2021年2月期 第1四半期 決算説明資料
July 14, 2020
いちご株式会社 （2337）
Ichigo Inc.
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新型コロナウイルス感染症、自然災害により影響を受けられている皆様へ
この度、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および
ご関係者の皆様、また、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、
心よりお見舞いを申し上げます。
また、令和2年7月豪雨により被災された皆様に、心よりお見舞いを申し上げます。
私たちいちごの役職員一人ひとりは、一日も早いご回復、被災地の救済および
被災地域の一日も早い復旧をお祈りいたします。
いちご役職員一同
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目次
2021年2月期 第1四半期連結業績 Appendix
2021年2月期 第1四半期サマリー いちごのサステナビリティ（ESG）
コロナによる影響
財務・各種データ
コロナへの対応
営業利益 -57%、純利益 -55%、EPS -54%（前年同期比）
長期VISION 「いちご 2030」
各セグメントにおける損益内訳
2021年2月期 通期業績予想の上方修正
“サステナブルインフラの「いちご」”
「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す
通期配当予想 7円、累進的配当政策のもと前期同額
不動産を超え、 「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応
いちごの収益モデル 経営目標（KPI)
特長 ① ストック収益とフロー収益の融合 株主還元方針
特長 ② 将来収益の着実な拡大
特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
長期VISION「いちご2030」の達成に向けた新規事業の創出
特長 ④ 高いキャッシュ創出力 【不動産×スポーツ】
強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤 「トップパートナー」としてJリーグと組み、地域活性化を目指す
【不動産×観光】
「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長 博多ホテルズによるホテル運営事業
心築 ： 厳選した取得と売却 【不動産×エンターテインメント×カルチャー×観光】
AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート いちごアニメーション アニメと様々な業種業界の連動
クリーンエネルギー ： 安定収益の拡大（開発中発電所 +54%） 【不動産×エンターテインメント×スポーツ×カルチャー×観光】
「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度 仮想×現実のリアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資
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2021年2月期 第1四半期連結業績
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2021年2月期 第1四半期サマリー
■ 盤石な収益モデル ■ 堅固なストック収益
（単位 ： 百万円）
ストック収益の固定費カバー率
心築（しんちく） アセットマネジメント クリーンエネルギー
207%
キャッシュ収益
6,294 4,750
百万円 4,041
3,386
2,511
1,089
541 441 822
※キャッシュ収益 2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年
売上総利益+固定資産売却益+減価償却費（ノンキャッシュ） 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q
■ 業績予想上方修正・配当予想 ■ いちごオーナーズの成長 ■ クリーンエネルギーの安定性
・ 業績予想の下限値を上方修正 ・ 急激な市況の変化にも強さを発揮する （パネル出力）
+11%
いちごオーナーズ
営業利益 74億円 ～ 129億円（+19%） +33%
経常利益 50億円 ～ 104億円（+47%） ・ 1Q売却（売上高）16,644百万円
128
※ 売却全体の99% 115
純利益益 35億円 ～ 80億円（+75%） 86 MW
MW
・ 1Q取得 3,256百万円 MW
・ 当期配当予想を7円に設定（前期同額）
・ さらなる売却と取得が進行中 2020年 2021年 2021年
累進的配当政策を堅持 2月期1Q 2月期1Q 2月期末（予定）
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コロナによる影響
ホテルリートの業績連動フィーが減少、オフィス、グリーンインフラへの影響は軽微
ホテル、商業施設の売上が減少し賃料収入に影響、その他アセットへの影響は軽微
売買取引が限定的な状況下、レジデンスの売買は安定的に推移
景気変動に左右されないクリーンエネルギー事業は順調
■ セグメント別の概況
セグメント コロナによる影響
アセットマネジメント オフィス 影響は軽微
ホテル ホテル売上の減少により業績連動フィーが減少（通期予想の範囲内）
インフラ 景気変動に左右されない安定資産として順調に進捗
ホテルおよび商業施設の売上減少により賃料収入が減少（通期予想の範囲内）
心築（しんちく） 賃貸収益
一部ホテルが臨時休業するも、6月より順次営業再開
テナント様 一部テナント様からのご要望に対し、個別に支援策を協議
売却 レジデンスが堅調に推移、その他アセットは進行中の案件を除き、今後の環境を注視
取得 レジデンスが中心、引き続き、さらなる案件が進行中
クリーンエネルギー 売電収入 景気変動に左右されない安定収益として業績に貢献
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コロナへの対応
対策プロジェクトを立ち上げ、5チーム編成で対応中
（責任者：社長、責任者補佐：副社長COO、副責任者：グループ各社社長）
感染防止措置 : 物件毎に対応マニュアルの立案、実施指導
制度調査 : 各種コロナ関連助成制度の情報収集
お客様相談 : テナント様との賃料等に関する面談、利用可能制度のご案内
お客様情報分析 : 業界別のwithコロナ、afterコロナに関する情報収集と分析
ファイナンス : 物件毎のCF把握、ファイナンスを絡めたキャッシュマネジメント
■ コロナ対策啓蒙ポスター
心築資産にwithコロナ、afterコロナのニーズを順次対応
ホテルにテラス、大型開口部
を設置等
■ （仮）ホテルワンファイブテラス福岡
オフィス、ホテルへの非接触型
の洗面、トイレを導入等
ショッピングセンターにおける
3密対策の導入等
エントランス改修イメージ
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営業利益 -57%、純利益 -55%、EPS -54%（前年同期比）
コロナの影響を受け、ストック収益 -15%、フロー収益 -63%
■ 2021年2月期 第1四半期連結業績
（単位：百万円）
2021/02 通期予想
2020/02 2021/02 前年同期比
（修正後）
1Q業績 1Q実績 増減率
下限値～上限値
営業利益 8,537 3,650 -57.2% 7,400 ~ 12,900
経常利益 7,607 3,303 -56.6% 5,000 ~ 10,400
純利益 4,768 2,164 -54.6% 3,500 ~ 8,000
1株あたり純利益（EPS） 9.76円 4.49円 -54.0% 7.26円 ~ 16.60円
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各セグメントにおける損益内訳
アセットマネジメント : ホテルリートのベース運用フィー減
心築 : ストック収益 ホテルおよび商業施設の賃収減
フロー収益 前期は売却が1Qに偏重、計画に対し順調に進捗
クリーンエネルギー : 前期2Q以降7発電所が稼働開始、パネル出力は+33%
（単位：百万円）
セグメント利益（営業利益） 売上総利益
主な内訳
セグメント 2021/02 通期予想 （）カッコ内前期比増減
2020/02 1Q 2021/02 1Q 前年同期比 2020/02 1Q 2021/02 1Q
（修正後） ※売上総利益ベース
（前年同期） (実績) 増減率 （前年同期） (実績)
下限値～上限値
・ ベース運用フィー：416（-100）
・ 取得/売却フィー：22（+4）
アセットマネジメント 519 334 -35.7% 1,100 626 501 ・ いちごオフィス CF成果報酬：37（-29）
・ いちごグリーン オペレーター報酬：12（-0）
・ 不動産賃貸損益：1,853（‐1,217）
※ 減価償却費：658（+342）
心築（しんちく） 7,644 2,748 -64.0% 4,500 ~ 10,000 9,114 4,046 ・ 不動産譲渡損益：2,200（-3,477）
・ 海外不動産投資フロー収益：－（-373）
・ 売電収入：742（+187）
クリーンエネルギー 377 594 +57.4% 1,800 555 742 ※ 減価償却費：347（+79）
調整額
-5 -26 – – – –
（ セグメント間取引消去等）
連結財務諸表計上額 8,537 3,650 -57.2% 7,400 ~ 12,900 10,295 5,289
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2021年2月期 通期業績予想の上方修正
通期業績予想の下限値を引き上げ : 営業利益 +19%、純利益 +75%
ストック収益（下限値）: +5.5億円（+4%）
— テナント様との面談、資金繰り支援や家賃支援給付金制度等を受け賃料収入を見直し
フロー収益（下限値）： +6.9億円（+22%）
— 好調ないちごオーナーズの状況に鑑み、売却計画を上方修正
その他、現時点の状況に鑑み、借入コスト等を再試算
2021/02 2021/02 増減率 2020/02
連結業績（今回予想） 連結業績（前回予想） （下限値） 連結業績（実績）
営業利益 74～129億円 62～129億円 +19.4% 277億円
経常利益 50～104億円 34～104億円 +47.1% 243億円
純利益 35～80億円 20～80億円 +75.0% 82億円
1株あたり純利益（EPS） 7.26～16.60円 4.15～16.60円 +74.9% 16.89円
1株あたり配当金（DPS） 7.00円 未定 – 7.00円
自己資本利益率（ROE） 3.5～7.7% 2.0～7.7% – 8.2%
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通期配当予想 7円、累進的配当政策のもと前期同額
原則「減配しない」累進的配当政策
新型コロナ感染症拡大による影響を受けつつ、同額を維持
9期連続で累進的配当政策を維持
当期も同額を予想
7円 7円 7円
6円
5円
3円
1円（※） 1.1円 1.3円
2012年2月期 2013年2月期 2014年2月期 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期
（復配） 予想
※株式200分割を考慮
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いちごの収益モデル
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特長 ① ストック収益とフロー収益の融合
ストック収益（主に賃料収入、売電収入、減価償却費（ノンキャッシュ） 、AMのベース運用フィー） （単位：百万円）
フロー収益（主に心築における不動産譲渡益） 37,016 キャッシュ収益 （※）
固定費 （固定販管費 + 支払利息）
33,759
28,641
27,953
18,567
25,393
15,273
21,563
14,139 13,015
10,770
18,008
8,986
3,860
13,396
4,591
18,485 18,450
14,502 14,939 6,294 14,148 14,623
12,578
8,805 2,252
7,877 7,552 7,221
6,502 6,371 7,071
5,069 5,846
4,041 1,952
2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2021年2月期 2021年2月期
第1四半期 下限予想 上限予想
（※）キャッシュ収益 ： 売上総利益+固定資産売却益+減価償却費（ノンキャッシュ） （固定資産売却益を含む）
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特長 ② 将来収益の着実な拡大
継続的な資産取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない
将来収益（保守的に見積もった鑑定評価ベースの含み益）は着実に拡大
（単位：百万円）
56,221
50,916
45,439
36,797
28,056
2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 ※
鑑定評価ベースの含み益 ※ 前期に低価法を適用をした心築資産の「含み益」
30億円は含まない
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特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
鑑定評価以上の資産価値を継続的に実証 2.8倍
■ 心築資産の売却益の推移 2.5倍
鑑定評価ベース含み益
売却による売上総利益
4.4倍
1.6倍
171億円
150億円
120億円
105億円
64億円 59億円 61億円 2.2倍
27億円 22億円
10億円
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期1Q
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特長 ④ 高いキャッシュ創出力
（単位：百万円）
純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー
3.6倍
■ 純利益とエコノミック営業キャッシュフローの推移
純利益
エコノミック営業キャッシュフロー 1.7倍
1.4倍
1.3倍 1.2倍
29,492
25,522
21,456
17,116 16,722
14,894 14,018 15,373
12,925
8,201
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
※ 「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、決算短信の表紙に記載のとおり、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備
の増減額（仕入・売却）の影響を除く営業活動によるキャッシュ・フロー（税引後）
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強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
■ コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移
（金利） 2.5% 12年 （期間）
10.8年
10.3年
10.2年 10.0年 9.9年
9.6年
9.0年 8.7年
2.0% 8.3年 9年
8.3年 7.6年 7.6年 7.4年
7.8年
1.71%
1.5% 6年
1.41%
1.24% 1.04%
0.97%
1.0% 0.91% 0.90% 3年
加重平均借入期間
加重平均残存期間
加重平均金利
0.5% 0年
2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 2021年2月期1Q末
■ コーポレート借入金の長期割合の推移
8% 10% 6% 5% 8% 9% 10%
(49億円) (103億円) (61億円) (56億円) (113億円) (156億円) (173億円)
短期
長期
92% 90% 94% 95% 92% 91% 90%
（534億円） （944億円） （922億円） （1,128億円） （1,321億円） （1,575億円） （1,607億円）
2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 2021年2月期1Q末
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「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
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心築 ： 厳選した取得と売却
レジデンス中心に64億円の売り越し
売却の売上総利益率13%（前年通期29%）
コロナ下においても強さを発揮するいちごオーナーズ
取得（簿価） 3,256百万円（全体の31% / 前年同期 43%）
売却（売上） 16,644百万円（全体の99% / 前年同期 2%）
設立当初の目標利益率10%（簿価ベース）に対し、1Qは15%を実現
取得から売却まで1年以内のサイクルで順調に進捗
都内レジデンス約150億円のさらなる取得が高確度
■ 1Qの売買状況 （単位：百万円）
取得 売却 （※） 差額
件数 簿価（A） 件数 売上高（B） （A）-（B）
オフィス – – 1 701 -701
ホテル 2 4,762 – – +4,762
商業 1 863 1 2,546 -1,683
レジデンス 7 4,351 13 13,478 -9,127
その他 3 379 1 57 +322
合計 13 10,355 16 16,782 -6,427
（※） 売却は、簿価ベースで合計14,347百万円
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AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート
オフィス ホテル グリーンインフラ
いちごオフィス いちごホテル いちごグリーン
8975 3463 9282
■ 上場日 ■ 上場日 ■ 上場日
2005年10月12日 2015年11月30日 2016年12月1日
■ 資産規模 ■ 資産規模 ■ 資産規模
2,023億円（85物件） 519億円（23ホテル） 114億円（15発電所）
■ 分配金利回り（2020年7月10日時点） ■ 分配金利回り（2020年7月10日時点） ■ 分配金利回り（2020年7月10日時点）
6.0% 5.1% 6.8%
・ 世界中の機関投資家が指標とする ・ 地域分散を図り、宿泊主体・特化型 ・ 長期にわたる安定的な収益性と地球
グローバルインデックス組入 ホテルに重点投資 に優しく安全性にすぐれたわが国の
クリーンエネルギー自給に寄与
・ さらなる投資主価値向上に向けた ・ J-REIT唯一の完全成果報酬制度採用
完全成果報酬制度を採用予定 ・ 相次ぐ台風発生においても発電設備
・ 心築による収益性向上、資産入替、
※ 総会の承認可決後、2021年4月期 の損傷はなく、強固な発電所を実証
自己投資口取得等、状況に応じた
より改定 戦略的な運用を実施
【スポンサーサポート】 【スポンサーサポート】 【スポンサーサポート】
地震発生時の管理システムにREIT保有 当社ホテルレべニューマネジメント 全発電所のオペレーションと最低保証
物件も組入れグループ全体で即時対応 システム導入による収益力向上サポート 日射量による投資法人の収益を保証
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クリーンエネルギー ： 安定収益の拡大（開発中発電所 +54%）
1Qは新たに3発電所（8.1MW）が稼働開始
通期では7発電所（21.1MW）の稼働が開始予定
176.9MW
太陽光13.7MW、風力 7.4MW （+29%）
■ 発電出力
稼働中
137.3MW 61.9
開発中 128.0MW （+7%） （うち風力25.9）
・ いちご （+20%）
13.0 22.3
稼働中 ： 115.0MW 106.8MW （うち風力7.4）
（うち風力7.4）
開発中 ： 61.9MW （+54%) （+28%）
合計 ： 176.9MW
83.6MW
・ いちごグリーン（9282）： 29.4MW 72.3MW （+16%）
（+155%）
115.0
28.4MW
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2022年2月期 2023年2月期以降
（平均買取価格） （37.3円） （36.4円） （35.3円） （34.3円） （32.2円） （31.5円） （30.5円）
（総事業費） （8,376百万円） （21,098百万円） （23,641百万円） （30,019百万円） （36,220百万円） （37,751百万円） （52,153百万円）
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「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
2つの日本初となる優待制度
① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約55,000名）
② Jリーグの全クラブと全試合が対象
いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への
貢献を目指します
■ チケット優待実績（2020/2月期）
対象試合数 ： 85試合
チケット枚数： 約400枚
※前期はシーズン中盤から優待を導入
■ キッズ向け優待イベント
招待人数 ： 約350名
（イベント内容）
・ エスコートキッズ
・ ウォーミングアップ見学
・ ハイタッチキッズ
・ ビッグフラッグベアラー
・ センターサークルシートベアラー
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Appendix ： いちごのサステナビリティ（ESG）
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いちごサステナビリティ方針
環境との調和
事業が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう
積極的に取組みます
省エネルギー、低炭素化と資源循環
事業の遂行にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、
廃棄物の削減・リサイクル等に努め、また、グリーン調達を推進し、低炭素社会と
資源循環型社会の実現を目指します
法令適応と環境管理体制の整備
環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を
順守し、環境保全に努めます
また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します
教育・啓発活動
当方針を全役職員に周知し、意識の向上を図るとともに、サステナビリティに関する
教育・啓発活動を推進します
サステナビリティ活動の開示等
本方針やサステナビリティに関する活動の情報開示に努め、広く社会とのコミュニケーション
を図ります
また、サステナビリティに関する認証等の取得に継続的に取組みます
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【ESGの取組み】
環境との調和
心築の社会的意義 地球に優しく安全性に優れたクリーンエネルギー
建物を「壊す」から 年間発電量 年間CO2削減量
建物の価値を「活かす」
147,296,453 kWh 97,215,656 kg
現存ストックを有効活用し、
不動産の経済耐用年数の長期化、 約49,100世帯分 約42,300台分
質の向上を図る
の年間発電量 の年間CO2削減量
省資源 ※ 年間消費電力 / 世帯 3,000kWh ※ 年間CO2排出量 / 台 約2,300kg
（電気事業連合会資料） （環境省資料）
「壊す」 高効率
（いちごグリーンを含む2020年2月期実績）
自然災害への対応 サステナブル不動産の取組み（環境認証取得）
多発する自然災害（地震、大雨、台風等）において、
保有するすべての不動産、発電所で人的・物的被害はなし いちごオフィス（8975）
不動産 ：常に安全性確保と耐用年数向上に向けた工事を実施
発電所：適正な立地選定、地域特性に合わせた綿密な設計
安心・安全な管理体制
いちご花京院 いちご博多駅前 いちご博多
・ 大雨、台風発生前の止水板や土のう設置などの事前対策
ビル スクエア 明治通りビル 最高位「Green Star」
・ 人的な安全を最優先し、PM会社等と連携のうえ被害有無を
（3年連続）
・ 早急に確認 CASBEE CASBEE CASBEE
・ 社内エンジニアリングチーム等が災害当日に現地入りし、 評価ランク 評価ランク 評価ランク その他
・ エリアに所在する物件をすべて目視確認、二次被害防止、
・ 物件価値の維持
S A A 「CASBEE」「BELS」
「DBJ Green Building認証」
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【ESGの取組み】
社会への貢献
スポーツ 文化 社会福祉活動
誠実、真摯、実直に パラリンアートを支援 宮崎大学医学部の小児医療分野
「世界への挑戦」を続ける （宮崎ひまわりキャンプ）への寄付
将来有望な選手を応援 障害をもつ ・ 宮交シティがCSR型無担保社債
・ ウエイトリフティング アーティストとの ・ 発行
コラボレーション
・ ライフル射撃 ・ 引受人へ支払う手数料の一部を
宮交シティ が指定する先へ寄付
・ 陸上 猪野 兼士さんの作品
「三宅宏実選手」 ・ 小児がん患者を支援する
さくらさんの作品 ・ ボランティア活動の継続を支援
三宅宏実選手 「Re Born
（ウエイトリフティング） 「~ 心築 ~ に祝福を」
地域の活性化
Jリーグトップパートナー唯一の不動産会社として スマート農業支援を通じた地域の活性化、
「不動産事業を通じた地域の活性化」に貢献 雇用の創出、日本の自給率向上に貢献
・ スタジアムの老朽化や運営費の削減等に対応し、最適な環境整備 ・ 地域の方々と連携した地域の活性化を図るとともに、
農作物の品質向上、農家の収入向上に貢献
・ 人の豊かな暮らしを支え、幸せにする不動産を通し、各地域の人々
とともに街づくり、健康づくりに貢献
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【ESGの取組み】
徹底したガバナンス
委員会設置会社（現指名委員会等設置会社）への早期移行
■ グローバルベストプラクティスを志向し、2006年に移行
■ 指名・監査・報酬委員会に加え、任意のコンプライアンス委員会を設置し、
各委員会の過半を独立社外取締役で構成
・ 指名委員会 5名（うち社外取締役 3名）
・ 監査委員会 3名（うち社外取締役 3名）
・ 報酬委員会 5名（うち社外取締役 3名）
・ コンプライアンス委員会 4名（うち社外取締役 2名）
ガバナンス強化に向けた社外取締役の招聘 取締役会の実効性評価実施
■ 取締役9名のうち5名が社外取締役（全員独立役員） ■ 取締役全員による自己評価、評価結果分析および
審議の実施
■ 東証一部上場企業の社長経験者を社外取締役
として招聘 ・ 取締役会の構成、運営、実効性
・ 取締役会を支える体制
・ 2020年2月期～（現任）
・ 株主、株主以外のステークホルダーへの対応
松﨑正年氏（元コニカミノルタ社長）
中井戸信英氏（元SCSK社長） ■ 客観性向上を企図し、外部機関（日本能率協会総合
研究所）のアドバイスによるプロセス検証を実施
・ 2018年2月期以降に退任された社外取締役
■ 評価結果
（東証一部上場企業の社長経験者）
川村隆氏（元日立製作所社長） 経営の監督に十分な議論が行われていることを確認
※ 東京電力ホールディングス会長就任に伴い、2017年5月退任 外部機関からも、自己評価プロセスは総じて合理的
西本甲介氏（元メイテック社長） であるとの見解を確保
※ ミスミグループ取締役副社長就任に伴い、2019年5月退任
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Appendix ： 財務・各種データ
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保有資産（不動産投資）における含み損益
鑑定評価額ベースの含み益は約544億円（前期末比 +2.6%）
■ 自己保有資産の含み損益
（単位：百万円）
簿価（2020年5月末） 鑑定NOI Cap Rate 直近鑑定評価額 含み損益
地域
（A） （B） （B）/（A） （C） （C）-（A）
東京 95,904 5,457 5.7% 128,604 +32,700
東京以外 104,402 6,953 6.7% 126,141 +21,739
合計 200,306 12,410 6.2% 254,745 +54,439
※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージ（約36,512百万円 / 簿価ベース）を除く
※ 低価法適用の心築資産の「含み益」は0として計上
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「時価ベースB/S」および当社帰属リスクの「ネットリスクベースB/S」
時価ベース連結バランスシート
合計：3,920億円（資産3,346億円+含み益574億円）
ノンリコースローン
現預金 374億円 関連負債等
442億円
ネットリスクベース連結バランスシート
ノンリコースローン
関連資産 合計：3,104億円（資産2,530億円+含み益574億円）
579億円 ノンリコースローン
関連当社出資等 137億円
営業貸付金 13億円 営業貸付金 13億円
営業投資有価証券 6億円 営業投資有価証券 6億円
コーポレートローン 負債
（社債63億円を含む） コーポレートローン
販売用不動産 2,357億円 販売用不動産
負債
582億円 1,782億円 582億円 （社債63億円を含む）
1,407億円 1,540億円
預り保証金 54億円 預り保証金 54億円
その他 79億円 その他 79億円
有形固定資産 有形固定資産
1,643億円 1,643億円
自己資本 自己資本
990億円 時価ベース 990億円 ネットリスクベース
自己資本比率 自己資本比率
投資有価証券 45億円 投資有価証券 45億円
その他 105億円
35.4% その他 105億円
44.7%
含み益（税引後） 含み益（税引後）
含み益 574億円 398億円 含み益 574億円 398億円
含み益の税額 176億円 含み益の税額 176億円
※ 「時価ベース自己資本比率」および「ネットリスクベース自己資本比率」は含み損益を加味、「ネットリスクベースB/S」は当社にリスクが帰属しない連結ファンドに係る資産、
負債を控除のうえ、現預金とコーポレートローンを相殺
※ 低価法適用の心築資産の「含み益」は0として計上、 「含み益の税額」は実効税率30.62%により計算
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徹底的なキャッシュ・フロー経営
前期末に心築資産を固定資産化、減価償却の税効果によりキャッシュを創出
■ 販売用不動産と固定資産の推移（簿価）
（単位：百万円）
固定資産（心築資産のみ） 固定資産比率
販売用不動産
30.1% 84.4%
15.2%
12.8%
7.2% 30,906
140,197
162,327 現金支出のない減価償却費の
164,871
169,358 増加により、ROEが低下するが、
167,186 キャッシュ・フローが向上し、
成長投資に活用
60,410
24,286 29,066
13,124
2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末
※ いちごオーナーズ向け、セントロ、ストレージプラスの資産を除く心築資産を対象
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高いキャッシュ創出力による強固な収益基盤
将来の成長投資資金確保と強固な収益基盤の両面を備えたいちごの強み
減価償却によるキャッシュの創出
キャッシュ収益の過半がより安定性の高いストック収益
固定費カバー率はコロナ下でも200%弱が下限値
（単位：百万円）
2021年2月期 2021年2月期 2021年2月期
2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
1Q 通期下限予想 通期上限予想
ストック収益（A） 8,805 12,578 14,502 14,939 18,485 18,450 4,041 14,148 14,623
（うち、減価償却費） 503 731 716 967 1,632 2,507 1,005 4,308 4,363
フロー収益 4,591 8,986 14,139 13,015 15,273 18,567 2,252 3,860 10,770
キャッシュ収益（※） 13,396 21,563 28,641 27,953 33,759 37,016 6,294 18,008 25,393
固定費（B） 5,069 5,846 6,502 6,371 7,071 7,877 1,952 7,552 7,221
固定費カバー率（A/B） 174% 215% 223% 234% 261% 234% 207% 187% 203%
（※）キャッシュ収益 ： 売上総利益+固定資産売却益+減価償却費（ノンキャッシュ）
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リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比
2009年2月期末 2014年2月期末
2020年2月期末 リーマンショック時との差異
（リーマンショック時） （Ｓｈｉｆｔ Up 戦略開始）
ストック収益
固定費カバー率 75% 140% 234% 3.1倍に増加
10.3年
加重平均借入期間
（全有利子負債） 5.6年 5.6年 3.7倍に長期化
2.8年 2.8年 2.8年
93% 28% 14%
3年以内返済予定 3年超 3年以内
借入割合 3年以内
（全有利子負債）
7%
28%
14% ▲79%減少
3年以内 3年超 3年超
93% 72% 86%
加重平均借入金利
2.22% 1.96% 0.91% ▲59%低減
（コーポレート有利子負債）
（金利▲1.31%）
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セグメント構成
J-REIT、インフラ投資法人および私募不動産ファンドの運用業
アセットマネジメント 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による
価値向上、売却による利益実現を行う事業
私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業
心築 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより
不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業
わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を
クリーンエネルギー
目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業
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セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳
（単位：百万円）
営業投資 販売用 販売用 有形 無形 投資
セグメント 現預金 営業貸付金 その他 資産合計
有価証券 不動産 発電設備 固定資産 固定資産 有価証券
アセットマネジメント – – – – – – 754 106 754 1,614
心築 15,265 1,324 597 58,154 – 186,485 1,916 3,091 4,291 271,128
クリーンエネルギー 2,588 – – – – 27,622 199 – 1,901 32,311
全社資産 26,310 – – – – 60 158 1,321 1,754 29,604
合計 44,164 1,324 597 58,154 – 214,167 3,028 4,518 8,702 334,659
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各セグメントにおける損益内訳（詳細）
（単位：百万円）
売上総利益 セグメント利益（営業利益）
セグメント 2021/02 通期予想
2020/02 1Q 2021/02 1Q 前年同期比 2020/02 1Q 2021/02 1Q 前年同期比
（修正後）
前年同期 実績 増減率 前年同期 実績 増減率
下限値～上限値
ア セッ トマ ネジ メント 626 501 -20.0% 519 334 -35.7% 1,100
ベース運用フィー他 541 441 -18.4% – – – –
取得/ 売却フィー他 85 60 -29.5% – – – –
心築 9,114 4,046 -55.6% 7,644 2,748 -64.0% 4,500 ~ 10,000
不動産賃貸損益 3,070 1,853 -39.6% – – – –
不動産譲渡損益 5,678 2,200 -61.2% – – – –
その他フロー収益 366 -7 – – – – –
クリ ーンエ ネルギ ー 555 742 +33.9% 377 594 +57.4% 1,800
調整額
– – – -5 -26 – –
（ セグメント間取引消去等）
連結財務諸表計上額 10,295 5,289 -48.6% 8,537 3,650 -57.2% 7,400 ~ 12,900
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アセットマネジメント 運用資産残高
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期
項目 （12M） （12M） （12M） （12M） （12M） 1Q （3M）
いちごオフィスリート
運用資産残高（期末） 1,651億円 1,945億円 1,969億円 2,030億円 2,032億円 2,023億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） 1,016百万円 1,291百万円 1,373百万円 1,426百万円 1,436百万円 362百万円
いちごホテルリート
運用資産残高（期末） 204億円 476億円 509億円 507億円 508億円 519億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） 30百万円 287百万円 450百万円 461百万円 381百万円 11百万円
いちごグリーン
運用資産残高（期末） – 100億円 114億円 114億円 114億円 114億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） （※） – 11百万円 77百万円 85百万円 82百万円 22百万円
私募不動産ファンド
運用資産残高（期末） 154億円 64億円 123億円 206億円 368億円 368億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 60百万円 27百万円 12百万円 41百万円 116百万円 33百万円
合計
運用資産残高（期末） 2,009億円 2,586億円 2,717億円 2,858億円 3,024億円 3,025億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 1,106百万円 1,617百万円 1,914百万円 2,014百万円 2,016百万円 429百万円
（※） いちごグリーンの「ベース運用フィー粗利（実績）」は、オペレーター報酬を含む
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心築を軸としたいちごの事業モデル
いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な
価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造
心築機能を軸とした事業モデル
グリーンインフラ
太陽光発電所
取得
いちごグリーン
9282
売却
オフィス
外
いちごオフィス
心築 不動産
部
8975
ホテル
不動産 心を込めて
現存不動産に
売却
新しい価値を創造
いちごホテル
3463
取得
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心築の社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会
建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」
ソフト面、ハード面において、いちごの不動産技術、運用ノウハウを活用し、
一つ一つ丁寧に、誠意あるバリューアップにより新たな価値を提供
心築することにより、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る
「心で築く、心を築く」
心築 ・建物改修、修繕
・遵法性の治癒
・耐震補強
・環境化、省エネ化
・テナント満足度向上
・美観、快適性の向上
・建物管理仕様の質向上 等
「壊す」 日本の 高効率
現存ストックの
有効活用
省資源
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【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ
心築による価値向上の典型的な手段
建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、
新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等
NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合
借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.5%
保有期間 3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント
売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却
【取得時】
・（年間NOI 110百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 87.5百万円･･･①
・①÷投資金額＝17.5%･･･期中投資利回り
借入
不動産 15億円 【バリューアップ後】
・（年間NOI 126.5百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 104百万円･･･②
20億円 ・②÷投資金額（5億円+0.5億円）＝18.9%･･･期中投資利回り
→ 取得後3年間の期中収益を獲得の上、NOI 15%UPとなるバリューアップ
自己資金 実施後に売却すると、不動産売却価格も取得金額より15%UP
5億円 20億円×115%＝23億円
0.5億円かけて心築
→ 23億円－（20億円+0.5億円）＝2.5億円のキャピタルゲイン
【結果として】
・5.5億円の投資に対して、3年間で5.125億円の収益獲得
→ 1年あたり 31.1%の利回りを実現
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心築：売却における売上総利益率の推移
■ 心築の成果による売却時の高い売上総利益率
2021年2月期
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期
1Q
売上総利益率
13.6% 33.7% 25.5% 28.3% 13.1%
（売上高ベース）
売上総利益率
15.8% 50.9% 34.3% 39.5% 15.1%
（簿価ベース）
売上高
77,502 35,733 58,693 60,601 16,782
（百万円）
売上総利益
10,562 12,050 14,986 17,158 2,205
（百万円）
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不動産ポートフォリオ
首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く
資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得
■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 ■ 地域別残高
(単位：億円)
底地 1% その他 3% その他 6%
仙台 2%
ロジスティクス
2% 大阪 3%
北海道 3%
北海道
レジデンス 名古屋 3% 71
14% 商業
29%
東京以外
首都圏 東京
11% 51%
ホテル
25% 福岡
オフィス 21% 東京
26% 1,212
仙台
59
■ 物件規模別残高比率
100億円 名古屋 東京 その他
以上 73 以外 128
10億円未満 福岡
福岡
12% 首都圏
21% 498
506
大阪 272
50億～100億円 70
未満
23% 自己保有資産残高 2,382億円
10億～50億円未満
44%
【運用資産含む全体AUM 5,408億円】
※ 取得価格ベース（簿価ベースの自己保有資産残高 2,398億円 ）
※ 「運用資産含む全体AUM」にはいちごグリーン114億円を含む
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心築資産の内訳 ①
保有する資産 175物件 2,382億円（取得価格）
[ 鑑定NOI / 年 計124億円（簿価ベース利回り 6.2%）] ※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージの資産を除く
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
1 市場 固定 千葉県松戸市 20億円以上30億円未満 2005/06 48年 – 1,900百万円 – –
2 商業 固定 東京都港区 20億円以上30億円未満 2005/10 51年 136百万円 1,033百万円 – –
3 商業 固定 東京都港区 30億円以上 2006/03 34年 165百万円 1,356百万円 – –
4 商業 固定 神奈川県横浜市 10億円以上20億円未満 2006/09 15年 60百万円 1,157百万円 – –
5 オフィス 固定 宮城県仙台市 30億円以上 2006/10 12年 240百万円 1,042百万円 – –
6 オフィス 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2006/12 11年 350百万円 1,339百万円 – –
10 商業 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 40年 85百万円 240百万円 – –
11 商業 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 39年 125百万円 233百万円 – –
14 底地 固定 神奈川県厚木市 10億円以上20億円未満 2011/06 – 172百万円 147百万円 – –
15 商業 固定 神奈川県平塚市 10億円未満 2012/02 24年 77百万円 172百万円 – –
16 商業 固定 神奈川県横浜市 10億円未満 2012/10 6年 34百万円 171百万円 – –
17 商業 固定 東京都豊島区 30億円以上 2013/03 9年 244百万円 340百万円 – –
18 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2013/05 33年 57百万円 154百万円 – –
19 商業 固定 東京都調布市 10億円以上20億円未満 2013/06 35年 135百万円 310百万円 – –
21 レジデンス 固定 東京都港区 10億円未満 2013/06 4年 47百万円 203百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ②
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ (※1) 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 ( ※3,5)
(※2) ( ※4,5)
27 商業 固定 埼玉県所沢市 10億円以上20億円未満 2013/11 12年 76百万円 92百万円 – –
29 底地 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2014/03 – 114百万円 273百万円 – –
30 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2014/03 36年 51百万円 108百万円 – –
32 商業 固定 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/04 14年 58百万円 279百万円 – –
35 商業 固定 東京都港区 20億円以上30億円未満 2014/05 11年 144百万円 434百万円 – –
37 商業 固定 東京都港区 10億円未満 2014/07 47年 47百万円 77百万円 – –
39 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/07 16年 52百万円 213百万円 – –
40 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 35年 49百万円 252百万円 – –
41 ホテル 固定 栃木県宇都宮市 10億円以上20億円未満 2014/09 33年 143百万円 400百万円 – –
42 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 19年 60百万円 177百万円 – –
43 商業 固定 大阪府大阪市 10億円以上20億円未満 2014/09 18年 117百万円 301百万円 – –
45 商業 固定 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/11 17年 92百万円 135百万円 – –
57 レジデンス 固定 東京都港区 10億円以上20億円未満 2014/12 16年 56百万円 186百万円 – –
62 商業 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/12 16年 41百万円 212百万円 – –
63 商業 固定 東京都目黒区 10億円以上20億円未満 2014/12 13年 85百万円 129百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ③
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
64 商業 固定 東京都品川区 10億円未満 2015/01 – 26百万円 – – –
66 商業 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2015/02 16年 65百万円 8百万円 – –
68 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2015/04 18年 46百万円 79百万円 – –
69 ホテル 固定 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2015/05 17年 170百万円 633百万円 – –
71 商業 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2015/07 5年 99百万円 126百万円 – –
110 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2016/03 34年 273百万円 905百万円 – –
111 ホテル 固定 神奈川県横浜市 20億円以上30億円未満 2016/03 36年 207百万円 228百万円 – –
112 ホテル 固定 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 32年 239百万円 354百万円 – –
113 ホテル 固定 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 32年 288百万円 344百万円 – –
114 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2016/04 30年 183百万円 550百万円 – –
115 ホテル 固定 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2016/04 13年 130百万円 274百万円 – –
116 商業 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2016/04 31年 63百万円 86百万円 – –
118 商業 固定 愛知県名古屋市 10億円以上20億円未満 2016/06 23年 83百万円 102百万円 – –
119 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2016/06 33年 42百万円 136百万円 – –
120 ホテル 固定 東京都新宿区 30億円以上 2016/09 40年 554百万円 349百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ④
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
121 オフィス 固定 東京都港区 30億円以上 2016/10 19年 1,540百万円 3,450百万円 – –
122 ホテル 固定 三重県志摩市 10億円未満 2017/01 22年 78百万円 73百万円 – –
132 レジデンス 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 16年 51百万円 190百万円 – –
133 ホテル 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 18年 46百万円 152百万円 – –
134 レジデンス 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2017/04 17年 58百万円 197百万円 – –
138 ホテル 固定 岐阜県大垣市 10億円以上20億円未満 2017/05 30年 116百万円 – – –
144 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円以上20億円未満 2018/02 32年 129百万円 268百万円 – –
145 ホテル 固定 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2018/03 2年 194百万円 301百万円 – –
146 商業 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2018/08 29年 32百万円 – – –
147 ホテル 固定 京都府京都市 30億円以上 2018/08 1年 327百万円 1,666百万円 – –
148 オフィス（土地） 固定 東京都千代田区 10億円未満 2018/08 – 54百万円 166百万円 – –
149 商業 固定 東京都千代田区 30億円以上 2018/09 30年 308百万円 2,269百万円 – –
151 オフィス 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2018/10 21年 33百万円 38百万円 – –
152 オフィス 固定 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/02 32年 174百万円 382百万円 – –
154 レジデンス 固定 福岡県北九州市 10億円以上20億円未満 2019/03 6年 83百万円 181百万円 – –
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑤
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
155 オフィス 固定 東京都品川区 20億円以上30億円未満 2019/03 35年 169百万円 616百万円 – –
157 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円未満 2019/04 37年 52百万円 – – –
158 その他 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2019/05 – 12百万円 – – –
159 商業 固定 東京都渋谷区 20億円以上30億円未満 2019/05 40年 123百万円 210百万円 – –
160 オフィス 固定 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/06 22年 129百万円 248百万円 – –
161 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2019/07 25年 368百万円 1,636百万円 – –
162 ホテル 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2019/07 21年 353百万円 1,170百万円 – –
164 ホテル 固定 東京都千代田区 10億円未満 2020/03 11年 57百万円 62百万円 – –
165 ホテル 固定 北海道札幌市 30億円以上 2020/03 1年 338百万円 3,900百万円 – –
170,096百万円
固定資産： 69件 10,400百万円 34,415百万円 – –
※ 171,510百万円（ 簿価）
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑥
区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額
(※1) (※2) (※3,5) (※4,5)
61 商業 営業貸付金 東京都新宿区 10億円以上20億円未満 2014/12 57年 120百万円 57百万円 15.26x 51.7%
89 オフィス 販売 東京都武蔵野市 30億円以上 2015/07 31年 131百万円 670百万円 1.72x 13.3%
92 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2015/07 12年 85百万円 353百万円 1.82x 17.7%
130 商業 販売 東京都台東区 10億円以上20億円未満 2017/04 27年 100百万円 297百万円 4.42x 21.1%
135 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上20億円未満 2017/04 28年 114百万円 188百万円 6.18x 25.8%
136 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上20億円未満 2017/04 28年 152百万円 203百万円 8.75x 32.8%
143 商業 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2017/09 35年 106百万円 223百万円 3.78x 19.9%
150 商業 販売 東京都中央区 30億円以上 2018/10 32年 359百万円 1,161百万円 6.17x 24.7%
153 ホテル 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2019/02 27年 110百万円 – – –
156 ロジスティクス 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2019/03 32年 150百万円 651百万円 3.60x 30.0%
163 商業 販売 愛知県名古屋市 30億円以上 2019/08 22年 479百万円 1,146百万円 3.47x 17.0%
166 商業 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2020/03 14年 39百万円 863百万円 3.23x 13.5%
31,665百万円
販売用不動産： 12件 1,944百万円 5,811百万円 4.29x 25.4%
※ 31,779百万円（ 簿価）
201,762百万円
小計： 81件 12,345百万円 40,227百万円 – –
※ 203,290百万円（ 簿価）
（※1） 「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
（※2） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（有形固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率（有形固定資産は対象から除く）
（※5） 「想定マルチプル」「想定IRR」 ： 2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象
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心築資産の内訳 ⑦
増減額 想定NOI/年
No. 物件取得区分 取得金額 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR
（前期末比） (※1)
A いちごオーナーズ向け（オフィス、レジデンス）： 41件 26,022百万円 -10,612百万円 1,325百万円 8,240百万円 – –
B セントロ（オフィス、レジデンス等）： 22件 7,917百万円 +1,089百万円 588百万円 1,982百万円 – –
C セルフストレージ： 31件 2,564百万円 +208百万円 307百万円 820百万円 – –
238,266百万円
合計（ 全体） ： 175件 14,567百万円 51,270百万円 – –
※ 239,802百万円（ 簿価）
2021年 2月期 1Q取得 合計（ 全体） 13件 9,693百 万 円 662百 万 円 4,825百 万 円 – –
（※1） 「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
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クリーンエネルギーの全国展開 発電量合計 187.8MW
いちご保有 （売電開始済） いちご保有 （開発確定） 2020年7月14日時点
パネル出力 固定買取 パネル出力 固定買取
名称 地区 売電開始 名称 地区 売電開始
（MW） 価格（税抜） （MW） 価格（税抜）
いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40円 2013年 8月 いちご美濃加茂蜂屋町上蜂屋ECO発電所 中部 1.29 18円 2020年 8月
いちご府中上下町矢野ECO発電所 中国 0.99 40円 2014年 3月 いちご瀬戸定光寺町ECO発電所 中部 1.45 18円 2020年 8月
いちご湧別芭露ECO発電所 北海道 0.80 40円 2014年 4月 （風力）いちご米沢板谷ECO発電所 東北 7.39 22円 2020年 12月
いちご前橋苗ヶ島ECO発電所 関東 0.67 40円 2014年 4月 いちご取手下高井西ECO発電所 関東 2.85 18円 2021年 1月
いちご別海川上町ECO発電所 北海道 0.88 40円 2014年 10月 いちご世羅下津田ECO発電所 中国 2.94 18円 2021年 8月
いちご豊頃佐々田町ECO発電所 北海道 0.60 40円 2014年 10月 いちご大府吉田町ECO発電所 中部 0.98 18円 2022年 1月
いちご東広島西条町田口ECO発電所 中国 2.72 40円 2015年 1月 いちご神戸ポンプ池ECO発電所 関西 2.45 18円 2022年 1月
いちご厚岸白浜ECO発電所 北海道 0.80 40円 2015年 3月 いちご都城高崎町東霧島ECO発電所 九州 2.96 32円 2022年 2月
いちご浜中牧場鶴児平ECO発電所 東北 2.31 36円 2015年 12月 いちご笠岡井立池ECO発電所 中国 2.67 18円 2022年 3月
いちご米子泉ECO発電所 中国 2.61 40円 2016年 1月 いちご上田吉田池ECO発電所 中部 1.01 18円 2022年 10月
いちご笠岡拓海町ECO発電所 中国 1.11 32円 2016年 3月 いちご駒ケ根赤穂南ECO発電所 中部 0.74 14円 2023年 1月
いちご木城高城ECO発電所 九州 0.89 40円 2016年 5月 いちご駒ケ根赤穂北ECO発電所 中部 0.39 14円 2023年 1月
いちご土岐下石町ECO発電所 中部 1.39 36円 2016年 6月 いちご千葉若葉区大宮町西ECO発電所 関東 0.74 14円 2023年 1月
いちご取手下高井北ECO発電所 関東 1.03 32円 2016年 7月 いちご千葉若葉区大宮町東ECO発電所 関東 0.74 14円 2023年 1月
いちご取手下高井南ECO発電所 関東 0.54 32円 2016年 7月 いちご辰野町澤底ECO発電所 中部 0.74 14円 2023年 1月
いちご浜中牧場鍛治林ECO発電所 東北 2.31 36円 2016年 10月 いちごえびの末永ECO発電所 九州 13.99 40円 2024年 1月
いちご世羅津口ECO発電所 中国 2.54 32円 2017年 2月 開発確定 合計 16発電所 43.40MW
いちご世羅青水ECO発電所 中国 2.87 32円 2017年 8月 売電開始済・ 開発確定 合計 49発電所 158.39MW
いちご昭和村生越ECO発電所 関東 43.34 36円 2017年 9月 ※ いちご米沢板谷風力発電所を除く、3風力発電所（18.5MW）は開発確定案件に含まず
いちご芽室西士狩ECO発電所 北海道 1.32 40円 2018年 2月
いちご呉安浦町中畑ECO発電所 2.90 36円 2018年 3月
中国
いちご地域別 いちごグリーン（9282）保有
いちご津ECO発電所 中部 2.94 24円 2018年 3月
いちご笠岡岩野池ECO発電所 中国 2.64 24円 2018年 3月 合計 49発電所 158.4MW 合計 15発電所 29.4MW
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 中部 1.31 24円 2018年 4月 パネル出力合計 固定買取価格
パネル出力 固定買取
いちご糸島井原ECO発電所 1.48 36円 2019年 1月 地区 （MW） （税抜） 地区
九州 合計（MW） 価格（税抜）
売電開始済 開発中 売電開始済 開発中
いちご坂祝深萱ECO発電所 中部 2.89 21円 2019年 5月
北海道 4.43 – 40円 – 北海道 9.14 40円
いちご泉南狐池ECO発電所 関西 2.86 21円 2019年 7月
4.62
東北 あ7.39 36円 22円 関東 1.33 40円
いちごみなかみ新巻ECO発電所 関東 12.02 36円 2020年 1月
関東 63.10 あ4.34 24円～40円 14円、18円 中部 1.80 32円
いちご高島朽木ECO発電所 関西 3.74 32円 2020年 1月 中部 10.23 あ6.64 21円～36円 14円、18円 中国 3.60 36円、40円
いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 中部 1.67 21円 2020年 2月 関西 6.61 あ2.45 21、32円 18円 四国 3.67 36円、40円
いちご常陸大宮ECO発電所 関東 2.99 24円 2020年 3月 中国 21.07 あ5.60 21円～40円 18円 九州 1.44 36円
いちご鉾田青柳ECO発電所 関東 2.48 24円 2020年 4月 四国 2.52 – 40円 – 沖縄 8.44 40円
いちご笠岡尾坂池ECO発電所 中国 2.66 21円 2020年 4月 九州 2.38 16.95 36円、40円 32、40円 計 29.43
売電開始済 合計 33発電所 114.99MW 計 114.99 43.40
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いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有）
売電開始もしくは開発確定：48発電所（151.0MW）
※ 出力量（MWベース）の分散状況 2020年7月14日時点
電力会社別 買取価格別 売電期間別
北海道電力 四国電力
3% 1%
東北電力
3% 14円 5年
18円 2% 以上
10% 40円 6% 3年以上
九州電力 21円 19% 開発中 5年未満
13% 7% 24% 10%
関西電力 24円
東京電力 8.2%
6%
45%
中部電力 32円 1年未満 1年以上3年未満
10% 36円 17% 43%
11%
中国電力 44%
18%
C
出力区分別 日射量ランク別 （売電開始前）
2%
2～10MW 10MW超 2MW
（売電前） （売電前） 未満 B 参考：日射量区分
9% 9% 10% （売電開始前） 日射量
A ランク
18%
2MW未満 （売電開始前） A 4以上
（売電前） 4.2% A
5.4%
2～10MW B 3.75以上、4未満
29% C 45%
8% C 3.5以上、3.75未満
10MW超 D 3.5未満
37% B
23% 使用単位：月平均一日あたり積算傾斜面日射量
(kWh/m 2)
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【参考】 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは
FIT（Feed-In Tariffの略）の概要
太陽光、風力等の再生可能エネルギーの普及に向け、一定の設備認定を受けた
再生可能エネルギーにより発電された電気を電力会社との接続契約締結の上、
固定価格にて買い取ることを国が約束する制度であり、一度適用された価格は
原則、調達期間（20年）にわたって保証される
買取価格は年度毎に見直され、接続申込日、系統連係に関する契約締結日等
により決定される
太陽光発電 風力発電
年度 買取価格 年度 買取価格
買取期間 買取期間
（4/1～3/31） （1kWh当り） （4/1～3/31） （1kWh当り）
2012年度 40円 20年 2017年度（4/1～9/30） 22円 20年
2013年度 36円 20年 2017年度（10/1～3/31） 21円 20年
2014年度 32円 20年 2018年度 20円 20年
2015年度（4/1～6/30） 29円 20年 2019年度 19円 20年
2015年度（7/1～3/31） 27円 20年 2020年度 18円 20年
2016年度 24円 20年 （※1） 2MW以上の非住宅用太陽光については入札制に移行し、
2017年度 21円（※1） 20年 落札した価格が買取価格
（※2） 0.5MW以上の非住宅用太陽光については入札制に移行し、
2018年度 18円（※1） 20年 落札した価格が買取価格
（※3） 0.01MW～0.05MWの非住宅用太陽光
2019年度 14円（※2） 20年 （0.5MW以上の非住宅用太陽光については入札制に移行）
13円（※3） （※4） 0.05MW～0.25MWの非住宅用太陽光
2020年度 20年
12円（※4） （0.5MW以上の非住宅用太陽光については入札制に移行）
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バランスシート（B/S）の推移 [資産の部]
（単位：百万円）
前期末比
2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末 2020/02 期末 2021/02 1Q末
（増減）
資産の部
流動資産
現金及び預金 47,678 45,510 50,225 41,067 44,164 +3,097
受取手形及び売掛金 913 1,097 1,344 2,308 1,686 -622
営業貸付金 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 –
営業投資有価証券 1,433 2 1,218 902 597 -305
販売用不動産 167,805 180,789 161,322 68,290 58,154 -10,136
繰延税金資産 516 342 – – – –
その他 3,125 2,643 2,156 3,721 4,324 +603
貸倒引当金 -453 -28 -2 -6 -7 -1
流動資産合計 222,344 231,681 217,590 117,608 110,244 -7,364
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物（純額） 7,375 10,600 20,338 55,050 58,135 +3,085
太陽光発電設備（純額） 7,246 19,773 19,058 23,425 24,415 +990
土地 18,627 26,993 49,924 122,114 124,773 +2,659
その他（純額） 12,402 1,190 5,655 5,607 6,843 +1,236
有形固定資産合計 45,654 58,558 94,976 206,198 214,167 +7,969
無形固定資産
のれん 1,864 1,600 1,346 1,090 1,062 -28
借地権 62 135 316 687 1,132 +445