2020年2月期 第2四半期 決算説明資料
October 10, 2019
いちご株式会社 （2337）
Ichigo Inc.
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Make More Sustainable
サステナブルインフラの「いちご」
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目次
2020年2月期上半期 連結業績 Appendix
2020年2月期 上半期サマリー
ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント
営業利益 +58%、純利益 +54%、EPS +56% （前年同期比）
各セグメントにおける損益内訳 財務・各種データ
「JPX日経インデックス400」継続選定と上位200社にランキング
長期VISION 「いちご 2030」
いちごの収益モデル “サステナブルインフラの「いちご」”
特長 ① ストック収益とフロー収益の融合 − 「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す
特長 ② 将来収益の着実な拡大 − 不動産を超え、 「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応
特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現 − 経営目標（KPI)
特長 ④ 高いキャッシュ創出力 − 株主還元方針
強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤 − 初年度の取組み事例
グリーンボンドの発行による資金調達の多様化
自社株買い 長期VISION「いちご2030」の達成に向けた
「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度導入
新規事業の創出
− Jリーグ「トップパートナー」としてJリーグと組み、地域活性化を
目指す
「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
− 博多ホテルズ設立 ホテル運営事業開始
心築 ： 心築ノウハウの活用による厳選した取得と売却
− いちごアニメーション設立 アニメと様々な業種業界の連動
心築 ： 2Q売却物件の心築事例（5ホテル）
− 仮想×現実のリアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資
AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート
AM ： 私募ファンドの拡大によるAM事業の成長 前中期経営計画「Power Up 2019」の達成
クリーンエネルギー ： 順調な発電開始によるストック収益の成長
クリーンエネルギー ： 大幅な規模拡大（開発中発電所 +95%）
コストサイエンスの子会社化
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2020年2月期上半期 連結業績
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2020年2月期上半期 サマリー
（※） 昭和村の通年稼働に伴う事業税の増加、天候不良等による減少
■ 盤石な収益モデル ■ ストック収益の成長
（売上総利益：百万円）
+5%
ストック収益の固定費カバー率 アセットマネジメント 心築（しんちく） クリーンエネルギー
215% +7%
-6% （※）
+4%
8,159 8,530
6,263
売上総利益 5,857
18,624 1,263 1,188
1,039 1,078
百万円
2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年
2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期
上半期 上半期 上半期 上半期 上半期 上半期 上半期 上半期
■ 心築：好調な売却 ■ AM：私募ファンドの拡大 ■ 自社株買いの継続
・ 当期2Q売却（売上高）は32,868百万円 ・ フロー収益に併せ長期的なストック収益 ・ 取得金額 ： 30億円（上限）
の獲得
・ 実現利益は含み益（鑑定評価ベース）の2.5倍 ・ 取得株数 ： 10,000,000株（上限）
・ AUM ： 前期増加 83億円
・ 売上総利益率は 29% 当期増加（確定分） 162億円 ・ 取得期間 ： 2019年7月12日から
※ 売却益は3Q計上予定 2020年1月10日まで
・ 売却益（フロー収益）は前年同期比233% ※ 期間延長
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営業利益 +58%、純利益 +54%、EPS +56%（前年同期比）
前年同期比で利益が大幅増加、通期予想の達成に向け順調に進捗
■ 2020年2月期 第2四半期連結業績
（単位：百万円）
2019/02 2020/02 前年同期比
通期予想
上半期 (実績) 上半期 (実績) 増減率
営業利益 9,581 15,118 +57.8% 26,500
経常利益 8,293 13,189 +59.0% 22,800
純利益 5,608 8,612 +53.6% 15,000
1株あたり純利益（ EPS） 11.31円 17.64円 +56.0% 30.39円
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各セグメントにおける損益内訳
アセットマネジメント ： ストック収益であるベース運用フィー +4%
心築 ： ストック収益である賃貸収益 +7%
フロー収益である売却益 +133%
クリーンエネルギー ： ストック収益である売電収入は昭和村の通年稼働に伴う
事業税の増加、天候不良等により -6% （単位：百万円）
セグメント利益（営業利益）
主な内訳
セグメント 2019/02 2020/02 前年同期比 2020/02 通期 （）カッコ内前年同期比増減
上半期 (実績) 上半期 (実績) 増減率 （予想） ※外部粗利ベース
・ベース運用フィー：1,033（+40）
・取得/売却フィー：17（-142）
アセットマネジメント 1,012 908 -10.3% 1,821 ・いちごオフィス CF成果報酬：67（+67）
・いちごグリーン オペレーター報酬：23（-3）
・不動産賃貸損益：6,263（+406）
心築（しんちく） 7,620 13,372 +75.5% 23,312 ・不動産譲渡損益：9,636（+5,502）
・海外不動産投資フロー収益：373（+373）
クリーンエネルギー 968 833 -13.9% 1,367 ・売電収入：1,188（-75）
調整額
（セグメント間取引消去等）
-20 4 － －
連結財務諸表計上額 9,581 15,118 +57.8% 26,500
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「JPX日経インデックス400」継続選定と上位200社にランキング
2019年8月の定期入替時もいちごが選定
2016年から4年連続で組み入れ
本年の選定時は選定銘柄における総合スコア上位200社にランキング
前中期経営計画「Power Up 2019」の完全達成を実現
総合スコアの算定方法
基準日から起算して直近3年間の売買代金合計額の順位1,200位以内
基準日時点の時価総額順位が1,200位以内の銘柄から時価総額上位1,000社を
選定し、当該1,000社につき以下項目の順位スコアを算出
(a) 3年平均ROEの順位スコア（1位：1,000点～1,000位：1点）
(b) 3年累積営業利益の順位スコア（同上）
(c) 基準日時点の時価総額の順位スコア（同上）
総合スコア ＝ 0.4×(a) ＋ 0.4×(b) ＋ 0.2×(c)
※ 「JPX日経インデックス400」
JPX日経インデックス400は、資本の効率的活用や投資者を意識した経営観点など、グローバルな投資基準に求められる諸要件を満たした、
「投資者にとって投資魅力の高い会社」で構成される株価指数であり、東京証券取引所と日本経済新聞社が共同で算出
※ ランキングについては総合スコア算定方法を基に当社で試算
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いちごの収益モデル
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特長 ① ストック収益とフロー収益の融合
ストック収益（主に賃料収入、AMのベース運用フィー、売電収入） 33,800 売上総利益
フロー収益（主に心築における不動産譲渡益） 32,126
固定費 （固定販管費 + 支払利息）
（単位：百万円） 27,925
26,986
15,271 17,952
20,833
14,139 13,015
18,624
8,986
12,893 10,094
4,591
8,175 16,855
15,848
5,975 2,576 13,786 13,971
11,847
935
8,302 8,530 8,166
6,502 6,371 7,071
5,040 5,599 5,846
4,131 4,239 5,069
3,956
2013年2月期 2014年2月期 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2020年2月期
上半期 予想
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特長 ② 将来収益の着実な拡大
継続的な資産取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない
将来収益（保守的に見積もった鑑定評価ベースの含み益）は着実に拡大
（単位：百万円）
50,916
45,439
36,797
28,056
19,648
12,269
2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末
鑑定評価ベースの含み益
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特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
心築資産の売却時には 2.5倍
売上総利益率
鑑定評価以上の資産価値を実証 26%
■ 心築資産の売却益の推移 4.4倍
売上総利益率
鑑定評価ベース含み益
34%
売却による売上総利益 1.6倍 2.5倍
売上総利益率 売上総利益率
14% 29%
2.2倍
売上総利益率
簿価に対する
23%
含み益率 簿価に対する 150億円
9% 含み益率
14%
120億円 簿価に対する
105億円 含み益率 96億円
簿価に対する 17%
含み益率 簿価に対する
12% 72億円 含み益率
64億円 14%
59億円
39億円
33億円 27億円
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期上半期
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特長 ④ 高いキャッシュ創出力
純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー
（単位：百万円）
+66%
■ 純利益とエコノミック営業キャッシュフローの推移
純利益
エコノミック営業キャッシュフロー +44%
+32% +19%
25,522
21,456
17,116 16,722
14,894 15,373
12,925 14,018
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期
※ 「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、決算短信の表紙に記載のとおり、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備
の増減額（仕入・売却）の影響を除く営業活動によるキャッシュ・フロー（税引後）
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強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
■ コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移
（金利） 2.5% 12年 （期間）
10.8年
10.3年
10.2年 9.9年
9.6年
1.96% 9.0年 8.7年
2.0% 9年
8.3年
7.6年 7.8年
8.3年
7.8年
5.9年 1.71%
1.5% 6年
5.5年
1.41%
1.24% 1.04%
0.97%
1.0% 3年
加重平均借入期間 0.89%
加重平均残存期間
加重平均金利
0.5% 0年
2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2019年8月末
■ コーポレート借入金の長期割合の推移 8% 10% 6% 5% 8% 9%
(49億円) (103億円) (61億円) (56億円) (113億円) (155億円)
短期 14%（41億）
長期
86% 92% 90% 94% 95% 92% 91%
（261億円） （534億円） （944億円） （922億円） （1,128億円） （1,321億円） （1,550億円）
2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2019年8月末
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グリーンボンドの発行による資金調達の多様化
太陽光発電所（6発電所）を対象としたグリーンボンドを発行
発行価額 29億円
発行年限 10年
総額引受人 三井住友銀行
※ 三井住友銀行、第四銀行、りそな銀行、きらぼし銀行より資金拠出
■ グリーンボンド対象発電所
発電所名 地区 パネル出力（MW） 固定買取価格（円）
いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40
いちご東広島西条町田口ECO発電所 中国 2.72 40
いちご津ECO発電所 中部 2.94 24
いちご笠岡岩野池ECO発電所 中国 2.64 24
いちご泉南狐池ECO発電所 関西 2.86 21
いちご笠岡尾坂池ECO発電所（開発中） 中国 2.66 21
いちご徳島東沖洲 いちご東広島西条町田口 いちご津 いちご笠岡岩野池 いちご泉南狐池
ECO発電所 ECO発電所 ECO発電所 ECO発電所 ECO発電所
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自社株買い
機動的な自社株買いの実施方針により、取得期間を延長
当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案し、自社株買いにより
株主価値の向上を図る
— 株式の種類 普通株式
— 取得方法 信託方式による市場買付
— 取得金額（上限） 30億円
— 取得株数（上限） 10,000,000株（自己株式を除く発行済株式総数の2.05%）
— 取得期間 2019年7月12日～2020年1月10日（延長を決定）
— 9月末までの進捗 取得株数 ： 2,023,900株
取得金額 ： 767,024,900円
（参考）過年度の自社株買い
2017年の自社株買いの結果 2018年の自社株買いの結果
・ 取得した株式総数 8,436,500株（1.7%） ・ 取得した株式総数 7,869,700株（1.6%）
・ 平均取得株価 355円 ・ 平均取得株価 381円
・ 取得価額総額 30億円 ・ 取得価額総額 30億円
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「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度導入
2つの日本初となる優待制度
① 株主・投資主の合同優待
② Jリーグの全クラブと全試合が対象
いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への
貢献を目指します
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「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
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心築 ： 心築ノウハウの活用による厳選した取得と売却
好調な売却を継続 : 売却粗利率は29%
いちごオーナーズ
取得（簿価）12,414百万円（全体の27%）、売却（売上）377百万円（1%）
※ いちごオーナーズの売却は、顧客のニーズにより下期（年度末）に集中する傾向
2020年2月期2Qは130億円の買い越し（取得が売却を超過）
（単位：百万円）
取得 売却 差額
簿価（A） 売上高（B） （A）-（B）
件数 件数
オフィス 4 8,539 4 6,040 +2,499
ホテル 2 12,446 8 18,010 -5,564
商業 1 6,146 2 7,182 -1,036
レジデンス 19 14,350 6 1,477 +12,873
ロジスティクス 1 2,374 － － +2,374
土地 2 255 1 159 +96
その他 7 1,754 － － +1,754
合計 36 45,864 21 32,868 +12,996
※ 売却は、簿価ベースで合計23,250百万円
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心築 ： 2Q売却物件の心築事例（5ホテル）
保有期間 平均約2.5年
心築内容 レベニューマネジメントの導入による収益力の向上
ホテル予約システムの更新によるホテル運営の効率化
非収益スペース（倉庫等）の客室化
客室の改装、空調設備の更新工事、LED照明による省エネ化
■ NOIの成長 ■ 含み益を超える売却益
売上総利益率
30%
+27%
2.0倍
691 3,956
544 百万円 百万円
百万円
2,021
百万円
取得時 売却時 鑑定ベース 売却時の
含み益 売上総利益
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AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート
オフィス ホテル グリーンインフラ
いちごオフィス いちごホテル いちごグリーン
8975 3463 9282
■ 上場日 ■ 上場日 ■ 上場日
2005年10月12日 2015年11月30日 2016年12月1日
■ 資産規模 ■ 資産規模 ■ 資産規模
2,032億円（85物件） 545億円（23ホテル） 114億円（15発電所）
■ 分配金利回り（2019年10月4日時点） ■ 分配金利回り（2019年10月4日時点） ■ 分配金利回り（2019年10月4日時点）
3.7% 5.9% 5.7%
• 中規模オフィスに特化し、テナント満足を • 需要が厚く、かつ拡大している宿泊主体 • 長期にわたる安定的な収益性のほか、
高める付加価値付与により安定的な収益 特化型ホテルに重点投資し、安定性 地球に優しく安全性にすぐれたわが国の
成長を見込む および成長性の両面を追求 クリーンエネルギー自給に寄与
• J-REIT最長の18期連続増配実現 • J-REIT初の完全成果報酬制度を導入 • 上場投資法人初の10年間の分配金予想
【成長サポート】 【成長サポート】 【成長サポート】
資産入替に伴い、博多の優良オフィス 資産入替に伴い、ポートフォリオの分散 全発電所のオペレーションと最低保証
1物件を譲渡 とNOI向上に資するホテルを1物件譲渡 日射量による投資法人の収益を保証
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AM ： 私募ファンドの拡大によるアセットマネジメント事業の成長
顧客ニーズを捉えた心築を実施した心築資産を国内外の機関投資家に売却
レジデンス10物件、83億円（2019年2月）
—いちごオーナーズによる心築資産売却（国内機関投資家）
レジデンス9物件、162億円（2019年10月予定）
—いちご地所による心築資産の売却（海外機関投資家）
※ 2020年2月期3Qに売却益計上予定
資産売却に際し、私募ファンドを組成しアセットマネジメント業務を受託
売却益（フロー収益）を獲得するとともに、長期にわたるアセットマネジメントフィー
（ストック収益）を獲得
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クリーンエネルギー ： 順調な発電開始によるストック収益の成長
前期は年度前半の発電開始が多かった一方、今期は年度後半（冬場）が多く
今期の収益成長は限定的
来期は売電収入（ストック収益）が大幅に成長見込み
買取価格 パネル出力 パネル出力
名称 発電開始時期
（円） （MW） 合計（MW）
いちご世羅青水ECO発電所 32 2.87 2017年8月11日
2018年2月期 いちご昭和村生越ECO発電所 36 43.34 47.54 2017年9月2日
いちご芽室西士狩ECO発電所 40 1.32 2018年2月5日
いちご呉安浦町中畑ECO発電所 36 2.90 2018年3月2日
いちご津ECO発電所 24 2.94 2018年3月6日
2019年2月期 いちご笠岡岩野池ECO発電所 24 2.64 11.28 2018年3月20日
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 24 1.31 2018年4月12日
いちご糸島井原ECO発電所 36 1.48 2019年1月7日
いちご坂祝深萱ECO発電所 21 2.89 2019年5月17日
いちご泉南狐池ECO発電所 21 2.86 2019年7月4日
2020年2月期 いちご高島朽木ECO発電所 32 3.74 2020年1月（予定）
26.20
（当期） いちごみなかみ新巻ECO発電所 36 12.02 2020年1月（予定）
いちご常陸大宮ECO発電所 24 2.99 2020年2月（予定）
いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 21 1.67 2020年2月（予定）
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クリーンエネルギー ： 大幅な規模拡大（開発中発電所 +95%）
新たに2発電所（約5.8MW）が稼働、1発電所（約14MW）の開発が確定
174.0MW
（+17%）
■ 発電出力 148.5MW
稼働中 （+18%）
開発中
126.2MW
84.6
・ いちご （+15%） （うち風力25.9）
稼働中 89.4MW 109.8MW 59.1
開発中 84.6MW （+95%) （+31%） （うち風力14.4）
36.8
合計 174.0MW （うち風力7.4）
83.6MW 20.4
・ いちごグリーン（9282）： 29.4MW （+16%）
72.3MW
（+155%）
89.4
28.4MW
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2022年2月期 2023年2月期以降
（平均買取価格） （37.3円） （36.4円） （35.3円） （34.0円） （32.4円） （30.6円） （30.8円）
（総事業費） （8,376百万円） （21,098百万円） （23,641百万円） （30,587百万円） （35,974百万円） （41,988百万円） （51,598百万円）
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コストサイエンスの子会社化
実業支援型コンサルティングファーム「コストサイエンス株式会社」の
100%連結子会社化
2019年9月27日付で30%の株式を取得
2023年5月末日までに100%の株式を段階的に取得
・ 全国に不動産を保有・運用する膨大な有益データ ・ 人員削減を行わず生産性の向上を実現
とプラットフォーム（人・企業との繋がり）
×
・ 生産性の向上によって得られた経営資源を新規
・ 累計資産残高1.8兆円以上の不動産運用ノウハウ 事業の企画・開発から実装へとシフトするノウハウ
・ コア・コンピタンスである心築（しんちく）ノウハウ ・ 高度なデータ分析スキルによる新たな課題の抽出
・ ベンチャースピリットとチームワークを有する企業 ・ データを有効活用した戦略策定から施策実行支援
風土とサステナブル社会への想い
持続的成長とサステナブル社会の実現に向けた取組みを協働
・ 多層化する不動産サービスの分析と改革
・ 不動産運用に係る情報のデータ化と業務分析によるコスト削減
・ 不動産の長寿命化に向けた研究
・ 徹底した心築とITの融合により、「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合
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Appendix ： ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント
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いちごサステナビリティ方針
環境との調和
事業が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう
積極的に取組みます
省エネルギー、低炭素化と資源循環
事業の遂行にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、
廃棄物の削減･リサイクル等に努め、また、グリーン調達を推進し、低炭素社会と
資源循環型社会の実現を目指します
法令適応と環境管理体制の整備
環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を
順守し、環境保全に努めます
また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します
教育・啓発活動
当方針を全役職員に周知し、意識の向上を図るとともに、サステナビリティに関する
教育・啓発活動を推進します
サステナビリティ活動の開示等
本方針やサステナビリティに関する活動の情報開示に努め、広く社会とのコミュニケーション
を図ります
また、サステナビリティに関する認証等の取得に継続的に取組みます
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ESGの取組み（環境）
心築の社会的意義 地球に優しく安全性に優れたクリーンエネルギー
建物を「壊す」から 年間発電量 年間CO2削減量
建物の価値を「活かす」 140,167,036 kWh 92,510,242 kg
現存ストックを有効活用し、
不動産の経済耐用年数の長期化、 約46,700世帯分の 約40,200台分の
質の向上を図る 年間CO2排出量を削減
年間消費電力を発電
省資源 ※ 電気事業連合会資料 ※ 環境省資料
「壊す」 1世帯当たりの年間消費電力
3,000kWh
車の排出ガスによる年間CO2排出量
高効率 約2,300kg/台
（いちごグリーンを含む2019年2月期実績）
自然災害への対応 サステナブル不動産の取組み（環境認証取得）
2018年多発した自然災害（地震、大雨、台風等）において、
保有するすべての不動産、発電所で人的・物的被害はなし ＜いちごオフィス（8975）＞
不動産 ：常に安全性確保と耐用年数向上に向けた工事を実施
発電所：適正な立地選定、地域特性に合わせた綿密な設計
安心・安全な管理体制
• 大雨、台風発生前の止水板や土のう設置などの事前対策 いちご花京院 いちご博多駅前 いちご博多
最高位「Green Star」
• 人的な安全を最優先し、PM会社等と連携のうえ被害有無を ビル スクエア 明治通りビル （3年連続）
早急に確認 CASBEE CASBEE CASBEE
その他
• 社内エンジニアリングチーム等が災害当日に現地入りし、 評価ランク 評価ランク 評価ランク
「CASBEE」「BELS」
エリアに所在する物件をすべて目視確認、二次被害防止、
物件価値の維持 S A A 「DBJ Green Building認証」
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ESGの取組み（社会）
スポーツ・文化支援 社会福祉活動
誠実、真摯、実直に「世界への挑戦」を 宮崎大学医学部の小児医療分野
続ける将来有望な選手を応援 （宮崎ひまわりキャンプ）への寄付
・ ウエイトリフティング ・ 宮交シティがCSR型無担保社債を発行
・ ライフル射撃 ・ 陸上 ・ 引受人へ支払う手数料の一部を、宮交シティ
が指定する先へ寄付
パラリンアート ・小児がん患者を支援するボランティア活動の
・ 障がい者アーティストを支援 継続を支援
三宅宏実選手
（ウエイトリフティング）
地域の活性化
Jリーグトップパートナー唯一の不動産会社として スマート農業支援を通じた地域の活性化、
「不動産事業を通じた地域の活性化」に貢献 雇用の創出、日本の自給率向上に貢献
・ スタジアムの老朽化や運営費の削減等に対応し、最適な環境整備 ・ 地域の方々と連携した地域の活性化を図るとともに、
農作物の品質向上、農家の収入向上に貢献
・人の豊かな暮らしを支え、幸せにする不動産を通し、各地域の人々
とともに街づくり、健康づくりに貢献
©J.LEAGUE
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ESGの取組み（ガバナンス）
委員会設置会社（現指名委員会等設置会社）への早期移行
グローバルベストプラクティスを志向し、2006年に移行
指名・監査・報酬委員会に加え、任意のコンプライアンス委員会設置
• 指名委員会 5名（うち社外取締役 3名）
• 監査委員会 3名（うち社外取締役 3名）
• 報酬委員会 5名（うち社外取締役 3名）
• コンプライアンス委員会 4名（うち社外取締役 2名）
ガバナンス強化に向けた社外取締役の招聘
取締役9名のうち5名が社外取締役であり、全員が独立役員
東証一部上場企業の社長経験者を社外取締役として招聘
• 2018年2月期～
松﨑正年氏（元コニカミノルタ社長）
中井戸信英氏（元SCSK社長）
西本甲介氏（元メイテック社長） ※ ミスミグループ取締役副社長就任に伴い2019年5月退任
• 2017年2月期
川村隆氏（元日立製作所社長） ※ 東京電力ホールディングス会長就任に伴い2017年5月退任
松﨑正年氏（元コニカミノルタ社長）
西本甲介氏（元メイテック社長）
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Appendix ： 財務・各種データ
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保有資産（不動産投資）における含み損益
鑑定評価額ベースの含み益は約493億円（前期末比 -0.89%）
■ 自己保有資産の含み損益
（単位：百万円）
簿価 Cap Rate（簿価ﾍﾞｰｽ）
地域 想定NOI 直近鑑定評価額 含み損益
（2019年8月末） NOI / 低価法適用後
東京 115,964 6,703 5.7% 143,154 +27,189
東京以外 110,549 7,228 6.5% 132,754 +22,205
合計 226,513 13,931 6.1% 275,908 +49,394
※ いちごオーナーズ向け資産（簿価 約28,236百万円）を除く
※ NOI未発生の開発案件（簿価 約567百万円）を除く
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「時価ベースB/S」および当社帰属リスクの「ネットリスクベースB/S」
時価ベース連結バランスシート
合計：3,936億円（資産3,423億円+含み益513億円）
現預金 336億円 ノンリコースローン
関連負債等
539億円
ノンリコースローン ネットリスクベース連結バランスシート
関連資産
718億円 合計：3,061億円（資産2,547億円+含み益513億円）
ノンリコースローン
関連当社出資等 179億円
営業貸付金 13億円 営業貸付金 13億円
営業投資有価証券 46億円 コーポレートローン 営業投資有価証券 46億円
（社債34億円を含む）
負債
コーポレートローン
1,706億円 2,392億円 （社債34億円を含む） 負債
1,370億円 1,517億円
販売用不動産 販売用不動産
1,354億円 1,354億円
預り保証金 54億円 預り保証金 54億円
その他 91億円 その他 91億円
有形固定資産 有形固定資産
824億円 自己資本 824億円 自己資本
1,030億円 時価ベース 1,030億円 ネットリスクベース
自己資本比率 自己資本比率
投資有価証券 42億円 投資有価証券 42億円
その他 87億円 35.2% その他 87億円
45.3%
含み益（税引後） 含み益（税引後）
含み益 513億円
520億円 356億円 含み益 513億円 356億円
含み益の税額 157億円
159億円 159億円
含み益の税額 157億円
※ 「時価ベース自己資本比率」および「ネットリスクベース自己資本比率」は含み損益を加味、「ネットリスクベースB/S」は当社にリスクが帰属しない連結ファンドに係る資産、
負債を控除のうえ、現預金とコーポレートローンを相殺
※ 「含み益の税額」は実効税率30.62%により計算
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セグメント構成
J-REITおよびインフラ投資法人等の運用業
アセットマネジメント 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による
価値向上、売却による利益実現を行う事業
私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業
心築 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより
不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業
わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を
クリーンエネルギー
目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業
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セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳
（単位：百万円）
営業投資 販売用 販売用 有形 無形 投資
セグメント 現預金 営業貸付金 その他 資産合計
有価証券 不動産 発電設備 固定資産 固定資産 有価証券
アセットマネジメント － － － － － － 806 148 906 1,861
心築 15,113 1,324 4,654 181,264 － 74,482 1,255 2,813 4,191 285,101
クリーンエネルギー 3,247 － － － － 26,014 211 － 1,100 30,574
全社資産 22,086 － － － － 63 198 1,285 1,166 24,800
合計 40,448 1,324 4,654 181,264 － 100,560 2,471 4,247 7,365 342,337
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各セグメントにおける損益内訳（詳細）
（単位：百万円）
外部粗利（売上総利益） セグメント利益（営業利益）
セグメント 2019/02 2020/02 2019/02 2020/02
前年同期比 前年同期比 2020/02
上半期 上半期 上半期 上半期
増減率 増減率 通期予想
（前年同期） （実績） （前年同期） （実績）
アセットマネジメント 1,201 1,163 -3.2% 1,012 908 -10.3% 1,821
ストック収益（ベース運用フィー他） 1,039 1,078 +3.8% － － － －
フロー収益（取得/売却フィー他） 161 85 -47.2% － － － －
心築 9,990 16,273 +62.9% 7,620 13,372 +75.5% 23,312
不動産賃貸損益 5,857 6,263 +6.9% － － － －
不動産譲渡損益 4,131 9,646 +133.5% － － － －
その他フロー収益 2 364 － － － － －
クリーンエネルギー 1,263 1,188 -5.9% 968 833 -13.9% 1,367
調整額
－ － － - 20 4 － －
（セグメント間取引消去等）
連結財務諸表計上額 12,453 18,624 +49.6% 9,581 15,118 +57.8% 26,500
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アセットマネジメント 運用資産残高
2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
項目
（12M） （12M） （12M） （12M） （12M） 上半期（6M）
いちごオフィスリート
運用資産残高（期末） 1,238億円 1,651億円 1,945億円 1,969億円 2,030億円 2,032億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） 759百万円 1,016百万円 1,291百万円 1,373百万円 1,426百万円 722百万円
いちごホテルリート
運用資産残高（期末） － 204億円 476億円 509億円 507億円 544億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） － 30百万円 287百万円 450百万円 461百万円 240百万円
いちごグリーン
運用資産残高（期末） － － 100億円 114億円 114億円 114億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績）（※） － － 11百万円 77百万円 85百万円 43百万円
私募不動産ファンド
運用資産残高（期末） 215億円 154億円 64億円 123億円 206億円 206億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 114百万円 60百万円 27百万円 12百万円 41百万円 40百万円
合計
運用資産残高（期末） 1,453億円 2,009億円 2,586億円 2,717億円 2,858億円 2,898億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 872百万円 1,106百万円 1,617百万円 1,914百万円 2,014百万円 1,046百万円
（※） いちごグリーンの「ベース運用フィー粗利（実績）」は、オペレーター報酬を含む
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心築を軸としたいちごの事業モデル
いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な
価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造
心築機能を軸とした事業モデル
グリーンインフラ
太陽光発電所
取得
いちごグリーン
9282
売却
オフィス
外
いちごオフィス
心築 不動産
部
8975
ホテル
不動産 心を込めて
現存不動産に
売却
新しい価値を創造
いちごホテル
3463
取得
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心築の社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会
建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」
ソフト面、ハード面において、いちごの不動産技術、運用ノウハウを活用し、
一つ一つ丁寧に、誠意あるバリューアップにより新たな価値を提供
心築することにより、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る
「心で築く、心を築く」
心築 ・建物改修、修繕
・遵法性の治癒
・耐震補強
・環境化、省エネ化
・テナント満足度向上
・美観、快適性の向上
・建物管理仕様の質向上 等
「壊す」 日本の 高効率
現存ストックの
有効活用
省資源
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【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ
心築による価値向上の典型的な手段
建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、
新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等
NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合
借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.5%
保有期間 3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント
売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却
【取得時】
・（年間NOI 110百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 87.5百万円･･･①
・①÷投資金額＝17.5%･･･期中投資利回り
借入
不動産 15億円 【バリューアップ後】
・（年間NOI 126.5百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 104百万円･･･②
20億円 ・②÷投資金額（5億円+0.5億円）＝18.9%･･･期中投資利回り
→ 取得後3年間の期中収益を獲得の上、NOI 15%UPとなるバリューアップ
自己資金 実施後に売却すると、不動産売却価格も取得金額より15%UP
5億円 20億円×115%＝23億円
0.5億円かけて心築
→ 23億円－（20億円+0.5億円）＝2.5億円のキャピタルゲイン
【結果として】
・5.5億円の投資に対して、3年間で5.125億円の収益獲得
→ 1年あたり 31.1%の利回りを実現
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不動産ポートフォリオ
首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く
資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得
■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 ■ 地域別残高
その他 4% (単位：億円)
底地 1% 北海道 1%
ロジスティクス 仙台 2%
2% 大阪 3%
その他
北海道
名古屋 3% 5%
複合施設 35
オフィス
8%
25%
東京以外
住居 首都圏
16% 11% 東京
54%
ホテル
商業施設 22% 福岡 東京
21% 1,311
22%
仙台
59
■ 物件規模別残高比率
100億円 名古屋 その他
以上 10億円 東京
73 128
未満 福岡 大阪 以外
12% 福岡
19% 506 70 首都圏
506
265
50億～100億円
未満
22%
自己保有資産残高 2,446億円
10億～50億円未満
47% 【運用資産含む全体AUM 5,345億円】
※取得価格ベース（簿価ベースの自己保有資産残高 2,535億円）
※「運用資産含む全体AUM」にはいちごグリーン114億円を含む
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心築資産の内訳 ①
保有する資産 180物件 2,446億円（取得価格）
[想定NOI/年 計 150億円（簿価ベース利回り 6.1%）] ※ 簿価ベース利回りは、いちごオーナーズ向け資産を除く
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
1 市場 固定 千葉県松戸市 20億円以上30億円未満 2005/06 47年 73 百万円 1,900 百万円 － －
3 商業施設 固定 東京都港区 30億円以上 2006/03 34年 192 百万円 1,356 百万円 － －
4 商業施設 固定 神奈川県横浜市 10億円以上20億円未満 2006/09 14年 78 百万円 1,157 百万円 － －
5 オフィス 固定 宮城県仙台市 30億円以上 2006/10 11年 317 百万円 1,042 百万円 － －
6 オフィス 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2006/12 11年 414 百万円 1,339 百万円 － －
10 商業施設 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 39年 83 百万円 240 百万円 － －
11 商業施設 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 38年 126 百万円 233 百万円 － －
14 底地 固定 神奈川県厚木市 10億円以上20億円未満 2011/06 － 175 百万円 147 百万円 － －
15 複合施設 固定 神奈川県平塚市 10億円未満 2012/02 23年 85 百万円 172 百万円 － －
17 商業施設 固定 東京都豊島区 30億円以上 2013/03 8年 235 百万円 340 百万円 － －
18 商業施設 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2013/05 33年 47 百万円 154 百万円 － －
19 複合施設 固定 東京都調布市 10億円以上20億円未満 2013/06 34年 127 百万円 310 百万円 － －
21 住居 固定 東京都港区 10億円未満 2013/06 4年 47 百万円 203 百万円 － －
27 商業施設 固定 埼玉県所沢市 10億円以上20億円未満 2013/11 11年 63 百万円 92 百万円 － －
29 底地 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2014/03 － 115 百万円 273 百万円 － －
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ②
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
32 商業施設 固定 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/04 13年 60 百万円 279 百万円 － －
37 商業施設 固定 東京都港区 10億円未満 2014/07 46年 43 百万円 77 百万円 － －
39 商業施設 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/07 15年 48 百万円 213 百万円 － －
63 商業施設 固定 東京都目黒区 10億円以上20億円未満 2014/12 13年 84 百万円 129 百万円 － －
64 商業施設 固定 東京都品川区 10億円未満 2015/01 65年 23 百万円 － － －
68 商業施設 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2015/04 17年 47 百万円 79 百万円 － －
111 ホテル 固定 神奈川県横浜市 20億円以上30億円未満 2016/03 35年 184 百万円 228 百万円 － －
116 商業施設 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2016/04 30年 47 百万円 86 百万円 － －
120 ホテル 固定 東京都新宿区 30億円以上 2016/09 39年 845 百万円 349 百万円 － －
146 商業施設 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2018/08 28年 31 百万円 － － －
149 商業施設 固定 東京都千代田区 30億円以上 2018/09 29年 308 百万円 2,269 百万円 － －
154 住居 固定 福岡県北九州市 10億円以上20億円未満 2019/03 5年 83 百万円 181 百万円 － －
157 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円未満 2019/04 36年 52 百万円 － － －
158 その他 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2019/05 － 12 百万円 － － －
61,033百万円
固定資産：29件 4,040 百万円 12,848 百万円 － －
※64,130百万円（簿価）
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ③
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
2 商業施設 販売 東京都港区 20億円以上30億円未満 2005/10 50年 144 百万円 1,033 百万円 － －
16 商業施設 販売 神奈川県横浜市 10億円未満 2012/10 5年 30 百万円 171 百万円 － －
30 複合施設 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2014/03 35年 44 百万円 108 百万円 6.95 x 26.0%
35 複合施設 販売 東京都港区 20億円以上30億円未満 2014/05 10年 168 百万円 434 百万円 3.08 x 15.2%
40 商業施設 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 34年 51 百万円 252 百万円 1.88 x 14.7%
41 ホテル 販売 栃木県宇都宮市 10億円以上20億円未満 2014/09 32年 190 百万円 400 百万円 1.97 x 28.3%
42 商業施設 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 18年 53 百万円 177 百万円 5.54 x 26.2%
43 商業施設 販売 大阪府大阪市 10億円以上20億円未満 2014/09 17年 105 百万円 301 百万円 4.64 x 24.3%
45 商業施設 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/11 16年 74 百万円 135 百万円 10.70 x 33.8%
46 住居 販売 東京都千代田区 20億円以上30億円未満 2014/12 16年 117 百万円 332 百万円 2.18 x 29.2%
47 住居 販売 東京都江東区 10億円以上20億円未満 2014/12 13年 93 百万円 270 百万円 1.56 x 14.6%
50 住居 販売 東京都墨田区 10億円以上20億円未満 2014/12 13年 60 百万円 163 百万円 1.55 x 15.2%
51 住居 販売 東京都大田区 10億円未満 2014/12 17年 54 百万円 150 百万円 2.21 x 35.7%
53 住居 販売 東京都中央区 10億円未満 2014/12 16年 38 百万円 99 百万円 2.96 x 44.4%
55 住居 販売 東京都新宿区 10億円未満 2014/12 14年 26 百万円 82 百万円 2.05 x 25.8%
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ④
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
56 住居 販売 東京都渋谷区 10億円以上20億円未満 2014/12 13年 88 百万円 270 百万円 2.00 x 23.2%
57 住居 販売 東京都港区 10億円以上20億円未満 2014/12 15年 54 百万円 186 百万円 1.90 x 21.0%
59 住居 販売 東京都世田谷区 10億円未満 2014/12 14年 40 百万円 117 百万円 2.11 x 27.2%
60 住居 販売 東京都新宿区 10億円未満 2014/12 13年 19 百万円 55 百万円 1.80 x 21.1%
61 営業 10億円以上20億円未満 2014/12 56年 128 百万円 57 百万円 15.26 x 51.7%
複合施設 東京都新宿区
貸付金
62 商業施設 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2014/12 15年 46 百万円 212 百万円 1.81 x 14.4%
66 商業施設 販売 宮城県仙台市 10億円未満 2015/02 15年 48 百万円 8 百万円 42.58 x 198.9%
69 ホテル 販売 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2015/05 16年 195 百万円 633 百万円 1.56 x 58.3%
71 商業施設 販売 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2015/07 4年 95 百万円 126 百万円 6.80 x 37.3%
89 オフィス 販売 東京都武蔵野市 30億円以上 2015/07 30年 147 百万円 670 百万円 1.72 x 13.3%
92 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2015/07 11年 100 百万円 353 百万円 1.82 x 17.7%
110 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2016/03 34年 288 百万円 905 百万円 2.05 x 104.5%
112 ホテル 販売 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 32年 260 百万円 354 百万円 10.64 x 36.2%
113 ホテル 販売 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 32年 213 百万円 344 百万円 5.84 x 25.5%
114 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2016/04 29年 223 百万円 550 百万円 1.73 x 72.6%
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ⑤
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
115 ホテル 販売 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2016/04 12年 111 百万円 274 百万円 2.96 x 30.7%
118 商業施設 販売 愛知県名古屋市 10億円以上20億円未満 2016/06 22年 86 百万円 102 百万円 7.71 x 32.6%
119 商業施設 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2016/06 32年 37 百万円 136 百万円 3.91 x 17.4%
121 オフィス 販売 東京都港区 30億円以上 2016/10 18年 1,600 百万円 3,450 百万円 2.87 x 43.5%
122 ホテル 販売 三重県志摩市 10億円未満 2017/01 21年 54 百万円 73 百万円 5.49 x 43.1%
130 商業施設 販売 東京都台東区 10億円以上20億円未満 2017/04 26年 94 百万円 297 百万円 4.42 x 21.1%
132 住居 販売 東京都港区 10億円未満 2017/04 16年 51 百万円 190 百万円 2.66 x 38.3%
133 ホテル 販売 東京都港区 10億円未満 2017/04 17年 32 百万円 152 百万円 3.85 x 32.7%
134 住居 販売 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2017/04 17年 48 百万円 197 百万円 2.88 x 26.2%
135 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上20億円未満 2017/04 27年 98 百万円 188 百万円 6.18 x 25.8%
136 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上20億円未満 2017/04 28年 160 百万円 203 百万円 8.75 x 32.8%
138 ホテル 販売 岐阜県大垣市 10億円以上20億円未満 2017/05 30年 84 百万円 － － －
139 オフィス 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2017/05 2年 28 百万円 600 百万円 1.15 x 15.1%
143 商業施設 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2017/09 34年 97 百万円 223 百万円 3.78 x 19.9%
144 オフィス 販売 東京都千代田区 10億円以上20億円未満 2018/02 31年 97 百万円 268 百万円 8.00 x 34.7%
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ⑥
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
145 ホテル 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2018/03 1年 194 百万円 301 百万円 3.37 x 102.4%
147 ホテル 販売 京都府京都市 30億円以上 2018/08 1年 328 百万円 1,666 百万円 1.59 x 27.2%
148 オフィス 販売 東京都千代田区 10億円未満 2018/08 51年 54 百万円 166 百万円 3.93 x 104.4%
150 複合施設 販売 東京都中央区 30億円以上 2018/10 32年 354 百万円 1,161 百万円 6.17 x 24.7%
151 複合施設 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2018/10 20年 37 百万円 38 百万円 5.08 x 43.1%
152 オフィス 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/02 31年 174 百万円 382 百万円 5.07 x 19.6%
153 ホテル 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2019/02 26年 110 百万円 － － －
155 オフィス 販売 東京都品川区 20億円以上30億円未満 2019/03 34年 156 百万円 616 百万円 3.44 x 14.8%
156 ロジスティクス 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/03 31年 151 百万円 651 百万円 3.60 x 30.0%
159 複合施設 販売 東京都渋谷区 20億円以上30億円未満 2019/05 39年 126 百万円 210 百万円 13.11 x 44.3%
160 オフィス 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/06 21年 135 百万円 248 百万円 3.11 x 39.6%
161 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2019/07 25年 368 百万円 1,636 百万円 2.88 x 12.9%
162 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2019/07 21年 353 百万円 1,170 百万円 3.68 x 15.8%
163 商業施設 販売 愛知県名古屋市 30億円以上 2019/08 22年 479 百万円 1,146 百万円 3.47 x 17.0%
145,950百万円
販売用不動産：59件 8,886 百万円 24,692 百万円 3.45 x 35.7%
※150,495百万円（簿価）
206,984百万円
小計：88件 12,926 百万円 37,539 百万円 － －
※214,626百万円（簿価）
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ⑦
増減額
No. 物件取得区分 取得金額 想定NOI/年 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR
（前期末比）
A いちごオーナーズ向け（オフィス、住居）：44件 28,113 百万円 +11,004 百万円 1,362 百万円 8,241 百万円 － －
B セントロ（オフィス、住居等）：21件 7,247 百万円 +188 百万円 486 百万円 2,490 百万円 － －
C セルフストレージ：27件 2,331 百万円 +336 百万円 304 百万円 686 百万円 － －
244,676百万円
合計（全体）：180件 15,078 百万円 48,957 百万円 － －
※253,528百万円（簿価）
2020年2月期1Q取得 合計（全体） 22件 20,000 百万円 964 百万円 5,715 百万円 － －
2020年2月期2Q取得 合計（全体） 12件 24,239 百万円 1,517 百万円 5,528 百万円 － －
2020年2月期 上半期 取得 合計（全体） 34件 44,239 百万円 2,481 百万円 11,243 百万円 － －
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クリーンエネルギーの全国展開 ①
2019年10月10日時点
いちご保有 （売電開始済） いちご保有 （開発確定）
パネル出力 固定買取 パネル出力 固定買取
名称 地区 売電開始 名称 地区 売電開始
（MW） 価格（税抜） （MW） 価格（税抜）
いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40円 2013年8月 いちご高島朽木ECO発電所 関西 3.74 32円 2020年1月
いちご府中上下町矢野ECO発電所 中国 0.99 40円 2014年3月 いちごみなかみ新巻ECO発電所 関東 12.02 36円 2020年1月
いちご湧別芭露ECO発電所 北海道 0.80 40円 2014年4月 いちご常陸大宮ECO発電所 関東 2.99 24円 2020年2月
いちご前橋苗ヶ島ECO発電所 関東 0.67 40円 2014年4月 いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 中部 1.67 21円 2020年2月
いちご別海川上町ECO発電所 北海道 0.88 40円 2014年10月 いちご笠岡尾坂池ECO発電所 中国 2.66 21円 2020年3月
いちご豊頃佐々田町ECO発電所 北海道 0.60 40円 2014年10月 いちご美濃加茂蜂屋町上蜂屋ECO発電所 中部 1.30 18円 2020年4月
いちご東広島西条町田口ECO発電所 中国 2.72 40円 2015年1月 いちご鉾田青柳ECO発電所 関東 2.48 24円 2020年4月
いちご厚岸白浜ECO発電所 北海道 0.80 40円 2015年3月 いちご瀬戸定光寺町ECO発電所 中部 1.50 18円 2020年8月
いちご浜中牧場鶴児平ECO発電所 東北 2.31 36円 2015年12月 いちご大府吉田町ECO発電所 中部 0.98 18円 2020年9月
いちご米子泉ECO発電所 中国 2.61 40円 2016年1月 （風力）いちご米沢板谷ECO発電所 東北 7.39 22円 2020年12月
いちご笠岡拓海町ECO発電所 中国 1.11 32円 2016年3月 いちご取手下高井西ECO発電所 関東 2.99 18円 2021年4月
いちご木城高城ECO発電所 九州 0.89 40円 2016年5月 いちご神戸ポンプ池ECO発電所 関西 2.95 18円 2021年7月
いちご土岐下石町ECO発電所 中部 1.39 36円 2016年6月 いちご世羅下津田ECO発電所 中国 2.81 18円 2021年8月
いちご取手下高井北ECO発電所 関東 1.03 32円 2016年7月 いちご上田吉田池ECO発電所 中部 1.01 18円 2021年10月
いちご取手下高井南ECO発電所 関東 0.54 32円 2016年7月 いちご笠岡井立池ECO発電所 中国 2.66 18円 2021年11月
いちご浜中牧場鍛治林ECO発電所 東北 2.31 36円 2016年10月 いちご都城高崎町東霧島ECO発電所 九州 2.96 32円 2022年2月
いちご世羅津口ECO発電所 中国 2.54 32円 2017年2月 いちごえびの末永ECO発電所 九州 14.00 40円 2023年6月
いちご世羅青水ECO発電所 中国 2.87 32円 2017年8月 開発確定 合計 17発電所 66.19MW
いちご昭和村生越ECO発電所 関東 43.34 36円 2017年9月 売電開始済・開発確定 合計 44発電所 155.58MW
いちご芽室西士狩ECO発電所 北海道 1.32 40円 2018年2月
いちご呉安浦町中畑ECO発電所 中国 2.90 36円 2018年3月 いちごグリーン（9282）保有 ※ 風力発電所（18.5MW）は
いちご津ECO発電所 中部 2.94 24円 2018年3月 開発確定案件に含まず
パネル出力 固定買取
いちご笠岡岩野池ECO発電所 中国 2.64 24円 2018年3月 地区
合計（MW） 価格（税抜）
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 中部 1.31 24円 2018年4月 北海道 7件 9.14 40円
いちご糸島井原ECO発電所 九州 1.48 36円 2019年1月 関東 1件 1.33 40円
いちご坂祝深萱ECO発電所 中部 2.89 21円 2019年5月 中部 1件 1.80 32円
いちご泉南狐池ECO発電所 関西 2.86 21円 2019年7月 中国 2件 3.60 36円、40円
売電開始済 合計 27発電所 89.38MW 四国 2件 3.67 36円、40円
九州 1件 1.44 36円
いちごの発電所 合計 沖縄 1件
合計
8.44 40円
15発電所 29.43MW
185.01MW
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クリーンエネルギーの全国展開 ②
地域経済振興と環境に優しいクリーンエネルギー事業により地域活性化
中国地方 北海道
■ 売電開始もしくは開発確定 いちご米子泉ECO発電所 2.61MW いちご湧別芭露ECO発電所 0.80MW
いちご別海川上町ECO発電所 0.88MW
59発電所 約185MW いちご笠岡拓海町ECO発電所
いちご府中上下町矢野ECO発電所
1.11MW
0.99MW いちご厚岸白浜ECO発電所 0.80MW
いちご世羅津口ECO発電所 2.54MW いちご豊頃佐々田町ECO発電所 0.60MW
現時点売電開始済 いちご世羅青水ECO発電所 2.87MW いちご芽室西士狩ECO発電所 1.32MW
いちご東広島西条町田口ECO発電所 2.72MW いちご元紋別ECO発電所 1.40MW
42発電所 約118MW いちご笠岡岩野池ECO発電所 2.64MW いちご遠軽東町ECO発電所 1.24MW
いちご遠軽清川ECO発電所 1.12MW
いちご呉安浦町中畑ECO発電所 2.90MW
いちご安平遠浅ECO発電所 1.16MW
いちご山口秋穂西ECO発電所 1.24MW
いちご室蘭八丁平ECO発電所 1.24MW
沖縄 いちご山口佐山ECO発電所 2.35MW
いちご豊頃ECO発電所 1.02MW
いちご名護二見ECO発電所 8.44MW いちご笠岡尾坂池ECO発電所 2.66MW
いちご中標津緑ヶ丘ECO発電所 1.93MW
いちご笠岡井立池ECO発電所 2.66MW
九州地方 合計 13.57MW
いちご世羅下津田ECO発電所 2.81MW
いちご木城高城ECO発電所 0.89MW
東北地方
合計 30.16MW
いちご糸島井原ECO発電所 1.48MW いちご浜中牧場鶴児平ECO発電所 2.31MW
いちご都城安久町ECO発電所 1.44MW 関西地方 いちご浜中牧場鍛治林ECO発電所 2.31MW
いちご都城高崎町東霧島ECO発電所 2.96MW いちご泉南狐池ECO発電所 2.86MW （風力）いちご米沢板谷ECO発電所 7.39MW
いちごえびの末永ECO発電所 14.00MW いちご高島朽木ECO発電所 3.74MW 合計 12.01MW
合計 20.79MW いちご神戸ポンプ池ECO発電所 2.95MW ※ 風力発電所（18.5MW）は
（風力）岩手県 （風況観測完了）※ 7.50MW
合計 9.56MW 開発確定案件に含まず
（風力）福島県 （風況観測実施中）※ 7.00MW
中部地方 関東地方
いちご いちご土岐下石町ECO発電所 1.39MW いちご前橋苗ヶ島ECO発電所 0.67MW
いちごグリーン（9282） いちご津ECO発電所 2.94MW いちご昭和村生越ECO発電所 43.34MW
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 1.31MW いちご取手下高井北ECO発電所 1.03MW
いちご（開発中） いちご取手下高井南ECO発電所 0.54MW
いちご坂祝深萱ECO発電所 2.89MW
いちご豊川御津町佐脇浜ECO発電所 1.80MW いちご桐生奥沢ECO発電所 1.33MW
いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 1.67MW いちごみなかみ新巻ECO発電所 12.02MW
四国地方 いちご美濃加茂蜂屋町上蜂屋ECO発電所 1.30MW いちご常陸大宮ECO発電所 2.99MW
いちご徳島東沖洲ECO発電所 2.52MW いちご瀬戸定光寺町ECO発電所 1.50MW いちご鉾田青柳ECO発電所 2.48MW
いちご高松国分寺町新居ECO発電所 2.43MW いちご大府吉田町ECO発電所 0.98MW いちご取手下高井西ECO発電所 2.99MW
いちご伊予中山町出渕ECO発電所 1.23MW 合計 67.43MW
いちご上田吉田池ECO発電所 1.01MW
2019年10月10日時点 合計 6.19MW 合計 16.84MW （風力）千葉県 （風況観測完了）※ 4.00MW
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いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有）
売電開始もしくは開発確定：43発電所（148.19MW） 2019年10月10日時点
※出力量（MWベース）の分散状況
電力会社別 買取価格別 売電実績別
北海道電力 四国電力
3% 2%
東北電力
3%
18円
21円 11% 40円
九州電力 0.5年超で稼働
7% 20%
13% 22%
東京電力 24円 売電実績有
関西電力 45% 8% （1年超）
6% 0.5年以内に 55%
32円
中部電力 36円 稼働
10%
10% 44% 18%
中国電力
売電実績有
18%
（～0.5年）
4%
売電実績有
出力区分別 日射量ランク別 （0.5～1年）
1%
C（売電開始前）
4%
10MW超 2MW未満
9% B 参考：日射量区分
（売電前）
18% （売電開始前） ランク 日射量
A
2～10MW 22%
36% A 4以上
2～10MW 22%
B 3.75以上、4未満
2MW未満 （売電前） A
18% （売電開始前）
C 3.5以上、3.75未満
（売電前）
4% 10MW超 13% D 3.5未満
29% C B
6% 19% 使用単位：月平均一日あたり積算傾斜面日射量
(kWh/m 2)
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【参考】 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは
FIT（Feed-In Tariffの略）の概要
太陽光、風力等の再生可能エネルギーの普及に向け、一定の設備認定を受けた
再生可能エネルギーにより発電された電気を電力会社との接続契約締結の上、
固定価格にて買い取ることを国が約束する制度であり、一度適用された価格は
原則、調達期間（20年）にわたって保証される
買取価格は年度毎に見直され、接続申込日、系統連係に関する契約締結日等
により決定される
太陽光発電 風力発電
年度 買取価格 年度 買取価格
買取期間 買取期間
（4/1～3/31） （1kWh当り） （4/1～3/31） （1kWh当り）
2012年度 40円 20年 2017年度（4/1～9/30） 22円 20年
2013年度 36円 20年 2017年度（10/1～3/31） 21円 20年
2014年度 32円 20年 2018年度 20円 20年
2015年度（4/1～6/30） 29円 20年 2019年度 19円 20年
2015年度（7/1～3/31） 27円 20年 2020年度 18円 20年
2016年度 24円 20年
2017年度 21円（※1） 20年 （※1） 2MW以上の非住宅用太陽光については入札制に移行し、
落札した価格が買取価格
2018年度 18円（※1） 20年
（※2） 0.5MW以上の非住宅用太陽光については入札制に移行し、
2019年度 14円（※2） 20年 落札した価格が買取価格
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バランスシート（B/S）の推移 [資産の部]
（単位：百万円）
2020/02 1Q末 2020/02 2Q末 前四半期末比
2016/02 期末 2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末
（前四半期末） (当四半期末) （増減）
資産の部
流動資産
現金及び預金 28,779 47,678 45,510 50,225 38,711 40,448 +1,737
受取手形及び売掛金 691 913 1,097 1,344 1,671 1,582 -89
営業貸付金 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 －
営業投資有価証券 1,784 1,433 2 1,218 3,839 4,654 +815
販売用不動産 172,833 167,805 180,789 161,322 164,703 181,264 +16,561
繰延税金資産 1,766 516 342 － － － －
その他 3,966 3,125 2,643 2,156 2,131 3,522 +1,391
貸倒引当金 -458 -453 -28 -2 -3 -3 －
流動資産合計 210,687 222,344 231,681 217,590 212,378 232,793 +20,415
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物（純額） 3,830 7,375 10,600 20,338 22,051 22,126 +75
太陽光発電設備（純額） 12,256 7,246 19,773 19,058 19,197 19,421 +224
土地 12,192 18,627 26,993 49,924 52,025 52,255 +230
その他（純額）