2971 Ｒ－エスコンジャパン 2020-01-10 15:30:00
2020年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2021年１月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ [pdf]
2020 年１月 10 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
エスコンジャパンリート投資法人
代 表 者 名 執行役員 大森 利
（コード番号 2971）
資産運用会社
株式会社エスコンアセットマネジメント
代 表 者 名 代表取締役社長 大森 利
問 合 せ 先 財務管理部長 吉田 裕紀
TEL：03-6230-9338
2020年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正
並びに2021年１月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
エスコンジャパンリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年７月期（2020 年２月１
日～2020 年７月 31 日）の運用状況及び分配金の予想 （2019 年９月 13 日付「2019 年７月期決算短信 （REIT）」
にてお知らせしたものです。 ）について、下記のとおり修正するとともに、2021 年１月期（2020 年８月１日
～2021 年１月 31 日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおりお知らせいたします。なお、2020
年１月期（2019 年８月１日～2020 年１月 31 日）の運用状況及び分配金の予想の修正はございません。
記
１．運用状況及び分配金の予想の修正
（１）2020 年７月期（2020 年２月１日～2020 年７月 31 日）の運用状況及び分配金の予想の修正
１口当たり １口当たり
当期 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過分
純利益 （利益超過分配金
は含まない） 配金
前回発表 1,540 850 771 770
3,251 円 ―
予想（Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
今回修正 1,901 1,078 929 928
3,279 円 ―
予想（Ｂ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 360 228 157 157
28 円 ―
（Ｂ－Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率 23.4％ 26.8％ 20.4％ 20.5％ 0.9％ ―
（参考）2020 年７月期 ：予想期末発行済投資口数 282,982 口
本日現在の発行済投資口数 237,000 口に加え、本日開催の役員会で決定した公募による新投資口の発行口数
43,792 口及びオーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当に係る新投資口の発行口数 2,190 口（上
限口数）を加えた全口数が発行されること、及びその後に新投資口の追加発行がないことを前提としています。
（注１）2020 年７月期の運用状況の予想については、 別紙１「2020 年７月期及び 2021 年１月期における運用状況及び分
配金の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、今後の不動産等
の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2021 年 1 月期の運用状況及び分
配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、
投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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の変動、実際に決定される新投資口の発行数又は今後の更なる新投資口の発行等により、前提条件との間に差異
が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は
含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分
配金の額を保証するものではありません。
（注２）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３）金額については単位未満を切り捨て、比率については小数第２位を四捨五入して記載しています。
（２）2021 年１月期（2020 年８月１日～2021 年１月 31 日）の運用状況及び分配金の予想
１口当たり １口当たり
当期 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過分
純利益 （利益超過分配金
は含まない） 配金
今回発表 1,930 1,078 983 982
3,474 円 ―
予想 百万円 百万円 百万円 百万円
（参考）2021 年１月期 ：予想期末発行済投資口数 282,982 口
本日現在の発行済投資口数 237,000 口に加え、本日開催の役員会で決定した公募による新投資口の発行口数
43,792 口及びオーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当に係る新投資口の発行口数 2,190 口（上
限口数）を加えた全口数が発行されること、及びその後に新投資口の追加発行がないことを前提としています。
（注１）2021 年１月期の運用状況の予想については、 別紙１「2020 年７月期及び 2021 年１月期における運用状況及び分
配金の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、今後の不動産等
の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利
の変動、 実際に決定される新投資口の発行数又は今後の更なる新投資口の発行等により、 前提条件との間に差異
が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は
含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分
配金の額を保証するものではありません。
（注２）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３）金額については単位未満を切り捨て、比率については小数第２位を四捨五入して記載しています。
２．修正及び公表の理由
本投資法人は、本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」「国内不動産信託受益権の取
、
得及び貸借に関するお知らせ」及び「資金の借入れに関するお知らせ」にてお知らせしたとおり、 「tonarie
大和高田（持分 50％）、」「tonarie 栂・美木多（持分 50％）」及び「ライフ大仙店（底地）」を信託財産とする
各信託受益権を 2020 年２月４日付で、 公募による新投資口の発行及び新規借入れによる調達資金並びに自己
資金により取得する予定です。
これらの結果、営業収益が前回の予想を上回る見込みとなったことなど、運用状況の予想の前提条件の見
直しを行ったことにより、2020 年７月期（2020 年２月１日～2020 年７月 31 日）の営業収益の予想に 10％以
上の差異が生じる見込みとなったため、運用状況及び分配金の予想を修正するとともに、2021 年１月期の運
用状況及び分配の予想についてお知らせするものです。
以上
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2021 年 1 月期の運用状況及び分
配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、
投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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【別紙１】
2020 年７月期及び 2021 年１月期における運用状況及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
2020 年７月期（第７期） （2020 年２月１日～2020 年７月 31 日）（182 日）
計算期間
2021 年１月期（第８期） （2020 年８月１日～2021 年１月 31 日）（184 日）
本投資法人は、運用状況の予想にあたって、本日までに取得済みの不動産信託
受益権（25 物件） （以下「取得済資産」といいます。 ）に加え、本日開催の本
投資法人役員会で決議した新投資口の発行及び下記の「有利子負債」に記載の
新規借入れにより調達する資金並びに自己資金をもって、2020 年２月４日付
運用資産 で不動産信託受益権（３物件） （以下「取得予定資産」といいます。 ）を取得す
ること、また 2021 年１月期末までの間に運用資産の変動（新規物件の取得、
保有物件の処分等）が生じないことを前提としています。
実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により運
用資産の変動が生ずる可能性があります。
取得済資産の賃貸事業収益については取得後の実績に基づき、 取得予定資産の
賃貸事業収益については、現受益者（現所有者）等より提供を受けた賃貸借契
約の内容、 過去のテナント及び市場の動向並びに取得予定日において効力を有
する予定の賃貸借契約の内容等をベースに、 取得予定資産取得後のテナントの
営業収益
入退去及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や賃料変動予測等を勘案して
算出しています。
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用について
は、取得済資産については取得後の実績に基づき、取得予定資産については現
受益者等（現所有者）より提供を受けた過去の実績値に基づき、費用の変動要
素を考慮して算出しています。 取得済資産の固定資産税及び都市計画税等につ
いては、2020 年７月期以降、毎期 138 百万円を見込んでいます。また、一般
に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現受益者
等と期間按分による計算を行い物件取得時に精算しますが、 本投資法人におい
ては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、 取得予定資産の固定資産
税及び都市計画税等は 2020 年７月期及び 2021 年１月期については費用計上さ
れず、2021 年度の固定資産税及び都市計画税等が 2021 年７月期から費用計上
営業費用 されることとなります。取得予定資産について、2021 年７月期から固定資産
税及び都市計画税等が費用化された場合の影響額は、2021 年７月期以降、毎
期 23 百万円を見込んでいます。なお、取得予定資産について取得原価に算入
する固定資産税及び都市計画税等の総額は 42 百万円を想定しています。
建物の修繕費は、 株式会社エスコンアセットマネジメントが策定する中長期の
修繕計画に基づく見積額を計上しています。なお、予想し難い要因に基づく建
物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、 一般的に年度に
よる金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等
から、 各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があり
ます。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
2020 年７月期は、149 百万円を想定しており、うち支払利息及びその他借入関
連費用として 118 百万円、 公募及び第三者割当による新投資口の発行並びに投
資口の売出しに係る費用として 24 百万円、創立費償却費用等として 6 百万円
を見込んでいます。借入関連費用のうち、会計上及び税務上一括費用計上が認
められているものにつきましては、全て 2020 年７月期に一括費用計上するこ
営業外費用
とを前提としています。 公募及び第三者割当による新投資口の発行並びに投資
口の売出しに係る費用については全て 2020 年７月期に一括償却する予定で
す。
2021 年１月期は、94 百万円を想定しており、うち支払利息及びその他借入関
連費用として 87 百万円、 創立費償却費用等として６百万円を見込んでいます。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2021 年 1 月期の運用状況及び分
配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、
投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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有利子負債総額は、2020 年７月期末時点 24,803 百万円及び 2021 年１月期末
時点 24,430 百万円を前提としています。
上記「資産運用」に記載の取得予定資産の取得を目的として、2020 年２月４
日付で短期借入金 373 百万円・長期借入金 4,861 百万円を借入れることを前提
としています。
有利子負債
LTV については、 2020 年７月期末に 44.2％及び 2021 年１月期末に 43.8％程度
を見込んでいます。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第２位を四捨五入していま
す。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
本日現在の発行済投資口の総口数237,000口に加え、本日開催の役員会で決定
した公募による新投資口の発行口数43,792口及びオーバーアロットメントに
投資口 よる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行口数2,190口（上限口数）
の合計45,982口の発行が全てなされること、 並びにその後2021年１月期末時点
までは新投資口の追加発行がないことを前提としています。
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定め
る金銭の分配の方針に従い、 利益の分配をすることを前提として算出していま
１口当たり分配金
す。
（利益超過分配金は
運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の
含まない）
発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
い）は変動する可能性があります。
本投資法人は、規約上、利益超過分配を実施することは可能ですが、減価償却
１口当たり
費に対する資本的支出の占める割合を勘案し、かつ、保守的な財務運営をすべ
利益超過分配金
く、現時点では利益超過分配は実施しない予定です。
法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団
法人投資信託協会の定める規則等において、 上記の予想数値に影響を与える改
その他 正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前
提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2021 年 1 月期の運用状況及び分
配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、
投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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【別紙２】（ご参考）
以下は、2020年７月期及び2021年１月期における１口当たり予想分配金の推移です。
（注１）「前回発表予想」とは、2019 年９月 13 日付「2019 年７月期決算短信（REIT）」記載の１口当たり分配金の予想
数値を、 「今回発表予想」とは、本「2020 年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2021 年１月期の
運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」記載の一口当たり分配金の予想数値を記載しています。
（注２）「取得予定資産の固都税等費用化の影響」 は、取得予定資産に係る固定資産税及び都市計画税が通期で費用計上
された場合の想定金額 23 百万円を、 2021 年１月期の予想期末発行済投資口数 282,982 口で除して試算した数値
です。
（注３）2020 年７月期及び 2021 年１月期の運用状況の予想については、別紙「2020 年７月期及び 2021 年１月期におけ
る運用状況及び分配金の予想の前提条件」 に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。 したがって、
今後の不動産等の追加取得若しくは売却、 賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、 予期せぬ修繕の発生等運用環
境の変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数又は今後の更なる新投資口の発行等により、前提条
件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利
益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金
及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2021 年 1 月期の運用状況及び分
配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、
投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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