2021年2月期 第3四半期 決算説明資料
January 13, 2021
いちご株式会社 （2337）
Ichigo Inc.
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新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ
この度、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および
ご関係者の皆様、また、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、
心よりお見舞いを申し上げます。
私たちいちごの役職員一人ひとりは、感染拡大防止に努めるとともに、
罹患された方々の一日も早いご回復をお祈りいたします。
いちご役職員一同
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目次
2021年2月期 第3四半期 連結業績 「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
2021年2月期 第3四半期サマリー 心築 ： 厳選した取得と売却
コロナによる影響 心築事例 ： 徹底した現場主義によるバリューアップ
コロナ対応 ： 感染防止対策 心築事例 ： いちごの新ホテルブランド 「The OneFive 」
営業利益 -65.8%、EPS -71.5%（前年同期比） 心築事例 ： コンテンツ（アニメ）×不動産
各セグメントにおける損益内訳 AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート
2021年2月期 通期業績予想の修正 クリーンエネルギー ： 安定収益の拡大
（開発中発電所 +41%）
いちごの収益モデル
機動的な自社株買い
特長 ① ストック収益とフロー収益の融合
「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
特長 ② 将来収益の着実な拡大
特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
Appendix
特長 ④ 高いキャッシュ創出力
いちごのサステナビリティ（ESG）
強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
財務・各種データ
国内不動産業初 国連金融原則ESG/SDGs評価
による資金調達 長期VISION 「いちご 2030」“サステナブルインフラのいちご”
長期VISION「いちご2030」の達成に向けた新規事業の創出
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2021年2月期 第3四半期 連結業績
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2021年2月期 第3四半期サマリー
■ 盤石な収益モデル ■ 堅固なストック収益 （単位 ： 百万円）
ストック収益の固定費カバー率 心築（しんちく） アセットマネジメント クリーンエネルギー
197%
キャッシュ収益 14,271
16,566 11,495
百万円 10,192
7,015
2,479 3,136
1,599 1,343
2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年
※キャッシュ収益
2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q 2月期3Q
売上総利益+固定資産売却益+減価償却費（ノンキャッシュ）
■ 国内不動産業初 国連金融原則 ■ いちごオーナーズの成長 ■ 自社株買いの実施
ESG/SDGs評価による資金調達
急激な市況の変化にも強さを発揮 長期VISION「いちご2030」に沿った
国連「ポジティブ・インパクト金融原則」 する「いちごオーナーズ」 機動的な自社株買い
に則る借入枠106億円
・ 3Q累計取得 ： 15,592百万円（簿価） ・ 取得金額（上限） ： 15億円
・ 3Q累計売却 ： 33,917百万円（売上） ・ 取得株数（上限） ： 550万株（1.15%）
※ さらなる取得も進行中 ・ 取得期間 ： 2021年1月14日から
2021年4月13日まで
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コロナによる影響
アセットマネジメント
いちごホテル（3463）の運用フィーは減少
いちごオフィス（8975）、いちごグリーン（9282）は影響なし
心築 （しんちく）
ホテルの売上は緩やかに戻りつつも、変動賃料の収受までには至らず
商業の賃料収入への影響は軽微、但し、コロナ影響の長期化により今後に要注視
レジデンスの売買は引き続き安定的に推移
クリーンエネルギー
影響なし、引き続き順調に進捗
■ アセットタイプ別の概況
コロナによる影響
オフィス 一部に移転等の動きが出るも概ね様子見のテナントが多く、今後に要注視
ホテル 緩やかな回復基調も本格的な回復には至らず、コロナ再拡大により厳しい状況
賃貸市場
商業 物販店やサービス業では回復が見られる一方、飲食店では厳しい状況が続く
レジデンス 大きな変化はなく堅調に推移、但し、転居は減少傾向
売買市場 オフィス、ホテル、商業は売買市場が軟調、レジデンスは引き続き好調
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コロナ対応 ： 感染防止対策
感染拡大防止措置、テナント様とのコミュニケーション、情報収集を徹底、
テナント様の安全対策メニューを拡大
■ コロナ対策啓蒙ポスター
アセットタイプ 感染拡大防止に向けた取り組み
非接触型の手指消毒液ディスペンサーを導入
共通 接触面への抗ウイルス・抗菌コーティング
コロナ対策啓蒙ポスターの館内掲示
テナント様へのWEBアンケートを実施、ニーズや動向を把握
除菌清掃ロボを試験導入
より多くの清掃員を消毒・除菌等の感染拡大防止作業に割り当て
オフィス
壁・床を抗菌に仕上げたフロアの試験導入
サーモカメラ導入
喫煙所、ラウンジ等の共用部の使用制限・停止を実施、密を回避
ホテル 室内設置の案内等の紙媒体を電子表示に切り替え、接触を回避
商業 テナント様への感染拡大防止ガイドラインの配布
レジデンス 在宅勤務者の増加に伴い、全棟にて無料Wi-Fiを導入
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営業利益 -65.8%、EPS -71.5%（前年同期比）
コロナの影響を受け、ストック収益 -19.5%、フロー収益 -71.6%
■ 2021年2月期 第3四半期連結業績 （単位：百万円）
2020/02
2021/02 前年同期比 通期予想
3Q累計（9M）
3Q累計（9M） 増減率 （修正後）
（前年同期）
営業利益 25,032 8,551 -65.8% 9,500
経常利益 22,665 6,535 -71.2% 6,800
純利益 15,141 4,265 -71.8% 5,000
1株あたり純利益（ EPS） 31.09円 8.86円 -71.5% 10.41円
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各セグメントにおける損益内訳
アセットマネジメント : いちごホテル（3463）の運用フィー減
心築 ストック収益 : ホテルの賃料収入減、商業の影響は軽微
フロー収益 : 市場が堅調なレジデンスの売却に集中
クリーンエネルギー : 前年同期より8発電所の売電が開始し、順調に成長
（単位：百万円）
セグメント利益（営業利益） 売上総利益
主な内訳
セグメント 2020/02 2021/02 2020/02 （）カッコ内前期比増減
2021/02 前年同期比 2021/02 前年同期比
3Q累計（9M） 通期予想 3Q累計（9M） ※売上総利益ベース
3Q累計(9M) 増減率 3Q累計(9M) 増減率
（前年同期） （修正後） （前年同期）
・ ベース運用フィー：1,235（-295）
・ 取得/売却フィー：22（-380）
アセットマネジメント 1,696 944 -44.3% 1,300 2,109 1,445 -31.5% ・ いちごオフィス CF成果報酬：79（-27）
・ いちごグリーン オペレーター報酬：33（-2）
・ 不動産賃貸損益（減価償却後）：4,779（‐4,428）
※ 減価償却費：2,235（+1,252）
心築（しんちく） 22,232 6,069 -72.7% 6,500 26,558 9,748 -63.3% ・ 不動産譲渡損益：4,968（-12,008）
・ 海外不動産投資フロー収益：-（-373）
・ 売電収入（減価償却後）：2,080（+417）
クリーンエネルギー 1,131 1,621 +43.3% 1,800 1,662 2,080 +25.1% ※ 減価償却費：1,056（+240）
調整額
-28 -82 – -100 – – –
（セグメント間取引消去等）
連結財務諸表計上額 25,032 8,551 -65.8% 9,500 30,330 13,273 -56.2%
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2021年2月期 通期業績予想の修正
通期業績予想の修正 : 営業利益 95億円、EPS 10.41円
心築 ： 賃料収益は期初予想比で減収幅の圧縮により上限値の想定を超過
売却益はレジデンスの堅調な売却により下限値の想定を大幅に超過
一方、他アセットの売買市場が軟調
アセットマネジメント ・ クリーンエネルギー ： 大幅な変更はなし
2021/02 2021/02 2020/02
連結業績（今回予想） 連結業績（前回予想） 連結業績（実績）
営業利益 95億円 74～129億円 277億円
経常利益 68億円 50～104億円 243億円
純利益 50億円 35～80億円 82億円
1株あたり純利益（EPS） 10.41円 7.26～16.60円 16.89円
1株あたり配当金（DPS） 7.00円 7.00円 7.00円
自己資本利益率（ROE） 5.0% 3.5～7.7% 8.2%
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いちごの収益モデル
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特長 ① ストック収益とフロー収益の融合
ストック収益（主に賃料収入、売電収入、減価償却費（ノンキャッシュ） 、AMのベース運用フィー）
フロー収益（主に心築における不動産譲渡益） 37,016 キャッシュ収益 （※） （単位：百万円）
固定費 （固定販管費 + 支払利息）
33,759
28,641
27,953
18,567
15,273
21,563 20,833
14,139 13,015
5,831
8,986 16,566
13,396
5,070
4,591
18,485 18,450
14,502 14,939 15,001
12,578 11,495
8,805 7,877
7,071 7,552
5,846 6,502 6,371
5,069 5,833
2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2021年2月期
3Q 予想
（※）キャッシュ収益 ： 売上総利益+固定資産売却益+減価償却費（ノンキャッシュ）
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特長 ② 将来収益の着実な拡大
継続的な資産取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない
将来収益（保守的に見積もった鑑定評価ベースの含み益）は着実に拡大
（単位：百万円）
56,221
50,916
45,439
36,797
28,056
2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 ※
鑑定評価ベースの含み益 ※ 前期に低価法を適用した心築資産の「含み益」
30億円は含まない
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特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
鑑定評価以上の資産価値を継続的に実証 2.8倍
■ 心築資産の売却益の推移 2.5倍
鑑定評価ベース含み益
売却による売上総利益
4.4倍
1.6倍
171億円
150億円
120億円
105億円
1.7倍
64億円 59億円 61億円
49億円
27億円 28億円
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 3Q
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特長 ④ 高いキャッシュ創出力
（単位：百万円）
純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー
3.6倍
■ 純利益とエコノミック営業キャッシュフローの推移
純利益
エコノミック営業キャッシュフロー 1.7倍
1.4倍
1.3倍 1.2倍
29,492
25,522
21,456
17,116 16,722
14,894 14,018 15,373
12,925
8,201
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
※ 「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、決算短信の表紙に記載のとおり、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備
の増減額（仕入・売却）の影響を除く営業活動によるキャッシュ・フロー（税引後）
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強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
■ コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移
（金利） 2.5% 12年 （期間）
10.8年
10.3年 10.1年
10.2年 10.0年
9.6年
9.0年 8.7年
2.0% 8.3年 9年
8.3年 7.6年 7.6年 7.4年
7.8年
1.71%
1.5% 6年
1.41%
1.24% 1.04%
0.97%
1.0% 0.91% 0.90% 3年
加重平均借入期間
加重平均残存期間
加重平均金利
0.5% 0年
2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 2020年11月末
■ コーポレート借入金の長期割合の推移
8% 10% 6% 5% 8% 9% 7%
(49億円) (103億円) (61億円) (56億円) (113億円) (156億円) (124億円)
短期
長期
92% 90% 94% 95% 92% 91% 93%
（534億円） （944億円） （922億円） （1,128億円） （1,321億円） （1,575億円） （1,660億円）
2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 2020年11月末
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国内不動産業初 国連金融原則ESG/SDGs評価による資金調達
ESG/SDGsへの取り組みに対する高い評価により106億円の借入枠を獲得
資金使途が限定されず、あらゆる使途に活用が可能
いちごの主な評価結果
— クリーンエネルギー事業の全国展開による再生可能
エネルギーの拡大寄与とCO2排出量削減活動
— 施設の長寿命化への取り組み
— 地域活性化への取り組み
— 徹底したガバナンス体制 等
潤沢な資金による基盤構築
不動産の「買い場」に備えた資金の確保
※ 国連「ポジティブ・インパクト金融原則」適合型 ESG/SDGs評価ローン
三井住友銀行が組成したサステナビリティ経営の実現に向けた事業活動を継続的に支援するための融資
企業の事業活動が環境・社会・経済にもたらすインパクトを包括的に分析・評価
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「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
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心築 ： 厳選した取得と売却
取得（簿価） ： 28,770百万円
いちごオーナーズの取得 レジデンス18物件 （15,592百万円 / 全体の54%）
売却（売上） ： 37,904百万円
いちごオーナーズの売却 31件（33,917百万円 / 全体の89%）
− 3Qに海外機関投資家へのレジデンスの売却17,286百万円（売上）を計上
いちごオーナーズ ： さらなる取得も進行中（3Q末保有残高 177億円）
■ 第3四半期（累計）の売買状況 ： 91億円の売り越し （単位：百万円）
取得 売却 （※） 差額
（A）-（B）
件数 簿価（A） 件数 売上高（B）
オフィス 1 1,664 1 701 +963
ホテル 3 8,718 – – +8,718
商業 1 863 2 5,252 -4,389
レジデンス 20 16,687 38 31,810 -15,123
その他 5 837 2 141 +696
合計 30 28,770 43 37,904 -9,134
（※） 売却は、簿価ベースで合計32,238百万円
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心築事例 ： 徹底した現場主義によるバリューアップ ①
「いちごレイアウトオフィス」によるテナント満足度向上と価値向上
デスクや椅子等の備品のレイアウトにより即入居が可能
入居時の初期コストと作業負担の軽減
採用・来客等に対応した高いデザイン性
人員の増減や働き方に合わせたフレキシブルなレイアウト
■ CTNビル（東京都千代田区）
従前賃料比 2.1倍
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心築事例 ： 徹底した現場主義によるバリューアップ ②
プラザホテルプルミエ（博多）1Fレストランのテナント誘致
コロナの影響により飲食業が厳しい状況下で人気レストランの誘致を実現
ダイレクトリレーションにより、 PM会社・仲介会社に依存しないテナント様・お客様
との信頼関係を構築
当社エンジニアリング部によるテナント工事の現地サポート（省コスト・遵法性確認）
収納スペース不足の要請に対しホテル事務所区画の一部を倉庫として提供
段階的な賃料増額および歩合賃料の導入によりテナント様のご負担を軽減
テナント入替による賃料の適正化 従前賃料比 2.2倍
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心築事例 ： いちごの新ホテルブランド 「The OneFive」
いちごの心築技術とノウハウにより博多の中心地に保有する築35年の
ホテルをバリューアップ
地域とともに生き、ゲストに想いを馳せ、心を尽くしたホテル「The OneFive」
2020年2月1日グランドオープン「The OneFive Villa Fukuoka」 直近の実績
稼働率 96%、RevPAR 15,800円 （2020年11月）
いちごのAIレベニューマネジメントシステム「PROPERA」を導入
2020年12月15日に「The OneFive Terrace Fukuoka」もグランドオープン
■ The OneFive Villa Fukuoka ■ The OneFive Terrace Fukuoka
（ザ・ワンファイブヴィラ福岡） （ザ・ワンファイブテラス福岡）
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心築事例 ： コンテンツ（アニメ）×不動産
サステナブルインフラ企業としての持続的な成長
秋葉原に保有する「AKIBAカルチャーズZONE」とアニメ「ぶらどらぶ」の連動
— いちごアニメーション公式ショップ「CulZone」オープン
プレミアムグッズ販売、押井守総監督・西村純二監督サイン入りパネル等の展示
— 「AKIBAカルチャーズ劇場」でのアンバサダーユニットのLIVE
— テナント様との協働によるイベント開催
不動産×コンテンツの
シナジー
AKIBAカルチャーズZONE 「ぶらどらぶ」公式グッズ販売店舗
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AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート
オフィス ホテル グリーンインフラ
いちごオフィス いちごホテル いちごグリーン
8975 3463 9282
■ 上場日 ■ 上場日 ■ 上場日
2005年10月12日 2015年11月30日 2016年12月1日
■ 資産規模 ■ 資産規模 ■ 資産規模
2,061億円（86物件） 519億円（23ホテル） 114億円（15発電所）
■ 分配金利回り（2021年1月8日終値） ■ 分配金利回り（2021年1月8日終値） ■ 分配金利回り（2021年1月8日終値）
5.5% 2.5% 6.0%
・ 世界中の機関投資家が指標とする ・ 地域分散を図り、宿泊主体・特化型 ・ 長期にわたる安定的な収益性と地球
グローバルインデックス組み入れ ホテルに重点投資 に優しく安全性に優れたわが国の
クリーンエネルギー自給に寄与
・ いちごホテルとともにJ-REITで唯一 ・ いちごオフィスとともにJ-REITで唯一
完全成果報酬制度採用 完全成果報酬制度採用 ・ 相次ぐ台風発生においても発電設備
の損傷はなく、強固な発電所を実証
・ 心築による収益性向上策、資産入替等、 ・ 心築による収益性向上策、資産入替等、
状況に応じた戦略的な運用を実施 状況に応じた戦略的な運用を実施
【スポンサーサポート】 【スポンサーサポート】 【スポンサーサポート】
災害発生時の管理システムにREIT保有 劣後投資法人債（5億円）を引き受け、 全発電所のオペレーションと最低保証
物件も組み入れグループ全体で即時対応 財務基盤の強化をサポート 日射量による投資法人の収益を保証
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クリーンエネルギー ： 安定収益の拡大（開発中発電所 +41%）
3Q以降、新たに3発電所（5.6MW）が稼働開始 198.9MW
通期では7発電所（21.1MW）の稼働が開始予定 （+14%）
（太陽光13.7MW、風力 7.3MW） 173.9MW
（+10%） 48.9
157.4MW
■ 発電出力 （2021年1月13日時点）
（+16%） 23.9
（うち風力18.3 ）
136.3MW 風力 7.3 （うち風力7.3）
・ いちご保有 合計 169.5MW
稼働中 ： 120.5MW （+21%）
開発中 ： 48.9MW （+41%) 113.1MW
101.8MW （+11%）
・ いちごグリーン（9282）保有
稼働中 ： 29.4MW （+88%）
（全ていちご開発）
（出力数合計） 54.2MW
25.8MW 29.4MW
※ いちご保有のみ 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2022年2月期 2023年2月期以降
（平均買取価格 ※） （37.3円） （36.4円） （35.3円） （34.3円） （32.2円） （30.7円） （30.9円）
（総事業費 ※） （8,376百万円） （21,098百万円） （23,641百万円） （30,019百万円） （36,305百万円） （38,878百万円） （48,712百万円）
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機動的な自社株買い
長期VISION「いちご2030」株主還元方針「機動的な自社株買い」を実施
当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に鑑み、自社株買いにより
株主価値の向上を図る
株式の種類 普通株式
取得方法 証券会社による取引一任方式
取得金額（上限） 15億円
取得株数（上限） 550万株（発行済株式総数 1.15%）
取得期間 2021年1月14日～2021年4月13日
（参考）継続的な自社株買いの実施
取得株式総数
平均取得株価 取得価額総額
（発行済株式総数比率）
2021年2月期 4,712,500株
318円 15億円
2020年10月15日～11月20日 （0.9%）
7,081,200株
2020年2月期 424円 30億円
（1.4%）
7,869,700株
2019年2月期 381円 30億円
（1.6%）
8,436,500株
2018年2月期 355円 30億円
（1.7%）
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「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
2つの日本初となる優待制度
① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約67,000名）
② Jリーグの全クラブと全試合が対象
※ 新型コロナウイルスの感染状況等により試合チケットの抽選を一時休止しております。
いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への
貢献を目指します
その他いちごJリーグ株主・投資主優待
■ キッズ向け優待イベント
・ エスコートキッズ
・ ハイタッチキッズ
・ その他プログラム
■ Jリーググッズプレゼント
・ 選手サイン入りユニフォーム
・ いちご×Jリーグオリジナルタオル
■ オンライントークショー
「Jリーグオンラインサロン」ご招待
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Appendix ： いちごのサステナビリティ（ESG）
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いちごサステナビリティ方針
環境との調和
事業が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう
積極的に取り組みます
省エネルギー、低炭素化と資源循環
事業の遂行にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、
廃棄物の削減・リサイクル等に努め、また、グリーン調達を推進し、低炭素社会と
資源循環型社会の実現を目指します
法令適応と環境管理体制の整備
環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を
順守し、環境保全に努めます
また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します
教育・啓発活動
当方針を全役職員に周知し、意識の向上を図るとともに、サステナビリティに関する
教育・啓発活動を推進します
サステナビリティ活動の開示等
本方針やサステナビリティに関する活動の情報開示に努め、広く社会とのコミュニケーション
を図ります
また、サステナビリティに関する認証等の取得に継続的に取り組みます
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【ESGの取り組み】
環境との調和
現存不動産の有効活用 低炭素社会への取り組み
建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」へ クリーンエネルギーの供給とCO2削減
・ 現存ストックを有効活用し、不動産の経済耐用年数 【年間発電量 147,296,453 kWh】
の長期化、質の向上を図る
・ 現存資源を有効活用し、省資源により環境負荷低減 約49,100世帯分の年間発電量
を図る ※ 年間消費電力 / 世帯 3,000kWh
（電気事業連合会資料）
省資源
「壊す」
高効率 【年間CO2削減量 97,215,656 kg】
遊休地の有効活用によるクリーンエネルギーの創出
約42,300台分の年間CO2削減量
【基本方針】
豊かさと環境 ※ 年間CO2排出量 / 台 約2,300kg
・ 山林を無駄に切り崩さず、造成による水の被害が が共存する （環境省資料）
想定される土地は使用しない （いちごグリーンを含む2020年2月期実績）
・ 地域住民の方々との十分な協議を行ったうえで着工
未来へ
「サステナブル不動産」としての環境認証
当社グループにおける いちごオフィス（8975）
環境認証の取得実績 GRESB Green Star
4年連続で取得
CASBEE： 12物件
BELS： 2物件
DBJ Green Building： 2物件
いちご花京院ビル いちご博多駅前スクエア いちご博多明治通りビル
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【ESGの取り組み】
事業活動を通じた社会貢献
地域活性化・豊かさに向けた取り組み 保有物件のテナント様との取り組み
・ いちごのライフスタイルホテル「THE KNOT」 ・ テナント様全従業員向けのアンケート実施
人と人、人と街、街と歴史を繋ぎ、人が集まる場を提供 ニーズを的確に捉えたテナント満足度の向上
・ 賑わいの場の創出 ・ 押井守総監督作「ぶらどらぶ」への独占出資
宮交シティ、松戸南部市場等、地域に根差した生活拠点 日本文化のさらなる発展とAKIBAカルチャーズZONE
・ Jリーグのトップパートナー就任 （秋葉原所在）とのシナジー
地域やクラブ、スタジアム運営等、様々な課題を共に解決 ・ テナント様の販路拡大、売上支援
・ 日本文化のさらなる発展と地域を繋ぐ取り組み ・ 生活に密着した新たなコンテンツの提供
キャプテン翼スマートフォンゲーム「TSUBASA+」支援 セルフストレージやランドリーサービスの提供による
・ スマート農業支援（日本の農業の課題にチャレンジ） 二大家事の支援
日本を世界一豊かに。
その未来へ心を尽くす「一期一会」のいちご
人財・社内ベンチャー支援 文化・教育・スポーツ支援 災害対応 ・ 地域の安全
・ 「いちご大学」の運営 ・ 将来有望なスポーツ選手の社員雇用 ・ 大雨、台風発生前対策
プロ集団に向けた教育システム ・ 地域に根差したサッカークラブを支援 ・ 迅速な被害確認
・ 「いちごサステナブルラボ」の設置 テゲバジャーロ宮崎、南葛 SCの活動サポート ・ 自然災害時の迅速な現地入り対応
課題解決に向けた研究開発、社内ベンチャー ・ 障害を持つアーティスト 物件の目視確認、二次被害防止、物件価値の
立ち上げの推進 維持、甚大な被害地における物資供給等
への自立支援
・ 人事制度、職場環境整備 ・ 地域の方々とともに夜警による防災活動
育児休暇明け復職率100% ・ 小児がん患者を支援する
ボランティア活動支援 ・ 積雪時の除雪や街の美化活動
・ 女性の積極登用（女性管理職24.3%）
三宅宏実選手（ウエイトリフティング）
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【ESGの取り組み】
徹底したガバナンス
委員会設置会社への早期移行 独立社外取締役による強固な監督
・ グローバルベストプラクティスを志向し、2006年移行 ・ 取締役9名のうち5名が社外取締役（全員独立役員）
・ 指名、監査、報酬委員会に加え、任意のコンプライ ・ 東証一部上場企業の社長経験者を社外取締役
アンス委員会を設置 として招聘
・ 各委員会の過半を独立社外取締役で構成 【2020年2月期～（現任）】
松﨑正年氏（元コニカミノルタ社長）
指名委員会 5名（うち社外取締役 3名）
中井戸信英氏（元SCSK社長）
監査委員会 3名（うち社外取締役 3名） 【2018年2月期以降に退任された社外取締役】
報酬委員会 5名（うち社外取締役 3名） （東証一部上場企業の社長経験者）
川村隆氏（元日立製作所社長）
コンプライアンス委員会 4名（うち社外取締役 2名）
※ 東京電力ホールディングス会長就任に伴い、
2017年5月退任
西本甲介氏（元メイテック社長）
※ ミスミグループ取締役副社長就任に伴い、
2019年5月退任
自然資本（E）と人的資本（S）の活用を支える基盤がガバナンス（G）
ガバナンス体制に対する実効性評価
・ 取締役全員による自己評価、評価結果分析および審議の実施
【評価結果】
① 取締役会の構成、運営、実効性
② 取締役会を支える体制 経営の監督に十分な議論が行われていること
③ 株主、株主以外のステークホルダーへの対応 を確認
・ 客観性向上を企図し、外部機関（日本能率協会総合研究所）のアドバイスによる 外部機関からも、自己評価プロセスは総じて
プロセス検証を実施 合理的であるとの見解を確保
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Appendix ： 財務・各種データ
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保有資産（不動産投資）における含み損益
鑑定評価額ベースの含み益は約544億円（前四半期末比 +0.4%）
■ 自己保有資産の含み損益 （単位：百万円）
簿価（2020年11月末） 鑑定NOI Cap Rate 直近鑑定評価額 含み損益
地域
（A） （B） （B）/（A） （C） （C）-（A）
東京 95,540 5,436 5.7% 128,015 +32,474
東京以外 108,633 7,200 6.6% 130,618 +21,985
合計 204,173 12,636 6.2% 258,633 +54,459
※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージ（約38,732百万円 / 簿価ベース）を除く
※ 低価法適用の心築資産の「含み益」は0として計上
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「時価ベースB/S」および当社帰属リスクの「ネットリスクベースB/S」
時価ベース連結バランスシート
合計：3,953億円（資産3,385億円+含み益567億円）
現預金 ノンリコースローン
関連負債等
426億円
470億円
ネットリスクベース連結バランスシート
ノンリコースローン
関連資産 合計：3,057億円（資産2,489億円+含み益567億円）
634億円 ノンリコースローン
関連当社出資等 164億円
営業貸付金 13億円 営業貸付金 13億円
営業投資有価証券 6億円 負債 営業投資有価証券 6億円
コーポレートローン 2,390億円
販売用不動産 （社債63億円を含む） 販売用不動産 コーポレートローン
547億円 1,784億円 547億円 （社債63億円を含む） 負債
1,358億円 1,493億円
預り保証金 51億円 預り保証金 51億円
有形固定資産 その他 83億円 有形固定資産 その他 83億円
1,612億円 1,612億円
自己資本 自己資本
995億円 時価ベース 995億円 ネットリスクベース
自己資本比率 自己資本比率
投資有価証券 49億円 投資有価証券 49億円
その他 96億円
35.1% その他 96億円
45.5%
含み益（税引後） 含み益（税引後）
含み益 567億円 393億円 含み益 567億円 393億円
含み益の税額 173億円 含み益の税額 173億円
※ 「時価ベース自己資本比率」および「ネットリスクベース自己資本比率」は含み損益を加味、「ネットリスクベースB/S」は当社にリスクが帰属しない連結ファンドに係る資産、
負債を控除のうえ、現預金とコーポレートローンを相殺
※ 低価法適用の心築資産の「含み益」は0として計上、 「含み益の税額」は法定税率30.62%により計算
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徹底的なキャッシュ・フロー経営
前期末に心築資産を固定資産化、減価償却の税効果によりキャッシュを創出
■ 販売用不動産と固定資産の推移（簿価）
（単位：百万円）
固定資産（心築資産のみ） 固定資産比率
販売用不動産
30.1% 84.4%
15.2%
12.8%
7.2% 30,906
140,197
162,327 現金支出のない減価償却費の
164,871
169,358 増加により、ROEが低下するが、
167,186 キャッシュ・フローが向上し、
成長投資に活用
60,410
24,286 29,066
13,124
2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末
※ いちごオーナーズ向け、セントロ、ストレージプラスの資産を除く心築資産を対象
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高いキャッシュ創出力による強固な収益基盤
将来の成長投資資金確保と強固な収益基盤の両面を備えたいちごの強み
減価償却によるキャッシュの創出
キャッシュ収益の過半がより安定性の高いストック収益
固定費カバー率はコロナ下でも200%弱が下限値
（単位：百万円）
2021年2月期 2021年2月期
2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
3Q累計（9M） 通期予想
ストック収益（A） 8,805 12,578 14,502 14,939 18,485 18,450 11,495 15,001
（うち、減価償却費） 503 731 716 967 1,632 2,507 3,292 4,494
フロー収益 4,591 8,986 14,139 13,015 15,273 18,567 5,070 5,831
キャッシュ収益（※） 13,396 21,563 28,641 27,953 33,759 37,016 16,566 20,833
固定費（B） 5,069 5,846 6,502 6,371 7,071 7,877 5,833 7,552
固定費カバー率（A/B） 174% 215% 223% 234% 261% 234% 197% 199%
（※）キャッシュ収益 ： 売上総利益+固定資産売却益+減価償却費（ノンキャッシュ）
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リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比
2009年2月期末 2014年2月期末
2020年2月期末 リーマンショック時との差異
（リーマンショック時） （Ｓｈｉｆｔ Up 戦略開始）
ストック収益
固定費カバー率 75% 140% 234% 3.1倍に増加
10.3年
加重平均借入期間
（全有利子負債） 5.6年 5.6年 3.7倍に長期化
2.8年 2.8年 2.8年
93% 28% 14%
3年以内返済予定 3年超 3年以内
借入割合 3年以内
（全有利子負債）
7%
28%
14% ▲79%減少
3年以内 3年超 3年超
93% 72% 86%
加重平均借入金利
2.22% 1.96% 0.91% ▲59%低減
（コーポレート有利子負債）
（金利▲1.31%）
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セグメント構成
J-REIT、インフラ投資法人および私募不動産ファンドの運用業
アセットマネジメント 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による
価値向上、売却による利益実現を行う事業
私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業
心築 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより
不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業
わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を
クリーンエネルギー
目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業
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セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳
（単位：百万円）
営業投資 販売用 販売用 有形 無形 投資
セグメント 現預金 営業貸付金 その他 資産合計
有価証券 不動産 発電設備 固定資産 固定資産 有価証券
アセットマネジメント – – – – – – 718 98 758 1,575
心築 15,360 1,324 608 54,720 – 186,924 3,163 3,529 2,814 268,446
クリーンエネルギー 3,509 – – – – 29,097 191 – 1,224 34,023
全社資産 31,188 – – – – 114 124 1,323 1,797 34,548
合計 50,059 1,324 608 54,720 – 216,135 4,199 4,950 6,594 338,593
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各セグメントにおける損益内訳（詳細）
（単位：百万円）
売上総利益 セグメント利益（営業利益）
セグメント 2020/02 2021/02 2020/02 2021/02 2021/02
前年同期比 前年同期比
3Q累計（9M） 3Q累計（9M） 3Q累計（9M） 3Q累計（9M） 通期予想
増減率 増減率
（前年同期） （実績） （前年同期） （実績） （修正後）
アセットマネジメント 2,109 1,445 -31.5% 1,696 944 -44.3% 1,300
ベース運用フィー他 1,599 1,343 -16.0% – – – –
取得/売却フィー他 509 101 -80.0% – – – –
心築 26,558 9,748 -63.3% 22,232 6,069 -72.7% 6,500
不動産賃貸損益 9,208 4,779 -48.1% – – – –
不動産譲渡損益 16,985 4,977 -70.7% – – – –
その他フロー収益 364 -8 – – – – –
クリーンエネルギー 1,662 2,080 +25.1% 1,131 1,621 +43.3% 1,800
調整額
（セグメント間取引消去等）
– – – -28 -82 – -100
連結財務諸表計上額 30,330 13,273 -56.2% 25,032 8,551 -65.8% 9,500
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アセットマネジメント 運用資産残高
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期
項目
（12M） （12M） （12M） （12M） （12M） 3Q累計 （9M）
いちごオフィスリート
運用資産残高（期末） 1,651億円 1,945億円 1,969億円 2,030億円 2,032億円 2,023億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） 1,016百万円 1,291百万円 1,373百万円 1,426百万円 1,436百万円 1,112百万円
いちごホテルリート
運用資産残高（期末） 204億円 476億円 509億円 507億円 508億円 519億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） 30百万円 287百万円 450百万円 461百万円 381百万円 25百万円
いちごグリーン
運用資産残高（期末） – 100億円 114億円 114億円 114億円 114億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績）（※） – 11百万円 77百万円 85百万円 82百万円 64百万円
私募不動産ファンド
運用資産残高（期末） 154億円 64億円 123億円 206億円 368億円 368億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 60百万円 27百万円 12百万円 41百万円 116百万円 102百万円
合計
運用資産残高（期末） 2,009億円 2,586億円 2,717億円 2,858億円 3,024億円 3,025億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 1,106百万円 1,617百万円 1,914百万円 2,014百万円 2,016百万円 1,305百万円
（※） いちごグリーンの「ベース運用フィー粗利（実績）」は、オペレーター報酬を含む
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心築を軸としたいちごの事業モデル
いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な
価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造
心築機能を軸とした事業モデル
グリーンインフラ
太陽光発電所
取得
いちごグリーン
9282
売却
オフィス
外
いちごオフィス
心築 不動産
部
8975
ホテル
不動産 心を込めて
現存不動産に
売却
新しい価値を創造
いちごホテル
3463
取得
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心築の社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会
建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」
ソフト面、ハード面において、いちごの不動産技術、運用ノウハウを活用し、
一つ一つ丁寧に、誠意あるバリューアップにより新たな価値を提供
心築することにより、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る
「心で築く、心を築く」
心築 ・建物改修、修繕
・遵法性の治癒
・耐震補強
・環境化、省エネ化
・テナント満足度向上
・美観、快適性の向上
・建物管理仕様の質向上 等
「壊す」 日本の 高効率
現存ストックの
有効活用
省資源
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【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ
心築による価値向上の典型的な手段
建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、
新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等
NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合
借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.5%
保有期間 3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント
売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却
【取得時】
・（年間NOI 110百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 87.5百万円･･･①
・①÷投資金額＝17.5%･･･期中投資利回り
借入
不動産 15億円 【バリューアップ後】
・（年間NOI 126.5百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 104百万円･･･②
20億円 ・②÷投資金額（5億円+0.5億円）＝18.9%･･･期中投資利回り
→ 取得後3年間の期中収益を獲得の上、NOI 15%UPとなるバリューアップ
自己資金 実施後に売却すると、不動産売却価格も取得金額より15%UP
5億円 20億円×115%＝23億円
0.5億円かけて心築
→ 23億円－（20億円+0.5億円）＝2.5億円のキャピタルゲイン
【結果として】
・5.5億円の投資に対して、3年間で5.125億円の収益獲得
→ 1年あたり 31.1%の利回りを実現
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心築：売却における売上総利益率の推移
■ 心築の成果による売却時の高い売上総利益率
2021年2月期
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
3Q
売上総利益率
13.6% 33.7% 25.5% 28.3% 13.2%
（売上高ベース）
売上総利益率
15.8% 50.9% 34.3% 39.5% 15.2%
（簿価ベース）
売上高
77,502 35,733 58,693 60,601 37,904
（百万円）
売上総利益
10,562 12,050 14,986 17,158 4,995
（百万円）
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不動産ポートフォリオ
首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く
資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得
■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 ■ 地域別残高
その他 (単位：億円)
底地1% 5% 仙台 2%
ロジスティクス 大阪 3%
2% 名古屋 3% その他
7% 北海道
北海道 3% 71
レジデンス 商業施設
12% 28%
首都圏 東京
11％ 50%
オフィス
26% ホテル
福岡 東京
26% 1,187
21％
仙台
59
■ 物件規模別残高比率
100億円 名古屋 東京 その他
以上 73 以外 155
10億円未満 福岡
福岡
12% 497 首都圏
19% 506
272
大阪
50億円～100億円 69
未満
23% 自己保有資産残高 2,386億円
10～50億円
未満 【運用資産含む全体AUM 5,412億円】
46% ※ 取得価格ベース（簿価ベースの自己保有資産残高 2,408億円 ）
※ 「運用資産含む全体AUM」にはいちごグリーン114億円を含む
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心築資産の内訳 ①
保有する資産 170物件 2,386億円（取得価格）
[ 鑑定NOI / 年 計126億円（簿価ベース利回り 6.2%）] ※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージの資産を除く
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
1 市場 固定 千葉県松戸市 20億円以上30億円未満 2005/06 48年 0百万円 1,900百万円 – –
2 商業 固定 東京都港区 20億円以上30億円未満 2005/10 51年 136百万円 1,033百万円 – –
3 商業 固定 東京都港区 30億円以上 2006/03 35年 165百万円 1,356百万円 – –
4 商業 固定 神奈川県横浜市 10億円以上20億円未満 2006/09 15年 60百万円 1,157百万円 – –
5 オフィス 固定 宮城県仙台市 30億円以上 2006/10 12年 240百万円 1,042百万円 – –
6 オフィス 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2006/12 12年 350百万円 1,339百万円 – –
10 商業 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 41年 85百万円 240百万円 – –
11 商業 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 39年 125百万円 233百万円 – –
14 底地 固定 神奈川県厚木市 10億円以上20億円未満 2011/06 – 172百万円 147百万円 – –
15 商業 固定 神奈川県平塚市 10億円未満 2012/02 25年 77百万円 172百万円 – –
16 商業 固定 神奈川県横浜市 10億円未満 2012/10 7年 34百万円 171百万円 – –
17 商業 固定 東京都豊島区 30億円以上 2013/03 9年 244百万円 340百万円 – –
18 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2013/05 34年 57百万円 154百万円 – –
19 商業 固定 東京都調布市 10億円以上20億円未満 2013/06 35年 135百万円 310百万円 – –
21 レジデンス 固定 東京都港区 10億円未満 2013/06 5年 47百万円 203百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ②
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ (※1) 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※2) (※3,5) (※4,5)
27 商業 固定 埼玉県所沢市 10億円以上20億円未満 2013/11 13年 76百万円 92百万円 – –
29 底地 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2014/03 – 114百万円 273百万円 – –
30 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2014/03 36年 51百万円 108百万円 – –
32 商業 固定 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/04 14年 58百万円 279百万円 – –
35 商業 固定 東京都港区 20億円以上30億円未満 2014/05 11年 144百万円 434百万円 – –
37 商業 固定 東京都港区 10億円未満 2014/07 48年 47百万円 77百万円 – –
39 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/07 16年 52百万円 213百万円 – –
40 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 35年 49百万円 252百万円 – –
41 ホテル 固定 栃木県宇都宮市 10億円以上20億円未満 2014/09 33年 143百万円 400百万円 – –
42 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 20年 60百万円 177百万円 – –
43 商業 固定 大阪府大阪市 10億円以上20億円未満 2014/09 18年 117百万円 301百万円 – –
45 商業 固定 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/11 17年 92百万円 135百万円 – –
57 レジデンス 固定 東京都港区 10億円以上20億円未満 2014/12 16年 56百万円 186百万円 – –
62 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/12 16年 41百万円 212百万円 – –
63 商業 固定 東京都目黒区 10億円以上20億円未満 2014/12 14年 85百万円 129百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ③
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※3,5) (※4,5)
(※1) (※2)
64 商業 固定 東京都品川区 10億円未満 2015/01 – 26百万円 – – –
66 商業 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2015/02 16年 65百万円 8百万円 – –
68 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2015/04 19年 46百万円 79百万円 – –
69 ホテル 固定 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2015/05 18年 170百万円 633百万円 – –
71 商業 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2015/07 5年 99百万円 126百万円 – –
110 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2016/03 35年 273百万円 905百万円 – –
111 ホテル 固定 神奈川県横浜市 20億円以上30億円未満 2016/03 36年 207百万円 228百万円 – –
112 ホテル 固定 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 33年 239百万円 354百万円 – –
113 ホテル 固定 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 33年 288百万円 344百万円 – –
114 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2016/04 30年 183百万円 550百万円 – –
115 ホテル 固定 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2016/04 13年 130百万円 274百万円 – –
116 商業 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2016/04 32年 63百万円 86百万円 – –
118 商業 固定 愛知県名古屋市 10億円以上20億円未満 2016/06 23年 83百万円 102百万円 – –
119 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2016/06 33年 42百万円 136百万円 – –
120 ホテル 固定 東京都新宿区 30億円以上 2016/09 41年 554百万円 349百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ④
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※3,5) (※4,5)
(※1) (※2)
121 オフィス 固定 東京都港区 30億円以上 2016/10 19年 1,540百万円 3,450百万円 – –
122 ホテル 固定 三重県志摩市 10億円未満 2017/01 22年 78百万円 73百万円 – –
132 レジデンス 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 17年 51百万円 190百万円 – –
133 ホテル 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 18年 46百万円 152百万円 – –
134 レジデンス 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2017/04 18年 58百万円 197百万円 – –
138 ホテル 固定 岐阜県大垣市 10億円以上20億円未満 2017/05 31年 116百万円 – – –
144 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円以上20億円未満 2018/02 32年 129百万円 268百万円 – –
145 ホテル 固定 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2018/03 2年 194百万円 301百万円 – –
146 商業 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2018/08 30年 32百万円 – – –
147 ホテル 固定 京都府京都市 30億円以上 2018/08 2年 327百万円 1,666百万円 – –
148 オフィス（土地） 固定 東京都千代田区 10億円未満 2018/08 – 54百万円 166百万円 – –
149 商業 固定 東京都千代田区 30億円以上 2018/09 30年 308百万円 2,269百万円 – –
151 オフィス 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2018/10 22年 33百万円 38百万円 – –
152 オフィス 固定 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/02 33年 174百万円 382百万円 – –
154 レジデンス 固定 福岡県北九州市 10億円以上20億円未満 2019/03 6年 83百万円 181百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑤
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※3,5) (※4,5)
(※1) (※2)
155 オフィス 固定 東京都品川区 20億円以上30億円未満 2019/03 35年 169百万円 616百万円 – –
157 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円未満 2019/04 37年 52百万円 – – –
158 その他 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2019/05 – 12百万円 – – –
159 商業 固定 東京都渋谷区 20億円以上30億円未満 2019/05 41年 123百万円 210百万円 – –
160 オフィス 固定 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/06 23年 129百万円 248百万円 – –
161 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2019/07 26年 368百万円 1,636百万円 – –
162 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2019/07 22年 353百万円 1,170百万円 – –
164 ホテル 固定 東京都千代田区 10億円未満 2020/03 12年 61百万円 62百万円 – –
165 ホテル 固定 北海道札幌市 30億円以上 2020/03 1年 268百万円 700百万円 – –
167 ホテル 固定 広島県広島市 30億円以上 2020/08 1年 306百万円 – – –
173,719百万円
固定資産：70件 10,640百万円 31,215百万円 – –
※175,241百万円（簿価）
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑥
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※3,5) (※4,5)
(※1) (※2)
61 商業 営業貸付金 東京都新宿区 10億円以上20億円未満 2014/12 57年 120百万円 57百万円 15.26x 51.7%
89 オフィス 販売 東京都武蔵野市 30億円以上 2015/07 31年 131百万円 670百万円 1.72x 13.3%
92 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2015/07 13年 85百万円 353百万円 1.82x 17.7%
135 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上20億円未満 2017/04 29年 114百万円 188百万円 6.18x 25.8%
136 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上20億円未満 2017/04 29年 152百万円 203百万円 8.75x 32.8%
143 商業 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2017/09 36年 106百万円 223百万円 3.78x 19.9%
150 商業 販売 東京都中央区 30億円以上 2018/10 33年 359百万円 1,161百万円 6.17x 24.7%
153 ホテル 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2019/02 27年 110百万円 – – –
156 ロジスティクス 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/03 32年 150百万円 651百万円 3.60x 30.0%
163 商業 販売 愛知県名古屋市 30億円以上 2019/08 23年 479百万円 1,146百万円 3.47x 17.0%
166 商業 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2020/03 15年 39百万円 83百万円 3.23x 13.5%
168 オフィス 販売 東京都江東区 10億円以上20億円未満 2020/11 30年 100百万円 – 3.17x 53.6%
31,415百万円
販売用不動産等：12件 1,944百万円 4,734百万円 4.28x 25.9%
※31,912百万円（簿価）
205,135百万円
小計：82件 12,584百万円 35,950百万円 – –
※207,154百万円（簿価）
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑦
増減額 想定NOI/年
No. 物件取得区分 取得金額 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR
（前期末比） (※1)
A いちごオーナーズ向け（オフィス、レジデンス）：34件 22,619百万円 -14,015百万円 1,163百万円 7,730百万円 – –
B セントロ（オフィス、レジデンス等）：21件 7,866百万円 +1,038百万円 583百万円 1,931百万円 – –
C セルフストレージ：33件 3,022百万円 +666百万円 362百万円 1,043百万円 – –
238,643百万円
合計（全体）：170件 14,694百万円 46,655百万円 – –
※240,805百万円（簿価）
2021年2月期1Q 取得 合計（全体） 13件 8,050百万円 567百万円 942百万円 – –
2021年2月期2Q 取得 合計（全体） 10件 9,832百万円 566百万円 1,792百万円 – –
2021年2月期3Q 取得 合計（全体） 7件 7,398百万円 365百万円 3,392百万円 – –
2021年2月期3Q累計(9M) 取得 合計（全体） 30件 24,831百万円 1,499百万円 6,128百万円 – –
参考(※2) 2021年2月期中取得、売却済物件 合計 5件 3,125 百万円 143 百万円 2,265 百万円 – –
（※1） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※2） A いちごオーナーズ5物件を売却
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クリーンエネルギーの全国展開 発電量合計 198.9MW
売電開始済 ： いちご保有 太陽光発電所 開発確定 ： いちご保有 太陽光発電所 2020年1月13日時点
パネル出力 固定買取 パネル出力 固定買取
名称 地区 売電開始 名称 地区 売電開始
（MW） 価格（税抜） （MW） 価格（税抜）
いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40円 2013年8月 いちご駒ケ根赤穂南ECO発電所 中部 0.74 14円 2021年8月
いちご府中上下町矢野ECO発電所 中国 0.99 40円 2014年3月 いちご駒ケ根赤穂北ECO発電所 中部 0.39 14円 2021年8月
いちご湧別芭露ECO発電所 北海道 0.80 40円 2014年4月 いちご千葉若葉区大宮町西ECO発電所 関東 0.74 14円 2021年8月
いちご前橋苗ヶ島ECO発電所 関東 0.67 40円 2014年4月 いちご千葉若葉区大宮町東ECO発電所 関東 0.74 14円 2021年8月
いちご木城高城ECO発電所 九州 0.89 40円 2014年4月 いちご辰野町澤底ECO発電所 中部 0.74 14円 2021年8月
いちご別海川上町ECO発電所 北海道 0.88 40円 2014年10月 いちご笠岡井立池ECO発電所 中国 2.66 18円 2021年10月
いちご豊頃佐々田町ECO発電所 北海道 0.60 40円 2014年10月 いちご世羅下津田ECO発電所 中国 2.93 18円 2022年1月
いちご東広島西条町田口ECO発電所 中国 2.72 40円 2015年1月 いちご大府吉田町ECO発電所 中部 1.10 18円 2022年1月
いちご厚岸白浜ECO発電所 北海道 0.80 40円 2015年3月 いちご神戸ポンプ池ECO発電所 関西 2.47 18円 2022年1月
いちご浜中牧場鶴児平ECO発電所 東北 2.31 36円 2015年12月 いちご上田吉田池ECO発電所 中部 1.01 18円 2022年2月
いちご米子泉ECO発電所 中国 2.61 40円 2016年1月 いちご都城高崎町東霧島ECO発電所 九州 2.96 32円 2022年2月
いちご笠岡拓海町ECO発電所 中国 1.11 32円 2016年3月 いちごえびの末永ECO発電所 九州 13.99 40円 2024年1月
いちご土岐下石町ECO発電所 中部 1.39 36円 2016年6月 開発確定 合計 12発電所 30.5MW
いちご取手下高井北ECO発電所 関東 1.03 32円 2016年7月 売電開始済・開発確定 合計 48発電所 151.1MW
いちご取手下高井南ECO発電所 関東 0.54 32円 2016年7月
いちご浜中牧場鍛治林ECO発電所 東北 2.31 36円 2016年10月 いちご保有 風力発電所
いちご世羅津口ECO発電所 中国 2.54 32円 2017年2月 パネル出力 固定買取
名称 地区 売電開始
いちご世羅青水ECO発電所 2.87 32円 2017年8月 （MW） 価格（税抜）
中国
いちご米沢板谷ECO発電所 東北 7.39 22円 2021年2月
いちご昭和村生越ECO発電所 関東 43.34 36円 2017年9月
いちご高篠山ECO発電所 東北 6.99 21円 2023年12月
いちご芽室西士狩ECO発電所 北海道 1.32 40円 2018年2月
いちご御宿岸和田西ECO発電所 関東 1.99 22円 2024年12月
いちご呉安浦町中畑ECO発電所 中国 2.90 36円 2018年3月
いちご御宿岸和田東ECO発電所 関東 1.99 22円 2024年12月
いちご津ECO発電所 中部 2.94 24円 2018年3月 4発電所 18.3MW
合計
いちご笠岡岩野池ECO発電所 中国 2.64 24円 2018年3月
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 中部 1.31 24円 2018年4月
いちご糸島井原ECO発電所 九州 1.48 36円 2019年1月 いちごグリーン（9282）保有
いちご坂祝深萱ECO発電所 中部 2.89 21円 2019年5月 パネル出力 固定買取
いちご泉南狐池ECO発電所 関西 2.86 21円 2019年7月
地区
合計（MW） 価格（税抜） いちご発電量合計 ： 198.9MW
いちごみなかみ新巻ECO発電所 関東 12.02 36円 2020年1月 北海道 9.14 40円
いちご高島朽木ECO発電所 関西 3.74 32円 2020年1月 関東 1.33 40円 太陽光発電所 ： 151.1MW
いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 中部 1.67 21円 2020年2月 中部 1.80 32円 （売電開始済・開発確定）
いちご常陸大宮ECO発電所 関東 2.99 24円 2020年3月 中国 3.60 36円、40円
いちご鉾田青柳ECO発電所 関東 2.48 24円 2020年4月 四国 3.67 36円、40円
風力発電所 ： 18.3MW
いちご笠岡尾坂池ECO発電所 中国 2.66 21円 2020年4月 九州 1.44 36円 いちごグリーン（9282）
いちご美濃加茂蜂屋町上蜂屋ECO発電所 中部 1.29 18円 2020年9月 沖縄 8.44 40円 保有太陽光発電所 ： 29.4MW
いちご瀬戸定光寺町ECO発電所 中部 1.45 18円 2020年10月 計 29.4
いちご取手下高井西ECO発電所 関東 2.84 18円 2021年1月
売電開始済 合計 36発電所 120.6MW
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いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有）
売電開始もしくは開発確定：48発電所（151.1MW） 2021年1月13日時点
※ 出力量（MWベース）の分散状況
電力会社別 買取価格別 売電期間別
北海道電力 四国電力
3% 2% 14円 2%
東北電力
3%
18円 5年以上
10% 40円 開発中 10%
九州電力 21円
19% 20%
13% 7%
関西電力 東京電力 24円 3年以上
1年未満
6% 44% 8% 5年未満
10%
中部電力 32円 36円 37%
1年以上
11% 10% 44% 3年未満
中国電力
18% 23%
C
出力区分別 日射量 ※ ランク別 （売電開始前）
2～10MW 2%
（売電前）
電力会社別 別表
7% 10MW超 2MW A B
売電開始済 開発中
2MW未満 （売電前） 未満 （売電開始前） （売電開始前） 電力会社
パネル出力合計（MW） 固定買取価格（税抜） パネル出力合計（MW） 固定買取価格（税抜）
（売電前） 9% 12% 4% 14% 東京電力 66.0 18～40円 1.5 14円
中国電力 21.1 21～40円 5.6 18円
4% A 九州電力 2.4 36～40円 17.0 32～40円
2～10MW C 中部電力 13.0 18～36円 4.0 14～18円
45%
8% 関西電力 6.6 21～32円 2.5 18円
31% 東北電力 4.6 36円 － －
10MW超 B 北海道電力 4.4 40円 － －
37% 27%
四国電力 2.5 40円 － －
計 120.6 30.5
※ 日射量区分
A ： 4以上 B ： 3.75以上4未満 C ： 3.5 以上3.75未満 D ： 3.5未満
（使用単位）月平均一日あたり傾斜面日射量（kWh/m 2 ）
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