2021年2月期 第2四半期 決算説明資料
October 14, 2020
いちご株式会社 （2337）
Ichigo Inc.
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新型コロナウイルス感染症、自然災害により影響を受けられている皆様へ
この度、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および
ご関係者の皆様、また、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、
心よりお見舞いを申し上げます。
また、昨今の自然災害により被災された皆様に、心よりお見舞いを申し上げます。
私たちいちごの役職員一人ひとりは、一日も早いご回復、被災地の救済および
被災地域の一日も早い復旧をお祈りいたします。
いちご役職員一同
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目次
2021年2月期 上半期連結業績 Appendix
2021年2月期 上半期サマリー いちごのサステナビリティ（ESG）
コロナによる影響 財務・各種データ
コロナ対応 ： 事業の取り組み
コロナ対応 ： 感染防止対策 長期VISION 「いちご 2030」
営業利益 -64%、純利益 -68%、EPS -67%（前年同期比） “サステナブルインフラの「いちご」”
各セグメントにおける損益内訳 「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す
いちごの収益モデル 不動産を超え、 「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応
特長 ① ストック収益とフロー収益の融合 経営目標（KPI)
特長 ② 将来収益の着実な拡大 株主還元方針
特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現 長期VISION「いちご2030」の達成に向けた新規事業の創出
特長 ④ 高いキャッシュ創出力
【不動産×スポーツ】
強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
「トップパートナー」としてJリーグと組み、地域活性化を目指す
「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長 【不動産 × IT ×観光】
心築 ： 厳選した取得と売却 いちごのAIレベニューマネジメントシステム「PROPERA」
AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート 【不動産×観光】
クリーンエネルギー ： 安定収益の拡大（開発中発電所 +46%） 博多ホテルズによるホテル運営事業
いちご初の風力発電所 「 いちご米沢板谷 ECO 発電所」 【不動産×エンターテインメント×カルチャー×観光】
機動的な自社株買い いちごアニメーション アニメと様々な業種業界の連動
「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度 【不動産× IT × エンターテインメント×スポーツ×カルチャー×観光】
仮想×現実のリアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資
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2021年2月期 上半期連結業績
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2021年2月期 上半期サマリー
■ 盤石な収益モデル ■ 堅固なストック収益 （単位 ： 百万円）
ストック収益の固定費カバー率 心築（しんちく） アセットマネジメント クリーンエネルギー
193%
フロー収益 固定費
3,183 3,930
百万円 百万円 9,713
キャッシュ収益
10,786 7,602
百万円 6,910
4,535
ストック収益 2,179
7,602 1,726
1,078 887
百万円
2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年
※キャッシュ収益 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期
売上総利益+固定資産売却益+減価償却費（ノンキャッシュ） 上半期 上半期 上半期 上半期 上半期 上半期 上半期 上半期
■ クリーンエネルギー事業の安定性 ■ いちごオーナーズの成長 ■ 自社株買いの実施
経済環境に左右されず安定性の高い事業 急激な市況の変化にも強さを発揮 長期VISION「いちご2030」に沿った
を実証 する「いちごオーナーズ」 機動的な自社株買い
・ 前年同期比 6発電所、パネル出力25.5MWが ・ 上半期取得 ： 9,778百万円（簿価） ・ 取得金額（上限） ： 15億円
新たに稼働、ストック収益は26%増 ・ 上半期売却 ： 16,631百万円（売上） ・ 取得株数（上限） ： 550万株（1.1%）
・ ESG評価に基づく「グリーンローン」により ※ 3Qにレジデンス17,200百万円の ・ 取得期間 ： 2020年10月15日から
いちご初の風力発電所建設資金調達 売却売上を計上予定 2021年1月13日まで
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コロナによる影響
アセットマネジメント
いちごホテル（3463）の業績連動フィーは減少
いちごオフィス（8975）への影響は軽微、いちごグリーン（9282）は影響なし
心築 （しんちく）
ホテルの売上は緩やかに戻りつつも、本格的な回復には至らず
商業施設の売上はインバウンド特化店を除き、概ね回復傾向
レジデンスの売買は引き続き安定的に推移
クリーンエネルギー
影響なし、引き続き順調に進捗
■ アセットタイプ別の概況
コロナによる影響
オフィス 8月は例年リーシングが低調だがコロナの影響は軽微、但し今後を要注視
ホテル 緩やかに回復しつつも、本格的な回復には至らず
賃貸市場
商業 概ね回復傾向にあるが、一服感もあり
レジデンス 一時的にリーシングに影響が出るも軽微、堅調に推移
売買市場 オフィス、ホテル、商業は取引が停滞、レジデンスは引き続き好調
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コロナ対応 : 事業の取り組み
「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合による顧客ニーズの
発掘と対応
全テナント様との面談を実施、状況を確認のうえ個別に対応
各種コロナ関連助成制度の情報収集
■ オフィスビル ■ ホテル
心築の原点の継続した実施による 自社ホテルオペレーターを持つ強みを発揮
リスク対応 − オペレーター不在リスクを回避
− テナント満足度向上 − いちごホテル（3463）保有ホテルの
① 全テナント様へのアンケート実施に オペレーション受託によるスポンサーサポート
よる状況把握
− いちごのAIレベニューマネジメントシステム
② ニーズの把握による迅速な対応 「PROPERA」の活用による収益の最大化
− バリューアップ余地のある物件の取得
① 現在の契約賃料（平均）は16,000円 / 坪
② マーケット賃料比で割安な状況
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コロナ対応 ： 感染防止対策
感染拡大防止措置、テナント様とのコミュニケーション、情報収集を徹底、
テナント様の安全対策メニューを拡大
■ コロナ対策啓蒙ポスター
アセットタイプ 感染拡大防止に向けた取り組み
手指の消毒液の設置
共通 接触面への抗菌シートの貼り付け
コロナ対策啓蒙ポスターの館内掲示
除菌清掃ロボを試験導入し、より多くの清掃員を消毒・除菌等の
オフィス 感染拡大防止作業に割当て
壁・床を抗菌に仕上げたフロアの試験導入
ホテル 室内設置の案内等の紙媒体を電子表示に切り替え、接触を回避
商業 テナント様への感染拡大防止ガイドラインの配布
レジデンス 在宅勤務者の増加に伴い、全棟にて無料Wi-Fiを導入
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営業利益 -64%、純利益 -68%、EPS -67%（前年同期比）
コロナの影響を受け、ストック収益 -36%、フロー収益 -68%
■ 2021年2月期 上半期連結業績
（単位：百万円）
2020/02 2021/02 前年同期比 通期予想
上半期（実績） 上半期（実績） 増減率 下限値～上限値
営業利益 15,118 5,452 -63.9% 7,400 ~ 12,900
経常利益 13,189 4,252 -67.8% 5,000 ~ 10,400
純利益 8,612 2,778 -67.7% 3,500 ~ 8,000
1株あたり純利益（EPS） 17.64円 5.77円 -67.3% 7.26円 ~ 16.60円
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各セグメントにおける損益内訳
アセットマネジメント : いちごホテル（3463）のベース運用フィー減
心築 : ストック収益 ホテルの賃料収入減、商業の影響は軽微
フロー収益 レジ以外の売買市場が停滞、3Qに売却172億円計上予定
クリーンエネルギー : 前年同期より6発電所の売電が開始し、順調に成長
（単位：百万円）
セグメント利益（営業利益） 売上総利益
主な内訳
セグメント 2020/02 2021/02 前年同期比 2021/02 通期予想 2020/02 2021/02 前年同期比 （）カッコ内前期比増減
上半期（実績） 上半期(実績) 増減率 下限値～上限値 上半期（実績） 上半期(実績) 増減率 ※売上総利益ベース
・ ベース運用フィー：840（-191）
・ 取得/売却フィー：22（+4）
アセットマネジメント 908 606 -33.2% 1,100 1,163 948 -18.5% ・ いちごオフィス CF成果報酬：37（-29）
・ いちごグリーン オペレーター報酬：23（-0）
・ 不動産賃貸損益：3,132（‐3,131）
※ 減価償却費：1,403（+757）
心築（しんちく） 13,372 3,729 -72.1% 4,500 ~ 10,000 16,272 6,256 -61.6% ・ 不動産譲渡損益：3,130（-6,514）
・ 海外不動産投資フロー収益：-（-373）
・ 売電収入：1,479（+291）
クリーンエネルギー 833 1,171 +40.6% 1,800 1,188 1,479 +24.5% ※ 減価償却費：699（+160）
調整額
4 -55 – – - - -
（ セグメント間取引消去等）
連結財務諸表計上額 15,118 5,452 -63.9% 7,400 ~ 12,900 18,624 8,683 -53.4%
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いちごの収益モデル
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特長 ① ストック収益とフロー収益の融合
ストック収益（主に賃料収入、売電収入、減価償却費（ノンキャッシュ） 、AMのベース運用フィー）
フロー収益（主に心築における不動産譲渡益） 37,016 キャッシュ収益 （※） （単位：百万円）
固定費 （固定販管費 + 支払利息）
33,759
28,641
27,953
18,567
15,273 25,393
21,563
14,139 13,015
10,770
18,008
8,986
3,860
13,396
4,591
10,786
18,485 18,450 3,183
14,502 14,939 14,148 14,623
12,578
8,805 7,877
7,071 7,602 7,552 7,221
5,846 6,502 6,371
5,069
3,930
2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2021年2月期 2021年2月期
上半期 下限予想 上限予想
（※）キャッシュ収益 ： 売上総利益+固定資産売却益+減価償却費（ノンキャッシュ） （固定資産売却益を含む）
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特長 ② 将来収益の着実な拡大
継続的な資産取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない
将来収益（保守的に見積もった鑑定評価ベースの含み益）は着実に拡大
（単位：百万円）
56,221
50,916
45,439
36,797
28,056
2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 ※
鑑定評価ベースの含み益 ※ 前期に低価法を適用した心築資産の「含み益」
30億円は含まない
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特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
鑑定評価以上の資産価値を継続的に実証 2.8倍
■ 心築資産の売却益の推移 2.5倍
鑑定評価ベース含み益
売却による売上総利益
4.4倍
1.6倍
171億円
150億円
120億円
105億円
1.7倍
64億円 59億円 61億円
27億円 31億円
18億円
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 上半期
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特長 ④ 高いキャッシュ創出力
（単位：百万円）
純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー
3.6倍
■ 純利益とエコノミック営業キャッシュフローの推移
純利益
エコノミック営業キャッシュフロー 1.7倍
1.4倍
1.3倍 1.2倍
29,492
25,522
21,456
17,116 16,722
14,894 14,018 15,373
12,925
8,201
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
※ 「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、決算短信の表紙に記載のとおり、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備
の増減額（仕入・売却）の影響を除く営業活動によるキャッシュ・フロー（税引後）
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強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
■ コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移
（金利） 2.5% 12年 （期間）
10.8年
10.3年
10.2年 10.0年 9.9年
9.6年
9.0年 8.7年
2.0% 8.3年 9年
8.3年 7.6年 7.6年 7.5年
7.8年
1.71%
1.5% 6年
1.41%
1.24% 1.04%
0.97%
1.0% 0.91% 0.91% 3年
加重平均借入期間
加重平均残存期間
加重平均金利
0.5% 0年
2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 2020年8月末
■ コーポレート借入金の長期割合の推移
8% 10% 6% 5% 8% 9% 7%
(49億円) (103億円) (61億円) (56億円) (113億円) (156億円) (125億円)
短期
長期
92% 90% 94% 95% 92% 91% 93%
（534億円） （944億円） （922億円） （1,128億円） （1,321億円） （1,575億円） （1,694億円）
2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 2020年8月末
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「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
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心築 ： 厳選した取得と売却
取得（簿価） ： 21,090百万円
いちごオーナーズの取得 レジデンス13物件 （9,778百万円 / 全体の46%）
売却（売上） ： 20,510百万円
いちごオーナーズの売却 13件（16,631百万円 / 全体の81%）
− 3Qに海外機関投資家へのレジデンスの売却17,200百万円（売上）を計上予定
いちごのライフスタイルホテル「THE KNOT」が札幌、広島でOPEN
■ 上半期の売買状況 ： 6億円の買い越し （単位：百万円）
取得 売却 （※） 差額
（A）-（B）
件数 簿価（A） 件数 売上高（B）
オフィス – – 1 701 -701
ホテル 3 8,718 – – +8,718
商業 1 863 2 5,252 -4,389
レジデンス 15 10,873 17 14,416 -3,543
その他 4 636 2 141 +495
合計 23 21,090 22 20,510 +580
（※） 売却は、簿価ベースで合計17,100百万円
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AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート
オフィス ホテル グリーンインフラ
いちごオフィス いちごホテル いちごグリーン
8975 3463 9282
■ 上場日 ■ 上場日 ■ 上場日
2005年10月12日 2015年11月30日 2016年12月1日
■ 資産規模 ■ 資産規模 ■ 資産規模
2,023億円（85物件） 519億円（23ホテル） 114億円（15発電所）
■ 分配金利回り（2020年10月9日時点） ■ 分配金利回り（2020年10月9日時点） ■ 分配金利回り（2020年10月9日時点）
5.4% 2.2% 6.6%
・ 世界中の機関投資家が指標とする ・ 地域分散を図り、宿泊主体・特化型 ・ 長期にわたる安定的な収益性と地球
グローバルインデックス組み入れ ホテルに重点投資 に優しく安全性に優れたわが国の
クリーンエネルギー自給に寄与
・ さらなる投資主価値向上に向けた ・ J-REIT唯一の完全成果報酬制度採用
完全成果報酬制度を採用 ・ 相次ぐ台風発生においても発電設備
・ 心築による収益性向上、資産入替、
※ 2020年11月より改定 の損傷はなく、強固な発電所を実証
自己投資口取得等、状況に応じた
戦略的な運用を実施
【スポンサーサポート】 【スポンサーサポート】 【スポンサーサポート】
地震発生時の管理システムにREIT保有 博多ホテルズによるホテルオペレーション 全発電所のオペレーションと最低保証
物件も組み入れグループ全体で即時対応 の受託（3ホテル） 日射量による投資法人の収益を保証
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クリーンエネルギー ： 安定収益の拡大（開発中発電所 +46%）
新たに4発電所（9.4MW）が稼働開始 198.8MW
通期では7発電所（21.1MW）の稼働が開始予定 （+17%）
太陽光13.7MW、風力 7.4MW 170.1MW
157.4MW （+8%） 53.0
■ 発電出力 （2020年10月14日時点）
（+16%） （うち風力18.4 ）
24.4
・ いちご保有 合計 169.3MW 136.3MW 11.7 （うち風力7.4）
（うち風力7.4）
稼働中 ： 116.3MW （+21%）
開発中 ： 53.0MW （+46%) 113.1MW
101.8MW （+11%）
・ いちごグリーン（9282）保有
稼働中 ： 29.4MW （+88%）
（全ていちご開発）
（出力数合計） 54.2MW
25.8MW 29.4MW
※ いちご保有のみ 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2022年2月期 2023年2月期以降
（平均買取価格 ※） （37.3円） （36.4円） （35.3円） （34.3円） （32.2円） （31.1円） （30.9円）
（総事業費 ※） （8,376百万円） （21,098百万円） （23,641百万円） （30,019百万円） （36,221百万円） （38,191百万円） （48,547百万円）
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いちご初の風力発電所 「いちご米沢板谷ECO発電所」
2020年12月より発電開始予定（発電機出力 7.4MW、FIT価格 22円）
発電設備の多様化と規模の拡大によるクリーンエネルギー事業の成長
ESG評価に基づく「新生グリーンローン」を建設資金として充当
■ 風力発電機の組み立て風景 ■ 現地風景
【発電所の概要】
発電所名 ： いちご米沢板谷ECO発電所
所在地名 ： 山形県米沢市
風速データ ： 年平均約 8m/s 発電機や増速機を備えた
（風力発電所の適地は6m/s以上） 「ナセル」
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機動的な自社株買い
長期VISION「いちご2030」株主還元方針「機動的な自社株買い」を実施
当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に鑑み、自社株買いにより
株主価値の向上を図る
株式の種類 普通株式
取得方法 証券会社による取引一任方式
取得金額（上限） 15億円
取得株数（上限） 550万株（自己株式を除く発行済み株式総数の1.1%）
取得期間 2020年10月15日 ～ 2021年1月13日
（参考）過年度の自社株買い
取得株式総数
平均取得株価 取得価額総額
（発行済株式総数比率）
8,436,500株
2018年2月期 355円 30億円
（1.7%）
7,869,700株
2019年2月期 381円 30億円
（1.6%）
7,081,200株
2020年2月期 424円 30億円
（1.4%）
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「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
2つの日本初となる優待制度
① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約66,000名）
② Jリーグの全クラブと全試合が対象
※ 新型コロナウイルスの感染状況等により試合チケットの抽選を一時休止しております。
いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への
貢献を目指します
その他いちごJリーグ株主・投資主優待
■ キッズ向け優待イベント
・ エスコートキッズ
・ ウォーミングアップ見学
・ ハイタッチキッズ
・ ビッグフラッグベアラー
・ センターサークルシートベアラー
■ 選手サイン入りグッズ
■ オンライントークショー
「Jリーグオンラインサロン」ご招待
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Appendix ： いちごのサステナビリティ（ESG）
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いちごサステナビリティ方針
環境との調和
事業が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう
積極的に取り組みます
省エネルギー、低炭素化と資源循環
事業の遂行にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、
廃棄物の削減・リサイクル等に努め、また、グリーン調達を推進し、低炭素社会と
資源循環型社会の実現を目指します
法令適応と環境管理体制の整備
環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を
順守し、環境保全に努めます
また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します
教育・啓発活動
当方針を全役職員に周知し、意識の向上を図るとともに、サステナビリティに関する
教育・啓発活動を推進します
サステナビリティ活動の開示等
本方針やサステナビリティに関する活動の情報開示に努め、広く社会とのコミュニケーション
を図ります
また、サステナビリティに関する認証等の取得に継続的に取り組みます
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【ESGの取り組み】
環境との調和
現存不動産の有効活用 低炭素社会への取り組み
建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」へ クリーンエネルギーの供給とCO2削減
・ 現存ストックを有効活用し、不動産の経済耐用年数 【年間発電量 147,296,453 kWh】
の長期化、質の向上を図る
・ 現存資源を有効活用し、省資源により環境負荷低減 約49,100世帯分の年間発電量
を図る ※ 年間消費電力 / 世帯 3,000kWh
（電気事業連合会資料）
省資源
「壊す」
高効率 【年間CO2削減量 97,215,656 kg】
遊休地の有効活用によるクリーンエネルギーの創出
約42,300台分の年間CO2削減量
【基本方針】
豊かさと環境 ※ 年間CO2排出量 / 台 約2,300kg
・ 山林を無駄に切り崩さず、造成による水の被害が が共存する （環境省資料）
想定される土地は使用しない （いちごグリーンを含む2020年2月期実績）
・ 地域住民の方々との十分な協議を行ったうえで着工
未来へ
「サステナブル不動産」としての環境認証
当社グループにおける いちごオフィス（8975）
環境認証の取得実績 GRESB Green Star
3年連続で取得
CASBEE： 10物件
BELS： 2物件
DBJ Green Building： 2物件
いちご花京院ビル いちご博多駅前スクエア いちご博多明治通りビル
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【ESGの取り組み】
事業活動を通じた社会貢献
地域活性化・豊かさに向けた取り組み 保有物件のテナント様との取り組み
・ いちごのライフスタイルホテル「THE KNOT」 ・ テナント様全従業員向けのアンケート実施
人と人、人と街、街と歴史を繋ぎ、人が集まる場を提供 ニーズを的確に捉えたテナント満足度の向上
・ 賑わいの場の創出 ・ 押井守総監督作「ぶらどらぶ」への独占出資
宮交シティ、松戸南部市場等、地域に根差した生活拠点 日本文化のさらなる発展とAKIBAカルチャーズZONE
・ Jリーグのトップパートナー就任 （秋葉原所在）とのシナジー
地域やクラブ、スタジアム運営等、様々な課題を共に解決 ・ テナント様の販路拡大、売上支援
・ 日本文化のさらなる発展と地域を繋ぐ取り組み ・ 生活に密着した新たなコンテンツの提供
キャプテン翼スマートフォンゲーム「TSUBASA+」支援 セルフストレージやランドリーサービスの提供による
・ スマート農業支援（日本の農業の課題にチャレンジ） 二大家事の支援
日本を世界一豊かに。
その未来へ心を尽くす「一期一会」のいちご
人財・社内ベンチャー支援 文化・教育・スポーツ支援 災害対応 ・ 地域の安全
・ 「いちご大学」の運営 ・ 将来有望なスポーツ選手の社員雇用 ・ 大雨、台風発生前対策
プロ集団に向けた教育システム ・ Jリーグ入りを目指すクラブチーム支援 ・ 迅速な被害確認
・ 「いちごサステナブルラボ」の設置 テゲバジャーロ宮崎、南葛 SCの活動サポート ・ 自然災害時の迅速な現地入り対応
課題解決に向けた研究開発、社内ベンチャー ・ 障害を持つアーティスト 物件の目視確認、二次被害防止、物件価値の
立ち上げの推進 維持、甚大な被害地における物資供給等
への自立支援
・ 人事制度、職場環境整備 ・ 地域の方々とともに夜警による防災活動
育児休暇明け復職率100% ・ 小児がん患者を支援する
ボランティア活動支援 ・ 積雪時の除雪や街の美化活動
・ 女性の積極登用（女性管理職24.3%）
三宅宏実選手（ウエイトリフティング）
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【ESGの取り組み】
徹底したガバナンス
委員会設置会社への早期移行 独立社外取締役による強固な監督
・ グローバルベストプラクティスを志向し、2006年移行 ・ 取締役9名のうち5名が社外取締役（全員独立役員）
・ 指名、監査、報酬委員会に加え、任意のコンプライ ・ 東証一部上場企業の社長経験者を社外取締役
アンス委員会を設置 として招聘
・ 各委員会の過半を独立社外取締役で構成 【2020年2月期～（現任）】
松﨑正年氏（元コニカミノルタ社長）
指名委員会 5名（うち社外取締役 3名）
中井戸信英氏（元SCSK社長）
監査委員会 3名（うち社外取締役 3名） 【2018年2月期以降に退任された社外取締役】
報酬委員会 5名（うち社外取締役 3名） （東証一部上場企業の社長経験者）
川村隆氏（元日立製作所社長）
コンプライアンス委員会 4名（うち社外取締役 2名）
※ 東京電力ホールディングス会長就任に伴い、
2017年5月退任
西本甲介氏（元メイテック社長）
※ ミスミグループ取締役副社長就任に伴い、
2019年5月退任
自然資本（E）と人的資本（S）の活用を支える基盤がガバナンス（G）
ガバナンス体制に対する実効性評価
・ 取締役全員による自己評価、評価結果分析および審議の実施
【評価結果】
① 取締役会の構成、運営、実効性
② 取締役会を支える体制 経営の監督に十分な議論が行われていること
③ 株主、株主以外のステークホルダーへの対応 を確認
・ 客観性向上を企図し、外部機関（日本能率協会総合研究所）のアドバイスによる 外部機関からも、自己評価プロセスは総じて
プロセス検証を実施 合理的であるとの見解を確保
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Appendix ： 財務・各種データ
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保有資産（不動産投資）における含み損益
鑑定評価額ベースの含み益は約542億円（前四半期末比 +2.2%）
■ 自己保有資産の含み損益
（単位：百万円）
簿価（2020年8月末） 鑑定NOI Cap Rate 直近鑑定評価額 含み損益
地域
（A） （B） （B）/（A） （C） （C）-（A）
東京 94,046 5,351 5.7% 126,014 +31,968
東京以外 108,465 7,200 6.6% 130,708 +22,244
合計 202,511 12,551 6.2% 256,722 +54,212
※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージ（約47,910百万円 / 簿価ベース）を除く
※ 低価法適用の心築資産の「含み益」は0として計上
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「時価ベースB/S」および当社帰属リスクの「ネットリスクベースB/S」
時価ベース連結バランスシート
合計：3,989億円（資産3,416億円+含み益572億円）
現預金 ノンリコースローン
関連負債等
390億円
472億円
ネットリスクベース連結バランスシート
ノンリコースローン
関連資産 合計：3,126億円（資産2,554億円+含み益572億円）
633億円 ノンリコースローン
関連当社出資等 161億円
営業貸付金 13億円 営業貸付金 13億円
営業投資有価証券 6億円 負債 営業投資有価証券 6億円
コーポレートローン 2,421億円
販売用不動産 （社債63億円を含む） 販売用不動産 コーポレートローン
623億円 1,820億円 623億円 （社債63億円を含む） 負債
1,429億円 1,558億円
預り保証金 52億円 預り保証金 52億円
有形固定資産 その他 77億円 その他 77億円
有形固定資産
1,607億円 1,607億円
自己資本 自己資本
995億円 時価ベース 995億円 ネットリスクベース
自己資本比率 自己資本比率
投資有価証券 44億円 投資有価証券 44億円
その他 97億円
34.9% その他 97億円
44.5%
含み益（税引後） 含み益（税引後）
含み益 572億円 397億円 含み益 572億円 397億円
含み益の税額 175億円 含み益の税額 175億円
※ 「時価ベース自己資本比率」および「ネットリスクベース自己資本比率」は含み損益を加味、「ネットリスクベースB/S」は当社にリスクが帰属しない連結ファンドに係る資産、
負債を控除のうえ、現預金とコーポレートローンを相殺
※ 低価法適用の心築資産の「含み益」は0として計上、 「含み益の税額」は法定税率30.62%により計算
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徹底的なキャッシュ・フロー経営
前期末に心築資産を固定資産化、減価償却の税効果によりキャッシュを創出
■ 販売用不動産と固定資産の推移（簿価）
（単位：百万円）
固定資産（心築資産のみ） 固定資産比率
販売用不動産
30.1% 84.4%
15.2%
12.8%
7.2% 30,906
140,197
162,327 現金支出のない減価償却費の
164,871
169,358 増加により、ROEが低下するが、
167,186 キャッシュ・フローが向上し、
成長投資に活用
60,410
24,286 29,066
13,124
2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末
※ いちごオーナーズ向け、セントロ、ストレージプラスの資産を除く心築資産を対象
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高いキャッシュ創出力による強固な収益基盤
将来の成長投資資金確保と強固な収益基盤の両面を備えたいちごの強み
減価償却によるキャッシュの創出
キャッシュ収益の過半がより安定性の高いストック収益
固定費カバー率はコロナ下でも200%弱が下限値
（単位：百万円）
2021年2月期 2021年2月期 2021年2月期
2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
上半期（6M） 通期下限予想 通期上限予想
ストック収益（A） 8,805 12,578 14,502 14,939 18,485 18,450 7,602 14,148 14,623
（うち、減価償却費） 503 731 716 967 1,632 2,507 2,102 4,308 4,363
フロー収益 4,591 8,986 14,139 13,015 15,273 18,567 3,183 3,860 10,770
キャッシュ収益（※） 13,396 21,563 28,641 27,953 33,759 37,016 10,786 18,008 25,393
固定費（B） 5,069 5,846 6,502 6,371 7,071 7,877 3,930 7,552 7,221
固定費カバー率（A/B） 174% 215% 223% 234% 261% 234% 193% 187% 203%
（※）キャッシュ収益 ： 売上総利益+固定資産売却益+減価償却費（ノンキャッシュ）
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リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比
2009年2月期末 2014年2月期末
2020年2月期末 リーマンショック時との差異
（リーマンショック時） （Ｓｈｉｆｔ Up 戦略開始）
ストック収益
固定費カバー率 75% 140% 234% 3.1倍に増加
10.3年
加重平均借入期間
（全有利子負債） 5.6年 5.6年 3.7倍に長期化
2.8年 2.8年 2.8年
93% 28% 14%
3年以内返済予定 3年超 3年以内
借入割合 3年以内
（全有利子負債）
7%
28%
14% ▲79%減少
3年以内 3年超 3年超
93% 72% 86%
加重平均借入金利
2.22% 1.96% 0.91% ▲59%低減
（コーポレート有利子負債）
（金利▲1.31%）
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セグメント構成
J-REIT、インフラ投資法人および私募不動産ファンドの運用業
アセットマネジメント 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による
価値向上、売却による利益実現を行う事業
私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業
心築 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより
不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業
わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を
クリーンエネルギー
目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業
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セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳
（単位：百万円）
営業投資 販売用 販売用 有形 無形 投資
セグメント 現預金 営業貸付金 その他 資産合計
有価証券 不動産 発電設備 固定資産 固定資産 有価証券
アセットマネジメント – – – – – – 736 106 653 1,496
心築 15,593 1,324 617 62,357 – 186,829 2,083 3,019 4,325 276,152
クリーンエネルギー 5,309 – – – – 29,045 195 – 1,292 35,842
全社資産 25,180 – – – – 61 118 1,297 1,513 28,172
合計 46,083 1,324 617 62,357 – 215,936 3,134 4,423 7,785 341,664
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各セグメントにおける損益内訳（詳細）
（単位：百万円）
売上総利益 セグメント利益（営業利益）
セグメント 2020/02 2021/02 2020/02 2021/02 2021/02 通期予想
前年同期比 前年同期比
上半期 上半期 上半期 上半期 （修正後）
増減率 増減率
（前年同期） （実績） （前年同期） （実績） 下限値～上限値
ア セッ トマ ネジ メント 1,163 948 -18.5% 908 606 -33.2% 1,100
ベース運用フィー他 1,078 887 -17.7% – – – –
取得/ 売却フィー他 85 60 -29.5% – – – –
心築 16,272 6,256 -61.6% 13,372 3,729 -72.1% 4,500 ~ 10,000
不動産賃貸損益 6,263 3,132 -50.0% – – – –
不動産譲渡損益 9,646 3,130 -67.5% – – – –
その他フロー収益 364 -6 – – – – –
クリーンエ ネルギ ー 1,188 1,479 +24.5% 833 1,171 +40.6% 1,800
調整額
– – – 4 -55 – –
（ セグメント間取引消去等）
連結財務諸表計上額 18,624 8,683 -53.4% 15,118 5,452 -63.9% 7,400 ~ 12,900
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アセットマネジメント 運用資産残高
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期
項目 （12M） （12M） （12M） （12M） （12M） 上半期 （6M）
いちごオフィスリート
運用資産残高（期末） 1,651億円 1,945億円 1,969億円 2,030億円 2,032億円 2,023億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） 1,016百万円 1,291百万円 1,373百万円 1,426百万円 1,436百万円 733百万円
いちごホテルリート
運用資産残高（期末） 204億円 476億円 509億円 507億円 508億円 519億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） 30百万円 287百万円 450百万円 461百万円 381百万円 15百万円
いちごグリーン
運用資産残高（期末） – 100億円 114億円 114億円 114億円 114億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） （※） – 11百万円 77百万円 85百万円 82百万円 47百万円
私募不動産ファンド
運用資産残高（期末） 154億円 64億円 123億円 206億円 368億円 368億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 60百万円 27百万円 12百万円 41百万円 116百万円 67百万円
合計
運用資産残高（期末） 2,009億円 2,586億円 2,717億円 2,858億円 3,024億円 3,025億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 1,106百万円 1,617百万円 1,914百万円 2,014百万円 2,016百万円 864百万円
（※） いちごグリーンの「ベース運用フィー粗利（実績）」は、オペレーター報酬を含む
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心築を軸としたいちごの事業モデル
いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な
価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造
心築機能を軸とした事業モデル
グリーンインフラ
太陽光発電所
取得
いちごグリーン
9282
売却
オフィス
外
いちごオフィス
心築 不動産
部
8975
ホテル
不動産 心を込めて
現存不動産に
売却
新しい価値を創造
いちごホテル
3463
取得
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心築の社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会
建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」
ソフト面、ハード面において、いちごの不動産技術、運用ノウハウを活用し、
一つ一つ丁寧に、誠意あるバリューアップにより新たな価値を提供
心築することにより、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る
「心で築く、心を築く」
心築 ・建物改修、修繕
・遵法性の治癒
・耐震補強
・環境化、省エネ化
・テナント満足度向上
・美観、快適性の向上
・建物管理仕様の質向上 等
「壊す」 日本の 高効率
現存ストックの
有効活用
省資源
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【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ
心築による価値向上の典型的な手段
建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、
新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等
NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合
借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.5%
保有期間 3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント
売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却
【取得時】
・（年間NOI 110百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 87.5百万円･･･①
・①÷投資金額＝17.5%･･･期中投資利回り
借入
不動産 15億円 【バリューアップ後】
・（年間NOI 126.5百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 104百万円･･･②
20億円 ・②÷投資金額（5億円+0.5億円）＝18.9%･･･期中投資利回り
→ 取得後3年間の期中収益を獲得の上、NOI 15%UPとなるバリューアップ
自己資金 実施後に売却すると、不動産売却価格も取得金額より15%UP
5億円 20億円×115%＝23億円
0.5億円かけて心築
→ 23億円－（20億円+0.5億円）＝2.5億円のキャピタルゲイン
【結果として】
・5.5億円の投資に対して、3年間で5.125億円の収益獲得
→ 1年あたり 31.1%の利回りを実現
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心築：売却における売上総利益率の推移
■ 心築の成果による売却時の高い売上総利益率
2021年2月期
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
上半期
売上総利益率
13.6% 33.7% 25.5% 28.3% 15.3%
（売上高ベース）
売上総利益率
15.8% 50.9% 34.3% 39.5% 18.1%
（簿価ベース）
売上高
77,502 35,733 58,693 60,601 20,510
（百万円）
売上総利益
10,562 12,050 14,986 17,158 3,141
（百万円）
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不動産ポートフォリオ
首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く
資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得
■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 ■ 地域別残高
ロジスティクス2% (単位：億円)
底地1% 仙台 2% その他 7%
その他 2% 大阪 3%
北海道 3%
北海道
名古屋 3% 71
レジデンス 商業
16% 28%
東京以外
首都圏 東京
11% 51%
オフィス
25% ホテル 福岡 東京
26% 20% 1,258
仙台
59
■ 物件規模別残高比率
100億円 その他
名古屋 東京
以上 73 以外 156
11% 10億円未満 福岡
福岡
498 首都圏
22% 506
272
大阪
50億～100億円 70
未満
22% 自己保有資産残高 2,457億円
10億～50億円
未満
【運用資産含む全体AUM 5,482億円】
45% ※ 取得価格ベース（簿価ベースの自己保有資産残高 2,483億円 ）
※ 「運用資産含む全体AUM」にはいちごグリーン114億円を含む
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心築資産の内訳 ①
保有する資産 181物件 2,457億円（取得価格）
[ 鑑定NOI / 年 計125億円（簿価ベース利回り 6.2%）] ※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージの資産を除く
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
1 市場 固定 千葉県松戸市 20億円以上 30億円未満 2005/06 48年 0百万円 1,900百万円 – –
2 商業 固定 東京都港区 20億円以上 30億円未満 2005/10 51年 136百万円 1,033百万円 – –
3 商業 固定 東京都港区 30億円以上 2006/03 35年 165百万円 1,356百万円 – –
4 商業 固定 神奈川県横浜市 10億円以上 20億円未満 2006/09 15年 60百万円 1,157百万円 – –
5 オフィス 固定 宮城県仙台市 30億円以上 2006/10 12年 240百万円 1,042百万円 – –
6 オフィス 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2006/12 12年 350百万円 1,339百万円 – –
10 商業 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 40年 85百万円 240百万円 – –
11 商業 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 39年 125百万円 233百万円 – –
14 底地 固定 神奈川県厚木市 10億円以上 20億円未満 2011/06 – 172百万円 147百万円 – –
15 商業 固定 神奈川県平塚市 10億円未満 2012/02 24年 77百万円 172百万円 – –
16 商業 固定 神奈川県横浜市 10億円未満 2012/10 6年 34百万円 171百万円 – –
17 商業 固定 東京都豊島区 30億円以上 2013/03 9年 244百万円 340百万円 – –
18 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2013/05 34年 57百万円 154百万円 – –
19 商業 固定 東京都調布市 10億円以上 20億円未満 2013/06 35年 135百万円 310百万円 – –
21 レジデンス 固定 東京都港区 10億円未満 2013/06 5年 47百万円 203百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ②
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ (※1) 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 ( ※3,5) (※4,5)
(※2)
27 商業 固定 埼玉県所沢市 10億円以上 20億円未満 2013/11 12年 76百万円 92百万円 – –
29 底地 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上 20億円未満 2014/03 – 114百万円 273百万円 – –
30 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2014/03 36年 51百万円 108百万円 – –
32 商業 固定 福岡県福岡市 10億円以上 20億円未満 2014/04 14年 58百万円 279百万円 – –
35 商業 固定 東京都港区 20億円以上 30億円未満 2014/05 11年 144百万円 434百万円 – –
37 商業 固定 東京都港区 10億円未満 2014/07 47年 47百万円 77百万円 – –
39 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/07 16年 52百万円 213百万円 – –
40 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 35年 49百万円 252百万円 – –
41 ホテル 固定 栃木県宇都宮市 10億円以上 20億円未満 2014/09 33年 143百万円 400百万円 – –
42 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 19年 60百万円 177百万円 – –
43 商業 固定 大阪府大阪市 10億円以上 20億円未満 2014/09 18年 117百万円 301百万円 – –
45 商業 固定 福岡県福岡市 10億円以上 20億円未満 2014/11 17年 92百万円 135百万円 – –
57 レジデンス 固定 東京都港区 10億円以上 20億円未満 2014/12 16年 56百万円 186百万円 – –
62 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/12 16年 41百万円 212百万円 – –
63 商業 固定 東京都目黒区 10億円以上 20億円未満 2014/12 14年 85百万円 129百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ③
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
64 商業 固定 東京都品川区 10億円未満 2015/01 – 26百万円 – – –
66 商業 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2015/02 16年 65百万円 8百万円 – –
68 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2015/04 18年 46百万円 79百万円 – –
69 ホテル 固定 大阪府大阪市 20億円以上 30億円未満 2015/05 17年 170百万円 633百万円 – –
71 商業 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上 20億円未満 2015/07 5年 99百万円 126百万円 – –
110 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2016/03 35年 273百万円 905百万円 – –
111 ホテル 固定 神奈川県横浜市 20億円以上 30億円未満 2016/03 36年 207百万円 228百万円 – –
112 ホテル 固定 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 33年 239百万円 354百万円 – –
113 ホテル 固定 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 33年 288百万円 344百万円 – –
114 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2016/04 30年 183百万円 550百万円 – –
115 ホテル 固定 大阪府大阪市 20億円以上 30億円未満 2016/04 13年 130百万円 274百万円 – –
116 商業 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2016/04 31年 63百万円 86百万円 – –
118 商業 固定 愛知県名古屋市 10億円以上 20億円未満 2016/06 23年 83百万円 102百万円 – –
119 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2016/06 33年 42百万円 136百万円 – –
120 ホテル 固定 東京都新宿区 30億円以上 2016/09 40年 554百万円 349百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ④
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
121 オフィス 固定 東京都港区 30億円以上 2016/10 19年 1,540百万円 3,450百万円 – –
122 ホテル 固定 三重県志摩市 10億円未満 2017/01 22年 78百万円 73百万円 – –
132 レジデンス 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 17年 51百万円 190百万円 – –
133 ホテル 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 18年 46百万円 152百万円 – –
134 レジデンス 固定 東京都中央区 10億円以上 20億円未満 2017/04 18年 58百万円 197百万円 – –
138 ホテル 固定 岐阜県大垣市 10億円以上 20億円未満 2017/05 31年 116百万円 – – –
144 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円以上 20億円未満 2018/02 32年 129百万円 268百万円 – –
145 ホテル 固定 福岡県福岡市 20億円以上 30億円未満 2018/03 2年 194百万円 301百万円 – –
146 商業 固定 東京都中央区 10億円以上 20億円未満 2018/08 29年 32百万円 – – –
147 ホテル 固定 京都府京都市 30億円以上 2018/08 2年 327百万円 1,666百万円 – –
148 オフィス（土地） 固定 東京都千代田区 10億円未満 2018/08 – 54百万円 166百万円 – –
149 商業 固定 東京都千代田区 30億円以上 2018/09 30年 308百万円 2,269百万円 – –
151 オフィス 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2018/10 21年 33百万円 38百万円 – –
152 オフィス 固定 福岡県福岡市 20億円以上 30億円未満 2019/02 32年 174百万円 382百万円 – –
154 レジデンス 固定 福岡県北九州市 10億円以上 20億円未満 2019/03 6年 83百万円 181百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑤
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
155 オフィス 固定 東京都品川区 20億円以上 30億円未満 2019/03 35年 169百万円 616百万円 – –
157 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円未満 2019/04 37年 52百万円 – – –
158 その他 固定 東京都中央区 10億円以上 20億円未満 2019/05 – 12百万円 – – –
159 商業 固定 東京都渋谷区 20億円以上 30億円未満 2019/05 40年 123百万円 210百万円 – –
160 オフィス 固定 福岡県福岡市 20億円以上 30億円未満 2019/06 22年 129百万円 248百万円 – –
161 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2019/07 26年 368百万円 1,636百万円 – –
162 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2019/07 22年 353百万円 1,170百万円 – –
164 ホテル 固定 東京都千代田区 10億円未満 2020/03 11年 61百万円 62百万円 – –
165 ホテル 固定 北海道札幌市 30億円以上 2020/03 1年 268百万円 700百万円 – –
167 ホテル 固定 広島県広島市 30億円以上 2020/08 1年 301百万円 – – –
173,719百万円
固定資産： 70件 10,635百万円 31,215百万円 – –
※ 175,286百万円（ 簿価）
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑥
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
61 商業 営業貸付金 東京都新宿区 10億円以上20億円未満 2014/12 57年 120百万円 57百万円 15.26x 51.7%
89 オフィス 販売 東京都武蔵野市 30億円以上 2015/07 31年 131百万円 670百万円 1.72x 13.3%
92 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2015/07 12年 85百万円 353百万円 1.82x 17.7%
135 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上 20億円未満 2017/04 28年 114百万円 188百万円 6.18x 25.8%
136 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上 20億円未満 2017/04 29年 152百万円 203百万円 8.75x 32.8%
143 商業 販売 福岡県福岡市 10億円以上 20億円未満 2017/09 35年 106百万円 223百万円 3.78x 19.9%
150 商業 販売 東京都中央区 30億円以上 2018/10 33年 359百万円 1,161百万円 6.17x 24.7%
153 ホテル 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2019/02 27年 110百万円 – – –
156 ロジスティクス 販売 福岡県福岡市 20億円以上 30億円未満 2019/03 32年 150百万円 651百万円 3.60 x 30.0%
163 商業 販売 愛知県名古屋市 30億円以上 2019/08 23年 479百万円 1,146百万円 3.47x 17.0%
166 商業 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2020/03 14年 39百万円 83百万円 3.23x 13.5%
29,815百万円
販売用不動産： 11件 1,844百万円 4,734百万円 4.28x 25.9%
※ 30,207百万円（ 簿価）
203,535百万円
小計： 81件 12,480百万円 35,950百万円 – –
※ 205,493百万円（ 簿価）
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑦
増減額 想定NOI/年
No. 物件取得区分 取得金額 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR
（前期末比） (※1)
A いちごオーナーズ向け（オフィス、レジデンス）： 47件 31,477百万円 -5,156百万円 1,553百万円 9,949百万円 – –
B セントロ（オフィス、レジデンス等）： 21件 7,866百万円 +1,038百万円 583百万円 1,931百万円 – –
C セルフストレージ： 32件 2,820百万円 +465百万円 351百万円 820百万円 – –
245,700百万円
合計（ 全体） ： 181件 14,969百万円 48,651百万円 – –
※ 248,301百万円（ 簿価）
2021年 2月期 1Q 取得 合計（ 全体） 13件 9,693百 万 円 619百 万 円 845百 万 円 – –
2021年 2月期 2Q 取得 合計（ 全体） 10件 10,152百 万 円 600百 万 円 – – –
2021年 2月期上半期 取得 合計（ 全体） 23件 19,846百 万 円 1,220百 万 円 845百 万 円 – –
（※1） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
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クリーンエネルギーの全国展開 発電量合計 198.8MW
2020年10月14日時点
売電開始済 ： いちご保有 太陽光発電所 開発確定 ： いちご保有 太陽光発電所
パネル出力 固定買取 パネル出力 固定買取
名称 地区 売電開始 名称 地区 売電開始
（MW） 価格（税抜） （MW） 価格（税抜）
いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40円 2013年8月 いちご瀬戸定光寺町ECO発電所 中部 1.45 18円 2020年10月
いちご府中上下町矢野ECO発電所 中国 0.99 40円 2014年3月 いちご取手下高井西ECO発電所 関東 2.84 18円 2021年1月
いちご湧別芭露ECO発電所 北海道 0.80 40円 2014年4月 いちご大府吉田町ECO発電所 中部 0.98 18円 2021年8月
いちご前橋苗ヶ島ECO発電所 0.67 40円 2014年4月 いちご駒ケ根赤穂南ECO発電所 中部 0.74 14円 2021年8月
関東
0.89 40円 2014年4月 いちご駒ケ根赤穂北ECO発電所 中部 0.39 14円 2021年8月
いちご木城高城ECO発電所 九州
いちご千葉若葉区大宮町西ECO発電所 関東 0.74 14円 2021年8月
いちご別海川上町ECO発電所 北海道 0.88 40円 2014年10月
いちご千葉若葉区大宮町東ECO発電所 関東 0.74 14円 2021年8月
いちご豊頃佐々田町ECO発電所 北海道 0.60 40円 2014年10月
いちご辰野町澤底ECO発電所 中部 0.74 14円 2021年8月
いちご東広島西条町田口ECO発電所 中国 2.72 40円 2015年1月
いちご世羅下津田ECO発電所 中国 2.92 18円 2021年12月
いちご厚岸白浜ECO発電所 北海道 0.80 40円 2015年3月
いちご神戸ポンプ池ECO発電所 関西 2.44 18円 2022年1月
いちご浜中牧場鶴児平ECO発電所 東北 2.31 36円 2015年12月
いちご都城高崎町東霧島ECO発電所 九州 2.96 32円 2022年2月
いちご米子泉ECO発電所 中国 2.61 40円 2016年1月
いちご笠岡井立池ECO発電所 中国 2.66 18円 2022年3月
いちご笠岡拓海町ECO発電所 中国 1.11 32円 2016年3月 いちご上田吉田池ECO発電所 1.01 18円 2022年10月
中部
いちご土岐下石町ECO発電所 中部 1.39 36円 2016年6月 いちごえびの末永ECO発電所 13.99 40円 2024年1月
九州
いちご取手下高井北ECO発電所 関東 1.03 32円 2016年7月 開発確定 合計 14発電所 34.69W
いちご取手下高井南ECO発電所 関東 0.54 32円 2016年7月 売電開始済・開発確定 合計 48発電所 150.97MW
いちご浜中牧場鍛治林ECO発電所 東北 2.31 36円 2016年10月
いちご世羅津口ECO発電所 中国 2.54 32円 2017年2月 いちご保有 風力発電所
いちご世羅青水ECO発電所 中国 2.87 32円 2017年8月 パネル出力 固定買取
名称 地区 売電開始
いちご昭和村生越ECO発電所 関東 43.34 36円 2017年9月 （MW） 価格（税抜）
いちご芽室西士狩ECO発電所 北海道 1.32 40円 2018年2月 いちご米沢板谷ECO発電所 東北 7.39 22円 2020年12月
いちご呉安浦町中畑ECO発電所 中国 2.90 36円 2018年3月 いちご高篠山ECO発電所 東北 6.99 21円 2023年12月
いちご津ECO発電所 中部 2.94 24円 2018年3月 いちご御宿岸和田西ECO発電所 関東 1.99 22円 2024年12月
いちご笠岡岩野池ECO発電所 中国 2.64 24円 2018年3月 いちご御宿岸和田東ECO発電所 関東 1.99 22円 2024年12月
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 中部 1.31 24円 2018年4月 合計 4発電所 18.36MW
いちご糸島井原ECO発電所 九州 1.48 36円 2019年1月
いちご坂祝深萱ECO発電所 中部 2.89 21円 2019年5月 いちごグリーン（9282）保有
いちご泉南狐池ECO発電所
いちごみなかみ新巻ECO発電所
関西
関東
2.86
12.02
21円
36円
2019年7月
2020年1月
地区
パネル出力
合計（MW）
固定買取
価格（税抜） いちご発電量合計 ： 198.77MW
9.14 40円
いちご高島朽木ECO発電所 関西 3.74 32円 2020年1月 北海道
1.33 40円
太陽光発電所 ： 150.97MW
関東
いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 中部 1.67 21円 2020年2月 （売電開始済・開発確定）
中部 1.80 32円
いちご常陸大宮ECO発電所 関東 2.99 24円 2020年3月 3.60 36円、40円
いちご鉾田青柳ECO発電所 関東 2.48 24円 2020年4月
中国 風力発電所 ： 18.36MW
四国 3.67 36円、40円
いちご笠岡尾坂池ECO発電所 中国 2.66 21円 2020年4月 九州 1.44 36円 いちごグリーン（9282）
いちご美濃加茂蜂屋町上蜂屋ECO発電所 中部 1.29 18円 2020年9月 8.44 40円
沖縄 保有太陽光発電所 ： 29.43MW
売電開始済 合計 34発電所 116.29MW 計 29.43
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いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有）
売電開始もしくは開発確定：48発電所（151.0MW） 2020年10月14日時点
※ 出力量（MWベース）の分散状況
電力会社別 買取価格別 売電期間別
北海道電力 四国電力
東北電力 3% 2% 14円 2%
3%
18円 5年以上
関西電力 10% 7%
40円 開発中
6% 21円 19% 23%
中部電力 7%
11% 東京電力 24円 3年以上
45% 8% 5年未満
九州電力 1年未満
32円 40%
13% 36円 18%
10%
中国電力 44% 1年以上
17% 3年未満
12%
出力区分別 日射量 ※ ランク別 C （売電開始前）
2%
電力会社別 別表
2～10MW 10MW超 2MW A 売電開始済 開発中
（売電前） （売電前） 未満 B 電力会社
（売電開始前）
9% 9% 11% （売電開始前） パネル出力合計（MW） 固定買取価格（税抜） パネル出力合計（MW） 固定買取価格（税抜）
4% 東京電力 63.10 24～40円 4.34 14～18円
2MW未満 17% 中国電力 21.08 24～40円 5.60 18円
（売電前） 九州電力 2.38 36～40円 16.96 32～40円
2～10MW A 中部電力 11.53 18～36円 5.34 14～18円
5% C
29% 45% 関西電力 6.61 21～32円 2.45 18円
8% 東北電力 4.62 36円 － －
北海道電力 4.43 40円 － －
10MW超 B 四国電力 2.52 40円 － －
24%
37% 計 116.29 34.69
※ 日射量区分
A ： 4以上 B ： 3.75以上4未満 C ： 3.5 以上3.75未満 D ： 3.5未満
（使用単位）月平均一日あたり傾斜面日射量（kWh/m 2 ）
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【参考】 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは
FIT（Feed-In Tariffの略）の概要
太陽光、風力等の再生可能エネルギーの普及に向け、一定の設備認定を受けた
再生可能エネルギーにより発電された電気を電力会社との接続契約締結の上、
固定価格にて買い取ることを国が約束する制度であり、一度適用された価格は
原則、調達期間（20年）にわたって保証される
買取価格は年度毎に見直され、接続申込日、系統連係に関する契約締結日等
により決定される
太陽光発電 風力発電
年度 買取価格 年度 買取価格
買取期間 買取期間
（4/1～3/31） （1kWh当り） （4/1～3/31） （1kWh当り）
2012年度 40円 20年 2017年度（4/1～9/30） 22円 20年
2013年度 36円 20年 2017年度（10/1～3/31） 21円 20年
2014年度 32円 20年 2018年度 20円 20年
2015年度（4/1～6/30） 29円 20年 2019年度 19円 20年
2015年度（7/1～3/31） 27円 20年 2020年度 18円 20年