2972 Ｒ－サンケイＲＥ 2020-08-24 15:00:00
2020年８月期及び2021年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年８月 24 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区大手町一丁目７番２号
サンケイリアルエステート投資法人
代表者名 執行役員 太田 裕一
（コード番号：2972）
資産運用会社名
株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
代表者名 代表取締役社長 太田 裕一
問合せ先 取締役財務・IR 部長 向井 篤
ＴＥＬ: 03-5542-1316
2020 年８月期及び 2021 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
サンケイリアルエステート投資法人 （以下 「本投資法人」 といいます。 は、
） 2020 年４月 16 日付の「2020
年２月期 決算短信（REIT）」で公表した 2020 年８月期（2020 年３月１日～2020 年８月 31 日）及び 2021
年２月期（2020 年９月１日～2021 年２月 28 日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおり
修正しましたのでお知らせいたします。
記
１．運用状況及び分配金の予想の修正の内容
（１）2020 年８月期（第３期）
（2020 年３月１日～2020 年８月 31 日）
１口当たり １口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円）
（利益超過分配 分配金
（利益超過分配
金を含む）
金は含まない）
（円）
前回発表予想（Ａ） 1,999 923 830 829 2,324 2,324 ‐
今回修正予想（Ｂ） 1,991 940 847 846 2,373 2,373 ‐
増減額（Ｂ－Ａ） △8 17 17 17 49 49 ‐
増減率 △0.4％ 1.8％ 2.0％ 2.1％ 2.1％ 2.1％ ‐
（参考）2020 年８月期：予想期末発行済投資口数 356,800 口、１口当たり予想当期純利益 2,373 円
（２）2021 年２月期（第４期）
（2020 年９月１日～2021 年２月 28 日）
１口当たり １口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円）
（利益超過分配 分配金
（利益超過分配
金を含む）
金は含まない）
（円）
前回発表予想（Ａ） 2,045 945 862 861 2,415 2,415 ‐
今回修正予想（Ｂ） 2,052 973 890 889 2,492 2,492 ‐
増減額（Ｂ－Ａ） 7 28 28 28 77 77 ‐
増減率 0.3％ 3.0％ 3.2％ 3.3％ 3.2％ 3.2％ ‐
（参考）2021 年２月期：予想期末発行済投資口数 356,800 口、１口当たり予想当期純利益 2,491 円
（注１）2020 年８月期及び 2021 年２月期の運用状況及び分配金の予想については、別紙「2020 年８月期及び 2021 年２月期
における運用状況及び分配金の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものであり、今後
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の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、金利の変動、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等
により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当た
り分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予
想は分配金の額を保証するものではありません。
（注２）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３）単位未満の数値は切り捨て、増減率については小数第２位を四捨五入して記載しています。
２．運用状況及び分配金の予想の修正及び公表の理由
本投資法人は、2020 年４月 16 日付「2020 年２月期 決算短信（REIT）」で公表した 2020 年８月期
及び 2021 年２月期の運用状況の予想に当たり、新型コロナウイルス感染症の影響について、保有資産
が東京・大阪等の大都市のオフィスビルを中心としているため、テナントによるオフィス拠点の需要
は依然としてあり、直ちにその影響を大きく受ける可能性は低いと考える一方、一部のテナントから
は新型コロナウイルス感染症を理由とした賃料の減額要請や支払い猶予等の依頼を受けている状況に
あったことから、一定の減収リスク（店舗、貸会議室、水光熱収入への影響）を見込んでいました。
その後、一部のテナントとの賃料の減額や支払い猶予等に係る協議を重ねた結果、2020 年８月期に
おいては、一部のテナントについて支払い猶予対応を行ったものの回収を前提としており、想定した
賃料減額による減収は発生しない見通しとなったこと、貸会議室の稼働低下による減収は予想の範囲
内であったこと、また、テナントにおける在宅勤務等のテレワークの実施による水光熱収入の減収が
想定より拡大したものの、水光熱費用も大幅に減少したこと、加えて修繕工事の見送りをしたこと等
もあり、2020 年８月期の運用状況は当初予想を上回る見込みとなりました。
2021 年２月期については、新型コロナウイルス感染症の影響を引き続き見込むものの、保有資産の
賃料の増額改定が寄与することや、追加設備投資の見送りによる減価償却費の減少もあり、当初予想
より運用状況が上回る見込みとなりました。新型コロナウイルス感染症の影響については店舗を中心
に一定の賃料の減額や貸会議室の稼働低下による減収、水光熱収入及び費用の減少を見込んでいます。
なお、賃料の減額要請のあったテナントや支払い猶予を行ったテナントの業績等については注視する
とともに、必要な協議及び対応を続けます。
これらに伴い、 2020 年８月期及び 2021 年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正を行うものです。
なお、本投資法人がサブアセットとして保有するホテル２物件については、運営状況について今後
も注視していきますが、テナントからは定期建物賃貸借契約に基づく固定賃料による収入を確保して
います。
また、上記予想数値は、別紙「2020 年８月期及び 2021 年２月期における運用状況及び分配金の予想
の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものであり、新型コロナウイルス感染症
の今後の更なる拡大や政府による緊急事態宣言が再度発出される等、テナントの業績等への影響が悪
化又は長期化する場合、その他前提条件との間に差違が生じた場合には、これらの予想が変動する可
能性があります。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.s-reit.co.jp/
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【別紙】
2020 年８月期及び 2021 年２月期における運用状況及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
・2020 年８月期（第３期） （2020 年３月１日～2020 年８月 31 日）（184 日）
計算期間
・2021 年２月期（第４期） （2020 年９月１日～2021 年２月 28 日）（181 日）
・本投資法人が本日現在保有している不動産及び不動産信託受益権（合計 11 物件）
（以下「現保有資産」といいます。 ）について、2021 年２月期末まで保有し続け
運用資産
ること及び新規物件の取得が行われないことを前提としています。
・実際には新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動する可能性があります。
・現保有資産の賃貸事業収入については、本日現在効力を有する締結済みの賃貸借
契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
・なお、一部テナントにおけるフリーレント期間の終了等による賃貸事業収入の増
加を勘案して算出しています。
営業収益 ・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・新型コロナウイルス感染症拡大の影響が 2021 年２月末まで継続するものとして、
店舗についてテナントからの賃料減額請求による減収、貸会議室について稼働の
低下による減収、テナントのテレワーク実施による水光熱収入の減収を勘案して
算出しています。
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
（単位：百万円）
2020 年８月期 2021 年２月期
賃貸事業費用合計 800 826
外注委託費 191 185
水道光熱費 114 116
修繕費 39 66
公租公課 216 216
減価償却費 220 222
賃貸事業費用以外合計 250 252
資産運用報酬 182 179
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、
営業費用 過去の実績値を基準として、それぞれの費用の変動要素を考慮して算出していま
す。
・減価償却費については、定額法により算出しています。
・一般的に、不動産等の売買に当たっては、固定資産税及び都市計画税等は現所有
者と期間按分による計算を行ったうえで物件取得時に精算されます。本投資法人
においては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、売買時に当該精算処
理を行う物件については、物件の取得日が属する営業期間には費用計上されませ
ん。そのため 2020 年２月期は費用計上されませんでしたが、2020 年度の固定資
産税及び都市計画税等については、2020 年８月期から費用計上されることとなり
ます。
・建物の修繕費は、株式会社サンケイビル・アセットマネジメントが策定する中長
期の修繕計画に基づく見積額を記載しています。但し、予想し難い要因により修
繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる
結果となる可能性があります。
・支払利息その他借入関連費用として、2020 年８月期に 93 百万円、2021 年２月期
営業外費用
に 82 百万円を想定しています。
・有利子負債総額は、2020 年８月期末に 33,500 百万円、2021 年２月期末に 33,500
百万円を前提としています。
・2021 年２月期末までに借入金残高に変動がないことを前提としています。
有利子負債 ・LTV については、2020 年８月期末に 44.5％、2021 年２月期末に 44.5％を見込ん
でいます。LTV の算出に当たっては、次の算式を使用し、小数第２位を四捨五入
しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
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・本日現在の発行済投資口数 356,800 口を前提とし、2021 年２月期末まで新投資口
の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
発行済投資口数
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、2020 年８月期及び 2021 年
２月期の予想期末発行済投資口の総口数 356,800 口により算出しています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める
１口当たり
金銭の分配の方針に従い、利益の分配をすることを前提として算出しています。
分配金
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕
（利益超過分配
の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
金は含まない）
い）は変動する可能性があります。
１口当たり
・利益を超えた金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・新型コロナウイルス感染症の拡大による悪影響がさらに拡大することがないこと
を前提としています。
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法
その他 人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が
行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
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