2019年2月期 第3四半期 決算説明資料
January 11, 2019
いちご株式会社 （2337）
Ichigo Inc.
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心を込めて現存不動産に
新しい価値を創造するいちごの「心築」
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目次
2019年2月期 第3四半期連結業績
2019年2月期 3Qサマリー
営業利益 +24%、純利益 +11%、EPS +12% （前年同期比）
各セグメントにおける損益内訳
いちごの収益モデル
特長 ① ストック収益とフロー収益の融合
特長 ② 将来収益の着実な拡大
特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
持続成長への基盤構築
既存事業の成長と深化
— 心築 ： ストック収益 +41%成長（3年間）、前年同期比 +15%
— 心築 ： ライフスタイルホテル「THE KNOT」 +20～60%ADR向上
— クリーンエネルギー ： 大幅な規模拡大（開発中発電所 +78%）
— クリーンエネルギー ： 風力発電事業の順調な展開
— AM ： いちごホテルによるJ-REIT初の完全成果報酬制度の導入
新規事業の創出
— ホテルの収益向上に資するレベニューマネジメントAIシステム
— 生産性の高い「スマート農業」を支援
— 「いちごサステナブルラボ」の創設
自己株式取得（平均株価 381円）
Appendix ： 財務・各種データ、中期経営計画「Power Up 2019」
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2019年2月期 第3四半期連結業績
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2019年2月期 3Qサマリー
■ 盤石な収益モデル ■ ストック収益の成長
ストック収益の固定費カバー率 16,145 各セグメントのストック収益が成長
（通期予想）
243% +25%
（売上総利益：百万円）
心築（しんちく） アセットマネジメント クリーンエネルギー
12,563
（通期予想）
1,988 1,594
（通期予想）
（通期予想）
売上総利益
24,950 13,972 12,590
百万円 3Q 11,079 9,265
1,695
1,956 1,629 3Q
3Q
3Q
937
2018年 2019年 2018年 2019年 2018年 2019年 2018年 2019年
2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期
■ 自己株式取得 ■ 不動テック ■ スマート農業
金額 ： 30億円 いちごのレベニューマネジメントノウハウの 生産性の高い農業への支援
AIシステム化（ホテル収益の向上）
• 温室内の環境制御を行う装置の活用
取得株数 ： 7,869,700株 • 本格導入に向けテスト運用中
• スマート機器を装着したビニールハウス
平均取得価格 ： 381円 • 初年度（2018年）実績 の建設と農家への定期賃貸借
売上 +11～38%（運用開始前比）
• 作付け中の賃料負担をなくし、出荷に
取得期間 ： 2018年10月19日～2018年12月4日 応じて賃料が発生する条件の導入
• いちごのネットワークを活用した直販
ルートの開拓
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営業利益 +24%、純利益 +11%、EPS +12%（前年同期比）
今期は過去最高益達成に向け、順調に進捗
■ 2019年2月期 3Q連結業績 （単位：百万円）
2018/02
2019/02 前年同期比
3Q累計（9M） 通期予想
3Q累計（9M） 増減
（前年同期）
営業利益 （※） 16,541 20,553 +24.3% 25,000
経常利益 14,460 18,264 +26.3% 22,000
純利益 10,944 12,183 +11.3% 15,000
1株あたり純利益（EPS） 21.92円 24.59円 +12.2% 30.10円
（※） 2019年2月期よりSPCのノンリコースローン金利コストを売上原価から営業外費用（固定費）に変更したため、2018年2月期の数値を同条件に組替えた数値
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各セグメントにおける損益内訳
アセットマネジメント ： ストック収益であるベース運用フィー +11%
心築 ： ストック収益である賃貸収益 +15%
フロー収益である売却益 +35%
クリーンエネルギー ： 前期を含む7発電所の稼働開始で売電収入 +148%
（単位：百万円）
セグメント利益（営業利益）
主な内訳
セグメント 2018/02 （）カッコ内前年同期比増減
2019/02 前年同期比 2019/02 通期
3Q累計（9M） 進捗率 ※外部粗利ベース
3Q累計（9M） 増減 （予想）
（前年同期）
・ベース運用フィー：1,598（+164）
アセットマネジメント 1,592 1,571 -1.3% 1,752 89.7% ・取得/売却フィー：84（+7）
・いちごオフィスCF成果報酬：57（-306）
・不動産賃貸損益：9,265（+1,211）
心築（しんちく） （※）14,258 17,761 +24.6% 21,719 81.8% ・不動産譲渡損益：12,218（+3,145）
・売電収入：1,695（+1,017）
クリーンエネルギー （※）764 1,253 +63.9% 1,529 81.9% ・発電所譲渡による損益：0（-467）
調整額
（セグメント間取引消去等）
-74 -32 － － －
連結財務諸表計上額 （※）16,541 20,553 +24.3% 25,000 82.2%
（※）2019年2月期よりSPCのノンリコースローン金利コストを売上原価から営業外費用（固定費）に変更したため、2018年2月期の数値を同条件に組替えた数値
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いちごの収益モデル
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特長 ① ストック収益とフロー収益の融合
ストック収益（主に賃料収入、AMのベース運用フィー、売電収入）
売上総利益 31,200
フロー収益（主に心築における不動産譲渡益）
固定費 （固定販管費 + 支払利息）
27,925
26,985
（単位：百万円）
24,950
15,055
20,833
14,139 13,013
12,360
8,986
12,893
4,591
8,175
16,145
5,975 2,576 13,786 13,972
11,847 12,590
935
8,302
6,502 6,371 6,850
5,040 5,599 5,069 5,846 5,180
4,131 4,239
2013年2月期 2014年2月期 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2019年2月期
3Q 予想
※ 2019年2月期よりSPCのノンリコースローン金利コストを売上原価から営業外費用（固定費）に変更したため、2013年2月期より変更後の定義にて記載
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特長 ② 将来収益の着実な拡大
継続的な資産取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない
将来収益（保守的に見積もった鑑定評価ベースの含み益）は着実に拡大
（単位：百万円）
45,439
36,797
28,056
19,648
12,269
2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末
鑑定評価ベースの含み益
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特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
心築資産の売却時には、鑑定評価以上の資産価値を実証
■ 心築資産の売却益の推移 4.4倍 2.2倍
売上総利益率
鑑定評価ベース含み益 売上総利益率
31%
34%
売却による売上総利益 1.6倍
売上総利益率
14%
2.2倍
売上総利益率
23% 簿価に対する
含み益率
9% 簿価に対する
含み益率 121億円
120億円 20% 3Q
105億円
簿価に対する
含み益率 簿価に対する
12% 72億円 含み益率
64億円 14%
54億円
3Q
33億円 27億円
2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 3Q
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強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
■ コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移
（金利） 2.5% 12年 （期間）
10.8年
10.2年 10.0年
1.96% 9.0年 8.7年
2.0% 9.6年 9年
8.3年
8.3年
7.8年 7.5年
5.9年 1.71%
1.5% 6年
5.5年
1.41%
1.24% 1.04%
0.96%
1.0% 3年
加重平均借入期間
加重平均残存期間
加重平均金利
0.5% 0年
2014年2月期末 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2018年11月末
■ コーポレート借入金の長期割合の推移 8% 10% 6% 5% 9%
(49億円) (103億円) (61億円) (56億円) (141億円)
短期 14%（41億）
長期
86% 92% 90% 94% 95% 91%
（261億円） （534億円） （944億円） （922億円） （1,128億円） （1,358億円）
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持続成長への基盤構築
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既存事業の成長と深化
心築 ： ストック収益 +41%成長（3年間）、前年同期比 +15%
新規物件の取得、既存物件の内部成長により賃貸収益が増加
取得は前期に引き続き厳選し、手法を創意工夫
■ 心築セグメントの収益（3Q累計） ■ 心築資産の売買
（単位：百万円） • 売却（3Q累計） 全27物件 39,841百万円 （売上）
ストック収益（不動産賃貸収益）
フロー収益（不動産譲渡益）
オフィス 2物件 5,520百万円
21,484 ホテル 6物件 19,610百万円
商業 2物件 5,366百万円
18,506
17,074 レジデンス 14物件 9,030百万円
その他 3物件 312百万円
14,215 12,218
• 取得（3Q累計） 全32物件 43,009百万円 （簿価）
10,557 9,019
オフィス 1物件 626百万円
7,643
ホテル 3物件 8,919百万円
商業 5物件 12,800百万円
7,948 8,054 9,265 レジデンス 15物件 11,241百万円
6,572 複合施設 4物件 9,065百万円
ストレージ 1物件 119百万円
2016年3Q 2017年3Q 2018年3Q 2019年3Q
その他 3物件 235百万円
売上総利益
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既存事業の成長と深化
心築 ： ライフスタイルホテル「THE KNOT」 +20～60%ADR向上
築30年、40年が経過したホテルを活かしたライフスタイルホテルへの転換
新たなチャレンジによりADRが大幅に向上
■ ADRの推移 ※ ADR：平均客室単価 +62%
心築前
心築後（2018年11月の実績）
+22%
15,700円
11,300円
9,300円 9,700円
（稼働率 95.0%） （稼働率 97.3%） （稼働率 93.5%） （稼働率 95.3%）
THE KNOT YOKOHAMA THE KNOT TOKYO Shinjuku
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既存事業の成長と深化
クリーンエネルギー ： 大幅な規模拡大（開発中発電所 +78%）
いちご ： 稼働中 83.6MW 開発中 65.1MW （+78%) 合計 148.7MW
いちごグリーン（9282）： 29.4MW 148.7
（+8%）
137.2
■ 発電出力（MW) （+15%）
稼働中 119.7
開発中 112.3 （+7%）
（+34%） 65.1
53.6 （うち風力33.4）
36.1 （うち風力21.9）
83.6 28.7 （うち風力7.4）
72.3 （+16%）
（+155%）
83.6
28.4
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2022年2月期 2023年2月期
（平均FIT価格） （37.3円） （36.4円） （35.3円） （33.7円） （33.0円） （31.8円） （31.0円）
（太陽光 総事業費） （8,376百万円） （21,098百万円） （23,641百万円） （31,037百万円） （31,037百万円） （31,632百万円） （31,632百万円）
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既存事業の成長と深化
クリーンエネルギー ： 風力発電事業の順調な展開
いちご初の風力発電所となるいちご米沢板谷ECO発電所（山形県）
規模 : 7.4MW（4基）
固定買取価格（FIT) : 22円
風速データ : 年平均約8m/s（風力発電所の適地が6m/s以上）
NOI利回り : 約12%
発電開始 : 2020年9月（予定） ※ 電力会社の工事を含め、建設計画の見直しによる発電開始時期の変更
今後の風力発電所の建設予定（計33.4MW）
No. 所在地 発電規模（想定） 風況観測 固定買取価格 売電開始見込
1 いちご米沢板谷ECO発電所 7.4MW 完了 22円 2020年9月
2 福島県 7.0MW 実施中 21円 2021年3月
3 三重県 7.5MW 実施中 22円 2021年12月
4 千葉県 4.0MW 完了 22円 2022年11月
5 岩手県 7.5MW 実施中 22円 未定
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既存事業の成長と深化
AM ： いちごホテルによるJ-REIT初の完全成果報酬制度の導入
資産運用報酬体系を刷新し、J-REIT初となる「完全成果報酬」へ移行
投資主総会では投資主様からの圧倒的な賛成（99.3%）を獲得
資産連動報酬等とは異なる、投資主価値向上との完全連動報酬体系
静観的な運用ではなく、投資主価値向上につながる能動的な運用を促進
変更前料率 変更後料率
運用報酬体系
（2019年1月31日まで） （2019年2月1日から）
資 運用報酬Ⅰ 総資産額×料率 0.4% －
産
規
模
取得報酬 取得価格×料率 1% － 廃止
連
動 譲渡報酬 譲渡価格×料率 0.5% －
運用報酬Ⅱ
利
（収益・分配金 NOI× 分配金×料率 0.002% 0.0036% 変更
益
連 成果報酬）
動
譲渡成果報酬 譲渡益×料率 － 15% 新設
※ 譲渡成果報酬は、譲渡損の場合は発生なし（いちごホテルの設立以降に計上した譲渡損益の累計がプラスである場合のみ発生）
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新規事業の創出
ホテルの収益向上に資するレベニューマネジメントAIシステム
本格導入に向けたテスト運用の実施
2017年より9ホテルにて、いちごによるレベニューマネジメントの人的サポートを
継続
■ 実績（2018年）
売上
（運用開始前比）
+11～38%
2018年秋にレベニューマネジメントAIシステムが完成、テスト運用を開始
AI化によりホテル収益の最大化を図るとともに、より精緻で人に依存しない体制
を構築し提供
今後は他社保有・運用ホテルの経営サポートによるフィー収入や物件の獲得等
を図る
Big Data
IoTを活用した AIを活用した
顧客満足度 情報収集 状況判断 ホテル収益の
向上 クラウド 最大化
サービス
AI
IoT （人工知能）
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新規事業の創出
生産性の高い「スマート農業」を支援
天候に左右されず安定した農作物の供給が可能な競争力のある農業の育成
日本の施設農業における温室設置面積 約46,500haのうち、温度等の環境制御
装置を備えた温室（スマート農業）は700ha弱（1.4%）
実績ある機器の選定、新たなスマートビニールハウスの建設投資資金の調達が
農家の課題
テヌートがグループとなったことを契機としたスマート農業への支援を始動
日本トップランナーのテヌートの技術を活用、
温室内のCO2濃度のコントロールにより農作物の
成長を促進するビニールハウスの建設と農家への
定期賃貸借
作付け中の賃料負担をなくし、出荷に応じて賃料が
発生する条件を導入し、農家の資金負担を最小化
いちごのテナントネットワークを活用した農作物の
直販ルートの開拓
スマート農業の導入支援により日本の自給率向上、
品質向上、農家の収入向上に貢献
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新規事業の創出
「いちごサステナブルラボ」の創設
「不動産は人々の快適な生活を支えるプラットフォーム」と捉え、
サステナブル社会に向けた研究開発機能を創設
サステナブル社会の実現を目指す方々とともにオープンプラットフォームを
形成し、「個」から「集」を築き、結び、さらに広げる
社会の課題やニーズに対応する新規事業の創出
いちごサステナブルラボ
コミュニティLab 100年不動産Lab インキュベーションLab
• サステナブル社会の基盤となる • サステナブル社会に向け、安心で • 社会の課題やニーズを再確認し、
人々の絆を大切にしたコミュニティ 安全な100年維持する建物技術を 課題解決に向けたサステナブル
づくりを研究 研究開発 な社内ベンチャーの立ち上げ支援
• オープンプラットフォームの形成に • 公共インフラの老朽化等の社会的
より、「個」から「集」を築き、結び、 な課題にも向き合う
さらに広げる
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自己株式取得 （平均株価 381円）
当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に鑑み、昨年と同額の
総額30億円の自己株式の取得により、株主価値の向上を図る
株式の種類 普通株式
取得方法 信託方式による市場買付
2018年10月～2018年12月実施の自己株式の取得結果
取得した株式総数 7,869,700株
平均取得株価 381円
取得価額総額 30億円
（参考）2017年の自己株式取得（総額 約30億円）
2017年4月実施の自己株式の取得結果 2017年10月実施の自己株式の取得結果
・ 取得した株式総数 4,627,400株 ・ 取得した株式総数 3,809,100株
・ 平均取得株価 324円 ・ 平均取得株価 394円
・ 取得価額総額 15億円 ・ 取得価額総額 15億円
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Appendix ： 財務・各種データ
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保有資産（不動産投資）における含み損益
鑑定評価額ベースの含み益は約447億円（前期末比 -0.9%）
■ 自己保有資産の含み損益 （単位：百万円）
簿価 Cap Rate（簿価ﾍﾞｰｽ）
地域 想定NOI 直近鑑定評価額 含み損益
（2018年11月末） NOI / 低価法適用後
東京 134,950 7,074 5.2% 161,966 +27,015
東京以外 101,725 6,746 6.6% 119,440 +17,715
合計 236,675 13,820 5.8% 281,406 +44,730
※ NOI未発生の開発案件（約78百万円）を除く
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「時価ベースB/S」および当社帰属リスクの「ネットリスクベースB/S」
時価ベース連結バランスシート
合計：3,689億円（資産3,241億円+含み益447億円）
現預金 366億円 ノンリコースローン
関連負債等
628億円
ノンリコースローン
関連資産
ネットリスクベース連結バランスシート
790億円
合計：2,694億円（資産2,246億円+含み益447億円）
負債 ノンリコースローン
営業貸付金 13億円 コーポレートローン 2,283億円 関連当社出資等 161億円
営業貸付金 13億円
営業貸付金 13億円
営業投資有価証券 51億円 （社債5億円を含む） 営業投資有価証券 51億円 負債
1,500億円 コーポレートローン
1,289億円
（社債5億円を含む）
1,134億円
販売用不動産 販売用不動産
1,338億円 預り保証金 54億円 1,338億円 預り保証金 54億円
その他 101億円 その他 101億円
有形固定資産 自己資本 時価ベース 有形固定資産 自己資本 ネットリスクベース
589億円 自己資本比率 589億円 956億円 自己資本比率
956億円
投資有価証券 23億円
34.4% 投資有価証券 23億円
47.0%
その他 69億円 その他 69億円
含み益（税引後） 含み益（税引後）
含み益 447億円 310億円 含み益 447億円 310億円
含み益の税額 136億円 含み益の税額 136億円
※ 「時価ベース自己資本比率」および「ネットリスクベース自己資本比率」は含み損益を加味、「リスクベースB/S」は当社にリスクが帰属しない連結ファンドに係る資産、負債を控除のうえ、
現預金とコーポレートローンを相殺
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セグメント構成
J-REITおよびインフラ投資法人等の運用業
アセットマネジメント 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による
価値向上、売却による利益実現を行う事業
私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業
心築 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより
不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業
わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を
クリーンエネルギー
目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業
※ 前期まで「その他」に計上の海外私募ファンド有価証券等の精算がほぼ完了したため、セグメント構成より「その他」を削除
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セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳
（単位：百万円）
営業投資 販売用 販売用 有形 無形 投資
セグメント 現預金 営業貸付金 その他 資産合計
有価証券 不動産 発電設備 固定資産 固定資産 有価証券
アセットマネジメント － － － － － － 859 129 934 1,923
心築 18,153 1,324 5,166 192,786 － 46,291 942 878 2,363 267,906
クリーンエネルギー 3,465 － － － － 23,095 222 － 949 27,733
全社資産 23,447 － － － － 65 38 1,324 1,754 26,630
合計 45,067 1,324 5,166 192,786 － 69,452 2,062 2,332 6,001 324,193
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アセットマネジメント 運用上場投資法人
オフィス ホテル グリーンインフラ
いちごオフィス いちごホテル いちごグリーン
8975 3463 9282
■ 上場日 ■ 上場日 ■ 上場日
2005年10月12日 2015年11月30日 2016年12月1日
■ 資産規模 ■ 資産規模 ■ 資産規模
2,030億円（85物件） 507億円（21ホテル） 114億円（15発電所）
■ 利回り（2018年12月28日時点） ■ 利回り（2018年12月28日時点） ■ 利回り（2018年12月28日時点）
4.4% 6.3% 6.4%
■ 特長 ■ 特長 ■ 特長
• 安定的かつ収益成長が見込める中規模 • ホテルへの重点投資により、安定性 • 今後さらなる拡大が期待される「グリーン
オフィスに特化したポートフォリオを構築 および成長性の両面を追求した中長期 インフラ」という新たなアセットタイプの
し、投資主価値の最大化を目指す 的な運用により、投資主価値の最大化を 投資機会を提供
J-REIT 目指すJ-REIT
• 長期にわたる安定性と成長性の両面を
• 2018年10月期実績において、J-REIT最 • スポンサーサポートを活用し、早期資産 追求した運用を通じ、投資主価値の最大
長の17期連続増配実現 規模拡大を図る 化を目指すインフラ投資法人
• 東証インフラ市場 第2号上場
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アセットマネジメント 運用資産残高
2014年2月期 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期
項目 （12M） （12M） （12M） （12M） （12M） 3Q（9M）
いちごオフィスリート
運用資産残高（期末） 1,205億円 1,238億円 1,651億円 1,945億円 1,969億円 1,999億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） 733百万円 759百万円 1,016百万円 1,291百万円 1,373百万円 1,053百万円
いちごホテルリート
運用資産残高（期末） － － 204億円 476億円 509億円 507億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） － － 30百万円 287百万円 450百万円 443百万円
いちごグリーン
運用資産残高（期末） － － － 100億円 114億円 114億円
（公募）
ベース運用フィー粗利（実績） * － － － 11百万円 77百万円 71百万円
私募不動産ファンド
運用資産残高（期末） 633億円 215億円 154億円 64億円 123億円 123億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 257百万円 114百万円 60百万円 27百万円 12百万円 30百万円
合計
運用資産残高（期末） 1,838億円 1,453億円 2,009億円 2,586億円 2,717億円 2,745億円
（連結対象除く）
ベース運用フィー粗利（実績） 989百万円 872百万円 1,106百万円 1,617百万円 1,914百万円 1,598百万円
（※） いちごグリーンの「ベース運用フィー粗利（実績）」は、オペレーター報酬を含む
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心築を軸としたいちごの事業モデル
いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な
価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造
心築機能を軸とした事業モデル
グリーンインフラ
太陽光発電所
取得
いちごグリーン
9282
売却
オフィス
外
いちごオフィス
心築 不動産
部
8975
ホテル
不動産 心を込めて
現存不動産に
売却
新しい価値を創造
いちごホテル
3463
取得
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心築の社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会
建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」
ソフト面、ハード面において、いちごの不動産技術、運用ノウハウを活用し、
一つ一つ丁寧に、誠意あるバリューアップにより新たな価値を提供
心築することにより、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る
「心で築く、心を築く」
心築 ・建物改修、修繕
・遵法性の治癒
・耐震補強
・環境化、省エネ化
・テナント満足度向上
・美観、快適性の向上
・建物管理仕様の質向上 等
「壊す」 日本の 高効率
現存ストックの
有効活用
省資源
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【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ
心築による価値向上の典型的な手段
建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、
新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等
NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合
借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.5%
保有期間 3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント
売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却
【取得時】
・（年間NOI 110百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 87.5百万円･･･①
・①÷投資金額＝17.5%･･･期中投資利回り
借入
不動産 15億円 【バリューアップ後】
・（年間NOI 126.5百万円）－（年間金利 22.5百万円）＝年間収益 104百万円･･･②
20億円 ・②÷投資金額（5億円+0.5億円）＝18.9%･･･期中投資利回り
→ 取得後3年間の期中収益を獲得の上、NOI 15%UPとなるバリューアップ
自己資金 実施後に売却すると、不動産売却価格も取得金額より15%UP
5億円 20億円×115%＝23億円
0.5億円かけて心築
→ 23億円－（20億円+0.5億円）＝2.5億円のキャピタルゲイン
【結果として】
・5.5億円の投資に対して、3年間で5.125億円の収益獲得
→ 1年あたり 31.1%の利回りを実現
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不動産ポートフォリオ
首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く
資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得
■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 ■ 地域別残高
(単位：億円)
底地 その他
1% 名古屋 1%
1%
ロジスティクス 沖縄 1%
2% 北海道 2%
仙台 3% 北海道
その他
46
複合施設 大阪 3% 7%
9% オフィス
25%
住居 東京以外
17% 首都圏
12% 東京
57%
ホテル
商業施設 福岡 東京
24%
21% 14% 1,289
仙台
59
■ 物件規模別残高比率
沖縄
22 その他
100億以上 名古屋 東京
10億円 166
13% 大阪 12 以外
未満 70 首都圏
20% 福岡 271
50～100億円 327
未満
16%
自己保有資産残高 2,262億円
10～50億円未満
51%
【運用資産含む全体AUM 5,046億円】
※取得価格ベース（簿価ベースの自己保有資産残高 2,344億円）
※「運用資産含む全体AUM」にはいちごグリーン114億円を含む
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心築資産の内訳 ①
保有する資産 171物件 2,262億円（取得価格）
[想定NOI/年 計 137億円（簿価ベース利回り 5.8%）]
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
1 市場 固定 千葉県松戸市 20億円以上30億円未満 2005/06 46年 73 百万円 1,900 百万円 － －
2 商業施設 販売 東京都港区 20億円以上30億円未満 2005/10 49年 148 百万円 1,033 百万円 － －
3 商業施設 固定 東京都港区 30億円以上 2006/03 33年 192 百万円 1,356 百万円 － －
4 商業施設 固定 神奈川県横浜市 10億円以上20億円未満 2006/09 13年 75 百万円 1,157 百万円 － －
5 オフィス 販売 宮城県仙台市 30億円以上 2006/10 10年 287 百万円 1,042 百万円 － －
6 オフィス 固定 福岡県福岡市 30億円以上 2006/12 10年 406 百万円 1,339 百万円 － －
9 住居 販売 東京都大田区 10億円未満 2007/04 13年 57 百万円 403 百万円 － －
10 商業施設 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 38年 84 百万円 240 百万円 － －
11 商業施設 固定 東京都千代田区 10億円未満 2007/06 37年 126 百万円 233 百万円 － －
14 底地 販売 神奈川県厚木市 10億円以上20億円未満 2011/06 － 175 百万円 147 百万円 － －
15 複合施設 固定 神奈川県平塚市 10億円未満 2012/02 23年 84 百万円 172 百万円 － －
16 商業施設 販売 神奈川県横浜市 10億円未満 2012/10 5年 33 百万円 171 百万円 － －
17 商業施設 固定 東京都豊島区 30億円以上 2013/03 7年 236 百万円 340 百万円 － －
18 商業施設 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2013/05 32年 47 百万円 154 百万円 － －
19 複合施設 固定 東京都調布市 10億円以上20億円未満 2013/06 33年 125 百万円 310 百万円 － －
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ②
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
21 住居 固定 東京都港区 10億円未満 2013/06 3年 49 百万円 203 百万円 － －
27 商業施設 固定 埼玉県所沢市 10億円以上20億円未満 2013/11 11年 62 百万円 92 百万円 － －
29 底地 販売 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2014/03 － 115 百万円 273 百万円 7.52 x 44.5%
30 複合施設 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2014/03 34年 39 百万円 108 百万円 6.95 x 26.0%
31 オフィス 販売 東京都渋谷区 10億円以上20億円未満 2014/04 8年 60 百万円 1,090 百万円 1.25 x 12.0%
32 商業施設 固定 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/04 12年 60 百万円 279 百万円 － －
35 複合施設 販売 東京都港区 20億円以上30億円未満 2014/05 9年 164 百万円 434 百万円 3.08 x 15.2%
37 商業施設 販売 東京都港区 10億円未満 2014/07 46年 41 百万円 77 百万円 10.47 x 23.9%
38 複合施設 販売 東京都新宿区 30億円以上 2014/07 43年 168 百万円 645 百万円 3.32 x 21.1%
39 商業施設 固定 福岡県福岡市 10億円未満 2014/07 14年 48 百万円 213 百万円 － －
40 商業施設 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 33年 51 百万円 252 百万円 － －
41 ホテル 販売 栃木県宇都宮市 10億円以上20億円未満 2014/09 31年 181 百万円 400 百万円 1.97 x 28.3%
42 商業施設 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2014/09 18年 54 百万円 177 百万円 5.54 x 26.2%
43 商業施設 販売 大阪府大阪市 10億円以上20億円未満 2014/09 16年 104 百万円 301 百万円 4.64 x 24.3%
45 商業施設 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/11 15年 74 百万円 135 百万円 10.70 x 33.8%
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ③
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
46 住居 販売 東京都千代田区 20億円以上30億円未満 2014/12 15年 119 百万円 332 百万円 2.18 x 29.2%
47 住居 販売 東京都江東区 10億円以上20億円未満 2014/12 12年 94 百万円 270 百万円 1.56 x 14.6%
48 住居 販売 東京都港区 10億円以上20億円未満 2014/12 14年 81 百万円 238 百万円 1.67 x 16.6%
50 住居 販売 東京都墨田区 10億円以上20億円未満 2014/12 12年 63 百万円 163 百万円 1.55 x 15.2%
51 住居 販売 東京都大田区 10億円未満 2014/12 16年 57 百万円 150 百万円 2.21 x 35.7%
53 住居 販売 東京都中央区 10億円未満 2014/12 15年 40 百万円 99 百万円 2.96 x 44.4%
55 住居 販売 東京都新宿区 10億円未満 2014/12 13年 28 百万円 82 百万円 2.05 x 25.8%
56 住居 販売 東京都渋谷区 10億円以上20億円未満 2014/12 12年 89 百万円 270 百万円 2.00 x 23.2%
57 住居 販売 東京都港区 10億円以上20億円未満 2014/12 14年 57 百万円 186 百万円 1.90 x 21.0%
59 住居 販売 東京都世田谷区 10億円未満 2014/12 13年 42 百万円 117 百万円 2.11 x 27.2%
60 住居 販売 東京都新宿区 10億円未満 2014/12 12年 20 百万円 55 百万円 1.80 x 21.1%
営業
61 複合施設 東京都新宿区 10億円以上20億円未満 2014/12 55年 118 百万円 57 百万円 15.26 x 51.7%
貸付金
62 商業施設 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2014/12 14年 43 百万円 212 百万円 － －
63 商業施設 固定 東京都目黒区 10億円以上20億円未満 2014/12 12年 84 百万円 129 百万円 － －
64 商業施設 販売 東京都品川区 10億円未満 2015/01 64年 40 百万円 － － －
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ④
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
66 商業施設 販売 宮城県仙台市 10億円未満 2015/02 14年 48 百万円 8 百万円 42.58 x 198.9%
68 商業施設 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2015/04 17年 47 百万円 79 百万円 － －
69 ホテル 販売 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2015/05 16年 194 百万円 633 百万円 1.56 x 58.3%
70 ホテル 販売 青森県青森市 10億円未満 2015/06 11年 50 百万円 113 百万円 2.10 x 20.2%
71 商業施設 販売 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2015/07 3年 97 百万円 126 百万円 6.80 x 37.3%
89 オフィス 販売 東京都武蔵野市 30億円以上 2015/07 29年 130 百万円 670 百万円 1.72 x 13.3%
92 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2015/07 11年 92 百万円 353 百万円 1.82 x 17.7%
93 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2015/07 16年 91 百万円 358 百万円 1.92 x 18.8%
105 ホテル 販売 熊本県熊本市 10億円以上20億円未満 2015/12 34年 154 百万円 453 百万円 1.61 x 61.2%
110 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2016/03 33年 288 百万円 905 百万円 2.05 x 104.5%
111 ホテル 販売 神奈川県横浜市 20億円以上30億円未満 2016/03 34年 166 百万円 228 百万円 5.32 x 23.3%
112 ホテル 販売 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 31年 261 百万円 354 百万円 10.64 x 36.2%
113 ホテル 販売 神奈川県横浜市 30億円以上 2016/03 31年 231 百万円 344 百万円 5.84 x 25.5%
114 ホテル 販売 福岡県福岡市 30億円以上 2016/04 28年 210 百万円 550 百万円 1.73 x 72.6%
115 ホテル 販売 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2016/04 11年 117 百万円 274 百万円 2.96 x 30.7%
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ⑤
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
116 商業施設 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2016/04 30年 47 百万円 86 百万円 － －
118 商業施設 販売 愛知県名古屋市 10億円以上20億円未満 2016/06 21年 87 百万円 102 百万円 7.71 x 32.6%
119 商業施設 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2016/06 31年 33 百万円 136 百万円 3.91 x 17.4%
120 ホテル 販売 東京都新宿区 30億円以上 2016/09 39年 548 百万円 349 百万円 2.70 x 39.9%
121 オフィス 販売 東京都港区 30億円以上 2016/10 17年 1,526 百万円 3,450 百万円 2.87 x 43.5%
122 ホテル 販売 三重県志摩市 10億円未満 2017/01 20年 48 百万円 73 百万円 5.49 x 43.1%
123 ホテル 販売 東京都渋谷区 30億円以上 2016/12 23年 170 百万円 1,123 百万円 1.25 x 25.4%
124 ホテル 販売 北海道旭川市 10億円未満 2016/12 29年 73 百万円 593 百万円 1.48 x 48.5%
126 ホテル 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2016/12 28年 71 百万円 505 百万円 1.25 x 25.4%
127 ホテル 販売 沖縄県石垣市 20億円以上30億円未満 2017/02 15年 173 百万円 544 百万円 1.80 x 80.2%
128 ホテル 販売 茨城県水戸市 10億円以上20億円未満 2017/02 25年 103 百万円 602 百万円 1.47 x 47.0%
130 商業施設 販売 東京都台東区 10億円以上20億円未満 2017/04 25年 91 百万円 297 百万円 4.42 x 21.1%
132 住居 販売 東京都港区 10億円未満 2017/04 15年 54 百万円 190 百万円 2.66 x 38.3%
133 ホテル 販売 東京都港区 10億円未満 2017/04 16年 31 百万円 152 百万円 3.85 x 32.7%
134 住居 販売 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2017/04 16年 48 百万円 197 百万円 2.88 x 26.2%
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ⑥
区分 想定マルチプル 想定IRR
No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 想定NOI/年 いちご出資額 (※2,4) (※3,4)
(※1)
135 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上20億円未満 2017/04 27年 97 百万円 188 百万円 6.18 x 25.8%
136 ロジスティクス 販売 千葉県習志野市 10億円以上20億円未満 2017/04 27年 163 百万円 203 百万円 8.75 x 32.8%
138 ホテル 販売 岐阜県大垣市 10億円以上20億円未満 2017/05 29年 96 百万円 － － －
139 オフィス 販売 東京都渋谷区 10億円未満 2017/05 2年 28 百万円 600 百万円 1.15 x 15.1%
142 ホテル 販売 石川県金沢市 10億円以上20億円未満 2017/11 1年 95 百万円 372 百万円 2.12 x 54.2%
143 商業施設 販売 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2017/09 34年 90 百万円 223 百万円 3.78 x 19.9%
144 オフィス 販売 東京都千代田区 10億円以上20億円未満 2018/02 30年 129 百万円 268 百万円 8.00 x 34.7%
145 ホテル 販売 福岡県福岡市 20億円以上30億円未満 2018/03 1年 194 百万円 301 百万円 3.37 x 102.4%
146 商業施設 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2018/08 28年 31 百万円 375 百万円 － －
147 ホテル 販売 京都府京都市 30億円以上 2018/08 1年 328 百万円 1,666 百万円 1.59 x 27.2%
148 オフィス 販売 東京都千代田区 10億円未満 2018/08 50年 54 百万円 166 百万円 3.93 x 104.4%
149 商業施設 固定 東京都千代田区 30億円以上 2018/09 28年 308 百万円 2,269 百万円 － －
150 複合施設 販売 東京都中央区 30億円以上 2018/10 31年 354 百万円 1,161 百万円 6.17 x 24.7%
151 複合施設 販売 福岡県福岡市 10億円未満 2018/10 20年 37 百万円 38 百万円 5.08 x 43.1%
192,010百万円
小計：89件 11,676 百万円 38,713 百万円 2.99 x 37.8%
※199,030百万円（簿価）
（※1) 「区分」･･･販売=販売用不動産、固定=有形固定資産
(※2) 「想定マルチプル」･･･各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率
(※3) 「想定IRR」･･･各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュフローをベースとした内部収益率
(※4) 「想定マルチプル」、「想定IRR」は、2015年2月期以降取得の販売用不動産のみ対象（有形固定資産は対象から除く）
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心築資産の内訳 ⑦
増減額
No. 物件取得区分 取得金額 想定NOI/年 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR
（前期末比）
A いちごオーナーズ向け（オフィス、住居）： 43件 26,508 百万円 +11,256 百万円 1,368 百万円 7,938 百万円 － －
B セントロ（オフィス、住居等）： 15件 5,709 百万円 +766 百万円 376 百万円 2,163 百万円 － －
C セルフストレージ： 24件 1,996 百万円 +119 百万円 282 百万円 491 百万円 － －
226,222百 万 円
合計（ 全体） ： 171件 13,701 百 万 円 49,306 百 万 円 － －
※ 234,448百 万 円 （ 簿 価 ）
2019年 2月期 1Q取得 合計（ 全体） 7件 6,007 百 万 円 341 百 万 円 2,251 百 万 円 － －
2019年 2月期 2Q取得 合計（ 全体） 14件 15,644 百 万 円 750 百 万 円 4,020 百 万 円 － －
2019年 2月期 3Q取得 合計（ 全体） 9件 18,979 百 万 円 871 百 万 円 5,124 百 万 円 － －
2019年 2月期 3Q累計（ 9M） 取得 合計（ 全体） 30件 40,630 百 万 円 1,962 百 万 円 11,395 百 万 円 － －
参考(※) 2019年 2月期中取得、 売却済物件 合計 3件 1,126 百 万 円 32 百 万 円 406 百 万 円 － －
（※） A いちごオーナーズ1件、B セントロ2件を売却
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クリーンエネルギーの全国展開 ①
いちご保有 （売電開始済） いちご保有 （開発確定） 2019年1月11日時点
パネル出力 固定買取 パネル出力 固定買取
名称 地区 売電開始 名称 地区 売電開始
（MW） 価格（税抜） （MW） 価格（税抜）
いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40円 2013年8月 いちご泉南狐池ECO発電所 関西 2.86 21円 2019年3月
いちご府中上下町矢野ECO発電所 中国 0.99 40円 2014年3月 いちご坂祝深萱ECO発電所 中部 2.90 21円 2019年5月
いちご湧別芭露ECO発電所 北海道 0.80 40円 2014年4月 いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 中部 1.77 21円 2019年7月
いちご前橋苗ヶ島ECO発電所 関東 0.67 40円 2014年4月 いちごみなかみ新巻ECO発電所 関東 12.02 36円 2019年10月
いちご別海川上町ECO発電所 北海道 0.88 40円 2014年10月 いちご常陸大宮ECO発電所 関東 2.96 24円 2019年11月
いちご豊頃佐々田町ECO発電所 北海道 0.60 40円 2014年10月 いちご高島朽木ECO発電所 関西 3.75 32円 2019年11月
いちご東広島西条町田口ECO発電所 中国 2.72 40円 2015年1月 いちご笠岡尾坂池ECO発電所 中国 2.39 21円 2019年12月
いちご厚岸白浜ECO発電所 北海道 0.80 40円 2015年3月 （風力）いちご米沢板谷ECO発電所 東北 7.39 22円 2020年9月
いちご浜中牧場鶴児平ECO発電所 東北 2.31 36円 2015年12月 いちご都城高崎町東霧島ECO発電所 九州 2.97 32円 2021年11月
いちご米子泉ECO発電所 中国 2.61 40円 2016年1月 開発確定 合計 9発電所 39.02MW
いちご笠岡拓海町ECO発電所 中国 1.11 32円 2016年3月 売電開始済・開発確定 合計 34発電所 122.66MW
いちご木城高城ECO発電所 九州 0.89 40円 2016年5月
いちご土岐下石町ECO発電所 中部 1.39 36円 2016年6月 いちごグリーン（9282）保有
いちご取手下高井北ECO発電所 関東 1.03 32円 2016年7月 パネル出力 固定買取
いちご取手下高井南ECO発電所 0.54 32円 2016年7月 名称 地区 売電開始
関東 （MW） 価格（税抜）
いちご浜中牧場鍛治林ECO発電所 東北 2.31 36円 2016年10月 いちご桐生奥沢ECO発電所 関東 1.33 40円 2013年9月
いちご世羅津口ECO発電所 中国 2.54 32円 2017年2月 いちご元紋別ECO発電所 北海道 1.40 40円 2014年2月
いちご世羅青水ECO発電所 中国 2.87 32円 2017年8月 いちご室蘭八丁平ECO発電所 北海道 1.24 40円 2014年3月
いちご昭和村生越ECO発電所 関東 43.34 36円 2017年9月 いちご遠軽清川ECO発電所 北海道 1.12 40円 2014年3月
いちご芽室西士狩ECO発電所 北海道 1.32 40円 2018年2月 いちご伊予中山町出渕ECO発電所 四国 1.23 40円 2014年4月
いちご呉安浦町中畑ECO発電所 中国 2.90 36円 2018年3月 いちご中標津緑ヶ丘ECO発電所 北海道 1.93 40円 2014年11月
いちご津ECO発電所 中部 2.94 24円 2018年3月 いちご安平遠浅ECO発電所 北海道 1.16 40円 2014年12月
いちご笠岡岩野池ECO発電所 中国 2.64 24円 2018年3月 いちご豊頃ECO発電所 北海道 1.02 40円 2014年12月
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 中部 1.31 24円 2018年4月 いちご名護二見ECO発電所 沖縄 8.44 40円 2015年2月
いちご糸島井原ECO発電所 九州 1.48 36円 2019年1月 いちご遠軽東町ECO発電所 北海道 1.24 40円 2015年2月
売電開始済 合計 25発電所 83.63MW いちご高松国分寺町新居ECO発電所 四国 2.43 36円 2015年6月
いちご都城安久町ECO発電所 九州 1.44 36円 2015年7月
いちごの発電所 合計 いちご豊川御津町佐脇浜ECO発電所
いちご山口秋穂西ECO発電所
中部 1.80
1.24
32円
40円
2015年9月
2015年12月
中国
152.09MW いちご山口佐山ECO発電所
合計
中国 2.35 36円
15発電所 29.43MW
2016年4月
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クリーンエネルギーの全国展開 ②
地域経済振興と環境に優しいクリーンエネルギー事業により地域活性化
2019年1月11日時点
■ 売電開始もしくは開発確定 中国地方 北海道
49発電所 約152MW いちご米子泉ECO発電所
いちご笠岡拓海町ECO発電所
2.61MW
1.11MW
いちご湧別芭露ECO発電所 0.80MW
いちご別海川上町ECO発電所 0.88MW
いちご府中上下町矢野ECO発電所 0.99MW
現時点売電開始済 いちご厚岸白浜ECO発電所 0.80MW
いちご世羅津口ECO発電所 2.54MW
いちご豊頃佐々田町ECO発電所 0.60MW
いちご世羅青水ECO発電所 2.87MW
40発電所 約113MW いちご東広島西条町田口ECO発電所 2.72MW
いちご芽室西士狩ECO発電所
いちご元紋別ECO発電所
1.32MW
1.40MW
いちご笠岡岩野池ECO発電所 2.64MW
いちご遠軽東町ECO発電所 1.24MW
いちご呉安浦町中畑ECO発電所 2.90MW
いちご遠軽清川ECO発電所 1.12MW
沖縄 いちご山口秋穂西ECO発電所 1.24MW
いちご安平遠浅ECO発電所 1.16MW
いちご名護二見ECO発電所 8.44MW いちご山口佐山ECO発電所 2.35MW
いちご室蘭八丁平ECO発電所 1.24MW
いちご笠岡尾坂池ECO発電所 2.39MW
九州地方 いちご豊頃ECO発電所 1.02MW
合計 24.41MW
いちご木城高城ECO発電所 0.89MW いちご中標津緑ヶ丘ECO発電所 1.93MW
いちご糸島井原ECO発電所 1.48MW 関西地方 合計 13.57MW
いちご都城安久町ECO発電所 1.44MW いちご泉南狐池ECO発電所 2.86MW
東北地方
いちご都城高崎町東霧島ECO発電所 2.97MW いちご高島朽木ECO発電所 3.75MW
いちご浜中牧場鶴児平ECO発電所 2.31MW
合計 6.79MW 合計 6.61MW
いちご浜中牧場鍛治林ECO発電所 2.31MW
（風力）いちご米沢板谷ECO発電所 7.39MW
合計 12.01MW
（風力）岩手県 7.50MW
いちご （風力）福島県 7.00MW
関東地方
いちごグリーン（9282）
中部地方 いちご前橋苗ヶ島ECO発電所 0.67MW
いちご（開発中） いちご土岐下石町ECO発電所 1.39MW いちご昭和村生越ECO発電所 43.34MW
いちご津ECO発電所 2.94MW いちご取手下高井北ECO発電所 1.03MW
いちご土岐鶴里町柿野ECO発電所 1.31MW いちご取手下高井南ECO発電所 0.54MW
四国地方 いちご豊川御津町佐脇浜ECO発電所 1.80MW いちご桐生奥沢ECO発電所 1.33MW
いちご徳島東沖洲ECO発電所 2.52MW いちご坂祝深萱ECO発電所 2.90MW いちごみなかみ新巻ECO発電所 12.02MW
いちご高松国分寺町新居ECO発電所 2.43MW いちご土岐鶴里町柿野東ECO発電所 1.77MW いちご常陸大宮ECO発電所 2.96MW
いちご伊予中山町出渕ECO発電所 1.23MW 合計 12.13MW 合計 61.91MW
合計 6.19MW （風力）三重県 7.50MW （風力）千葉県 4.00MW
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いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有）
売電開始もしくは開発確定：33発電所（115.26MW） 2019年1月11日時点
※出力量（MWベース）の分散状況
電力会社別 買取価格別 売電実績別
北海道電力 四国電力
4% 2%
東北電力
4%
九州電力 21円 40円
5% 9% 13% 0.5年超で稼働
24円
8% 0.5年以内に 21%
関西電力 稼働
6% 6% 売電実績有
中部電力 32円
東京電力 13% （1年超）
9%
52% 売電実績有 62%
（～0.5年） 売電実績有
中国電力 1% （0.5～1年）
36円
18% 10%
57%
出力区分別 日射量ランク別
C（売電開始前）
B（売電開始前） 3%
9%
10MW超
2MW未満
（売電前）
12% 参考：日射量区分
10%
2～10MW A ランク 日射量
2MW未満 （売電前） （売電開始前） A A 4以上
15% 2～10MW 44%
（売電前） 15% B 3.75以上、4未満
23%
2%
C C 3.5以上、3.75未満
8% D 3.5未満
10MW超
38% B 使用単位：月平均一日あたり積算傾斜面日射量
21%
(kWh/m 2)
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【参考】 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは
FIT（Feed-In Tariffの略）の概要
太陽光、風力等の再生可能エネルギーの普及に向け、一定の設備認定を受けた
再生可能エネルギーにより発電された電気を電力会社との接続契約締結の上、
固定価格にて買い取ることを国が約束する制度であり、一度適用された価格は
原則、調達期間（20年）にわたって保証される
買取価格は年度毎に見直され、接続申込日、系統連係に関する契約締結日等
により決定される
太陽光発電 風力発電
年度 買取価格 年度 買取価格
買取期間 買取期間
（4/1～3/31） （1kWh当り） （4/1～3/31） （1kWh当り）
2012年度 40円 20年 2017年度（4/1～9/30） 22円 20年
2013年度 36円 20年 2017年度（10/1～3/31） 21円 20年
2014年度 32円 20年 2018年度 20円 20年
2015年度（4/1～6/30） 29円 20年 2019年度 19円 20年
2015年度（7/1～3/31） 27円 20年 2020年度 18円 20年
2016年度 24円 20年
2017年度 21円（※） 20年
2018年度 18円（※） 20年
（※） 2MW以上の非住宅用太陽光については入札制に移行し、落札した価格が買取価格
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いちごのサステナブル不動産への取組み ①
CASBEE（建築物の環境性能評価）取得
■ 花京院プラザ ■ 博多駅前スクエア ■ 博多MST
【評価結果】 【評価結果】 【評価結果】
評価ランク： S 評価ランク：
A 評価ランク： A
【評価ポイント】 【評価ポイント】 【評価ポイント】
・ 制振装置の導入により内部設備を保護 ・ 再生水利用により、上水使用量を削減 ・ 再生水利用により、上水使用量を削減
・ 間口の広い開口部を3面に設けることで、 ・ 免震装置導入により内部設備を保護 ・ 間口の広い開口部を3面に設けることで、
自然採光の有効開口率を高く確保 自然採光の有効開口率を高く確保
・ 公共交通機関の利便性が高く、公共交通
・ 公共交通機関の利便性が高く、公共交通 機関の利用を促進 ・ 公共交通機関の利便性が高く、公共交通
機関の利用を促進 機関の利用を促進
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いちごのサステナブル不動産への取組み ②
いちごオフィス（8975）の環境認証取得
GRESB（ESGパフォーマンス） ： 最高位の「Green Star」（2年連続）
【評価ポイント】
・ モニタリングと環境管理システム
環境マネジメントシステムの導入による、環境負荷削減への取組み
・ ポリシーと開示
サステナビリティに係わる保有物件の運用体制の整備と実践
・ ステークホルダーとの関係構築
テナントやサプライヤー、地域コミュニティ等、ステークホルダーとのパートナーシップを重視している点
CASBEE（建築物の環境性能評価）
【Sランク】 【Aランク】
★★★★★ ★★★★
いちご丸の内ビル いちご高松ビル いちご神田錦町ビル 恵比寿グリーングラス
BELS（非住宅建築物省エネルギー性能評価）： 2つ星、1つ星 各1物件
DBJ Green Building認証（環境性能・社会への配慮） ： 3つ星、2つ星 各1物件
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自然災害への対応
昨年多発した自然災害（地震、大雨、台風等）において、保有するすべての
不動産、発電所で人的被害、建物・発電所の被害はなし
堅固な資産
不動産 ： 常に安全性の確保と耐用年数向上に向けた工事を実施
発電所 ： 適正な立地の選定、地域特性に合わせた綿密な設計による建設
安心・安全な管理体制
大雨、台風発生前の止水板や土のう設置などの事前対策
テナント様・近隣の方の安全を最優先し、PM会社等と連携のうえ人的被害の
有無を早急に確認
社内エンジニアリングチーム等が当日に現地入りのうえ、該当するエリアに
所在する物件をすべて目視にて確認、二次被害防止、物件価値の維持
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「JPX日経インデックス400」への継続選定
2018年8月の定期入替時もいちごが選定
2016年から3年連続
総合スコアの算定方法
基準日から起算して直近3年間の売買代金合計額の順位1,200位以内
基準日時点の時価総額順位が1,200位以内の銘柄から時価総額上位1,000社を
選定し、当該1,000社につき以下項目の順位スコアを算出
(a) 3年平均ROEの順位スコア（1位：1,000点～1,000位：1点）
(b) 3年累積営業利益の順位スコア（同上）
(c) 基準日時点の時価総額の順位スコア（同上）
総合スコア ＝ 0.4×(a) ＋ 0.4×(b) ＋ 0.2×(c)
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バランスシート（B/S）の推移 [資産の部]
（単位：百万円）
2019/02 2Q末 2019/02 3Q末 前四半期末比
2015/02 期末 2016/02 期末 2017/02 期末 2018/02 期末
（前四半期末） （当四半期末） （増減）
資産の部
流動資産
現金及び預金 19,383 28,779 47,678 45,510 46,676 45,067 -1,609
受取手形及び売掛金 519 691 913 1,097 1,550 1,440 -110
営業貸付金 2,330 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 －
営業投資有価証券 1,965 1,784 1,433 2 1,212 5,166 +3,954
販売用不動産 109,769 172,833 167,805 180,789 196,922 192,786 -4,136
販売用発電設備 － － － － － － －
繰延税金資産 1,200 1,766 516 342 361 344 -17
その他 2,657 3,966 3,125 2,643 1,856 1,674 -182
貸倒引当金 -484 -458 -453 -28 -2 -2 －
流動資産合計 137,342 210,687 222,344 231,681 249,902 247,802 -2,100
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物（純額） 4,021 3,830 7,375 10,600 10,937 12,636 +1,699
太陽光発電設備（純額） 9,168 12,256 7,246 19,773 19,272 19,013 -259
土地 12,142 12,192 18,627 26,993 28,260 34,340 +6,080
その他（純額） 989 3,264 12,402 1,190 2,138 3,461 +1,323
有形固定資産合計 26,321 31,546 45,654 58,558 60,609 69,452 +8,843
無形固定資産
のれん 2,082 1,942 1,864 1,600 1,506 1,459 -47
借地権 392 392 62 135 316 316 －
その他 27 38 29 233 277 286 +9
無形固定資産合計 2,502 2,373 1,956 1,968 2,100 2,062 -38
投資その他の資産
投資有価証券 5,266 5,486 1,426 2,184 2,026 2,332 +306
長期貸付金 12 12 10 10 10 10 －
繰延税金資産 2 39 339 68 103 145 +42
その他 1,392 1,736 1,820 2,132 2,463 2,479 +16
貸倒引当金 -95 -124 -92 -91 -91 -91 －
投資その他の資産合計 6,578 7,149 3,504 4,303 4,511 4,876 +365
固定資産合計 35,402 41,069 51,115 64,831 67,220 76,391 +9,171
資産合計 172,744 251,757 273,459 296,512 317,123 324,193 +7,070
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バランスシート（B/S）の推移 [負債の部 / 純資産の部]
（単位：百万円）
2019/02 2Q末 2019/02 3Q末 前四半期末比
2015/02 期末 2016/02 期末 2017/02 期末 2018/02 期末
（前四半期末） （当四半期末） （増減）
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金 124 80 110 － － － －
短期借入金 1,416 2,188 805 1,042 6,985 6,096 -889
短期ノンリコースローン 48 79 611 － － － －
1年内償還予定の社債 － － 112 112 112 112 －
1年内返済予定の長期借入金 3,488 8,161 5,209 4,449 8,613 7,938 -675
1年内返済予定の長期ノンリコースローン 786 2,975 6,825 3,921 1,703 1,687 -16
未払法人税等 284 631 1,655 1,609 1,367 3,353 +1,986
繰延税金負債 30 53 62 494 493 482 -11
賞与引当金 16 13 36 34 282 495 +213
その他 3,677 3,979 4,119 4,652 4,329 3,916 -413
流動負債合計 9,872 18,161 19,548 16,316 23,887 24,082 +195
固定負債
社債 － － 632 520 464 534 +70
ノンリコース社債 100 100 100 － － － －
長期借入金 53,409 94,409 91,604 112,366 128,316 135,348 +7,032
長期ノンリコースローン 43,004 56,193 68,319 63,588 58,656 54,043 -4,613
繰延税金負債 1,402 1,543 1,147 1,744 1,734 1,734 －
長期預り保証金 6,391 8,707 8,038 8,492 7,840 8,038 +198
負ののれん 90 － － － － － －
その他 96 475 624 758 688 742 +54
固定負債合計 104,494 161,430 170,467 187,470 197,700 200,440 +2,740
負債合計 114,367 179,591 190,015 203,787 221,588 224,523 +2,935
純資産の部
株主資本
資本金 26,499 26,575 26,650 26,723 26,804 26,806 +2
資本剰余金 10,873 10,968 11,056 11,113 11,189 11,191 +2
利益剰余金 17,201 29,454 42,840 54,324 56,958 63,540 +6,582
自己株式 -78 -41 -15 -2,995 -2,988 -5,838 -2,850
株主資本合計 54,496 66,956 80,532 89,165 91,965 95,700 +3,735
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金 1,208 761 117 543 437 352 -85
繰延ヘッジ損益 -36 -251 -365 -372 -365 -354 +11
為替換算調整勘定 6 23 55 － － － －
その他の包括利益累計額合計 1,177 533 -192 171 71 -1 -72
新株予約権 198 319 491 666 729 776 +47
非支配株主持分 2,505 4,357 2,612 2,722 2,769 3,195 +426
純資産合計 58,377 72,166 83,443 92,725 95,535 99,670 +4,135
負債純資産合計 172,744 251,757 273,459 296,512 317,123 324,193 +7,070
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損益計算（P/L）の推移
（単位：百万円）
2018/02
2015/02 2016/02 2017/02 2018/02 2019/02 前年同期比
3Q累計（9M） 通期予想 進捗率
（12M） （12M） （12M） （12M） 3Q累計（9M） （増減）
（前年同期）
売上高 42,705 49,699 109,253 57,846 58,282 44,755 +13,527 － －
売上原価 30,539 29,835 82,446 31,920 33,332 24,597 +8,735 － －
売上総利益 12,166 19,863 26,806 25,925 24,950 20,158 +4,792 31,200 80.0%
販売費及び一般管理費 3,977 4,446 5,025 5,067 4,396 3,617 +779 － －
営業利益 8,189 15,417 21,781 20,858 20,553 16,541 +4,012 25,000 82.2%
営業外収益
受取利息 5 2 0 3 2 3 -1 － －
受取配当金 78 79 85 57 62 52 +10 － －
負ののれん償却額 90 90 － － － － － － －
デリバティブ評価益 － － － － 5 1 +4 － －
その他 39 43 32 100 80 104 -24 － －
営業外収益合計 213 215 118 161 151 160 -9 － －
営業外費用
支払利息 943 1,277 1,303 1,266 1,742 1,674 +68 － －
デリバティブ評価損 －