2971 Ｒ－エスコンジャパン 2019-02-13 08:00:00
2019年１月期、2019年７月期、2020年１月期及び2020年７月期の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2019 年２月 13 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
エスコンジャパンリート投資法人
代 表 者 名 執行役員 大森 利
（コード番号 2971）
資産運用会社
株式会社エスコンアセットマネジメント
代 表 者 名 代表取締役社長 大森 利
問 合 せ 先 財務管理部長 笹木 集
TEL：03-6853-6161
2019年１月期、2019年７月期、2020年１月期及び2020年７月期の
運用状況の予想に関するお知らせ
エスコンジャパンリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年７月期（2019 年２月１
日～2019 年７月 31 日）、2020 年１月期（2019 年８月１日～2020 年１月 31 日）及び 2020 年７月期（2020 年
２月１日～2020 年７月 31 日）の運用状況の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
記
１口当たり １口当たり
当期 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過分
純利益 （利益超過分配金
は含まない） 配金
2019 年
1,442 960 624 623
７月期 2,629 円 0円
（第５期） 百万円 百万円 百万円 百万円
2020 年
1,530 945 866 865
１月期 3,653 円 0円
（第６期） 百万円 百万円 百万円 百万円
2020 年
1,524 841 763 762
７月期 3,218 円 0円
（第７期） 百万円 百万円 百万円 百万円
（参考）2019 年７月期 ： 予想期末発行済投資口数 237,000 口、１口当たり予想当期純利益 2,629 円
2020 年１月期 ： 予想期末発行済投資口数 237,000 口、１口当たり予想当期純利益 3,652 円
2020 年７月期 ： 予想期末発行済投資口数 237,000 口、１口当たり予想当期純利益 3,217 円
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年１月期、2019 年７月期、2020 年１月期及び 2020 年７月期の運用状況の予想に関し
て一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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なお、2019 年１月期（2018 年５月１日～2019 年１月 31 日）につきましては、以下のとおりの業績を見込
んでいます。期末発行済投資口数は 48,649 口です。
１口当たり １口当たり
当期 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過分
純利益 （利益超過分配金
は含まない） 配金
2019 年
627 307 261 261
1 月期 5,411 円 0円
（第４期） 百万円 百万円 百万円 百万円
（注1） 2019 年１月期、2019 年７月期、2020 年１月期及び 2020 年７月期の運用状況の予想については、別紙「2019 年
１月期、2019 年７月期、2020 年１月期及び 2020 年７月期における運用状況の予想の前提条件」に記載した前提
条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動
等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発
行数又は今後の更なる新投資口の発行等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営
業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配
金は変動する可能性があります。 また、 本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 単位未満の数値は切り捨てて記載しています。
以上
＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年１月期、2019 年７月期、2020 年１月期及び 2020 年７月期の運用状況の予想に関し
て一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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【別紙】
2019 年１月期、2019 年７月期、2020 年１月期及び 2020 年７月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2019 年１月期（第４期） （2018 年５月１日～2019 年１月 31 日）（276 日）
2019 年７月期（第５期） （2019 年２月１日～2019 年７月 31 日）（181 日）
計算期間
2020 年１月期（第６期） （2019 年８月１日～2020 年１月 31 日）（184 日）
2020 年７月期（第７期） （2020 年２月１日～2020 年７月 31 日）（182 日）
本投資法人は、運用状況の予想にあたって、本日までに取得済みの不動産信託
受益権（３物件） （以下「取得済資産」といいます。 ）に加え、2018 年 12 月 25
日及び 2019 年２月４日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口の発行及
び下記の「有利子負債」で記載の新規借入れにより調達する資金をもって、本
運用資産 日付で不動産信託受益権（22 物件） （以下「取得予定資産」といいます。 ）を
取得すること、また 2020 年７月期末までの間に運用資産の変動（新規物件の
取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としています。
実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により運
用資産の変動が生ずる可能性があります。
取得済資産の賃貸事業収益については取得後の実績に基づき、 取得予定資産の
賃貸事業収益については、現受益者等より提供を受けた賃貸借契約の内容、過
去のテナント及び市場の動向並びに取得予定日において効力を有する予定の
賃貸借契約の内容等をベースに、 取得予定資産取得後のテナントの入退去及び
営業収益
賃料水準の予測に基づく想定稼働率や賃料変動予測等を勘案して算出してい
ます。
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
（単位：百万円）
2019 年１月期 2019 年７月期 2020 年１月期 2020 年７月期
賃貸事業費用合計 232 322 343 440
管理業務費 28 43 44 45
水道光熱費 79 146 161 154
修繕費 8 11 11 12
公租公課 60 32 32 136
減価償却費 20 88 89 90
一般管理費合計 67 70 152 152
資産運用報酬 47 23 83 82
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用について
は、取得済資産については取得後の実績に基づき、取得予定資産については現
受益者等より提供を受けた過去の実績値に基づき、 費用の変動要素を考慮して
算出しています。取得済資産の固定資産税及び都市計画税等については、2019
営業費用 年７月期以降、毎期 32 百万円を見込んでいます。また、一般に不動産等の売
買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現受益者等と期間按分に
よる計算を行い物件取得時に精算しますが、 本投資法人においては当該精算金
相当分が取得原価に算入されるため、 取得予定資産の固定資産税及び都市計画
税等は 2019 年７月期及び 2020 年１月期については費用計上されず、2020 年
度の固定資産税及び都市計画税等が 2020 年７月期から費用計上されることと
なります。取得予定資産について、2020 年７月期から固定資産税及び都市計
画税等が費用化された場合の影響額は、2020 年７月期以降、毎期 104 百万円
を見込んでいます。なお、取得予定資産について取得原価に算入する固定資産
税及び都市計画税等の総額は 189 百万円を想定しています。
建物の修繕費は、株式会社エスコンアセットマネジメントが策定する中長期の
修繕計画に基づく見積額を記載しています。なお、予想し難い要因に基づく建
物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度に
よる金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年１月期、2019 年７月期、2020 年１月期及び 2020 年７月期の運用状況の予想に関し
て一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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から、 各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があり
ます。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
2019 年１月期は、45 百万円を想定しており、うち支払利息及びその他借入関
連費用として 37 百万円、 創立費償却費用等として８百万円を見込んでいます。
2019 年７月期は、336 百万円を想定しており、うち支払利息及びその他借入関
連費用として 252 百万円、新投資口の発行、投資口の上場及び公募に係る費用
として 78 百万円、創立費償却費用等として５百万円を見込んでいます。借入
関連費用のうち、 会計上及び税務上一括費用計上が認められているものにつき
営業外費用 ましては、全て 2019 年７月期に一括費用計上することを前提としています。
新投資口の発行、投資口の上場及び公募に係る費用については全て 2019 年７
月期に一括償却する予定です。
2020 年１月期は、78 百万円を想定しており、うち支払利息及びその他借入関
連費用として 72 百万円、 創立費償却費用等として５百万円を見込んでいます。
2020 年７月期は、77 百万円を想定しており、うち支払利息及びその他借入関
連費用として 71 百万円、 創立費償却費用等として５百万円を見込んでいます。
有利子負債総額は、2019 年１月期末 6,300 百万円、2019 年７月期末 19,820 百
万円、2020 年１月期末及び 2020 年７月期末 19,820 百万円を前提としていま
す。
2019 年２月 13 日に、金融商品取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機関
投資家から総額 20,171 百万円の借入を行うとともに、既存の有利子負債全額
の 6,300 百万円を返済することを前提としています。
2019 年７月期（第５期）中に、消費税の還付がなされる予定であることから、
当該還付金等を原資として、当該借入金の一部を 2019 年７月期（第５期）中
有利子負債
に返済することを前提としています。
LTV については、2019 年１月期末に 54.0％程度、2019 年７月期末に 44.1％程
度、2020 年１月期末に 43.8％程度、2020 年７月期末に 43.9％程度を見込んで
います。
LTVの算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第２位を四捨五入していま
す。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
本日現在発行済みである投資口237,000口について、2020年７月期末までに新
投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
投資口 2019年７月期、2020年１月期及び2020年７月期の１口当たり分配金（利益超過
分配金は含まない）は、2019年７月期、2020年１月期及び2020年７月期の予想
期末発行済投資口数237,000口により算出しています。
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定め
る金銭の分配の方針に従い、 利益の分配をすることを前提として算出していま
１口当たり分配金
す。
（利益超過分配金は
運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の
含まない）
発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
い）は変動する可能性があります。
本投資法人は、規約上、利益超過分配を実施することは可能ですが、減価償却
１口当たり
費に対する資本的支出の占める割合を勘案し、かつ、保守的な財務運営をすべ
利益超過分配金
く、現時点では利益超過分配は実施しない予定です。
法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団
法人投資信託協会の定める規則等において、 上記の予想数値に影響を与える改
その他 正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前
提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年１月期、2019 年７月期、2020 年１月期及び 2020 年７月期の運用状況の予想に関し
て一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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