒液の設置
物件管理スタッフの体調管理
感染拡大防止のためのポスターの掲示
感染者発生時
感染者の行動履歴及び濃厚に接触した者の特定
当該事務所及び共用部の消毒作業の実施
当該ビルを利用するテナント等への連絡
ステークホルダーとの関わり
従業員への施策
快適なオフィス環境の整備
人材の育成：各種研修の実施
働き方支援：育児・介護支援
テナントへの施策
防災訓練の実施、防災備品の配備
テナント満足度調査の実施
コミュニティとの繋がり
各種イベントの開催
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ESGへの取り組み ④
Governance（内部統制）
スポンサーコミットメント：スポンサーによるセイムボート出資の推進
第3期にスポンサーであるサンケイビルが本投資法人の投資口の追加取得を実施
本投資法人の投資主とのセイムボート性が一層高まり、本投資法人の中長期的な成長に寄与する
強固なスポンサーサポートが期待される
第2期末 追加取得分 第3期末
発行済投資口数 356,800口 － 356,800口
スポンサー
11,362口 3,617口 14,979口
保有口数
スポンサー
3.18% 1.01％ 4.19%
保有割合
GRESBへの参加（2021年予定）
不動産セクターの会社・ファンド単位での環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測り、投資先の選定や投資
先との対話に用いるためのツールとして創設され、国際的な投資のベンチマークとなっているGRESBリアル
エステイト評価への参加準備に着手。現在、来年の参加に向け、各種方針・ポリシー類の策定を推進
GRESB参加に向けたロードマップ
2020年 2021年
項目
4Q 1Q 2Q 3Q
サステナビリティに関する各種方針・ポリシー等の策定
サステナビリティに関する従業員研修の実施
2021年 GRESB評価 ★提出
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Appendix
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第3期（2020年8月期）貸借対照表 (詳細)
（単位：千円）
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現金及び預金 3,876,992 営業未払金 205,128
信託現金及び信託預金 3,283,341 1年内返済予定の長期借入金 4,800,000
営業未収入金 87,957 未払金 214,600
前払費用 51,898 未払費用 26,272
その他 567,790 未払法人税等 893
流動資産合計 7,867,979 未払消費税等 129,470
固定資産 前受金 328,557
有形固定資産 預り金 1,205,174
建物 165,538 流動負債合計 6,910,097
減価償却累計額 △ 8,698 固定負債
建物（純額） 156,839 長期借入金 28,700,000
構築物 353 預り敷金及び保証金 92,935
減価償却累計額 △ 12 信託預り敷金及び保証金 3,047,718
構築物（純額） 340 固定負債合計 31,840,654
土地 2,457,766 負債合計 38,750,751
信託建物 13,624,054
減価償却累計額 △ 547,766 純資産の部
信託建物（純額） 13,076,288 投資主資本
信託構築物 22,236 出資総額 36,540,901
減価償却累計額 △ 813 剰余金
信託構築物（純額） 21,422 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 903,625
信託機械及び装置 2,608 剰余金合計 903,625
減価償却累計額 △ 208 投資主資本合計 37,444,526
信託機械及び装置（純額） 2,400 純資産合計 37,444,526
信託工具、器具及び備品 25,419 負債純資産合計 76,195,278
減価償却累計額 △ 1,901
信託工具、器具及び備品（純額） 23,518
信託土地 52,510,871
信託建設仮勘定 330
有形固定資産合計 68,249,777
無形固定資産
ソフトウェア 6,713
無形固定資産合計 6,713
投資その他の資産
長期前払費用 60,793
繰延税金資産 14
差入敷金及び保証金 10,000
投資その他の資産合計 70,807
固定資産合計 68,327,298
資産合計 76,195,278 41
SANKEI REAL ESTATE Inc.
第3期（2020年8月期）損益計算書 （詳細）
（単位：千円）
営業収益
賃貸事業収入 1,878,684
その他賃貸事業収入 126,823
営業収益合計 2,005,507
営業費用
賃貸事業費用 778,934
資産運用報酬 183,485
資産保管手数料 1,505
一般事務委託手数料 6,370
役員報酬 3,600
その他営業費用 35,230
営業費用合計 1,009,126
営業利益 996,380
営業外収益
受取利息 32
還付加算金 323
営業外収益合計 356
営業外費用
支払利息 58,586
融資関連費用 33,790
営業外費用合計 92,377
経常利益 904,359
税引前当期純利益 904,359
法人税、住民税及び事業税 898
法人税等調整額 2
法人税等合計 901
当期純利益 903,458
前期繰越利益 167
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 903,625
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第3期（2020年8月期）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 904,359
減価償却費 220,471
受取利息 △32
支払利息 58,586
営業未収入金の増減額（△は増加） △23,792
未収消費税等の増減額（△は増加） 369,256
前払費用の増減額（△は増加） △10,700
営業未払金の増減額（△は減少） 58,297
未払金の増減額（△は減少） 52,356
未払消費税等の増減額（△は減少） 129,470
前受金の増減額（△は減少） △12,866
預り金の増減額（△は減少） 254,170
長期前払費用の増減額（△は増加） △915
その他の資産の増減額（△は増加） △225,717
小計 1,772,944
利息の受取額 32
利息の支払額 △57,188
法人税等の支払額 △951
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,714,837
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △5,747
信託有形固定資産の取得による支出 △46,376
預り敷金及び保証金の受入による収入 1,400
預り敷金及び保証金の返還による支出 △502
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 142,697
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △8
投資活動によるキャッシュ・フロー 91,461
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の返済による支出 △4,756,000
長期借入れによる収入 4,300,000
分配金の支払額 △1,067,674
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,523,674
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 282,624
現金及び現金同等物の期首残高 6,877,708
現金及び現金同等物の期末残高 7,160,333
43
SANKEI REAL ESTATE Inc.
主要指標（KPI）
第3期 第3期
（2020年8月期） （2020年8月期）
(対 総資産額 ) 44.0％ １口当たり分配金 2,532円
LTV
(対 総資産額
40.0％ 分配金利回り 5.6％
<含み損益を考慮>)
(対 簿価) 4.2％ ROE 4.8％
NOI利回り
(対 鑑定価格) 3.8％ 1口当たり純資産額 104,945円
(対 簿価) 3.6％ 1口当たりNAV 126,023円
償却後NOI利回り
(対 鑑定価格) 3.2％ 投資口価格(期末) 90,800円
(NOI利回り) 4.7％ NAV倍率 0.7倍
インプライド・
キャップレート
(償却後NOI利回り) 4.0％ PBR 0.9倍
FFO 1,122百万円 PER 17.9倍
AFFO 1,068百万円 FFO倍率 14.4倍
１口当たりFFO 3,147円 (FFO) 80.4％
ペイアウトレシオ
EPS 2,532円 (AFFO) 84.5％
※１．LTV(対 総資産額)=有利子負債÷総資産額(簿価) ※９． 一口当たり分配金=分配金の総額÷期末発行済投資口総数
LTV(対 総資産額<含み損益を考慮>)=有利子負債÷(総資産額(簿価)+含み損益) ※10．分配金利回り＝一口当たり分配金(年換算・当期実績×2)÷投資口価格(期末)
※２．NOI利回り(対 簿価)=(不動産賃貸事業利益+減価償却費)÷賃貸用不動産の簿価 ※11．ROE(自己資本当期純利益率)＝当期純利益(年換算・直近実績×2)÷純資産額
NOI利回り(対 鑑定価格)=(不動産賃貸事業利益+減価償却費)÷賃貸用不動産の ※12．一口当たりNAV＝(純資産額+含み損益)÷期末発行済投資口総数
鑑定価格 ※13．NAV倍率＝投資口価格(期末)÷一口当たりNAV
※３．償却後NOI利回り(対 簿価)=不動産賃貸事業利益÷賃貸用不動産の簿価 ※14．PBR(株価純資産倍率)＝投資口価格(期末)÷一口当たり純資産額
償却後NOI利回り(対 鑑定価格)=不動産賃貸事業利益÷賃貸用不動産の鑑定価格 ※15．PER(株価収益率)＝投資口価格(期末)÷EPS(年換算・直近実績×2)
※４．インプライド・キャップレート(NOI利回り)＝NOI(年換算・当期実績×２)÷(時 ※16．FFO倍率＝投資口価格÷一口当たりFFO(年換算・直近実績×2)
価総額＋有利子負債－現預金+預り敷金） ※17．ペイアウトレシオ(FFO)＝分配金総額÷FFO
インプライド・キャップレート(償却後NOI利回り)＝償却後NOI(当期実績×２) ※18．ペイアウトレシオ(AFFO) ＝分配金総額÷AFFO
÷(時価総額＋有利子負債－現預金+預り敷金） ※19．記載未満の数値については、切り捨てにより記載しています（比率、倍率に
※５．FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益（固定資産除却損含む） ついては、小数点第２位を四捨五入して記載しています。）。
※６．AFFO＝FFO－資本的支出
※７．一口当たりFFO=FFO÷期末発行済投資口総数
※８．EPS＝当期純利益÷期末発行済投資口総数
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借入先の状況 (2020年10月1日時点)
借入金 借入金
利率 返済期限 返済 利率 返済期限 返済
区分 借入先 残高 摘要 区分 借入先 残高 摘要
（※１） （※２） 方法 （※１） （※２） 方法
(百万円) (百万円)
0.21000% 期限一括 無担保 みずほ銀行 856
借 みずほ銀行 4,300 2021年10月1日
短 (変動) 弁済 無保証 三井住友銀行 639
入
期
金 小計 4,300 日本政策投資銀行 548
0.49096%
みずほ銀行 1,331 みずほ信託銀行 350 2024年３月12日
(固定)
三井住友銀行 929 三井住友信託銀行 319
日本政策投資銀行 796 新生銀行 294
0.24409% りそな銀行 294
みずほ信託銀行 509 2021年３月12日
(変動)
三井住友信託銀行 465 みずほ銀行 2,250
新生銀行 385 三井住友銀行 1,500
りそな銀行 385 みずほ信託銀行 620 0.26909%
2022年９月３日
三井住友信託銀行 550 (変動)
みずほ銀行 1,574
新生銀行 490
三井住友銀行 1,084
長 長 りそな銀行 490
期 日本政策投資銀行 929 期限一括 無担保
0.36969% 期限一括 無担保 期 みずほ銀行 950
借 みずほ信託銀行 593 2022年３月12日 借 弁済 無保証
(固定) 弁済 無保証
三井住友銀行 800
入 三井住友信託銀行 542 入
金 金 日本政策投資銀行 2,000
新生銀行 439 0.36200%
みずほ信託銀行 620 2023年９月３日
りそな銀行 439 (固定)
三井住友信託銀行 550
みずほ銀行 972
新生銀行 490
三井住友銀行 716
りそな銀行 490
日本政策投資銀行 614
0.42346% みずほ銀行 1,167
みずほ信託銀行 392 2023年３月12日
(固定) 三井住友銀行 832
三井住友信託銀行 358
日本政策投資銀行 713
新生銀行 324 0.32923%
みずほ信託銀行 456 2024年9月12日
りそな銀行 324 (固定)
三井住友信託銀行 416
新生銀行 358
※１.利率は、2020年10月1日時点の適用金利を記載しています。
りそな銀行 358
※２.返済期限が営業日でない場合は、翌営業日が返済期限となります。
小計 33,500
合計 37,800
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第3期（2020年8月期）物件別賃貸事業収支
（単位：千円）
物件番号 A-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6
用途 オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル
東京 ブリーゼ S-GATE S-GATE 日比谷 八丁堀
物件名
サンケイビル タワー 日本橋本町 秋葉原 サンケイビル サンケイビル
賃貸事業収益 58,324 496,859 149,062 58,546 209,479 178,591
賃料収入 49,365 382,066 141,919 55,532 183,186 147,630
共益費収入 2,635 87,841 - - 13,232 13,790
水道光熱費収入 4,696 18,589 4,070 2,596 9,989 9,087
駐車場収入 786 6,860 2,934 372 1,932 6,626
その他賃料収入 839 1,502 137 45 1,140 1,456
賃貸事業費用 38,651 217,922 43,033 21,513 86,598 68,584
外注委託費 6,125 74,131 8,202 5,778 15,128 16,923
水道光熱費 3,638 35,429 4,973 2,633 8,904 11,066
公租公課 12,557 37,132 10,741 4,775 53,909 9,723
支払地代 683 1,135 - - - -
修繕費 10,010 3,817 - 12 2,557 13,941
損害保険料 114 933 295 145 315 480
信託報酬 - 250 250 250 450 450
減価償却費 3,183 63,143 18,036 7,623 4,966 15,544
その他賃貸事業費用 2,338 1,948 534 294 366 454
賃貸事業損益 19,672 278,937 106,028 37,032 122,881 110,006
NOI 22,856 342,081 124,065 44,656 127,848 125,551
※1 「非開示」については、テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、
やむを得ない事由により開示していません。
※2 記載未満の数値については、切り捨てにより表記しています。
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第3期（2020年8月期）物件別賃貸事業収支
（単位：千円）
物件番号 A-7 A-8 A-9 B-1 B-2 合計
用途 オフィスビル オフィスビル オフィスビル サブアセット サブアセット
東陽 品川シーサイド 大森 ホテルインター ホテルインター
物件名
パークビル TSタワー※1 パークビル ゲート東京 京橋 ゲート広島
賃貸事業収益 108,549 166,087 206,955 118,800
賃料収入 77,617 132,145 206,955 118,800
共益費収入 19,788 14,268 - -
水道光熱費収入 8,715 13,489 - -
駐車場収入 2,340 5,400 - -
（ （
その他賃料収入 88 非 782 - - 非
賃貸事業費用 35,327 65,902 54,445 43,570
外注委託費 9,685 開 14,021 1,200 1,800 開
水道光熱費 6,979 17,601 - -
公租公課 7,634 示 16,297 25,629 15,388 示
） ）
支払地代 - - - -
修繕費 706 1,563 - -
損害保険料 260 504 552 506
信託報酬 350 350 250 250
減価償却費 9,486 29,986 15,215 26,770 25,572 219,531
その他賃貸事業費用 225 348 43 52
賃貸事業損益 73,221 150,868 100,184 152,509 75,229 1,226,572
NOI 82,708 180,854 115,399 179,279 100,801 1,446,103
※1 「非開示」については、テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、
やむを得ない事由により開示していません。
※2 記載未満の数値については、切り捨てにより表記しています。
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ポートフォリオ一覧① (2020年10月1日現在)
物件番号 A-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6
用途 オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル
物件名 東京サンケイビル ブリーゼタワー S-GATE日本橋本町 S-GATE秋葉原 日比谷サンケイビル 八丁堀サンケイビル
（オフィス部分の
（共有持分２％） 建物区分所有権等の （共有持分51％）
準共有持分45％）
所在地 東京都千代田区 大阪市北区 東京都中央区 東京都千代田区 東京都千代田区 東京都中央区
①2019年3月12日
取得年月日 2019年3月12日 ②2019年9月3日 2019年3月12日 2019年3月12日 2019年3月12日 2019年3月12日
（※１）
取得価格 2,509百万円 13,100百万円 6,698百万円 2,055百万円 5,829百万円 4,959百万円
鑑定評価額（※２） 2,690百万円 17,100百万円 7,470百万円 2,530百万円 6,530百万円 5,570百万円
鑑定NOI利回り
2.8% 5.4% 3.8% 4.4% 3.7% 5.1%
（鑑定NOI÷取得価格）
建築時期 2000年9月 2008年7月 2018年10月 2017年9月 1992年6月 1965年9月
稼働率
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
（2020年9月30日時点）
PML値 2.3% 2.8% 2.0% 2.2% 3.1% 0.3%
※１ ブリーゼタワーについては2019年３月12日に最初の取得、 2019年９月３日に2回目の取得をしています。
※２鑑定評価額の価格時点は、2020年8月31日です。
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ポートフォリオ一覧② (2020年10月1日現在)
物件番号 A-7 A-8 A-9 A-10 B-1 B-2
用途 オフィスビル オフィスビル オフィスビル オフィスビル サブアセット サブアセット
品川シーサイド ホテルインターゲート ホテルインターゲート
物件名 東陽パークビル
TSタワー
大森パークビル S-GATE赤坂
東京 京橋 広島
（建物区分所有権等の準
（準共有持分60％）
共有持分25％）
所在地 東京都江東区 東京都品川区 東京都大田区 東京都港区 東京都中央区 広島市中区
取得年月日 2019年3月12日 2019年9月3日 2019年9月3日 2020年10月1日 2019年3月12日 2019年9月3日
取得価格 3,782百万円 10,040百万円 5,400百万円 4,200百万円 8,961百万円 3,990百万円
鑑定評価額（※１） 3,950百万円 11,000百万円 5,620百万円 4,266百万円 9,140百万円 4,170百万円
鑑定NOI利回り
4.4% 4.3% 4.2% 3.3% 3.9% 4.9%
（鑑定NOI÷取得価格）
建築時期 1991年6月 2003年7月 1993年5月 2015年7月 2018年1月 2018年10月
稼働率
100.0% 100.0% 94.3% 100.0% 100.0% 100.0%
（2020年9月30日時点）
PML値 9.0% 3.2% 5.6% 4.6% 1.8% 2.1%
PML値（平均） 1.7%
※１ 鑑定評価額の価格時点は、S-GATE赤坂については2020年８月1日、その他の保有物件については2020年8月31日です。
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第3期末鑑定評価の概要
(単位：百万円)
物件取得時※１ 第3期末※2 増減
第3期末 (a) （2020年8月末）(b) (b)－(a)
物件番号 物件名 取得価格 含み損益
帳簿価額
鑑定評価額 CR※3 鑑定評価額 CR※3 鑑定評価額 CR※3
東京サンケイビル
A-1 2,509 2,614 2,540 2.6% 2,690 2.5% 150 △0.1pt 75
（共有持分2％）
ブリーゼタワー
A-2 （オフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分 13,100 13,180 13,905 3.9% 17,100 3.8% 3,195 △0.1pt 3,919
45％）
A-3 S-GATE日本橋本町（共有持分51％） 6,698 6,743 6,780 3.7% 7,470 3.3% 690 △0.4pt 726
A-4 S-GATE秋葉原 2,055 2,066 2,080 3.8%