2020年８月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年10月15日
不動産投資信託証券発行者名 サンケイリアルエステート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 2972 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.s-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）太田 裕一
資 産 運 用 会 社 名 株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）太田 裕一
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役財務・IR部長 （氏名）向井 篤
ＴＥＬ 03-5542-1316
有価証券報告書提出予定日 2020年11月26日 分配金支払開始予定日 2020年11月20日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年８月期の運用、資産の状況（2020年３月１日～2020年８月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年８月期 2,005 3.7 996 △14.6 904 △15.5 903 △15.5
2020年２月期 1,933 67.1 1,166 66.6 1,069 217.9 1,068 218.9
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年８月期 2,532 2.4 1.2 45.1
2020年２月期 3,007 3.5 1.7 55.3
（注）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数（2020年２月期355,420口、2020年８月期356,800口）で除すること
により算定しています。
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年８月期 2,532 903 - - 100.0 2.4
2020年２月期 2,995 1,068 - - 100.0 2.9
（注）2020年２月期の配当性向については、期中に新投資口の発行を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式に
より計算し、小数第２位を四捨五入して表示しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年８月期 76,195 37,444 49.1 104,945
2020年２月期 76,186 37,609 49.4 105,408
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年８月期 1,714 91 △1,523 7,160
2020年２月期 2,123 △23,388 24,711 6,877
２．2021年２月期（2020年９月１日～2021年２月28日）及び2021年８月期（2021年３月１日～2021年８月31日）の運用状
況の予想
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年２月期 2,135 6.5 1,051 5.5 955 5.7 954 5.7 2,676 2,676
2021年８月期 2,166 1.5 1,064 1.3 958 0.3 957 0.3 2,684 2,684
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）
（2021年２月期）2,675円、（2021年８月期）2,683円
（注）１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本書の日付現在の発行済投資口の総口数356,800口により算出しています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年８月期 356,800口 2020年２月期 356,800口
② 期末自己投資口数 2020年８月期 0口 2020年２月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、22ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予
想のご利用にあたっての注意事項等については、５ページ「2021年２月期（2020年９月１日～2021年２月28日）及び
2021年８月期（2021年３月１日～2021年８月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
以 上
サンケイリアルエステート投資法人（2972）2020 年８月期決算短信
目次
１．運用状況
（１）運用状況……………………………………………………………………………………………… ２
（２）投資リスク…………………………………………………………………………………………… ６
２．財務諸表
（１）貸借対照表…………………………………………………………………………………………… ７
（２）損益計算書…………………………………………………………………………………………… ９
（３）投資主資本等変動計算書…………………………………………………………………………… 10
（４）金銭の分配に係る計算書…………………………………………………………………………… 11
（５）キャッシュ・フロー計算書………………………………………………………………………… 12
（６）継続企業の前提に関する注記……………………………………………………………………… 13
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記………………………………………………………… 13
（８）財務諸表に関する注記事項………………………………………………………………………… 15
（９）発行済投資口の総口数の増減……………………………………………………………………… 22
３．参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報…………………………………………………………………… 23
（２）資本的支出の状況…………………………………………………………………………………… 28
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2020 年８月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
（当期の概況）
① 本投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下
「投信法」といいます。）に基づき、株式会社サンケイビル・アセットマネジメント（以下「本資産運用会社」
といいます。）を設立企画人として、2018年11月19日に出資金100百万円（1,000口）で設立され、2018年12月17
日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第140号）。その
後、本投資法人は、2019年３月12日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コ
ード2972）。
当期末日（2020年８月31日）現在における発行済投資口の総口数は356,800口、出資総額は36,540百万円とな
っています。
② 運用環境
当期（2020年８月期）における日本経済は、急速に拡大した新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受けま
した。感染拡大を受けて2020年４月７日に７都府県に発出された新型インフルエンザ等対策特別措置法（平成24
年法律第31号、その後の改正を含みます。）に基づく緊急事態宣言は、2020年５月25日付で全面解除されるまで
の間に、一時その対象地域が全都道府県に拡大される等、社会経済活動に大きく影響しました。内閣府による
2020年４～６月期の実質GDP成長率（２次速報値）は前期比7.9％減（年率換算28.1％減）となる等、リーマンシ
ョック以来の厳しい状況にあります。また、在宅勤務等のテレワークを推進する会社が増える等、就業形態の見
直しもなされてきています。海外においても、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による失業率の上昇や、経
済活動への制約、諸外国との渡航制限が続く等、人の移動が制限されることにより、経済活動は大きく停滞する
こととなりました。国内外ともに政策や経済活動の再開により持ち直しの動きはみられるものの、経済動向に留
意を必要とする環境となりました。
このような経済環境下で、本投資法人が主たる投資対象としているオフィスビル市場については、本投資法人
の保有資産が所在する東京及び大阪において、空室率に上昇傾向が見られたものの低水準で推移し、堅調な需要
の継続により賃料水準も底堅く推移しました。本投資法人がサブアセットとして投資を行うホテル市場について
は、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う日本への入国制限や海外各国における海外渡航制限等の措置によ
り、訪日外国人旅行者数は激減しました。国内においても移動の制約もあり出張及び旅行者数が大きく減少する
結果となりましたが、2020年７月22日には政府によるGo To トラベル事業が開始されており、また観光庁の宿泊
旅行統計調査によると６月以降の延べ宿泊者数と客室稼働率に改善の傾向も見られました。
③ 運用実績
本投資法人は、当期において資産の取得及び売却を行っていません。本投資法人の当期末日現在のポートフォ
リオは、物件数11物件、資産規模（取得価格合計）67,325百万円と、前期より変更はありません。
本投資法人は、運用資産について、収入拡大と運用収益の安定的な成長を目指し、既存テナントとのリレーシ
ョンシップの強化・充実を図りながら満足度向上に努めました。更改期を迎える既存テナントに対しては、賃貸
市場の動向を踏まえた取り組みを行い賃料の増額改定を実現し、一部テナントの入替については、機動的なリー
シング活動により新規テナントをダウンタイムなしに獲得しています。また、修繕及び資本的支出については、
運用資産の競争力の維持・向上に資するものに絞り込み実施しました。
これらの結果、当期末日現在における保有11物件の稼働率（注）は引き続き100.0％と高稼働を維持し、不動
産賃貸事業収益はコロナ禍においても前期末比103.7％の2,005百万円となりました。また、当期末日現在におけ
る鑑定評価額は、前期末日現在比104.4％の75,770百万円に増加しました。
なお、本投資法人の保有するホテル２物件については、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う営業自粛による
一時休館の影響が出てきているものの、当期の賃貸事業収入については、現行契約に基づく固定賃料を従来通り
確保しています。
（注）「稼働率」は、総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。な
お、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、各保有物件の本投資法人の持分に相当する面積よりそれぞれ合計を算出しています。
④ 資金調達の概要
当期においては、2020年３月12日に返済期限が到来した短期借入金4,300百万円の返済に充当するため、2020
年３月12日付で株式会社みずほ銀行及び株式会社三井住友銀行をアレンジャーとしたシンジケートローンによ
り、株式会社みずほ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社日本政策投資銀行、みずほ信託銀行株式会社、三井
住友信託銀行株式会社、株式会社新生銀行及び株式会社りそな銀行から4,300百万円の借入れを行いました。本
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2020 年８月期決算短信
借入れを借入期間4.5年、固定金利で実施することで、有利子負債の平均残存期間の長期化、固定金利比率の向
上及び返済期限の分散を推進しています。
また、本投資法人が2019年９月３日に取得した物件に係る消費税還付金を返済資金として2020年６月25日付で
456百万円の期限前弁済を行いました。
これらの結果、当期末日現在における借入金残高は33,500百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割
合（以下「LTV」といいます。）は44.0％となりました。
⑤ 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益2,005百万円、営業利益996百万円、経常利益904百万円、当期純
利益903百万円となりました。分配金については、本投資法人の定める分配方針（規約第36条）に従い、投資法
人に係る課税の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15）の適用
により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図しています。当期については、投資口１口当たりの分
配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額である903,417,600円を分配することとし、この結
果、投資口１口当たりの分配金は2,532円となりました。
（次期の見通し）
① 運用全般に関する見通し
内閣府の2020年９月における月例経済報告によれば、日本経済の先行きについては、新型コロナウイルス感染
症の感染拡大の防止策を講じつつ、社会経済活動のレベルを引き上げていくなかで、各種政策の効果や海外経済
の改善もあって、持ち直しの動きが続くことが期待されるが、国内外の感染症の動向や金融資本市場の変動等の
影響を注視する必要がある、とされており、また、海外経済においても、経済活動の再開が段階的に進められる
中で、持ち直しの動きが続くことが期待されるものの、国内外の感染症の動向や金融資本市場の変動等の影響を
注視する必要がある、とされています。
オフィスビル市場については、コロナ禍において空室率の上昇が見られ、賃料についても天井感が見られるよ
うになっています。また、今後ワクチンの開発等により、人々の新型コロナウイルス感染症への対応が変わるこ
とが予想される一方で、社会経済活動におけるコロナ禍での新常態(ニューノーマル)も進んでおり、就業形態の
変化やオフィス需要の動向を注視する必要があります。本投資法人は、東京都心６区（千代田区、中央区、港
区、新宿区、渋谷区及び品川区をいいます。）及び大阪市に所在する大都市のオフィスビルを中心に保有してお
り、テナントによるオフィス拠点の需要は相対的に強く、また賃貸借契約により契約期間と賃料の定めがあるた
め、現時点では、直ちに新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受ける可能性は低いと考えています。一方、
本投資法人においても、今のところ、僅かとはいえ一部テナントから新型コロナウイルス感染症を起因とした賃
料減額請求や賃料支払いの猶予等の依頼を受けていることもあり、今後、それらの依頼に応えざるを得ない場合
やテナント退去が発生する等の事象が拡大する可能性もあります。テナントの業績等について注視するととも
に、テナントとのリレーションを一層強化し、必要な協議及び対応を継続していきます。
ホテル市場については、インバウンドの大幅な減少や国内旅行者、ビジネスでの出張者は依然として低調であ
り、暫く厳しい状況が続くことが予想されますが、一方で補正予算による特別定額給付金の支給や2020年７月22
日に開始された政府のGo To トラベル事業の対象に東京都も2020年10月から含まれる等、各種政策支援の効果へ
の期待もあります。本投資法人の保有するホテル２物件については、新しい環境のもとでも顧客からの支持を得
られるよう感染防止対策や衛生面での安心感を高める努力をしています。また、２物件のテナントである株式会
社グランビスタ ホテル＆リゾートは、スポンサーである株式会社サンケイビル（以下「サンケイビル」又は
「スポンサー」といいます。）の100%子会社であり、定期建物賃貸借契約に基づく固定賃料の支払いを継続して
いることから、本投資法人への影響はないものと見込んでいます。
（Ａ）外部成長戦略
本投資法人は、新型コロナウイルス感染症拡大による経済への影響がある中、スポンサーのパイプラインに
より、「S-GATE赤坂」の準共有持分60％を2020年10月１日に取得しました。「S-GATE赤坂」は、サンケイビル
がハイグレードミッドサイズオフィスビル「S-GATE」シリーズの第１号物件として開発した、都心に立地す
る、築浅で稼働率100.0％のオフィスビルです。今回の取得により、本投資法人のポートフォリオのクォリテ
ィが向上するとともに、資産規模（取得価格合計）は71,525百万円に拡大しました。今後もスポンサーサポー
トを受け、サンケイビルのポートフォリオはもとより、サンケイビルのソーシング力を活かした第三者保有物
件の取得による外部成長を持続していきます。
（Ｂ）内部成長戦略
本投資法人は、既存テナントとのリレーションシップの強化、テナント満足度の向上を掲げ、着実な内部成
長を目指します。具体的には、マーケット賃料との乖離に基づき、賃貸契約の更改における賃料増額改定を実
施し、また、テナントからの解約予告期間を従来の期間より伸ばす取り組みや複数テナントの賃貸借契約終了
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2020 年８月期決算短信
時期が重なる物件について、退去リスクの観点から賃貸借契約終了時期の分散化を図る取り組み等、戦略的リ
ーシングを行います。引き続き、コロナ禍での衛生面の品質向上のための取り組みや計画的な維持・修繕の実
施等、テナント満足度向上に積極的に取り組んでいきます。
本投資法人は、サンケイビルを中核とするサンケイビルグループ内での連携を通じて、不動産の企画・開発
から、テナント誘致、運営管理に至るまで、サンケイビルグループの総合的な運営管理機能を活用します。
また、本投資法人は、運用資産について、収入拡大と運用収益の安定的な成長を目指すため、以下の施策等
を実行します。
（ア）運用資産の稼働率及び賃料の維持・向上を図るべく、テナント満足度を維持・向上させるため、テナ
ントリレーションシップの強化・充実を図りながらテナントに快適にご利用いただけるようサービスの
提供に努めます。
（イ）運用資産の状態、特性、不動産市況及びテナントニーズ等を考慮し、従来以上に精査をしたうえで、
修繕及び資本的支出の計画・実施を行い、運用資産の市場における競争力の維持・向上を図ります。
（ウ）賃貸市場動向を継続的に把握し、機動的なリーシング活動を行うことで、収益の維持・向上に努めま
す。
（エ）運用資産の運営の妥当性、管理水準及びコストを定期的に検証し、運営管理コストの低減と環境配慮
への継続的な取り組みを行います。実施に当たっては運用資産の市場における競争力やテナント満足度
の維持・向上の観点とのバランスを考慮します。
（Ｃ）財務戦略
本投資法人は、運用資産の中長期にわたる安定した収益の確保と着実な成長のために、財務活動の機動性及
び資金繰りの安定性等に留意しつつ、適切かつ健全な財務運営を行います。
（ア）エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、資本市場の動向、金融環境、新たに取得する不動産等の取得時期、総資産に対す
る有利子負債の比率等を総合的に勘案のうえ、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
（イ）デット・ファイナンス
借入れ等に際しては、金利動向、マーケット水準、財務の機動性、長期取引関係及び安全性のバラン
スを総合的に勘案し、借入期間、固定又は変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の有利子負債
調達条件を検討したうえで、適切な資金調達を行います。
また、財務健全性の確保のため、LTVは、原則として60％を上限とすることを基本方針とし（但し、新たな
資産の取得等のために、一時的に上限のLTVの範囲を超えることができるものとします。）、巡行水準では40
～50％程度を維持していく方針です。
② 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（参考情報）
（Ａ）資金の借入れ
本投資法人は、後記「（Ｂ）資産の取得」に記載の不動産信託受益権１物件の取得に当たり、取得資金及び
付帯費用の一部に充当するため、2020年10月１日付で下記の借入れを行いました。
借入金額
区分 借入先 利率（注） 返済期日 返済方法 摘要
(百万円)
基準金利（全銀協１か
2021年 期限一括 無担保
短期 株式会社みずほ銀行 4,300 月物日本円TIBOR）に
10月１日 弁済 無保証
0.150％を加えた利率
（注）基準金利は、直前の利払日（初回の利息計算期間については、借入実行日）の２営業日前の時点における利息計算期間に対応し
た一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する全銀協日本円TIBORとしています。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人
全銀協TIBOR運営機関のホームページ（http://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。
（Ｂ）資産の取得
本投資法人は、下記のとおり2020年10月１日付で不動産信託受益権１物件（取得価格4,200百万円）を取得
しました。
取得価格
物件 取得
用途 物件名称 所在地 取得資産 （百万円） 取得先
番号 年月日
（注）
オフィス 不動産信託 株式会社 2020年
Ａ-10 S-GATE赤坂 東京都港区 4,200
ビル 受益権 サンケイビル 10月１日
（注）「取得価格」は、取得資産に係る売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。な
お、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、取得価格は、本投資法人が取得した準
共有持分（60％）に相当する数値を記載しています。
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2020 年８月期決算短信
③ 運用状況の見通し
2021年２月期（2020年９月１日～2021年２月28日）及び2021年８月期（2021年３月１日～2021年８月31日）に
おける本投資法人の運用状況につきましては、下記のとおり見込んでおります。
１口当たり
１口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配
分配金
金は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
2021年２月期 2,135 1,051 955 954 2,676 -
2021年８月期 2,166 1,064 958 957 2,684 -
なお、この見通しの前提条件につきましては、下記記載の「2021年２月期（2020年９月１日～2021年２月28
日）及び2021年８月期（2021年３月１日～2021年８月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当
期純利益、１口当たり分配金、１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するも
のではありません。
2021年２月期（2020年９月１日～2021年２月28日）及び2021年８月期（2021年３月１日～2021年８月31日）の運用状況の
予想の前提条件
項目 前提条件
・2021年２月期（第４期）（2020年９月１日～2021年２月28日）（181日）
計算期間
・2021年８月期（第５期）（2021年３月１日～2021年８月31日）（184日）
・本投資法人が本書の日付現在保有している不動産及び不動産信託受益権（合計12物件）（以
下「現保有資産」といいます。）について、2021年８月期末まで保有し続けること及び新規
運用資産
物件の取得が行われないことを前提としています。
・実際には新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動する可能性があります。
・現保有資産の賃貸事業収入については、本書の日付現在効力を有する締結済みの賃貸借契
約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
営業収益
・新型コロナウイルス感染症拡大の影響が2021年８月末まで継続するものとして、ポートフォ
リオ全体で一定程度の空室率を見込み、貸会議室の稼働及び水光熱収入は第３期実績と同程
度となることを前提として算出しています。
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
（単位:百万円）
2021年２月期 2021年８月期
賃貸事業費用合計 840 853
外注委託費 185 177
水道光熱費 122 122
修繕費 68 68
公租公課 215 234
減価償却費 228 230
賃貸事業費用以外合計 243 248
資産運用報酬 184 193
営業費用
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績
値を基準として、それぞれの費用の変動要素を考慮して算出しています。
・減価償却費については、定額法により算出しています。
・一般的に、不動産等の売買に当たっては、固定資産税及び都市計画税等は前所有者と期間按
分による計算を行ったうえで物件取得時に精算されます。本投資法人においては当該精算金
相当分が取得原価に算入されるため、売買時に当該精算処理を行う物件については、物件の
取得日が属する営業期間には費用計上されません。なお、2020年10月１日付で取得した資産
に係る固定資産税及び都市計画税等については、2021年８月期から費用計上されることとな
ります。
・建物の修繕費は、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づく見積額を記載していま
す。但し、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、
予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2020 年８月期決算短信
・支払利息その他借入関連費用として、2021年２月期に95百万円、2021年８月期に106百万円を
営業外費用
想定しています。
・有利子負債総額は、2021年２月期末に37,800百万円、2021年８月期末に37,800百万円を前提
としています。
・2021年８月期末までに借入金残高に変動がないことを前提としています。
有利子負債
・LTVについては、2021年２月期末に46.9％、2021年８月期末に46.8％を見込んでいます。LTV
の算出に当たっては、次の算式を使用し、小数第２位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・本書の日付現在の発行済投資口の総口数356,800口を前提とし、2021年８月期末まで新投資口
の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
発行済投資口数
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、2021年２月期及び2021年８月期の予想
期末発行済投資口の総口数356,800口により算出しています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
１口当たり分配金 の方針に従い、利益の分配をすることを前提として算出しています。
（利益超過分配金は ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を
含まない） 含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性
があります。
１口当たり
・利益を超えた金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・新型コロナウイルス感染症の拡大による悪影響がさらに拡大することがないことを前提とし
ています。
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託
その他 協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提
としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
（２）投資リスク
有価証券報告書（2020年５月27日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略します。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2020年２月29日) (2020年８月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,778,564 3,876,992
信託現金及び信託預金 3,099,144 3,283,341
営業未収入金 64,006 87,957
前払費用 41,198 51,898
未収消費税等 369,256 -
その他 342,073 567,790
流動資産合計 7,694,243 7,867,979
固定資産
有形固定資産
建物 159,569 165,538
減価償却累計額 △5,519 △8,698
建物（純額） 154,050 156,839
構築物 353 353
減価償却累計額 △8 △12
構築物（純額） 345 340
土地 2,457,766 2,457,766
建設仮勘定 220 -
信託建物 13,599,039 13,624,054
減価償却累計額 △333,525 △547,766
信託建物（純額） 13,265,513 13,076,288
信託構築物 22,236 22,236
減価償却累計額 △514 △813
信託構築物（純額） 21,721 21,422
信託機械及び装置 2,608 2,608
減価償却累計額 △77 △208
信託機械及び装置（純額） 2,530 2,400
信託工具、器具及び備品 2,336 25,419
減価償却累計額 △224 △1,901
信託工具、器具及び備品（純額） 2,112 23,518
信託土地 52,510,871 52,510,871
信託建設仮勘定 - 330
有形固定資産合計 68,415,132 68,249,777
無形固定資産
ソフトウエア 7,653 6,713
無形固定資産合計 7,653 6,713
投資その他の資産
長期前払費用 59,878 60,793
繰延税金資産 16 14
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
投資その他の資産合計 69,894 70,807
固定資産合計 68,492,680 68,327,298
資産合計 76,186,924 76,195,278
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（単位：千円）
前期 当期
(2020年２月29日) (2020年８月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 144,640 205,128
短期借入金 4,756,000 -
1年内返済予定の長期借入金 - 4,800,000
未払金 160,972 214,600
未払費用 24,874 26,272
未払法人税等 946 893
未払消費税等 - 129,470
前受金 341,424 328,557
預り金 951,003 1,205,174
流動負債合計 6,379,861 6,910,097
固定負債
長期借入金 29,200,000 28,700,000
預り敷金及び保証金 91,880 92,935
信託預り敷金及び保証金 2,905,497 3,047,718
固定負債合計 32,197,378 31,840,654
負債合計 38,577,239 38,750,751
純資産の部
投資主資本
出資総額 36,540,901 36,540,901
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,068,783 903,625
剰余金合計 1,068,783 903,625
投資主資本合計 37,609,684 37,444,526
純資産合計 ※１ 37,609,684 ※１ 37,444,526
負債純資産合計 76,186,924 76,195,278
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
至 2020年２月29日 至 2020年８月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１1,796,513 ※１1,878,684
その他賃貸事業収入 ※１ 136,736 ※１ 126,823
営業収益合計 1,933,249 2,005,507
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 577,268 ※１ 778,934
資産運用報酬 139,263 183,485
資産保管手数料 1,420 1,505
一般事務委託手数料 7,320 6,370
役員報酬 3,600 3,600
その他営業費用 38,333 35,230
営業費用合計 767,204 1,009,126
営業利益 1,166,045 996,380
営業外収益
受取利息 30 32
還付加算金 778 323
営業外収益合計 808 356
営業外費用
支払利息 56,039 58,586
融資関連費用 26,581 33,790
投資口交付費 12,502 -
その他 2,000 -
営業外費用合計 97,123 92,377
経常利益 1,069,729 904,359
税引前当期純利益 1,069,729 904,359
法人税、住民税及び事業税 950 898
法人税等調整額 4 2
法人税等合計 955 901
当期純利益 1,068,774 903,458
前期繰越利益 8 167
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,068,783 903,625
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 23,124,900 335,209 335,209 23,460,109 23,460,109
当期変動額
新投資口の発行 13,416,001 13,416,001 13,416,001
剰余金の配当 △335,200 △335,200 △335,200 △335,200
当期純利益 1,068,774 1,068,774 1,068,774 1,068,774
当期変動額合計 13,416,001 733,573 733,573 14,149,574 14,149,574
当期末残高 ※１ 36,540,901 1,068,783 1,068,783 37,609,684 37,609,684
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 36,540,901 1,068,783 1,068,783 37,609,684 37,609,684
当期変動額
剰余金の配当 △1,068,616 △1,068,616 △1,068,616 △1,068,616
当期純利益 903,458 903,458 903,458 903,458
当期変動額合計 - △165,157 △165,157 △165,157 △165,157
当期末残高 ※１ 36,540,901 903,625 903,625 37,444,526 37,444,526
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
至 2020年２月29日 至 2020年８月31日
Ⅰ 当期未処分利益 1,068,783,044 903,625,576
Ⅱ 分配金の額 1,068,616,000 903,417,600
（投資口１口当たり分配金の額） （2,995） （2,532）
Ⅲ 次期繰越利益 167,044 207,976
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第36条第１項に定め 本投資法人の規約第36条第１項に定め
る金銭の分配の方針に従い、分配金の る金銭の分配の方針に従い、分配金の
額は利益の金額を限度とし、租税特別 額は利益の金額を限度とし、租税特別
措置法第67条の15に規定されている本 措置法第67条の15に規定されている本
投資法人の配当可能利益の額の100分 投資法人の配当可能利益の額の100分
の90に相当する金額を超えるものとし の90に相当する金額を超えるものとし
ております。かかる方針により、当期 ております。かかる方針により、当期
未処分利益を超えない額で発行済投資 未処分利益を超えない額で発行済投資
口の総口数356,800口の整数倍の最大 口の総口数356,800口の整数倍の最大
値となる1,068,616,000円を利益分配 値となる903,417,600円を利益分配金
金として分配することとしました。 として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第36条第２項 なお、本投資法人の規約第36条第２項
に定める利益を超えた金銭の分配は行 に定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。 いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
至 2020年２月29日 至 2020年８月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,069,729 904,359
減価償却費 216,818 220,471
投資口交付費 12,502 -
受取利息 △30 △32
支払利息 56,039 58,586
営業未収入金の増減額（△は増加） 264,097 △23,792
未収消費税等の増減額（△は増加） 264,614 369,256
前払費用の増減額（△は増加） △3,188 △10,700
営業未払金の増減額（△は減少） △244,671 58,297
未払金の増減額（△は減少） △17,959 52,356
未払消費税等の増減額（△は減少） - 129,470
前受金の増減額（△は減少） 164,823 △12,866
預り金の増減額（△は減少） 750,659 254,170
長期前払費用の増減額（△は増加） △19,491 △915
その他の資産の増減額（△は増加） △341,646 △225,717
小計 2,172,297 1,772,944
利息の受取額 30 32
利息の支払額 △47,352 △57,188
法人税等の支払額 △1,351 △951
営業活動によるキャッシュ・フロー 2,123,623 1,714,837
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △22,088 △5,747
信託有形固定資産の取得による支出 △24,360,331 △46,376
預り敷金及び保証金の受入による収入 1,017 1,400
預り敷金及び保証金の返還による支出 △217 △502
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,012,067 142,697
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △18,904 △8
投資活動によるキャッシュ・フロー △23,388,457 91,461
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 1,056,000 -
短期借入金の返済による支出 △1,213,736 △4,756,000
長期借入れによる収入 11,800,000 4,300,000
投資口の発行による収入 13,403,498 -
分配金の支払額 △334,117 △1,067,674
財務活動によるキャッシュ・フロー 24,711,645 △1,523,674
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 3,446,811 282,624
現金及び現金同等物の期首残高 3,430,897 6,877,708
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 6,877,708 ※１ 7,160,333
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のと
おりです。
建物 ２～65年
構築物 ６～59年
機械及び装置 10年
工具、器具及び備品 ４～８年
(2) 無形固定資産
定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都
市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間
に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法
人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不
動産等の取得原価に算入しています。前期において、不動産等の取得原価に算入
した固定資産税等相当額は、85,263千円、当期において、不動産等の取得原価に
算入した固定資産税等相当額はありません。
４．キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金
おける資金の範囲 及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金が可能で
あり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から３か月以
内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
５．その他財務諸表作成のための (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全
ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信
託土地、信託建設仮勘定
③信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 2020年３月31日 企業会計基準委員
会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日 企業会計基準
委員会）
１．概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な
会計基準の開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBに
おいてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以後開始する事業年度から、Topic606は
2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益
認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
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企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整
合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れるこ
とを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項
目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
２．適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
３．当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2019年７月４日 企業会計基準委
員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日 企業会計基準
委員会）
１．概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、公正価値測定について詳細なガイダ
ンス（IASBにおいてはIFRS第13号「公正価値測定」、FASBにおいてはTopic820「公正価値測定」）を定めてお
り、これらの国際的な会計基準の定めとの比較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に
金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算
定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定
方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号
の定めを基本的に全て取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸
表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされていま
す。
２．適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
３．当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中で
す。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」（企業会計基準第31号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
１．概要
国際会計基準審議会（IASB）が2003年に公表した国際会計基準（IAS）第１号「財務諸表の表示」（以下
「IAS第１号」）第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表
利用者にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう
要望が寄せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準（以下「本会計基
準」）が開発され、公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではな
く、原則（開示目的）を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、
開発にあたっては、IAS第1号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
２．適用予定日
2021年８月期の期末から適用します。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 2020年３月31日
企業会計基準委員会）
１．概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充
実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方
針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情
報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼ
さないために、企業会計原則注解（注１-２）の定めを引き継ぐこととされております。
２．適用予定日
2021年８月期の期末から適用します。
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（８）財務諸表に関する注記事項
[貸借対照表に関する注記]
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前期 当期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
50,000 50,000
[損益計算書に関する注記]
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
至 2020年２月29日 至 2020年８月31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,643,859 1,727,126
共益費収入 152,654 151,557
賃貸事業収入合計 1,796,513 1,878,684
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 102,512 90,925
駐車場収入 29,180 29,460
その他賃貸収入 5,043 6,437
その他賃貸事業収入合計 136,736 126,823
不動産賃貸事業収益合計 1,933,249 2,005,507
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 167,350 172,779
水道光熱費 126,509 118,648
公租公課 - 215,328
支払地代 1,814 1,818
修繕費 46,426 35,148
損害保険料 4,551 4,449
信託報酬 2,788 3,200
減価償却費 215,878 219,531
その他賃貸事業費用 11,948 8,029
賃貸事業費用合計 577,268 778,934
不動産賃貸事業費用合計 577,268 778,934
C.不動産賃貸事業損益（A-B） 1,355,981 1,226,572
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
（単位：口）
前期 当期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
至 2020年２月29日 至 2020年８月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000 10,000,000
発行済投資口の総口数 356,800 356,800
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[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
至 2020年２月29日 至 2020年８月31日
現金及び預金 3,778,564 3,876,992
信託現金及び信託預金 3,099,144 3,283,341
現金及び現金同等物 6,877,708 7,160,333
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前期 当期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
１年内 2,108,261 2,457,949
１年超 14,429,883 15,854,148
合計 16,538,145 18,312,097
[金融商品に関する注記]
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの
借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。
金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並
びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利
比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に
規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るもの
とします。
新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及
びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえたうえで実施を決定します。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティ
ブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期日の到来時に借
換えを行うことができないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期
日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を
図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が本投資法人の運営に与
えるリスクを管理します。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価
額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を
用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2020 年８月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2020年２月29日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,778,564 3,778,564 -
（２）信託現金及び信託預金 3,099,144 3,099,144 -
資産計 6,877,708 6,877,708 -
（１）短期借入金 4,756,000 4,756,000 -
（２）長期借入金 29,200,000 29,251,894 51,894
負債計 33,956,000 34,007,894 51,894
2020年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,876,992 3,876,992 -
（２）信託現金及び信託預金 3,283,341 3,283,341 -
資産計 7,160,333 7,160,333 -
（１）短期借入金 - - -
（２）１年内返済予定の長期借入金 4,800,000 4,800,000 -
（３）長期借入金 28,700,000 28,737,004 37,004
負債計 33,500,000 33,537,004 37,004
（注１）金融商品の時価の算定方法
資産
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
（１）短期借入金
短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（２）１年内返済予定の長期借入金、（３）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることか
ら、当該帳簿価額によっています。但し、固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日
までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前期 当期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
預り敷金及び保証金 91,880 92,935
信託預り敷金及び保証金 2,905,497 3,047,718
※預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解
約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積
もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
（注３）金銭債権の決算日（2020年２月29日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
現金及び預金 3,778,564 - - - - -
信託現金及び信託預金 3,099,144 - - - - -
合 計 6,877,708 - - - - -
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金銭債権の決算日（2020年８月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
現金及び預金 3,876,992 - - - - -
信託現金及び信託預金 3,283,341 - - - - -
合 計 7,160,333 - - - - -
（注４）借入金の決算日（2020年２月29日）後の返済予定額
(単位：千円)
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 4,756,000 - - - - -
長期借入金 - 4,800,000 11,500,000 9,600,000 3,300,000 -
合 計 4,756,000 4,800,000 11,500,000 9,600,000 3,300,000 -
借入金の決算日（2020年８月31日）後の返済予定額
(単位：千円)
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 - - - - - -
１年内返済予定の長期借入金 4,800,000 - - - - -
長期借入金 - 5,600,000 9,600,000 9,200,000 4,300,000 -
合 計 4,800,000 5,600,000 9,600,000 9,200,000 4,300,000 -
[有価証券に関する注記]
前期（2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（2020年８月31日）
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期（2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（2020年８月31日）
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期（2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（2020年８月31日）
該当事項はありません。
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[税効果会計に関する注記]
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 16 14
繰延税金資産合計 16 14
繰延税金資産の純額 16 14
２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要
な項目別の内訳
（単位：％）
前期 当期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
法定実効税率 31.51 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.48 △31.43
その他 0.06 0.07
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.09 0.10
[持分法損益関係に関する注記]
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
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４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
議決権等の 関係内容
会社等の 資本金又
事業の内容 所有（被所 取引の 取引金額 期末残高
属性 名称又は 所在地 は出資金 役員の 事業上 科目
又は職業 有）割合 内容 （千円） （千円）
氏名 （千円） 兼任等 の関係
（％）
本投資法人執
本投資法人執行 資産運用
行役員兼株式
役員兼株式会社 会社への
会社サンケイ
サンケイビル・ 資産運用 378,563 営業
役員 太田裕一 - - ビル・アセッ - 139,263
アセットマネジ 報酬の支 （注４） 未払金
トマネジメン
メント代表取締 払
ト代表取締役
役社長 （注３）
社長
（注１）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税額は含まれていませんが、期末残高には含まれています。なお、千円未満を切り捨てて表
示しています。
（注３）資産運用報酬の支払は、太田裕一が株式会社サンケイビル・アセットマネジメントの代表者として行った取引であり、報酬の額
は本投資法人の規約に定められた条件によっています。
（注４）資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分（239,300千円）が含まれています。
（注５）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
議決権等の 関係内容
会社等の 資本金又
事業の内容 所有（被所 取引の 取引金額 期末残高
属性 名称又は 所在地 は出資金 役員の 事業上 科目
又は職業 有）割合 内容 （千円） （千円）
氏名 （千円） 兼任等 の関係
（％）
本投資法人執
本投資法人執行 資産運用
行役員兼株式
役員兼株式会社 会社への
会社サンケイ
サンケイビル・ 資産運用
役員 太田裕一 - - ビル・アセッ - 183,485 未払金 201,834
アセットマネジ 報酬の支
トマネジメン
メント代表取締 払
ト代表取締役
役社長 （注３）
社長
（注１）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税額は含まれていませんが、期末残高には含まれています。なお、千円未満を切り捨てて表
示しています。
（注３）資産運用報酬の支払は、太田裕一が株式会社サンケイビル・アセットマネジメントの代表者として行った取引であり、報酬の額
は本投資法人の規約に定められた条件によっています。
（注４）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
[資産除去債務に関する注記]
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル等を所有しています。これら賃貸等不動産
の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
至 2020年２月29日 至 2020年８月31日
貸借対照表計上額
期首残高 44,203,915 68,414,911
期中増減額 24,210,996 △165,463
期末残高 68,414,911 68,249,447
期末時価 72,605,000 75,770,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規物件４物件の取得（24,345,357千円）等によるもの、主な減少額は減価償却費
（215,878千円）によるものであり、当期の主な増加額は資本的支出（54,067千円）等によるもの、主な減少額は減価償却費
（219,531千円）によるものです。
（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
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[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
株式会社グランビスタ ホテル＆リゾート 324,435 不動産賃貸事業
ソニー株式会社 非開示（注） 不動産賃貸事業
（注）賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により非開示としています。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
株式会社グランビスタ ホテル＆リゾート 325,755 不動産賃貸事業
ソニー株式会社 非開示（注） 不動産賃貸事業
（注）賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により非開示としています。
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[１口当たり情報に関する注記]
前期 当期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
至 2020年２月29日 至 2020年８月31日
１口当たり純資産額 105,408円 104,945円
１口当たり当期純利益 3,007円 2,532円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数（2020年２月期355,420口、2020年８月期356,800
口）で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため
記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
至 2020年２月29日 至 2020年８月31日
当期純利益（千円） 1,068,774 903,458
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,068,774 903,458
期中平均投資口数（口） 355,420 356,800
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
（９）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立から当期末日（2020年８月31日）までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下の
とおりです。
発行済投資口の総口数
出資総額（千円） 備考
（口）
年月日 摘要
増減 残高 増減 残高
2018年11月19日 私募設立 100,000 100,000 1,000 1,000 （注１）
2019年３月11日 公募増資 21,928,467 22,028,467 227,238 228,238 （注２）
2019年４月10日 第三者割当増資 1,096,433 23,124,900 11,362 239,600 （注３）
2019年９月２日 公募増資 12,777,138 35,902,038 111,619 351,219 （注４）
2019年９月26日 第三者割当増資 638,862 36,540,901 5,581 356,800 （注５）
（注１）本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました。
（注２）１口当たり発行価格100,000円（発行価額96,500円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発
行しました。
（注３）１口当たり発行価額96,500円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価格118,734円（発行価額114,471円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を
発行しました。
（注５）１口当たり発行価額114,471円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
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３．参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 投資状況
前期 当期
（2020年２月29日現在） （2020年８月31日現在）
地域
資産の種類 用途
（注１） 保有総額 資産総額に 保有総額 資産総額に
（百万円） 対する比率 （百万円） 対する比率
(注２) （％）(注３) (注２) （％）(注３)
東京圏・大阪市・名古屋市 2,612 3.4 2,614 3.4
オフィスビル 政令指定都市（上記を除
- - - -
く）・中核市・地方主要都市
不動産
東京圏・大阪市・名古屋市 - - - -
サブアセット 政令指定都市（上記を除
- - - -
く）・中核市・地方主要都市
東京圏・大阪市・名古屋市 52,718 69.2 52,602 69.0
オフィスビル 政令指定都市（上記を除
- - - -
く）・中核市・地方主要都市
東京圏・大阪市・名古屋市 9,058 11.9 9,031 11.9
信託不動産 サブアセット 政令指定都市（上記を除
4,026 5.3 4,000 5.3
く）・中核市・地方主要都市
東京圏・大阪市・名古屋市 9,058 11.9 9,031 11.9
ホテル 政令指定都市（上記を除
4,026 5.3 4,000 5.3
く）・中核市・地方主要都市
小計 68,414 89.8 68,249 89.6
預金・その他の資産 7,772 10.2 7,945 10.4
資産合計 76,186 100.0 76,195 100.0
（注１）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。
「中核市」とは、人口20万人以上の市（東京圏、大阪市及び名古屋市並びにその他の政令指定都市を除きます。）をいいます。
「地方主要都市」とは、人口20万人未満の市町村で、特定の用途において一定の需要が認められると本資産運用会社が判断した
都市をいいます。
（注２）「保有総額」は、貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満を
切り捨てて記載しています。なお、用途がホテルである信託不動産の保有総額には、ホテルに付随する動産の帳簿価額を含みま
す。
（注３）「資産総額に対する比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。
前期 当期
（2020年２月29日現在） （2020年８月31日現在）
金額 資産総額に対する比率 金額 資産総額に対する比率
（百万円）(注１) （％）（注２） （百万円）(注１) （％）（注２）
負債総額 38,577 50.6 38,750 50.9
純資産総額 37,609 49.4 37,444 49.1
資産総額 76,186 100.0 76,195 100.0
（注１）負債総額、純資産総額及び資産総額の各金額は、貸借対照表計上額によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）「資産総額に対する比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。
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サンケイリアルエステート投資法人（2972）2020 年８月期決算短信
② 投資資産
2020年８月31日現在、本投資法人が保有する資産（不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下、
総称して「保有資産」ということがあります。）は、次のとおりです。
（ア）ポートフォリオ一覧
本投資法人の保有資産に係る物件名称、所在地、取得価格、投資比率、帳簿価額、鑑定評価額及び取得年月
日は以下のとおりです。
取得価格
（注１） 帳簿価額 鑑定評価額 取得
用 物件
物件名称 所在地 （百万円） （百万円） 年月日
途 番号
価格 投資比率 （注２） （注３） （注４）
（百万円） （％）
東京
東京都 2019年
Ａ-１ サンケイビル 2,509 3.7 2,614 2,690
千代田区 ３月12日
（注５）
①8,600 ①2019年
ブリーゼ 大阪府
②4,500 ３月12日
Ａ-２ タワー 大阪市 19.5 13,180 17,100
合計 ②2019年
（注５） 北区
13,100 ９月３日
S-GATE
東京都 2019年
Ａ-３ 日本橋本町 6,698 9.9 6,743 7,470
中央区 ３月12日
オ （注５）
フ S-GATE 東京都 2019年
ィ Ａ-４ 2,055 3.1 2,066 2,530
秋葉原 千代田区 ３月12日
ス
ビ 日比谷 東京都 2019年
Ａ-５ 5,829 8.7 6,035 6,530
ル サンケイビル 千代田区 ３月12日
八丁堀 東京都 2019年
Ａ-６ 4,959 7.4 5,034 5,570
サンケイビル 中央区 ３月12日
東陽 東京都 2019年
Ａ-７ 3,782 5.6 3,888 3,950
パークビル 江東区 ３月12日
品川シーサイド
東京都 2019年
Ａ-８ ＴＳタワー 10,040 14.9 10,159 11,000
品川区 ９月３日
（注５）
大森 東京都 2019年
Ａ-９ 5,400 8.0 5,493 5,620
パークビル 大田区 ９月３日
小計 - 54,374 80.8 55,217 62,460 -
ホテル
サ 東京都 2019年
ブ Ｂ-１ インターゲート