2020年2月期 第3四半期 決算説明資料
January 10, 2020
いちご株式会社 （2337）
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目次
2020年2月期 第3四半期 連結業績 Appendix
2020年2月期 第3四半期 サマリー
いちごのサステナビリティ（ESG）
営業利益 +22%、純利益 +24%、EPS +26%（前年同期比）
各セグメントにおける損益内訳 財務・各種データ
いちごの収益モデル 長期VISION 「いちご 2030」
特長 ① ストック収益とフロー収益の融合 “サステナブルインフラの「いちご」”
特長 ② 将来収益の着実な拡大 「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す
特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現 不動産を超え、 「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応
特長 ④ 高いキャッシュ創出力 経営目標（KPI)
強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤 株主還元方針
初年度の取組み事例
「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
心築 ： 厳選した取得と売却
長期VISION「いちご2030」の達成に向けた
心築 ： 第3Q 心築資産の売却
新規事業の創出
【不動産×スポーツ】
心築 ： トレードピアお台場の継続的な心築
AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート 「トップパートナー」としてJリーグと組み、地域活性化を目指す
クリーンエネルギー ： 大幅な規模拡大（開発中発電所 +66%） 【不動産×観光】
クリーンエネルギー ： 順調な発電開始によるストック収益の成長 博多ホテルズ設立 ホテル運営事業
【不動産×エンターテインメント×カルチャー×観光】
【サステナブルインフラの推進】
いちごアニメーション設立 アニメと様々な業種業界の連動
ホテル事業における事業領域の拡大
【サステナブルインフラの推進】 【不動産×エンターテインメント×スポーツ×カルチャー×観光】
地域と連携した「賑わいの場」の創出 仮想×現実のリアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資
「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度導入
前中期経営計画「Power Up 2019」の達成
自社株買い
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2020年2月期 第3四半期 連結業績
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2020年2月期 第3四半期 サマリー
■ 盤石な収益モデル ■ 堅固なストック収益 減価償却費 （売上総利益：百万円）
+4%
ストック収益の固定費カバー率 1,800
アセットマネジメント 心築（しんちく） クリーンエネルギー
1,180
207% 395 983
売上総利益 12,504 12,471 9,265
30,330 9,208
百万円 784 816
1,543 1,599 1,695 1,662
2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年
2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q
■ 心築：好調なフロー収益 ■ 自社株買い ■ PROPERA（AIシステム）
・ 当期3Q売却累計（売上高）は57,882百万円 長期VISION「いちご2030」に沿った ・ ホテル収益の最大化を図るホテル
機動的な自社株買い レベニューマネジメントシステム
・ 実現利益は含み益（鑑定評価ベース）の2.8倍
・ 取得金額 30億円 ・ ストック収益の成長に資する
・ 売上総利益率は 29% ノンアセット事業
・ 取得株式総数 7,081,200株（1.4%）
・ 当社が保有、運用する
・ 売上総利益は前年同期比+39%
・ 平均取得株価 424円 ホテル含め外販開始
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営業利益 +22%、純利益 +24%、EPS +26%（前年同期比）
■ 2020年2月期 第3四半期連結業績
（単位：百万円）
2019/02
2020/02 前年同期比
3Q累計 (9M) 通期予想
3Q累計 (9M) 増減率
（前年同期）
営業利益 20,553 25,032 +21.8% 26,500
経常利益 18,264 22,665 +24.1% 22,800
純利益 12,183 15,141 +24.3% 15,000
1株あたり純利益（EPS） 24.59円 31.09円 +26.4% 30.39円
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各セグメントにおける損益内訳
アセットマネジメント ： ストック収益であるベース運用フィー +2%
心築 ： ストック収益である賃貸収益 -1%（減価償却前 +5%）
フロー収益である売却益 +39%
クリーンエネルギー ： ストック収益である売電収入は -2%（減価償却前 ±0）
（単位：百万円）
セグメント利益（営業利益） 売上総利益
主な内訳
セグメント 2019/02 2019/02 （）カッコ内前年同期比増減
2020/02 前年同期比 2020/02 通期 2020/02
3Q累計 (9M) 3Q累計 (9M) ※売上総利益ベース
3Q累計 (9M) 増減率 （予想） 3Q累計 (9M)
（前年同期） （前年同期）
・ベース運用フィー：1,530（+54）
・取得/売却フィー：402（+232）
アセットマネジメント 1,571 1,696 +7.9% 1,821 1,770 2,109 ・いちごオフィス CF成果報酬：106（+48）
・いちごグリーン オペレーター報酬：35（-1）
・不動産賃貸損益：9,208（-56）
※うち、減価償却費：983（+587）
心築（しんちく） 17,761 22,232 +25.2% 23,312 21,483 26,558 ・不動産譲渡損益：16,977（+4,758）
・海外不動産投資フロー収益：373（+373）
・売電収入：1,662（-32）
クリーンエネルギー 1,253 1,131 -9.7% 1,367 1,695 1,662 ※うち、減価償却費：817（+33）
調整額
（セグメント間取引消去等）
-32 -28 － － － －
連結財務諸表計上額 20,553 25,032 +21.8% 26,500 24,950 30,330
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いちごの収益モデル
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特長 ① ストック収益とフロー収益の融合
ストック収益（主に賃料収入、AMのベース運用フィー、売電収入） 33,800 売上総利益
フロー収益（主に心築における不動産譲渡益） 32,126
固定費 （固定販管費 + 支払利息）
30,330
（単位：百万円） 27,925
26,986
15,271 17,952
20,833 17,859
14,139 13,015
8,986
12,893
4,591
8,175
16,855
15,848
5,975 2,576 13,786 13,971
11,847 12,471
935
8,302
8,166
6,502 6,371 7,071
5,599 5,846 6,010
5,040 4,239 5,069
4,131
2013年2月期 2014年2月期 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2020年2月期
3Q 予想
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特長 ② 将来収益の着実な拡大
継続的な資産取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない
将来収益（保守的に見積もった鑑定評価ベースの含み益）は着実に拡大
（単位：百万円）
50,916
45,439
36,797
28,056
19,648
12,269
2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末
鑑定評価ベースの含み益
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特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
心築資産の売却時には 2.8倍
鑑定評価以上の資産価値を実証
2.5倍
■ 心築資産の売却益の推移
鑑定評価ベース含み益
売却による売上総利益 4.4倍
1.6倍
169億円
2.2倍 150億円
120億円
105億円
72億円
64億円 59億円 61億円
33億円 27億円
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期3Q
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特長 ④ 高いキャッシュ創出力
純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー
（単位：百万円）
■ 純利益とエコノミック営業キャッシュフローの推移
1.7倍
純利益
エコノミック営業キャッシュフロー
1.4倍
1.3倍 1.2倍
25,522
21,456
17,116 16,722
14,894 15,373
12,925 14,018
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期
※ 「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、決算短信の表紙に記載のとおり、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備
の増減額（仕入・売却）の影響を除く営業活動によるキャッシュ・フロー（税引後）
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強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
■ コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移
（金利） 2.5% 12年 （期間）
10.8年
10.3年 10.0年
10.2年
9.6年
1.96% 9.0年 8.7年
2.0% 9年
8.3年
7.6年 7.8年
8.3年
7.8年
5.9年 1.71%
1.5% 6年
5.5年
1.41%
1.24% 1.04%
0.97%
1.0% 3年
0.90%
加重平均借入期間
加重平均残存期間
加重平均金利
0.5% 0年
2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2019年11月末
■ コーポレート借入金の長期割合の推移 8% 10% 6% 5% 8% 10%
(49億円) (103億円) (61億円) (56億円) (113億円) (168億円)
短期 14%（41億）
長期
86% 92% 90% 94% 95% 92% 90%
（261億円） （534億円） （944億円） （922億円） （1,128億円） （1,321億円） （1,549億円）
2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2019年11月末
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「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
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心築 ： 厳選した取得と売却
好調な売却を継続 : 3Q累計の売上総利益率 29%（前四半期 29%）
いちごオーナーズ
取得（簿価）19,810百万円（全体の36%）、売却（売上）7,347百万円（13%）
当期3Q（累計）は時価ベースで売却が取得を35億円超過（簿価ベースでは買い越し）
（単位：百万円）
取得 売却 （※） 差額
簿価（A） 売上高（B） （A）-（B）
件数 件数
オフィス 3 6,134 5 7,211 -1,077
ホテル 2 12,446 8 18,010 -5,564
商業 2 8,550 2 7,182 +1,368
レジデンス 28 22,623 26 25,089 -2,466
ロジスティクス 1 2,374 － － +2,374
土地 2 255 1 159 +96
その他 10 1,950 1 231 +1,719
合計 48 54,333 43 57,882 -3,549
（※） 売却は、簿価ベースで合計40,954百万円
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心築 ： 第3Q 心築資産の売却
都心レジデンスのNOI向上により投資意欲が旺盛
いちごオーナーズの成長が心築事業をさらに強化
いちご地所 いちごオーナーズ
＜私募ファンドの成長＞ ＜販路の拡大＞
いちご投資顧問で 海外機関投資家のニーズをキャッチし
アセットマネジメント業務を受託 需要が拡大
① 物件 レジデンス9物件 ① 物件 レジデンス9物件
② 売上高 162億円 ② 売上高 69億円
③ 売却先 海外機関投資家 ③ 売却先 海外機関投資家
④ エリア 全て東京23区内 ④ エリア 全て東京23区内
⑤ 平均保有年数 4.9年 ⑤ 平均保有年数 0.7年
⑥ 売上総利益率 37% ⑥ 売上総利益率 15%
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心築 ： トレードピアお台場の継続的な心築
テナント満足度向上を目的としたサービスの充実 『いちご清掃スローガン』
第2回テナント全従業員（約5,000名）対象の いつも明るく！ いい笑顔！
アンケートを実施（テナントニーズの抽出）
ちからを合わせて！ いい清掃！
テナント向け救命救急講習会の実施
ごみなく綺麗に！ いい対応！
清掃会社3社の合同研修会、懇親会を実施
地域活性化への支援
賑わいの場として敷地内広場にてラグビーWカップ
パブリックビューイングの開催
まちづくり協議会 環境プロジェクトへの参加
— 「花と緑のフラワーフェスタ」チューリップ球根植え
— 街の清掃活動
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AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート
オフィス ホテル グリーンインフラ
いちごオフィス いちごホテル いちごグリーン
8975 3463 9282
■ 上場日 ■ 上場日 ■ 上場日
2005年10月12日 2015年11月30日 2016年12月1日
■ 資産規模 ■ 資産規模 ■ 資産規模
2,032億円（85物件） 508億円（22ホテル） 114億円（15発電所）
■ 分配金利回り（2020年1月6日時点） ■ 分配金利回り（2020年1月6日時点） ■ 分配金利回り（2020年1月6日時点）
3.8% 5.5% 5.4%
・ 世界中の機関投資家が指標とする ・ ポートフォリオ分散と今後の成長に ・ 長期にわたる安定的な収益性と地球
グローバルインデックスに組入 資する資産入替に伴い、京都のホテル に優しく安全性にすぐれたわが国の
・ 心築ノウハウを活かし提案型オフィス を譲渡（簿価の1.3倍） クリーンエネルギー自給に寄与
による好調な内部成長の継続 ・ 心築ノウハウを活かし、リブランドを ・ 相次ぐ台風発生においても発電設備
※ 実施中の一例 前提とした新規ホテルの取得 の損傷はなく、強固な発電所を実証
いちご乃木坂ビル ROI（想定）26.5% ※ ヴァリエホテル広島
【今期成長サポート】 【今期成長サポート】 【今期成長サポート】
資産入替に伴い、博多の優良オフィス ポートフォリオの分散とNOI向上に 全発電所のオペレーションと最低保証
1物件を譲渡 資する優良ホテル1物件を譲渡 日射量による投資法人の収益を保証
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クリーンエネルギー ： 大幅な規模拡大（開発中発電所 +66%）
今期1月に2発電所が稼働開始
12.02MW 「いちごみなかみ新巻ECO発電所」（買取価格36円） 174.0MW
3.74MW 「いちご高島朽木ECO発電所」（32円） （+17%）
■ 発電出力 148.5MW
稼働中 （+18%）
開発中 126.1MW 68.9
・ いちご （+18%） （うち風力25.9）
106.8MW 43.4
稼働中 105.1MW 21.0 （うち風力14.4）
（+28%）
開発中 68.9MW （+66%) 1.7 （うち風力7.4）
合計 174.0MW
83.6MW
・ いちごグリーン（9282）： 29.4MW （+16%）
72.3MW
（+155%）
105.1
28.4MW
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2022年2月期 2023年2月期以降
（平均買取価格） （37.3円） （36.4円） （35.3円） （34.3円） （32.4円） （30.6円） （30.8円）
（総事業費） （8,376百万円） （21,098百万円） （23,641百万円） （30,019百万円） （35,974百万円） （41,988百万円） （51,598百万円）
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クリーンエネルギー ： 順調な発電開始によるストック収益の成長
今期は5発電所（23MW）が発電開始予定（MW数は前期比で2倍）
来期は売電収入（ストック収益）が大幅に成長見込み
買取価格 パネル出力 パネル出力
名称 発電開始時期
（円） （MW） 合計（MW）
いちご世羅青水ECO発電所 32 2.87 2017年8月11日
2018年2月期 いちご昭和村生越ECO発電所 36 43.34 47.54 2017年9月2日
いちご芽室西士狩ECO発電所 40 1.32 2018年2月5日
いちご呉安浦町中畑ECO発電所 36 2.90 2018年3月2日
いちご津ECO発電所 24 2.94 2018年3月6日
2019年2月期 いちご笠岡岩野池ECO発電所 24 2.64 11.28 2018年3月20日
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 24 1.31 2018年4月12日
いちご糸島井原ECO発電所 36 1.48 2019年1月7日
いちご坂祝深萱ECO発電所 21 2.89 2019年5月17日
いちご泉南狐池ECO発電所 21 2.86 2019年7月4日
2020年2月期
いちごみなかみ新巻ECO発電所 36 12.02 23.21 2020年1月2日
（当期）
いちご高島朽木ECO発電所 32 3.74 2020年1月2日
いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 21 1.67 2020年2月（予定）
※ 2020年2月発電開始予定の「いちご常陸大宮ECO発電所」は、2020年3月に変更
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【サステナブルインフラの推進（不動産×観光×IT）】
ホテル事業における事業領域の拡大
多数のホテルを保有、運用する強みを活かした事業領域の拡大
ノンアセットビジネスへの参入によるストック収益の成長
保有、運用するホテルとのシナジー
アセット・ノンアセットビジネス ノンアセットビジネス
ホテルオペレーション
いちご保有 17ホテル
いちごホテル（3463）保有 22ホテル 新たなノンアセットの
・いちご初のホテルオペレーション会社
・意思決定の加速やコスト削減を実現 「ストック収益」
保有・運用合計 39ホテル ・現時点6ホテル、約700室を運営
・新規取得時もコスト削減を加味する
（2020年1月10日現在） ことで優位性を発揮
育児
様々なニーズ
介護
への対応
AIレベニューマネジメントシステム 教育
シニアビジネス
観光
医療
・顧客満足度向上と収益の最大化
農業
・年間収益 10～40%アップの実績 エンターテインメント
・新たなシステム導入は不要
THE KNOT THE KNOT
・完全売上連動のため初期コストなし 公共事業
TOKYO Shinjuku YOKOHAMA スポーツ
→ 「PROPERA」の外販を開始
カルチャー エネルギー その他
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【サステナブルインフラの推進（不動産×農業×観光×エンターテインメント×カルチャー×エネルギー×公共事業）】
地域と連携した「賑わいの場」の創出
「よこすかポートマーケット」の運営事業者選定
当社ノウハウと共同事業者との連携による築30年強の
建物を活用した心築
— 官民連携のPPP事業 ※ パブリック・プライベート・パートナーシップ
— 地域に密着した運営を通じ、地域の活性化、雇用の創出
持続的な発展を目指す
— 2021年春リニューアルオープン予定
「農と食のテーマパーク」における官民連携プロジェクト
稲敷市、OSMIC、NECキャピタルソリューションとの
まちづくり協定を締結
— 全体構想51ヘクタール 様々なニーズ
育児
介護
への対応
— 参加型農業テーマパークの実現、発展を支援 教育
シニアビジネス
— 2021年より順次オープン予定 観光
医療
農業
エンターテインメント
公共事業
スポーツ
カルチャー エネルギー その他
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「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度導入
2つの日本初となる優待制度
① 株主・投資主の合同優待
② Jリーグの全クラブと全試合が対象
いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への
貢献を目指します
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自社株買い
長期VISION「いちご2030」 株主還元方針「機動的な自社株買い」の実施
2020年2月期（今年度）
— 取得した株式総数 7,081,200株（発行済株式総数 1.4%）
— 平均取得株価 424円
— 取得価額総額 30億円
2019年2月期
— 取得した株式総数 7,869,700株（1.6%）
— 平均取得株価 381円
— 取得価額総額 30億円
2018年2月期
— 取得した株式総数 8,436,500株（1.7%）
— 平均取得株価 355円
— 取得価額総額 30億円
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Appendix ： いちごのサステナビリティ（ESG）
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いちごサステナビリティ方針
環境との調和
事業が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう
積極的に取組みます
省エネルギー、低炭素化と資源循環
事業の遂行にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、
廃棄物の削減･リサイクル等に努め、また、グリーン調達を推進し、低炭素社会と
資源循環型社会の実現を目指します
法令適応と環境管理体制の整備
環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を
順守し、環境保全に努めます
また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します
教育・啓発活動
当方針を全役職員に周知し、意識の向上を図るとともに、サステナビリティに関する
教育・啓発活動を推進します
サステナビリティ活動の開示等
本方針やサステナビリティに関する活動の情報開示に努め、広く社会とのコミュニケーション
を図ります
また、サステナビリティに関する認証等の取得に継続的に取組みます
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【ESGの取組み】
環境との調和
心築の社会的意義 地球に優しく安全性に優れたクリーンエネルギー
建物を「壊す」から 年間発電量 年間CO2削減量
建物の価値を「活かす」 140,167,036 kWh 92,510,242 kg
現存ストックを有効活用し、
不動産の経済耐用年数の長期化、 約46,700世帯分の 約40,200台分の
質の向上を図る 年間CO2排出量を削減
年間消費電力を発電
省資源 ※ 電気事業連合会資料 ※ 環境省資料
「壊す」 1世帯当たりの年間消費電力
3,000kWh
車の排出ガスによる年間CO2排出量
高効率 約2,300kg/台
（いちごグリーンを含む2019年2月期実績）
自然災害への対応 サステナブル不動産の取組み（環境認証取得）
多発する自然災害（地震、大雨、台風等）において、
保有するすべての不動産、発電所で人的・物的被害はなし ＜いちごオフィス（8975）＞
不動産 ：常に安全性確保と耐用年数向上に向けた工事を実施
発電所：適正な立地選定、地域特性に合わせた綿密な設計
安心・安全な管理体制
• 大雨、台風発生前の止水板や土のう設置などの事前対策 いちご花京院 いちご博多駅前 いちご博多
最高位「Green Star」
• 人的な安全を最優先し、PM会社等と連携のうえ被害有無を ビル スクエア 明治通りビル （3年連続）
早急に確認 CASBEE CASBEE CASBEE
その他
• 社内エンジニアリングチーム等が災害当日に現地入りし、 評価ランク 評価ランク 評価ランク
「CASBEE」「BELS」
エリアに所在する物件をすべて目視確認、二次被害防止、
物件価値の維持 S A A 「DBJ Green Building認証」
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【ESGの取組み】
社会への貢献
スポーツ・文化支援 社会福祉活動
誠実、真摯、実直に「世界への挑戦」を 宮崎大学医学部の小児医療分野
続ける将来有望な選手を応援 （宮崎ひまわりキャンプ）への寄付
・ ウエイトリフティング ・ 宮交シティがCSR型無担保社債を発行
・ ライフル射撃 ・ 引受人へ支払う手数料の一部を、宮交シティ
・ 陸上 が指定する先へ寄付
・ 小児がん患者を支援するボランティア活動の
パラリンアート 継続を支援
三宅宏実選手
・ 障がい者アーティストを支援 （ウエイトリフティング）
地域の活性化
Jリーグトップパートナー唯一の不動産会社として スマート農業支援を通じた地域の活性化、
「不動産事業を通じた地域の活性化」に貢献 雇用の創出、日本の自給率向上に貢献
・ スタジアムの老朽化や運営費の削減等に対応し、最適な環境整備 ・ 地域の方々と連携した地域の活性化を図るとともに、
農作物の品質向上、農家の収入向上に貢献
・ 人の豊かな暮らしを支え、幸せにする不動産を通し、各地域の人々
とともに街づくり、健康づくりに貢献
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【ESGの取組み】
徹底したガバナンス
委員会設置会社（現指名委員会等設置会社）への早期移行
グローバルベストプラクティスを志向し、2006年に移行
指名・監査・報酬委員会に加え、任意のコンプライアンス委員会設置
• 指名委員会 5名（うち社外取締役 3名）
• 監査委員会 3名（うち社外取締役 3名）
• 報酬委員会 5名（うち社外取締役 3名）
• コンプライアンス委員会 4名（うち社外取締役 2名）
ガバナンス強化に向けた社外取締役の招聘
取締役9名のうち5名が社外取締役であり、全員が独立役員
東証一部上場企業の社長経験者を社外取締役として招聘
• 2018年2月期～
松﨑正年氏（元コニカミノルタ社長）
中井戸信英氏（元SCSK社長）
西本甲介氏（元メイテック社長） ※ ミスミグループ取締役副社長就任に伴い2019年5月退任
• 2017年2月期
川村隆氏（元日立製作所社長） ※ 東京電力ホールディングス会長就任に伴い2017年5月退任
松﨑正年氏（元コニカミノルタ社長）
西本甲介氏（元メイテック社長）
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Appendix ： 財務・各種データ
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保有資産（不動産投資）における含み損益
鑑定評価額ベースの含み益は約478億円（前期末比 -3.69%）
■ 自己保有資産の含み損益
（単位：百万円）
簿価（2019/11） 鑑定NOI Cap Rate 直近鑑定評価額 含み損益
地域
（A） （B） （B）/（A） （C） （C）-（A）
東京 95,242 5,056 5.3% 121,706 +26,463
東京以外 105,804 6,630 6.3% 127,193 +21,389
合計 201,046 11,686 5.8% 248,899 +47,853
※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージの資産（簿価 約40,765百万円）を除く
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「時価ベースB/S」および当社帰属リスクの「ネットリスクベースB/S」
時価ベース連結バランスシート
合計：3,908億円（資産3,400億円+含み益508億円）
ノンリコースローン
現預金 340億円 関連負債等
448億円
ノンリコースローン ネットリスクベース連結バランスシート
関連資産 合計：3,119億円（資産2,610億円+含み益508億円）
598億円 ノンリコースローン
関連当社出資等 149億円
営業貸付金 13億円 営業貸付金 13億円
営業投資有価証券 87億円 営業投資有価証券 87億円
コーポレートローン
（社債64億円を含む）
負債
コーポレートローン
1,718億円 2,325億円 （社債64億円を含む） 負債
1,377億円 1,535億円
販売用不動産 販売用不動産
1,374億円 1,374億円
預り保証金 54億円 預り保証金 54億円
その他 103億円 その他 103億円
有形固定資産 有形固定資産
843億円 自己資本 843億円 自己資本
時価ベース
1,075億円 自己資本比率
1,075億円 ネットリスクベース
自己資本比率
投資有価証券 48億円
その他 92億円
36.5% 投資有価証券 48億円
その他 92億円 45.8%
含み益（税引後） 含み益（税引後）
含み益 508億円 352億円 含み益 508億円 352億円
含み益の税額 155億円 含み益の税額 155億円
※ 「時価ベース自己資本比率」および「ネットリスクベース自己資本比率」は含み損益を加味、「ネットリスクベースB/S」は当社にリスクが帰属しない連結ファンドに係る資産、
負債を控除のうえ、現預金とコーポレートローンを相殺
※ 「含み益の税額」は実効税率30.62%により計算
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セグメント構成
J-REITおよびインフラ投資法人等の運用業
アセットマネジメント 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による
価値向上、売却による利益実現を行う事業
私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業
心築 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより
不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業
わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を
クリーンエネルギー
目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業
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セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳
（単位：百万円）
営業投資 販売用 販売用 有形 無形 投資
セグメント 現預金 営業貸付金 その他 資産合計
有価証券 不動産 発電設備 固定資産 固定資産 有価証券
アセットマネジメント － － － － － － 789 162 1,163 2,114
心築 16,089 1,324 8,743 172,001 － 75,370 1,280 2,921 4,413 282,146
クリーンエネルギー 3,198 － － － － 26,893 207 － 1,054 31,353
全社資産 21,165 － － － － 65 242 1,791 1,164 24,430
合計 40,453 1,324 8,743 172,001 － 102,330 2,519 4,875 7,796 340,045
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各セグメントにおける損益内訳（詳細）
（単位：百万円）
売上総利益 セグメント利益（営業利益）
セグメント 2019/02 3Q 2020/02 3Q 前年同期比 2019/02 3Q 2020/02 3Q 前年同期比 2020/02
（前年同期） （実績） 増減率 （前年同期） （実績） 増減率 通期予想
アセットマネジメント 1,770 2,109 +19.2% 1,571 1,696 +7.9% 1,821
ストック収益（ベース運用フィー他） 1,543 1,599 +3.6% － － － －
フロー収益（取得/売却フィー他） 227 509 +123.7% － － － －
心築 21,483 26,558 +23.6% 17,761 22,232 +25.2% 23,312
不動産賃貸損益 9,265 9,208 -0.6% － － － －
不動産譲渡損益 12,218 16,985 +39.0% － － － －
その他フロー収益 － 364 － － － － －
クリーンエネルギー 1,695 1,662 -1.9% 1,253 1,131 -9.7% 1,367
調整額
－ － － - 33 - 28 － －
（セグメント間取引消去等）
連結財務諸表計上額 24,950 30,330 +21.6% 20,553 25,032 +21.8% 26,500
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アセットマネジメント 運用資産残高
2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
項目
（12M） （12M） （12M） （12M） （12M） 3Q（9M）
いちごオフィスリート
運用資産残高（期末） 1,238億円 1,651億円 1,945億円 1,969億円 2,030億円 2,032億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） 759百万円 1,016百万円 1,291百万円 1,373百万円 1,426百万円 1,072百万円
いちごホテルリート
運用資産残高（期末） － 204億円 476億円 509億円 507億円 508億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） － 30百万円 287百万円 450百万円 461百万円 349百万円
いちごグリーン
運用資産残高（期末） － － 100億円 114億円 114億円 114億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績）（※） － － 11百万円 77百万円 85百万円 68百万円
私募不動産ファンド
運用資産残高（期末） 215億円 154億円 64億円 123億円 206億円 368億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 114百万円 60百万円 27百万円 12百万円 41百万円 75百万円
合計
運用資産残高（期末） 1,453億円 2,009億円 2,586億円 2,717億円 2,858億円 3,024億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 872百万円 1,106百万円 1,617百万円 1,914百万円 2,014百万円 1,565百万円
（※） いちごグリーンの「ベース運用フィー粗利（実績）」は、オペレーター報酬を含む
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心築を軸としたいちごの事業モデル
いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な
価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造
心築機能を軸とした事業モデル
グリーンインフラ
太陽光発電所
取得
いちごグリーン
9282
売却
オフィス
外
いちごオフィス
心築 不動産
部
8975
ホテル
不動産 心を込めて
現存不動産に
売却
新しい価値を創造
いちごホテル
3463
取得
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心築の社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会
建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」
ソフト面、ハード面において、いちごの不動産技術、運用ノウハウを活用し、
一つ一つ丁寧に、誠意あるバリューアップにより新たな価値を提供
心築することにより、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る
「心で築く、心を築く」
心築 ・建物改修、修繕
・遵法性の治癒
・耐震補強
・環境化、省エネ化
・テナント満足度向上
・美観、快適性の向上
・建物管理仕様の質向上 等
「壊す」 日本の 高効率
現存ストックの
有効活用
省資源
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【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ
心築による価値向上の典型的な手段
建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、
新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等
NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合
借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.5%
保有期間 3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント
売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却
【取得時】
・（年間NOI 110百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 87.5百万円･･･①
・①÷投資金額＝17.5%･･･期中投資利回り
借入
不動産 15億円 【バリューアップ後】
・（年間NOI 126.5百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 104百万円･･･②
20億円 ・②÷投資金額（5億円+0.5億円）＝18.9%･･･期中投資利回り
→ 取得後3年間の期中収益を獲得の上、NOI 15%UPとなるバリューアップ
自己資金 実施後に売却すると、不動産売却価格も取得金額より15%UP
5億円 20億円×115%＝23億円
0.5億円かけて心築
→ 23億円－（20億円+0.5億円）＝2.5億円のキャピタルゲイン
【結果として】
・5.5億円の投資に対して、3年間で5.125億円の収益獲得
→ 1年あたり 31.1%の利回りを実現
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心築：売却における売上総利益率の推移
■ 心築の成果による売却時の高い売上総利益率
2020年2月期
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期
3Q
売上総利益率
23.0% 13.6% 33.7% 25.5% 29.2%
（売上高ベース）
売上総利益率
29.9% 15.8% 50.9% 34.3% 41.3%
（簿価ベース）
売上高
31,674 77,502 35,733 58,693 57,882
（百万円）
売上総利益
7,283 10,562 12,050 14,986 16,928
（百万円）
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不動産ポートフォリオ
首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く
資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得
■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 ■ 地域別残高
その他 3% (単位：億円)
底地 1% 北海道 2%
ロジスティクス 仙台 3%
2% 大阪 3%
その他
北海道
名古屋 3% 5% 35
レジデンス
14% 商業
31% 東京以外
首都圏 東京
11% 52%
ホテル
23%
オフィス 福岡 東京
26% 21% 1,225
仙台
59
■ 物件規模別残高比率
100億円 名古屋 その他
10億円 東京
以上 73 128
未満 福岡 大阪 以外
12% 福岡 70
18% 507 首都圏
506
265
50億～100億円
未満
23%
自己保有資産残高 2,360億円
10億～50億円未満
47% 【運用資産含む全体AUM 5,385億円】
※取得価格ベース（簿価ベースの自己保有資産残高 2,447億円）
※「運用資産含む全体AUM」にはいちごグリーン114億円を含む
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心築資産の内訳 ①
保有する資産 171物件 2,360億円（取得価格）
[ 鑑定NOI/年 計116億円（簿価ベース利回り 5.8%）] ※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージの資産を除く
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※3,5) (※4,5)
(※1) (※2)
1 市場 固定 千葉県松戸市 20億円以上30億円未満 2005/06 47年 － 1,900 百万円 － －
3 商業 固定 東京都港区 30億円以上 2006/03 34年 165 百万円 1,356 百万円 － －
4 商業 固定 神奈川県横浜市 10億円以上20億円未満 2006/09 14年 60 百万円 1,157 百万円 － －
5 オフィス 固定 宮城県仙台市 30億円以上 2006/10 11年 240 百万円 1,042 百万円 － －
6 オフィス 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2006/12 11年 350 百万円 1,339 百万円 － －
10 商業 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 40年 85 百万円 240 百万円 － －
11 商業 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 38年 125 百万円 233 百万円 － －
14 底地 固定 神奈川県厚木市 10億円以上20億円未満 2011/06 － 172 百万円 147 百万円 － －
15 商業 固定 神奈川県平塚市 10億円未満 2012/02 24年 77 百万円 172 百万円 － －
17 商業 固定 東京都豊島区 30億円以上 2013/03 8年 244 百万円 340 百万円 － －
18 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2013/05 33年 57 百万円 154 百万円 － －
19 商業 固定 東京都調布市 10億円以上20億円未満 2013/06 34年 135 百万円 310 百万円 － －
21 レジデンス 固定 東京都港区 10億円未満 2013/06 4年 47 百万円 203 百万円 － －
27 商業 固定 埼玉県所沢市 10億円以上20億円未満 2013/11 12年 76 百万円 92 百万円 － －
29 底地 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2014/03 － 114 百万円 273 百万円 － －
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ②
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※3,5) (※4,5)
(※1) (※2)
32 商業 固定 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/04 13年 58 百万円 279 百万円 － －
37 商業 固定 東京都港区 10億円未満 2014/07 47年 47 百万円 77 百万円 － －
39 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/07 15年 52 百万円 213 百万円 － －
63 商業 固定 東京都目黒区 10億円以上20億円未満 2014/12 13年 85 百万円 129 百万円 － －
64 商業 固定 東京都品川区 10億円未満 2015/01 － 26 百万円 － － －
68 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2015/04 18年 46 百万円 79 百万円 － －
111 ホテル 固定 神奈川県横浜市 20億円以上30億円未満 2016/03 35年 207 百万円 228 百万円 － －
116 商業 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2016/04 31年 63 百万円 86 百万円 － －
120 ホテル 固定 東京都新宿区 30億円以上 2016/09 40年 554 百万円 349 百万円 － －
146 商業 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2018/08 29年 32 百万円 － － －
149 商業 固定 東京都千代田区 30億円以上 2018/09 29年 308 百万円 2,269 百万円 － －
154 レジデンス 固定 福岡県北九州市 10億円以上20億円未満 2019/03 5年 83 百万円 181 百万円 － －
157 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円未満 2019/04 36年 52 百万円 － － －
158 その他 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2019/05 － 12 百万円 － － －
61,033百万円
固定資産：29件 3,571 百万円 12,848 百万円 － －
※63,951百万円（簿価）
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ③
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※3,5) (※4,5)
(※1) (※2)
2 商業 販売 東京都港区 20億円以上30億円未満 2005/10 50年 136 百万円 1,033 百万円 － －
16 商業 販売 神奈川県横浜市 10億円未満 2012/10 6年 34 百万円 171 百万円 － －
30 商業 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2014/03 35年 51 百万円 108 百万円 6.95 x 26.0%
35 商業 販売 東京都港区 20億円以上30億円未満 2014/05 10年 144 百万円 434 百万円 3.08 x 15.2%
40 商業 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 34年 49 百万円 252 百万円 1.88 x 14.7%
41 ホテル 販売 栃木県宇都宮市 10億円以上20億円未満 2014/09 32年 143 百万円 400 百万円 1.97 x 28.3%
42 商業 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 19年 60 百万円 177 百万円 5.54 x 26.2%
43 商業 販売 大阪府大阪市 10億円以上20億円未満 2014/09 17年 117 百万円 301 百万円 4.64 x 24.3%
45 商業 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/11 16年 92 百万円 135 百万円 10.70 x 33.8%
57 レジデンス 販売 東京都港区 10億円以上20億円未満 2014/12 15年 56 百万円 186 百万円 1.90 x 21.0%
61 営業 10億円以上20億円未満 2014/12 56年 120 百万円 57 百万円 15.26 x 51.7%
商業 東京都新宿区
貸付金
62 商業 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2014/12 15年 41 百万円 212 百万円 1.81 x 14.4%
66 商業 販売 宮城県仙台市 10億円未満 2015/02 15年 65 百万円 8 百万円 42.58 x 198.9%
69 ホテル 販売 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2015/05 17年 170 百万円 633 百万円 1.56 x 58.3%
71 商業 販売 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2015/07 4年 99 百万円 126 百万円 6.80 x 37.3%
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ④
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※3,5) (※4,5)
(※1) (※2)
89 オフィス 販売 東京都武蔵野市 30億円以上 2015/07 30年 131 百万円 670 百万円 1.72 x 13.3%
92 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2015/07 12年 85 百万円 353 百万円 1.82 x 17.7%
110 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2016/03 34年 273 百万円 905 百万円 2.05 x 104.5%
112 ホテル 販売 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 32年 239 百万円 354 百万円 10.64 x 36.2%
113 ホテル 販売 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 32年 288 百万円 344 百万円 5.84 x 25.5%
114 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2016/04 29年 183 百万円 550 百万円 1.73 x 72.6%
115 ホテル 販売 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2016/04 12年 130 百万円 274 百万円 2.96 x 30.7%
118 商業 販売 愛知県名古屋市 10億円以上20億円未満 2016/06 22年 83 百万円 102 百万円 7.71 x 32.6%
119 商業 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2016/06 32年 42 百万円 136 百万円 3.91 x 17.4%
121 オフィス 販売 東京都港区 30億円以上 2016/10 18年 1,540 百万円 3,450 百万円 2.87 x 43.5%
122 ホテル 販売 三重県志摩市 10億円未満 2017/01 21年 78 百万円 73 百万円 5.49 x 43.1%
130 商業 販売 東京都台東区 10億円以上20億円未満 2017/04 26年 100 百万円 297 百万円 4.42 x 21.1%
132 レジデンス 販売 東京都港区 10億円未満 2017/04 16年 51 百万円 190 百万円 2.66 x 38.3%
133 ホテル 販売 東京都港区 10億円未満 2017/04 17年 46 百万円 152 百万円 3.85 x 32.7%
134 レジデンス 販売 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2017/04 17年 58 百万円 197 百万円 2.88 x 26.2%
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑤
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※3,5) (※4,5)
(※1) (※2)
135 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上20億円未満 2017/04 28年 114 百万円 188 百万円 6.18 x 25.8%
136 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上20億円未満 2017/04 28年 152 百万円 203 百万円 8.75 x 32.8%
138 ホテル 販売 岐阜県大垣市 10億円以上20億円未満 2017/05 30年 116 百万円 － － －
143 商業 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2017/09 35年 106 百万円 223 百万円 3.78 x 19.9%
144 オフィス 販売 東京都千代田区 10億円以上20億円未満 2018/02 31年 129 百万円 268 百万円 8.00 x 34.7%
145 ホテル 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2018/03 1年 194 百万円 301 百万円 3.37 x 102.4%
147 ホテル 販売 京都府京都市 30億円以上 2018/08 1年 327 百万円 1,666 百万円 1.59 x 27.2%
148 オフィス（土地） 販売 東京都千代田区 10億円未満 2018/08 － 54 百万円 166 百万円 3.93 x 104.4%
150 商業 販売 東京都中央区 30億円以上 2018/10 32年 359 百万円 1,161 百万円 6.17 x 24.7%
151 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2018/10 21年 33 百万円 38 百万円 5.08 x 43.1%
152 オフィス 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/02 32年 174 百万円 382 百万円 5.07 x 19.6%
153 ホテル 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2019/02 26年 110 百万円 － － －
155 オフィス 販売 東京都品川区 20億円以上30億円未満 2019/03 34年 169 百万円 616 百万円 3.44 x 14.8%
156 ロジスティクス 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/03 31年 150 百万円 651 百万円 3.60 x 30.0%
159 商業 販売 東京都渋谷区 20億円以上30億円未満 2019/05 40年 123 百万円 210 百万円 13.11 x 44.3%
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑥
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※3,5) (※4,5)
(※1) (※2)
160 オフィス 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/06 22年 129 百万円 248 百万円 3.11 x 39.6%
161 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2019/07 25年 368 百万円 1,636 百万円 2.88 x 12.9%
162 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2019/07 21年 353 百万円 1,170 百万円 3.68 x 15.8%
163 商業 販売 愛知県名古屋市 30億円以上 2019/08 22年 479 百万円 1,146 百万円 3.47 x 17.0%
135,468百万円
販売用不動産：49件 8,341 百万円 22,554 百万円 3.62 x 38.1%
※140,039百万円（簿価）
196,502百万円
小計：78件 11,911 百万円 35,401 百万円 － －
※203,990百万円（簿価）
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑦
増減額 想定NOI/年
No. 物件取得区分 取得金額 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR
（前期末比） (※1)
A いちごオーナーズ向け（オフィス、レジデンス）：43件 30,315 百万円 +12,605 百万円 1,441 百万円 6,479 百万円 － －
B セントロ（オフィス、レジデンス等）：22件 6,894 百万円 -165 百万円 467 百万円 1,881 百万円 － －
C セルフストレージ：28件 2,349 百万円 +353 百万円 304 百万円 686 百万円 － －
236,060百万円
合計（全体）：171件 14,125 百万円 44,448 百万円 － －
※244,755百万円（簿価）
2020年2月期1Q取得 合計（全体） 22件 20,000 百万円 964 百万円 5,715 百万円 － －
2020年2月期2Q取得 合計（全体） 14件 24,670 百万円 1,532 百万円 5,896 百万円 － －
2020年2月期3Q取得 合計（全体） 12件 8,165 百万円 357 百万円 4,948 百万円 － －
2020年2月期3Q累計（9M）取得 合計（全体） 48件 52,835 百万円 2,853 百万円 16,559 百万円 － －
参考(※2) 2020年2月期中取得、売却済物件 合計 7件 4,384 百万円 192 百万円 2,131 百万円 － －
（※1） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※2） A いちごオーナーズ7件を売却
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クリーンエネルギーの全国展開 ①
いちご保有 （売電開始済） いちご保有 （開発確定） 2020年1月10日時点
パネル出力 固定買取 パネル出力 固定買取
名称 地区 売電開始 名称 地区 売電開始
（MW） 価格（税抜） （MW） 価格（税抜）
いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40円 2013年8月 いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 中部 1.67 21円 2020年2月
いちご府中上下町矢野ECO発電所 中国 0.99 40円 2014年3月 いちご常陸大宮ECO発電所 関東 2.99 24円 2020年3月
いちご湧別芭露ECO発電所 北海道 0.80 40円 2014年4月 いちご笠岡尾坂池ECO発電所 中国 2.66 21円 2020年3月
いちご前橋苗ヶ島ECO発電所 関東 0.67 40円 2014年4月 いちご美濃加茂蜂屋町上蜂屋ECO発電所 中部 1.30 18円 2020年4月
いちご別海川上町ECO発電所 北海道 0.88 40円 2014年10月 いちご鉾田青柳ECO発電所 関東 2.48 24円 2020年4月
いちご豊頃佐々田町ECO発電所 北海道 0.60 40円 2014年10月 いちご瀬戸定光寺町ECO発電所 中部 1.50 18円 2020年8月
いちご東広島西条町田口ECO発電所 中国 2.72 40円 2015年1月 いちご大府吉田町ECO発電所 中部 0.98 18円 2020年9月
いちご厚岸白浜ECO発電所 北海道 0.80 40円 2015年3月 （風力）いちご米沢板谷ECO発電所 東北 7.39 22円 2020年12月
いちご浜中牧場鶴児平ECO発電所 東北 2.31 36円 2015年12月 いちご取手下高井西ECO発電所 関東 2.99 18円 2021年4月
いちご米子泉ECO発電所 中国 2.61 40円 2016年1月 いちご神戸ポンプ池ECO発電所 関西 2.95 18円 2021年7月
いちご笠岡拓海町ECO発電所 中国 1.11 32円 2016年3月 いちご世羅下津田ECO発電所 中国 2.81 18円 2021年8月
いちご木城高城ECO発電所 九州 0.89 40円 2016年5月 いちご上田吉田池ECO発電所 中部 1.01 18円 2021年10月
いちご土岐下石町ECO発電所 中部 1.39 36円 2016年6月 いちご笠岡井立池ECO発電所 中国 2.66 18円 2021年11月
いちご取手下高井北ECO発電所 関東 1.03 32円 2016年7月 いちご都城高崎町東霧島ECO発電所 九州 2.96 32円 2022年2月
いちご取手下高井南ECO発電所 関東 0.54 32円 2016年7月 いちごえびの末永ECO発電所 九州 14.00 40円 2023年6月
いちご浜中牧場鍛治林ECO発電所 東北 2.31 36円 2016年10月 開発確定 合計 15発電所 50.41MW
いちご世羅津口ECO発電所 中国 2.54 32円 2017年2月 売電開始済・開発確定 合計 44発電所 155.58MW
いちご世羅青水ECO発電所 中国 2.87 32円 2017年8月
いちご昭和村生越ECO発電所 関東 43.34 36円 2017年9月
いちごグリーン（9282）保有 ※ 風力発電所（18.5MW）は
いちご芽室西士狩ECO発電所 北海道 1.32 40円 2018年2月 開発確定案件に含まず
いちご呉安浦町中畑ECO発電所 中国 2.90 36円 2018年3月 パネル出力 固定買取
地区
いちご津ECO発電所 中部 2.94 24円 2018年3月 合計（MW） 価格（税抜）
いちご笠岡岩野池ECO発電所 中国 2.64 24円 2018年3月 北海道 7件 9.14 40円
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 中部 1.31 24円 2018年4月 関東 1件 1.33 40円
いちご糸島井原ECO発電所 九州 1.48 36円 2019年1月 中部 1件 1.80 32円
いちご坂祝深萱ECO発電所 中部 2.89 21円 2019年5月 中国 2件 3.60 36円、40円
いちご泉南狐池ECO発電所 関西 2.86 21円 2019年7月 四国 2件 3.67 36円、40円
いちごみなかみ新巻ECO発電所 関東 12.02 36円 2020年1月 九州 1件 1.44 36円
いちご高島朽木ECO発電所 関西 3.74 32円 2020年1月 沖縄 1件 8.44 40円
売電開始済 合計 29発電所 105.16MW 合計 15発電所 29.43MW
いちごの発電所 合計
185.01MW
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クリーンエネルギーの全国展開 ②
地域経済振興と環境に優しいクリーンエネルギー事業により地域活性化
中国地方 北海道
■ 売電開始もしくは開発確定 いちご湧別芭露ECO発電所 0.80MW
いちご米子泉ECO発電所 2.61MW
59発電所 約185MW いちご笠岡拓海町ECO発電所 1.11MW いちご別海川上町ECO発電所 0.88MW
いちご府中上下町矢野ECO発電所 0.99MW いちご厚岸白浜ECO発電所 0.80MW
※ 風力発電所（18.5MW）は
いちご世羅津口ECO発電所 2.54MW いちご豊頃佐々田町ECO発電所 0.60MW
開発確定案件に含まず
いちご世羅青水ECO発電所 2.87MW いちご芽室西士狩ECO発電所 1.32MW
いちご東広島西条町田口ECO発電所 2.72MW いちご元紋別ECO発電所 1.40MW
現時点売電開始済
いちご笠岡岩野池ECO発電所 2.64MW いちご遠軽東町ECO発電所 1.24MW
いちご遠軽清川ECO発電所 1.12MW
44発電所 約134MW いちご呉安浦町中畑ECO発電所
いちご山口秋穂西ECO発電所
2.90MW
1.24MW いちご安平遠浅ECO発電所 1.16MW
いちご室蘭八丁平ECO発電所 1.24MW
沖縄 いちご山口佐山ECO発電所 2.35MW
いちご名護二見ECO発電所 8.44MW いちご豊頃ECO発電所 1.02MW
いちご笠岡尾坂池ECO発電所 2.66MW
いちご中標津緑ヶ丘ECO発電所 1.93MW
九州地方 いちご笠岡井立池ECO発電所 2.66MW
合計 13.57MW
いちご木城高城ECO発電所 0.89MW いちご世羅下津田ECO発電所 2.81MW
いちご糸島井原ECO発電所 1.48MW 30.16MW
東北地方
合計
いちご浜中牧場鶴児平ECO発電所 2.31MW
いちご都城安久町ECO発電所 1.44MW
関西地方 いちご浜中牧場鍛治林ECO発電所 2.31MW
いちご都城高崎町東霧島ECO発電所 2.96MW
いちご泉南狐池ECO発電所 2.86MW （風力）いちご米沢板谷ECO発電所 7.39MW
いちごえびの末永ECO発電所 14.00MW
いちご高島朽木ECO発電所 3.74MW 合計 12.01MW
合計 20.79MW
いちご神戸ポンプ池ECO発電所 2.95MW
（風力）岩手県 （風況観測完了）※ 7.50MW
合計 9.56MW
（風力）福島県 （風況観測完了）※ 7.00MW
中部地方 関東地方
いちご いちご土岐下石町ECO発電所 1.39MW いちご前橋苗ヶ島ECO発電所 0.67MW
いちごグリーン（9282） いちご津ECO発電所 2.94MW いちご昭和村生越ECO発電所 43.34MW
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 1.31MW いちご取手下高井北ECO発電所 1.03MW
いちご（開発中）
いちご坂祝深萱ECO発電所 2.89MW いちご取手下高井南ECO発電所 0.54MW
いちご豊川御津町佐脇浜ECO発電所 1.80MW いちごみなかみ新巻ECO発電所 12.02MW
いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 1.67MW いちご桐生奥沢ECO発電所 1.33MW
四国地方 いちご美濃加茂蜂屋町上蜂屋ECO発電所 1.30MW いちご常陸大宮ECO発電所 2.99MW
いちご徳島東沖洲ECO発電所 2.52MW いちご瀬戸定光寺町ECO発電所 1.50MW いちご鉾田青柳ECO発電所 2.48MW
いちご高松国分寺町新居ECO発電所 2.43MW いちご大府吉田町ECO発電所 0.98MW いちご取手下高井西ECO発電所 2.99MW
いちご伊予中山町出渕ECO発電所 1.23MW いちご上田吉田池ECO発電所 1.01MW 合計 67.43MW
2020年1月10日時点 合計 6.19MW 合計 16.84MW （風力）千葉県 （風況観測完了）※ 4.00MW
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いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有）
売電開始もしくは開発確定：43発電所（148.19MW） 2020年1月10日時点
※出力量（MWベース）の分散状況
電力会社別 買取価格別 売電実績別
北海道電力 四国電力
3% 2%
東北電力
3%
18円
21円 11% 40円
九州電力 0.5年超で稼働
7% 20%
13% 20%
東京電力 24円 0.5年以内に 売電実績有
関西電力 45% 8% 稼働 （1年超）
6% 9%
32円 56%
中部電力 36円 売電実績有
10%
10% 44% （～0.5年）
中国電力 11%
18%
売電実績有
出力区分別 日射量ランク別 （0.5～1年）
C（売電開始前） 4%
4%
10MW超
2MW未満
（売電前） 参考：日射量区分
9% B
10%
2～10MW （売電開始前） ランク 日射量
A
（売電前） 2～10MW 22%
36% A 4以上
15% 24%
2MW未満 B 3.75以上、4未満
（売電前） A
（売電開始前） C 3.5以上、3.75未満
5%
10MW超 13% D 3.5未満
C B
37% 19% 使用単位：月平均一日あたり積算傾斜面日射量
6%
(kWh/m 2)
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【参考】 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは
FIT（Feed-In Tariffの略）の概要
太陽光、風力等の再生可能エネルギーの普及に向け、一定の設備認定を受けた
再生可能エネルギーにより発電された電気を電力会社との接続契約締結の上、
固定価格にて買い取ることを国が約束する制度であり、一度適用された価格は
原則、調達期間（20年）にわたって保証される
買取価格は年度毎に見直され、接続申込日、系統連係に関する契約締結日等
により決定される
太陽光発電 風力発電
年度 買取価格 年度 買取価格
買取期間 買取期間
（4/1～3/31） （1kWh当り） （4/1～3/31） （1kWh当り）
2012年度 40円 20年 2017年度（4/1～9/30） 22円 20年
2013年度 36円 20年 2017年度（10/1～3/31） 21円 20年
2014年度 32円 20年 2018年度 20円 20年
2015年度（4/1～6/30） 29円 20年 2019年度 19円 20年
2015年度（7/1～3/31） 27円 20年 2020年度 18円 20年
2016年度 24円 20年
2017年度 21円（※1） 20年 （※1） 2MW以上の非住宅用太陽光については入札制に移行し、
落札した価格が買取価格
2018年度 18円（※1） 20年
（※2） 0.5MW以上の非住宅用太陽光については入札制に移行し、
2019年度 14円（※2） 20年 落札した価格が買取価格
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バランスシート（B/S）の推移 [資産の部]
（単位：百万円）
2020/02 2Q末 2020/02 3Q末 前四半期末比
2016/02 期末 2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末
（前四半期末） (当四半期末) （増減）
資産の部
流動資産
現金及び預金 28,779 47,678 45,510 50,225 40,448 40,453 +5
受取手形及び売掛金 691 913 1,097 1,344 1,582 1,924 +342
営業貸付金 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 －
営業投資有価証券 1,784 1,433 2 1,218 4,654 8,743 +4,089
販売用不動産 172,833 167,805 180,789 161,322 181,264 172,001 -9,263
繰延税金資産 1,766 516 342 － － － －
その他 3,966 3,125 2,643 2,156 3,522 3,056 -466
貸倒引当金 -458 -453 -28 -2 -3 -5 -2
流動資産合計 210,687 222,344 231,681 217,590 232,793 227,499 -5,294
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物（純額） 3,830 7,375 10,600 20,338 22,126 22,329 +203
太陽光発電設備（純額） 12,256 7,246 19,773 19,058 19,421 19,212 -209
土地 12,192 18,627 26,993 49,924 52,255 52,871 +616
その他（純額） 3,264 12,402 1,190 5,655 6,756 7,915 +1,159
有形固定資産合計 31,546 45,654 58,558 94,976 100,560 102,330 +1,770
無形固定資産
のれん 1,942 1,864 1,600 1,346 1,493 1,450 -43
借地権 392 62 135 316 403 435 +32
その他 38 29 233 331 575 634 +59
無形固定資産合計 2,373 1,956 1,968 1,993 2,471 2,519 +48
投資その他の資産
投資有価証券 5,486 1,426 2,184 2,455 4,247 4,875 +628
長期貸付金