2971 Ｒ－エスコンジャパン 2020-01-10 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ [pdf]
2020 年１月 10 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
エスコンジャパンリート投資法人
代 表 者 名 執行役員 大森 利
（コード番号 2971）
資産運用会社
株式会社エスコンアセットマネジメント
代 表 者 名 代表取締役社長 大森 利
問 合 せ 先 財務管理部長 吉田 裕紀
TEL：03-6230-9338
国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ
エスコンジャパンリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、本日、下記３物件に係る不
動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。 ）の取得及びこれに伴う貸借の開始を決定しました
ので、お知らせいたします。
なお、かかる取得予定資産の取得先である株式会社日本エスコンは、投資信託及び投資法人に関する
法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含み、以下「投信法」といいます。）上の利害関係人等
に該当することから、資産運用会社である株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「本資産運用
会社」といいます。 ）は投信法に基づき、本日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同
意を取得しています。また、株式会社日本エスコンは本資産運用会社の利害関係者との取引に当たって
の利益相反対策のための自主ルールである 「利害関係者取引規程」に定める利害関係者に該当するため、
本資産運用会社は、株式会社日本エスコンとの間で資産取得の取引を行うにあたり、当該利害関係者取
引規程に定める意思決定手続を経ています。
記
１． 取得の概要
取得予定価格
物件名称 所在地
（百万円）
（注）
取 tonarie大和高田（持分50％） 奈良県大和高田市 4,150
得
tonarie栂・美木多（持分50％） 大阪府堺市 3,490
予
定 ライフ大仙店（底地） 大阪府堺市 2,733
資
産 取得予定資産合計（３物件） - 10,373
（注）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金について、百
万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、「取得予定価格」の合計が、ポートフォリオの合計と一致しない
場合があります。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（１） 売 買 契 約 締 結 日 2020 年１月 10 日
（２） 取 得 日 2020 年２月４日
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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（３） 取 得 先 後記「３．取得先の概要」をご参照ください。
（４） 取 得 資 金 2020 年１月 10 日付で開催の本投資法人役員会にて決議された新投
資口の発行による手取金、借入金（注１）及び自己資金
（５） 決 済 方 法 引渡時に全額支払
（注１）新投資口の発行及び当該借入金の詳細については、本投資法人が本日付で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに
関するお知らせ」及び「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
（注２）上記（１）ないし（５）は、取得予定資産に係る概要を記載しています。
２．取得予定資産の内容
以下の表は、取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいま
す。）。また、個別物件表において用いられている用語は以下のとおりであり、個別物件表につい
ては以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2019 年 10 月 31 日現在の状況を記載して
います。
ａ．「特定資産の概要」に関する説明
・「特定資産の種類」は、取得予定資産の取得時における種類を記載しています。
・「取得予定年月日」は、取得予定資産に係る各本件売買契約に記載された取得予定年月日を記載
しています。
・「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各本件売買契約に記載された各信託受益権の売買代金
（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てていま
す。）を記載しています。
・土地の「所在地」は、登記簿上の建物の所在（複数ある場合にはそのうちの一地番）を記載し
ています。
・「住居表示」は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場合は、登
記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づき、記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。（以
）
下「都市計画法」といいます。 第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
）
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。（以
）
下「建築基準法」といいます。 ）第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合
であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）を記
載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築であることその他の理由により緩和又
は制限されることがあり、実際に適用される建ぺい率と異なる場合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合
であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率） （複数ある
場合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他
の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される容積率と異なる場合がありま
す。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する、又は保有を予定する権利の種類を記
載しています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、取得予定資
産が底地である場合には、当該底地に存する建物の建築時期を記載しています。また、主たる
建物が複数ある場合は、各建物毎の建築時期を記載しています。
・建物の「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、取得予定資産が底地であ
る場合には、当該底地に存する建物の構造・階数を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。なお、 「延床面積」は主たる
建物と付属建物の延床面積の合計を記載しています。 また、主たる建物が複数ある場合には、 延
「
床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。なお、取得予定資産が底
地である場合には、当該底地に存する建物の延床面積を記載しています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。なお、取得予定資産が底
地である場合には、当該底地に存する建物の用途を記載しています。
・
「マスターリース会社」 、
「PM 会社」及び 「信託受託者」 は、取得予定資産のマスターリース会社、
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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PM 会社及び信託受託者となる者又はその予定の者を記載しています。なお、
「マスターリース種
別」には、取得予定資産についての、又はそれが予定されているマスターリース契約の種別（パ
ス・スルー型又は賃料固定型の別）を記載しています。
ｂ．「賃貸借の状況」に関する説明
・「賃貸借の状況」は、取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数値及び情
報をもとに、当該取得予定資産について、特に記載のない限り、2019 年 10 月 31 日現在におい
て有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。
・「賃借人名」は、2019 年 10 月 31 日現在における取得予定資産に係る建物（底地の場合には、当
該底地）の賃貸借契約の賃借人を記載しています。
・「契約形態／テナント数」は、2019 年 10 月 31 日現在における取得予定資産が底地の場合には、
当該底地の賃貸借契約に基づき、契約の種類を、取得予定資産が底地でない場合には、2019 年
10 月 31 日現在における取得予定資産の建物に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約数の
合計を記載しています。なお、取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合
又は締結することが予定されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約の総数を記載し
ています。
・
「賃貸可能面積」 2019 年 10 月 31 日現在における取得予定資産に係る建物
は、 （底地の場合には、
当該底地）の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積を記載していま
す。
・「賃貸面積」は、2019 年 10 月 31 日現在において、取得予定資産に係る建物（底地の場合には、
当該底地）の賃貸可能面積のうち、実際に賃貸が行われている面積を記載しています。
・「契約期間」は、2019 年 10 月 31 日現在において、賃貸を開始している賃貸借契約に規定された
契約期間を記載しています。当該契約期間は、契約書所定の賃貸借開始日から賃貸借の終了日
までの期間であり、本投資法人の取得時点における賃貸借残存期間とは異なります。
・「稼働率」は、2019 年 10 月 31 日現在における取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面
積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
・「月額賃料（共益費込） 」は、2019 年 10 月 31 日現在における当該各賃貸借契約に表示された月
間賃料（共益費を含みます。 ）の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「敷金・保証金」は、2019 年 10 月 31 日現在における当該各賃貸借契約に規定する敷金及び保証
金の残高の合計額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を
切り捨てて記載しています。
・「賃料改定」「契約更新」及び「中途解約」は、2019 年 10 月 31 日現在における取得予定資産に
、
係る建物（底地の場合には、当該底地）の賃貸借契約に基づいて記載しています。
ｃ．「本テナント選定基準の充足状況」に関する説明
・
「本テナント選定基準の充足状況」は、2019 年 10 月 31 日現在で有効な賃貸借契約に基づき本投
資法人又は信託受託者から当該物件を賃借する者が、本投資法人が 2019 年 10 月 29 日に提出し
た有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方
針／③ 投資方針／（カ）個別投資基準／投資基準（共通） 」の一覧表「テナント」欄に記載の
テナントの選定基準の充足状況に関する本投資法人の判断の内容を記載しています。
ｄ．
「特記事項」に関する説明
・
「特記事項」は、本書の日付現在における取得予定資産の権利関係や利用等で重要と考えられる
事項の他、取得予定資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる
事項に関して記載しています。
ｅ．
「不動産鑑定評価書の概要」に関する説明
・
「不動産鑑定評価書の概要」は、本資産運用会社が、各不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定
評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。なお、取得予定資産の
内、tonarie 大和高田及び tonarie 栂・美木多は取得対象が信託受益権 50％の準共有持分です
が、「不動産鑑定評価書の概要」では評価対象不動産 100％の数値を表示しています。当該各不
動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及
び当該鑑定評価額での取引の可能性等を保証するものではありません。なお、同欄において、
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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比率については、小数第２位を四捨五入して記載しています。
ｆ．
「物件の特徴」について
・「物件の特徴」は、JLL モールマネジメント株式会社作成の「マーケットレポート」の記載等及
び行政からのデータに基づき、取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等
を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断
と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該
報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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tonarie大和高田（持分50％） 物件番号 KT-３ 用途 商業
特定資産の概要
取得予定年月日 2020年２月４日
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得予定価格 4,150百万円
奈良県大和高田市幸町３番１他５
所在地
筆 建築時期 2018年10月18日
住居表示 奈良県大和高田市幸町３番18号
(商業棟)鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ
面積 17,740.17㎡ 構造・階数 き３階建
(駐車場棟)鉄骨造陸屋根４階建
土地 建物
(商業棟)19,609.54㎡
用途地域 商業地域 延床面積
(駐車場棟)11,297.07㎡
建ぺい率 80％ (商業棟)店舗
用途
容積率 400％ (駐車場棟)駐車場
所有形態 所有権 所有形態 所有権
マスターリース会社 株式会社日本エスコン マスターリース種別 パス・スルー型
PM会社 株式会社エスコンプロパティ 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
賃貸借の状況
株式会社ライフコーポレーション
賃借人名 総賃貸可能面積 14,505.67㎡
他63テナント(注１)
普通建物賃貸借契約／２
契約形態／テナント数 総賃貸面積 14,271.17㎡
定期建物賃貸借契約／62
株式会社ライフコーポレーション
株式会社ライフコーポレーション 月額賃料
契約期間 (注２)
(注２) （共益費込）
38百万円(施設全体)
株式会社ライフコーポレーション
稼働率 98.4％(注３) 敷金・保証金 (注２)
254百万円(施設全体)
株式会社ライフコーポレーション
賃貸人は、周辺相場に比較して不相当になったとき、物価の変動その他経済事情の変動に伴い必要と認
めたとき、本施設及び本施設に付随するものに改良を施したとき、賃料等の額を改定することができる
賃料改定
とされています。
前記にかかわらず、賃料の改定は、賃貸人及び賃借人が合意した場合に行うことができるとされていま
す。
株式会社ライフコーポレーション
契約更新 期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃貸人及び賃借人いずれからも特段の意思表示がなされな
いときは、同一条件にて１年間更新されます。
中途解約 株式会社ライフコーポレーション(注２)
本テナント選定基準の充足状況
本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えていると本投資法
人は判断しています。
特記事項
本投資法人、本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分にかかる準共有者である中電不動産株式会社及び信託受託者は、本
物件の取得に伴い、準共有者間協定書（以下「本件準共有者間協定書」といいます。 ）を取り交わしています。本件準共有者間協定
書においては、準共有者の一方が保有する準共有持分を譲渡しようとするときは、他に優先して準共有者と譲渡交渉を行うものと
されています。また、一定の重要事項を除き、本物件の信託受益者としての意思決定が必要となる場合、本投資法人が単独の裁量
に基づいて決定するものとされています。加えて、本物件の共有持分が現物で受託者から受益者に返還される場合には、当該返還
の日から５年間、民法第256条に基づく本物件全体の分割を請求しないことが合意されています。
（注１）主な賃借人と、その他エンドテナントとの賃貸借契約数を記載しています。
（注２）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
（注３）商業棟全体の稼働率です。
（注４）本投資法人は、本物件に係る信託受益権の 50％の準共有持分を取得する予定ですが、上表では本物件全体の数値を記載し
ています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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物件の特徴
・当施設が所在する大和高田市は、奈良県の中西部に位置する人口 64,000 人強の都市（注１）であり、人口密度においては、奈良県
で最も高い比率のエリアです。
・大和高田市は、2015 年から 2019 年にかけて人口は 4.3％減少しつつも、世帯数では 29,515 世帯から 29,920 世帯と４年間で 1.4％
増加しています。また、当施設の南側隣地では、スポンサーである日本エスコンによる大規模な新築分譲マンションの開発（総戸数
205 戸）が進んでおり、当該マンションは当施設直結であることから、2021 年予定の竣工後には足元マーケットの商圏人口の増大が
見込まれます。
・当施設は、最寄駅である近鉄大阪線「大和高田」駅から直結するデッキを通じて徒歩約１分の至近に位置し、JR 和歌山線「高田」
駅からも徒歩約３分の距離に位置するネイバーフッド型の商業施設であり、近鉄大阪線「大和高田」駅から徒歩５分圏内においては、
唯一の大型小売店となっています。
・当施設の西面道路は、商圏を南北方向に貫く主要道路（県道５号線）であり、東西方向を貫く幹線道路からも近く、車での良好な
アクセス性を確保しています。また、自家用車でのアクセスを含めた実質商圏と考えられる当施設から３km 圏内のエリアにおいては、
概ね全域で縦横に幹線道路網が充足し、良好なアクセス性が確保されています。なお、本物件は自家用車でのアクセスに対応する、
539 台を収容可能な駐車場を備えています。
・本物件の核店舗には食品スーパー業界大手の「ライフ」が出店しており、施設全体としての集客の安定感に大きく寄与しています。
当施設の「ライフ tonarie 大和高田店」は、2005 年から営業していた「ライフ大和高田店」を移設してリニューアルされた店舗です。
この他にも、生鮮三品（野菜・青果、精肉、鮮魚）やベーカリー等の各種専門店が本物件に出店しており、単体の食品スーパーより
も幅広い選択肢を提供しています。
・本物件の核店舗である「ライフ」を運営する株式会社ライフコーポレーション（注２）は、東証第１部上場企業であり、2019 年２
月期において、営業収益 6,986 億円（連結） 、資本金 100 億円（単体）、従業員数 27,512 名（臨時従業員を含みます。（連結）
） 、店舗
数 270 店舗（連結）であり、全国にて食品スーパーを展開する食品スーパー業界大手企業です。
・当施設の食品以外の物販では、
「マツモトキヨシ」や「ダイソー」といった知名度のあるテナントが複数出店しており、ファッショ
ン系では「西松屋」や「ABC-MART」等のカテゴリーキラー及び普段使い向きの低価格型のアパレルが揃っています。サービス系では
クリニックモールや保育所をはじめとする生活に密着したベーシックなテナントの他、学習塾やヨガ・フィットネス等のカルチャー
やヘルス系のテナントも入居する等、暮らし密着度の高い業種が集積し、周辺生活者の幅広いニーズに対応しています。
（注１）2015（平成 27）年度国勢調査（奈良県公式ホームページ「平成 27 年国勢調査 国勢調査 奈良県結果」）によります。
（注２）株式会社ライフコーポレーションの記載内容は、2019 年２月期に係る同社提出の有価証券報告書に基づきます。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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tonarie栂・美木多（持分50％） 物件番号 KT-４ 用途 商業
特定資産の概要
取得予定年月日 2020年２月４日
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得予定価格 3,490百万円
大阪府堺市南区原山台二丁２番１
所在地
他３筆
(商業棟)2019年４月８日
大阪府堺市南区原山台二丁２番１ 建築時期
(駐車場棟)2003年９月25日
住居表示 号(商業棟)、二丁３番２号(駐車場
棟)
(商業棟)鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ
土地 面積 10,435.37㎡ 建物 構造・階数 き３階建
(駐車場棟)鉄骨造陸屋根４階建
(商業棟)11,771.04㎡
用途地域 商業地域 延床面積
(駐車場棟)4,520.94㎡
建ぺい率 80％ (商業棟)店舗
用途
容積率 400％ (駐車場棟)駐車場
所有形態 所有権 所有形態 所有権
マスターリース会社 株式会社日本エスコン マスターリース種別 パス・スルー型
PM会社 株式会社エスコンプロパティ 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
賃貸借の状況
株式会社ダイエー他
賃借人名 賃貸可能面積 8,471.24㎡
29テナント(注１)
契約形態／テナント数 定期建物賃貸借契約／30 賃貸面積 8,371.23㎡
月額賃料 株式会社ダイエー(注２)
契約期間 株式会社ダイエー(注２)
（共益費込） 28百万円（施設全体）
株式会社ダイエー(注２)
稼働率 98.8％(注３) 敷金・保証金
186百万円（施設全体）
賃料改定 株式会社ダイエー(注２)
契約更新 株式会社ダイエー(注２)
中途解約 株式会社ダイエー(注２)
本テナント選定基準の充足状況
本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えていると本投資法
人は判断しています。
特記事項
本投資法人、本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分にかかる準共有者である中電不動産株式会社及び信託受託者は、本
物件の取得に伴い、準共有者間協定書（以下「本件準共有者間協定書」といいます。 ）を取り交わしています。本件準共有者間協定
書においては、準共有者の一方が保有する準共有持分を譲渡しようとするときは、他に優先して準共有者と譲渡交渉を行うものと
されています。また、一定の重要事項を除き、本物件の信託受益者としての意思決定が必要となる場合、本投資法人が単独の裁量
に 基づいて決定するものとされています。加えて、本物件の共有持分が現物で受託者から受益者に返還される場合には、当該返還
の日から５年間、民法第256条に基づく本物件全体の分割を請求しないことが合意されています。
（注１）主な賃借人と、その他エンドテナントとの賃貸借契約数を記載しています。
（注２）賃借人からの同意が得られていないため、非表示としています。
（注３）店舗棟全体の稼働率です。
（注４）本投資法人は、本物件に係る信託受益権の50％の準共有持分を取得する予定ですが、上表では本物件全体の数値を記載して
います。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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物件の特徴
・当施設が位置する「堺市南区」は、堺市（2006 年４月に政令指定都市に指定）を構成する７つの区のうちの一つであり、大阪府を
代表するニュータウンの一つ「泉北ニュータウン」が所在し、同市内で２位の人口数となっています。
・当施設は、泉北高速鉄道線「栂・美木多」駅南口から徒歩約１分の至近に位置し、同駅改札から道路を渡らずに施設２階部分へ直
接入館可能であることから、同駅利用者にとってアクセス面での利便性は極めて高い立地です。また、当施設前にはバスロータリー
があり、高齢者をはじめバスを利用する周辺生活者にとっても交通利便性が高い立地となっています。
・2015 年国勢調査よると当施設の商圏人口は１km 圏で 1.9 万人、２km 圏で 7.0 万人、３km 圏で 14.0 万人のボリュームがあり、当施
設から３km 圏内で最大の自動車通行量を誇る主要幹線道路である泉北１号線（府道 38 号線）沿いに立地しています。また、当施設か
ら３km 圏内においては概ね全域で幹線道路網が形成されており、車での良好なアクセス性も確保されています。なお、当該施設南西
側の隣地には車でのアクセスに対応する、103 台が収容可能な別棟の立体駐車場を備えています。
・当施設南側の隣地では 2020 年２月に竣工予定のマンション建設（総戸数 143 戸）が進行中で、竣工後には同マンション住民による
当施設の利用が見込まれます。
・当施設には、核店舗として食品スーパーの「イオンフードスタイル」が入居するとともに、食品以外の物販店については、ドラッ
グストアの「マツモトキヨシ」
、100 円ショップの「Seria」
、実用衣料及び書店が入居しており、日常的な需要対応に絞り込んだ店舗
構成となっています。そのほかサービス店舗については、５つの診療所（計８科目）を擁するクリニックモールをはじめとする生活
密着業態をはじめ、フィットネスクラブ、学習塾等のスクール、デイサービス（通所介護）施設、携帯電話ショップ、銀行、郵便局、
飲食店なども入居し、暮らし密着型の業種に特化した店舗構成となっています。
・当施設の１～３km 圏内には大型小売店（店舗面積 1,000 ㎡超）が複数あり、一定の競合関係にある施設は存在するものの、
「栂・美
木多」駅周辺には大型小売店は存在しません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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ライフ大仙店（底地） 物件番号 KS-５ 用途 商業
特定資産の概要
取得予定年月日 2020年２月４日
特定資産の種類 不動産信託受益権（注１）
取得予定価格 2,733百万円
大阪府堺市堺区大仙西町六丁183
所在地
番他２筆 ①2004年３月12日
建築時期
大阪府堺市堺区大仙西町六丁184 ②1999年10月25日
住居表示
番１号
①鉄骨造スレート葺２階建
面積 9,264.48㎡ 構造・階数
②鉄骨造陸屋根２階建
土地 建物 ①718.66㎡
用途地域 工業地域 延床面積
②9,979.61㎡
建ぺい率 60％ ①店舗
用途
容積率 200％ ②店舗・倉庫
所有形態 所有権 所有形態 所有権（土地賃借人所有）
マスターリース会社 － マスターリース種別 －
PM会社 株式会社エスコンプロパティ 信託受託者 株式会社りそな銀行
賃貸借の状況（注２）
賃借人名 株式会社日本エスコン 賃貸可能面積 9,264.48㎡
契約形態／テナント数 事業用定期借地権設定契約／１ 賃貸面積 9,264.48㎡
2020年１月21日より 月額賃料
契約期間 12百万円
2040年１月20日 （共益費込）
稼働率 100.0％ 敷金・保証金 72百万円
大幅な経済情勢の変化、公租公課等を考慮し、賃貸人及び賃借人双方が、改定が必要と判断した場合、
賃料改定
協議のうえ、改定ができます。
契約更新 契約の更新及び建物の再築による存続期間の延長はありません。
中途解約 存続期間中６ヶ月以上前までに通知のうえ、賃借人は、本契約を解約することができます。
本テナント選定基準の充足状況（注２）
本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えていると本投資法
人は判断しています。
特記事項
該当事項はありません。
（注１）本信託受益権は、主として底地を信託財産とする信託受益権であり、当該底地上に存在する建物等設備は、本信託財産に含
まれません。
（注２）本書の日付現在において締結済、又は締結を予定している事業用定期借地権設定契約に基づき記載しております。なお、賃
貸人（信託受託者である株式会社りそな銀行）と賃借人は2019年12月23日付で事業用定期借地権設定に関する覚書を締結済
です。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
9
物件の特徴
・当該地が所在する大阪府の「堺市堺区」は、堺市を構成する７つの行政区のうちの一つであり、市役所、裁判所などの官庁、シテ
ィホテル、商店などが集積する堺市の中心部の区です。
・堺市堺区の人口は、2015 年１月１日時点において 146,366 人、2019 年１月１日時点において 146,429 人とほぼ横ばいで推移してい
るものの、世帯数は 73,610 世帯（2015 年１月１日時点）から 76,467 世帯（2019 年１月１日時点）と、４年間で 3.9％増加していま
す。
・2015 年国勢調査によると、当該地の商圏人口は１km 圏内 2.3 万人、２km 圏内 11.8 万人、３km 圏内 24.8 万人、５km 圏内 59.6 万人
と、肥沃なボリュームを擁しています。当該地は、当該地の商圏の南北方向の生活幹線道路として機能する片側２車線の府道 30 号線
沿いに面しており、府道を走る車両からの視認性も良好です。また、東西方向に伸びる複数の幹線道路との接続も良く、当該地の南
側からは駐車場へ直線的に入庫することができ、商圏内の全域からのスムーズなアクセス性が確保されています。当該地周辺には「ニ
トリ」をはじめ、大型紳士服店、CD・DVD レンタルショップ、業務用スーパー、ファミリーレストラン、ドラッグストア、コンビニな
どが点在しており、当該地は商業集積の高いエリアに所在しています。
・建物の店舗構成は、食品スーパー業界大手の株式会社ライフコーポレーション（東証第１部上場企業）が運営する「ライフ」
、大手
家電量販店の株式会社コジマ（東証第１部上場企業）が運営するアウトレット家電専門店の「コジマアウトレット」がある他、100 円
ショップの「Seria」
、実用衣料品店、ドラッグストアがあり、暮らし密着型の性格が強いテナントを中心に構成され、施設全体とし
てワンストップショッピング性を有しています。
・当該地は、本投資法人の取得済資産である「TSUTAYA 堺南店（底地）
」に隣接しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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３．取得先の概要
tonarie 大和高田、tonarie 栂・美木多、ライフ大仙店（底地）
（１） 名 称 株式会社日本エスコン
（２） 所 在 地 東京都港区虎ノ門二丁目 10 番４号
（３） 代表者の役職 ・氏名 代表取締役社長 伊藤 貴俊
（４） 事 業 内 容 分譲マンション・商業施設等の企画・開発・販売事業及び保有物件におけ
る賃貸事業、プロパティマネジメント事業、分譲マンション管理事業、不
動産関連業務受託、企画、仲介、コンサルティング事業、不動産投資顧問
事業
（５） 資 本 金 62 億 59 百万円（2018 年 12 月期、連結）
（６） 設 立 年 月 日 1995 年４月
（７） 純 資 産 273 億 59 百万円（2018 年 12 月期、連結）
（８） 総 資 産 1,097 億 47 百万円（2018 年 12 月期、連結）
（９） 大 株 主 中部電力株式会社（33.2％）
（10） 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資 本 関 係 当該会社は、本資産運用会社へ 100％出資しています。
人 的 関 係 本日現在、本資産運用会社の職員の内、13 名（役員除く）が当該会社から
の出向者です。
取 引 関 係 当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、スポンサーサポー
ト契約（その後の変更を含みます。）を締結しています。また、当該会社
は、本投資法人との間で、マスターリース契約を締結しています。
関 連 当 事 者 当該会社は、本資産運用会社の親会社であり、関連当事者に該当します。
へ の 該 当 状 況 また、当該会社は、投信法に定める利害関係人等に該当するとともに、本
資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程上の利害関係者に該
当するため、本資産運用会社は、本資産取得の取引を行うにあたり、当該
利害関係者取引規程に定める意思決定手続きを経ています。
４．利害関係人等との取引
本投資法人は、投信法第201条及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等並びに本資産運用
会社の社内規程である利害関係者取引規程上の利害関係者に該当する株式会社日本エスコンから各取
得予定資産を取得予定です。各取引の概要は以下のとおりです。本資産運用会社は、株式会社日本エ
スコンとの間で資産取得の取引を行うにあたり、当該利害関係者取引規程に定める意思決定手続を経
ています。
取得予定価格
取得予定資産 取得相手先
（百万円） （注）
tonarie大和高田（持分50％） 4,150
tonarie栂・美木多（持分50％） 3,490 株式会社日本エスコン
ライフ大仙店（底地） 2,733
取得予定資産合計 10,373 -
（注）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各本件売買契約に記載された各信託受益権の売買代金
を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、 「取得予定価格」の合計が、取得予定
資産の合計と一致しない場合があります。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得
に要する諸費用を含みません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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５．物件取得者等の状況
物件名 前々所有者・信託受益 前々々所有者・信託受
前所有者・信託受益者
（所在地） 者 益者
①会社名・氏名
②特別な利害関係にある者との関係
③取得経緯・理由等
取得（譲渡）価格
取得（譲渡）時期
tonarie 大和高田
（持分 50％） ①株式会社日本エス 特別な利害関係にあ ―
（奈良県大和高田市幸町３番 コン る者以外
１他５筆） ②本資産運用会社の
親会社
③開発目的で取得
１年を超えて所有し ― ―
ていたため、 記載を省
略します。
2015 年７月 ― ―
tonarie 栂・ 美木 多 （持 分 ①株式会社日本エス 特別な利害関係にあ ―
50％） コン る者以外
（大阪府堺市南区原山台二丁 ②本資産運用会社の
２番１他３筆） 親会社
③開発目的で取得
１年を超えて所有し ― ―
ていたため、 記載を省
略します。
2017 年６月 ― ―
ライフ大仙店（底地） ①株式会社日本エス ①②本投資法人 ①株式会社日本エス
（大阪府堺市堺区大仙西町六 コン ③私募による運用を コン
丁 183 番他２筆） ②本資産運用会社の 目的に取得 ②本資産運用会社の
親会社 親会社
③バリューアップ後 ③運用目的で取得
投資法人への売却を なお、 前々々々所有者
目的に取得 は、 特別な利害関係に
ある者以外です。
１年を超えて所有し １年以上前の取得の １年以上前の取得の
ていたため、 記載を省 ため、 記載を省略しま ため、 記載を省略しま
略します。 す。 す。
2017 年 11 月 2017 年２月 2016 年３月
６．今後の見通し
本投資法人の今後の運用状況の見通しについては、本日付で公表の「2020 年７月期の運用状況及び
分配金の予想の修正並びに 2021 年１月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」をご参照く
ださい。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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７．鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価書の概要
物件名 tonarie 大和高田
鑑定評価額 8,410 百万円
鑑定評価機関 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2019 年 10 月 31 日
項目 内容(百万円) 概要等
収益価格 8,410
直接還元法による価格 8,530
（１）運営収益（ア）－（イ） 675
（ア）可能総収益 689
（イ）空室損失等 14
（２）運営費用 256
維持管理費 54 類似不動産の水準を参考に現行契約内容を妥当と判断し採用
水道光熱費 111 現行契約及び収支予測を基に査定
エンジニアリングレポートの見積もりを妥当と判断し平準化した
修繕費 １
額の 30％を計上
プロパティマネジメントフィー 37 類似不動産の水準を参考に現行契約内容を妥当と判断し採用
テナント募集費用等 ３ 新規月額賃料の１ヶ月分
公租公課 土地
43 実績を基礎とし、経年減価等を考慮し査定
建物
損害保険料 ２ 現行契約内容を妥当と判断し計上
その他費用 ４ 収支実績等に基づき査定
（３）運営純収益（NOI＝(１)－(２)) 418
（４）一時金の運用益 ２
満室時保証金等の額から空室分相当額を控除した額に 1.0％の利
（５）資本的支出 ２
回りを乗じて査定
エンジニアリングレポートの見積りを妥当と判断し平準化した額
（６）純収益（NCF＝(３)＋(４)－(５)) 418
の 70％を計上
（７）還元利回り 4.9％
DCF 法による価格 8,290
割引率 4.7％
最終還元利回り 5.1％
積算価格 8,050
土地比率 50.6％
建物比率 49.4％
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当って留
該当事項はありません。
意した事項
（注）本投資法人は、本物件に係る信託受益権の 50％の準共有持分を取得する予定ですが、上表では 100％所有を前提として算出さ
れた鑑定評価上の数値を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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不動産鑑定評価書の概要
物件名 tonarie 栂・美木多
鑑定評価額 7,110 百万円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019 年 10 月 31 日
項目 内容(百万円) 概要等
収益価格 7,110
直接還元法による価格 7,170
（１）運営収益（ア）－（イ） 503
（ア）可能総収益 515
（イ）空室損失等 12
（２）運営費用 169
維持管理費 18 現行契約額を妥当と判断し、計上
水道光熱費 67 類似不動産の水道光熱費を参考に計上
エンジニアリングレポート記載の修繕費を参考に、類似不動産の水
修繕費 ２
準に基づき、建物再調達価格の 0.12％と査定し、計上
プロパティマネジメントフィー 47 現行契約額を妥当と判断し、計上
類似不動産のテナント募集費用等を参考に、新規入居テナントの
テナント募集費用等 ２
1.0 ヶ月分と査定し、計上
（土地）2019 年度実績額に基づき査定
公租公課 土地
26 （建物他）商業施設：建物再調達価格より査定、立体駐車場：2019
建物
年度実績額に基づく査定額を計上
損害保険料 １ 現行契約額を妥当と判断し、計上
その他費用 ２ 運営収益の 0.5％相当額を計上
（３）運営純収益（NOI＝(1)－(2)) 334
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の観点
（４）一時金の運用益 １
から総合的に勘案のうえ運用利回りを 1.0％と査定
エンジニアリングレポート記載の更新費を参考に、類似不動産の更
（５）資本的支出 ６ 新費の水準に基づき、建物再調達価格の 0.28％と査定し、コンス
トラクションマネジメントフィーを考慮のうえ計上
（６）純収益（NCF＝(３)＋(４)－(５)) 329
（７）還元利回り 4.6％
DCF 法による価格 7,080
割引率 4.4％
最終還元利回り 4.8％
積算価格 4,580
土地比率 54.6％
建物比率 45.4％
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当って留
該当事項はありません。
意した事項
（注）本投資法人は、本物件に係る信託受益権の 50％の準共有持分を取得する予定ですが、上表では 100％所有を前提として算出さ
れた鑑定評価上の数値を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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不動産鑑定評価書の概要
物件名 ライフ大仙店（底地）
鑑定評価額 3,050 百万円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019 年 10 月 31 日
項目 内容(百万円) 概要等
収益価格 3,050
DCF 法による収益価格は、有期還元法による収益価格によって妥当
直接還元法(有期還元法)による価格 3,050
性が裏付けられたものと判断し、試算
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を割引率
（１）運営収益（ア）－（イ） 144
で還元して、有期還元法による収益価格を査定
（ア）可能総収益 -
（イ）空室損失等 -
（２）運営費用 ９
維持管理費 - 底地のため非計上
水道光熱費 - 底地のため非計上
修繕費 - 底地のため非計上
既存契約及び類似不動産のプロパティマネジメントフィーの水準
プロパティマネジメントフィー ０
を考慮のうえ計上
テナント募集費用等 - 底地のため非計上
公租公課 ８ 実績額に基づき査定
損害保険料 - 底地のため非計上
その他費用 -
（３）運営純収益（NOI＝(１)－(２)) 134
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の観点
（４）一時金の運用益 ０
から総合的に勘案のうえ運用利回りを 1.0％を査定
（５）資本的支出 - 底地のため非計上
（６）純収益（NCF＝(３)＋(４)－(５)) 135
（７）還元利回り(注) 4.3％
借地権設定契約等に基づく収入、支出項目を分析し、収益還元法適
DCF 法による価格 3,050 用上の現状の契約条件、想定内容、推移動向等を整理、査定し、純
収益の現在価値の合計に復帰価格の現在価値を加算し価格決定
類似の不動産の割引率との比較から求める方法を標準に、投資家に
割引率 4.3％
対するヒアリング等を考慮のうえ、現行の地代水準を鑑み査定
土地残余法及び取引事例比較法により求めた更地価格を復帰価格
最終還元利回り -
としているため、最終還元利回りは用いず
積算価格 -
土地比率 -
建物比率 -
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当って留
該当事項はありません。
意した事項
(注)還元利回りは、有期還元法(インウッド式)の割引率を記載しています。
以上
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
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＜添付資料＞
参考資料 ポートフォリオ一覧
取得（予定） 鑑定
区 物件 投資比率
物件名称 鑑定機関 価格 評価額
別 番号 （％）(注３)
(百万円)(注１) （百万円）(注２)
KT-１ tonarie南千里 株式会社谷澤総合鑑定所 7,200 7,870 13.9
ラ・ムー北津守店
KS-１ JLL森井鑑定株式会社 1,270 1,480 2.4
（底地）
ケーズデンキ倉敷店 大和不動産
OS-１ 2,121 2,430 4.1
（底地） 鑑定株式会社
あすみが丘
ST-１ 株式会社谷澤総合鑑定所 3,200 3,595 6.2
ブランニューモール
大和不動産
ST-２ 西白井駅前プラザ 451 460 0.9
鑑定株式会社
ケーズデンキおゆみ野店
SS-１ JLL森井鑑定株式会社 2,710 2,860 5.2
（底地）
ニトリ土浦店
SS-２ JLL森井鑑定株式会社 999 1,080 1.9
（底地）
ニトリ今市店
SS-３ JLL森井鑑定株式会社 363 404 0.7
（底地）
大和不動産
KT-２ tonarie清和台 3,290 3,400 6.3
鑑定株式会社
ケーズデンキ西神戸店
取 KS-２ JLL森井鑑定株式会社 2,133 2,470 4.1
（底地）
得
山陽マルナカ水谷店 大和不動産
済 KS-３ 1,430 1,510 2.8
（底地） 鑑定株式会社
資
産 TSUTAYA堺南店
KS-４ 株式会社谷澤総合鑑定所 946 999 1.8
（底地）
大和不動産
TT-１ パレマルシェ西春 4,610 4,670 8.9
鑑定株式会社
マックスバリュ
TS-１ JLL森井鑑定株式会社 477 534 0.9
桔梗が丘東店（底地）
ミスターマックス
FS-１ 株式会社谷澤総合鑑定所 3,387 3,830 6.5
春日(底地)
ユニクロ春日
FS-２ 株式会社谷澤総合鑑定所 595 648 1.1
(底地)
Avail.しまむら春日
FS-３ 株式会社谷澤総合鑑定所 863 1,080 1.7
(底地)
au-SoftBank春日
FS-４ 株式会社谷澤総合鑑定所 143 158 0.3
(底地)
くら寿司春日
FS-５ 株式会社谷澤総合鑑定所 261 299 0.5
(底地)
ドコモショップ春日
FS-６ 株式会社谷澤総合鑑定所 160 179 0.3
(底地)
こんぴら丸春日
FS-７ 株式会社谷澤総合鑑定所 236 262 0.5
(底地)
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
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取得（予定） 鑑定
区 物件 投資比率
物件名称 鑑定機関 価格 評価額
別 番号 （％）(注３)
(百万円)(注１) （百万円）(注２)
ワンカルビ春日
FS-８ 株式会社谷澤総合鑑定所 236 262 0.5
(底地)
資さん春日
FS-９ 株式会社谷澤総合鑑定所 401 418 0.8
(底地)
ナフコ春日
FS-10 株式会社谷澤総合鑑定所 2,631 3,300 5.1
(底地)
ケーズデンキ春日
FS-11 株式会社谷澤総合鑑定所 1,487 1,790 2.9
(底地)
取 KT-３ tonarie大和高田 JLL森井鑑定株式会社 4,150 4,205 8.0
得
予
KT-４ tonarie栂・美木多 大和不動産鑑定株式会社 3,490 3,555 6.7
定
資 ライフ大仙店
産 KS-５ 大和不動産鑑定株式会社 2,733 3,050 5.3
（底地）
ポートフォリオ合計 － 51,980 56,798 100.0
（注１）「取得（予定）価格」には、各保有資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未
満を切り捨てて記載しています。したがって、
「取得（予定）価格」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。な
お、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（注２）取得予定資産に係る鑑定評価の価格時点は、2019年10月31日ですが、取得済資産の価格時点は2019年７月31日です。価格の
合計は、鑑定評価書の金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、価格の合計が、ポートフォリオの合
計と一致しない場合があります。
（注３）「投資比率」には取得（予定）価格の合計に占める各保有資産の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第２位を四捨
五入して記載しています。したがって、「比率」割合の合計が、「合計」欄に記載の比率と一致しない場合があります。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売
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