2021 年 5 月 11 日
各 位
会 社 名 西 松 建 設 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 髙 瀨 伸 利
（ コード 1820 東証第一部 ）
問合せ先 常務執行役員社長室長 渋 井 修
（ TEL 03‐3502 ‐0232 ）
『中期経営計画 2023』策定のお知らせ
当社は、2021 年度を初年度とする 3 ヵ年の『中期経営計画 2023』を策定いたしましたの
で、お知らせします。
記
1.策定の背景
わたしたちを取り巻く社会・環境は、地球温暖化や自然災害の増加、多様性の受容や生
産年齢人口の減少、デジタル社会への移行に見られるように、急激に変化しています。
当社は、企業理念「安心して暮らせる持続可能な社会・環境づくり」を実践し、変わり
ゆくニーズに応えていくために、長期ビジョン『西松-Vision2027』を 2018 年に策定し、
「新しい価値をつくる総合力企業」への変革を進めています。
『西松-Vision2027』のファーストステップとなる 2018 年度からの 3 年間は、「総合力
企業の基盤構築期」として、各事業への成長投資を進め、建設事業の進化、開発・不動産
事業と新規事業の成長による事業領域の拡大を進めてきました。
『中期経営計画 2023』では、
「総合力企業への変革期」として、これまでの 3 年間で構
築した基盤を基に、効率的な成長投資を続け、持続的な企業価値向上を目指します。
2.中期経営計画 2023 の基本方針
・ 成長してきた各事業を有機的に連携させ、ニーズに合わせた多様なサービスを提供
・ 環境・エネルギー事業を中心として、脱炭素社会実現への取り組みを本格化
・ 異業種のパートナー企業との協業により、企業価値を向上
・ 健全な財務体質を維持しつつ、資本効率の高い成長投資により企業価値向上を目指し、
骨太な株主還元を実施
1
3.経営計画
企業価値の向上を企図し、ROE12％以上を目指します。
2020 年度実績 2023 年度目標
資本効率 ＲＯＥ 8.5％ 12％以上
自己資本比率 43.6％ 40％程度
健 全 性
Ｄ/Ｅレシオ 0.6 倍 0.8 倍
連結配当性向 33.5％ 継続的に 70％以上
株主還元
自己株式の取得 － 3 年間で 200 億円以上
連 結 売 上 高 3,362 億円 4,000 億円
連 結 営 業 利 益 209 億円 320 億円
4.成長投資
中期経営計画 2020 中期経営計画 2023
投 資 分 野
(2018～2020 年度) 実績 (2021～2023 年度) 計画
建 設 事 業 60 億円 100 億円
開 発 ・ 不 動 産 事 業 520 億円 510 億円
環境・エネルギー事業 15 億円 70 億円
人 財 25 億円 30 億円
計 620 億円 710 億円
詳細につきましては、別紙資料をご参照ください。
以 上
2
2021年度〜2023年度
中期経営計画2023
2021年5⽉
⽬次
中期経営計画2023 策定にあたって 1
中期経営計画2020の振り返り 4
総合⼒企業への変⾰（業績⽬標、成⻑投資） 7
資本戦略 9
事業戦略
国内⼟⽊事業 11
国内建築事業 12
海外事業 13
開発・不動産事業 14
環境・エネルギー事業 16
ESGへの取り組み 17
中期経営計画2023 策定にあたって
私たちを取り巻く社会・環境は、地球温暖化や⾃然災害の増加、多様性の受容や⽣産年齢⼈⼝の減少、デジタル社
会への移⾏に⾒られるように、急激に変化しています。
当社は、企業理念「安⼼して暮らせる持続可能な社会・環境づくり」を実践し、変わりゆくニーズに応えていくた
めに、⻑期ビジョン「⻄松-Vision2027」を策定し、「新しい価値をつくる総合⼒企業」への変⾰を進めています。
企業理念
培ってきた技術と経験を活かし、
価値ある建造物とサービスを社会に提供することで、
安⼼して暮らせる持続可能な社会・環境づくりに貢献する。
社会・環境の変化 環境・社会 お客さま 社員 協⼒会社 株主
実現したい
実現したい 多様な 充実した
社会
社会 安全・安⼼な社会 住みやすい地球
ビジネススタイル ライフスタイル
新しい価値の提供 提供する
提供する 優れた環境技術 多様なサービス 魅⼒的な働き⽅
価値
価値
総合⼒企業への変⾰ 総合⼒企業
総合⼒企業 新しい価値をつくる総合⼒企業
1
中期経営計画2023 策定にあたって
持続可能な社会の実現に向けて社会・環境の変化をとらえ、事業を通じて社会に価値を提供します
社会・環境の変化
地
の 社 技
変 球 会 多様性の受容 術
環 地球の温暖化
化 の （ダイバーシティ＆インクルージョン） の
境 ⾃然環境の破壊 変 変 デジタル社会への本格移⾏
⽣産年齢⼈⼝の減少
⾃然災害の増加 化 化
都市部への⼈⼝集中
社会に提供する価値 優れた環境技術 多様なサービス 魅⼒的な働き⽅
安全・安⼼な社会 住みやすい地球環境 多様なビジネススタイル 充実したライフスタイル
を実現するために を実現するために を実現するために を実現するために
• 社会基盤（インフラ、建 • 再⽣可能エネルギーの • お客さまのビジネススタ • ⼀⼈ひとりがいきいきと
築物）の構築 普及 イルに応じた建設関連 活躍する職場の提供
• インフラ、建築物の⻑寿 • 建築物の省エネ・創エネ サービスの提供 • 安全・安⼼な職場の提供
命化 （ZEB）推進 （健康に配慮した建築物の
• 防災減災技術・サービス • 事業活動におけるCO2 排 提供）
の提供 出量の削減
（2030年CO2排出量ネット
ゼロ）
2
中期経営計画2023 策定にあたって
前中期経営計画2020では、総合⼒企業の基盤構築期として、建設事業の進化とと
2030
もに、開発・不動産事業および新規事業の成⻑による事業領域の拡⼤を図ってきま
カーボンニュートラル企業
した。
2021年4⽉には、新規事業領域を環境・エネルギー分野に絞り込み、脱炭素社会実
2027
現への取り組みを本格化しています。
新しい価値をつくる
中期経営計画2023では、総合⼒企業への変⾰期として、各事業の“有機的連携”
により、ビジネスモデルを変⾰し、持続的に企業価値を向上していきます。
総合⼒企業
中期経営計画2023
2021〜2023年度
総合⼒企業への変⾰期
中期経営計画2020
各事業の “有機的連携”
2018〜2020年度
環境・エネルギー事業を中⼼ 環境・
エネルギー
とした、脱炭素社会実現への
総合⼒企業の基盤構築期
取り組みの本格化 企画･
運営･ 開発
異業種のパートナー企業との 開発・ 管理
不動産 設計
建設事業の進化 協業による企業価値の向上
施⼯
技術
開発・不動産事業と新規事 健全な財務体質を維持しつつ
資本効率の⾼い成⻑投資によ
業の成⻑による事業領域の 建設
り企業価値向上を⽬指し、⾻
拡⼤ 太な株主還元を実施
各事業が有機的に
連携する総合⼒企業
3
中期経営計画2020の振り返り
連結業績
中期経営計画2020
2020年度
指標 2017年度 2018年度 2019年度
⽬標 実績
売上⾼ 2,844億円 3,493億円 3,916億円 3,800億円 3,362億円
営業利益 228億円 249億円 253億円 250億円 209億円
2018・2019年度は、堅調な建設投資を追い⾵に、売上⾼・営業利益ともに計画を上回って推移。
2020年度は、建設事業での⼯事の採算悪化や完成⼯事⾼の⼀時的な落ち込みにより、売上⾼・営業利益ともに⽬標に達せず。
国内⼟⽊事業 国内建築事業
2018・2019年度は、⾼収益⼯事が順調に進捗し、売上⾼・営業利 2018・2019年度は、繰越⼯事の進捗が進み、売上⾼は計画を上
益ともに計画を上回って推移。 回って推移したものの、2019年度は、施⼯実績を積む⽬的で受注
した、⼀部低採算⼤型⼯事の影響により営業利益が減少。
2020年度は、⼀部⼤型⼯事の進捗低下、設計変更交渉の難航によ
り、売上⾼・営業利益ともに減少。 2020年度は、⼯事進捗の上がらない⼯事が多く、売上⾼・営業利
益ともに減少。
海外事業（⼟⽊・建築）
開発・不動産事業
2018・2019・2020年度を通して新規⼊⼿⼯事が少なく、売上⾼
は計画を下回って推移。 2020年度に、⻁ノ⾨エリアのオフィスビルが稼働し、営業利益が
⼤幅に増加。
特に2020年度は、COVID-19の影響を受け、⼟⽊⼯事の進捗低下、
建築案件の延期・中⽌などにより、売上⾼・営業利益が減少。
4
中期経営計画2020の振り返り
連結業績（財務）
中期経営計画2020
2020年度
指標 2017年度 2018年度 2019年度
⽬標 実績
ROE 9.6％ 9.9％ 9.5％ 8％以上 8.5％
⾃⼰資本⽐率 48％ 42.3％ 39.6％ 50％程度 43.6％
D/Eレシオ 0.24倍 0.4倍 0.6倍 0.3倍程度 0.6倍
配当性向 30.8％ 30.6％ 30.7％ 30％以上 33.5％
1株当たり年間配当額 95円 105円 105円 100円以上 105円
ROE 株主配当
2018・2019年度は、建設事業の利益向上により8％以上を達成。 ３期連続で、配当性向30％以上かつ105円/株の安定的な株主配当を実施。
2020年度は営業利益の⽬標不達と、瑕疵補修に伴う多額な特別損失
が発⽣したものの、政策保有株式売却益の計上により結果8％以上。
⾃⼰資本⽐率・D/Eレシオ
資本効率と財務健全性を意識したBSマネジメントを試みたが、
2018年度から建設の完成⼯事未収⼊⾦が⼤きく増加し、有利⼦負債
で資⾦調達したため、⾃⼰資本⽐率40％程度、D/Eレシオ0.5倍程度
の⽔準で3年間推移。
5
中期経営計画2020の振り返り
施策の振り返り
【⽣産性向上】 ・ICT、CIMの活⽤および各種要素技術開発
i-Constructionの展開 1⼈当たり出来⾼ 3カ年平均で1.61億円まで向上（2023年度⽬標 1.73億円）
⼟⽊
・鉄道関連⼯事の増加により⺠間⼯事の完成⼯事⾼増加
【⽣産性向上】
252億円/3カ年平均（2023年度⽬標 300億円/年)
設計施⼯への挑戦 ・設計部⾨の組織増強は⽬標未達、今後も継続して取り組む
【⽣産性向上】 ・物流施設S造 設計施⼯案件で設計BIMを活⽤
BIM活⽤推進 ３カ年での活⽤件数 5件/14件中（2023年度⽬標 100%）
建築
【営業強化】 ・物流施設への注⼒継続
新たな顧客の開拓 ３カ年平均受注⾼ 669億円（2023年度⽬標 750億円）
【事業領域拡⼤】 ・東南アジア6カ国の市場調査を開始
新規進出国開拓 2020年度１件応札（2023年度受注⽬標 650億円）
海外
【営業強化】 ・国内営業ネットワークを海外で活⽤するため、国際営業部を設置
建築営業体制の強化 ・外資系顧客からの受注拡⼤に向けた、タイ営業拠点の⼈員増強
開発 【収益⼒向上】 ・⾃社開発事業の取り組み開始
不動産 成⻑分野での事業組成 ワーキングスペース、レジデンス、観光・娯楽施設、⽣活応援施設
【事業領域拡⼤】 ・蓄電池を活⽤した事業での協働
環境
エネルギー・インフラ・ ・⼩⽔⼒発電事業の取り組み着⼿
エネルギー ・インフラ監視システムの開発および事業展開
新領域での事業創出
6
総合⼒企業への変⾰（業績⽬標）
連結売上⾼ 連結営業利益
（億円） （億円）
320
4,000
209 210
3,362 3,370
2020 2021 2022 2023 （年度） 2020 2021 2022 2023 （年度）
（億円）
売上⾼ 売上総利益 営業利益
セグメント 戦略的取り組み分野
2020年度 2023年度 2020年度 2023年度 2020年度 2023年度
・トンネルを中⼼とする⼤規模・⾼難度⼯事
国内⼟⽊ 1,155 1,250 156 190 ・リニューアル分野（橋梁、トンネル）
・⼟地区画整理事業
建
設 ・物流施設（常温倉庫、免震倉庫）
事 国内建築 1,876 2,100 180 200 ・市街地再開発事業
業
海外 ・⼟⽊︓トンネル⼯事を中⼼とするODA
（⼟⽊・建築）
182 370 13 20 ・建築︓ローカル、外資系顧客案件
不 ・不動産のバリューアップ、販売、REIT 209 320
動 開発・不動産 119 265 48 105 ・市街地再開発事業、⼟地区画整理事業
産
事 環境・ ・再⽣可能エネルギー事業
業 エネルギー 1 15 ▲1 5 ・インフラ関連サービス事業
等
兼業等 29 － 2 －
合計 3,362 4,000 398 520
7
総合⼒企業への変⾰（成⻑投資）
（億円）
中期経営計画2023 投資の意思決定プロセス
中期経営計画
成⻑投資 2020実績 3年間計画 累計計画 事業部⾨ 提案
・トンネルの省⼈化・⾃動化技術の開発 • 事業計画の作成
国内 • 市場動向、リスクの分析
・リニューアル分野でのアライアンスお
⼟⽊ よび技術開発 • KPIの設定
・環境設計技術の確⽴
投資委員会 審査
建 国内
設 建築
・フロントローディング、部材標準化へ
のBIM活⽤
60 100 160 • 事業性の検証
• 投資の妥当性の検討
• モニタリング条件の設定
海外 ・ローカル技術者の育成 取締役会 決議
・ワーキングスペース（オフィス） 投資委員会の審査対象
開発・ ・レジデンス（寮・⾼齢者施設）
・市街地再開発事業、⼟地区画整理事業
520 510 1,030 • 開発・不動産事業
不動産 (＋100⼊替) (＋350⼊替) (＋450⼊替)
（建設の事業機会を創出） (不動産、信託資産、出資⾦等)
• 環境・エネルギー事業
・再⽣可能エネルギー事業 (事業投資、CVC等)
環境・
・CVCおよび異業種連携
エネルギー ・環境関連技術の開発やサービスの創出
15 70 85
投資委員会の委員構成
委員⻑︓管理本部⻑
⼈財
・⼈財育成、制度改⾰
・健康経営 25 30 55 委 員︓
不動産投資の外部専⾨家
環境・エネルギー分野の
投資額の合計 620 710 1,330 外部専⾨家
CVC等投資の外部専⾨家
8
資本戦略
企業価値の向上を企図し、ROE12％以上を⽬指す
❶資本効率 ❷ 財務健全性 ➌ 株主還元
資本戦略の
プライオリティ
中期経営計画 中期経営計画
財務指標
2020 2023
投資効率の⾼い成⻑投資
→事業利益の拡⼤
資本効率 ROE 8％以上 12％以上 不動産のタイムリーな⼊替
→利益の回収速度向上
⾃⼰資本⽐率 50％程度 40％程度
財務健全性を維持しつつ、
財務健全性
有利⼦負債を積極活⽤
D/Eレシオ 0.3倍程度 0.8倍
継続的に
連結配当性向 30％以上
株主還元
70％以上 ⾻太な株主還元
・安定的な株主配当
3年間で ・機動的な⾃⼰株式の取得
⾃⼰株式の取得 －
200億円以上
9
資本戦略
「中期経営計画2023」3カ年のキャッシュの調達と配分
キャッシュ･イン キャッシュ･アウト
C/Fの創出 有利⼦負債の活⽤ 成⻑投資 株主還元
不動産のタイムリーな⼊替 不動産売却 事業成⻑への投資
→利益の回収速度向上 投資効率の⾼い成⻑投資
→利益の拡⼤
（投資効果の実現）
開発･不動産
860億円
レバレッジ効果の獲得
財務健全性を維持しつつ 有利⼦負債
（⾃⼰資本⽐率40％程度）
有利⼦負債を積極活⽤
⾻太な株主還元
（D/Eレシオ0.8倍）
環境･エネルギー ・連結配当性向70％以上
70億円 ・3年間で200億円以上の
⼈財投資 30億円 ⾃⼰株式の取得
建設 100億円
事業利益
による
C/F 株主還元
500億円
〜600億円
10
事業戦略︓国内⼟⽊事業
⼤型官庁⼯事を中⼼とした事業を堅持、
⾃動化技術による⽣産性の向上、成⻑分野のリニューアルと⺠間分野への経営資源の配分により事業を拡⼤
市場動向 成⻑戦略 重点施策
当社主⼒である官庁新設は堅調なるも横ばい、 トンネル⼯事を成⻑の原資と位置付け、能動 ⼤規模・⾼難度トンネル⼯事への挑戦
リニューアルや⺠間に新たな動き 的な提案主体の事業を拡⼤ 技術⼒の上積み・強化による⼤規模⾼難度⼯事の安
官庁新設︓現在売上⽐率の⾼い官庁新設市場は微増 強みであるトンネル⼯事の技術と実績を活かして売 定的な受注
または横ばい 上規模を維持しつつ、技術開発による効率化を図り、
成⻑分野へ⼈財を最適配置
官庁リニューアル︓道路会社各社が整備計画を公表 ⼭岳トンネル・シールドトンネル⼯事の
し、⼤規模更新事業が加速 省⼈化
⺠間︓新規設備投資は停滞するが、施設設備の維持 ⾃動化/遠隔化技術による省⼈化、⼈財の最適配置
更新は増加 と⾼収益化の実現
⼟地区画整理事業︓地⽅を中⼼に事業計画が進⾏ 事業拡⼤に向けた基盤強化
⼤規模更新⼯事への取り組み体制構築
橋梁会社との連携によるトンネル・道路・橋梁等の
⾃社の強み 複数⼯種が含まれる⼤規模⼯事の施⼯体制の構築
⼤規模道路更新⼯事の受注拡⼤に向けた取り組み体
制の構築
トンネル技術・実績において
業界トップクラス
⺠間⼯事の受注拡⼤に向けた設計施⼯体制の強化と ⺠間⼯事の設計施⼯体制を強化
維持管理技術の開発 エンジニアリング部⾨の⼈員増加と教育体制の整備
トンネルの施⼯サイクルを統合した無⼈化/⾃ ⼟地区画整理事業の受注拡⼤に向けた事業間の有機 による受注拡⼤
動化施⼯技術を、独⾃に開発中 的連携
トンネル覆⼯/インバート再⽣技術の開発に先
⾏着⼿ リニューアル⼯事受注を⾒据えた技術開発
トンネル⼯事の受注額シェアは、業界上位 求められる新規性の⾼い技術の開発
⼟地区画整理事業⼯事受注に向けた
有機的連携
開発・不動産事業と連携した事業性の⾼い計画策定
業績計画
基本設計段階からの参⼊による地域に寄り添った事
業の提案
2020年度（実績） 2023年度（計画）
売上⾼ 1,155億円 1,250億円
売上総利益 156億円 190億円
11
事業戦略︓国内建築事業
重点分野である、物流施設・市街地再開発事業の設計施⼯に注⼒
BIMを活⽤した施⼯効率の向上、コスト低減による競争優位の実現
市場動向 成⻑戦略 重点施策
最重点である物流施設は拡⼤の⾒込み、その 重点市場への資源配分を強化し、専⾨性に⽴ 豊富な施⼯データを活かしたフロントロー
他重点市場も堅調 脚した競争優位を実現 ディングおよび部材標準化へのBIMの活⽤
物流施設︓全体として拡⼤の⾒込み 重点市場 施⼯部⾨の設計⼯程への参画度を⾼めたフロント
マテハン対応倉庫、免震倉庫の需要増加 ・物流施設（主に常温倉庫） ローディング
環境施設︓清掃⼯場の更新需要の継続 ・環境施設（清掃⼯場） 物流施設でのBIMを活⽤した部材標準化
市街地再開発事業︓全国の認可地区数は20地区/年 ・市街地再開発事業
で推移 ・事務所（⾸都圏の中規模案件） コスト低減策を企画する専⾨委員会の設置
事務所︓⾸都圏中規模案件を中⼼に拡⼤の⾒込み ・環境配慮建築 物流施設
脱炭素社会への急速な移⾏ ・設計・製品・施⼯の標準化
・標準化に対応したサプライチェーンの構築
重点市場への資源配分強化 ・構造設計⼒の向上（ノンブレース、免震）
⾃社の強み 住宅/環境施設
・超⾼層PC、清掃⼯場における施⼯の合理化
営業から施⼯までの緊密な業務連携、重点市
場の⼯事実績が裏付ける確実な施⼯能⼒と豊 物流施設および環境施設⼯事の受注拡⼤に向けたコ
富な施⼯データ スト競争⼒の向上 施⼯DXの推進
市街地再開発事業の受注拡⼤に向けた事業間の有機 新技術の発掘と現場への早期展開
営業/設計/施⼯部⾨間の緊密な協⼒体制
的連携 他社と協働した省⼈化技術の開発
重点市場の施⼯実績
環境配慮型建築の受注拡⼤に向けた環境設計技術の
・物流施設 ︓669億円（受注⾼3年平均） 向上
・市街地再開発事業︓62地区（施⼯中含む） 市街地再開発事業受注に向けた有機的連携
・清掃⼯場 ︓15件（過去10年間） 開発・不動産事業と連携した事業性の⾼い計画策定
2018年度ZEB Ready達成
環境設計技術の確⽴
⾃社開発物件への導⼊、実証を⾜掛かりとした技術
業績計画 の確⽴
2020年度（実績） 2023年度（計画）
売上⾼ 1,876億円 2,100億円
売上総利益 180億円 200億円
12
事業戦略︓海外事業
⼟⽊分野は、豊富な施⼯実績と技術⼒を活かしてトンネルを中⼼とする交通インフラのODAに注⼒
建築分野は、ビル案件の実績を積み、ローカル・外資系顧客を拡⼤
市場動向 成⻑戦略 重点施策
⼟
東南アジア各国/新規進出国 既存領域にとらわれず、強みを活かした競争 ODA案件への取り組み体制を構築
・国際⼊札市場︓価格競争の激化で安定した収 優位性のある成⻑分野へ進出。2023年度ま ⼟ 新規進出国での案件獲得に向けた事前調査・準
⽊ 益の確保が困難に ⽊
・ODA 市場︓交通インフラ （道路・鉄道）市場 でに新市場・分野での基盤を構築 備体制の構築
拡⼤の⾒込み 早期にプロジェクトチームを組成し、ローカ
⾹港・シンガポールの現地政府発注の⼤型⼟⽊⼯事 ル・外資系建設会社とのJVを組成
やタイの⽇系⼯場を中⼼とした従来の市場・事業セ
タイ・ベトナム/⽇系顧客 グメントだけでは⼤きな成⻑は⾒込めず
建 ・今後10年で建設投資が⼤きく成⻑ ビル案件への取り組み体制を構築
築 タイ/ローカル・外資顧客 タイ・ベトナム︓開発・不動産事業との連携に
・物流施設を中⼼に⽇系顧客の3倍規模 よる⾃社開発物件を⾜掛かりに、施⼯パート
タイ・ベトナム/新規市場 重点市場への資源配分強化 ナー・協⼒会社とのリレーション構築
・都市部における開発計画の活発化 ベトナム︓現地建設会社との業務提携・JV組成
による組織・体制強化
建
⾃社の強み ⼟
築
東南アジア各国/新規進出国 国内外の営業連携強化による受注拡⼤
⽊ ・海外での施⼯実績を強みとし、ODA市場での 国内・海外拠点の連携を強化
東南アジア諸国で培ってきた技術⼒と信頼 トンネル案件に注⼒
⼟ ⽇系ゼネコンでトップクラスのトンネル施⼯実績
⽊ 互いの強みを活かしたローカル・外資系建設会社 新たなサービスの提供による受注拡⼤
タイ・ベトナム/新規市場
とのJV組成 ・開発・不動産事業との有機的連携によるビル タイ︓測量機器メーカー、エンジニアリング会
建 案件の受注拡⼤ 社、施設維持管理会社との業務連携による建設
建 築 関連サービスの提供
築 タイにおける⽇系ゼネコン先駆者であり、歴史と タイ/ 新規顧客
実績に裏付けられた信頼 ・ワンストップソリューションの確⽴による新
規顧客からの受注拡⼤
⼟ 進出国の商習慣など地域特性に応じた事業運営⼒ ・ローカル・外資顧客からの受注拡⼤
建
業績計画
2020年度（実績） 2023年度（計画）
売上⾼ 182億円 370億円
売上総利益 13億円 20億円
13
事業戦略︓開発・不動産事業
成⻑分野に重点を置いたアセット戦略に基づく積極投資
「循環型再投資モデル」への進化と、建設事業との協働によるグループ収益の拡⼤
中期経営計画2020 中期経営計画2023 ⻄松-Vision2027
（億円） 事業利益 ※事業利益＝営業利益+営業外収益
事業利益の成⻑に 100
向けた戦略と 事業利益の
事業利益34億円 さらなる成⻑
ロードマップ 50 スタート 計画
事業利益16億円 事業利益90億円
2018 2020 2021 2022 2023 2027 （年度）
成⻑分野への取り組み 重点アセットの拡充とタイムリーな資産⼊替による収益⼒増強
・ワーキングスペース 成⻑分野への取り組み拡⼤ 成⻑分野への積極投資加速化
・レジデンス ・ワーキングスペース（フレキシブル化） ・事業環境を⾒極め、スピード対応
・観光・娯楽 ・データセンター、物流施設
⾃社開発事業 ・⽣活応援・ヘルスケア 資産価値向上が⾒込めるエリア・アセットに重点を置いたポートフォリオへの変⾰
バリューアップ事業 「循環型再投資モデル」への進化によるリターン最⼤化
顧客ネットワークづくり
アセットマネジメント業務への参⼊ アセットマネジメント事業（ノンアセット事
重 ・次のビジネスへの連鎖的展開 ・「アセットマネジメント会社」の設⽴ (2021年度) 業）の強化・拡充
・クロスセル取引
点 ・「私募ファンド」の組成(2022年度) ・運⽤資産拡⼤
・「私募リート」の設⽴ (2022年度) ・収益基盤づくり
事
業 市街地再開発事業 建設事業との連携 建設事業との協働によるグループ収益拡⼤
・プロジェクト⽴ち上げ 建設事業との強固な協働体制確⽴ 建設事業への寄与拡⼤
⼟地区画整理事業 ・種地の仕込み ・好⽴地かつ事業価値の⾼い案件拡充
⾃社事業化によるビジネスチャンス拡⼤
成⻑するアジアマーケットへの展開
情報収集⼒の強化 海外事業への参⼊ 取り組み分野の拡充
海外事業 ・海外拠点の設置 取り組み分野 ・物流施設
・ワーキングスペース
・ホスピタリティ施設（ホテル・サービスアパートメント）
リスクコントロールの徹底
スクリーニング・
リスク管理体制 モニタリング基準制定 スクリーニング・モニタリング体制の強化
・「投資委員会」の積極活⽤
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事業戦略︓開発・不動産事業
重点アセット戦略 成⻑が期待される分野に重点を置いた5アセットタイプへの積極投資
事業環境の認識 アセット戦略 3. 観光・娯楽（ホテル、ホール）
⼈⼝減少、少⼦⾼齢化 ・観光⽴地、主要駅近郊エリア
1. ワーキングスペース（オフィス）
環境負荷増⼤（地球温暖化、⾃然災害増加）
①重点エリア
4. ⽣活応援・ヘルスケア（商業施設）
⻁ノ⾨・神⽥・札幌
テクノロジーの進化 ②都⼼主要駅⾄近エリア（都⼼5区）
重点アセットの拡充と ①⾸都圏近郊ロードサイドエリア
タイムリーな資産⼊替に ②⾸都圏主要駅⾄近エリア
働き⽅・学び⽅・ライフスタイルの変化 よる収益⼒増強
2. レジデンス（寮・⾼齢者施設）
5. データセンター・物流
感染症対策
①⼤学⾄近エリア ①環境条件・通信インフラ・電⼒インフラ・⽴地
②⼯場、研究施設⾄近エリア ②⾼速道インター⾄近
観光資源の活⽤ ③⾼級住宅エリア ③ラストワンマイル⽴地
業績計画 （単位︓億円）
賃貸事業 2020年度 2023年度
全体 2020年度 2023年度 115
営業収益 91
営業収益 106(119) 245(265) 45
売上総利益 37
売上総利益 44( 48) 100(105) 5
営業外損益 1
事業利益 34 90
EBITDA 53 120 販売事業 2020年度 2023年度
資産残⾼ 1,176 1,760 営業収益 15 130
ポートフォリオROA 3.0％ 5.2％ 売上総利益 7 55
（ ）内︓連結
建設事業への寄与 2020年度 2018-2020 現在施⼯中 投資回収計画 2018-2020 2021-2023 2024-2027
売上⾼（累計） 106 550 686 投資 617 860 770
売上総利益 9 69 － 回収 97 350 600
（事業間連携で受注した⼟地区画整理事業及び市街地再開発事業） ネット投資 520 510 170
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事業戦略︓環境・エネルギー事業
「環境」課題の解決に向け、再⽣可能エネルギー事業、インフラ関連サービス事業へ注⼒
「環境」課題の動向 成⻑戦略 取り組み⽅針
成⻑戦略の柱に経済と環境の好循環を掲 多岐にわたる「環境」課題の解決が求められ 再⽣可能エネルギー事業
⾃ げて、政府が「グリーン社会の実現」に る中、再⽣可能エネルギー事業、インフラ関 (2030年度ネットゼロ)
然 舵を切る 連サービス事業を注⼒分野とする 連携企業と協働し、⼤型のレドックスフロー
環 蓄電池活⽤の事業化
境 2050年のカーボンニュートラル、脱炭素社会 建設で築いた顧客や地域とのつながりを活かし、ノ ⾃
の実現に向け、産業構造や経済社会の変⾰によ ウハウを有する企業との連携により事業を展開 然 異業種企業と協業した⼩⽔⼒発電事業の展開
り、市場が⾶躍的に拡⼤ 異業種企業との共創、各事業との有機的連携 環 各事業との有機的連携による屋根置太陽光発
グリーンファイナンス、関連規制の改⾰の促進 境 電設備の設置と電⼒供給事業の展開
当社の事業フィールドの活⽤
環境の変化により、多岐にわたる都市が CO2抑制・削減事業
抱える課題のスマートな解決への要望が 触媒技術を有する企業との共創による新たな
加速 事業の創出
⽣ 国家戦略特別区域法が改正され、スーパーシ
活 ティ構想の実現に向けた制度整備が加速 2030年
環 新たな“Nishimatsuの強み”を実現 スマートシティ
関係省庁が戦略特区での先端的サービスやイン
境
フラ整備に向けて集中投資 インフラ監視データの蓄積と予測サービスの
地⽅⾃治体の⼈材不⾜や財政的な理由により、 展開
インフラ整備に⺠間資⾦を活⽤したPPP/PFI事
業は増加傾向
公的施設の整備・運営・維持管理
業績計画
⽣ PPP/PFIのスキームにおいて、代表企業とし
活 て公共施設の建設から運営管理までの維持管
2020年度 2023年度 環 理・運営業務を担うことによるストック収益
境 の獲得
売上⾼ 1億円 15億円
脱炭素で持続可能な社会の実現への ⽣活の安全性・利便性向上
取り組みを本格化。より豊かで、 売上総利益 ▲1億円 5億円 センサとLPWAの活⽤
より快適な⽣活を実現 ・防災分野︓法⾯や構造物の挙動の監視
事業利益※ ▲4億円 1億円 ・農業分野︓育成環境監視システムの展開
ESGへの取り組みを活性化させ、
SDGs実現に貢献 累計投資額 15億円 85億円
※︓事業利益＝営業利益+営業外収益
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ESGへの取り組み
Ｅ 環境
脱炭素社会の実現に向けて“2030年度 CO2排出量ネットゼロ”をコミット、
環境･エネルギー事業へ本格参⼊
「エコファーストの約束」（2019年度更新）
“事業活動から発⽣するCO2排出量を2030年度にネットゼロ”に
グリーン電⼒導⼊ + 省エネルギー他 ＋ 創エネルギー ＝ ネットゼロの実現
グリーン電⼒（再⽣可能エネルギーで得られた電⼒）の導⼊
CO2排出量
脱炭素社会の実現 2023年度⽬標︓導⼊率20％ 2030年度⽬標︓導⼊率60％ （2020年度実績︓0.5％）
ネットゼロ
省エネルギー他によるCO2排出量削減※ (※省エネ対策を講じない場合との⽐較)
2023年度⽬標︓7,900 t-CO2 2030年度⽬標︓26,700 t-CO2 （2020年度実績︓1,690 t-CO2）
再⽣可能エネルギー発電事業による創エネルギー
2023年度⽬標︓3,700 MWh 2030年度⽬標︓108,000 MWh （2020年度実績︓0 MWh）
循環型社会の形成促進 ゼロエミッション 毎年度⽬標︓建設廃棄物の最終埋⽴処分率3％未満 （2020年度実績︓2%）
S 社会
従業員⼀⼈ひとりにとって、働きがいのある職場づくり
サプライチェーンとの将来にわたる協働体制の構築
従業員の活躍を応援する⼈財育成体系「⻄松社会⼈⼤学」 （2019年度より順次導⼊）
働きがいのある
安⼼して全社員が全⼒で挑戦できる環境をつくる「新⼈事制度」 （2021年度導⼊）
職場づくり
安全な現場環境づくり 2027年度⽬標︓休業4⽇以上の度数率 0.3以下 （2020年度実績︓0.75）
⻑時間労働の削減 2023年度⽬標︓時間外労働が45時間/⽉(年間平均)を超える職員⽐率5％以下（2020年度実績︓21.3％）
働き⽅改⾰
多様な働き⽅への対応 「在宅勤務制度」「フレックスタイム制度」 （2020年度導⼊）
ダイバーシティ＆インクルージョン 管理職における多様性の確保 2025年度⽬標︓管理職に占める⼥性管理職の割合2％以上
協⼒会社との取り組み 建設業技能労働者の育成をサポートする「優良技能者制度」の教育体制の拡充
健康経営 健康経営の推進 2023年度⽬標︓⼆次健康診断の受診率100％ （2020年度実績︓40％）
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ESGへの取り組み
G ガバナンス 持続的な成⻑と中⻑期的な企業価値の向上に資するコーポレートガバナンスを実践
株主権利の 政策保有株式の 事業運営上必要とされる銘柄のみ政策保有株式として保有し、それ以外の銘柄については特段の事情
確保 縮減 がない限り縮減 2020年度の縮減額︓129億円（時価） 2021年3⽉末残⾼384億円（時価）
取締役会の 取締役会における社外取締役の⽐率≧3分の1 （2020年6⽉〜）
構成の⾒直し 社外取締役増員による取締役会のスキルバランス、多様性の向上
（2021年6⽉下旬開催予定の株主総会に附議予定）
取締役会の
業績連動型株式 業績連動型株式報酬制度の導⼊による、会社の持続的な成⻑と中⻑期的業績向上への
実効性確保 報酬制度の導⼊ 経営陣の⾏動促進 （2021年6⽉下旬開催予定の株主総会に附議予定）
社⻑後継者計画の 最適なタイミングで優れた後継者への社⻑交代を可能にする社⻑後継者計画および
策定・運⽤ 次世代経営層育成計画の策定･運⽤ （2021年度から順次運⽤）
コーポレートガバナンスの変遷 政策保有株式の縮減状況
年度 〜2017年度 2018〜2020年度 2021年度〜（予定） （百万円）
80,000 100%
2015年11⽉ 2018年11⽉ 2021年度〜
政策保有株式の縮減 • 政策保有株式の保有･⾒直し⽅針の • 政策保有株式の縮減⽅針の策定 • 政策保有株式の縮減（継続） 70,632
策定 67,843
2009年6⽉ 2016年6⽉
80%
機関設計 • 任意の諮問機関として、指名委員会 • 監査等委員会設置会社へ移⾏ 60,000
および報酬委員会を設置 51,261
2009年6⽉ 2016年6⽉ 2020年6⽉ 2021年度〜 60%
取締役会の構成 • 社外取締役2名 • 社外取締役(監査等委員)3名 • 社外取締役の⽐率 3分の1 • 社外取締役の増員（予定）
40,000 38,383
2019年7⽉ 2021年度〜
業務執⾏体制の強化 • 社⻑・本部⻑会議の設置 • 投資委員会の設置（予定） 40%
2020年1⽉ 2021年6⽉
業績連動型株式報酬 • 業績連動型株式報酬制度の策定 • 業績連動型株式報酬制度の導⼊（予
制度の導⼊ 定） 20,000 36.6% 35.4%
20%
社⻑後継者計画の策
2020年度 2021年度〜 25.7%
• 社⻑後継者計画の検討、次世代経営 • 社⻑後継者計画の策定・運⽤（予
定・運⽤ 層育成計画の策定 定） 18.5%
2008年度 2015年度 2020年3⽉ 0 0%
• 内部統制委員会の設置 • 外部相談窓⼝「職場のほっとテレホ • 「Nishimatsuホットライン」の 2017 2018 2019 2020（年度）
コンプライアンス・ • 内部通報制度「Nishimatsuホット ン」の設置 「内部通報制度(WCMS)認証｣登録
内部統制の強化 ライン」の設置
2009年度 貸借対照表計上額 純資産に対する⽐率
• コンプライアンス委員会の設置
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お問合せ先︓経営企画部
TEL︓03-3502-0232 FAX︓03-3502-7593
本資料に記載されております将来の計画、戦略、業績予想等に関しましては、本資料の公表⽇現在において⼊⼿可能な情報に基づいて
作成したものであり、実際の業績は今後様々な要因によって、異なる結果となる可能性がございます。