ファーストコーポレーション株式会社
2019年５月期（第8期）
決算説明資料
2019年7月12日
東京証券取引所 市場第一部 コード1430
2019年５月期 決算説明資料 目次
１． 用地確保の状況 ･････････ P 3
２． 受注の状況 （１）受注実績 ･････････ P 4
（２）受注推移と新規顧客の状況 ･････････ P 5
３． 当期業績の概況 （１）損益状況 ･････････ P 6
（２）売上総利益の状況 ･････････ P 7
（３）貸借対照表（要約） ･････････ P 8
（４）キャッシュ・フロー計算書（要約） ･････････ P 9
（５）剰余金配当 ･････････ P 10
４． 再開発事業への参画について ･････････ P 11
５． 市況について （１）分譲マンションの市況について ･････････ P 12
（２）東京圏の分譲マンション販売価格の状況 ･････････ P 13
（３）建設コストについて ･････････ P 14
（４）東京圏のマンション建設に関する各分野の状況 ･････････ P 15
まとめ ･････････ P 16
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１．用地確保の状況
当期実績
東京都北区 2,251.14㎡ 2019.1月土地売却済
ファミリー向け分譲マンションを企画
東京都八王子市 5,270.78㎡ 2019.3月土地売買契約締結、同6月土地仕入済
JV案件として、アクティブ・シニア向けマンションを企画
群馬県前橋市 2,221.86㎡ 2019.3月土地仕入済
再開発事業に参画
埼玉県さいたま市 3,088.13㎡ 2019.5月土地売却済
JV案件として、ファミリー向け分譲マンションを企画
当期の概況
当期は９案件の成約を目指すも、想定以上に苦戦
・交渉の長期化
地価高止まりから、売主がより好条件な売却先を選定する傾向
一部案件は交渉継続中
・競争激化
都区部、駅近・好立地案件は競争激化により価格上昇
事業収支が合わない案件は見送り
土地売上高は、期初計画64億円・修正計画42億円に対し16億円と、低調な実績となる
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２．受注の状況（１）受注実績
受注の状況 単位：百万円
16/05期 17/05期 18/05期 19/05期
実績 実績 実績 計画 実績
前期比 前期比 前期比 進捗率
受注額 ７件 ８件 10件 9件 7件
11,277 18,147 160.9% 20,951 115.5% 16,480 78.7% 13,032 79.1%
内、造注方式 3,231 12,707 393.3% 5,530 43.5% 6,470 117.0% 3,519 54.4%
(比率) 28.7% 70.0% 26.4% 39.3% 27.0%
期末受注残高 13,985 18,133 129.7% 20,592 113.6% 22,610 109.8% 17,805 －
注) 受注金額には、追加・小工事等を含んでおります。
受注内容 総戸数 558 731 934 743 559
平均戸数 80 91 93 83 80
受注高の主な減少要因
・用地交渉長期化により、造注案件の受注見込を一部第９期へ後ずらし
・行政の手続きの長期化により、一般請負による受注が一部第９期へずれ込み
＊引き合いは依然活況であるが、成約までに時間を要する傾向が続く
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２．受注の状況（２）受注推移と新規顧客の状況
受注推移
12/05期 13/05期 14/05期 15/05期 16/05期 17/05期 18/05期 19/05期 累計
第１期 第２期 第３期 第４期 第５期 第６期 第７期 第８期
件数 6 8 14 10 7 8 10 7 70
合計
戸数 188 382 767 737 558 731 934 559 4,856
新規取引契約先
【第１期】 【第５期】
1. 一建設㈱ 15.三井不動産レジデンシャル㈱
2. ㈱アーネストワン 16.セントラル総合開発㈱
【第２期】 【第６期】
3. ㈱オープンハウス・ディベロップメント 17.阪急阪神不動産㈱
4. 日本綜合地所㈱ (現:大和地所レジデンス㈱) 18.㈱湘南交欒(㈱ユニマット リタイアメント・コミュニティ）
【第３期】 19.㈱中央住宅
5. リベレステ㈱ 20.安田不動産㈱
6. ㈱ビッグヴァン 21.㈱三栄建築設計
7. ジェイレックス・コーポレーション㈱ 22.㈱日本エスコン
8. セコムホームライフ㈱ 23.東京建物㈱
【第４期】 【第７期】
9. ㈱タカラレーベン 24.JR西日本プロパティーズ㈱
10. 三信住建㈱ 25.双日新都市開発㈱
11. NTT都市開発㈱ 26.ダイヤモンド地所㈱
12. 日本土地建物㈱ 【第８期】
13. 日鉄興和不動産㈱ 27.オスタラ下落合特定目的会社(オライオン・パートナーズ・ジャパン合同会社)
14. サンヨーホームズ㈱ 28.東急不動産㈱
※ 活発な引合いの中、契約獲得に邁進しています。
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３．当期業績の概況（１）損益状況
前期比増収を目指すも、完成工事高・不動産売上高の未達等により、減収・減益
修正計画比では、不動産売上高の未達等により減収・減益となるも、利益率は、工事原価の低減等により、
計画値を上回る
2020年５月期は不動産売上高の増加を見込むものの、期初受注残高の減少に伴う進行工事の減少及び
造注案件の減少による利益率低下により、減益予想
損益状況 単位：百万円
2018/05期 2019/05期 2019/05期 2020/05期
前期比 計画比 前期比
実績 修正計画 実績 計画
売上高 20,818 21,499 19,015 △ 1,802 △ 2,483 20,005 990
売上総利益 3,186 2,982 2,877 △ 309 △ 105 2,366 △ 511
（売上高総利益率） 15.3% 13.9% 15.1% 11.8%
営業利益 2,246 1,995 1,877 △ 369 △ 118 1,282 △ 595
（営業利益率） 10.8% 9.3% 9.9% 6.4%
経常利益 2,233 1,989 1,874 △ 359 △ 115 1,264 △ 610
（経常利益率） 10.7% 9.3% 9.9% 6.3%
当期純利益 1,569 1,372 1,275 △ 294 △ 97 877 △ 398
（当期純利益率） 7.5% 6.4% 6.7% 4.4%
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３．当期業績の概況（２）売上総利益の状況
完成工事高は、着工遅れ・受注ずれ込み等により、前期比減収・減益
修正計画比では、工事の進捗が想定を上回ったこと、工事原価の低減等により、増収・増益
不動産売上高は、交渉長期化・競争激化の影響により、前期比・修正計画比ともに減収・減益
共同事業売上高は、前期比・修正計画比ともに増収・増益
売上総利益の状況 単位：百万円
2018/05期 2019/05期 2019/05期 2020/05期
前期比 計画比 前期比
実績 修正計画 実績 計画
売上高 20,818 21,499 19,015 △ 1,802 △ 2,483 20,005 990
完成工事高 16,001 14,096 14,462 △ 1,538 366 12,816 △ 1,646
不動産売上高 3,241 4,214 1,682 △ 1,559 △ 2,532 4,585 2,903
共同事業売上高 1,214 2,460 2,690 1,476 229 1,895 △ 795
その他の売上高 362 728 181 △ 180 △ 547 708 528
売上総利益 3,186 2,982 2,877 △ 309 △ 105 2,366 △ 511
完成工事総利益 2,319 1,983 2,191 △ 128 207 1,362 △ 829
不動産売上総利益 417 394 120 △ 297 △ 274 555 435
共同事業売上総利益 335 455 480 145 25 358 △ 122
その他の売上総利益 113 148 85 △ 28 △ 63 90 5
売上高総利益率 15.3% 13.9% 15.1% 11.7%
完成工事総利益率 14.5% 14.1% 15.2% 10.6%
不動産売上総利益率 12.9% 9.4% 7.1% 11.6%
共同事業売上総利益率 27.6% 18.5% 17.9% 18.9%
その他の売上総利益率 31.3% 20.5% 47.0% 12.8%
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３．当期業績の概況（３) 貸借対照表（要約）
利益剰余金の蓄積により、自己資本比率の改善が進む
剰余金等の拡大に努め、財務体質の向上を図る 単位：百万円
2018/05期 2019/05期
増減 主な増減要因
期末実績 期末実績
(a) (b) (b-a) (b-a)
資産の部
流動資産 13,784 11,051 ▲ 2,732
現金及び預金 7,788 3,990 ▲ 3,798 ①造注比率低下による回収遅れ
受取手形 183 0 ▲ 183 ②手形取引の減少
売掛金 772 920 148 ③ＪＶ事業収入
完成工事未収入金 1,970 3,684 1,713 ① 同上
販売用不動産 2,600 2,298 ▲ 301 ④JV事業に係る払出による
その他流動資産 468 156 ▲ 311
固定資産 180 170 ▲9
資産の部 合計 13,964 11,221 ▲ 2,742
負債の部
流動負債 8,308 5,325 ▲ 2,983
支払手形 2,836 1,981 ▲ 854 ⑤前期末時点に竣工が集中
工事未払金 3,010 2,282 ▲ 727 ⑤ 同上
短期借入金(1年以内長期含む) 1,146 0 ▲ 1,146 ⑥ＪＶ事業完了による返済
その他流動負債 1,316 1,061 ▲ 255
固定負債 442 65 ▲ 377
長期借入金 400 0 ▲ 400
その他固定負債 42 65 22
負債の部 合計 8,751 5,390 ▲ 3,360
純資産の部
株主資本(新株予約権含) 5,212 5,830 618
資本金 728 728 0
剰余金等(新株予約権含) 4,483 5,102 618 ⑦内部留保による
負債・純資産 合計 13,964 11,221 ▲ 2,742
注) ：表示単位未満を切り捨てにて表示しております。
*自己資本比率 37.3% 51.9% ＊販売用不動産額の変動に伴い増減はあるが
(販売用不動産を除く) 45.8% 65.3%
*総資産経常利益率(ROA) 17.5% 14.9%
財務体質の充実は着実に進む
(販売用不動産を除く) 23.6% 18.5%
*自己資本純利益率(ROE) 33.7% 23.1%
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３．当期業績の概況（４）キャッシュ・フロー計算書（要約）
造注比率低下の影響等により、営業キャッシュ・フローがマイナスとなる
手元資金にて、キャッシュ・フロー・マイナスを吸収
単位：百万円
2018/05期 2019/05期
実績 実績 増減 【 主な増減要因 】
(a) (b) (b-a)
税引前当期純利益 2,233 1,874 ▲ 359
減価償却費 16 17 0
退職給付引当金の増減 9 9 0
支払利息 19 9 ▲ 10
売上債権の増減 384 ▲ 1,678 ▲ 2,063 ・造注比率低下による回収遅れ
棚卸資産の増減 1,339 659 ▲ 680
仕入債務の増減 2,425 ▲ 1,582 ▲ 4,008 ・竣工集中により前期末増加した債務の支払
未成工事受入金の増減 434 ▲ 352 ▲ 786
法人税等の支払額 ▲ 712 ▲ 671 40
その他 ▲ 85 125 211
営業活動によるキャッシュ・フロー 6,066 ▲ 1,588 ▲ 7,655
固定資産の取得、敷金、その他 ▲1 0 ▲3
投資活動によるキャッシュ・フロー ▲1 ▲4 ▲3
短期借入金 ▲ 1,800 0 1,800 ・借入の減少
長期借入金 292 ▲ 1,546 ▲ 1,838 ・ＪＶ事業完了による返済
配当金・その他 ▲ 493 ▲ 508 ▲ 15
財務活動によるキャッシュ・フロー ▲ 2,000 ▲ 2,204 ▲ 204
現金及び現金同等物の増減額 4,064 ▲ 3,798 ▲ 7,862 ・期間ＣＦマイナスは手元資金にて吸収
現金及び現金同等物の期首残高 3,724 7,788 4,064
現金及び現金同等物の期末残高 7,788 3,990 ▲ 3,798
注) ：表示単位未満を切り捨てにて表示しております。
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３．当期業績の概況（５）剰余金配当
１．株主還元は「期末配当」及び「株主優待」
利益還元方針
２．配当性向30％以上、内部留保の状況等を勘案し決定
剰余金配当の推移
配当性向
30%以上
（百万円） 配当性向30% （円）
2,400 38.00 38.00 40
37.00 当期純利益（左目盛）
※2 当期純利益（左目盛）
35
2,000 配当性向20% 普通配当総額（左目盛）
30
26.00 配当金総額（左目盛）
記念配当総額（左目盛）
1,600
25
1,200 20 １株配当（右目盛）
15
800 1,413 1,569
8.75
※1 492 1,275 10
1,029
79
400 412
507 507
492 5
309
0 99 0
2015/5期 2016/5期 2017/5期 2018/5期 2019/5期
※1 2015/5期の1株当たり配当額は、2015年12月に実施した株式分割(1株→4株)を考慮し遡及修正した数値（分割前35円/株）。
※2 2017/5期は、普通配当額31円に東証1部への指定替えに伴う記念配当6円を加算した37円としています。
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４．再開発事業への参画について
●「ＪＲ前橋駅北口地区再開発事業」へ参画
・2019.2月 「ＪＲ前橋駅北口地区再開発事業に関する基本協定書」を締結
事業施行者として保留床獲得へ
・2019.3月 事業用地取得、権利床獲得へ
準備組織発足
・2019.7月 施行認可申請予定
事業施行者 地権者
施行認可予定 ・群馬県
・東京建物
保留床取得 権利床取得
・当社 ・前橋市
前橋市公表概要 ・当社
権利取得 権利変換
敷地面積 4,060.00㎡
建築面積 約2,400.00㎡
事業費負担 土地の提供
延床面積 約28,000.00㎡
施設計画（26階建を予定）
分譲共同住宅
店舗等商業施設、公共施設
ほか駐車場棟 許認可
公共施設の整備 補助金交付
総事業費 約94億円 行政計画の実現
行政
※このほか、2019年6月に横浜エリアの再開発予定用地の一部を取得済
※今後、他の再開発案件にも積極的に参画
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５．市況について（１）
分譲マンションの市況について
当社
・着工は一定レベルをキープ。供給は販売価格の上昇等により鈍る 2019年5月期(第8期事業年度)
●東京圏(１都３県)のマンション建築の着工と供給予想 竣工ベース 754戸 (シェア：2.03%)
[ 2019年予想 ] [ 2018年実績 ]
対前年比
①着工戸数 57,000 (3.3%増) 55,195 暦年(通年) ※2011年からの6万戸台を割り込む
②供給戸数 37,000 (0.4%減) 37,132 暦年(通年)
注）①着工件数は国土交通省、建築着工統計調査報告より集計
②供給戸数は、㈱不動産経済研究所の公表値より集計
分譲マンション着工・供給戸数の推移（戸）
120,000
100,000
80,000
千葉県
55,195 57,000
60,000 埼玉県
37,132 37,000 神奈川県
40,000 供給戸数
5,003 4,200
4,294 4,500 都下
8,212 8,500
20,000
3,666 3,800 東京都区部
15,957 16,000
0
08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年
（予想）
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５．市況について（２）
東京圏の分譲マンション販売価格の状況
土地と建設コスト上昇により､高額でも売れる好立地の物件が供給され、平均価格を押し上げる
・首都圏のマンション価格は、2018年に一段落の兆しとなるも、2019年から再び上昇基調
・都心物件では戸当り専有面積を減らし、販売価格を維持する方策が継続
分譲マンション販売(供給)価格の推移（万円）
注) 情報は(株)不動産経済研究所の公表情報
8,000
7,631
7,500
7,142
7,000 東京都区部
6,500 6,170
都下
5,871
6,000
5,666
神奈川県
5,500 5,457
5,320
埼玉県
5,000 5,235 4,905
4,500 4,306 千葉県
4,586
4,000 4,305
首都圏
3,500
3,000
08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年
（1-5月）
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５．市況について（３）
建設コストについて
マンション建設コストの高止まりが続くが、価格転嫁は受入れられている
東京圏の建築資材の価格の状況 ※2010 年度（平成22 年度）の平均価格を基準(100)として算定
1) 都市別建設資材価格指数(建築)
2014年4月106.3の最高値より2016年4月99.9迄下降｡2018年6月に最高値を更新。以降も緩やかな上昇基調。
2) 国土交通省の2019年6月の主要建設資材需給・価格動向調査
｢資材価格は横這い｣｢資材需給は全て均衡｣｢在庫状況は全て普通｣
主要建設資材価格の推移 注) 情報は、(一財)経済調査会、(一財)建設物価調査会の公表情報
120.0 16,000
110.1
113.6
113.7 建設資材価格指数（東京） 左目盛
110.0 107.4 112.2 113.4 12,000
110.5
異形棒鋼（10円）
105.1
100.0 102.9 103.4 8,000 ﾚﾃﾞｨﾐｸｽﾄｺﾝｸﾘｰﾄ（円）
100.8 101.2
100.1
鉄筋加工組立（10円） 右目盛
90.0 4,000 普通合板型枠（円）
鉄骨現場建方費（円）
80.0 0
※19年5月は建設資材価格指数以外は19年6月10日調査
に基づく直近価格
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５．市況について（４）
東京圏のマンション建設に関連する各分野の状況
マクロ見通し 当社への影響・対策
●東京圏への転入は続いており、2025年に東京都は
1,398万人程度のピークを迎えるとの予想 ●シェア拡大余地は充分にあり、マクロ面の影響は軽微
人口・世帯数
●その後、緩やかな減少となるが、2060年時点でも1,000万人を ●転入の大半は若年層であり、将来の住宅一次購入層は維持
維持すると予想
●競合各社は、得意分野（非住宅）、高採算分野に傾注
●現状、東京五輪需要や政府及び民間の設備投資は活況
建設投資 ●当社事業領域である分譲マンションは、有力企業との競合は大幅緩和
●再開発等の需要も多く、2020年以降の受注残も旺盛な状況
●再開発事業への参画
●東京圏の着工数は、2011年より維持していた６万戸を割る
●当面は、大手と競合しない規模での事業展開がメイン
2019年は5万7千戸程度、以降は徐々に回復と予想
住宅需要 ●施主との良好な関係を構築、継続的、長期的な取引により受注を確保
●消費税再増税の需要は限定的と予想
●引合は活況であり、人材確保により、生産キャパの拡大を目指す
在庫も大幅な増加なく、6千～7千戸台での推移と予想
●東京五輪まで地価は高止まりの状況が継続 ●土地及び建設コストの上昇により、マンション販売価格に見合う
建設コスト
●労働力の需給バランスは落着くも、人件費は高止まり状態 企画案件が減少
(地価・人件費・資材)
●資材価格は一部が緩やかな上昇、大半は横這いにて推移 ●協力会社との共闘により、コストを抑えた企画の展開
●高齢者向け住宅需要の増加
●シルバー層向けマンション需要増への取組
周辺ビジネスの状況 ●東京圏の中古マンション市場はやや弱含みであるものの
●リノベーション事業への取組
高水準での安定推移が続く
●働き方改革の推進 （時間外勤務時間の抑制、週休２日の実現） ●施工工程の延長を施主側へ申し入れ、協議を開始
その他
●施工方式改善による工期短縮 ●工程の延伸に伴う売上金額への影響は限定的
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まとめ
・創業以来、増益を継続してきたが、第８期（201９年５月期）は減収・減益となる。
不動産 － 交渉長期化・競争激化等により、用地確保に苦戦
工事施工 － 造注方式による受注高の減少、人員確保苦戦
・第８期は踊り場の時期が到来したととらえ、第９期以降の巻き返しを目指す。
①用地確保に注力、造注方式のシェア回復、共同事業収入による収益率アップ
②アクティブ・シニア向けマンションの推進
③九州支店を拠点とした事業推進
④リノベーション事業の推進
⑤再開発事業への参画
⑥超高層建築への取組
・これらを踏まえた中期経営計画「Innovation2019」を新たに策定し、引き続き業容の拡大と
利益の確保に邁進いたします。
業績の伸長と企業価値の更なる向上に努め
利益還元の拡大を目指す
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